業界関係者なら当たり前のことだが、「HARUMI FLAG」の入居が始まったことから、マスコミ各社は不動産業者による投資・投機的購入を盛んに報じている。記者は興味がないから目を通さないが、その投資・投機のどこが悪いのかといいたい。投機的需要を容認したのは東京都だし、こうなることを予測できたはずのマスコミの姿勢こそ問われるべきだ。

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　バブルの絶頂期の昭和61年、〝民活第一号マンション〟「西戸山タワーホウムズ」（576戸）が分譲された。当時、マスコミは、「天皇陛下御在位60年記念10万円金貨」と、NTT政府保有株の第1次放出（購入は抽選で、記者は親戚・知人の名義を借りて2株購入した。売出し当日に初値はつかず、翌日に売出し価格約110万円より50万円高の160万円の値が付いた）とともに〝昭和の三種の神器〟としてマスコミは報じた。

　大手・中堅デベロッパーからなる事業者は〝過熱〟をあおるためか鎮めるためか、パンフレットは有料とし（500円くらいでなかったか）、契約書に完成後10年間の転売禁止条項を盛り込んだ。

　しかし、坪単価は260万円くらいで、相場の半値近くだったことから、北は北海道から南は沖縄まで申し込みが殺到。モデルルーム来場者は約6万人、申込者は約2.5万人に達した。真夏の炎天下、登録申し込み者が西戸山公園を蛇のとぐろのように何重にも取り巻き、申し込みを終えるまで数時間かかったのを覚えている。いまでもこの「西戸山」が空前絶後の人気マンションだ。

　もう一つ、信じられないような超割安のマンションが2008年9月に分譲された。期間72年の定期借地権付き住友不動産「シティタワー品川」828戸（分譲809戸）だ。東京都の「港南４丁目第３団地建替えプロジェクト」で、同社がコンペの結果、事業者に選定された。最多価格帯は3,200万円台で、坪単価は120万円。記者がはじいた当時の相場の245万円の半値だった。投資や賃貸目的の購入を排除するため「５年間の買い戻し特約」を設けたが、平均競争倍率は18倍に達した。

　この二つは例外だが、今も昔も価格の上昇期には新築、中古の別なくマンションが転売の標的になるのは常識だ。バブルの絶頂期には〝マンション転がし〟目的に年間200～300戸の新築・中古を購入した不動産会社がある。抽選券は数十万円で取引された。路上生活者が抽選券を得るため路上に並んでいるのを何度も目撃した。1戸も一般消費者の手に届かなかったマンションもある。「広尾ガーデンヒルズ」は瞬間的に坪単価3,000万円の値をつけた。

　近年では、三菱地所が2002年に分譲した〝モックン〟こと本木雅弘氏がイメージキャラクターに起用された「Ｗコンフォートタワーズ」 1,１４９戸がその代表例だ。坪単価１６５万円と超割安単価だったことから、相当数が不動産業者によって〝買い占め〟され、完成時には売り出し価格より1,000万円近くも上乗せされて転売された。

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　話を元に戻す。メディアがどのように報道しているか、興味がないからよく知らないが、転売のどこが悪いのか。法律に違反しているわけではない。転売益をもくろむ商売は数えきれないほどあるではないか。

　問題があるとすれば、都有地を当時の地価公示の10分の1以下の、容積率100％当たり１種坪単価8万円は適切だったかどうかで、転売禁止特約などを設けなかったことだ。

　当時の2016年、売却価格が異常に低いことに対する問題提起を行ったマスコミは、記者の知る限り「しんぶん赤旗」と「日刊ゲンダイ」しかなかった。とくに「赤旗」は、記者の記事より1週間近く早く記事化していたのをあとで知った。記者は1週間かけて不動産鑑定について勉強したので遅れをとった。

　今から2～3年前か、「あの記事を書いたのは私」と赤旗記者に声を掛けられた（この方は記者の記事を読んでいたのだろう）。顔が赤くなるほどカッとなった。記事は速さ、鮮度だ。出し抜かれることほど悔しいことはない。その記事を添付する。今でも間違っていないと思う。今現在、アクセス数は約15,000件に達している。

　あの時、業界紙も含めて他のメディアが同じように問題点を指摘していたら、今回のような報道にはならないはずだ。自らの失点、落ち度に頬かむりして正義面するのはいかがなものか。

　記者は、「HARUMI FLAG」について、裁判も含めて20回くらい記事を書いている。基本性能、ランドスケープデザインは最高だと書いたが、投機をあおるような記事は1本も書いていない。「利益折半」はありえないと思う。

ランドスケープ＆デザイン、共用施設…最高に素晴らしい「HARUMI FLAG」板状棟（2023/1２/11）

「HARUMI FLAG」土地代の安さ価格に反映を坪250万円が妥当と考えるが…（2019/4/21）　

「東京2020オリ・パラ選手村敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟」（2016/8/4）

72年の〝超長期〟定借で価格も〝超々〟割安 住友不「品川」（2008/8/1）

住友不「品川」 最高378倍、平均17.65倍で即日完売（2008/9/5）

〝ハッとしてお台場、グッときて銀座〟〝トシちゃん〟マンション（2005）

「デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ」　

　フージャースコーポレーションは6月20日、JR京葉線蘇我駅圏のファミリーマンション「デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ」とシニア向けマンション「デュオセーヌ千葉蘇我」を一体開発したメディア向けプロジェクト発表会を行った。従前はJFEの研修所で、道路面から約15ｍ高い立地条件と、坪230万円台の価格の安さ、親世帯と子世帯が近居できるのが〝売り〟。同社の創業30周年記念プロジェクトでもある。ファミリーマンションは263戸で、近接する「オハナ」252戸と合わせると500戸超。

　「デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ」は、JR蘇我駅から徒歩11分、千葉市中央区宮崎一丁目の第一種中高層住居専用地域に位置する敷地面積約16,332㎡、9階建て全263戸。7月下旬に分譲開始する第一期（戸数未定）の専有面積は68.75～85.46㎡、予定価格は3,900万円台～7,000万円台（最多価格帯4,500万円台。坪単価は230万円台。竣工予定は2026年2月下旬。売主は同社のほか大栄不動産。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。

　主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、ディスポーザー、食洗機などのほか、同社オリジナルのシンクとコンロを分離したⅡ列型のアイランドキッチン「Fit キッチン」、洗濯の時短・効率化ができる「Arau ラック」など。

　敷地は、南側の公道から約15ｍ（5階相当）高い高台立地で、ほとんどの住戸が南東－南－南西向き。主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、ディスポーザー、食洗機などのほか、同社オリジナルのシンクとコンロを分離したⅡ列型のアイランドキッチン「Fit キッチン」、洗濯の時短・効率化ができる「Arau ラック」など。

　「デュオセーヌ千葉蘇我」は、JR蘇我駅から徒歩12分、千葉市中央区宮崎一丁目の第一種中高層住居専用地域に位置する敷地面積約4,955㎡、7階建て144戸。専有面積は54.48～63.73㎡、坪単価はファミリーマンションより安くなる模様。入居条件は満40歳以上（自分で身の回りのことができ、共同生活が可能な人。複数入居の場合、1名が40歳以上の条件を満たせば審査により入居可能）。竣工予定は2026年2月中旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。

　4月からホームページを開設してから反響数は約500件、モデルルーム来場予約は100件超。約7割は地元中央区内居住者、8～9割が千葉市内居住者。

　同社東日本事業部営業本部営業四部営業三課課長・井上健氏は「競合物件の『オハナ蘇我ガーデニア』の252戸と合わせ500戸を超えるが、当社の敷地は道路面から5層分高くなっており、日当たり・眺望がよく、駅からの距離が遠い分、単価は安く設定している。お客さんも双方を見学してから判断されるはず」と語った。

　シニア向けは15棟目の物件で、ファミリーマンションの北側に立地。メーターモジュール、引き戸多用などユニバーサルを採用し、「24 時間見守り体制」「介護事務所」「大浴場」「レストラン」併設など。共用施設としてラウンジ、レストラン、大浴場、カラオケ室、多目的室、健康相談室、介護事務所など。ファミリーマンションとシニア向けマンションの敷地はエレベーターでつながっている。

「デュオセーヌ千葉蘇我」

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　同社の物件と「オハナ」を合わせて500戸超とは驚いた。しかも、施工は同じ長谷工コーポレーションだ。現地を見ていないので何とも言いようがないが、地元居住者だけではさばききれないはずで、中広域から集客できるかどうかがカギを握る。単価は安いと思うが、この価格帯はこれから千葉、埼玉で激増する。常識的に考えれば、双方合わせて月に10戸成約できるとして、完売まで約5年かかるプロジェクトだ。富倒れになるのか、それとも相乗効果を発揮するか。最近の「オハナ」はみていないが、植栽計画がいい。フージャースコーポは販売力がある。都心部の異常な価格上昇で、手に届かなくなった第一次取得層向けの郊外も好調物件が目立つ。追い風も吹いている。

　「オハナ」は、ディスポーザーはついておらず、食洗機、床暖房が標準、自走式駐車場が75％。同社はディスポーザー、食洗機が標準で、床暖房はなし、機械式駐車場＋敷地外駐車場１００％。

　モデルルームは、82戸（全体の3割）を占める「Fit キッチン」付き74㎡と、14戸ある85㎡の角住戸タイプの2つ。角住戸タイプはコーナーサッシ付きで広いので人気になるか。「Fit キッチン」付きは、ポラスの「ピアキッチン」と似てはいるが、「ピアキッチン」は収納・カウンター付きなのに対して、「Fit キッチン」は壁側にシンク・調理台があり、その背後のアイランド側にガスコンロがあり、収納やカウンターはない。I型やL形と使い勝手はどうなのか。

　シニア向けは書く余裕がなくなった。添付した「国立」＆「豊田」の記事はアクセス末が1万件を突破している。

「Arau ラック」

「Fit キッチン」

♪時の流れに身をまかせ♪ 都心居住にはない魅力フージャースコーポ「青梅」（2024/5/8）

総合地所「ルネ蘇我ディアパーク」同社の23棟目の浴場付き（2015/5/26）

進化するシニア向け所有権付き「デュオセーヌ」 フージャース「国立」＆「豊田」（2018/9/4)

「シティタワーズ板橋大山」　

住友不動産は6月12日、「シティタワーズ板橋大山」と「グランドシティタワー池袋」のメディア向け内覧会を開催し、「板橋大山」は6月17日付プレス・リリースで同日から第1期販売を開始すると発表した。坪単価は平均で550万円、上層階は650万円になることも明かした。東池袋駅直結の「池袋」はすでに販売を開始しており、供給戸数は120戸、上層階の坪単価は700万円台の後半。「池袋」はともかく、記者はうわさでは聞いていたが、大山駅圏で坪550万円とは腰が抜けるほど驚いている。都心部だけでなく、準都心部も価格は〝青天井〟の様相を呈してきた。

　「板橋大山」は、「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業」として開発が進められているもので、同社は26階建て「シティタワーズ板橋大山ノースタワー」88戸（販売時期など未定）と、今回分譲する「シティタワーズ板橋大山サウスタワー」239戸を分譲する。街区全体で4,000㎡超の商業区域を整備する。

「サウスタワー」は、東武鉄道東上線大山駅から徒歩３分、板橋区大山町の商業地域／近隣商業地域／第二種住居地域（建ぺい率80％／80％／60％、容積率500％／300％／300％）に位置する26階建て全239戸（非分譲住戸54戸含む）。専有面積は53.27～72.01㎡、第1期は18階以上の27戸が対象で、坪単価は650万円。下層階を含む平均坪単価は550万円。竣工予定は2024年10月下旬。売主は同社のほかフージャースコーポレーション。設計は久米設計、施工は長谷工コーポレーション。管理は第三者管理者方式を採用する。

これまでのエントリー数は3,000件超、オンライン見学会への参加数は約500件、モデルルーム来場者は約300件。

主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2600ミリ、サッシ高2100ミリ、御影石キッチン天板、ディスポーザー、食洗機、ワイドスパン（69㎡のモデルは約10ｍ）など。共用施設はパーティルーム、屋上テラス、テレワークスペースなど。

「グランドシティタワー池袋」は、東京メトロ有楽町線東池袋駅から徒歩1分、豊島区南池袋二丁目の商業地域／第1種住居地域（建ぺい率80%／60%、容積率600％／300％）に位置する52階建て全878戸(非分譲住戸105戸含む)。7月下旬販売予定の第3期（戸数未定）の専有面積は45.44～104.03㎡。坪単価は平均700万円台の後半。竣工予定は2026年11月中旬。売主は同社のほか三井住友信託銀行。設計はINA・清水・前田設計共同企業体、施工は清水・前田建設共同企業体。管理は第三者管理者方式。

これまでエントリー数は約5000件、モデルルーム来場者は約600件。

主な基本性能・設備仕様は、長期優良住宅、ZEH-M Oriented取得、二重床・二重天井、リビング天井高2600ミリ超、サッシ高2100ミリ、御影石キッチン天板、ディスポーザー、食洗機など。共用施設は2層吹抜のグランドエントランスホール、ラウンジ、フィットネスルーム、スタディルーム、キッズ＆ペアレンツスペース、スカイラウンジ、ゲストルームなど。

昨年10月から販売を開始しており、これまで120戸を供給済み。

「板橋大山」モデルルーム

「板橋大山」屋上テラス

「板橋大山」ラウンジ

「グランドシティタワー池袋」

「池袋」モデルルーム

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記者は、マンションの坪単価を読み違えることはあまりない。四十余年間、ずっと訓練してきたからだ。市場を読めなくなったらマンション取材記者として失格だ。

例外はないわけではない。その筆頭は東京建物「目黒」だ。記者はマックス坪550万円と読んだ（同業の記者は420～430万円くらいと言ったが、それが当時の相場だった）。ところが、実際は坪600万円超となった。都心部のその後の市場を劇的に変えたのは皆さんご存じだ。

しかし、今回の「板橋大山」は大幅に予想を外した。東武東上線大山駅圏のマンションはこれまで十数件は見学している。三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス 板橋大山 楠ノ杜」（坪355万円）を2021年末に見学したとき、住友不動産の物件は坪400万円をはるかに突破すると読んだが、まさか坪550万円になるとは夢にも思わなかった。まあ、北千住も坪500万円をはるかに突破しているのだから、ありえない単価ではないと思うが…。

　「板橋大山」の平均坪単価が550万円、上層階が650万円になる意味は大きい。城西・城南エリアもそうだが、城東・城北エリアの準都心部も青天井相場を形成するのではないか。城北エリアの相場観を見直す必要を感じる。

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　実に楽しい取材だった。物件説明を行った「板橋大山」担当の同社住宅分譲事業本部現場リーター・渡邊健太郎氏、「池袋」担当の同部新規営業所長・中村貴彦氏、マンション市場などを説明した広報担当のS氏が完璧の受け答えをしたからだ。

記者は、いま話題になっている「富士山」について渡邊氏に「御社の物件の西側には某社のタワーマンションが計画されていますが、その影響で富士山は見えなくなる可能性はないのですか」と質問した。渡邊氏は「そのマンションは西側で、富士山が見えるのは南西側ですので、サウス棟は影響を受けません。ただし、富士山が見える方向に高層建築物が建設される可能性は否定できず、将来にわたって富士山の眺望を保証するものではありません。そもそも、富士山の眺望を売りにはしていません。ノースタワーは当社のサウスタワーの日影の影響を受けます」と答えた。

完璧だ。「池袋」担当の中村氏とは値付けなどについていろいろ話した。中村氏は明言を避けたが、プライスリーダーの座を売り渡す気はないことをほのめかした。わが多摩センターは「とてもいい街」と褒めてくれたし、「多摩川」の豊かな緑についても意見の一致を見た。

モデルルームは、「板橋大山」は専有圧縮しているが、ワイドスパンがとてもいい。どこと比較するかだが、1坪違えばグロスは数百万円にもなる。「池袋」はデザインがいい。

S氏もまた非の打ちどころのない説明を行った。問題があれば足を引っ張ってやろうと待ち構えていたのだが、市場の見方は小生と一致した。

　同社はまた、地元の「大山問題を考える会」の〝アーケード解体に反対！　強制立ち退きに反対！タワマン再開発に反対！　26号都道延伸に反対！〟についても説明。手続きなどに瑕疵はなく、「都道延伸は都の計画であり、当社のマンションとは直接関係はない」と話した。（記者は再開発に反対する人たちの考えは理解できないわけではないが、取材していないので何とも言えない）

　マンション購入検討者にも一言。皆さんは「タワー」で物件検索をするそうだが、「住環境」「みどり」を加えていただきたい。資産性を重視するのはわかるが、タワー同士のお見合い、複合日影などを考えると、住環境が担保されている1低層のマンションは最高にいいと思う。

物件について説明する渡邊氏（左）と中村氏

再開発進む大山駅圏で普通借地権付き 単身者・DINKSに照準 タカラレーベン（2024/5/14）

お茶の水女子大学 国際学生宿舎跡地 定借「大山」好調 首都圏事業強化へ 阪急阪神不（2024/3/21）

息をのむ自然共生・歴史継承の取り組み 三菱地所レジ「板橋大山 大楠ノ杜」完成（2023/11/13)

東池袋駅隣接 タワマン2棟1,498戸の再開発着工 住友不・野村不・UR都市機構（2022/9/10）

さすが〝プラウド〟 物件の質も営業マンのレベルも高い 野村不「東池袋」好調（2018/6/23）

東京建物他「BrilliaTower 池袋」わずか7週間で全322戸が完売（2013/9/4）

左から高松氏、山内氏、同社勝又進氏

　マンション管理業協会（理事長：高松茂・三井不動産レジデンシャルサービス会長）は6月11日、定時総会後に懇親会を開き、同協会が推進しているマンション管理適正評価制度の当日現在の登録件数は4,535件であることを公表し、もっとも登録率が高い静岡県浜松市の遠鉄アシストを表彰した。

　遠鉄アシスト取締役ビルサービス事業部長・山内友博氏は「同制度はマンション管理の良否を明確に示すモノサシであり、当社が管理する40数棟の管理組合に登録を積極的に呼びかけており、現在登録率は2割ちょっと。今後も登録増に尽力していく」と語った。

　また、同社に次いで登録率が高いのはグローブシップ（東京都港区）で、三井不動産レジデンシャルサービス（東京都江東区）、伊藤忠アーバンコミュニティ（東京都中央区）、穴吹コミュニティ（香川県高松市）、日本ハウズイング（東京都新宿区）が1割超であることが分かった。

　昨年の懇親会で「会員354社の管理件数の1割で達成できます。ちょうど1割、たった1割」とあいさつして爆笑を買った、同協会副理事長で日本ハウズイング代表取締役社長CEOは「当社は1万棟を管理受託しているが、うち1,000棟が登録しているので、ちょうど1割」と語った。

　★5つの登録件数が多い伊藤忠アーバンコミュニティの代表取締役社長で同協会理事の深城浩二氏は「わずか1年間で★２つから★５つを獲得した管理組合があるように、★が低くても登録するよう働きかけていくことが大事」と話した。

　同協会は、会員が管理する約100万件の１％に当たる1万件登録を今年度末までに達成する目標を掲げている。

〝劣等生〟の管理組合＆管理会社も積極登録目指せマンション適正管理評価制度（2024/3/16)

「知の結集。やればできる」齊藤審査委員長が激賞管理協バリューアップアワード（2024/2/29）

　マスコミ各社は、積水ハウスの分譲マンション「グランドメゾン国立富士見通り」が竣工を目前に控え、購入者との契約を解除し、建物も解体すると国立市に届け出たことを報じている。報道によれば、建築基準法などの法令に違反しているわけではなく、近隣住民などから〝富士山が見えなくなる〟との反対運動を考慮し、同社は「建物が周辺に与える影響についての検討に不十分な点があった。経営判断」（朝日新聞）として決断したという。

　物件は、JR中央線国立駅から徒歩10分、国立市中2丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率41％、容積率288％）に位置する敷地面積約464㎡、10階建て19戸。専有面積は65.80～75.88㎡。竣工予定は2024年6月下旬。施工は川口土木建築工業。

　今後は、建築基準法第39条（手付の額の制限等）の「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない」「宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは…当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる」規定により、手付金の倍返しを行い、契約を解除することになりそうだ。

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　住民のマンション建設反対運動により、絶対高さを法令基準より低くした事例はたくさんあるだろうが、法令に違反していないのに竣工目前で契約を解除し、建物も解体するという事例を記者は聞いたことがない。おそらく初めてのことではないか。明和地所の「国立マンション」について10年くらい取材をしてきた記者も驚いた。

　同社はその理由として「経営判断」としか示していないが、「人間愛」を理念に掲げ、「人間性豊かな住まいと環境の創造」を標榜する同社にとって、そのブランド価値を守るほうが得策だと考えたのだろう。建築費や手付金倍返しと解体費用を含めた損失額は数億から10億円程度にとどまるのではないか。

　今回の事例とは異なるが、2011年に竣工した同社の記念碑的なマンション「グランドメゾン伊勢山」は、2007年に耐震偽装が発覚し工事を中止して建て替えたものだ。今回の「国立」は更地にして、改めて低く抑えてマンションを建設するか、あるいは売却することになりそうだ。

　それにしても、景観価値、というよりは今回は〝富士山が見えない〟というだけのごく限られたエリアの人たちの〝利益〟を重視しただけに過ぎないが、〝富士山が見える〟価値はそれほど高いのか。ならば、どうして「国立」マンションのとき、地区計画で他のエリアも高さ規制をしなかったのか。記者などは道路整備によって「ケヤキ」「イチョウ」「ポプラ」「ユリノキ」「サクラ」などの街路樹が伐採され、それらの名を付した通りが失われるほうが問題だと思うが…。　

〝市民の味方〟の国立市議さん 「国立の都市景観」を語ってほしい（2014/6/11）

住友不動産「グローブアベニュー国立」　高さ20ｍは自主規制の結果（2014/5/7）

「国立裁判」全て終結　明和地所が全面勝訴したが…（2008/3/13）

「国立裁判」明和地所〝圧勝〟に思う（2004/11/８）

億ションの歴史を変える積水ハウス「グランドメゾン伊勢山」（2011/5/13）

　三菱地所レジデンスは6月4日、同社が事務局となり施工会社、型枠工務店、型枠加工会社、木材卸会社、木材輸入商社など30社による「型枠用合板のトレーサビリティ普及促進勉強会」を2024年4月に発足させたと発表した。

　発足の趣意・背景について同社は、マンションの建築で利用する木材のうち型枠材は約45％を占めており、型枠工事に用いられる合板は精度・強度などに優れる点から、多くがマレーシアを中心とした南洋材を原料としているが、南洋材に由来する合板は合法性、人権・生物多様性に問題があると指摘されていることから、「型枠用合板のトレーサビリティ確保の認証スキーム」を広く普及促進するためとしている。

　同社は2020年6月、オフィスや住宅などの建設時に使用する型枠コンクリートパネルに持続可能性に配慮した調達コードにある木材（認証材並びに国産材）と同等の木材を使用すると発表している。現在、型枠材についてトレーサビリティを確保しているプロジェクトは30物件以上という。2030年度までにその使用率を100％にするとしている。

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　結構な取り組みだと思う。しかし、同社が環境に配慮したマンションの建設に積極的に取り組んでいるからこそ注文もしたい。マンション建築での木材利用の残り55％は何なのかの言及はないし、建築段階全体でどのようにしてCO2排出量を減らすのか、木造化・木質化を進めるのか、一歩踏み込んだ研究に取り組んでほしい。資材の運搬に用いられているパレットの軽量化・木質化のほか木製サッシ、ドア、フローリング、壁材など木質化の課題もあるはずだ。

　もう一つ、先日、野村不動産は先日、今後分譲するマンション全戸（全棟）にZEH水準を上回る「断熱性能等級6」を満たすと発表した。東急不動産も「みどり」の価値をの〝見える化〟を図る「ブランズ自由が丘」を竣工した。三井不動産レジデンシャルも木造マンションの供給に積極姿勢を見せている。　記者はこのマンション環境分野でどこがヘゲモニーを握るか、とても興味がある。

多摩産の「木」を多用した共用部が美しい三菱地所レジデンス「聖蹟桜ヶ丘」（2023/4/19）

三菱地所持続可能性に配慮した調達コードにある型枠パネル木材使用率100％へ（2020/6/1）

「ブランズ自由が丘」

　東急不動産が引き渡しを開始した「ブランズ自由が丘」を見学した。豊かな緑と多様な生き物が息づき、居住者に愛されるマンションを実現する長期植栽管理計画「GREEN AGENDA for BRANZ（グリーン アジェンダ フォー ブランズ）」の導入第一号物件だ。外観・外構からはその意気込みがストレートに伝わってきた。

　同計画は、同社と管理を担当する東急コミュニティー、同社グループの総合造園企業・石勝エクステリアがマンション計画時から連携協力し、「竣工後10年間の植栽管理計画」を策定するもので、これまでの植栽管理の知見を活かして樹木などみどりがもっとも美しくその地に根付くよう生育させるとともに、土中の微生物や虫や鳥など多様な生き物が集う美しい「景観」の創出を目指す。景観が豊かになっていく過程を居住者に〝見える化〟するイベントなども実施していく。

　物件は、東急東横線自由が丘駅から徒歩５分、世田谷区奥沢七丁目の第一種低層住居専用地域に位置する3階建て全24戸。平均専有面積113㎡。世田谷区初のZEH Orientedと低炭素建築物認定を同時取得しており、同社が標榜する〝環境先進マンション〟のフラッグシップ物件と位置付けている。

エントランス

植栽帯

植栽帯

壁面緑化

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　昨年3月、東京建物「Brillia自由が丘」を取材したとき、「ブランズ自由が丘」の存在を知ったが、〝環境先進マンション〟〝平均専有面積100㎡超〟などのプレス・リリースなどはスルーした。小生の守備範囲であるマンションは極力現地・現物を見て記事を書くことにしているからだ。

　今回（5月31日）リリースが発表されたことを同業の記者に聞き、現地を見ることにした。大きな収穫があった。立地条件は申し分なかった。自由が丘駅から徒歩5分の第一種低層住居専用地域この奥沢エリアしかないのではないか。坪単価はわからないが、東建の物件は750万円くらいだとすると、こちらのほうが高いはずだ。坪800万円を超えたのではないか。

　これまで1低層のマンションはたくさん見学しており、他社物件と比較してどうかは何とも言えないが、何よりも、みどりの景観が豊かになっていく過程を様々なイベントにより〝見える化〟する取り組みがいい。石勝エクステリアが計画に参画していることにその意気込みが伝わってきた。東急不動産社外取締役・涌井史郎氏の役割が大きいと確信した。

　少し長くなるが、涌井氏について少し紹介したい。涌井氏は1972年、27歳の若さで東急不動産グループの総合造園業として石勝エクステリアを設立、社長に就任した。当時の東急不動産社長だった五島昇の後押しがあったはずだ。

　2000年に同社を退職し、2010年に東京都市大学環境情報学部教授に就任した。不動産会社から大学教授に転身する嚆矢ではないか。

　東京都市大学教授だった2014年4月、積水ハウス取締役に就任した。記者はびっくりした。積水ハウスが涌井氏を招へいするのはよくわかった。「5本の樹計画」を中心とする環境問題でヘゲモニーを握ろうということだろうと理解した。解せなかったのは東急不動産だ。〝東急の宝〟のはずの涌井氏をあろうことか同業に〝流失〟させる同社は情けないと思った。

　ところが、そうではなかった。それから2か月後の2014年6月、東急不動産ホールディングス（当時社長：金指潔氏）はホールディングス体制下での専門家の知見・見識を経営に反映させる「アドバイザリーボード」を設置し、涌井氏を含む4人が就任したと発表した。涌井氏は2年後の2016年に東急不動産取締役に、その後、社外取締役に就任し、現在に至っている。頭脳流失というより、同業他社のノウハウを取り込もうとする意図が金指氏にあったのではないか。

　この間、涌井氏が経営にどのように関わってきたかわからないが、2019年7月に発表された同社とソフトバンクの「東京ポートシティ竹芝」を中心とする「Smart City Takeshiba」の植栽工事は石勝エクステリアだ。記者は、森ビル「虎ノ門ヒルズ」とこの「東京ポートシティ竹芝」を植栽計画が見事な都内のビルの双璧に選ぶ。2～6階部分の約6,600㎡のスキップテラスは見事というほかない。

　そして同社は2021年12月、〝環境先進マンション〟を前面に打ち出し、今回の「ブランズ自由が丘」に結実した。もともと、同社はもっとも早く「環境共生」に取り組んできたデベロッパーだ。

　三方角地の「ブランズ自由が丘」の敷地には、中高木のカツラ、ナナミノキ、アブラチャン、アオダモ、ソヨゴ、ミツバツツジ、シャリンバイ、イロハモミジ、ヤマボウシ、ウラジロガシ…一つ一つ名前がつけられていた。〝木の名前と虫の名前と鳥の名前を覚えると、一歩、歩くごとに人生3倍楽しくなる〟－涌井氏が石勝エクステリアの社長を務めていた時に聞いた言葉だ。20数年前のこの言葉は金科玉条のように頭の中にこびりついている。

クチナシ

外観（緑道から）

地区計画により日照・眺望担保最上階135㎡は37,498万円東建「自由が丘」人気（2023/3/27）

農水省・経産省・国交省・環境省と「建築物木材利用促進協定」ウッドデザイン協会（2023/6/6）

「花は夫婦の絆・カジノは緑が重要」的を射た涌井・東京都市大教授の仮説（2015/4/28）　

涌井・都市大特別教授「わが国の自然はかみさんと一緒。美しいが扱いも難しい」（2016/12/11）

「レーベンさいたま新都心DUAL ARENA」

　タカラレーベンが6月中旬に分譲する「レーベンさいたま新都心DUAL ARENA」のモデルルーム（71.44㎡）を見学した。ワイドスパンでアイランドキッチンの提案がいい。

　物件は、JR与野駅から徒歩4分・さいたま新都心駅から徒歩12分、さいたま市浦和区上木崎1丁目の商業地域に位置する14階建て39戸。6月中旬に販売開始する第1期（戸数未定）の専有面積は53.76～71.44㎡、価格は未定だが坪単価は300万円前半になる模様。竣工予定は2025年2月下旬。施工は埼玉建興。

　主な基本性能・設備仕様は、現在分譲中の「レーベン板橋大山ART BLANGE」とほぼ同じ。二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、食洗機、床暖房、浴室タオル掛けなど。

　同社マンション事業本部首都圏・中部支社 営業推進部 第4営業部次長・橋本勝成氏は「あっという間に売れるはず」と自信を見せている。

モデルルーム

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　現地は見ていないが、おおよその見当はつく。ケヤキの街路樹が美しい旧中山道から近く落ち着いた住宅地に位置している。

　以前、販売がされていた「SHINTO CITY（シントシティ）」は、周辺に行政機関や大型商業施設も近いことから、とても好調だった。

　タカラレーベンの物件の最寄り駅は「与野」だが、「さいたま新都心」へもアクセスができる立地となっている。浦和駅圏や大宮駅圏の駅近は坪400万円、500万円超から考えると、坪300万円台前半に抑えられるとなれば、橋本氏が強気になるのもわかる。

再開発進む大山駅圏で普通借地権付き単身者・DINKSに照準タカラレーベン（2024/5/14）

「ジオタワー大阪十三」

　阪急阪神不動産は5月28日、大阪市淀川区の住宅、図書館、保育・学童、商業、学校などの複合開発「ジオタワー大阪十三」のマンション（712戸）のうち2024年1月の第1期販売開始から3月末の2か月で189戸を成約し、2023年度下半期の関西圏の新築分譲マンションで成約戸数第１位となったと発表した。2023年9月からオープンしたモデルルーム来場者は約1,200組。第2期は6月上旬から販売する。

　物件は、阪急電鉄十三駅から徒歩３分に立地する敷地面積約8,900㎡の「官・民・学」による一体開発で、東側敷地（約7,300㎡）には39階建て712戸のタワーマンションのほか図書館、子育てに配慮した保育・学童施設、スーパーマーケットなどを整備。西側敷地（約1,600㎡）には学校法人履正社の運営する医療系の専門学校が2024年４月から開校する。このほか、地域交流の場として活用できる約2,400㎡の公開空地が新たに誕生する。施工は鹿島・髙松共同企業体。

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　上段は、同社のプレス・リリースのコピペだ。記者は大阪のマンション市場も、十三駅圏の街のポテンシャルも、2か月で189戸の成約数が意味するものなど全く分からない。坪単価は350万円。先ほど書いた大和ハウス工業「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の記事と一緒に読んでいただきたい。

竣工予定の8月を待たず8か月で全481戸完売大和ハウス「プレミスト昭島」（2024/5/28）

大阪の市場を劇的に変えた東京建物＆HPL「ONE DOJIMA PROJECT」竣工（2024/5/18）

「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」

　大和ハウス工業は5月28日、昭島プロジェクトの第一弾「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」（全481戸）が竣工予定の今年8月を待たず、5月16日に全戸完売したと発表した。2023年9月9日の販売開始から約8か月の完売。

　「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」は、JR青梅線昭島駅北口から徒歩5分に位置し、周辺には大型商業施設やスポーツ施設、緑豊かな環境が充実しているなど、生活利便性と自然環境を兼ね備えた分譲マンション。

　専有部は、全66タイプの多彩なプラン（1LDK～5LDK）を用意するとともに、間取り変更ができる「ウォールドア」やオリジナルの収納型「ワークカウンター」などのほか、「置き配スペース」を玄関ポーチに設置。共用部には「プライベートサウナ」のほか個室を備えた「ワークスペース」や「ランドリールーム」「家庭菜園スペース」など多様なニーズに応える共用施設を設けている。

　契約者からは、交通利便性の高い立地や充実した共用施設、利便性と快適性を追求した専有部の設備に加え、商業施設やスポーツ施設などが充実した都市型リゾートエリア「東京・昭島モリパーク」初の分譲マンションという点などが高く評価されたという。

　平均坪単価約252万円、専有面積56.57～89.08㎡。契約者の年齢は20代約13％、30代約40％、40代約17％、50代約12％、60代以降が約14％、家族数は2人約45％、3人約28％、4人約13％、居住地は東京都内が約87％（うち昭島市内が約35％）。

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　驚異的な売れ行きだ。昨年5月のメディア向け内覧会で、同社東京本店統括マンション事業部東京マンション事業部販売事務所長・東本剛氏が「現段階で価格は3LDKで5,000万円台としか言えないが、衣と食が揃っている『モリパーク』に住機能を備えることで、街の発展に寄与したい。次期以降の販売もあるので、来年の6月までに完売したい」と語ったときは、わが耳を疑った。とてもいい物件だとは思ったが、竣工までに売り切るのは至難の業だと思った。よくもそんな大風呂敷を広げられるものだ、稀代のほら吹きではないかと。

　しかし、6月より1か月速く5月半ばで売り切った。東本氏には頭を下げるほかない。物件に力がないとできない芸当ではあるが…。

わずか2か月で全戸数481戸の6割強の第1期295戸を成約大和ハウス「昭島」（2023/11/19）

〝東京の軽井沢〟レベル高い「来年6月までに完売」あるか大和ハウス「昭島」（2023/5/26）