約8.7haの〝緑〟に近接 明和地所 同社初のZEH「横濱綱島」分譲開始
「クリオレジダンス横濱綱島」
明和地所が11月27日に販売開始した創業35周年記念プロジェクト「クリオレジダンス横濱綱島」の検地を見学した。同社初の「ZEH-M Oriented（ゼッチ・マンションオリエンテッド）」を採用した全100戸。
物件は、東急東横線綱島駅から徒歩16分（横浜市営地下鉄グリーンライン日吉本町駅から徒歩10分）、横浜市港北区綱島西五丁目に位置する7階建て全100戸。専有面積は61.77～85.16㎡、第1期（9戸）の価格は4,892万～6,988万円（61.77～80.01㎡）。竣工予定は2022年3月下旬。設計はいしばし設計。施工は大勝。
現地の用途地域は一部準工業地域だが、マンション化が進んでおり、嫌悪施設はほとんどない。敷地西側に2004年竣工の「ディアパークスコンフォートスクエア」（436戸）に、敷地北側は2007年竣工の「リステージ綱島ラグシス」（47戸）に隣接。小学校へは徒歩5分、綱島市民の森へは徒歩7分。綱島市民の森－綱島台公園－綱島公園全体で約8.7haもある。
建物はコの字型で、標準階は南向きが9戸、中庭を挟んだ東向きが３戸、道路に面した東向きが４戸構成。
主な基本性能・設備仕様は、一次エネルギー消費量比20%以上削減するZEH、リビング天井高2400ミリ、70㎡の南向きは6400ミリのワイドスパン、ディスポーザー、食洗機、二重サッシ、グリーンカーテン用フック、バルコニースロップシンク、ミストサウナ、通風窓・換気機能付き玄関ドアなど。
同社建設担当者は「先進的なZEH-Mやパッシブデザインなどの新しい住まいの考え方を取り入れ、住まわれる方が自然を感じて心地よく暮らせる住まいを追求。住戸玄関の窓や通気口付きの玄関ドアから風が通り抜けるようなプランとし、敷地の中心にある水盤とシーズンガーデン（中庭）は、四季折々の変化を楽しめる植栽や、それを映す水盤の景色にこだわって計画しました」とコメントを寄せている。
現地
現地近くの横浜市指定有形文化財に指定されている「飯田家住宅」
綱島公園入口
UR テーマはテレワーク 吉岡里帆さんと千葉雄大さんの新TV-CM 放映開始
「テレワーク（礼金・仲介手数料ナシ／更新料ナシ）」篇
都市再生機構（UR）は12月1日、UR賃貸住宅のイメージキャラクターの女優・吉岡里帆さんと俳優・千葉雄大さんの新TV-CM「テレワーク（礼金・仲介手数料ナシ／更新料ナシ）」篇を全国で放映開始した。
新CMでは、吉岡さん演じる“快適なくらし方を追求している動画クリエイター”と、千葉さん演じる“新進気鋭のエコノミスト”がテレワークでの会話を通じて、URのメリットである「礼金・仲介手数料ナシ」「更新料ナシ」を紹介する。
■吉岡里帆さんインタビュー
――今回のCMの見どころは？
リモートという設定の撮影だったので、すごく今の時代にあった演出だと思いましたし、何より窓を開けた時の景色が本当に気持ちよさそうで、とても印象的でした。
――今回の撮影で印象に残っていることは？
初めに千葉さんが撮ったリモートの映像に合わせて撮影をしたのですが、千葉さんと一緒にはいないんだけれど、ずっと千葉さんのことを考える撮影で、千葉さんと同じ角度、同じ高さ、同じタイミングでボードを合わせるという撮影が一番難易度高かったです。遠く離れているけれど、何とか一緒に頑張ります！という気持ちで撮影をしました。
■千葉雄大さんインタビュー
――今回のCMの見どころは？
最近は、吉岡さんと一緒に撮影させていただくことが多かったんですけど、今回リモートという設定で、離れ離れではありましたけど心を一つに撮影しました。
――今回の撮影で印象に残っていることは？
僕の家の設定がけっこう大掛かりで、新進気鋭のエコノミストだからかもしれませんが、本棚を押すときれいな窓が広がるという設定で、本当にすごい仕掛けだなと思いました。あと、いつもは蝶ネクタイなんですけど、今日は世界にひとつだけの縦型のネクタイの衣装で撮影をしていて、吉岡さんがすぐにネクタイに気付いてくれました。
新CMの本編とメイキング動画は、UR賃貸住宅のウェブサイトで公開されている。
URL：https://www.ur-net.go.jp/chintai/campaign/2021/spring/
◇ ◆ ◇
記者は今年2月行われたURと三菱地所の「コモレ四谷」記者見学会で、吉岡さんの写真が載っているクリアファイルを頂いてファンになった。
業界CMでは、〝アットホームであった、アットホームであった…会ったらびったんと〟のアットホームの藤田ニコルさんが双璧だと思う。
長谷工グループ 集客－接客－追客を支援する「DAMソリューション」を提供開始
「DAM（Digital Area Marketing）ソリューション」と従来商品との比較
長谷工グループのデジタル戦略コンサルティング・デジタルマーケティングサービスを提供するデベロップジャパンは、マンションなどの集客、接客を支援する「DAM（Digital Area Marketing）ソリューション」を2020年11月から本格的に提供開始した。年内に追客までをワンストップで支援する統合型に更新する。
「DAMソリューション」は、長谷工グループがこれまで不動産販売の現場で培ったエリアマーケティングの知見をもとに考案されたオンライン型のライブ物件案内サービス「Air-DAM（エアー・ダム）」と集客施策である「GEO-DAM（ジオ・ダム）」との連携を図ることで、販促活動の一元化と見える化を実現するソリューション提案。
同社がこれまでに手掛けた過去3,000物件以上の新築マンションのデジタルマーケティングデータによるエリア分析力により、配信エリアの人口の85%以上をカバーし、チラシ広告と同等の細分化を可能にしたエリアセグメントに加え、ターゲティングの精度を高めているのが特徴。
また、「バーチャル見学体験」の環境を構築し、さらにポータルサイト、リスティング広告、バナー広告などこれまで目的ごとに分断されていた販促施策を一元化することで、「認知/比較検討」から「見学」までを一気通貫で見える化を実現した。これまで取りこぼしていた潜在顧客へのリーチも可能にする。
◇ ◆ ◇
マンションや戸建てなどを40年以上、年間100～200件を見学取材してきた記者も、現行の販促・集客広告は多くの課題を抱えており、顧客のニーズ・要望に応えているとは言いがたい。Plan(計画)・Do（実行）・Check（評価）・Action（改善）は機能していないと思う。
リリースにもあるように、「認知獲得/興味喚起」が主目的のチラシによる集客では直接効果・間接効果を定量的に分析できず、アナログでの対応により、来場時のチラシ持参者の数や来訪アンケートでの回答数により効果を計測しているのが現状で、「比較検討/情報収集」が主目的の様々な広告は来場を増やすという目的を満たしていない。
その代表的なものが、モデルルーム来場時のアンケート調査だ。最近は以前と比べ随分やり方はスマートになってきたが、顧客の個人情報を重箱の隅をつつくように収集する慇懃無礼な行為であるのは基本的に変わっていないはずだ。
問題なのは、顧客を丸裸にする情報を収集しながら顧客の要望には応えられず、潜在的なニーズを掘り起こせないことだ。記者はもう30年以上も前から、この種のアンケート調査はやめるべきだと主張してきた。いまも各社が行っている価格にオンされる〝来場者プレゼント〟も同様だ。
なぜ、このようなマンションデベロッパーの企画・広告意図と顧客ニーズのミスマッチが生じるか。答えは簡単だ。今も昔も変わらないはずの物件選好の基本「３Ｋ（交通便・価格・環境」あるいは「3P（プレイス・プライス・プラン）」をデベロッパーは伝えきれていないからだし、これらと対をなすネガティブ情報の処理を行えていないからだと思う。〝憧憬の丘に住まう〟などと手垢にまみれたカビが生えそうなフレーズが幅を利かす現状を変えないといけない。
〝日本初 全てがアート〟 サンフロンティア不 シェアオフィス「A YOTSUYA」
「A YOTSUYA（エー ヨツヤ）」
サンフロンティア不動産のリプランニング事業（不動産再生事業） としては初となる１棟シェアオフィス「A YOTSUYA（エー ヨツヤ）」を見学した。「コモレ四谷」に近接する4階建て延べ床面積約1,130㎡で、アーティスト10名によるアートが部屋の壁面に描かれ、内外装・インテリア、設備機器にもニューヨーク市ブルックリンを彷彿とさせる〝こだわり〟を込めた企画力が光る。
施設は11月9日にオープン。テーマは〝日本初・アートで部屋を選ぶ シェアオフィス〟で、新進気鋭の日本人アーティスト10名がシェアオフィス22室それぞれの部屋の壁面に作品を描き、デザインはニューヨーク市ブルックリンを再現。フロアごとに趣向を凝らした共有ラウンジにこだわりのアンティーク家具を配置している。
また、「Brooklyn Roasting Company」を日本で展開する運営会社の協力の下、バリスタ研修を受けた施設のコミュニティーマネージャーが、本格機材で淹れたコーヒーを無料で提供するサービスも行う。ほとんどの付帯設備は施設利用料に含まれている。
施設は、東京メトロ丸ノ内線・南北線四ツ谷駅から徒歩5分、新宿区四谷本塩町２番８号に位置する4階地下1階建て延べ床面積約1,130㎡。総室数22室（うち２室は曜日オフィス「WEEK」）。賃料は1席60,000円(税別)、6名用で360,000円、8名用で480,000円。
Brooklyn Roasting Companyのコーヒー、ミネラルウォーターサーバー、共用会議室、プリンタ複合機、冷蔵庫、電子レンジ、無人コンビニ、管理共益費、家具・機材使用料、清掃費（コミュニティーマネージャー）、水道光熱費、wi-fi通信費、印刷複合機利用費（用紙を含む）などは賃料に含まれる。
1階ラウンジ
3階ラウンジ
地階
屋上テラス
◇ ◆ ◇
記者は海外へは中国とモンゴル以外は行ったことがないので、ブルックリンスタイルと言われてもピンとこなかったが、建物の内外装を観てすぐ、ニューヨークの下町の古き良き時代を再現しようという企画意図がストレートに伝わってきた。
物件を案内してもらった同社受託資産運用本部LM事業室新宿店・立和田航平氏は「すべてがアート。日本初」と胸を張ったが、「さもありなん」と感嘆の声をあげたくなった。
まがいもののケミカル製品で糊塗するような仕上げでないことは、内外装に多用されているレンガタイルが象徴している。イギリスの家屋を取り壊したときに出た廃材をそのまま採用したとのことだった。
エントランスのドア、エレベータホールの壁、ドアノブ、家具面材などのインテリアは細部までエイジング塗装によって仕上げられている。これらもまたアートと呼べるものだ。
屋上のテラスは調理をすることも可能で、防衛庁舎が正面に眺望できる。100人収容できる地下は立食パーティなどを開くのにぴったりだ。
オープンしたばかりの「コモレ四谷」にも歩いて1分もかからない。
各室
◇ ◆ ◇
記者は同社野球部のことはよく知っているのだが、本業のことはほとんど知らなかった。
本旨ではないのでここでは野球のことについては詳しく触れないが、「RBA野球 サンフロンティア不動産」で検索していただければ100本以上記事がヒットし、立和田氏もエースとして〝孤軍奮投〟していることが分かるはずだ。
本業については、もちろんリプランニング事業が同社の業容拡大に寄与してきたことは知ってはいたが、実物を見たのは今回が初めてだった。経営理念に「利他」を掲げ、「お客様視点」での付加価値の創出に徹底して取り組んできた成果の一端をこの物件で学んだ。
建物全体を〝アート〟に見立てる企画もよく理解できる。同じではないが、三菱地所が有楽町・国際ビルで行っているアートプロジェクト「ソノ アイダ＃有楽町」を3度訪ねた。〝緑〟もそうだが〝アート〟はオフィスワーカーの癒しとなり、想像力をかきたてる原動力になるはずだ。クリエイティブな業種の入居者にも支持されるはずだ。
エイジング塗装
外観
アートプロジェクト「ソノ アイダ＃有楽町」第3弾11/29まで期間延長 三菱地所（2020/11/11）
サンフロンティア 延長制す 山田サヨナラ満塁弾 野村不54歳岩﨑常務 意地の２安打(2019/7/22)
衝撃のホワイトナイト 三井不動産 東京ドームをTOB 読売新聞とも資本提携
三井不動産は11月27日、東証一部上場の東京ドームを公開買付（TOB）により全株取得するとともに、東京ドームと読売新聞グループ本社と資本業務提携することを決定したと発表した。
買付期間は11月30日（月）～2021年1月18日（月）。買付け価格は、直近６か月の終値単純平均値802円に対して62.09％のプレミアムを加えた1株1,300円（金額）で、買付け額は1,205億円。
また、同社は同日、東京ドームの第２位株主であるみずほ銀行（所有割合4.62％）からTOBに応募する旨の差入書を受領し、読売新聞グループ本社（以下、読売）からも東京ドームの所有株38,478株（所有割合0.04％）全てについて公開買付に応募する旨の表明を受けたと発表。東京ドームも同日行われた取締役会で公開買付けに賛同の意見を表明した。
三井不は公開買付けにより東京ドームを完全子会社とする予定で、東京ドームは上場廃止となる。また、同社は東京ドームを完全子会社したのち東京ドームの株式20％を読売新聞グループ本社に譲渡、三井不と読売は東京ドームに役員を派遣する。
同社のTOB報道を受け市場も反応。東京ドームの27日の終値は前日の897円より150円高の1,047円（ストップ高）の値を付けた。三井不は42円高の2,302円だった。
TOBの背景には、東京ドームと筆頭株主との対立があり、三井不はホワイトナイト（白馬の騎士）として登場した。
東京ドームは、同社の筆頭株主（所有割合9.61％）である香港の投資ファンドOasis Investments II Master Fund Ltd.（以下、オアシス）との対立が激化し、今年1月にはオアシスから1株1,300円で全株を買い取るレターを受領しており、その後、10月19日付で臨時株主総会の招集を求められ、長岡勤代表取締役社長ら3名を解任する動議がなされている。臨時株主総会は12月17日に開かれる予定。
東京ドームは、「当社とOasisの考える企業価値向上策の内容及び進め方には大きな乖離があり、Oasisによる当社株式の取得は、特に長期化が予想されるコロナ禍への対策も考慮した中長期的な企業価値向上には繋がらない」「資金調達の見込みや、外資規制等の観点からの実現可能性も不明であることなどを踏まえると、その具体性及び実現可能性、すなわち真摯性に疑義があるものと言わざるを得ない」とオアシスを批判している。
一方の三井不は2020年６月上旬、共同事業などで親交がある読売に対し東京ドームの紹介を依頼。8月から具体的な協議を行ってきたとしている。
◇ ◆ ◇
三井不の東京ドーム買収はアンチ巨人＆西武ファンの記者も衝撃を受けた。三井不にとっては〝千載一遇〟の、東京ドーム＆読売にとっては〝渡りに船〟ではないか。
三井不は商業施設テナント約2,400社・三井ショッピングパークポイント会員約1,200万人・＆mall会員約250万人・三井ガーデンホテル会員約40万人・オフィスビルテナント約3,000社・三井のすまいループ会員約24万人（2020年３月末時点）などの顧客基盤を有している。
一方、東京ドーム＆読売はＴＤポイントカード会員約74万人（2020年10月31日現在）、「東京ドームシティ」年間来場者約4,000万人、読売新聞朝刊の発行部数742万部（出典：日本ABC協会「新聞レポート」）、読売巨人軍ファンクラブ会員約45万人、ジャイアンツアプリ登録者数約50万人などの顧客資源を有す。
この三社が連携して、①読売巨人軍のコンテンツ及び球団とスタジアムの一体運営による競争力強化②三井のリソースを活用した東京ドームの新中期経営計画の推進力強化③東京ドームシティの将来の再整備の検討を行う－こととなるが、無限の可能性を秘めていると思う。
もともと三井不はスポーツイベント協賛に意欲的だ。1984年のロサンゼルスオリンピック大会だったと思うが、日本が優勝した野球競技では同社はバックネットの下部に広告を出したために、投手が投げるたびに「三井不動産」の文字がテレビに映し出された。同社役員が呵々大笑したのを覚えている。
昨年のラグビーワールドカップ2019日本大会では、世界最強のニュージーランド代表オールブラックスのオフィシャルスポンサーとなり、同社グループのホテルを宿泊先として誘致し、千葉県柏市と共催したオールブラックス応援イベントには7,000人を超す観客を集めた。
現在も、2020東京オリンピック・パラリンピックの公式スポンサーとしてテレビなどに頻繁に露出している。
社員にも野球経験者は多い。三井不動産リアルティの遠藤靖社長は慶大を大学野球日本一に導いた功労者だし、同社には巨人の契約金2億円のドラフト指名を蹴り三井不動産に入社した志村亮氏もいる。このほか三井不動産、三井不動産レジデンシャル、三井不動産レジデンシャルサービス、三井不動産レジデンシャルリースも野球部があり、OBを含めたら野球経験者は数百名どころか千人規模ではないか。
デベロッパーの野球関連では、中部電力グループの日本エスコンは、北海道日本ハムファイターズが2023年に開業を予定している北広島市の新球場「ES CON FIELD（エスコンフィールド）HOKKAIDO」の命名権（ネーミングライツ）を取得した。
このほか、リストグループは横浜DeNAベイスターズのスポンサーになっており、ミニミニは東都大学野球の、エイブルは首都大学野球のそれぞれ公式スポンサーになっている。住友不動産は東京ドーム、西武ドームにも広告を出している。
〝たかが野球 されど野球〟－野球人気は不滅だ。
神戸開港150年記念PJ 住友不他「ベイシティタワーズ神戸」全700戸 坪300万円も
「新港突堤西地区（第１突堤基部）再開発事業」地域
住友不動産と関電不動産開発は11月26日、神戸開港150年記念プロジェクト開発エリア内のツインタワーマンション「ベイシティタワーズ神戸」全700戸の販売活動を開始すると発表した。販売開始は来年1月下旬の予定で、海側の中層階の100㎡タイプは1億円（坪単価330万円）を超えるとみられる。問い合わせは1,500件超となっている。
現地は、神戸開港150年記念プロジェクトに位置付けられている「新港突堤西地区（第１突堤基部）再開発事業」地内に位置。住友不動産を代表とする6社のコンソーシアムによって「住宅」「商業」「業務」「文化」などの複合街づくりが進められている。
物件は、開発地区内の唯一のマンションで、立地特性を生かし3LDKを中心に41～105㎡まで多彩なプランを揃え、一次取得者から買替え・セカンドハウスニーズまで幅広い顧客層を想定。角部屋住戸には足元近くから天井近くまで広がる「ダイナミックパノラマウィンドウ」を採用する。スカイラウンジ、フィットネスジムなど共用施設の充実も図る。
このほか開発地内には、①文化施設棟「神戸ポートミュージアム」（4階建て延床面積約7,283㎡）②業務商業棟「STAGE FELISSIMO」（8階建て延床面積約8,548㎡）③業務商業棟「GLION Awa-s Building」（10階建て延床面積約11,365㎡）④駐車場棟（6階建て延床面積約11,935㎡）が整備され、2021年から順次稼働する。
各建物はペデストリアンデッキで相互に繋なげられ、水辺デッキや緑地公園・公開空地などのオープンスペースを確保した開放感のある敷地計画となっている。
来年4月には神姫バスが、三宮駅とウォーターフロントエリアを結ぶ連節バスの運行を開始する予定。
物件は、JR東海道線三ノ宮駅から徒歩15分、神戸市中央区新港町の商業地域、準工業地域（建ぺい率60%、容積率500%）に位置する敷地面積約10,600㎡、27階建てWEST347戸・EAST353戸の2棟の全700戸。プランは3LDKを中心に41～105㎡。完成予定はWESTが2023年1月中旬、EASTが2024年9月下旬。設計・施工は前田建設工業。
◇ ◆ ◇
記者は2年前、三菱地所レジデンスなど4社JVの「ザ・ パークハウス 神戸タワー」（352戸）のプロジェクト発表会・モデルルーム内覧会を取材したとき、今回の「新港突堤西地区（第１突堤基部）再開発事業」エリアまで足を運んだ。
アクセスにはやや難があると思ったが、三宮駅とウォーターフロントエリアを結ぶ連節バスが運行されるのでその難点はずいぶん解消されるのだろう。
何よりも代えがたいのは立地だ。東京都でいえば湾岸エリアの晴海・有明・勝どき・豊洲、芝浦、みなとみらい、新浦安、海浜幕張などだろうか。海好きにはたまらないマンションになるはずだ。
問題の価格はどうだろう。「ザ・ パークハウス 神戸タワー」は坪単価266万円だった。住友不動産は「海側の100㎡の角住戸は1億円を突破する」としているので、平均で300万円台に乗る可能性が大きいと見た。同社は広島駅前で坪単価300万円のマンションを3年前に分譲している。
再開発マンション 完成予想図
コロナ対策、テレワークで変わる住宅ニーズ アキュラホーム 従業員1000人調査
アキュラホームの社内研究所であるアキュラホーム住生活研究所は11月25日、同社の従業員1,000名を対象に行った「新型コロナウイルス感染症により変化する住まいのあり方調査」をまとめ発表した。
同研究所は緊急事態宣言中の5月と、新しい日常が定着してきている10月の2回、アンケート調査を実施した。同社は、緊急事態宣言期間中は原則在宅勤務とし、現在はテレワークと出社を併用している。
調査の結果、住まいに求められるものの１位に浮上したのがウイルス対策設備（5月35％、10月30％）。以下、広い庭・バルコニー、モニター付きインタフォン、浴室乾燥機、宅配ボックス、収納スペース、広いリビングの順。従来ニーズが高かったウォークインクローゼット、カウンターキッチン、シューズクロークなどの設備は相対的に後退した。
その理由として、在宅勤務・学校休校などにより家族で家にいる時間が増加したことをあげ、自宅でアウトドア（グランピングやバーベキューなど）をする人が増え、新たな趣味として家庭菜園を始める人も増えているとしている。
テレワークについての質問では、在宅勤務の増加により、新たに仕事部屋となる場所を設けた人は43％に達した。男女別でみると男性は個室を望む人が多く、女性はリビングで仕事をする人が男性に比べて2割ほど多いとしている。
同研究所はこうした結果を受け、今後はLDKからLTK（リビング・テレワークスペース・キッチン）の時代に変化するのではないかとしている。
コロナ禍で負担が増えたものは、女性の炊事、掃除、洗濯などの家事時間が長くなる傾向が顕著で、光熱費の大幅増による家計への負担が大きいという声が多く寄せられたとしている。
コロナ禍で新たに取り組んだこと・大幅に費やす時間が増えたものでは、携帯を見る、テレビを見ると多くの人が回答した。コミュニケーションの欠如を補う新文化「WEB 飲み会」は、5月の時点では積極的に実施されていたが、現在は20代の従業員のみが継続しているようで、その他の年代は5％以下という結果が出た。
在宅勤務の継続意向では、全体の62％が「今後も継続したい」と答え、「どちらともいえない」が24％、「在宅勤務はしたくない」が14％という結果となった。年代・男女別では、若い子育て世代や親の介護が必要になることが多い世代の女性は「今後も継続したい」とする割合が8割を超えた一方、10月の調査では20代男性の44％、30～40代男性の57％、50代以上の男性の61％が在宅勤務を希望しないと回答した。
居住地に関する調査では、5月も10月も約150人（約15％）の社員が現在の居住地を変えたいという結果となった。30代以上の年代では6割以上が「自然環境の豊かなところ」を希望しており、3割程度は実家に戻りたいという回答があった。
◇ ◆ ◇
興味深い結果が出た。コロナ禍での住まいについては三井不動産レジデンシャルが先日、「三井のすまいLOOP 会員（n=6,169）」と「三井不動産レジデンシャル販売物件資料請求者・来場者（n=1,343）」を対象とした「アフターコロナのすまいやくらしに関する意識調査」の結果を報告しており、本日（11月25日）はザイマックス総研のオフィスワーカーを対象にした働き方の実態や価値観についてのレポート「首都圏オフィスワーカー調査2020」を紹介した。これらも参照していただきたい。
記者がもっとも驚いているのは、三井不動産レジデンシャルの調査でも今回のアキュラホームの調査でも「書斎」「自分の部屋」を望む人が多いことだ。
調査対象者の懐具合は知る由もないが、都内の良好な住宅地での戸建て取得は絶望的で、マンションも23区内では坪単価は300万円を突破し、20坪でも6,000万円以下は姿を消しつつある。3帖間でも450万円だ。夫婦別々だと900万円もかかる。どのようにして確保するのだろうか。
ただ、男性も女性も〝自らの居場所〟を求めるニーズは以前からあり、ポラスやケイアイスター不動産などは戸建てに導入して人気を呼んだ。「5LDK」はキーワードになりつつある。
「良好な住宅地」への居住地の変更を考えている人の多いのにも注目したい。三井の調査では「都心エリア⇒郊外エリア希望に変化」から「郊外エリア⇒都心エリア希望に変化」を差し引いた人は6.2％あり、今回は約15％だ。このニーズの高まりは、これまで取材してきたマンションや戸建ての現場でも実感している。
住環境がよく、広い庭が確保でき個室が持てるのは郊外しかない。マンションも同様だ。ここ数年、グロスを抑える専有面積圧縮型・コンパクトマンションが激増しているが、これは軌道修正を迫られることになりそうだ。
office workerにテレワーク浸透 ストレス増、やる気減退も ザイマックス総研 調査（2020/11/25）
office workerにテレワーク浸透 ストレス増、やる気減退も ザイマックス総研 調査
ザイマックス不動産総合研究所は11月24日、2020年9月に実施した第5回目のオフィスワーカー調査の結果を踏まえ、首都圏勤務者の働き方の実態や価値観について最新の潮流をまとめたレポート「首都圏オフィスワーカー調査2020」を発表した。
レポートでは、（１）コロナ禍におけるオフィスへの出社状況について、現在テレワークを実施していない「完全出社」であるワーカーは全体の37.3%で、オフィスに出社する理由は、「オフィスでしかできない業務がある（ハンコ文化など）」が57.9%と最も高い結果となった。
働き方に関する施策について、2019年調査と比較すると全ての施策で実施率は増加傾向だった。特に「在宅勤務」（58.6%）は大幅に増加した。
（２）コロナ禍におけるテレワークの状況については、「在宅勤務」「サテライトオフィス勤務」「その他の場所でのテレワーク」のうち一つでも実施している「テレワーカー」は回答者全体の62.7%を占め、コロナ危機前後に一時的にこれらを実施し、現在は実施していない「一時的テレワーク経験者」は14.2%だった。
テレワーカーは1週間のうち平均で53.8%（時間ベース）をテレワークしており、「0%超10%以下」と「90%超100%以下」がそれぞれ2割近くを占めた。
在宅勤務、サテライトオフィス勤務ともに感じているメリット1位は「移動時間・通勤時間の削減」だった。
（３）コロナ危機発生以前から現在までの働き方の変化については、業務量の変化は「減った」（21.9%）が「増えた」（14.2%）よりも多い結果となった。
やる気は「下がった」（25.7%）が「上がった」（9.3%）よりも16.4ポイント多く、ストレスは「高まった」（35.7%）が「軽減した」（15.2%）よりも20.5ポイント多い結果となった。
（４）コロナ危機収束後の働き方としては、今後の働き方としてテレワークを少しでも希望するワーカーは全体の75.3%と、現在実施している割合よりも高かった。
調査は、首都圏に居住する15～69歳の男女20,000人を対象に実施したもので、職業が「会社・団体の役員、会社員・団体職員」、職種が「管理的職業、専門的・技術的職業、事務的職業、営業職業」、在籍するオフィスが「首都圏（1都3県）」、主に働いている場所が「オフィス（事務所）、自宅」と回答した20～69歳の男女2,060人から得た有効回答をまとめたもの。
◇ ◆ ◇
レポートは24ページに及ぶもので、コロナ禍での在宅勤務、サテライトオフィス勤務が増加し、メリットを感じている人が多い一方で、ストレスを感じている人ややる気が下がった人も少なくないことが浮き彫りになっている。記者が注目したのもこの点だ。
コロナ禍での「ストレス」の変化について、「変わらない」（49.2%）が約半数を占めた一方で、「軽減した」（「非常に軽減した」と「やや軽減した」の合計）と回答した割合が15.2%であるのに対し、「高まった」（「非常に高まった」と「やや高まった」の合計）は35.7%と20.5 ポイント多い結果となった。
ストレスが高まった理由としては、「テレワークで行える業務があるのにテレワークが全社で導入されていない」「通勤する際、満員電車のストレスに加えコロナ感染のリスクがある」「対面でないとコミュニケーションが取りづらい」「オンライン会議に慣れない」「感染防止に気を使わないといけない」「これまでは食事や飲み会がストレス発散になっていたが、今はストレス発散しづらい」「景気不安」などだ。
一方で、ストレスが軽減した理由は、「テレワークが推奨され、通勤時間の削減や満員電車回避ができる」「テレワークにより人間関係が楽になって、マイペースで仕事ができる」「在宅勤務ができたことで、ワークライフバランスがとりやすい」「在宅勤務でリラックスできる時間が増えた」「無駄な会議が減った」などだ。
仕事に対するやる気では、「やる気が変わった」35.0％の人のうち、「下がった」（「非常に下がった」と「やや下がった」の合計）と回答した割合が25.7%と、「上がった」（「非常に上がった」と「やや上がった」の合計）（9.3%）を16.4 ポイント上回った。
やる気が上がった理由は、「通勤時間がなくなったので、時間が有効利用できる」「在宅勤務では比較的自分のペースで仕事ができ、集中しやすくやりやすい」「質疑応答や雑談が少ない分、作業効率が上がった」「コロナに関しての業務が増え、任される仕事が増えた」「コロナ禍で仕事があること自体ありがたい」などだ。
逆にやる気が下がった理由は、「テレワークではコミュニケーションが取りづらい」「人とのコミュニケーションが極端に減り、孤独感を感じられるようになった」「在宅勤務ではオンとオフの切り替えがしにくい」「家にいると気が散ることが多い、人目がないのでだらけてしまう」「出社が必要な業務が多く、思うようにテレワークができないことで、自由にテレワークをしている社員と自分とを比べてしまい、モチベーションが下がっている」「リモートでも仕事ができる環境の整備を積極的に行う様子が会社にみられない」「一時的にリモートワークをしていたのに、緊急事態宣言解除後、即時中止された」「コロナの影響で業績の見通しも悪くなり、全社的に士気が下がっている」などとなっている。
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ストレスの増大と軽減、やる気のアップダウンは紙一重、表裏一体だ。オフィスワーカーのストレスがたまらないよう、やる気を起こさせるためには社会の仕組みを変え、企業も努力しなければならない。「業務に適したスペースや什器が揃っていない」「コピー機がない」「費用負担（光熱費・通信費等）」「家が狭い」などの不満解消は個人の努力では難しい。23区内で20坪のマンションが買えない時代だ。個室の確保は難しい。
しかし、オフィスワーカー自らの意識改革、工夫次第で不満を解消できることもたくさんあると思う。
例えば、在宅勤務の最大の不満に上げられる「運動不足」。小生は、コロナ前は1日1～2万歩歩いていた。もちろん取材のためだ。コロナ禍で完全テレワークに移行した。取材も激減した。足腰を鍛えるため散歩をし、鉄アレイで鍛えるようになった。最初は2キロの鉄アレイをそれぞれ右腕と左腕で数十回上下するだけだったが、今では2つを一緒にして4キロを上げ下げしている。効果はてきめん。数十年ぶりに力こぶが復活した。以前は女性にも負けた腕相撲だが、今なら勝つ自信がある。誰も応じてくれないだろうが…。
「仕事のオン・オフ」「長時間労働」－これはテレワークと関係ない。これができなければオフィスワーカーは務まらない。
「コミュニケーション不足」も自ら積極的に動けば解消できる。小生は、隔週に1回行われている大好きな作家・丸山健二氏の「オンライン文学サロン」を視聴している。とても面白い。若い人に薦めたい。〝生きる〟意味が見つかるかもしれない。
小生はテレワークの言葉などなかったころから在宅勤務を行ってきた。記者の仕事に勤務時間など関係ない。四六時中記事のことを考えている。そんな小生の今の最大のストレス・不満はマンションの取材ができないことだ。
隣接明大校舎の巨木の借景見事 日本初の木造ハイブリット 野村不「神田駿河台」
「プラウド神田駿河台」現地
構造部に木質系構造部材を使用した日本初の木造ハイブリッドマンションとして注目されている「プラウド神田駿河台」を見学した。期間62年の定期借地権付きで、売れ行きも好調のようだ。
物件は、JR中央総武線御茶ノ水駅から徒歩5分、千代田区神田駿河台一丁目の商業地域に位置する鉄筋コンクリート造（一部木造軸組工法）14階建て全36戸。直近で第2期として分譲した住戸（4戸）の価格は8,099万～1億6,199万円、専有面積は48.51㎡・79.66㎡。坪単価は650万円。敷地は期間62年（2083年まで）の定期借地権付き。地代/月額は10,400円・17,070円（2年目以降3,400円・5,580円）。竣工予定は2021年2月下旬。施工は竹中工務店。第1期14戸を2020年9月から分譲開始している。
現地は、明大通り－とちの木通りから一歩入った高台で、明治大学キャンパスに隣接。山之上ホテル、錦華公園、お茶の水小学校に近接。
建物は南南西向きで、中層階（2～11階）に単板積層材LVL（Laminated Veneer Lumber。原木をかつら剥きの要領で切削して厚さ2～4mmの単板にし、繊維方向を平行にして積層・接着して作られる木質パネル）と鉄筋コンクリート造耐震壁を組み合わせた「LVLハイブリッド耐震壁」を、高層階（12～14階）に直交集成板CLT（Cross Lamitnated Timber。板の層を各層で互いに直交するように積層接着した木質パネル）を用いた「CLT耐震壁」と耐火集成材「燃エンウッド®」を使用。構造部材の木材は鹿児県産スギと山梨県産アカマツ。
住戸は3～11階まで1フロア3戸、12～14階が1フロア2戸構成。主な基本性能・設備仕様はリビング天井高2,700（11階まで）～2800ミリ（12階から）、階高3200～3400ミリ、二重床・二重天井、食洗器、木製フローリング、木製壁パネルなど。共用部エントランスの壁や床・住戸内の天井の一部に無垢の杉材を採用する。
眺望 イメージ
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物件の最大の特徴は「神田駿河台」の立地と、借景・眺望のよさだ。
物件ホームページに「神田駿河台1丁目は、昼間人口20,483人に対し、常住人口62人の街」とあるように、「駿河台一丁目」は明治大学、日本大学、駿台予備校、アテネ・フランセなどの文教・学園エリアとして知られており、マンションは2～3年前に三井不動産レジデンシャルが分譲した「パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンス」（50戸）くらいしかないのではないか。
現地は、敷地南側の明大キャンパスの樹齢100年を優に超えそうな巨木が借景になっている。低層階はその巨木の日影を受けそうだが、明大校舎との比高差は3～4層くらいありそうで、建物の影響は受けないはずだ。価格も想定内だった。
参考までに。同社は10年前、東大赤門に隣接した「プラウドタワー本郷東大前」（72戸）を分譲した。坪単価は360万円。施工は今回と同じ竹中だった。圧倒的な人気を呼んだ。
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同社は先月末、分譲マンションブランド「PROUD（プラウド）」の独立した共用棟の構造やラウンジ、キッズルーム、ライブラリーなどの共用部内装には原則国産木材を用いていく方針を決定したと発表した。〝木造ファン〟の記者としてはどうしても見ておきたいマンションだった。
木造ハイブリット建築物は、三井不動産が今年9月、国内最大・最高層となる17階建て、高さ約70ｍ、延床面積約26,000㎡の賃貸オフィスビルを中央区日本橋本町で2025年の竣工を目指すと発表したので、今回の「神田駿河台」が〝日本一〟でいられるのは現時点で5年間しかないが、〝木造の時代〟はいよいよ本物になってきた。
とちの木通り
野村不動産「プラウド」 独立共用棟・共用部内装に国産木材の原則採用（2020/10/30）
「一団地の住宅施設」廃止 野村不・旭化成不レジ「向原第二住宅団地」建替組合設立
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「向原第二住宅団地」建て替え後イメージ図
野村不動産と旭化成不動産レジデンスは11月24日、板橋区の「向原第二住宅団地」のマンション建替組合設立が認可されたのを受け11月22日に建替組合が設立されたと発表した。
「向原第二住宅団地」は、東京都住宅供給公社により「一団地の住宅施設」を活用して分譲された1969年竣工の分譲住宅246戸。築後50年が経ち、耐震強度の不足に加え、設備配管の劣化・断熱・遮音性の不良など、建物の老朽化の問題を抱え、2005年頃から向原第二住宅団地管理組合法人にて建替えを含む再生の検討が開始された。
両社は2014年8月から事業協力者として参画し、権利者との合意形成活動など、建替えに向けた事業協力を行ってきた。今年4月29日に一括建替え決議が成立した。
一団地の住宅施設の都市計画を廃止し、地区計画を新たに導入したため、容積率は70％から200％へアップされたため建て替えが実現した理由の一つ。
今後は、2021年7月の解体工事着工・2024年夏の竣工を予定。500戸のマンションへと生まれ変わる。
「向原第二住宅団地」は、東京メトロ副都心線・有楽町線小竹向原駅から徒歩5分、板橋区小茂根一丁目に位置する敷地面積約18,312㎡。従前は5階建て6棟246戸（専有面積約51㎡）。建て替え後は12階建て・7階建て全500戸（専有面積約50～約91㎡）。竣工予定は2024年8月。
「向原第二住宅団地」
