三井不レジ 敷地売却・容積緩和制度活用 「浜松町」で18階建てマンション事業着手
「浜松町ビジネスマンション敷地売却組合」事業計画
三井不動産レジデンシャルは10月26日、築47年の港区・浜松町の投資用マンションの「浜松町ビジネスマンション敷地売却組合」から敷地売却を受け、10月23日に解体工事に着手し、18階建て102戸の分譲マンションを建設すると発表した。
2014年に改正された「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に定める「敷地売却制度」を港区内で初めて活用するのと、「容積率の緩和特例制度」を活用するのが特徴。
敷地売却制度は、耐震性が不足し、特定行政庁から要除却認定を受けたマンションを対象に、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分価格のそれぞれ5分の4以上の同意を得て、マンション敷地売却組合を設立し、都道府県などの認定を受けた買請人（デベロッパー）に売却できる制度。デベロッパーは取得した土地をどのように利用するかは自由なのが特徴の一つ。
これまで全国で25件が認定され、このうち10件（千代田区3件、中野区、北区、新宿区、船橋市、港区2件、福岡市＝2020年4月現在）が組合設立認可を受けている。
組合設立認可を受けた同社の案件は2件目で、もう1件は千代田区三番町の1971年竣工の「麹町三番町コンド」（20戸）。
「容積率の緩和特例制度」は、現行の耐震基準に満たないため、除却の必要性があると認定を受けたマンションを建て替える際に特定行政庁が許可した場合は容積率が緩和される制度。今回は400%が600％に緩和される模様。
同社は「本マンションは主に投資用物件のため、権利者様の多くが賃貸に出され全国各地に居住されており、合意形成が難しいという側面もありましたが、理事会のご努力の結果権利者様にご理解いただき、各種相談・手続きについて港区に迅速に対応いただいたことで、今般の解体工事着手に至りました」とリリースしている。
「浜松町ビジネスマンション」は、JR浜松町駅から徒歩6分、ゆりかもめ竹芝駅から徒歩2分、港区海岸一丁目に1973年に竣工した9階建て総戸数154戸の、住戸の9割以上が約12㎡の投資用マンション。建替え後は容積率約600％（現400％）を前提に、地上18階地下1階建、総戸数102戸の分譲マンションとなる。2023年11月の竣工を予定している。
2014年3月に建替え推進決議（同社が事業協力者として参画）、2018年2月に港区より除却の必要性に係る認定（要除却認定）を取得、2019年10月に敷地売却決議、2020年3月に容積率割増許可、敷地売却組合設立認可、2020年10月に分配金取得計画の認可を受けた。
一般社団リファイニング建築・都市再生協会設立 青木茂建築工房
青木茂建築工房は「一般社団法人リファイニング建築・都市再生協会」を立ち上げ、法人会員・個人会員の募集を開始する。
リファイニング建築に関する情報発信、解体・完成見学会、講演会などで技術の普及を図り、評価・認定制度を構築し、金融機関に長期融資制度の整備を促すのが目的で、地方公共団体との連携も進めていく。
入会申し込みなどは11月末に同社ホームページで公開する予定で、個人会員は入会金なし、年会費10,000円、法人会員（団体）は入会金30,000円、年会費1口（3名）120,000円。
同社は発足の背景について、「リファイニング建築（再生建築）は、老朽化した建築物を再生・長寿命化させる建築手法で、既存躯体の80％以上を再利用し、新築に比べ産業廃棄物は約6割の減少、CO2の発生量も約8割の減少と環境に優しい建築手法で、25年以上のノウハウの蓄積があり、金融機関との提携などの取り組みも10年近くとなっています。また、社会的な環境は、持続可能な開発目標(SDGs)への取り組みが、政府・行政はもとより一般企業でも活動の中心的課題の一つに据えられており、国内外ともに取り組みの強化が図られるなど大きく変化しています」としている。
問い合わせは、同社内 協会事務局TEL：03-5789-0488（担当：青木、吉川）、Mail：このメールアドレスはスパムボットから保護されています。閲覧するにはJavaScriptを有効にする必要があります。へ。
築51年の礼拝堂⇒診療所 青木茂氏「リファイニング」解体見学会に満席120人超
before（左）とafter
青木茂建築工房は10月25日、「目黒クリニックビルリファイニング工事」解体見学会を行った。コロナ禍で来場制限を行ったが、定員40人×3回は全て満席となった。
計画は、昭和44年に建設された築51年の老朽化した4階建て（建基法では地下2階地上2階建て）鉄筋コンクリート造を耐震補強、設備更新、内外装を一新し、建物の長寿命化を図りながら現行の建築基準法に適合したクリニックとするもの。
建築確認については、従前建物を用途変更するが、特殊建築物に該当しないため第三者機関による法適合調査によって改修後の適法性を確保しているため、確認申請は行っていない。
構造については、既存不適格建築物であるため、改修後の耐震性を確保するため耐震診断、耐震評定を取得する。改修に伴い既存耐震壁の余分な部分を撤去し、開口部の位置を変更しているが、新たに補強壁を設けるなどして耐震性を担保する。このほか、新たにエレベーターを設置し設備も一新。耐用年数も官公庁ビル並みの50年としている。
計画コンセプトは、1棟全体を検診センターにするため居室配置が自由に行えるメリットを生かし、光と風を取り込む計画としている。
計画について説明した同社取締役福岡事務所副所長・佐藤信氏は、「リファイニングは①遵法性②耐震性③耐用年数を明確に把握するのが重要。今回は全体で1,000か所以上の改修ポイント候補を設定し、一つひとつ検証しながら適法性、耐震性などを確保した。開口部の確保なども自由で、下2層では解体作業を行いながら上2層は仕上げ工事ができるなと施工期間も大幅に短縮できる」などと語った。
青木茂氏は弟子に全て任せているのか、「地震時は当然ながら、躯体の長期健全性、長寿命を確保することに重点を置いた。耐用年数を50年に設定したが、結果が出るころは私は死んでいる。多分大丈夫」などと軽口を叩いた。37歳という佐藤氏に「先生の後継者？ 」と尋ねたら「いつも怒られてばっかり」と返ってきた。
計画地は、JR目黒駅から徒歩7分、品川区上大崎３丁目に位置する敷地面積約608㎡、1969年(昭和44年)竣工の鉄筋コンクリート造(地下2階地上2階建て) 延べ床面積約1,371㎡。従前は礼拝所+事務所だったのを診療所とする。設計は青木茂建築工房（意匠）、金箱構造設計事務所（構造）、ZO設計室（設備）。施工は日本建設。監理は青木茂建築工房。
青木氏（左）と佐藤氏
現場 1階部分
4階部分
改修候補を示すマーキング
◇ ◆ ◇
青木茂先生の「リファイニング」は10回以上取材している。今回も説明は極めて明快だったが、何が何だかさっぱり分からないのはいつもの通り。至るところに落書きのような数字やら線が描かれているのは意味があることらしい。
今のマンションでは当たり前になっているボイドスラブの実際も初めて見た。確かに穴が開いていた。佐藤氏によると「当時の建築物としては珍しい」とのことだった。
ボイドスラブ
現場
安藤忠雄氏を超えた？ 青木茂氏×三井不 「氷川台」リファイニング見学会に200人超（2020/9/16）
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三井不動産＆青木茂建築工房 練馬区のリファイニング見学会に200名（2017/3/27）
築44年の寄宿舎をリファイニング手法で賃貸に一新 見学者100名超 青木茂建築工房（2016/12/21）
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全てが腑に落ちる 首都大学東京「リーディングプロジェクト最終成果報告会」（20143/19）
藤元氏も藤崎氏も〝超割安〟 3人のアーティストが制作・展示・販売 11/1まで
藤元氏の大作「Gravities／BW＃3」
先日（10月23日）、「ソノ アイダ＃有楽町」の第3弾企画「ARTIST STUDIO ACTIVITIES」の制作現場を見学した。
藤元明氏の了解を得て作品を写真に収めた。記者の腕とカメラの性能では本物の素晴らしさに迫れないのが残念だが、山水画のような白と黒の塗料を流したような絵画はどこか山水画のようでもあり、海洋ごみを芸術に仕立て上げ、さらにまた作品の制作過程でできた余分な塗料を素焼きの有田焼の壺に張り付ける感性には唖然とするほかなく、「塗料を風で飛ばした」（藤元氏）微細な線描画（と呼べるのかどうか）は人間業とはとても思えない。
最初に見学したときは〝大工〟さんと一緒ではないかと思った藤崎了一氏だが、ショーウインドウに飾られた「塗料を流した」（藤崎氏）作品がまた素晴らしい。「何でも作品に取り込む」藤崎氏も只者ではない。
「Gravities／BW＃3」部分
藤元氏の別の作品 部分
素焼きの壺に塗料を張り付けた藤元氏の作品
藤崎氏の作品（ショーウインドウの中なのでうまく撮影できなかったのが残念）
◇ ◆ ◇
小生も油絵をたしなみ、絵画展にはよく足を運ぶので多少の審美眼はあるつもりだ。マンションの坪単価を的中させるのと同じだ。
藤崎氏の作品には値段が張り出されていた。1点50,000で、3点セットだと150,000円。これは安い！洋室でも和室でもしっくり馴染む。三菱地所に買い上げられる前に購入されることをお勧めする。
国際ビル1階に展示されていた藤元氏の作品「Gravities／BW＃3」は60万円（税別）とあった。1940×1620×40ミリの大作だけに10帖間でも飾るのは難しいかもしれないが、値段は1号当たりに換算すると超割安だ。こちらも三菱地所に買い占められる前に買うべし。海洋ごみをモチーフにした作品は小生のような並みの神経の持ち主は二の足を踏むかもしれないが…。まあ、芸術品とはそのようなものだ。万人受けするものなどそう呼べない。
小生の油絵6号
3人のアーティストが制作・展示・販売する現場見学 丸の内・国際ビル１階（2020/10/10）
壁－1グランプリ アキュラ・チーム匠が2冠 指定張力団網中組（東大）は準V
優勝したアキュラ・チーム匠「閃～ヒラメキ～」（左） 右は指定張力団網中組「渡部弦」（東京大学）
壁－１グランプリ実行委員会が主催する第3回「壁－１グランプリ（カベワンＧＰ）」が10月25日、埼玉県行田市のものつくり大学で開催され、アキュラ・チーム匠「閃～ヒラメキ～」がトーナメントと総合優勝の2冠を獲得した。同社は前身の「木造耐力壁ジャパンカップ」から数えて4年連続、通算7回目の総合優勝で、過去最多優勝記録となった。また2010年以来史上2度目の二冠獲得となった。
壁－１グランプリ（カベワンＧＰ）は、実物大の木造耐力壁を組立て、２体ずつ足元を固定した状態で桁を互いに引き合わせ、どちらか一方の壁が破壊するまで行う対戦形式のトーナメント大会。
タイトルは、材料の安価性、加工技術、組立方法、解体方法、デザイン・意匠性、耐震性など総合点の最も高いチームに贈られる「グランプリ優勝（総合優勝）」と、一番強かった壁が受賞する「トーナメント優勝」の2通り。
トーナメント決勝戦はアキュラ・チーム匠「閃～ヒラメキ～」VS 指定張力団網中組「渡部弦」（東京大学） となり、アキュラ・チーム匠が序盤から終始優勢を保ち、試合開始の10分後の4時13分、40キロニュートンの加重の段階で指定張力団網中組が〝バキッ、バキッ、ギブアップ〟（変形が大きく、試合続行不可能の状態か）。タオルが投入された。
審査の結果、総合優勝部門もアキュラ・チーム匠が獲得。また、デザイン部門賞、加工施工部門賞、オーディエンス部門賞も受賞するなど、タイトルを総なめしたアキュラ・チーム匠は、この日が61歳の誕生日というチームの構成員でもある東大大学院木質材料学研究室教授・稲山正弘氏にこれ以上ないプレゼントを贈った。
表彰式でアキュラホーム・宮沢俊哉社長は「紙一重、運だけで勝てた」と喜びを語った。
決勝戦の前に行われた準決勝第一試合は、アキュラ・チーム匠が日本建築専門学校「多貫ちver1.02」の独立柱柱脚を破壊して勝利。準決勝第二試合は、指定張力団網中組「渡部弦」がリベンジャーズ（前田建設工業）「Le:WaLL」の柱を破壊して勝利。
参加チームはチーム匠（アキュラ+稲山先生+篠原商店）、前田建設工業、東京大学、滋賀職業能力開発短期大学校、ものつくり大学、日本建築専門学校、東北能開大、沖縄職業能力開発大学校の8チーム。
主催者を代表して東大大学院 農学生命科学研究科 生物材料科学専攻 助教・落合陽氏は来年も継続して大会を行うことを約束した。
アキュラ・チーム匠（前列右から3人目が宮沢氏、4人目が稲山氏）
◇ ◆ ◇
記者は3時過ぎから事務局が生配信しているyoutubeを視聴した。だしぬけに前田建設工業とともに「指定張力団網中組」なるおどろおどろしい文字が目に飛び込んできた。映像では勝敗は分からなかったが、前田建設の壁は破壊されたとのことで、指定張力団網中組が勝利したという。
この指定張力団網中組は何者だ。王者アキュラ・チーム匠に差し向けられたヒットマンか。それにしても下馬評では優勝候補の一角と目されていた前田建設は情けない。名前にビビったか。
しかし、指定－は強そうなのは名前だけだった。準決勝戦の段階でかなりダメージを受けていたようで、アキュラ・チーム匠に赤子の手をひねるように引き倒された。情けない！何者だ！お前は！名を名乗れ！所詮、闇社会でしか生きられない意気地なしか。
午後4時50分の段階でも指定－の本名は不明。解体にも手間取っており、うち一人は女性の模様。虚勢を張るから負けるんだ。けがだけはしないように、早く解散したほうがいい。事情を知らないパトカーが駆け付けたらどうするのだ。あっ、今解体時間は11分2秒と発表された。これでは総合優勝も危ないのでは。
午後5時5分。アキュラの壁の解体開始。スタッフ3人は60歳以上とか。寄る年波には勝てないか、金物を抜く音は〝ジジイ、ジジイ〟と聞こえる。壁材はヒノキか。カシノキのようにも見える。表面が美しいのはカンナ社長が削ったからか。
おっと、速い！解体完了まで4分13秒だ。
ポラス、三井ホームはどうした。名前がない。敵前逃亡か。これまた情けない。
6時前に行われた表彰式の段階で、指定－は東京大学チームであることが判明した。〝師弟対決〟とあったので、どうやら稲山先生の弟子のチームのようだ。敗れたとはいえ、審査員などからの評価は高かった。来年は師匠を倒して、恩に報いるべきだ。
この日は、22年前に開始した「耐力壁ジャパンカップ」以来大会を主導してきたアキュラ・チーム匠のメンバーでもある東大大学院木質材料学研究室教授・稲山正弘氏の誕生日（61歳か）であることも報告された。
稲山氏は「後継者が育ってきたので道を譲り、これからは出場者に徹して参加していきたい。これまで下支えしていただいた日本建築専門学校、ものつくり大学、東大の学生さんなどに感謝したい。拍手を送りたいのは私のほう」などと語った。
チーム匠がグランプリ 初参加の三井ホームはトーナメント制す 第1回「カベワン」（2019/9/18）
どうなる国語教育 応募数は3年前から84％減少 木住協 第23回作文コンクール
日本木造住宅産業協会（木住協）は10月24日、第23回「木のあるくらし作文コンクール表彰式」を行った。新型コロナの感染拡大を防ぐため、初めてのオンラインによる表彰式となった。表彰式の模様はメディアなど関係者にも公開された。
◇ ◆ ◇
記者はこれまでこの表彰式を8回くらい取材している。会場は毎年、水道橋の住宅金融支援機構「すまい・るホール」で行われてきた。
途中休憩はあるが、午後の1時から5時ころまで、20人くらいの小学生が読み上げる原稿用紙にして2～3枚の作文を必死になってメモする作業は相当疲れる。それでも取材を続けてきたのは、小生は木造のファンであることも理由の一つではあるが、文字を読み、書き、朗読するのは人格形成に欠かせない教育の基本だし、子どもたちの無垢で豊かな感受性に直に触れたいからだ。
記事も一人でも多くの関係者に読んでもらおうと心を込めて書いてきたつもりだ。その甲斐があったのかどうか、拙い記事であるにもかかわらず、毎回5,000～6,000件のアクセスがあった。
しかし、昨年は取材を止めることにした。主催者から受賞者へのインタビューや写真撮影、年齢などについて公表を差し控えるようとの要請を受けたためだ。生の声を聞き、それを記事にすることに意味・価値があると信じる小生は、そんな要請はとうてい受け入れられないと判断した。
そして今回。表彰式はオンライン方式で行われたので視聴することにした。時間は午後2時から3時までの1時間で、午後9時まではアーカイブで何度でも聴けることになっていた。
いつでも聴ける－これがオンラインのいいところだが、西武ライオンズファン歴60年超の小生は〝後で聴けばいいや〟と野球中継を優先したのがいけなかった。試合はソフトバンクに完ぺきに抑えられ、九分九厘負けを覚悟した。そのとたん、中村選手の逆転満塁本塁打で劇的な勝利を飾った。後は祝宴になだれ込んだ。宴もたけなわのころには表彰式の中継はぷつんと遮断された。中身の半分も聴けなかった。
皆さん、申し訳ない。なので書くことはないのだが、一つ、二つ言わせていただきたい。
一つは表彰式の長さだ。コンクールには国土交通省・文部科学省・農林水産省・環境省・外務省・住宅金融支援機構・朝日学生新聞社の各賞を設け、さらには特別賞やら木住協の各ブロック彰など数十作品を表彰するのに、わずか1時間のオンライン表彰式に短縮するのはいかがなものか。作文が読み上げられたのも2作品くらいではなかったか。
市川晃・同協会会長（住友林業会長）も「甲乙つけがたい優れた作品ばかり」と称えたではないか。審査委員長のイラストレーター・はせがわゆうじ氏も「作文は人が中心。しっかり観察して感性を磨いていただきたい」旨の挨拶をされた。長ければいいというものでもないだろうが、工夫が必要だ。参加者の記憶に残るようなものにしてほしい。
もう一つは、作文コンクールそのもののあり方だ。プレス・リリースには「国内657校に加え、特別支援学校11校、海外からはニュージーランド・オーストラリア・インドネシアの3ヶ国3校から、合計3,674点の応募をいただきました」とある。記者はこの数字に愕然とした。2017年の22,778点、2018年の10,882点、2019年の8,611点と比べると信じられないような激減ぶりだ。
今年は新型コロナの影響もあるのだろうが、3年前と比べると約84％も減少している。
全国にどれほどの作文コンクールが行われているか小生は知る由もないが、作文コンクールの応募件数の激減は全国的な傾向だと聞いた。教職員と子どもの負担を軽くするためのようだ。
このまま突き進んだらわが国の国語教育はどうなるのか。オンライン授業が加速したら子どもたちはキーボードで文字を叩きだすようになるのか。「醤油」「檸檬」「薔薇」「憂鬱」「魑魅魍魎」－みんなパソコンが瞬時にはじき出す時代になるのか。空恐ろしい。他の団体も含め作文コンクールのあり方を再検討すべきではないか。
中身は最高だが…応募半減 木住協 第21回「木のあるくらし」作文コンクール表彰式（2018/10/27）
木造建築物は不遇・暗黒の50年か、進化の50年か 木住協の懇親会で考えたこと（2018/5/26）
応募作2万点超 木住協 第20回「木の家・こんな家に住みたい」作文コンクール表彰式（2017/10/29）
アキュラホーム カンナ社長・宮沢氏も感動 西口彩乃さん「木のストロー」本
発行：扶桑社
著者名：西口彩乃
判型：四六判 240ページ
定価：1540円（本体1400円+税）
発売日：2020/10/16
取材源は明かせないが、既報のアキュラホーム広報担当・西口彩乃さんが著した「木のストロー」（扶桑社）を同社・宮沢俊哉社長は事前に読んでいないことが分かった。
出版初日に手渡され、自宅に帰ってから3時間かけて読んだそうで、その翌日、「みんなの苦労がストレートに伝わってきて、泣けてしょうがなかった。もし、事前にチェックしていたら、カットを要求する部分もあったかもしれない」と関係者に漏らしたそうだ。
◇ ◆ ◇
小生は、書籍紹介の記事で「読みだしたらもうどうにも止まらない。どうしてこんな内輪話まで〝赤裸々〟に暴露するのだろうと驚きもした。実に面白い。プレス・リリースは嘘ではなかった」と書いたが、よくぞ宮沢社長が出版を認めたものだとも思った。
宮沢社長がチェックしなかったのは大正解だし、内容に深く関わっていないのもいい。
宮沢社長が登場する場面は少ない。西口さんと「堀越課長」が呼ばれた酒席で、「夜の食事会は和やかな雰囲気だった。社長お気に入りのローストビーフの店で、社長の大好きな赤ワインで乾杯。とても上機嫌な社長に、木のストローの相談をしたい気持ちが喉元までこみあげた。それをぐっと抑え、仕事やプライベートの話などをして楽しく過ごした」（19ページ）とあるくらいだ。
出版に関わったスタッフも立派だ。社長の意向を忖度などしていたら読者に感動を与えられない。端から屑箱に捨てられるビジネス本になっていたはずだ。
ここまで赤裸々に書けたのは、同社が非上場であることも理由に挙げられる。宮沢社長に拍手喝采だ。会社は株主だけのものではないし、社員やその家族、取引先、そして社会全体のものだと思う。このような社風を維持し続けていただきたい。公益資本主義は時代の流れではないか。
◇ ◆ ◇
宮沢社長が事前検閲しなかったことを伝えるのがこの記事の目的だが、もう一つ、書きたいのは「木のストロー」のテレビドラマ化の可能性についてだ。
「木のストロー」をテレビドラマ化すれば、視聴率が長期低迷・凋落しているフジテレビの起死回生策、例えていえば今日（10月24日）のCSに夢をつなぐ西武・中村選手の逆転満塁本塁打になるのではないかと思う。あらゆる世代に人気の米倉涼子さんが主演のテレビ朝日「ドクターX～外科医・大門未知子～」（観たことはない）を蹴散らすのではないか。
いま「労働者」「無産階級」「プロレタリアート」という言葉は流行らないだろうから、「オフィスワーカー」「ワーキングウーマン」「ワーク女子」に置き換えた悲喜劇ドラマは万人に受けるのは間違いない。
キャストも分かりやすい。立命館大学理工学部卒の30歳前後（未既婚かは不明だが多分独身）、小柄でかわいくて、方向音痴で、一見して運動とは無縁のはずなのにチアリーディングのトップ（一番上に上る人か）を務める広報担当の西口さんにぴったりの女優さんはいるはずだ。
相手はちょっと悩ましい。さしずめ上司と部下の板挟みに右往左往する優柔不断の「堀越課長」だろうが、ラブロマンス風に仕立てるのは無理がある。実在のお二人に〝愛〟が芽生える雰囲気は露ほどもない。ならば、アイガー北壁のよう立ちはだかる女性の「鈴木役員」はどうか。〝女の闘い〟は永遠のテーマの一つだ。
脇役にも実力派がそろっている。木のストロー開発のきっかけとなった竹田友里さんは実名で登場するのもいいかもしれない。２人が悩みこどを相談するシーンは絵になる。
「A記者」の役割も大きい。西口さんを罵倒するシーンは迫力がある。なぜか記者という職業の人はすぐ感情を爆発させる人が多い。この種の記者を小生もたくさん知っている。警察を呼ぼうかと思ったこともあるし、「帰れ！」と一喝された人とは今でも口を利かなない。
横浜市の高橋知宏氏も重要な配役だ。役者としての素養は不明だが、SDGs推進役としてぴったりだ。西口さんが「スーパーマンみたいな方」と書いているように、とても役人とは思えない魅力的な人だ。熱く語るはずだ。
「木はふってから掃除するんや！」と怒鳴る指導係、「時代も変わったと」呆れかえる支店長も仕事の現場を伝えるには欠かせない人材だ。
伊藤圭子顧問と前国土交通省・伊藤明子住宅局長は、ここだけはフィクションとして国土交通省の姉妹局長として登場してもらう。
宮沢社長をどうするかだ。主役でも脇役でもない影の権力者として描くか、些事には関知しない経営者にするか、人情味あふれるカンナ社長そのままにするか。
駅前4.5haの再開発も三井不グループに決定 三井不レジ「南船橋」人気加速か
「パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア」
三井不動産レジデンシャルが分譲中の「パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア」を見学した。JR京葉線南船橋駅から徒歩3分の全231戸で、８月から販売を開始しており、これまで約100戸を成約。大激戦の京葉線で順調なスタートを切った。駅前の約45,242㎡の船橋市有地の再開発も三井不動産グループに決定するなど、人気化するのは必至だ。
物件は、JR京葉線南船橋駅から徒歩3分、20階建て全231戸。専有面積は58.64～77.72㎡、現在販売中の住戸（6戸）の価格は3,688万～4,968万円（最多価格帯4,100万円台）。坪単価は204万円。竣工予定は2022年1月下旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。
現地は、南船橋駅から徒歩4分（動く歩道を通れば1～2分）の京葉線線路際の三井不動産の所有地。道路を挟んだ対面は「IKEA－TOKYO－BAY」、徒歩4分に「ららぽーとTOKYO－BAY」、徒歩6分に「三井不動産ロジスティクスパーク船橋」。
駅前の市有地約45,242㎡の再開発計画も今年2月、「公募型プロポーザル方式」に応募した2者の中から三井不動産グループが圧倒的な差をつけ選定された。詳細は未定だが商業、物販、飲食、サービス、公園のほかマンションも2棟（高さ規制40ｍ）も建設されることが決まっている。
建物は南向きで、70㎡台のファミリータイプが中心。京葉線線路の騒音対策としては北側窓と角住戸の東側・西側は二重サッシを採用している。
販売を担当する同社千葉支店営業部主査・井狩青太氏は、「7月からスタートし、8月に第一期67戸を供給しました。当初は来場を制限しており、周辺の中古相場が120～150万円というエリア特性も手伝っていま一つの動きだったのですが、その後、都内城東エリアでも坪単価は300万円をはるかに上回っていることからどんどん人気が上昇し、現在は約100戸の成約。極めて順調に進捗しています。駅前も三井不動産グループの再開発計画が決定。将来が楽しみな街です。千葉支店の他の『柏の葉』『柏』『海浜幕張』もみんな好調です」と話している。
◇ ◆ ◇
この物件は今年2月、三井不動産「MFLP船橋＆GATE」内にオープンした「MFLP ICT LABO 2.0」を取材した際、建設地に看板が掛かっていたので知った。記事には「坪単価は200万円を下回ることはない。坪210万円はどうだろう。この単価だったら70㎡で約4,500万円。そんなに的を外していないはずだ。同社は高値追求をしないと読んだ」と書いた。坪単価は平均204万円というからどんぴしゃりということか。
現在は駅前の商業施設は乏しいが、三井不動産の複合再開発も決定したので様変わりするはずだ。「ららぽーと」「IKEA」にも近く、船橋競馬場もある。
京葉線では計画戸数を含め7,000戸をはるかに超える大量のマンションが分譲中だが、それぞれ駅からの距離、単価の違いなどもあり競合より相乗効果のほうが大きいのではないか。
駅からの徒歩時間について。不動産公取協の広告表示規約では徒歩時間は80ｍを1分として計算し、「動く歩道」もただの歩道としてカウントされる。実際は1～2分で雨に濡れなくて駅に着くはずだ。「動く歩道」は三井不動産がJRの土地を賃借し整備したもので、同社が維持管理を行う。
建設現場
実質10か月で300戸超の驚異的売れ行き 大和ハウス「プレミスト船橋塚田」（2020/10/20）
坪245万円に納得 コロナ禍で半分以上を成約 三井不動産レジ「柏タワー」（2020/9/7）
周囲の街並みに配慮 大和ハウス 3階建て分譲戸建て「セキュレア文京目白台」
「セキュレア文京目白台2丁目」
大和ハウス工業の軽量鉄骨3階建て分譲住宅「セキュレア文京目白台2丁目」を見学した。護国寺駅から徒歩8分の戸建て住宅などが建ち並ぶ住宅街の一角に位置する全6棟で、低層3階建てマンションかタウンハウスの雰囲気がある。
物件は、東京メトロ有楽町線護国寺駅から徒歩8分、文京区目白台2丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率160％）に位置する全6棟。土地面積は114.47～128.01㎡、建物面積は132.46～133.98㎡、価格は16,990万～17,620万円。建物は軽量鉄骨3階建てで、10月20日に全棟完成済み。敷地境界から北側700ミリは6区画の所有者全員の共同利用地としている。
現地は、イチョウ並木が美しい不忍通りと目白通りからそれぞれ一歩入った住宅街で、日本女子大、目白台運動公園などにも近接。
各住棟とも南側の4m道路に接道。そこから700ミリの共同利用地を含め建物まで約10ｍセットバックさせ、大型車を含む2台分の駐車スペースを確保しているのが特徴。2層トップライト付きで太陽光、蓄電池、床暖房（LD）、食器洗浄機、ビルトイン浄水器、エアコン、防犯ガラスなどを装備。
各住棟のプランは、1階に5.1～6.0帖台の居室（一部はアクティブ土間、スタジオ）と浴室、洗面室、トイレなど、2階が21帖大のLDKとキッチン、トイレ（2帖大）、3階が9.2帖大の主寝室と7帖大の居室と2～3.5帖大のホール。
同社東京本店住宅事業部東京第五部住宅営業所店長（スムストック住宅販売士）・井上正樹氏は、「詰め込もうと思ったら建て方を変え、戸数を増やすことも可能でしょうが、居住者の車の出し入れ、2台駐車を考え、さらに北側の臨家との間隔を空けるなど周囲の住宅地に配慮した結果、このようなプランにしました。間口は2間しかありませんが、周辺の分譲マンション相場と比較して価格的な競争力はあるし、20帖以上を確保したLDK、9帖以上の主寝室、採光窓の多さはマンションには負けない。管理費、駐車料金もない」などと、販売に自信を見せていた。
「アクティブ土間のある家」
吹き抜け空間があるLDK
主寝室
2階トイレ
◇ ◆ ◇
同社の都心の都市型戸建シリーズ〝セキュレア〟を見学するのは、昨年6月に見学した「セキュレア四谷三栄町」（8棟）以来だ。今回見学をお願いしたのは今年9月下旬に行われたメディア向け勉強会で、同社住宅事業推進部 営業統括部 分譲住宅グループ グループ長・本間生志氏が、この「セキュレア文京目白台2丁目」も自信たっぷりに話したからだ。
「四谷三栄町」のときもそうだったが、〝大和ハウスともあろうものが、都心の狭小敷地の3階建てを分譲してどうするのだ〟と正直思ったが、現地を見た途端〝さすが大和ハウス〟に改めた。全体敷地は正方形に近く、住棟配置は難しいだろうが、超ミニ開発も可能だ。同社はそうしなかった。街並みにもしっかり配慮している。
価格はどうか。1.7億円前後というのは決して安くはないが、仮にこの地でマンションを分譲したら坪単価は550万円くらいになるはずだ。20坪で1億円以上だ。それでも売れるかもしれないが、その広さにアッパーミドル・富裕層は満足するだろうか。
2層吹き抜けのトップライト、2帖大の2階トイレ、スロップシンク付きの「アクティブ土間のある家」のプランがよかった。
井上氏にはもちろん、本間氏にも同社広報にも感謝したい。いま都心部では敷地が20坪もない超ミニ開発が隠花植物のようにはびこっているが、この種の良好な都心の3階建てにもっと光が当たっていい。
トップライト
居室
吹き抜け空間（3階から2階見降ろし）
2階リビング
目白台運動公園
またまた10年前の感動蘇る 大和ハウス 分譲・物流に関する勉強会 戸建てV字回復（2020/9/25）
9月の外国人訪日客 6か月ぶり1万人超の13,700人(前年同月比99.4％減）
日本政府観光局（JNTO）は10月21日、2020年9月の訪日外客数（推計値）が13,700人（前年同月比99.4%減）となり、12か月連続で前年同月を下回ったものの、６か月ぶりに1 万人を超えたと発表した。
10月1日から、一部の国とビジネス上必要な人材や留学、家族などの在留資格も対象とした「ビジネストラック」や「レジデンストラック」の運用が開始されており、今後の動向が注目される。
