売却価格は安すぎる 「ザ・プリンス パークタワー東京」だけで1,500億円の価値あり
当欄2月10日付で「プリンスホテル売却へ30か所で1,500億円は安すぎないか／西武は分譲に力入れて」の記事を書いた当日、西武ホールディングスは、子会社プリンスホテル（PH）が保有する「ザ・プリンス パークタワー東京」などホテル・レジャー施設31物件をシンガポールの政府系ファンドGICに約1,500億円で譲渡すると発表した。2021年５月13日に公表した中期経営計画に基づき、より強固な財務・事業体質を構築するための経営改革の一環で、譲渡による帳簿価額を前提とした譲渡益は800億円程度となる見通し。
譲渡する施設の運営は昨年末に設立した「西武・プリンスホテルズワールドワイド（SPW）」が行い、PHは2022年4月1日付で「西武プロパティーズ」に吸収合併、「西武プロパティーズ」は「西武リアルティソリューションズ」に商号変更する予定。
「西武リアルティソリューションズ」は総合不動産会社として今後本格化する品川・高輪・芝の再開発事業や軽井沢・箱根などのリゾート事業を強化し、向こう10年間に国内外のホテル拠点を84か所から250か所に拡大するとしている。
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発表された施設31か所のうち記者が知っているのは「ザ・プリンスタワー東京」「サンシャインシティプリンス」「ザ・プリンス京都宝ヶ池」しかない。知らないことは書けないが、「ザ・プリンスタワー東京」の〝価値〟だけでも1,500億円あると思っているし、創業から60年以上の「苗場プリンス」を含む31施設で簿価を基準にした譲渡益は800億円にしかならないのは理解できない。なぜそんなに安いのか。「ザ・プリンス パークタワー東京」を詳しく見てみよう。
「ザ・プリンス パークタワー東京」は、都営大江戸線赤羽橋駅から徒歩2分、都営三田線芝公園駅から徒歩3分、港区芝公園四丁目に位置。1990年（平成11年）、都市計画法第59条4項（特許事業）の認可を受けて建設されたもので、従前は昭和の時代から親しまれていた西武鉄道所有の「芝ゴルフ練習場」だった。
敷地面積は約3.7haで、30階建て延べ床面積約9.1haの全603室。客室面積は約28～325㎡。宿泊料金はホームページによると約7万～254万円。設計は丹下都市建築設計、施工は鹿島建設。開業は2005年4月。
ホテルに何を求めるかで評価は変わってくるが、記者は都内のラグジュアリーホテルの中でベスト10入りするのではないかと思っている。
なによりも素晴らしいのは四方八方が芝公園という立地・眺望だ。こんなホテルは他にない。設備も充実しており、客室面積も平均40㎡以上だ。文字通り「西武・プリンスホテルズワールドワイド（SPW）」にふさわしいホテルだ。
仮に、何の法的規制もないと仮定したら、地価相場からして坪1,300万円でも安いはずなので、敷地の評価額はざっと1,500億円だ。ここにマンションを建てたら坪単価800万円以下はありえず、販売総額は数千億円になるはずだ。
ただ、実際はこのホテルには減価要因もある。前述したように都市公園と一体として開発する条件付きの特許事業だからだ。容積率の規制も受けており、他の用途に変更することなどはまず認められない。西武がこのホテルを売却の対象にしたのは法的規制が強いからということも考えられる。
もう一つは稼働率の低さだ。このホテルはコロナ前からも稼働率の低さが指摘されていた。PHはホテルブランドを最上位の「ザ・プリンス」から「グランドプリンス」「プリンス」「プリンス スマート イン」まで4つに分けているが、「プリンス」が圧倒的に多いためか、あるいは「西武」のイメージがいま一つであるためか、「ザ・プリンス」の浸透度はいま一つのようだ。ブランディングに課題がありそうだ。外資系ホテルに学ぶ点は多い。
さらに言えば、これはPHだけの問題ではないが、わが国のホテルの格付けだ。現在、フォーブスの「5つ星」を筆頭とする日本ホテル格付けが知られてはいるが、それほど浸透しているとも思えない。旅行代理店のサイトも肝心の質についてはどこも触れていない。わが不動産情報サイトと同じだ。
それにしても売却価格は低すぎる。不動産鑑定の仕組みはどうなっているのか。GICにしてみればどうしても手に入れたかった物件であり、西武としては名を捨てて実を取ったということか。
プリンスホテル売却へ30か所で1,500億円は安すぎないか／西武は分譲に力入れて（2022/2/10）
成約件数は大幅減ながら価格・単価上昇続く 首都圏の1月の中古住宅市場 レインズ
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は2月10日、首都圏の2022年1月度の流通市場動向をまとめ発表した。
中古マンションの成約件数は2,760件（前年同月比20.7％減）、成約坪単価211.8万円（同11.5％上昇）、成約価格は4,149万円（同10.0％上昇）、専有面積は64.65㎡（同1.3％縮小）。
地域別では、成約件数はすべての地域で減少。東京都区部と横浜・川崎市、神奈川県他は前年比で2割を超える大幅減となった。成約単価はすべての地域が前年比で上昇が続き、東京都区部は21か月連続、横浜・川崎市と埼玉県は20 か月連続、千葉県は18か月連続で前年同月を上回った。
中古戸建住宅は、成約件数は前年比17.9％減の2ケタ減となり、成約価格は前年比で7.0％上昇し、20年11月から15か月連続で前年同月を上回った。土地面積は前年比で3.8％縮小、建物面積は同マイナス 0.2％となった。
プリンスホテル売却へ 30か所で1500億円は安すぎないか／西武は分譲に力入れて
西武ホールディングスが保有する国内のプリンスホテル約30施設を売却するとメディア各紙が報じている。例えば2月5日付朝日新聞。同紙は「東京都港区の『ザ・プリンス パークタワー東京』、『札幌プリンスホテル』（札幌市）、『グランドプリンスホテル広島』（広島市）など30施設」を「シンガポール政府系の投資ファンド『GIC』に売却する方向で検討していることがわかった」と報じた。
これら一連の報道に対して西武HDは2月7日、「現時点で決定した事実はございません」とコメントを発表した。
各紙の報道と西武HDのコメントから判断して売却の方向で検討しているのは事実のようだ。具体的な金額や施設名が報じられているのは、どこかがリークしたのだろう。
この報道に、60余年、西武ライオンズをずっと応援し、西武不動産などを取材してきた記者は相当のショックを受けている。昨季、西武ライオンズは42年ぶりに最下位に転落し、先に西武建設の売却が決定されたばかりだ（セブン＆アイ・ホールディングス傘下のそごう・西武も売却する方向で検討されているとの報道はさておく）。
「西武」「プリンス」ブランドはどうなるのか、そんなに深刻なのか。調べてみた。確かに業績は最悪だ。
プリンスホテルの2021年3月期の売上高は699億円、営業損失は429億円、純損失は606億円だ。収益を悪化させているのは固定費の負担だ。営業費用1,129億円のうち人件費は34.3％に当たる387億円で、水道光熱費58億円、清掃・洗濯費45億円、借地借家料55億円のほかに「その他」が333億円に上っている。コロナ前の2019年3月期の売上高2,031億円、営業利益231億円（営業費用は1,790億円）、純利益146億円と比較して、売上高が66％減なのに、営業費用は37％しか減っていない。「所有」と「運営」一体型の事業形態がコロナの直撃を受けたことがよく分かる。
西武HDは昨年5月に「総合報告書2021」を発表し、その中で代表取締役社長・後藤高志氏は「社長メッセージ」として次のように述べている。
「従来、プリンスホテルは、『保有』と『運営』の一体構造で売上や利益を取り込むビジネスモデルで展開し、稼働率も高く収益をもたらしていました。しかし、コロナ禍で需要が瞬間蒸発したため、資産を保有することで生じる固定費の負担が重石となりました」とし、今後は「ホテル業では、一部資産を売却・流動化し、保有を継続するホテル資産は不動産事業へ移管します。これにより、プリンスホテルはホテルオペレーターとして、西武プロパティーズはアセットホルダーとして開発を進めるなど役割を明確にして、『攻め』を意識した体制のもとで事業を展開していきます」
後藤社長がいうように「保有」と「運営」一体型のホテル事業はコロナの直撃を受けた。外資系ホテルはみんなそうであるように、分離するのが時代の流れのようだ。
それにしても国内の全49施設のうち30か所も売却し、その額が1,500億円というのは安すぎないか。1か所平均で50億円だ。売却後も運営は当分「プリンス」として継続するというから、従業員の雇用も確保するという条件付きなのが売却価格を押し下げているのか。あと1年、2年辛抱すれば需要は回復するような気がするのだが…。
ともあれ、西武ファンとしては残される「シティ」と呼ばれる都心部のホテルのイノベーションに期待したい。いかに都心の「プリンス」の価値が高いかを紹介する。
西武HDの発表資料によると、グループが所有する東京23区の不動産は約46万㎡（大手デベロッパーを上回る規模＝西武HD資料）にも達する。その大半は品川・高輪・芝のホテルだ。
具体的に紹介すると、「ザ・プリンス さくらタワー東京」「グランドプリンスホテル高輪」「グランドプリンスホテル新高輪」の合計敷地面積は約8.8haで、「品川プリンスホテル」は約4.0haだ。合計で約12.8ha。これは8.5haの「六本木ヒルズ」や6.8haの「東京ミッドタウン六本木」を超える。これに、東京タワーや増上寺に隣接する約5.0haの「東京プリンスホテル」、芝公園内の約3.8haの「ザ・プリンスパークタワー東京」、約3.0haの「ザ・プリンスギャラリー 東京紀尾井町」を合わせると約24.6haにもなる。
これら7つのホテルの土地を時価評価したらいくらになるか。公示地価を参考に推測すると坪2,000万円として約1.5兆円だ。しかし、立地条件や規模かかして実際に入札されたらはるかに高い値段が付くはずだ。
品川・高輪の再開発計画は決まっていないが、リニア新幹線、高輪ゲートウェイの開発とともに脚光を浴びることになる。「プリンス」には世間をあっと言わせる新機軸を打ち出してほしい。
ただ、西武HDが中期経営計画で掲げるアフターコロナ後の「最良、最強の生活応援企業グループへ」のスローガンには一言いいたい。
「最良、最強の生活応援企業グループ」の中核をなすのはもちろん鉄道事業だが、もう一つの柱である不動産事業を担う西武プロパティーズを「総合不動産会社」（後藤社長）と称するのには疑問を呈さざるを得ない。
2021年3月期の西武HDの不動産事業は売上高553億円で、営業利益は154億円だ。不動産事業を担う西武プロパティーズの主な事業は商業施設やオフィスの賃貸業だから、これくらいの利益を確保するのは当然だ。むしろ23区に46万㎡の不動産（鉄道路線は入っていないはずだ）を所有する会社にしては事業規模が小さすぎる。土地の有効活用ができていないということになる。
肝心の開発力も縮小する一方だ。西武プロパティーズはもう10年くらい前から目立った分譲マンション・戸建て事業を行っていない。JVマンションはあるが、みんな〝ぶら下がり〟だ。西武線沿線はデベロッパーの分譲事業の〝草刈り場〟になっている。情けない。堂々とトップシェアを占めてほしい。
同業他社はどうか。売上高・利益とも桁違いの東急や近鉄はともかく、売上高は小田急、阪急阪神、相模鉄道、西鉄などに負けているのではないか。売上高は西武より少ない京急や東武もコンスタントにマンションを分譲している。不動産事業は微々たるものしかない京王も、「稼ぐ力」を強化するため、タカラレーベンが保有していたサンウッドの株式を取得した。リビタとともに不動産事業の拡大を打ち出している。
分譲事業はリスクも大きく、同業他社と足並みを揃える必要はないかもしれないが、「最良、最強の生活応援企業」を消費者に印象づけるのは分譲住宅だ。住民の足になっているのだから親しみもあり、大手デベロッパーとも互角以上戦える強みもある。まず差し当たって老朽化が目立ち、施設の陳腐化も目立つ「新宿プリンス・新宿PePe-ペペ」「BIGBOX高田馬場」の建て替えを提案したい。マンションなら坪600万円以上になるはずだし、何よりも「西武」のイメージを一新できる。
書き忘れた。わが埼玉西武ライオンズの2022年3月期第3四半期の売上高は189億円（前年同期比46.1％増）、営業損失は４億円（前年同期の営業損失は40億円）と改善した。
北京オリンピック女子アイスホッケーチーム〝スマイルジャパン〟は予選1次リーグを1位で突破したが、全23選手のうち8人が「SEIBUプリンセスラビッツ」所属だと西武関係者から聞いた。次戦の準々決勝戦は強豪のフィンランドだそうだが、がんばれ！スマイルジャパン！
北海道最高峰は坪415万円 大和ハウス他「ONE 札幌ステーションタワー」始動
「ONE 札幌ステーションタワー」
大和ハウス工業は2月8日、参加組合員として事業参画している「札幌駅北口8・1地区市街地再開発組合」の中心をなす札幌市最大・最高層の分譲マンション「ONE 札幌ステーションタワー」（48階建て624戸）の記者発表会を行った。記者はオンラインで参加した。
物件は、地下鉄東豊線・南北線さっぽろ駅から徒歩2分、札幌市北区北8条西1丁目に位置する48階建て全624戸（一般分譲対象外住戸82戸含む）。専有面積は44.81～227.99㎡、売主は同社（事業比率35％）のほか住友不動産(同25％)、東急不動産（同25％）、NIPPO（同15％）。設計・監理は大成建設・ドーコン。施工は大成建設・伊藤組土建・スターツCAM共同企業体。着工は2020年7月。竣工予定は2023年12月。
物件の1階～3階は商業施設、2階・3階は芸術・文化施設、5階にはテレワークもできる個室ブースを備えた「オーナーズラウンジ」や「コミュニティラウンジ」「オーナーズサロン」、23階・24階の「ゲストルーム」は 6戸用意。29階には「スカイラウンジ」と「パーティールーム」を設ける。一般分譲住戸は1LDK～4LDKまで60以上のプランを用意し、高層階には天井高2.7ｍのプレミアム住戸を設けている。
30階以上の第1期244戸の登録申し込みを2021年11月27日～12月4日に受け付け、これまでに226戸を成約している。専有面積は49.69～227.99㎡、価格は5,160万～5億円（最多価格帯9,300万円台）、平均坪単価415万円。78戸が億ション。
契約者は、年齢は30代が約8％、40代が約22％、50代以上が約 70％、家族数は1～2人が約70％、・居住地は北海道内が約70％（うち市内が約55％）、北海道外（主に首都圏）が約30％。用途は実需が45％、セカンドハウスが40％、投資が15％。
再開発事業は、JR札幌駅北口から約200mに位置する開発面積約2.1haの大規模複合再開発プロジェクトで、マンションのほかオフィス・商業施設・多目的ホール（劇場）などからなるA棟と、ホテルからなるB棟の2棟で構成。札幌駅北口の活性化と札幌の玄関口に相応しい都市空間の形成を目指す。
発表会で再開発組合理事長・田中重明氏は、「スタートは30年以上前の1988年。その後、経済状況の変化などに左右され、紆余曲折があった。2014年に都市計画の決定があり、2019年の組合設立に至った。北口は北大のキャンパスにも近い住宅地。街づくりに貢献したい」と語った。
大和ハウス工業執行役員マンション事業本部長・富樫紀夫氏は、「4社の力を結集したプロジェクト。市では今後再開発ラッシュが続くが、その皮切りとして、新しい札幌の顔としていいスタートを切りたい。再開発組合の30年の想いをつなげたい」と述べた。
オーナーズラウンジ
ゲストルーム デラックスツイン
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仙台と米沢市、蔵王より北には一度も行ったことがなく、札幌のマンション市場はさっぱり分からないが、坪単価はいくらになるかはとても興味があった。
横浜駅直結マンションの第1期が坪単価700万円を突破し、大阪・堂島は坪560万円、名古屋駅圏も坪400万円なので、札幌駅ともつながる最高峰ならこの単価もありかなと思う。
契約者の30％が首都圏居住者を中心とする道外というのもよく理解できる。断熱性能が気になったが、醜悪な顔を晒したくはなかったので、質問は控えた。
最高2.7億円の住戸に申し込み5件 〝プラウドシーズン〟の歴史に刻む 野村不「成城」
「プラウドシーズン成城コート」
野村不動産は2月7日、平均価格が2.3億円の第1期5戸が即日完売した「プラウドシーズン成城コート」（全6区画）の現地をメディアに公開した。小田急線成城学園前駅北口のさくら並木通りをまっすぐ進み、四差路を左折した徒歩8分の建ぺい率40％、容積率80％の第一種低層住居専用地域に立地。「成城アドレス」の一等地で、垂涎の的であるのは間違いない。
公開された最高価格2.7億円のモデルハウスは敷地面積約170㎡（51.69坪）、建物面積約173㎡（52.62坪）。1階は約34㎡のビルトインガレージ、ホール、8.0畳大の主寝室、洗面室、1822の浴室、ストレージなどで、2階は28.3畳大のLDK、5.8畳大の洋室2室、屋上スカイバルコニーなど。
主な基本性能・設備仕様は、リビング天井高3ｍ、Low－Ｅガラスの2.7ｍハイサッシ、全館空調システム、床はオーク材の挽板フローリング、シーザーストーンキッチン・カウンター天板、漆喰壁、内法1.05ｍ階段、カッシーナの調度品、格子デザイン引き戸、本革ドア把手など。
商品企画について、同社住宅事業本部戸建事業部推進一課課長・吉井浩介氏は、「外構も建物形状も従来の分譲戸建てとは異なる都市型デザインとした。外構は御影石、鉄平石、タイルなどを多用した石垣、石張り、電柱の地下化など成城らしいシンボリックなものとし、建物は、水平・垂直ラインを強調したシャープなデザインとフレーム、ガラスを強調したデザインにした」と語った。
販売状況については、同社住宅事業本部戸建営業部営業二課長・松本真木夫氏は「12月末にホームページを開設し、1月8日にモデルハウスを公開するまでの2週間でエントリー数は信じられないほどの1,200件に達し、第1期5戸には最高価格2.7億円の住戸は5件、全体で10件の申し込みが入った。見学に5組、10組の方が並ぶほどの人気になったが、ほとんどの方は当社の『プラウドシーズン』を知らない方だった」と話した。
最高価格の住戸
格子デザインの壁・引き戸
サッシ
外構
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今回の見学会は、「成城」は分譲戸建て「プラウドシーズン」の歴史に名を刻む物件であり、今後この種の高額戸建てを積極的に展開するという意思をアピールするためだと理解した。
現地は「成城アドレス」の一等地。従前は邸宅だったそうだが、よくぞこんな土地を仕入れられたものだ。最高価格2.7億円の住戸の競争倍率が5倍になったというのも納得の商品企画だ。価格については、敷地、建物も50坪以上でこの価格はむしろ安いのではないか。
設備仕様レベルは、照明の当たり具合で微妙に表情を変える左官仕上げの漆喰壁や、三協アルミ製の重厚なハイサッシが目を引いた。
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同社の分譲戸建てについて少し紹介する。野村不動産ホールディングスは先の2022年3月期第3四半期決算で、2022年３月期通期業績予想を売上高6,700億円（2021年10月発表時増減なし）、営業利益860億円（同4.9％増）、事業利益880億円（同4.8％増）、経常利益770億円（同4.1％増）、純利益510億円（同3.0％増）と上方修正、各利益はいずれも過去最高となる見通しとし、年間配当予想も5.0円増配し90.0円とすると発表した。
増益をけん引しているのは住宅部門で、今回上方修正した事業利益の増額分40億円のうち20億円が同部門だ。粗利益率は前年同期の21.6％から23.5％に改善した。今期売上計上予定戸数4,300戸に対して第３四半期末の契約進捗率も100.9％に達している。
記者が注目したのは完成在庫の減少だ。第3四半期末の販売中の完成在庫は前年同期の239戸（うち分譲戸建て18戸）から121戸（同0戸）へほぼ半減し、未販売の完成在庫も前年同期の190戸（同11戸）から66戸（同0戸）へと3分の1へ激減している。完成在庫率の低さは、大手デベロッパーの中では三井不動産と双璧をなす。
同社の分譲戸建ての最近の計上戸数は400戸前後で推移しているが、第3四半期末で完成在庫がゼロというのに驚いたので、松本氏に聞いてみた。松本氏は「私は18年間、在籍していますが、完成在庫がゼロというのは皆無ではないような気がしますが、記憶にないくらい珍しいことです」と話した。
現地近くの「さくら並木通り」
「いい質問だ。検討する」 記者の質問にこう答えた石原都知事
2月１日に亡くなった元東京都知事で芥川賞作家の石原慎太郎さん（享年89歳）の追悼文やコメントがたくさん報じられている。
記者は、石原さんの小説は好きではなくあまり読んでいないが、都知事時代、環境問題や住宅問題に積極的に取り組んだのが強く印象に残っている。
一度だけ、定例記者会見に出席し質問したことがある。20年くらい前だった。記者は「太陽光パネルを屋上に設置したり、壁面に緑化を施したりした民間住宅の固定資産税、都民税などを減免してはいかが」と。いつも「馬鹿な質問するな」と一喝する石原さんは、記者のほうを向いて「いい質問だ。検討する」と答えた。
固定資産税も都民税も減免になったことはないが、いまは多くの自治体で補助金などの助成を行っている。
住宅政策では、「東京の住宅は狭くて高すぎる。３割は安く供給できるはず」という石原さんの発案で事業化された定期借地権付き「東村山本町地区プロジェクトむさしのｉタウン四季の街」もとてもいい取り組みだった。
その後、隈研吾氏がデザイン監修を担当したことで話題になった都が土地所有者の定借マンション「パークコート神宮前」も分譲され、都の「民設公園制度」第一号マンション「Brillia L-Sio 萩山」では公園にかかる固定資産税は免除された。「お台場」の開発に積極的に取り組んだのも石原都政の成果の一つだろう。
驚嘆の安さ 坪318万円 隈研吾氏がデザイン監修 三井不・東電不「パークコート神宮前」（2008/11/19）
公園を所有するマンション 東建・西武「Brillia L-Sio 萩山」（2008/5/26）
「むさしのｉタウン」平均３．７倍の申し込み倍率に（2007/2/13）
20～40代女性が同世代男性を上回る 社会的ジェンダー性差浮き彫り 都のコロナ感染者
東京都の令和3年1月1日現在の人口は約1,384万人で、男女比は男性49.2％：女性50.8％だ。女性比率が高いのは、70歳以上の人口約246万人の男女比が男性41.8％：女性58.2％と女性比率が圧倒的に高いからで、その他の年代では男女比はほぼ半々だ。
新型コロナが国籍も人種も老若男女も富者も貧者も賢者も愚者もあまねく平等に襲い掛かるのであれば、感染者の属性も年代や性別を反映するはずである。
ところが、昨年10月までの第5波までと最近の第6波の感染者の属性は一変している。その差異を示したのが別表・グラフだ。
第5波までの約38.0万人の感染者うち20代・30代・40代で全体の64.5％を占めており、男女比は男性56.0％：女性44.0％と男性が高く、30～50代はほぼ男性６割：女性４割となっていた。
記者はこの差は、生物学的な性差もあるだろうが、三密を避けるのが困難な就業形態によるもので、また、女性の比率が低いのはリスクを避ける行動を取るという遺伝子的社会的なジェンダー規範によるものだろうと考えてきた。この社会規範は10歳未満や10代の生物学的な性差が未発達の若年層にも浸透しているのだろうと考えていた。
ところが、感染力が強いとされるオミクロン株が感染動向を一変させた。感染者が爆発的に増加した1月18日以降の第6波の性別・年代別感染者の数値と第5波までの数値を比べていただきたい。
1月18日は、20代女性が810人となり、20代男性の801人を抜いて、感染者が少ない月日を除けば、初めて性別・年代別で最多を記録した日だ。その後、2月4日までの18日間は最多を続けている。
異変は20代の女性だけではない。30代女性も2月1日に同世代の30代男性の数を抜くと、2月4日まで男性を上回っている。2月4日は1,866人となり20代男性の1,840人を抜いた。40代女性も同様だ。1月31日以降は5日連続して40代男性を上回っている。
これはなぜか。〝女性はリスクを避ける〟というジェンダー規範論では説明がつかないではないか。
そこで考えた。20代から40代の女性の感染者が爆発的に増加し、10歳未満や10代の感染者がこれまた爆発的に増えているのは、女性の置かれているジェンダー性差がよりくっきりと浮かび上がってきたからではないかという結論に至った。
例えば、10歳未満の感染者増と関連するのは保育士や学校の先生だ。都の保育士の数は約4.8万人で、女性の比率は約95％だ。平成30年のデータによると、小学・中学・高校など児童・生徒数約96.6万人に対して教職員は約6.4万人で、女性が占める割合は幼稚園が93.4％、幼保連携型認定こども園が94.8％、小学校が62.3％、中学校が43.7％、義務教育学校が54.4％、高校が32.5％だ。教育現場も圧倒的に女性が多い。
エッセンシャルワーカーの代表ともいえる、都の看護師数は平成30年のデータによると約9.7万人、准看護師数は約1.5万人で、女性比率は92.2％と圧倒的に高い。また、2016年の介護職員は11.0万人で、介護施設従事看護師は約1.2万人とある。
女性は家庭に帰れば、子どもの世話や家事労働が待ち受けている。女性のコロナ感染者数が男性を上回るという逆転現象は、わが国の社会的経済的女性差別と密接な関連がある。深刻な事態だと受け止めるべきだろう。
それにしても、これまで圧倒的〝多数派〟だった20代男性の感染減少はなぜなのか、新たな疑問が湧いて来た。2月4日は同世代の女性だけでなく、30代の男女にも追い抜かれた。累計感染者は約9.1万人なので、人口比にして10.5％だ。まさか集団免疫を獲得したためではないだろう。
目の前が中大市ヶ谷キャンパス 小田急不の賃貸「リージア曙橋」竣工
「リージア曙橋」
小田急不動産は2月4日、賃貸マンション〝リージア〟シリーズ「リージア曙橋」が竣工したのに伴うメディア向け内覧会を行い、2月8日から募集を開始すると発表した。
物件は、都営新宿線曙橋駅から徒歩2分、新宿区片町2丁目に位置する13階建て全78戸。間取り（戸数）・専用面積・賃料は1K（65戸）・25.90～26.62㎡・11.5万～12.9万円、1LDK（11戸）・47.06㎡・22.2万～26.0万円、2LDK（2戸）・51.81㎡・31.0万～32.0万円。竣工は2022年2月。
現地は、靖国通りに面しており、道路を挟んだ対面には中央大学市ヶ谷キャンパスと、その先には防衛省庁舎があり、曙橋駅のほか丸の内線四谷三丁目、JR市ヶ谷駅が徒歩圏。
単身者やDINKSの居住者の利便性を高めるため、全戸キーレスのスマートロックを採用し、建物引き込み最大10Gbpsのインターネット環境を整えた。1階には新宿の付置義務により63台分の駐輪場を整備したほか、2階には1LDK1戸分の有料駐輪場を設置し、最上階には屋上テラスを設けている。
同社は2029年度までに「賃貸業の資産規模1,000億円」を目指しており、小田急線以外の東京都心部での賃貸事業を強化する。
屋上テラス
エントランスホール
有料駐輪場（奥に見える1畳大の個室タイプの月額賃料は6,000円とか）
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賃貸マンションのことはよく分からないが、現地の交通利便性、開放感などから判断して分譲マンションなら坪単価は最低で500万円、高値追求するなら580万円でも売れると判断した。同社も分譲事業と〝はかり〟にかけたようだが、資産として保有するほうを選択したようだ。
内覧会では、賃貸マンションの1Kなどの狭いタイプのリーシングが芳しくないことが話題に上った。コロナ影響だという。
なるほど。昨日も記事に書いたのだが、都のデータによると、令和4年1月1日現在の東京都の人口は推計で13,988,129人となり、前年より9,872人（-0.07％）減少した。23区は9,671,141人で、前年より8,508人（-0.09％）の減少となっている。物件が所在する新宿区の2月1日現在の人口は約34.1万人で、前年同月比４,570人（1.3％）も減少している。区の外国人の流失はすさまじく、2月1日現在の人口は33,611人で、令和2年2月の42,466人から実に8,855人（20.9％）も減少している。
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屋上テラスに上がった途端、同業のY記者が「バブルの塔だ」と叫んだ。屋上から南西方向にそびえたっているタワーマンションのことだった。記者もすぐ思い出した。物件は見学しており、記事にも書いたことがある。坪単価は1,000万円だったか2,000万円だったか思い出せないのだが、施工は竹中工務店だった。分譲時期は運悪くバブル崩壊のときで、売主が破綻したために、しばらく野ざらしになっていたために、マスコミが「バブルの塔」とはしゃぎたてたマンションだ。（このようなマンションは他にもたくさんあったので別に珍しいことではなかった）。
記者もそうだが、Yさんも歳をとったものだ。よくぞ30年以上も前のマンションを覚えていたものだ。二人以外はだれも何のことやらさっぱり理解できなかったのではないか。
参考までに紹介する。皆さんは豊田商事事件をご存じか。ご存じないだろう。被害総額が2,000億円とも言われた詐欺事件だった。その詐欺集団の会長がマスコミが取材している最中に刺殺されるという事件も発生した。
その後、豊田商事は破産するのだが、何と会長が刺殺された後、本人名義のこの「バブルの塔」と同じくらいの値段の四谷のマンションの所有権が移転されたのを記者は登記簿で確認した。背筋が寒くなったのを思い出す。
関係のないことを徒然なるままに書き連ねたが、本日、3度目のワクチン接種を受けました。デベロッパー広報の皆さん、現地取材をお願いいたします。現場取材ができないのは堪えます。
屋上テラスから（右端に見えるのが「バブルの塔」と呼ばれたマンション）
平均2.3億円の分譲戸建て5戸 最高5倍で即日完売 野村不動産「成城学園前」
「プラウドシーズン成城コート」
野村不動産は2月3日、平均2.3億円台、最高2.7億円の「プラウドシーズン成城コート」（全6戸）第1期5戸の登録申し込みを1月下旬に受け付けた結果、最高5倍で即日完売したと発表した。
物件は、小田急線成城学園前駅から徒歩8分、世田谷区成城七丁目に位置する全6戸。第1期の敷地面積は150.01～173.04㎡、建物面積は119.33～173.97㎡、構造規模は木造(2×4) 2階建て。入居予定は2022年4月末以降順次。設計・施工は三菱地所ホーム。
建物面積は約120～170㎡超と、平均的な建売戸建ての1.5倍程度の広さを確保、リビング天井高を３ｍとし、2.7m の大開口サッシ採用。また、仕様・設備としてキッチンにINTENZA・大型食器洗浄機（ミーレ・ジャパン）、浴室にSPAGEを初採用。三菱地所ホームの全館空調「エアロテック」も採用している。
同社はこの物件を皮切りに2億円超の「高額建売戸建」を都内23区中心に順次展開していくとしている。
リビング
浴室
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「成城」アドレスの分譲戸建ては2018年にコスモスイニシア「「グランフォーラム成城学園前」（全4棟）を取材している。今回の現地はおおよその察しがつく。間違いなく「成城学園」の一等地だ。2月7日にはメディア向け見学会もあるので、詳細は取材してから紹介する。
コスモスイニシア 分譲戸建て「成城学園前」2億円前後の4戸完売（2018/5/10）
価格高騰の23区から脱出 広さ・住環境求めて周辺市へ転出 総務省の人口移動報告
総務省は1月28日、2021年（令和３年）の住民基本台帳人口移動報告をまとめ発表した。
都道府県別の転入超過は東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県のほか茨城県、群馬県、山梨県、滋賀県、大阪府、福岡県の10都府県。茨城県、群馬県、山梨県、滋賀県は前年の転出超過から転入超過へ転じた。転入超過数がもっとも縮小しているのは東京都（２万5,692人）。転出超過となっているのは広島県、福島県、長崎県など37道府県で、沖縄県は前年の転入超過から転出超過へ転じた。
全国1,719市町村のうち転入超過は30.8％に当たる529市町村。転入超過数がもっとも多いのはさいたま市（１万527人）、次いで横浜市（１万123人）、札幌市（9,711人）の順。超過数が多い上位20市のうち首都圏が14市を占めている。
年齢3区分別の転入超過数は、0～14歳はさいたま市、15～64歳は東京23区、65歳以上は札幌市がもっとも多い。東京23区は2014年以降初めての転出超過（１万4,828人）。
3大都市圏は６万3,697人の転入超過で、前年に比べ２万915人の縮小。東京圏は８万441人の転入超過。前年に比べ１万7564人の縮小。26年連続の転入超過。名古屋圏は１万1,237人の転出超過。前年に比べ1,038人の縮小。大阪圏は5,507人の転出超過。前年に比べ4,389人の拡大。
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新型コロナは人口動態にどのような影響を及ぼすか記者も注目していたが、在宅勤務、テレワーク、フレックスの普及・浸透とともに、都心部での住宅価格の高騰が周辺市部などへの移動を加速させたようだ。
東京23区の人口が2014年以降で初めて減少に転じたのは、明らかにコロナの影響だ。新宿、豊島、中野などでは外国人の減少が続いている。
周辺市の転入超過増もコロナが少なからず影響しているはずだ。記者は一般的なファミリーのマンション取得限界は6,000万円、坪単価にして250万円と考えている。例外として浦和、大宮、横浜市の中心部などは坪単価400万円を突破し、23区並みになりつつあるが、転入超過数の多いその他の各市はこの価格帯にほぼ収まっている。アフターコロナを見据え、居住面積の広さ、住環境のよさを求めている住宅購入検討者が増えていることをうかがわせる。この流れは止まらないはずだ。
また、茨城県、群馬県、山梨県、滋賀県が転入超過に転じたのは、マスコミが喧伝している地方移住、二地域居住の効果かもしれないが、記者は〝田舎暮らし〟は楽しくもなく、甘くないと考えているのでコメントは差し控える。地方移住を考えている人は、丸山健二「田舎暮らしに殺されない法」(朝日文庫)を読んでから判断していただきたい。
記者のお勧めは、都心部への程よい距離にあり、漁港がある三浦半島を代表とする東京湾岸（都内を除く）か、風景、水がきれいな相模湖、奥多摩、秩父あたりだ。
※総務省の資料を転載
23区の外国人人口 5年ぶり減少 新宿区はピークから17％減少 新型コロナの影響か（2020/8/19）
