「プレディア梅郷ステーションフロント」

　JR西プロパティーズが分譲中のマンション「プレディア梅郷ステーションフロント」を見学した。梅郷駅から徒歩3分、区画整理事業地内の全48戸で、坪単価は200万円。土地代がただでもこれからは建てられそうもない〝安さ〟が売りで、野田市内では17年ぶりのマンション供給という。

　物件は、東武アーバンパークライン梅郷駅から徒歩3分、区画整理事業地内の商業地域に位置する14階建て全48戸。現在先着順で分譲中の住戸（5戸）の専有面積は63.55〜67.13㎡、価格は3,698万～4,188万円。坪単価は200万円。竣工予定は2025年7月下旬。販売代理はプレシャスホームズ。設計・監理はNEOデザイン。施工は建研。

　現地は、平成6年6月に事業認可され、令和8年3月までが事業期間とされている約5.2haの梅郷駅西土地区画整理事業地内に位置。敷地西側は17年前に分譲された新日本建物「ルネッサンス梅郷駅前」（83戸）に、東側は介護施設の「ユニマットそよ風」にそれぞれ隣接。敷地北側は　1,570㎡の街区公園に近接。建物は南側道路に接道。南側は戸建て住宅街。駅前にはスーパー、銀行などが立地。

　住戸プランは南西向きで1フロア4戸（東南・南西：67.13㎡、中住戸：63.55㎡）。主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ、奥行き2ｍバルコニー。御影石キッチンカウンター、食洗機、浴室タオル掛け2か所はオプション。床暖房はなし。施工の建研は昭和41年創業の大阪発祥のプレキャストを得意とする建設会社で、平成18年に新日本建設のグループ会社になっている。

　同社住宅開発部事業推進グループ・金尻涼真氏は「来場者は100組近く。シニア層の買い増しも目立ちます。価格を抑え、駅前に住む価値をアピールしています。流山おおたかの森は坪単価400万円をはるかに突破していますので半値です」と語っている。

モデルルーム

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　見学することにしたのは、同社が2024年2月2日、「2024年1月20日（土）より『プレディア梅郷ステーションフロント』の分譲を開始し、第1期1次販売として供給された全戸（12戸）に登録申込をいただき即日完売となりました」とプレス・リリースしたからで、用地を仕入れたのは、早大－三菱重工野球部選手として活躍した、小生と同名の義積司氏というのも後押しした。

　坪単価は予想通り。エヌ・ティ・ティ都市開発など5社JVの「ウエリス八千代村上」と同じくらいだろう。もっと安いオープンハウス・ディベロップメントが分譲中の「オープンスクエア南栗橋」もあるが…。

　「梅郷」と聞いても知らない人が多いかもしれないが、バブルがはじけるまでの東武アーバンパークライン沿線は（当時は東武野田線）は建売住宅のメッカだった。4～5,000万円台でも飛ぶように売れた。同駅圏の建売住宅も何度か取材したことがある。

　同沿線は大宮、春日部、流山おおたかの森、柏、新鎌ヶ谷、船橋の鉄道駅に繋がる。東武鉄道、各行政が連携して街のポテンシャルをあげる取り組みをすべきだと思う。

現地

駅前の公園

ストンと腑に落ちる「KIZUKI」家事動線・収納に工夫凝らすポラス「南桜井」（2024/2/23）

一次取得層に訴求「ちびまる子ちゃん」ZEH・商業施設隣接・大型NTT都市開発他（2023/6/30）

ヤクルト「つば九郎＝2,896万円」の住戸はないのか オープンハウス「南栗橋」（2022/11/17）

Jプロ圧勝 義積２発含む４安打５打点 タカラレーベン予選敗退 小林意地の一発（2018/7/3）
 

「SOCO HAUS KORAKUEN」ラウンジ

　三井不動産レジデンシャルは3月15日、同社グループの事業提案制度「MAG!C」に採択された、単身女性をターゲットとしたシェアリング型賃貸レジデンス「SOCO HAUS KORAKUEN」を開業する。開業を前にした3月7日、施設を報道陣に公開した。

　物件は、東京メトロ後楽園駅から徒歩9分、都営地下鉄大江戸線・三田線春日駅から徒歩9分、文京区春日二丁目に位置する敷地面積約755㎡、6階建て全76室、専用面積は15.90～18.00㎡。賃料は、水光熱費含め標準階（4階）で11.7万円（2.5万円）。竣工は1998年。竣工は2024年2月。入居開始は2024年3月15日。設計・施工はGOOD PLACE。従前は同社グループの男子独身寮で、3年前に同社事業創造部事業室主事・藤原圭佑氏（35）が提案した事業提案制度「MAG!C」に採択された。

　「SOCO HAUS（ソコハウス）」は、築23年の同社グループの男子独身寮をリノベしたもの。入居者の嗜好性にフォーカスし、ライフスタイルや価値観に合った生活を提案することで、都会の〝身軽でゆたかな暮らし〟を提案するもの。洗面・トイレ・シャワー室の3点セットを備えた約16㎡の専用面積のほか、1階と2階の一部に共用施設のラウンジ、ライブラリー、キッチンスタジオ、グローサリー、シアタールーム、トレーニングルーム、ランドリーなどを整備している。　

　藤原氏は「MAG!C」に採択された経緯について、「同僚などからのヒアリングを通じて、一人暮らしの住まいの課題を洗い出し提案に至った。女性にフォーカスし、一般的なシェアハウスとは異なる、入居者が豊かに暮らし、共用施設をシェアリングできるようにした。多くの企業ともコラボして企画意図を検証するとともに、ニーズを探っていく。ゲスト（異性）もウェルカム」などと説明した。

　企画に参画しているホテルプロデュースカンパニー水星・龍崎翔子氏は「働く女性のライフスタイル・ステージが変わるスビートが早くなっている。プライベートを確保しながら豊かに暮らせる空間提案に力を入れた」と話し、建築家で「ひとともり」代表取締役・長坂純明氏は「わたしにも24歳の娘がいる。価値観は（われわれとは）全然異なる。こだわった消費活動をする。そうした価値観、クオリティを大事にする世代のニーズに応えるため〝うそもの〟はひとつも採用していない」と語った。

　物件PR、募集活動はSNSや公式サイトなどDtoC 型手法を採用し、昨年8月から開始した会員登録は900人以上に達しており、2～3月に行った内覧会には300人超の予約がある。

　企業コラボに参加している企業はSoup Stock Tokyo、THE PERSON、Otonami、Hogara、TENTIAL、CARTA、TWINBIRDなど。

左から長坂氏、龍崎氏、藤原氏

ライブラリー

トレーニングルーム

キッチンスタジオ

ファイヤースペース

ランドリールーム

居室（モデルルーム）

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　事業提案制度「MAG!C」はとても面白い。成功するか失敗するかは当人を含め誰も分からないはずだが、「日々妄想」（植田俊社長のモットー）、やってみなければわからない。今回の提案も無限の可能性を秘めていると思う。　

　これまで見学したシェアハウスは三菱地所「ザ･パークハウス レックス 永福町」が、学生レジデンスでは長谷工コーポレーション「コムレジ赤羽」が突出していた。

　しかし、素晴らしいとは思ったが、違和感も覚えた。施設は立派だが、自由がない。24時間監視付きで、同性はともかく異性の入室も強く規制され、収容所と大差ないと感じた。独り立ちできるのだろうかと。われわれの世代の賃貸住宅（多くは間借り）も規制はあった。「牧田さん、昨夜はこれまでの女性とは違いましたね」などと嫌みの言葉を大家かけられたが、それ以上は追求されなかった。

　今回見学した施設（寄宿舎）も規則・ルールはあるのだろうが、同性・異性を招き入れるのは不可ではない。立派と言うほかない。1泊2,000円。（どこかの記者は「1泊2,000円なら1か月6万円で同棲できるではないか」と質問し、同社は「そこは常識の範囲内で…」と答えたそうだ=内覧会は2部制で、小生が参加したグループの記者からはそんな失礼な質問をする記者はいなかった＝この話をかみさんに話したら「普通の女性はいいかもしれないけど、若い女性は風紀が乱れるわよ」と話した＝普通の女性がどのような女性で、彼女の若い時はどうだったのか、風紀の意味も聞かなかった＝いま記者はミラン・クンデラ「存在の耐えられない軽さ」を20年ぶりに再読している。自由とは何か。分からない）

　そんなことより、記者が感動したのは長坂氏の「嘘ものは一つもない」言葉だった。あちらこちらに配置されている観葉植物しかり、床や壁はマツやオーク材、籐椅子、天童木工の家具、和歌山の山から切り出した杉や信楽焼の椅子、天然目によるテーブルの縁取り、越前瓦タイルのテーブル天板、燕市のツインバードのオーブントースター、Mieleの洗濯機…などだ。そんなはずはないと、2階の手摺りに巻かれていたのも本物の籐だった。

　記者は、施設（寄宿舎）がターゲットとするミレニアル世代やZ世代のことはよく分からないのだが、どのような評価を受けるのかとても興味がある。同社によると、近隣のハイクラスの賃貸マンションの相場は25㎡で14～15万円（坪1.9～2.0万円）だそうだ。賃料（値段）が同じだったら広さ（量）か仕様（質）か、外観（容姿）か中身（空間）か、悩ましい選択だ。ミレニアル世代、Z世代はどちらを優先するか、1～2年後には回答が出るはずだ。

ラウンジテーブル

丸太スギのテーブル・籐椅子

Mieleの洗濯機

2階手摺り

外観

「産業デベロッパー目指し、日々妄想」植田俊・三井不動産次期社長(20223/12/11)

三井不「MAG!C」発〝孤育て〟支援 ママ・パパ休憩室付き一時預かり保育施設開設（2024/1/13）

レンタブル比67％ わが国初の社会人・学生・賃貸の複合 長谷工「コムレジ赤羽」（2022/3/2）

壁面にアートがいっぱい 三菱地所レジ 初のシェアハウス「永福町」完成（2018/4/27）

「Brillia Tower 千葉」

　東京建物・野村不動産・中央住宅・ファーストコーポレーションは3月5日、JR千葉駅から徒歩4分の三越千葉店跡地の免震マンション「Brillia Tower 千葉」の第1期90戸の登録申し込みを3月9日から開始すると発表した。

　建物は免震構造で1・2階に商業施設や保育所を整備し、街のにぎわいを創出する。2023年9月のホームページ開設以来、総エントリー数は2,800件を超え、2024年1月6日に公開したモデルルームの延べ来場者数は700組超（2024年2月25日時点）。

　物件は、JR千葉駅から徒歩４分、千葉市中央区富士見二丁目の商業地域に位置する23階建て全491戸（募集対象外10戸含む）。専有面積は33.99～160.10㎡、第1期（90戸）の専有面積は58.26～160.10㎡、価格は6,588万円～29,998万円（最多価格帯8,400万円台）。登録受付は2024年3月9日（土）～3月20日（水・祝）。設計・施工はファーストコーポレーション。デザイン監修は光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所、Oil。竣工予定は2026年8月下旬。

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　取材を申し込んでいるのだが、顧客対応に忙殺されているようで実現していない。埼玉県の県都・浦和駅前の再開発マンションは坪500万円を突破するのは間違いないが、千葉駅前の一等地とはいえそこまでは無理で、坪単価は最低で350万円、均して400万円に届くかどうかだと予想している。「Brillia」はその壁を突破するか。高値を追求できないのは、千葉県下で〝価格ありき〟のマンションを供給してきたデベロッパーにも責任がある。

「ヴィラヴェール武蔵新城」

　高齢の一人暮らしの親と子どもの同居を想定した、コスモスイニシアのリノベーションマンション「ヴィラヴェール武蔵新城」を見学した。2月中旬に販売開始し、すでに成約済み。契約者は企画意図と異なる夫婦二人だが、専有面積81㎡の圧倒的広さが評価されたようだ。

　物件は、JR南武線武蔵新城駅から徒歩7分、川崎市高津区千年新町に位置する5階建て全60戸。専有面積は81.76㎡。売り出し価格は5,980万円（坪単価242万円）。竣工は1992年2月。分譲時の事業主は荏原製作所。

　プランは、高齢の独り暮らしの親と成人した単身の子の二世帯が同居することを想定。12.8帖大のリビング・ダイニングは、親の部屋の間の間仕切りをなくし（スライドドア付き）、親の部屋と子どもの部屋は収納スペースを挟んで直接接しないように配置。洗面はL型とし、二人が同時に使用できるようにし、浴室は16×16サイスで引き戸を採用。子ども部屋にはシンク付きバーカウンターを設置。親と生活スタイルが異なっても、気兼ねなく過ごせるようにしている。6帖大のゲストルームも設けている。

子ども部屋

　
before and after

幅1.4ｍの玄関（他社はどうしてやらないのか）

L型洗面

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　同社の2023年3月期のリノベーション事業は、売上高160億円（前期比5.3％増）、売上総利益率13.4％（同0.3ポイント増）、引き渡し戸数313戸（同42戸減）だ。単純計算すると、戸数は新築の427戸より114戸少なく、利益率は新築の22.5％より低いが、1戸当たり価格は5,135万円で、新築の4,699万円より高い。利益率が新築より低いのは、リノベ費用が掛かり、手間・暇を掛けるからだろう。

　他社のリノベ物件は見ていないので比較は難しいが、同社の物件は結構見ている。ターゲットを絞り込む戦略が奏功しているとみた。近い将来、新築を逆転するかもしれない。

　今回の物件もよく考慮されたプランだ。玄関・ホールの演出がいい。従前は尺モジュールだったのを、下足入れを犠牲にして幅約1.4ｍに広げている。住宅の顔である玄関の演出に力を入れているのは、同社のマンション、戸建ての十八番だ。リノベーションでも生かされている。

　シンク付きの子ども部屋も納得だ。夫婦間でも別室を希望する人は一定数いるし、生活スタイルが異なる親と子には受けるはずだ。多目的に利用できるゲストルームの提案もいい。

　購入者は企画意図とは異なる夫婦二人と言うことだが（これはよくあるケース）、圧倒的な広さと、武蔵小杉の新築のほぼ半値という価格が評価されたのではないか。従前は荏原製作所の社員寮と聞いたが、全体的にレベルは高い。天井高は2400ミリだが二重床。周辺は戸建て住宅街。駅からのアプローチも「江川せせらぎ遊歩道」を利用できる。取材の帰り、シラサギをみた。

　同社が10年前に分譲した「イニシア武蔵新城」の記事も添付する。

　
現地

　
「江川せせらぎ遊歩道」

コスモスイニシア 「武蔵新城」見学会で改めて企画の大事さ学ぶ（2015/7/27）

コスモスイニシア 創業40周年の「武蔵新城」 30年前の「シカク」蘇る（2014/10/9）

　三菱地所レジデンスは3月3日、第一種低層住居専用地域位置し、かつ国分寺崖線に近接する全館空調システム付き「ザ・パークハウス 等々力」（39戸）の第1期分譲15戸を販売した結果、3戸に申し込みが入った。

坪単価は非公表だが、74㎡で11,980万円（535万円）、124㎡で25,780万円（686万円）だった。（記者は坪700万円を突破しても売れると見ていたのだが…）

国分寺崖線に近接する1低層＆全館空調採用 三菱地所レジ「等々力」分譲（2024/2/20）

「マンション・バリューアップ・アワード2023」（住宅金融支援機構「すまい・るホール」で)

　マンション管理業協会（理事長：高松茂・三井不動産レジデンシャルサービス会長）は2月28日、「マンション・バリューアップ・アワード2023」を開催し、「マンションライフ」、「工事・メンテナンス」、「防災・防犯」、「管理組合運営」、「マンション管理適正評価」の5部門の受賞事例発表会と授賞式を行った。

　アワードは、マンションの住み心地（居住価値）を高めるための取組や提案、建物資産の維持・向上のための取組や提案を募集・顕彰するもので、2017年の第1回から5回目。423 件の応募があった。

　受賞事例発表会で、審査委員長の齊藤広子・横浜市立大学国際教養学部教授は「まさに知の結集。日本全国のマンション管理の取り組みに、わたしは夢と希望、知恵と勇気を頂いた。やっぱり、やればできる、やらなきゃできない、今日、改めてやればできるというキーワードを頂いた」と切り出し、いつもの歌うように「素晴らしい」「魅力的ですね」「いいですね」「凄いですね」「素敵ですね」「こんなマンションに住みたい」を連発し、「来年もお会いしましょう」と講評した。万雷の拍手が沸き起こった。

　授賞式で、主催者を代表して高松理事長は「作品は非常にいい内容ばかりで、まさに審査員泣かせ。今回の作品で感じたのは、DX化の流れがマンション管理にもたくさん入ってきたこと。紙からデジタルへの動きが急速に高まっている。この流れは加速する。また、マンション適正管理制度を推進している当協会としては、（片岡さんが）グランプリに輝いたのは大変心強い」と締めくくった。

　最高のグランプリは、マンション管理適正評価部門（応募27作品）の最優秀賞に選ばれたＪワザック両国管理組合理事長・片岡忠朗氏で、「★２つから★５つへの大幅な評価ＵＰを実現！～いかにして１年後に大幅な評価ＵＰを実現することができたのか！？～」がテーマ。片岡氏は「適正管理評価制度が創設されてから3年が経過するが、適切な管理を実現するには必要不可欠な制度であることを全国の管理組合に伝えたかった」と受賞の喜びを語った。

　その他の各部門受賞者は次の通り。賞金は、各部門賞が10万円、グランプリは部門賞プラス30万円の合計40万円。

・マンションライフ部門（応募162作品）　宮前平グリーンハイツ管理組合＆大成有楽不動産・川村章司氏「閉鎖したプール跡地を新たな多世代交流の拠点として再生～築50年超となる大規模マンションの共用部リニューアル計画～」

・工事・メンテナンス部門（応募98作品）　野村不動産パートナーズ・桒原千朗氏「複数の大型工事が到来する高経年マンションの課題解決に向けた修繕積立金会計の健全化プロジェクト」

・防災・防犯部門（応募67作品）　グランアヴェニュー末永浩二氏「堺北花田グランアヴェニュー防災会 大規模マンションの持続可能な防災活動の取組」

・管理組合運営部門（応募69作品） 東急コミュニティー・米藤健太氏「共創により『マンション管理エコシステム』を創出する管理業務への転換」

　詳細は同協会はホームページ「マンション・バリューアップ・アワード2023」

　
齊藤氏（左）と高松氏

片岡氏

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　齊藤氏をはじめ各審査委員の方も絶賛したように、素晴しいアワードだった。全てのプレゼンを聞き、グランプリを獲得するのは片岡氏だろうと予想したが、その通りの結果となった。管理協が全力で取り組んでいるマンション適正管理評価をテーマにしたのがよかったのだが、プレゼンの内容も衝撃的だった。

　同制度の★2つ（42点）の、しかも最下位（2022年10月30日時点でのマンション管理適正評価サイト掲載物件97件中97位）の劣等生（失礼）がわずか1年で★５つ（94点）を獲得するなんてありえないではないか。さらにまた、劣等生の汚名を返上するため、４倍以上（金額は公表されなかったが万単位のはず）の修繕積立金の値上げを総会に提案し、同意を得らたことだ。これまた信じられない。

　もう一つ衝撃を受けたのは、齊藤氏が講評で開口一番、「知の結集（結晶か）」と語ったことだ。上段で書いたように、齊藤氏はヒバリかウグイスのような美声で歌うように語ったのだが、記者は腸をわしづかみされたようにズシリとこたえた。作家の保坂和志氏が「小説、世界の奏でる音楽」（新潮社、2008年刊）の中で「文＝知は武と同じくらい命がけなのだ」と書かれていたのを思い出したからだ。（記者は生きている間に1本でも命がけの記事を書きたいと思っているのだが、実現することはないこともよくわかっている）

　そこで、齊藤氏や関係者の皆さんにお願いだ。　この「知の結集」を受賞セレモニーだけで終わらせるのはもったいない。管理協はもちろん管理組合、居住者、さらには国や自治体関係者が共有し、より安心・安全で持続可能なマンション管理の取り組みにつなげないといけない。

　なぜこんなことをいうかといえば、記者は、国土交通省「標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ」の第4回と第5回を視聴した。

　大変失礼だが〝会議は踊る、されど進まず〟の印象を受けた。管理計画制度の普及が進まない理由として、管理会社の協力が得られないとか申請のバードルが高すぎる、メリットがないなどの声はそれぞれ理解したが、あれやこれや論評、解釈するのではなく、どう実のある制度にするかの当事者意識が欠落していると感じた。

　論より証拠だ。今回のアワードで発表された具体の事例をマンション管理組合関係者、居住者も含めて学べる機会を設けてはどうか。協会ホームページには佳作も含めた事例が紹介されてはいるが、提案者から直接話を聞くのとでは大違いだ。「審査員泣かせ」と高松理事長も話したように、視点が異なれば結果は異なったかもしれない。

マンション管理計画認定制度の普及、基準見直し論議国交省ワーキンググループ（2024/2/27)

「素晴らしい」審査員激賞 マンション管理協「バリューアップ・アワード2021」（2022/2/22）

「Weave Place Asakusa Kaminarimon」

本拠・香港を中心にシンガポール、日本、韓国で都市型の家具付き賃貸住宅などを展開する総合賃貸住宅プロバイダーWEAVE LIVING(ウィーヴ リビング）は3月1日、わが国での「Weave Place」としては早稲田、門前仲町、東高円寺、国立に続く「Asakusa Kaminarimon」「Ryogoku」「Morishita」の3物件を同時オープンした。オープンに先立つ2月28日、「Asakusa Kaminarimon」でメディア向け事業説明会・内覧ツアーを開催した。この種の家具付き賃貸マンションを見学するのは初めてだったが、基本性能・設備仕様レベルは「分譲仕様」（同社）という説明に納得した。

物件は、東京メトロ銀座線・都営浅草線浅草駅から徒歩4分、台東区雷門2丁目の商業地域に位置する10階建て全72室。専用面積は26㎡台～52㎡台。44室がワンルームタイプ。契約は1か月以上、最大18カ月で、1か月契約の月額賃料は20万円台～42万円台（電気・ガス・水道代含む。契約期間が長くなると10～20％の割引料金）。家具付き・家具なしの選択も可能。礼金、保証料、保険料などはなし。

同社創業者でグループCEO＆取締役会会長・Sachin Doshi氏は事業説明会で「2017年に香港で創業。以来、シンガポール、日本、韓国で事業展開しており、これまで25物件２,500室を所有しています。賃貸を〝楽しい体験をしていただく〟というのがコンセプト。日本は重要な市場として位置付けており、2023年12月現在、大阪を含め11物件を所有しています。（日本の賃貸は）不便な面も多く、（それを解消する）チャンスだと考えています。今後2年間で35億ドルを投資し、３,000室から5,000室に増やすのが目標」（通訳）と語った。

WEAVE LIVING JAPAN代表取締役・野口大助氏は「わたしはこれまで28年間、不動産の投資・再生事業に関わってきました。コロナを経て働き方も変化し、価値観、ニーズも多様化しているが、それに対応する供給は足りていない。快適に過ごせ、ストレスがない新しいハイブリッドな空間を提供していきます」と話した。

同社担当者によると、賃貸住宅の利用者の90％は外国人。賃料、プランをオープンし、3Dによる内観が可能で、契約もほとんどオンラインで完結するという。今後は日本人向けにも積極的に情報を発信していくそうだ。

Sachin氏（左）と野口氏

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この種の家具付き賃貸マンションを初めて見学した。同じようなサービスを提供している会社は他にもあり、かつてウイークリー・マンスリーマンションが流行し、サービスアパートメントも市民権を得ているように、加速度的に普及するような気がする。

一方で、Sachin氏がわが国の賃貸市場について「不便な面も多い」と語ったので、記者は「わが国は大手も含め、街の賃貸仲介不動産会社は、礼金やら原状回復やら、住宅が圧倒的に不足していた戦前戦後の時代遅れの商習慣を墨守しようとしている。これらについてどう思うか」と質問した。

Sachin氏が「礼金（REIKIN）」をどのように理解されたか不明だが、通訳を通じて「非効率」と答え、野口氏も「初期費用がかかりすぎ」と話した。原状回復費用を求めるケースはほとんどないという。

基本性能・設備仕様レベルをチェックするのが取材のもう一つの目的だった。同社担当者は「分譲仕様」と説明した。どのようなレベルを基準にするかだが、二重床・二重天井（確認中だが、通常の直床のようふかふかではなかった）、リビング天井高2400ミリ、食洗機（ワンルームタイプはなし）、床暖房（同）、浴室タオル掛け、ソフトクローズ機能付き開き戸などからして、一般的な賃貸マンションの仕様レベルよりは高いと思った。ソファは本革でベッド、寝具なども水準以上とみた。

都内23区の主要な駅圏の分譲マンション坪単価は500万円を突破しつつある。10坪（33㎡）で5,000万円だ。取得能力を超えている。この種の賃貸住宅の増加は、土地オーナーにとっても消費者にとっても選択肢の幅が広がる意味で歓迎すべきことではないか。入居、転居するごとに家具などを買ったり捨てたりするロスも削減できる。サステナブルな社会実現にも貢献する。

　国土交通省は2月27日、第5回「標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ」（座長：齊藤広子・横浜市立大学国際教養学部教授）を開催。管理計画認定制度の更なる普及・促進にむけて、管理計画認定基準の見直しの方向性や管理計画認定制度の今後の方向性などについて論議が交わされた。次回は3月26日で、最終とりまとめが行われる予定。

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　記者は、適正な管理・運営が行われている中古マンションが市場で適正な評価を受けられるよう、管理状況を★5つで評価・表示するマンション管理業協会のマンション管理適正評価制度に期待はしているのだが、自治体が主導している管理計画認定制度そのものがよく分からない。前回も書いた通りだ。

　今回の会合で、管理計画認定制度の普及が進まないのは管理会社の協力が得られないからという旨の指摘もあったが、これは当たらない。マンション管理協は自らの制度の普及に懸命で、自治体の制度普及に協力する余裕などないはずだ。

　また、長期修繕計画の積み立て方式について論議されたが、これも記者はよく分からない。建物と居住者の2つの老いに加え、加速度的に進む人口減少社会の中で、マンション管理、修繕積立金制度はどうあるべきか、行政はどこまで踏み込むべきか分からないからだ。

　分からないといえば、修繕積立金の額そのものもそうだ。国土交通省が5年ごとに調査を行っている「マンション総合調査」の直近の平成30年度のデータによると、月／㎡当たりの管理費の総額（駐車場使用料・専用使用料からの充当額を含む）は平均217円となっている。また、月／㎡当たりの修繕積立金の総収入額（駐車場使用料・専用使用料からの充当額を含む）は平均179円となっている。

　この数値が管理費や修繕積立金の額の多寡を判断する目安となるが、現実のマンションではあまり参考にならない。全てを足してその数で割った平均値でしかないからである。言うまでもなく、一口にマンションといっても、地域、戸数規模、エレベータや駐車場の有無、管理レベルによって管理費や修繕積立金の額は異なってくる。建物の維持・管理に必要な適正な修繕積立金の額はいくらなのか、答えられる人など一人もいないはずだ。

　その額が分からないのに、基準額を定め、段階増額積立方式の初期額が均等額の0.6とか最終額が1.1倍とかを示したところで、単なる目安にしかならない。

　ある委員の方が、長期修繕計画に関する資格制度を設けてはどうかと発言したが、これは一法かもしれない。AIを活用すれば、様々な数値を入力するだけで修繕積立金の額を瞬時にはじき出してくれるのではないか。

　また、管理計画認定制度の登録の有無を売買契約の際の重要事項説項目に加えるか加えないかの発言もあった。制度の目的は、マンションの管理不全を防止し、適正に管理・運営されているマンションが市場で適正に評価されることにあるとすれば、登録のお墨付きが実効あるものにすることが先決だ。

反社への譲渡禁止を マンションの実態把握していない自治体が圧倒的多数 国交省会合（2024/2/1）

「クリオ横濱鶴見セントラルマークス」

　明和地所が分譲中の「クリオ横濱鶴見セントラルマークス」を見学した。同社のマンションを見学するのは久々だが、リニューアルした「クリオ ライフスタイルサロン横浜」の3つのモデルルームはよくできており、「鶴見」はワイドスパンの間取りがいい。

　物件は、JR鶴見駅・京急本線京急鶴見駅から徒歩5分、横浜市鶴見区鶴見中央一丁目の商業地域に位置する11階建て全41戸。専有面積は60.07～75.00㎡、3月末に分譲予定の第2期1次（4戸）の価格は未定だが、坪単価は350～360万円になる模様。竣工予定は2025年4月下旬。設計は共同エンジニアリング。施工は小俣組。

　昨年10月から販売を開始しており、これまで約7割が成約済み。地元だけでなく、東京都大田区などの都内居住者も目立つという。

　現地は、JRと京急線からそれぞれ徒歩5分。鶴見神社に近接。建物は敷地東側と北側に接道。1フロア4戸構成で、南東角住戸以外は北側リビング。主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented、直床（水回り部分は二重床・二重天井）、リビング天井高2400ミリ、フィオレストーンキッチンカウンター、食洗機、リビング＆1居室床暖房など。6800～879０ミリのワイドスパンが特徴。

　販売担当者によると、鶴見エリアは港北ニュータウン、二俣川・鶴ヶ峰、上大岡とともに、市内にある4エリアの副都心の一つで、東京都にもっとも近いにも関わらず相対的に価格が安いことなどから盛り上がっているとのことだった。同社の物件のほかにも鶴見エリアでは坪300万円台の前半から中盤にかけての物件が結構供給されており、いずれも販売は順調のようだ。

「クリオ ライフスタイルサロン横浜」100㎡超モデルルーム

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　現地は、幅員21.9ｍの区役所前通りが敷地の北西側に走っており、南側の隣地にも中層マンションが建っているので、坪単価は400万円を割り、350万円くらいなら売れるだろうと踏んだ。その通りだった。区役所前通りは交通量も多いが、駅からのアクセスは商業地域であるにもかかわらず信号は一つもなく、交通量も多くない。リーズナブルな価格設定だと思う。

　取材のために訪れた「ライフスタイルサロン横浜」は半年前にリニューアルしたとかで、約40㎡のコンパクトタイプ、70㎡超のワイドスパンのファミリータイプ、100㎡超の富裕層向けもよくできていた。

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　鶴見駅圏では、松尾工務店が本社の隣接地でマンションを今春に分譲する。敷地北側に第一京浜が走っているのは難点だが、三方道路の一等地だ。坪単価は400万円を突破するのではないか。販売代理は伊藤忠ハウジング。取材を申し込んでレポートしたい。

現地

和モダン見事に表現出色の出来アクタス・モデルルーム明和地所「川越大手町」（2022/10/15）

「テラスモール湘南」からみた「THE TOWER 湘南辻堂」（以下、写真提供は全て「THE TOWER湘南辻堂」）

　リストグループのリストデベロップメントは2月22日、JR辻堂駅前の商住一体開発の「THE TOWER 湘南辻堂」のメディア向け見学会を行った。価格は非公表だが、最近の信じられないような価格高騰、辻堂海岸が一望できる〝駅近〟の立地条件などを考慮すると坪単価は400万円を突破するとみた。

　物件は、JR辻堂駅南口から徒歩2分、藤沢市辻堂三丁目の商業地域に位置する29階建て全196戸（一般販売対象外住戸24戸含む）。専有面積は34.90～92.83㎡、価格は未定。竣工予定は2025年9月中旬。外観、住宅エントランスなどのデザイン監修はグラマラス（森田恭通氏）。設計監修は久米設計。設計は久米開発プロデュース、フィールド・デザイン・アーキテクツ一級建築士事務所。施工は鴻池組。販売開始は5月。

　12月から広告を開始し、これまで問い合わせ件数は4,000件。地元が中心だが、約1,000件は都内から。

　現地は、2009年分譲の20階建て「リストレジデンス辻堂タワー」以来のタワーマンションで、高さ約98.90ｍはエリア最高峰。駅とは2階部分のペデストリアンデッキで結ばれる。建物は内廊下方式を採用し、1～3階と低層棟は商業施設、住戸は4階以上。住戸プランは、辻堂海岸が見渡せる南向きと反対の北向きがほぼ半々か。タイプは1R：約5%、1LDK：約20%、2LDK：約30%、3LDK：約35%、4LDK：約10%。

　主な基本性能・設備仕様は、リビング天井高2500ミリ、ディスポーザー、食洗機など。共用施設はワークラウンジやオーナーズラウンジ、ゲストルームなど。

　見学会で同社経営戦略室課長代理・鈴木篤氏は「5年前に計画はスタート。地権者の方々と対話を重ね、多様な価値観を呼び込み、街の活性化につなげるよう多彩なプランを用意した。森田氏のデザインにもその狙いは表れている。価格は公表できないが、1億円前後が中心となる」と話した。

外観

エントランス

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　販売事務所に設置されている模型の外観は、グレーの隔て板以外はほとんどが白。タワーマンションで外観全体が白で美しい物件を見た記憶がない。このデザインは受けるのではないか。とにかく美しい。

　森田氏は「建築物はどうしても、人間のスケールよりも大きなものになってしまい、時に圧というものが出てくるので、その圧を払拭させるような軽やかさを意識しました。そういう意味で『呼吸』というワードが常にテーマになりました」「全体的に、素材やマテリアル、色を極力減らし、カラースキームを強いものを使わず、『シンプルでナチュラルでモダン』を意識しました」と、同社のデザインインタビューで答えている。

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　肝心の価格は公表されなかったが、価格について触れない記事は気が抜けたビールか、冷めた紅茶、夫婦仲だと思うので、外れるのを承知の上で予想する。

　辻堂といえば、駅北側の商業施設「テラスモール湘南」は魅力的だし、何といっても駅直結というのはインパクトがある。湘南の駅近マンションは軒並み坪300万円を超えてきていることを考えれば、常識的には坪400万円を突破しても不思議ではない。モデルルームに充てられている83㎡の東南角住戸の知要望は素晴らしい。このタイプは坪500万円でも人気を呼ぶと見た。北向き住戸の下層階は坪400万円を割るはずだが、均すとやはり坪400万円を突破すると読んだ。27～29階の3フロア12戸は一般分譲の対象外だが、地元の富裕層がターゲットか。ひょっとすると成約のめどが立っているかもしれない。都内居住者の需要開拓が早期完売のカギを握る。

　以下は余談。モデルルームを見学中の時だった。確か生まれが湘南で、小生が若手のホープとして期待している業界紙のA記者（35）が、誰も聞かないのに数年前に「プレミスト辻堂」の70㎡台を坪210万円で買ったと明かし、「そのうちの大半はかみさんのぬいぐるみやコスメ、ジーカワ、キャラクターに占領されている。さ買い換え？　売ればローンを支払って1,000万円は残るが、買えるかどうか…明日（23日）はディズニーに行くが、かみさんは『遠い』とぼやいている」などとしゃべった。

　Aさんよ、プレミストはいい物件だ。あなたの年収じゃ北向きのワンルームがやっと。浦安、新浦安も同様。買い替えを考えるより、粗大ごみとして捨てられないよう考えたほうがいい。

1階天井高2800ミリ、30㎡のルーフテラス付き9戸 日本エスコン「茅ヶ崎東海岸」（2023/6/19）

大和ハウス 湘南最大級全914戸の「プレミスト湘南辻堂」が完成（2021/1/22）