東急不動産「BRANZ（ブランズ）」 リブランディングに注目・期待
東急不動産がマンションブランド「BRANZ（ブランズ）」のリブランディングに着手したのに注目し期待もしている。
同社は12月20日付のプレス・リリースで、2030年度までに全ての分譲マンションでZEHを標準仕様にするほか、ブランドスローガンに「住まいを、未来のはじまりに。」を掲げ、分譲・賃貸・学生レジデンス事業など住宅事業の全領域で「社会課題を、暮らし心地に変えていく」という行動指針のもと、"誰もが自分らしく、生き生きと輝ける未来の実現"を目指すとしている。2022年1月からは俳優の長谷川博己さんを起用した「BRANZ」の新CMを放映するとしている。
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バブル前から〝街づくりの東急〟を取材してきた記者は、同社が軸足を住宅からオフィス・商業施設に移すのは理解できても、何よりの財産であるはずの分譲戸建てが激減し、マンションもいま一つ伸び悩んでいるのに一抹の寂しさをずっと感じてきた。
今回のプレス・リリースは、翌日発表した東急ハンズの全株式をカインズへ譲渡することとセットだと記者は理解している。東急不動産や東急リバブルより一般に馴染みのある東急ハンズを身売りしてでも経営資源を住宅事業に集中する意気込みの表れのはずだ。
現段階でどのような戦略を打ち出すか分からないが、住宅事業で他の大手と互角に戦うには課題も多い。決算数字などから問題点を探ってみた。
同社のマンション事業の粗利益率はここ数年20％前後で推移している。大手他社と比較して低くはない。問題は売上高営業利益率だ。2021年3月期の同社の住宅事業は売上高1,463億円で、営業利益は84億円、営業利益率は5.7％だ。
この営業利益率は、20.5％と突出している住友不動産はともかくとして、三井不動産の12.3％（分譲戸建て含む）、野村不動産の8.2％（同）、東京建物の7.2％（2020年12月期）、三菱地所の6.6％と比較してもっとも低い。
粗利益率は高いのに営業利益率が低いのは販管費などの増大が利益を圧迫しているからだ。同社の2021年3月期の完成在庫は827戸だ。計上戸数1,777戸に対する割合は46.5％に達している。
同業他社はどうか。完成在庫の多いのは住友不動産も同様で、2021年3月期は1,184戸だ。しかし、同社の計上戸数は4,164戸なので在庫比率は28.4％だ。他では野村不動産が11.5％、三菱地所が6.1％、東京建物が14.8％となっており、三井不動産はわずか167戸（戸建て含む）で、割合は3.4％にしか過ぎない。
どうして東急不動産の完成在庫が突出しているのか。その原因を探るには詳細な分析が必要だが、やはりブランド力（価格競争力）、個別物件の基本性能・設備仕様レベルの差だろうと思う。
例えば、京王線調布駅から徒歩7分の「ブランズシティ調布」（305戸）で見てみよう。
この物件については2020年春ころ、同社に取材を申し込んだが断られているので、基本性能・設備仕様レベルは分からないのだが、現地周辺は分譲戸建てやマンションの取材で数回訪れている。布多天神社の緑が素晴らしく、敷地北側にはスーパー・マルエツもあり、敷地南側は第一種低層住居専用地域だ。甲州街道を渡らなければならないハンディがあり、当初聞いた坪単価320～330万円はやや高いような気もしたが、これは許容範囲というものだ。他の沿線と比べ割り負けしている京王線とはいえ、新宿から特急で15分のアクセスを考えたら妥当な単価だと思った。
売れ行きは好調に推移するのではと考えていたが、どうもそうではないらしい。もうすぐ竣工後1年が経過するが、相当数残っているようだ（同業他社から残戸数は聞いているが、未確認なので書かない）。物件ホームページで確認したら、12月下旬登録予定の5戸の専有面積は70.00～70.15㎡、価格は5,400万円台（1戸）～6,000万円台とある。坪単価に換算したら255～294万円だ。新築も中古もどんどん価格が上がっているというのに、この安さは何だろう。競合物件では最安値ではないか。
基本性能・設備仕様レベルも物件ホームページから確認した。大規模ならではのランドスケープデザイン、子育てサービスのほかディスポーザー、タンクレストイレ、トランクルーム、スロップシンクなどが確認できたが、このほかに特筆できるものはない。つつじヶ丘－調布－府中-聖蹟桜ヶ丘にかけて10物件くらい供給されている激戦区にしてはアピールポイントに欠けると言わざるを得ない。
参考までに、記者が大手と互角以上に戦えると思っているモリモト、大和地所レジデンス、ポラス中央住宅の〝中堅御三家〟の基本性能・設備仕様を少し紹介する。
この3社に共通しているのは完成在庫が少なく、どこにも負けない〝売り〟の商品企画があることで、それぞれターゲットは異なるが年間供給量も1,000戸くらいなのもよく似ている。
モリモトはデザイン・意匠のほかワイドスパン、設備仕様レベルが総じて高い。中堅で三菱地所、丸紅、東急不動産などの大手との共同事業（売主）の実績があるのは同社のみだ。〝モリモトファン〟は数万人いるはずだ。
大和地所レジデンスは、奥行き4ｍ×幅4ｍのオープンエアリビングバルコニーや100㎡住宅などの商品企画が突出している。
ポラス中央住宅はキッチンとキッチンカウンター・ダイニングテーブルを一体化したピアキッチンがある。しかも価格にしたら数十万円はするはずのバックカウンター・食器棚付きだ。このほか、生活者目線の細かな工夫がユーザーの心を捉えている。最近は長谷工コーポレーション施工が増えているが、販売代理の長谷工アーベスト担当者も絶賛するほどだ。
東急不動産は他の大手から差を付けられ、後続の中堅の追撃も受けている。かつての輝きを取り戻すには2倍、3倍の努力、エネルギーを注ぐ必要がありそうだが、ヒントは現場にある。何が足りないかは現場担当者がよく知っているはずだ。それを企画に生かすことではないか。「プラウド」も「ブリリア」もヒットする前は〝並〟だったではないか。
Wショック 東急ハンズ身売り＆京王プラザホテル多摩の営業終了
東急不動産ホールディングスは12月22日、同社の連結子会社・東急ハンズの全株式・債権をホームセンターを展開するカインズに2022年3月31日付で譲渡することを決定したと発表した。
東急ハンズは1976年、東急不動産の100％子会社として創業。現在、国内海外で86店舗（FC24店舗を含む）を展開しているが、新型コロナウイルス感染症の拡大により業績が悪化。2021年3月期の売上高は631億円で、46億円の経常損失。譲渡株式数は1,440万株（譲渡金額は非公表）。
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ショックだ。東急ハンズの創業時、当時の東急不動産・松尾英男社長は本業の不動産業をそっちのけで東急ハンズの誕生をメディアに宣伝した。
記者はあまりというかほとんど利用しないが、一般の人は〝東急〟といえば電車で百貨店だろうし、東急不動産HDグループの中でも東急不動産よりも東急リバブルよりも馴染みがあるのではないか。ブランド価値向上に貢献していたのではないのか。
2021年3月期は46億円の経常損失ということだが、コロナが収束したら業績は持ち直すのではないか。100円ショップが幅を利かす時代だが…。
この日、京王プラザホテルは、わが多摩市の「京王プラザホテル多摩」を2023年1月15日で営業終了すると発表した。ダブルショック。今年の10月ころだったか、「多摩」の2階のラウンジは週に2回くらい営業を中止し、レストランも時間短縮していたので心配していた。
野村不「（仮称）溜池PJ」 国交省「令和3年度サステナブル建築物等先導事業」に
「（仮称）溜池プロジェクト」
野村不動産は12月22日、野村不動産溜池ビルの建て替え事業「（仮称）溜池プロジェクト」が国土交通省「令和3年度サステナブル建築物等先導事業（木造先導型）」に採択されたと発表した。
同プロジェクトは、同社が事業企画・監修を行い、清水建設のハイブリット木質構法「シミズハイウッドⓇ」を活用し、木質部材である柱・梁・スラブを鉄骨造と合理的に組み合わせることで、高い耐震性能・耐火性を確保しつつ心地よい無柱の木質オフィス空間を実現したことが評価された。
木の使用量（約500㎥）・使用率（約0.09㎥/㎡）を最大化させた木質オフィスとすることで、建設時のCO₂排出量は約100t削減し、CO₂約320tの固定化を実現する。
物件は、港区赤坂1丁目に位置する鉄骨造一部木造9階/地下1階建て。竣工予定は2023年10月。設計監理・施工は清水建設。
今回の先導事業では、東京建物の共同住宅「（仮称）洗足池プロジェクト」も採択されている。
オリンピック選手村裁判 住民ら原告側の訴えを棄却 「開発法」は適法 東京地裁
東京都が中央区晴海のオリンピック選手村用地を民間事業者に約130億円で売却したのは「適正価格」約1,653億円（従来主張は約1,611億円）からして異常であり、妥当額との差額1,480億円（同約1,200億円）を不動産会社11社に請求せよと原告の住民らが被告・小池百合子都知事を訴えていた住民訴訟【事件番号 平成29年（行ウ）第388号】で東京地裁は12月23日、原告側の訴えを棄却した。「開発法」による売却価格に瑕疵はないとした。
原告団は判決言い渡し後、記者会見を開き「極めて不当な判断。原告団は直ちに控訴する」という内容の声明文を発表した。
この問題については、住民らは平成29年4月21日付で中央区晴海五丁目西地区の譲渡価格は違法・不当であり、損害の回復等必要な措置を講じることを求める住民監査請求を行い、監査委員は同年6月20日付でこの請求を退けた。住民らはこれを不服として同年8月、東京地裁に提訴。これまで13回にわたって審理が行われてきた。
東京オリンピック・パラリンピック選手村裁判12月23日に判決（2021/11/19）
選手村裁判 開発法による鑑定手法が適法なら当初の坪単価250万円は妥当（2021/9/19）
選手村裁判 不可解な調査報告書は2つ＆掘削工事の事実ない 原告の準備書面（2021/9/19）
選手村裁判が結審 「HARUMI FLAG」利益は消費者（購入者）に還元すべき（2021/9/9）
またも平行線 「早く結審を」(被告)「議事録開示を」(原告）第8回選手村裁判（2020/1/18）
「選手村マンション増収分折半」 選手村裁判の原告団が声明文（2019/9/18）
黒白を付ける意味はあるのか オリンピック選手村裁判 双方の舌戦にうんざり（2019/9/18）
オリンピック選手村裁判 安値売却は都と事業者の筋書き通り 原告側が意見陳述（2019/9/16）
オリンピック選手村裁判 原告側桝本鑑定士の意見書は証拠価値なし 被告側が意見陳述（2019/9/16）
和解、ノーサイドの道はないのか オリンピック選手村裁判 第７回口頭弁論（2019/9/13）
「HARUMI FLAG」 土地と建物の価格比率は調整区域並みの7：93 算定は妥当（2019/8/30）
「HARUMI FLAG」「著しく利益増」の「著しく」とは当初売上計画の1％（2019/7/30）
「官民癒着」と原告 「誹謗中傷」と被告応酬 第6回 選手村住民訴訟 口頭弁論（2019/5/18）
文句なしにいい 街づくり・基本性能 坪単価280万円か 「HARUMI FLAG」（2019/4/24）
「HARUMI FLAG」土地代の安さ 価格に反映を 坪250万円が妥当と考えるが…（2019/４/21）
オリンピック選手村住民訴訟も佳境に 原告、被告双方 相手を「著しく」非難（2019/2/20）
東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟（2016/8/4）
2020東京オリンピック・パラリンピックの特定建築予定者に三井不レジなど11社（2016/7/30）
建ぺい40％・容積80％の風致地区 雙葉も近接 コスモスイニシア「尾山台」人気
「イニシアフォーラム尾山台」
コスモスイニシアが分譲を開始した邸宅街の分譲戸建て「イニシアフォーラム尾山台」（全18区画）を見学した。第1工区の第1期1次5区画は12月18日抽選の結果、最高価格の1億6,980万円の住戸に2倍の倍率が付くなど11組の登録、4戸に申し込みが入った。来場者からは「こんなに広い玄関・ホールのある分譲住宅は見たことがない」などと感嘆の声が上がったという。
物件は、東急大井町線尾山台駅から徒歩13分・九品仏駅から徒歩11分、世田谷区尾山台一丁目の第一種低層住居専用地域・風致地区（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する全18区画（総開発面積約2,900㎡）。第1期1次の敷地面積は119.04～202.4㎡、建物面積は94.63～119.52㎡、価格は1億2,480万～1億6,980万円。構造・工法は木造(枠組壁)・2階建て、木造（在来）・2階建て。施工は西武建設。建物は2021年10月中旬に竣工済。
12月17日～18日に登録申し込みを受け付け、4棟に対して5倍、2倍、2倍、2倍の申し込みがあった。問い合わせ件数は280件。
現地は、尾山台駅、九品仏駅からそれぞれ商店街を通り、環八道路から一歩入った敷地が100坪、200坪もありそうな邸宅が建ち並ぶ国分寺崖線の高台の一角。総開発面積約2,900㎡の従前は1軒の邸宅。同社は2019年に取得している。
建物外構は周囲の邸宅街に調和する外構に緑をふんだんに配し、外観は水平のラインを強調するよう石を積み重ね、要所に既存の石や門柱、アイアンオーナメントをあしらって重厚感を演出し、建物の窓が正面交錯しないよう建物を配置している。
住戸プランでは、階段室の天井に天窓を配するなど自然の光や風を住戸内に取り込むパッシブデザインを採用しているのが特徴。2階にリビングを配する「SOLAリビング」では、最高天井高約4.3mの勾配天井を実現している。
同社分譲事業部分譲一部プロジェクトマネージャー・藤田裕子氏は、「商品企画の段階で地元の不動産会社さんから聞き取り調査をしました。大井町線の価格のアッパーは1億3,000万円と言われましたので、チャレンジではあったのですが、来場者の方には納得していただいています。見学された方の中には『これほど広い玄関・ホール付きの分譲住宅は見たことない』と仰っていただいています」と話した。
工事中の第二工区
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第一種低層住居専用地域の開発面積としては、約3,619㎡の三菱地所レジデンス・モリモトのマンション「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」（44戸）には及ばないが、都心部・準都心部では屈指の規模だ。よくぞ土地を仕入れられたものだ。
建ぺい率40％、容積率80％の分譲戸建ても少ないはずで、同社の物件で調べたら2018年分譲の「グランフォーラム成城学園前」（4戸）がそうだった。
現地取材するまで知らなかったのだが、案内図を見たら何と田園調布雙葉学園の幼稚園・小学校・中学高等学校が近接しているではないか。お嬢さんを雙葉に入学させたいと考える人の関心を呼ぶのではないかと見当をつけた。
「広い玄関・ホール」は、2019年分譲の三井不動産レジデンシャル「ファインコート茗荷谷」を見学したとき、1億5,800万円の玄関の広さと親子ドアを開くと立派なリビングが広がる空間にお客さんが驚いたという話は聞いているが、今回は玄関・ホールのみで4畳大くらいあった。階段室の手摺部分をガラス張りにして一層広く見せる工夫を凝らしていた。同社はここ数年、マンションも含めて〝魅せる玄関〟に力を入れているが、今回もそれが成功した。
残りの第2工区13区画はまだ基礎の段階の住戸も多く分譲はずっと先になりそうだが、敷地南側は開けており、擁壁には緑化も施されていた。今回分譲より価格は高くなるかもしれない。施工は細田工務店と西武建設。
モデルハウス
玄関・ホール
天窓
価格に見合う価値あり コスモスイニシア「グランフォーラム石神井公園」（2018/12/3）
バス便ながら半年で半数77戸成約 県立公園に近接 中央住宅「船橋行田公園」
「西船橋ソレイユプロジェクト（ルピアグランデ船橋行田公園）」
ポラスグループ中央住宅は12月21日、分譲中の「西船橋ソレイユプロジェクト（ルピアグランデ船橋行田公園）」のメディア向けモデルルーム見学会を行った。西船橋駅からバス9分徒歩6分の全154戸。立地にハンディを抱えながら価格の安さ（坪単価173万円）、県立行田公園に近接する住環境、近接する公務員宿舎の跡地開発などの将来期待が人気を呼び、6月の販売開始からこれまで約半数の77戸が成約済みとなっている。
物件は、JR・東京メトロ・東葉高速線西船橋駅からバス9分、バス停徒歩6分、船橋市行田3丁目の第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する7階建て全154戸。12月下旬に分譲予定の第2期（戸数未定）の専有面積は61.65～70.64㎡、予定価格は2,700万円台～3,900万円台（最多価格帯3,200万円台）、坪単価は173万円。竣工予定は2022年2月中旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。
現地は社宅跡地で、約11.9haの県立行田公園も徒歩2分。敷地南側はスーパー、戸建て住宅街。周辺には船橋行田住宅跡地（5.6ha）、JR社宅跡地などがあり、中学校、小学校にも近接。
建物は3棟構成で、標準階は南向き13戸、東向き6戸、西向き6戸。間取りは61～63㎡台の2LDKが25戸、76～80㎡台の4LDKが4戸、他は70㎡台が中心の3LDK。
主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、食洗機、ピアキッチン付き（約半数）、食器棚、かくれんボックス、マイギャラリーなど。
同社マンションディビジョン課長・湯村元昭氏は、「南仏プロバンスと船橋の花であるヒマワリをモチーフに世界観を演出した」と語った。
販売代理の長谷工アーベスト東京支社販売部門プロジェクトマネージャー・清水慎二氏は、「1月から資料請求を受け付けてからこれまで反響は800件、来場は300件、決定率（歩留まり）は25％に達している。駅からは少し離れているものの、複合開発期待、行田公園に近接する住環境、価格の安さと設備仕様レベルの高さが評価されている。購入者の居住地は地元市内が60％、市川市が10％、江戸川区が8％。世帯主の年収は300～600万円台が中心」などと語った。
エントランス
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見学会はモデルルームのみ。湯村氏や清水氏の話からは価格が安く、その割に設備仕様レベルも高いのはよく伝わってきたのだが、新船橋駅や塚田駅のように生活利便施設が整っているという印象を受けず、どのような立地条件なのかいま一つ分からなかった。このまま帰ったら「ボーっと生きてんじゃねーよ！」とチコちゃんに叱られそうなので、現地を見学することにした。
現地について驚いた。JRの社宅として利用されていた廃墟のような5階建て建物が5棟、戸数にして200戸くらいが建っていた。その先に中規模のスーパーと戸建て街区があり、マンションはその背後で建築中だった。その先、建物の北側にはフェンスで覆われた公務員宿舎が広がっていた。スーパーのほかに生活利便施設はほとんど皆無。立派な樹木が茂る行田公園も閑散としていた。
それでも同社のマンションがよく売れているのは、公務員宿舎やJR社宅跡地の再開発に期待している購入者多いということだろうと納得するほかなかった。
競合しているのではないかと思った大和ハウス工業「プレミスト塚田」（571戸）とは単価にして20万も差があり、「塚田」は先月で完売していると聞いた。確かに坪20万円の差は大きい。
見学会では話題に上らなかったが、中央競馬・中山競馬場は徒歩圏。マンションの上層階からはターフが見えるのではないか。
建築中の現地
県立行田公園
実質10か月で300戸超の驚異的売れ行き 大和ハウス「プレミスト船橋塚田」（2020/10/20）
全戸二重サッシ・樹脂サッシ 坪450万円にも納得 大京のコンパクト「新中野」
「ライオンズミレス新中野」
大京は12月19日、コンパクトマンション「ライオンズミレス新中野」の竣工販売を開始した。20日、メデイア向けにモデルルームを公開した。
物件は、東京メトロ丸ノ内線新中野駅から徒歩4分、JR中野駅から徒歩12分、中野区本町６丁目の商業地域に位置する10階建て35戸（特定分譲住戸10戸、一般分譲対象外住戸5戸含む）。第1期1次の専有面積は34.31～40.89㎡、価格は4,690万～5,540万円。坪単価は450万円。竣工予定は2022年1月13日。設計はＳＤ建築企画研究所。施工は斎藤工業。デザイン監修は船田徹夫氏。
現地は、二方道路に接道。歩道を挟んだ北側は青梅街道。建物は内廊下方式を採用、1階エントランスにアートと各住戸専用の宅配ボックスを設置。住戸は2階からで、標準階は1フロア4タイプ4戸構成。うち3戸が角住戸（全35戸中26戸）。
主な基本性能・設備仕様は二重床・二重天井、二重サッシ・樹脂サッシ、リビング天井高2400ミリ、食洗機（25㎡の1DK除く）。
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価格はこんなもんだろうと思った。23区内のコンパクトは軒並み坪400万円を突破し、500万円以上というのも珍しくなくなってきた。今春分譲開始された、敷地北側が甲州街道に面している坪430万円の同じような条件の旭化成不動産レジデンス「アトラス笹塚駅前」（45戸）も残りはわずかだ。大京の物件は丸の内線で都心に繋がっているというのも強みなのだろう。対面にはスーパー三徳がある。
モデルルームは全4タイプ、コンパクトではあるが、間取りはよくできている。間口を4200ミリ確保することで居室を1～2室設けることができるようにしている。中野駅方面が見渡せる北西角住戸の専有面積は25.30㎡だが、バルコニーの幅は4ｍ以上あった。
それより驚いたのは、道路側に面した窓は全戸二重サッシで、しかも居室側は樹脂サッシが採用されていることだった。同じような二重サッシ・樹脂サッシはコスモスイニシアの「大森町」で見学しているが、コンパクトでは極めて珍しいはずだ。
樹脂サッシのよさは実際に経験しないと理解できないかもしれないが、熱伝導率はアルミとは天地ほどの差がある。アルミは熱さも冷たさもストレートに伝わるが、樹脂は外気温をほとんど遮断できる。結露も生じない。同社はプレス・リリースにそのことを一切記載していない。ZEHマンションの供給実績が多く、当たり前と思っているからだろうか。記者などはこれが最大の売りだと思う。
1階エントランス
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見学会の席に案内された途端、記者が60年以上の西鉄・西武ライオンズファンであることを知ってか知らずか、知っていたとしても傷口に塩をすり込むような悪意は込められていないとは思うが、同社の女性広報担当者が「マンションの資料のほかオリックス・バファローズの来年のカレンダーも入っております」としらっと話したではないか。
とっくに忘れていたのに一挙に悪夢がよみがえった。わが西武は今季42年ぶりに最下位に転落した。オリックスにはコテンパンにやっつけられた。宮城には１つも勝てず6連敗、山本には5敗（1勝）し、通算8勝15敗（2分け）と惨敗。
あろうことか来季の西武は、前半戦の3連戦×3度＝9戦の表ロードでオリックスと対戦することが決まった。山本と宮城が登板するのは間違いない。
家に帰って、もらった月めくり卓上カレンダーを見てみた。12人とも顔を見るのも嫌な選手ばかりだ。どうすればいいのか。２つもある。ほしい人がいたらくれてやるのに…。
現地
最多は20代の24％ 10歳未満と高齢者は10％以下 東京都 1か月のコロナ感染者
東京都の11月17日から12月16日までの1か月間の新型コロナ感染者524人の推移と性別・年代別分布をグラフ・表にまとめた。
日ごとの推移ではほぼ30人以下に収まっており、感染状況は「感染者数が一定程度に収まっていると思われる」（12月15日時点の都のモニタリング会議コメント）数値で推移している。
性別・年代別では、全524人（1日平均17.5人）のうち男性：女性は280人：244人と男性がやや上回っている。
年代では20代の125人（全体に占める割合は23.9％）が最多で、以下、40代の82人（同15.6％）、30代の71人（同13.5％）、10代の68人（同13.0％）、50代の66人（同12.6％）の順。60代は29人（同5.5％）、人口構成比でもっとも高い70歳以上は45人（同8.6％）となっている。
感染経路不明率はほぼ60％以上で高い数値を示している。
12月15日現在の接種対象者（12歳以上）に占めるワクチン接種率は1回目が76.1％、2回目が75.2％になっている。
在宅ワークもいいが 籠りスペースに最適か ケイアイスター「HANARE 禅」付き戸建て
「HANARE 禅~zen~（ハナレ ゼン）」付き分譲住宅「鴻巣市栄町」
ケイアイスター不動産が試験販売を開始した「HANARE 禅~zen~（ハナレ ゼン）」付き分譲住宅「鴻巣市栄町」を見学した。
物件は、JR高崎線鴻巣駅から徒歩7分、鴻巣市栄町の第一種住居地域（建ぺい率70％、容積率200％）に位置する敷地面積約144㎡（43坪）、建物面積約110㎡（33坪）、間取り4LDK、価格3,490万円。建物は2021年10月に竣工済み。構造は軸組工法2階建て。「禅」は1帖タイプで、幅910 mm×奥行1820mm、ベタ基礎、工期は2日（晴天時のみ）、価格は55万9千円（税込）～。エアコン用のコンセント、2口のコンセント、照明、カウンター、書棚になる収納エリア付き。11月25日に完成済み。地元の不動産会社が仲介して販売中。
同社は、住宅のプラスワンスペースとして2020年11月、既居住者向けに「HANARE」第一弾を販売開始し、第二弾として2021年4月、規格型平屋注文住宅IKI（イキ）のオプショ商品として「HANARE書斎版」を販売開始した。今回の「HANARE禅」その第三弾。
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「禅」なるものがどのようなものか見たくて、同社広報にお願いして見学が実現した。現場は2階建ての戸建てや平屋の賃貸住宅が建ち並ぶ住宅街の一角で、道路、線路を挟んだ目の前が幼稚園。
驚いたのは分譲住宅の価格の安さだった。都心部だったら10坪のワンルームも買えない。通りがかりの女性に声を掛けたら、「この辺にはこれくらいの価格の住宅が結構分譲されているけど、いいわね」と話した。すかさず「お子さんは？ 息子さん、娘さんにどうですか」と畳みかけたら、「二人とも買っちゃってるわよ」とのことだった。
地域にはそれぞれ相場があるから、敷地が43坪もあって建物が33坪の住宅でもそんなに安くないということか。
さて「禅」。記者などは小さいころ、親の言うことを聞かないとすぐ「蔵に入れるぞ」としかられたものだ。柿の木に縛り付けられた友だちもいた。今の子どもは〝お宝〟のようにちやほやされるので、このような「禅」は脅しにならないのだろう。
もちろん在宅ワークにも利用できそうだが、夫婦喧嘩でもしたら駆け込むのにいちばんいいのではないか。中で眠ることもできそうだが、エアコンを付けないと夏や冬は籠るのは大変か。
もう一つの課題は建築基準法だ。防火・耐火基準が厳しい都市部は1帖とはいえ建築確認は必要だし、建ぺい率を使い切っている住宅も少なくないので狭小敷地などでは難しいことだ。組み立て・移動式にしたらどうなのだろうか。この前見学した三菱地所、合同会社Endian、テレキューブサービスが考案した、「CHILL CUBE（チルキューブ）」も参考になるはずだ。
間取り図
丸の内で森林浴ができる「♯チル休み」 三菱地所など11/26まで新丸ビルで実施（2021/11/22）
賃貸住宅付き戸建分譲住宅「戸建て大家さん®」2棟完売 ケイアイスター不
外観
ケイアイスター不動産は12月17日、賃貸住宅付き戸建分譲住宅「戸建て大家さん®」の板橋区赤塚の2物件が完売したと発表した。
「戸建大家さん®」は、首都圏エリアに特化し、収益物件の保有を目的とする顧客向けにAI（人工知能）を活用した同社独自の用地仕入システム「ミツカルPro」により販売エリアを厳選したうえで、コンパクトなセミオーダー型分譲住宅として開発したもの。
今回の物件は、それぞれ駅から徒歩7分の土地面積80.38㎡（24.31坪）、建物面積132.38㎡（40.04坪）と、駅から徒歩10分の土地面積82.79㎡（25.04坪）、建物面積130.40㎡（39.44坪）の3階建て。1階部分は賃貸用と想定してワンルーム2戸として提案していが、このうち1棟の購入者は、二世帯住宅を検討中に「戸建て大家さん®」を知り、見学の結果、1階部分を居住スペースとすることで二世帯住宅として購入。もう1棟は、法人が１階部分を社員寮とし、先々は投資物件へ利用変更を検討できるとして購入に至ったという。
同社は、当初ターゲットとしていた収益物件の保有目的に限らない様々な潜在ニーズに対応できることがわかったとしている。
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もう20数年前か、横浜・関内のデベロッパー・リッチライフが、勝手口付き3LDK・Kの分譲マンションを2LDKと1Kに分けて、1Kを賃貸などに転用できる「リッチライフプラン」として提案したのを取材している。隣り合う居室ドアは鍵付きで、開閉することも完全に遮断することも可能になっていた。同社のホームページによると2017年8月現在、15棟370戸の供給実績がある。
マンションだって戸建てだって同じだ。この種のニーズは間違いなくあると思う。問題はどのようにしてそのような顧客を探し出すかだ。
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