「パークウェルステイト西麻布」（以下、記者撮影の★印以外の写真提供はすべて三井不動産レジデンシャル）

　三井不動産レジデンシャルは7月29日、シニアレジデンス「パークウェルステイト（PWS）」のフラッグシップ物件となる「パークウェルステイト西麻布」（全400室）のメディア向け内覧会を開催し、10月1日に開業すると発表した。2022年から募集を開始しており、これまで一般居室340室のうち半数以上の180室が契約・申し込み済み。

　「西麻布」は、PWS シリーズで初となる都心立地物件で、美しい水景と豊富な緑により四季の移ろいを感じることができるランドスケープ、帝国ホテルが提供するダイニングサービス、健康増進につながるスパ・フィットネスフロア、業界初となる顔認証システムなどシリーズ最高峰に相応しい商品企画・設備とサービスを備えているのが特徴。

　外構は、SWA Groupが担当。空地率50％を確保し、2,200㎡のプライベートガーデンは、わが国の伝統的な「伊達冠石」「庵治石」を水景を囲むように配し、266本の中高木を植樹。

　共用施設の9階のスパ・フィットネスフロアは、バイオフィリックデザインをテーマに、全体としてアール形状の空間とし、仕上げには木を、観葉植物には本物を使用し、「ウェルネスプール」「フィットネスジム」「リラクゼーションラウンジ」「大浴場」を用意。このほか、1階には1,800 冊以上の蔵書を誇る「文喫」監修のライブラリ―を設置している。

　35階のダイニングフロアは天井高約6ｍ。帝国ホテルが和食・洋食・中華を入れ替えながら調理・提供する。36階には3室のプライベートダイニングを設置。料理人を招き、家族そろっての食事会としても利用できる。1階のティーパビリオンでは、帝国ホテルのシェフが焼き上げたパンなど、ビュッフェスタイルの朝食を提供する。

　また、有料老人ホームとしては国内初の共用部と全居室へ顔認証システムを導入。鍵を持たずに外出することが可能になるほか、アレルギー情報の確認、安否確認システムとの連携を図り、入居者の利便性と安全性の向上に貢献する。

　看護・介護サービスは、24時間体制でスタッフが常駐。介護が必要になった際には、介護専用フロアをご利用することができる。東京海上日動ベターライフサービスによる介護保険事業所「TOKIORI」を同一建物内に開設し、訪問介護から家事代行まで入居者それぞれのニーズに応じたきめ細かなサービスを提供する。

　物件は、東京メトロ広尾駅から徒歩12分（六本木駅、表参道駅からもほぼ同じ距離圏）、港区西麻布4丁目に位置する敷地面積約7,018㎡、36階建て居室数400室。一般居室（340室）の面積は約39～約142㎡、リビング天井高は2700ミリが標準、廊下幅は1100ミリ。2人入居限定の入居1時金は18,312万円（82歳）、26,268万円（75歳）、共益費は106,270円、基本サービス料は352,000円、合計458,270円。介護居室（60室）の面積は約22～35㎡。設計・施工は大林組、外観デザインは日建ハウジングシステム、ミサワアソシエイツ一級建築事務所、インテリアデザインは日建設計、外構デザインはSWA Group、介護・看護パートナーは東京海上日動ベターライフサービス、医療連携は医療法人社団慶永会、ダイニング運営は帝国ホテル。

　2022年からホームページを開設。これまでの反響数は4,000件。一般居室340室のうち180室が契約・申し込み済み。平均年齢は78歳で、2人入居割合は3割。　　

　「パークウェルステイト」シリーズは、2019年開業の第一号「パークウェルステイト浜田山」をはじめ「鴨川」「千里中央」の3物件約1,000室をこれまでに供給しているが、今回の「西麻布」とほぼ同時期に開業する「パークウェルステイト幕張ベイパーク」（617室）と「パークウェルステイト湘南藤沢SST」（566室）と合わせ居室数は約2,500室となる。

外観

中庭

中庭

スカイダイニング

大浴場

ロビーラウンジ

ウェルネスプール

ライブラリ―（★）

アール形状を多用したスパ・フィットネスフロア（★）

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　これまで記者は、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、自立型シニア向け分譲マンションなどをそこそこ取材してきた。その数は100件をくだらないはずだ。特別養護老人ホーム（特養）と有料老人ホームはそれぞれ一泊体験取材もした。一言でいえば〝地獄の沙汰も金次第〟の世界だ。

　今回の「南麻布」は、これまで取材してきた施設とは全く異なるものだった。契約者の平均年齢が78歳で、2人入居割合が3割という数字に、そのことが表れている。

　では、何と比較すればいいか。これが難しいのだが、分譲マンションと比較してみた。バブル後の分譲マンションの最高峰は、同社の「パーク・マンション檜町公園」の坪3,000万円だと思うが、共用施設やサービスの価値を考えると「西麻布」の坪単価は4,000万円しても不思議でないと思った（関係者や記者の方と話しあったのだが、「アマン東京」は坪単価にして5,000万円で意見一致した。記者は数年前から東京駅の一等地は坪5,000万円になると予測してきた）。

　共用施設では、1階のプライベートガーデンなどのランドスケープデザイン、24ｍ×6ｍのプール、ジャンルが豊富なライブラリ―、天井高6ｍのダイニングが圧巻。見学した各フロアは本物の木が多用されており、観葉植物はすべて本物だった。

　サービスでは、何といっても帝国ホテルだ。値段は朝食が648円、昼食が1,320円、夕食が1,980円。朝昼晩すべて利用すれば1日4,000円弱。1か月で約12万円だ（酒は別）。一般的なホテルの朝食は2,000～3,000円はするから格安か。

コースメニュー例（料金は未定）

食事例（★）

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　事業戦略発表会で同社執行役員シニアレジデンス事業部長・井上貴嗣氏は「パークウェルステイト」の顧客像として、「Self-reliance（自立した暮らし）」「Satisfaction（自分自身の満足に貪欲）」「Seamless（場所と立場に縛られない）」の「3つのＳ」を上げた。その通りだと思う。

　この記事を書いている今、2015年のフージャースコーポレーションのシニア向け分譲マンション「デュオセーヌつくばみらい」竣工見学会に三井不動産レジデンシャルの社員がたくさん参加していたのを思い出した。10人くらいの社員が参加しており、「三井不レジ関係者は『賃貸として検討している』と話した」と記事にしている。

　当時からフージャースコーポとは異なった形態でシニア向け事業を検討していた。同社は、「パーク・マンション」など富裕層向け分譲マンション市場で他社を圧倒してきた。そのノウハウを生かし、高額マンションに住む居住者のニーズを取り込んだのが結実したといえる。

吉永小百合さん「あなたはいつだって、今がいちばん好き」に胸キュン

吉永小百合さんが三井不レジ「パークウェルステイト」アンバサダーに就任

サ高住の最高峰月額賃料は約94万円（59㎡）三井不レジ「浜田山」竣工（2019/5/29）　

整合性欠く「風致地区」と「準住居」指定三菱地所レジ初の老人ホーム「永福」（2019/3/2）

一時金方式より月額家賃制選ぶ人も多い　東建のサ高住「グレイプス用賀」開業（2017/5/22）

コスモスイニシアアクティブシニア向け「武蔵浦和」完成売れ行き好調（2016/6/9）

「ららぽーと」に隣接坪単価230万円でも人気シニア向けフージャース「柏の葉」（2016/5/2）

サ高住は終の棲家になるか日比谷花壇・東建不販「グレイプスガーデン西新井大師」（2014/9/10）

三井不レジ「檜町公園」わが国の最高価格マンション１戸55億円成約済みか（2016/7/15）

軌道に乗るアクティブシニア向け「スマートコミュニティ稲毛」（2015/２/26）

根づくかシニア向け分譲マンション 年間500戸の市場へ（2015/1/26）

積水ハウス　住宅メーカーにこだわり医療・介護事業を強化（2013/12/13）

東急不動産　高齢者向け「グランクレール青葉台二丁目」（2013/3/11）

東急不動産　シニア向け「グランクレールセンター南」（2010/1/25)

吉永さん（大手町三井ホールで）

三井不動産レジデンシャルは7月29日、シニアサービスレジデンス「パークウェルステイト」シリーズのフラッグシップ物件となる「パークウェルステイト西麻布」のメディア向け内覧会を開催。開催後にはパークウェルステイトの新アンバサダーに就任する「国民的人気俳優」（プレス・リリース）の吉永小百合さんが登壇し、フリーアナウンサー・宮本隆治氏と約15分間にわたってトークセッションを行った。

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これまでの47年間の記者生活の中で、胸がきゅんとなる、10代の昔にタイムスリップしたような感覚にとらわれたのは初めての経験だった。

何から書き始めていいかわからないが、とりあえず8月1日から放映されるパークウェルネスブランド初のTVCM「そんなあなたに」30秒篇から書く。皆さんも見ていただきたい。次の通りだ。

いかがか。記者はほとんどパニックになった。「あなたはたくさんの波を超えてきた」－これはいい。撮影したのは「パークウェルステイト鴨川」だから、「あなた」は配偶者だろうが、ひょっとしたら椰子の実か、あるいはウミガメか風かもしれない。そんな思わせぶりたっぷりな冒頭シーンだ。

続いて、吉永さんは「あなたはいつだって、今がいちばん好き」「ずっと昔から、そして今からも」と語る。記者は吉永さんに「あなたが好き」と言われたように受け取ろうとしたが、文法的になんだか変だ。配偶者でも恋人でもいい。「あなたはいつだって、今がいちばん好き」と言われたら〝あなたを愛してる〟と素直に受け止めることができるのか。「今がいちばん好き（な）…」意味とも取れるではないか。この「…」は酒かもしれないしスポーツだって小説だって映画だって…なんでもありうる。「そんなあなたにふさわしいレジデンスです」と締めくくるのが憎いではないか。（小生などは百万遍も「あなたを愛してる」と言ったが、その都度「口先だげ」とやり返されてきた）。

吉永さんは、宮本氏とのトークセッションでも「（このストーリーには）深い意味があります」と話した。制作したのは電通だ。クリエイティブディレクター・コピーライターは女性の方だ。

質疑応答でこの点について質問しようと思ったが、同僚の記者の方から「馬鹿な質問はしないほうがいい」と言われたのでそのまま帰った。

ドレスはターコイズブルーとか

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　携帯電話もスマホもない時代は、どこの駅にもあった掲示板が重要な役割を果たした。チョークでなんでも書けたのだ。学生のときだ。掲示板に、1時間近く待っても現れない「（彼氏に）もう帰ります」とのメモがあり、「（それでも）あなたが好き」とあったのを見た意地悪な記者は、「が」を「も」に書き換えた。さすがに、度が過ぎるしスペースもなかったので〝あなたも好き者〟とは書かなかった。

　吉永さんが「あなたはいつだって、今がいちばん好き」と言った「あなた」はいったい誰なのか。これは謎だ。一生かかっても解けないかもしれない。ただ、「あなたが好き」と言ってしまえば、このCMは間違いなく駄作だ。

※吉永さん、ごめんなさい。きれいに映っていないかもしれませんが、これは私のせいじゃありません。カメラが悪いんです。私のカメラは数万円のデジカメ。最前列のプロの方のカメラは本体だけでも数十万円、レンズを含めると100万円以上とか。

左から三井不動産レジデンシャル執行役員シニアレジデンス事業部長・井上貴嗣氏、吉永さん、同社代表取締役社長・嘉村徹氏

　三井不動産レジデンシャルは7月29日、シニアサービスレジデンス「パークウェルステイト」シリーズのフラッグシップ物件となる「パークウェルステイト西麻布」のメディア向け内覧会を開催。開催後にはパークウェルステイトの新アンバサダーに就任する「国民的人気俳優」（プレス・リリース）の吉永小百合さんが登壇し、フリーアナウンサー・宮本 隆治氏と約15分間にわたってトークセッションを行った。

　「パークウェルステイト西麻布」は、東京メトロ日比谷線広尾駅から徒歩12分、港区西麻布4丁目に位置する36階建て一般居室340室（39.38～142.36㎡）、介護居室60室（22.27～35.07㎡）。開業予定は2024年10月。貸主・運営会社は三井不動産レジデンシャルウェルネス。居住の権利形態は利用権方式で、利用料の支払いは前払金方式・月払い方式の選択制。入居時の要件は自立のみ。

　47Aタイプの前払い方式を選択した一人入居の入居金は、入居時82歳以上の場合は5,868万円、入居時75歳の場合は8,802万円。1人入居の月額利用料は共益費(非課税) 66,700円（2人入居は66,700円）、基本サービス料(税込)は176,000円（2人入居は352,000円）、月額利用料合計は242,700円 （2人入居は418,700円）。

　シリーズ初となる都心の一等地にふさわしい唯一無二の品格のあるデザインを象徴として、帝国ホテルのレストランサービス、ウェルネスプール、リラクゼーションラウンジ、ライブラリー、医療・介護サービスなどシリーズ最高峰のフラッグシップとしてふさわしい様々な設備をご用意する。

　吉永さんは、1959年「朝を呼ぶ口笛」で映画初出演。主な作品は「キューポラのある街」「愛と死をみつめて」「動乱」「細書」「北の零年」「母べい」など。最新作「こんにちは、母さん」は123本目の映画。'86年より原爆詩の朗読を始める。東日本大震災後は被災地の子供たちの詩をCD化し読み続けている。

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　もう65年くらい前だ。10歳のころか。家庭は貧しかったが、「少年画報」だけは買ってもらって読んでいた。「赤胴鈴之助」や「イガグリくん」が好きだった。吉永さんが出演していたラジオ番組「赤胴鈴之助」も視聴していた。声はとてもかわいかったのを思い出す。もちろんその後、吉永小百合さんになるとは思っていなかったが…。

　「パークウェルステイト」のアンバサダーに吉永さんが就任されることは、どのような効果を発揮するのか。底這いする西武ライオンズのGM就任を要請されたら受けるかどうか聞きたいのだが、そのような質疑応答の場は設けられていない。トークセッションで何を話されたか、本日中には詳報したい。

　「三井のすずちゃん」が大変な人気だそうだが、小生は若い俳優さんのことはまったくわからない。

サ高住の最高峰月額賃料は約94万円（59㎡）三井不レジ「浜田山」竣工（2019/5/29）

「プラウド京王聖蹟桜ヶ丘」

　京王電鉄と野村不動産は7月26日、京王線聖蹟桜ヶ丘駅から徒歩3分「プラウド京王聖蹟桜ヶ丘」の物件ホームページをオープンしたと発表した。3LDKの住戸は全戸72㎡超で、逆梁ハイサッシ（サッシ高2.2ｍ）を採用、居室天井高を約2.6m確保しているのが特徴。

　物件は、京王線聖蹟桜ヶ丘駅から徒歩3分、多摩市関戸四丁目に位置する18階建て全134戸。専有面積は61.22～89.54㎡。竣工予定は2025年12月下旬。設計・施工・監理は東急建設。

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　モデルルームが公開されたら、見学を申し込みたい。価格はいくらになるかだが、坪単価は多摩市最高峰となる350万円でどうか。他の沿線と比較して割負けしている京王線だが、今後は新宿に近い幡ヶ谷、笹塚あたりは坪単価700万円以上、調布で坪450万円くらいのマンションが供給されることになる。

 
「グレーシアウエリス横浜ゆめが丘」

相鉄不動産は7月22日、相鉄いずみ野線ゆめが丘駅前のマンション「グレーシアウエリス横浜ゆめが丘」のメディア向け見学会を行った。7月25日にオープンする駅直結の大規模複合商業施設「ゆめが丘ソラスト」のプレス説明会・内覧会の一環として行われたもので、「駅徒歩1分」×「総戸数100戸超」は同沿線で22年ぶりの供給。価格がいくらになるか注目される。

物件は、相鉄いずみ野線ゆめが丘駅から徒歩1分、泉ゆめが丘土地区画整理事業地内の第一種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する敷地面積約12,523㎡、10階建て全335戸。専有面積は55.80～88.38㎡、価格は未定。販売開始は9月上旬。竣工予定は2026年1月。売主は同社（事業比率は非公開）のほかNTT都市開発。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。デザイン監修はスタジオゲンクマガイ（鬼塚知夏氏）、共用部監修は乃村工藝社（林浩平氏）。販売代理は東急リバブル、長谷工アーベスト、相鉄不動産。

　現地は、施行面積約23.9haの泉ゆめが丘土地区画整理事業地（施行期間平成26年8月から令和7年3月、事業費約109億円）に位置。。同駅圏では約600戸のマンションが予定されており、今回の物件はその第一弾。

建物は南向き・東向き・西向きを中心とする5棟構成（基準法では1棟）で、一般の人も利用できる芝生広場、遊歩道、複合用途施設（エリアマネジメントが入居予定）を整備することなどを条件に横浜市市街地環境設計制度の適用を受け、高さ規制25ｍ⇒30ｍの緩和を受けている。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented取得（予定）、二重床・二重天井、リビング天井高2380～2480ミリ、ディスポーザー、食洗機、良水工房、ソフトクローズ機能付き引き戸、浴室タオル掛け1か所、スロップシンク、Low－E複層ガラス、ウォシュレット一体型トイレなど。共用施設はエントランスラウンジ、ワークスタディラウンジ、富士ビューラウンジなど。

　3月4日から物件ホームページを開設し、これまでのエントリー数は２,150件、モデルルーム来場者は320件。来場者の居住地は神奈川県が約8割（うち泉区内は22％、横浜市内が57％）、都内が11％、年代は30～40代が4割、50代以上が4割。

　同社は「価格は未定だが、坪単価は近年分譲された沿線のなかでもっとも高くなりそう」と話している。

モデルルーム（写真提供：相鉄グループ、以下同じ）

モデルルーム

乃村工藝社監修による共用施設

模型

「ゆめが丘ソラスト」

「ゆめが丘ソラスト」

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　記者の最大の関心事は坪単価だ。同社担当者は明言を避けているので、以下は記者の予想。

同沿線ではバブル期には坪300万円の〝億ション〟も供給されたはずだが、近年では2016年分譲の「グレーシアタワー二俣川」（421戸）の坪280万円、2020年分譲の大京「ライオンズ横濱瀬谷」（144戸）の坪単価300万円が最高値だと思う。

これを上回るかどうか。比較する物件は見当たらないが、駅周辺には小さな飲み屋が1軒しかなかった羽沢横浜国大駅から徒歩1分の「リビオタワー羽沢横浜国大」（全357戸）は坪単価340万円だった。単純比較はできないが、「ゆめが丘ソラスト」の魅力を考えれば、坪300万円を突破する可能性が高いと見た。50代以上の人にも注目されているのは、後背地に大量の戸建て住宅地が広がっていることと関連する。

見学会でびっくりしたことが一つある。西向き住棟の4～５階住戸（南向き住棟の角住戸も含めると42戸か）からは富士山が眺望できるそうで、75～77㎡の３住戸は12,400ミリのワイドスパンで、うち2戸は風呂に入りながら富士山が眺められる。

記者は風呂嫌いなので、浴室から富士山が眺められる価値はいかほどかわからないし、富士山が見える特権は単なる僥倖で、誰も保証などしてくれない（国立市のマンションのように、自発的にその権利を取り下げるケースもないわけではないが）。

ところが、このマンションの西側は市街化調整区域に指定されている。線引き見直しによって市街化区域に編入され、西側エリアに同等の建物が建つ可能性は限りなくゼロに近いと思う。

これは改めて書くが、すべてが完結する「ゆめが丘ソラスト」からは、記者など比較にならないほど速い時速6キロの自動配送ロボットのサービスが受けられる。

時速6キロで歩く配送ロボット

相鉄グループ初の木造賃貸 三井ホーム最大級の「モクシオン」「ゆめが丘」に完成（2024/5/23）

駅1分の利便性・資産性受けたか 県外が5割 日鉄興和「羽沢横浜国大」好調スタート（2022/6/25）

大京 駅直結の再開発複合「瀬谷」 全戸の半分以上の第1期70戸 ほぼ完売（2020/12/7）

記録的な一挙供給量380戸 相鉄不他「グレーシアタワー二俣川」は坪280万円（2016/8/22）

　マンション管理業協会は7月19日、「マンション管理トレンド調査202４」の調査結果をまとめ概要を発表した。調査対象は全会員社348社(調査時)で、回答社数は333社（95.6％）。主な質問と回答は次の通り。

　令和４年度からスタートした同協会の「マンション管理適正評価制度」については、20%の会員社(68社)が、既に管理適正評価制度に登録したマンションがあり、50％の会員社(173社)が対応中で、28%の会員社(96社)が、特に提案予定はないとしている。提案予定がない理由としては、仮評価で低評価であったため、インセンティブが不明のため、高経年のためなどの回答があった。

　「管理計画認定制度（適正化法）」の取組みについては、18%の会員社(64社)が既に管理計画認定を受けたマンションがあり、54％の会員社(187社)が、対応中としている。

　ＩＴ活用の取組み状況については、80％の会員社(268社)が、「WEB会議システム」を導入または検討中、64％の会員社(214社)が、「テレワーク」を導入または検討中と回答。

　マンション標準管理委託契約書の反映状況については、60%の会員社(206社)が、提案済みまたは提案中で、マンション標準管理規約の反映状況については、78％の会員社(273社)が、改定を報告し、改定を提案または要望により改定をサポーしている。

　長期修繕計画における修繕積立金不足への対応については、多くの会社が修繕積立金の値上げ、長期修繕計画の見直し(修繕周期を長期化など)で対応していると回答。一方で、積立金の増額に至らなかったケースでは、事前の説明会やアンケートで反対意見が多く、理事会として議案上程を見送ったため（144社）、総会で否決された（83社）など全体では336会員社（複数回答含む）が何らかの理由で値上げしなかったと回答した。また、保険料はじめ物価上昇の影響が著しく、管理費支出を削減して修繕積立金に充てられる状況にないなどの回答もあった。

　働き方改革等の実施状況については、72％の会員社(249社)が、取り組み済み、または取り組みを検討中と回答している。

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　マンション適正管理評価制度については、同管理協は今年度末までに登録件数を全管理物件の1割に該当する1万件にする目標を掲げ取り組んでいるが、このまま推移すれば目標は達成されそうだ。

　この数字をどう考えるかだが、制度がスタートしてから2年間で1割はやはり少ないと言わざるを得ない。登録は任意ではあるが、同協会が管理組合に引き続き登録を促す取り組みを強化することに期待したい。

　回答には、「管理組合に具体的なメリットが感じられにくい」（管理計画認定制度）「インセンティブか不明」（適正管理評価制度）があったが、そんなことはないことを、横浜市立大学（国際教養学部・齊藤広子教授）、同大（データサイエンス学部・鈴木雅智准教授）が首都圏（1都3県）の427棟2,567戸のデータを分析し、同制度で総合評価水準が★３以上の場合、評価を取得していない物件と比べ価格は高いとし、★５のマンションの場合、11%の価格プレミアムが生じていることが確認できたとしている。

　この11％は凄い額だ。首都圏の中古マンションの平均成約坪単価を250万円として、11％のプレミアムは20坪換算で500万円以上だ。管理協のデータは公表されているのだから、不動産流通会社はこのデータとレインズ情報を駆使すればほとんど瞬時に登録物件が市場でどのように評価されているかはじき出せるはずだ。

　管理会社も管理組合も、劣等生・落第生（★1～2つ）でも取り組み次第では優等生（★4～５つ）になれることを居住者にきちんと説明すべきだ。

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　修繕積立金の増額が容易でない実態も浮かび上がった。複数回答を含め336社が値上げ案が否決されたとか、提案を見送ったとあるから管理組合数にしたら相当の数にのぼるはずだ（国土交通省の平成30年の調査によれば、34.8％のマンションが修繕積立金不足）。

　このようなマンションは野垂れ死にするしかないのか。暗然たる気持ちになる。

マンション管理適正評価 ★5つは11％のプレミアム横浜市立大・齊藤教授らが報告（2024/4/2）

「オーベル葛西ガーラレジデンス］

　大成有楽不動産（事業比率60％）、FJネクスト（同30％）、三信住建（同10％）の3社JV「オーベル葛西ガーラレジデンス］モデルルームを見学した。葛西臨海公園駅から徒歩15分（バス便だと徒歩時間を含めて10分以内）とややあるが、坪単価は300万円弱になる模様で、23区立地では希少のファミリーマンションだ。

　物件は、JR葛西臨海公園駅から徒歩15分、江戸川区南葛西5丁目の第一種住居地域に位置する10階建て全155戸。専有面積は62.72～86.83㎡、予定価格は4,600万円台〜8,900万円台（最多価格帯5,900万円台・6,000万円台・6,300万円台＝各13戸)、坪単価は300万円弱になる模様。竣工予定は2026年2月。施工は大京穴吹建設。販売代理はFJネクストレジデンシャル。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented認定、直床、標準階のリビング天井高2400ミリ、食洗機、スロップシンク、浴室タオル掛け、ブレーキ機能付き引き戸など。

　これまでのモデルルーム来場者は170件強。今月末に第1期が分譲される予定。

モデルルーム

模型

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　昨日は痛飲し、この日（7月12日）の朝方には酒は抜けていたようにも思ったが、そうでもなかったようだ。マンションを出るとき雨が降っていたのに、ままよと傘を取りにいかずそのまま出た。モデルルームに着いたのは9時。スーツはグレーで、文字通りぬれねずみになった。

　基本性能、設備仕様レベルをモデルルームで確認しながら、胡乱な頭をフル回転させて坪単価を予想した。駅に近かったら坪400万円しても不思議でないが、徒歩15分だと坪300万円くらいかとはじいた。それでもちょっと高いか。

　担当者に聞いたら「坪300万円弱」とのことだった。酒は飲んでも、マンションのこととなると正気に戻るらしい。23区内で坪300万円を切る物件は近く枯渇するはずだ。基本性能・設備仕様はこんなものだろう。強調材料は、大成有楽不動産の〝十八番〟「オレンジラボ」がフル装備されていることだ。

　もう一つ、肝心なことだが、物件ホームページに「葛西臨海公園」へ徒歩16分のほか「江戸川区の公園総面積は23区NO.1の約776万㎡。本プロジェクトの徒歩10分以内にも8つの公園がある」と紹介されているように、江戸川区のみどりは他区より豊かであることだ。

東京都の調査による平成30年の江戸川区のみどり率は30.8%で、区部平均の24.2％を6.6ポイント上回っている。23区でみどり率が高い千代田区（皇居が多くの面積を占める）、練馬区などに住んでいる人はともかく、その他の区に住んでいる人が江戸川区内の街を歩くとその緑の量の多さに驚くはずだ。記者は、この「みどり」の価値を可視化することを願っている。　

　「みどり率」は、「緑被率」に「河川等の水面が占める割合」と「公園内で樹木などの緑で覆われていない面積の割合」を加えたもので、東京都はこの指標を用いており、今年度中には新しい2023年のデータを公表する予定だ。一方で、各区や他の道府県は「緑被率」や「緑視率」の数値を重視しているところが多い。当然のことだが、「みどり率」のほうが「緑被率」より高い数値を示す。このあたりを整理する必要がある。

　今回の記事とは関係ないが、具体的な例を示す。いま話題となっている神宮外苑の再開発。日本イコモスが2023年5月に事業者宛てに「緊急要請」を行ったのだが、その「回答」として、事業者は「絵画館前の軟式野球場の緑については2018年の航空写真（google earth）を参照し、野球場の内野エリア等が土系舗装等であることを確認しております。『日本イコモス国内委員会』による算定では、土系舗装等の緑で被覆されていない部分も含んでいるため、現況の緑の割合に違いが生じておりますが、土系舗装等を含まない算定が正しいものと考えます」としている。

　つまり、みんな都合のいいように数値を解釈しているということだ。ちなみに、生物多様性センターのデータによると、47都道府県で緑被率がもっとも高いのは京都府で、もっとも低いのは東京都でも大阪府でもなく埼玉県だ。滋賀県の緑被率は全国平均を少し上回っているくらいだが、県域面積の6分の1を占める琵琶湖を「みどり率」に加えると、間違いなくベスト10入りするはずだ。

威風堂々〝聖地〟神宮外苑野球場の巨木事業者VS.イコモス鳥や虫の視点で考えて（2023/5/23）

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は7月10日、首都圏の6月の中古マンション・戸建て市場動向をまとめ発表した。

　中古マンションの成約件数は3,259件（前年同月比4.8％増）、坪単価は257万円（同7.9％増）、価格は4,956万円（同7.5％増）、専有面積は63.57㎡（同0.3％減）となり、成約件数は13か月連続、坪単価は50か月連続、成約価格は49か月連続でそれぞれ前年同月を上回った。

　成約坪単価を都県別にみると、東京都は341万円（8.1％増）、神奈川県は196万円（同7.9％増）、埼玉県は139万円（同0.9％減）、千葉県は134万円（同7.5％増）。

　中古戸建ての成約件数は1,302件（同14.4％増）、価格は４,016万円（同7.1％増）、土地面積は146.79㎡（同4.2％増）、建物面積は104.29㎡（同0.5％増）となった。成約価格は5か月連続で前年同月を上回った。

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　レインズデータによると、都心3区（千代田・中央・港）の成約件数は237件（前年同月比2.2％増）、坪単価は604万円（同17.1％増）、価格は10,097万円(同11.8％増)、専有面積は55.14㎡（同4.5％減）、築年数は20.05年（同0.35年増）。一方で、新規登録件数は964件（同13.5％減）、坪単価は739万円（同25.0％増）、価格は12,331万円（同25.9％増）、専有面積は55.04㎡（同0.７％増）、築年数は23.54年（同0.4年減）となっている。

　城東地区（台東・江東・江戸川・墨田・葛飾・足立・荒川）の成約件数は411件（同12.6％増）、坪単価は282万円（3.2％増）、価格は5,243万円（同0.7％増）、専有面積は61.32㎡（同2.4％減）、築年数は21.02年（同2.2年増）。新規登録件数は1,893件（同9.1％減）、坪単価は261万円（同5.3％増）、価格は4,283万円（同４．３％増）、専有面積は54.07㎡（同1.0％減）、築年数は26.06年（同0.44年増）となっている。

　城南地区（品川・大田・目黒・世田谷）の成約件数は337件（同7.3％増）、坪単価は366万円（同6.4％増）、価格は6,657万円（同9.0％増）、専有面積は60.00㎡（同2.4％増）、築年数は24.39年（同0.75年増）。新規登録件数は1,695件（11.0％減）、坪単価は350万円（同6.3％増）、価格は5,318万円（同6.7％増）、専有面積は50.43㎡（同0.4％増）、築年数は32.40年（同1.85年増）となっている。

　城西地区（新宿・渋谷・杉並・中野）の成約件数は262件（同4.0％増）、坪単価は448万円（同12.2％増）、価格7,175万円（同11.0％増）、専有面積は52.84㎡（同1.0％減）、築年数は25.68年（同0.61年増）。新規登録件数は1,321件（同13.4％減）、坪単価は444万円（同19.9％増）、価格は6,205万円（同22.6％増）、専有面積は46.10㎡（同2.3％増）、築年数は32.82年（同0.48年増）となっている。

　城北地区（文京・豊島・北・板橋・練馬）の成約件数は281件（同7.7％増）、坪単価は294万円（同3.1％増）、価格は5,001万円（同3.6％増）、専有面積は56.20㎡（同0.5％増）、築年数は24.28年（同0.02年増）。新規登録件数は1,362件（同19.2％減）、坪単価は275万円（同1.1％増）、価格は3,964万円（同0.8％増）、専有面積は47.52㎡（同0.3％減）、築年数は30.52年（同0.92年増）となっている。

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　このデータから何を読み取るかだが、記者はエリア分けが適切かどうかと思う。都心3区はわかるが、これを都心4区、又は5区として、渋谷と文京を加えたほうが正確なデータが得られるのではないか。渋谷と文京の坪単価は練馬・北・板橋などと100～200万円は高いはずだ。

　この問題はさておき、成約件数が増えているのに登録件数が減少していることをどう読むか。これは先高観による売り惜しみも多少影響しているのではないかと思う。

　坪単価は成約、新規登録とも上昇しているが、都心3区の新規登録が前年同月比25.0％上昇していることに注目したい。新規マンションも価格は著しく上昇していることから、中古も一層上昇するという読みが働いていると読める。

　興味深いのは、城北エリアだ。新規登録単価は成約単価より坪19万円下落していることだ。これは、成約物件の築年数が24.28年に対して登録物件は30.52年となっており、その差が単価に表れていると読み取れるが、専有面積は成約物件の約56㎡から登録物件は約47㎡へと2.7坪も縮小している。これはなぜか。最近の城北エリアの新築マンションは坪400万円どころか、500万円をはるかに突破しつつあることや、成約件数の約5倍という登録件数の多さなどとの関連はあるのかないのか。

　城北地区ほどではないが、城東地区、城西地区も成約単価より新規登録単価のほうが低い。今後どうなるか注視する必要がありそうだ。

　価格について。都心3区の成約価格は他の地区より4割から2倍となっており、新規登録価格は他地区の2～3倍へと拡大している。都心への交通利便性を重視するからこのような数値になるのだろうが、住宅の基本的な性能としての住環境をもっと重視すれば結果は異なってくるはずだ。記者はこの〝モノサシ〟が理解できない。

　専有面積圧縮は成約、新規登録とも続いているが、成約⇒新規登録は都心3区が55⇒55㎡、城東が61⇒54㎡、城南が60⇒50㎡、城西が53⇒46㎡、城北が56⇒48㎡へと縮小しているのはなぜか。これは築年数とも関連がありそうで、成約⇒新規登録は都心3区が20⇒24年、城東が21⇒26年、城南が24⇒32年、城西が26⇒33年、城北が24⇒31年となっており、築古物件が増加している。築古より築浅が選好されていることの表れか。専有面積と築年数は相関関係があるはずで、築古物件の価格調整がありそうだ。

　築25～30年といえば、バブルが崩壊し、新たな市場が形成されだしたころだ。新築マンションは、都心部でも坪300万円超はほとんどなく、首都圏平均で180万円から250万円くらいだったはずだ。購入者はバブルの痛手を受けていない層が中心だった。

　現在の新築マンション市場は、どんな郊外でも坪200万円以下はありえず、一定水準のところでは坪250万円以上、23区では300万円以上となっている。質は数年前より間違いなく退行している。都心部は異常だと思うが、中古市場が全体として活況を呈しているのは理解できる。

　最近の新築マンションは坪300万円、400万円が当たり前になっているが、設備仕様レベルは10年前の坪単価180万円くらいの郊外マンションとほとんど同じか、それ以下だ。10数年前の新築のリビング天井高2400ミリなどありえない。普通で2500ミリ以上はあった。

　リノベーションの提案次第だろうが、中古マンションが新築価格を上回っても全然不思議でないと思う。

「ブランズタワー橋本」

　東急不動産をはじめとする小田急不動産、名鉄都市開発、総合地所、旭化成不動産レジデンス、ジェイアール東海不動産の6社は6月27日、リニア中央新幹線の新駅（神奈川県駅[仮称]）に近接する分譲マンション「ブランズタワー橋本」のモデルルームを6月22 日（土）にオープンしたと発表した。この日はメディア向け見学会も行われたようで、価格は70㎡で7,000万円台～8,000万円台で、坪単価は400万円を超える模様だ。

　物件は、京王相模原線・JR横浜線橋本駅から徒歩4分、相模原市緑区橋本二丁目の商業地域に位置する敷地面積約10,472㎡、29階建て全458戸。専有面積は34.39～119.23㎡。竣工予定は2026年6月。販売代理は長谷工アーベスト。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。デザイン監修はケミカルデザイン。

　1階に医療モール、2階にロングテーブル、パーソナルスペース、リモートワーク対応可能な個室ブース、コワーキング・ラウンジ、コミュニティ・ハウス、2室のゲストルームを設置する。28階のスカイラウンジには「文喫 六本木」によるライブラリー＆カフェバー、約400冊の選書と食事と酒を含むドリンクメニューを用意する。このほか、ヤナセとの業務提携による輸入車EVカーシェア、モンベルの商品を導入した防災備品、住民同士のコミュニティ醸成サービスの「GOKINJO」、パナソニックの地域情報コミュニケーションサービス「まちベル」、多摩美術大学との産学連携によるワークショップなど、東急不動産初の様々なサービスの導入を予定している。

「つながる森」イメージ

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　記者は見学会に呼ばれていないので設備仕様レベルはよくわからないが、プレス・リリースや業界紙の記事を読んだ限りでは〝環境先進マンション〟の名に恥じないものだと思う。標準階のリビング天井高は2500ミリ、29階のプレミアム住戸（12戸）は3000ミリ。

　問題は価格だ。リニア中央新幹線の開業が当初予定の2027年だったら、記者は坪単価450万円でも売れるとみていた。地元橋本駅圏の実需はもちろん、沿線の東京都、山梨県、長野県、愛知県からの需要が見込める。自ら居住ではなくとも、子どもに住まわせようと考える人も多いはずだ。品川は坪2,000万円を突破するはずだから、坪450万円はかなり安い。

　ところが、開業は白紙に戻され、早くても現在から10年後の2034年という。10年後に市場がどうなっているか全く読めない。金が有り余っている投資をもくろむ人は買うかもしれないが、投資案件は他にもある。開業時点で考えても間にあう。10年先を読んで不動産投資を考える人はどれくらいいるのだろうか。多分、そんなにいないはずだ。

　リニアを考えなければ、橋本駅圏のマンション相場としては坪300万円台の半ばがアッパーだろう。京王線は他の沿線に比較してかなり割負けしている。今秋に分譲される小田急不動産の「リーフィアレジデンス調布小島町」（50戸）は坪単価450万円と予想しているのだが、どうだろう。

　競合はしないだろうが、単価が近い物件として野村不動産「プラウドタワー相模大野クロス」（687戸）がある。

立地、性能、地域共生など評価される野村不「相模大野クロス」坪単価400万円超か（2023/10/31）

「プライムパークス横浜並木 ザ・レジデンス」

　京浜急行電鉄・京急不動産・相鉄不動産・総合地所が分譲中の「プライムパークス横浜並木 ザ・レジデンス」を見学した。シーサイドライン幸浦駅圏では実に28年ぶりの供給で、「東敷地」「西敷地」2棟構成の全509戸。ファミリー層をターゲットにした「海と森と空に愛される街へ」のコンセプトは明瞭で、販売は順調に進捗している。

　物件の共通概要は、シーサイドライン幸浦駅から徒歩4・5分、横浜市金沢区並木三丁目の第一種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する東敷地は敷地面積約7,139㎡、7階建て全199戸。竣工予定は2025年2月下旬。西敷地は敷地面積約11,271㎡、7階建て全310戸。竣工予定は2025年4月下旬。先着順で販売中の住戸（12戸）の専有面積は58.86～81.44㎡、価格は4,140万円～6,640万円（最多価格帯4,500万円台（2戸）。販売代理は京急不動産、長谷工アーベスト、施工は長谷工コーポレーション。

　現地は、1971年に発足した市のアーバンデザイン構想により、車道や歩道の広さ、フラットな道、住宅や商業施設、学校を結ぶ歩行者専用ブリッジなどが計画的に整備されたエリアの一角。

　敷地は三菱重工の社宅跡地。全体敷地約19,500㎡は、公道により「東敷地」と「西敷地」に分かれていることから、管理組合は別々。ただ、それぞれの共用施設は共同利用が可能となっている（一部除く）。敷地北側は道路を隔てて大規模商業施設「ピアレ横浜／イオン金沢シーサイド」に、敷地南側は道路を隔てて並木中学校に、敷地東側は緑道に隣接。この他、近隣には金沢スポーツセンター、長浜公園、並木第四小学校、コストコ、金沢プールなどが揃っている。自転車で「海の公園」へは10～11分、三井アウトレットパークへは10分。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented認定など。共用施設はパーティルーム、グリーンサイドカフェ、キッズスクエア、パティオ、テラス、ゲストルーム、ランドリー、ラウンジなど。

　販売開始は5月からで、これまで第1期1次（44戸）のうち33戸成約済み。エントリー数は1,000組以上。計画通りのスタートを切っている。

モデルルーム

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　モデルルームは70㎡の1階住戸と68㎡の中住戸タイプの2通り。京急オリジナルのテーブル付き収納が洗面室についており、前者はテラスとインタロッキング仕上げの専用庭付き。7棟構成の1階住戸はほとんどテラス・専用庭付きだそうだから、このタイプは人気を呼ぶのではないか。浴室が1616タイプなのもいい。68㎡のプランは間口が6300ミリ、LDKの長辺が約4.8mあり、使い勝手がよさそうだ。

　
「海の公園」

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