宮沢氏

　新年あけましておめでとうございます。2022年の年頭にあたり、ご挨拶を申し上げます。

　昨年は新型コロナウイルスによる緊急事態宣言長期化や、世界的木材需要の急騰からウッドショックが発生するなど、大変な困難と直面する年となりました。

　新型コロナウイルスのさらなる感染拡大を危惧したアキュラホームグループは、政府のワクチン接種の方針発表の翌日6月9日には職域接種を実施する旨を発表しました。業績好調を背景に、売上の一部から社会貢献活動費を捻出し、お客様と働く従業員、そのご家族、取引業者様やオーナー様など従業員の10倍近くとなる1万人接種を目標に、全従業員が一丸となり取り組みました。医療行為に携わったことがない住宅会社が職域接種を実施するにあたっては、当社で建築いただいた医療従事者の方々や地域の医療機関などにお声がけし、多くの方から賛同と協力をいただき、実現することができました。

　職域接種のような社会貢献活動の継続により、多くのステークホルダーの皆様から信頼を得ることにつながり、例年より多くの受注のご紹介をいただきました。また、社員や取引業者の帰属意識向上にもつながり、社員一人ひとりが経費削減などに取り組み、相互扶助によって今期も業績の好調を維持することができました。過去最高益の到達が見えており、このコロナ禍の厳しい状況の中でも、支えてくれたステークホルダーの皆様へ御礼申し上げます。

　住宅に関する技術開発では、近年増加する防災需要を受け、4回目の「実大実験」に取り組みました。今回の実験では、コロナ禍以降需要の高い大きな開口や吹き抜けのある大空間に加え、太陽光発電も搭載した、リアルな実験棟を建築し実施しました。今後予想される首都直下型地震や南海トラフ地震、日本歴代の大地震に対し損壊なしの結果となり、「技術のアキュラグループ」を実証する結果を得ることができました。また、実験では建物が倒壊する限界点の確認まで行い、新たな知見を得ることができました。今後の商品開発に活かし、より安心安全な住まいを皆様へ提供できるよう、研究を進めてまいります。

　そして、注文住宅建築を通し、向上させてきた技術力や知見を活かし、シナジーのある事業領域への取り組みの強化を進めました。分譲事業は前年より約2.5 倍と好調となり、リフォーム事業や新たに土地から紹介するランドサーチ事業も4月の事業開始から急激な勢いで成長を続けています。AQレジデンス事業では高額層へ向けた取り組みが実を結び、邸宅の注文も急増しています。

 　2022年は、本格的に木造建築普及事業を開始し「木造住宅のアキュラ」から「木造建築のアキュラ」へ大きく変貌してまいります。

　中大規模木造建築の普及に向け、そのプロトタイプとなる日本初の純木造8  階建ての新社屋の建築を発表しました。当社が創業したゆかりの地である埼玉県への本社移転となります。この新社屋の建築を皮切りに、全国へ中大規模木造を展開してまいります。

　また、これまでの取り組みをさらに飛躍させ、最高級ブランドの「アキュラプライム」や「高級リノベーション」の拡大やランドサーチ事業から展開する共同住宅等の資産活用の提案など、さらに領域を拡大していきます。

　これらの取り組みを加速させるため、2021年11月26日にアキュラホームグループ初の海外進出として、株式会社アキュラホームベトナムを開設しました。他のアジアの国での工場建築も検討を進めており、今後は海外の力をも活用し、各事業のシナジーを高め世界へ木造建築を発信していきます。

　純木造8階建て新社屋の技術によって、今後は従来の木造建築の2/3のコストとなる普及価格での建築を目指し、5階建てまでの非住宅木造ビル、1500平米規模のショールーム、ショップといった中大規模木造建築物を事業化し、全国の工務店にも技術を展開していきます。その先駆けとして、川崎市の総合住宅展示場に日本初の木造軸組工法による5階建てモデルハウスの出展を予定しています。

　都市部での木造建築による資産活用の提案などを実施し、SDGsの取り組みとして日本の街並みに木造建築を復活させるべく、都市の木質化を全国へ推進します。併せて、中大規模木造建築の技術確立のため、５階建ての耐震実験も実施の検討も進めてまいります。

　今後、新型株の発見などコロナ禍の影響が続く厳しい環境下においても、ESG 経営やSDGsの取り組みを加速してまいります。各関連事業部がシナジーを発揮しながら、活動エリアや人員を拡大し、SABMメンバーの皆さまともに日本一の木造建築グループを目指します。また2022年春には3回目の職域接種の実施も決定しており、皆様が安全安心に生活を送っていただけるよう、社員一丸となって早期実施に向け、検討を進めてまいります。

　この新しい年が皆様にとって実り多く素晴らしい一年となりますことを祈念して、私の年頭のご挨拶とさせていただきます。

　東急不動産がマンションブランド「BRANZ（ブランズ）」のリブランディングに着手したのに注目し期待もしている。

　同社は12月20日付のプレス・リリースで、2030年度までに全ての分譲マンションでZEHを標準仕様にするほか、ブランドスローガンに「住まいを、未来のはじまりに。」を掲げ、分譲・賃貸・学生レジデンス事業など住宅事業の全領域で「社会課題を、暮らし心地に変えていく」という行動指針のもと、"誰もが自分らしく、生き生きと輝ける未来の実現"を目指すとしている。2022年1月からは俳優の長谷川博己さんを起用した「BRANZ」の新CMを放映するとしている。

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　バブル前から〝街づくりの東急〟を取材してきた記者は、同社が軸足を住宅からオフィス・商業施設に移すのは理解できても、何よりの財産であるはずの分譲戸建てが激減し、マンションもいま一つ伸び悩んでいるのに一抹の寂しさをずっと感じてきた。

　今回のプレス・リリースは、翌日発表した東急ハンズの全株式をカインズへ譲渡することとセットだと記者は理解している。東急不動産や東急リバブルより一般に馴染みのある東急ハンズを身売りしてでも経営資源を住宅事業に集中する意気込みの表れのはずだ。

　現段階でどのような戦略を打ち出すか分からないが、住宅事業で他の大手と互角に戦うには課題も多い。決算数字などから問題点を探ってみた。

　同社のマンション事業の粗利益率はここ数年20％前後で推移している。大手他社と比較して低くはない。問題は売上高営業利益率だ。2021年3月期の同社の住宅事業は売上高1,463億円で、営業利益は84億円、営業利益率は5.7％だ。

　この営業利益率は、20.5％と突出している住友不動産はともかくとして、三井不動産の12.3％（分譲戸建て含む）、野村不動産の8.2％（同）、東京建物の7.2％（2020年12月期）、三菱地所の6.6％と比較してもっとも低い。

　粗利益率は高いのに営業利益率が低いのは販管費などの増大が利益を圧迫しているからだ。同社の2021年3月期の完成在庫は827戸だ。計上戸数1,777戸に対する割合は46.5％に達している。

　同業他社はどうか。完成在庫の多いのは住友不動産も同様で、2021年3月期は1,184戸だ。しかし、同社の計上戸数は4,164戸なので在庫比率は28.4％だ。他では野村不動産が11.5％、三菱地所が6.1％、東京建物が14.8％となっており、三井不動産はわずか167戸（戸建て含む）で、割合は3.4％にしか過ぎない。

　どうして東急不動産の完成在庫が突出しているのか。その原因を探るには詳細な分析が必要だが、やはりブランド力（価格競争力）、個別物件の基本性能・設備仕様レベルの差だろうと思う。

　例えば、京王線調布駅から徒歩7分の「ブランズシティ調布」（305戸）で見てみよう。

　この物件については2020年春ころ、同社に取材を申し込んだが断られているので、基本性能・設備仕様レベルは分からないのだが、現地周辺は分譲戸建てやマンションの取材で数回訪れている。布多天神社の緑が素晴らしく、敷地北側にはスーパー・マルエツもあり、敷地南側は第一種低層住居専用地域だ。甲州街道を渡らなければならないハンディがあり、当初聞いた坪単価320～330万円はやや高いような気もしたが、これは許容範囲というものだ。他の沿線と比べ割り負けしている京王線とはいえ、新宿から特急で15分のアクセスを考えたら妥当な単価だと思った。

　売れ行きは好調に推移するのではと考えていたが、どうもそうではないらしい。もうすぐ竣工後1年が経過するが、相当数残っているようだ（同業他社から残戸数は聞いているが、未確認なので書かない）。物件ホームページで確認したら、12月下旬登録予定の5戸の専有面積は70.00～70.15㎡、価格は5,400万円台（1戸）～6,000万円台とある。坪単価に換算したら255～294万円だ。新築も中古もどんどん価格が上がっているというのに、この安さは何だろう。競合物件では最安値ではないか。

　基本性能・設備仕様レベルも物件ホームページから確認した。大規模ならではのランドスケープデザイン、子育てサービスのほかディスポーザー、タンクレストイレ、トランクルーム、スロップシンクなどが確認できたが、このほかに特筆できるものはない。つつじヶ丘－調布－府中-聖蹟桜ヶ丘にかけて10物件くらい供給されている激戦区にしてはアピールポイントに欠けると言わざるを得ない。

　参考までに、記者が大手と互角以上に戦えると思っているモリモト、大和地所レジデンス、ポラス中央住宅の〝中堅御三家〟の基本性能・設備仕様を少し紹介する。

　この3社に共通しているのは完成在庫が少なく、どこにも負けない〝売り〟の商品企画があることで、それぞれターゲットは異なるが年間供給量も1,000戸くらいなのもよく似ている。

　モリモトはデザイン・意匠のほかワイドスパン、設備仕様レベルが総じて高い。中堅で三菱地所、丸紅、東急不動産などの大手との共同事業（売主）の実績があるのは同社のみだ。〝モリモトファン〟は数万人いるはずだ。

　大和地所レジデンスは、奥行き4ｍ×幅4ｍのオープンエアリビングバルコニーや100㎡住宅などの商品企画が突出している。

　ポラス中央住宅はキッチンとキッチンカウンター・ダイニングテーブルを一体化したピアキッチンがある。しかも価格にしたら数十万円はするはずのバックカウンター・食器棚付きだ。このほか、生活者目線の細かな工夫がユーザーの心を捉えている。最近は長谷工コーポレーション施工が増えているが、販売代理の長谷工アーベスト担当者も絶賛するほどだ。

　東急不動産は他の大手から差を付けられ、後続の中堅の追撃も受けている。かつての輝きを取り戻すには2倍、3倍の努力、エネルギーを注ぐ必要がありそうだが、ヒントは現場にある。何が足りないかは現場担当者がよく知っているはずだ。それを企画に生かすことではないか。「プラウド」も「ブリリア」もヒットする前は〝並〟だったではないか。