「デュオアベニューつくば吾妻」

　フージャースアベニューの分譲戸建て住宅地「デュオアベニューつくば吾妻」を見学した。つくばエクスプレスつくば駅から徒歩7分の公務員宿舎跡地に開発された全82区画で、1区画当たり敷地面積が約200㎡（60坪）以上の素晴らしい住宅地だ。

　物件は、つくばエクスプレスつくば駅から徒歩7分、つくば市吾妻三丁目の第一種中高層住居専用地域、第二種住居地域（建ぺい率60／70％、容積率200％）に位置する全82区画。1区画当たりの敷地面積は約200㎡（60坪）以上で、価格は6,000万円台～8,000万円台。建物は２×４工法2階建て。施工・設計・監理はエステーホーム。販売代理はフージャースコーポレーション。

　2018年から分譲開始され、すべて完売となった。

街並み

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　取材を申し込んだのは、3月22日付でフージャースホールディングスが筑波大学建築デザイン専攻の学生アイデアを採用した3戸の住宅が完成したと発表したからで、プレス・リリースをコピペして書く記事に価値はないと判断し、そもそもこの住宅地がどのようなものか全然知らず、自分の目で確認するためでもあった。

　現地は、つくば駅出口（A2）すぐの中央公園・中央図書館・美術館・つくばエキスポセンターを抜けた住宅地としては一等地。記者はつくば駅圏のマンションを10件くらいは取材しているが、このような低層住宅街が駅近にあるのは全然知らなかった。他の出口はみんな商業エリアだ。

　住宅地にたどり着いたとき、その素晴らしさに圧倒された。何が素晴らしいかといえば、いかにも戸建て住宅街らしいゆったりしたオープン外構＆電線地中化の街づくりだったからだ。最近見学するのは敷地が30坪、広くてもせいぜい40坪くらいのものばかりで、敷地が60坪もある最近の大規模住宅地は、小田急不動産の「南大沢」しか知らない。

　ランドスケープデザイン・住戸デザインもいい。同社の戸建てのデザインが10年前くらいに一変したのはよく知っている。設計・施工を今回のエステーホームなど（他では津田産業）に切り替えたからだ。

　街並みをみて、見学の目的の一つは達成された。今回を見逃していたら、ずっと知らないままになっていただろう。やはり記者は現場見学が大事だ。

中央公園

近くで咲いていたオオイヌノフグリ

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　もう一つの見学の目的である学生さんのアイデアについて。これは、2018年、同大学芸術専門学群・建築デザイン演習および同大学院芸術専攻デザイン領域群・建築デザイン特別演習の一環として「住み継ぐ家」をテーマに企画・設計コンペを行い、39名の学生・大学院生の提案のうち優秀作3案を選び、その設計意図とデザイン提案を活かした住宅3棟を設計・施工したものだ。

　最優秀賞に選出された染谷美也子さん(芸術専門学群3年生、当時)設計の「ハウス・オブ・プランツ」は、居間や食堂と庭の空間を一体としてデザインしたのが評価された。染谷さんの案は、東京建築士会開催の「第18回 住宅課題賞2018」の審査員賞である「高橋賞」を獲得している。

　優秀賞に選出された安喜祐真さん（芸術専攻博士前期課程1年生、当時）設計の「土間のある家」は、玄関から台所にかけて土間空間を広く取った大胆なプランが、リュウ・T・ペニーさん（豪・クイーンズランド大学4年生・短期留学生、当時）設計の「本棚のある家」は、知的な仕事に携わる住民が多いと考えられるつくば市に建つ住宅ならではのアイデアがそれぞれ評価された。

　この3戸のうち、染谷さんとリュウさんの提案住宅を見学した。安喜さんの提案を具現化した住戸はすでに入居済みで見学できなかった。

　正直に書く。同社は不特定多数に売る建売住宅だから勇気がなかったのだろう。学生さんのプランは一部しか採用していないのは残念だった。

　しかし、3人の方は悲観することなどない。みんな素晴らしいし、入選しなかった方も多分独創的な提案を行ったはずだ。入選することだけが目的でない。その過程が大事だと思う。

　さて、「ハウス・オブ・プランツ」は、離れの子ども部屋（仕事場などにもなるはず）を提案しているのがいい。デベロッパーは良さを理解していても売れ残りを心配し採用するところは少ないが、記者はかつて、西武不動産が「所沢」の1億円以上の住戸に素晴らしい離れを採用したのを見学し、そのほかでもいくつか見ている。30坪の敷地では無理だが、この種のプランはもっと増えていい。

　もらった資料では、染谷さんは2階に子供部屋とほぼ同じ広さの浴室を提案している。これは資料には記載がないだけで、浴室だけではないはずだ。何に使うのだろうか。

　リュウさんの提案は記者も大賛成。家全体が書庫のようだ。しかし、リュウさん、造りつけの書棚を建売住宅で提案するわが国のデベロッパーはほとんど皆無です。どのような本を読んでいるか、人に知られたくない人もたくさんいます。これが課題だと思います。絵画、その他置物などにも対応できるといいと思います。

　安喜さんの「土間」の提案は、ハスウメーカーやデベロッパーもよく行うプランだ。実際に建てられた住宅はリビング・ダイニングに面したところに「テラス」として設置されているので、安喜さんの意図とは少し違うのではないか。安喜さん、これも許してやっていただきたい。記者も「土間」は内と街や隣近所の人たちとの外を緩やかにつなぐ空間だと思っています。

リュウさんのアイデアを盛り込んだ住宅

安喜さんのアイデアを採用した住宅

　大和ハウス工業は3月24日、投資用不動産として取得したオフィスビルや賃貸マンションなどの物件名称を新ブランド「D’sVARIE（ディーズバリエ）」とし、再生後売却する事業を展開すると発表した。

　同社グループは2018年1月から、住宅事業ストックブランド「Liveness（リブネス）」を立ち上げ、既存住宅の売買仲介やリノベーション・リフォーム事業を展開しているが、オフィスビルや賃貸マンションなどの老朽化や空室増加、資産価値の減少などの社会課題を解決するため、不動産の選定・取得から建物の検査や品質管理、設計デザイン、工事までを実施。多様な既存不動産を市場ニーズに最適化させ、一棟まるごと投資用不動産として売却する事業を展開するとしている。

　年間10棟、2025年度には売上高300億円を目指す。

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　今回の新ブランドの立ち上げは、激戦の不動産再生事業に同社が本格的に参入するという宣言ではないかと記者は受け止めた。

　先日（3月18日）、同社はオンラインで「記者レクチャー会」を開催したのだが、そのとき同社マンション事業本部事業統括部部長・角田卓也氏が「投資用の需要は、金融緩和の影響もあり、コロナ禍でも賃貸レジデンスの売買を中心に好調」と話したのに注目した。他のデベロッパーもコロナ禍でもあるにもかかわらず、投資用不動産事業が伸長しているからで、同社も乱戦模様のこの市場に割って入るのではないかと思った。

「D’sVARIE本郷ビル」

大和ハウス 分譲住宅・物流市況に関する「記者レクチャー会」 質疑応答に1時間15分

全体では小幅の下落にとどまった 住友不動産・仁島浩順社長

　新型コロナウイルス感染症の影響を受け、入国規制や緊急事態宣言下の外出自粛等により、昨年前半は経済が停滞、後半は回復の兆候が見えながらも不安定な状況が続いた。

　こうした中、商業地は国内外の来訪客が大幅に減少し、店舗やホテルなどの需要減退により三大都市圏を中心に大きく下落した。

　一方、住宅地は在宅勤務などを機に住宅への関心が高まり、希少性の高い都心部や交通利便性に優れた近郊などで需要が堅調に推移し、全体では小幅の下落に留まった。

ハード＆ソフト両面で高付加価値化 東急不動産・岡田正志社長

　今回の地価公示では、全国の全用途平均は６年ぶりに下落に転じるなど、昨年までの地価の上昇傾向が全国的に広がっていた流れからは大きく変化した。用途別では住宅地は５年ぶりに、商業地は７年ぶりに下落に転じている。用途や地域によって変化の程度には差はあるものの、新型コロナウイルスの影響などで全体的に弱含みになっている。コロナ禍で商業施設や観光施設などが営業自粛や短縮営業をしたほか、消費者の外出自粛の影響による需 要の急減、そして外国人観光客の大幅減少による観光需要の激減が地価にも影響している。一方、「WITH コロナ」が続くなかで、テレワークやワーケーションなどの「新しい働き方」が広がるなどして、新たな需要も生まれている。

　住宅地については中心部の希少性の高い立地や、交通利便性等に優れた近郊の地点では地価上昇が継続するなど、根強い需要がある。当社でもテレワークが増加している事実に着目し、共用部に個室型のワークブースを設けた「ブランズタワー所沢」、関西でも仕事場所として在宅ワークにも活用可能な「ユニットスペース」を初めて導入した「ブランズ大阪福島」など独自性の高い物件を展開している。オフィス家具大手のコクヨと連携して在宅勤務用のインテリアオプションの開発を進めるなど、「新しい生活様式」で求められる住まいを検討・導入している。

　商業地では来街者の減少による商業施設やホテルの需要減退、そしてコロナ禍や景気の先行き不透明感などから全体的に弱含みで推移している。特に東京・銀座や大阪・心斎橋などの地価下落はインバウンド需要で地価が過熱気味だった場所がコロナ禍による需要喪失で修正されている一時的な現象と捉えており、「AFTERコロナ」の段階でインバウンドは復活し、これらの地域の地価は回復するとみている。また、近年、住宅地や商業地の地価上昇地点の上位に名を連ねている北海道・倶知安町では、当社グループはリゾート関連事業を展開しており、これまでインバウンド効果で地価が上昇を続けていたが、今回のコロナ禍でインバウンド需要が消失しても大きく地価が上昇した地点があった。これは「ニセコ」というこれまで培ってきた高いブランド力が高い評価を受け続けているためとみている。

　オフィス関連では在宅勤務の広がりを受け、東京都心の代表的なオフィス街にある地点の地価が下落するなど影響が出ている。一部に「オフィス不要論」などの極端な意見も出ているが、組織全体の一体感を生み出す、社内外のあらゆる人と「コミュニケーションの活性化」ができるオフィスの存在は今後も必要不可欠であると考えている。そうした環境下、当社では緑の力に着目し、緑を効果的に取り入れたオフィスビルを開発･運営する「Green Work Style」を 推進しているほか、東京・竹芝に開発した最先端の都市型スマートビル「東京ポートシティ竹芝」ではリアルタイムデータと最新のデータを活用することなどで新しい都市型ワークスタイルを提案していく。また、このビルに本社を置く ソフトバンクとともに、最先端のテクノロジーを竹芝の街全体で活用するスマートシティのモデルケースの構築に取り組んでいる。また、従来型のオフィスに加え、都心オフィスのフレキシブルな利用を可能とする新サービス「QUICK （クイック）」を導入したほか、都内で展開している会員制シェアオフィス「ビジネスエアポート」の15店舗目を東京・田町に新設するなど、働く人のニーズに合わせた全方位型のワークプレイス提供を可能にし、オフィスの幅広い需要 に対応できるようにした。

　当社が本社を置く東京・渋谷については多様な機能を持った街であり、その点を評価してIT関連などの成長企業が集積してきた経緯があり、現状、オフィス需要が極端に縮小するような懸念は抱いていない。2023年度竣工予定の「渋谷駅桜丘口 地区第一種市街地再開発事業」など、渋谷駅周辺を含む「広域渋谷圏」で新たな日常で求められるオフィス空間を提供していく。

　今後の不動産市場については、国際情勢などのマクロ要因やコロナ禍の今後の動向などを注視する必要があるが、長期的な視点では市況を悲観的には捉えていない。中長期的には少子高齢化による単身世帯の増加や空き家問題、「働き方改革」によるオフィス環境の変化等、環境の変化が続くなか、ハードだけでなく当社グループの持つ幅広い事業領域を生かしたソフトサービスという付加価値を組み合わせて事業展開を進めていく必要があると考えている。

リアルとデジタル一体化街づくり推進 三菱地所・吉田淳一社長

　令和3年地価公示は、全国平均では全用途で6年ぶりに、住宅地で5年ぶりに、商業地は7年ぶりに下落に転じた。国土交通省によれば、新型コロナウイルス感染症の影響等により、全体的に弱含みとなっているが、地価 動向の変化の程度は、用途や地域によって異なるとの見解が示されている。

　先般、一都三県の緊急事態宣言が解除された。依然として先行き不透明な状況が続くが、新型コロナウイルス感染症との共存を踏まえながら、経済活動を着実に回復させていく必要がある。

　当社グループにおいては、新型コロナウイルス感染症がもたらした本質的な変化を見極め、ポスト・コロナ時代のワークスタイルやライフスタイルに向けたまちづくりを推進していく。フレキシブルなワークスタイルに対応する商 品やサービスの拡充、個人や企業の交流が生むイノベーション・価値創造の追求、プライベートな時間を充実させる多様な目的をまちに用意、安心・安全とウェルビーイング（健康・快適・便利）を両立するサービス・技術の推進など、多様化するニーズに応える新たな価値を提案・提供していく。

　また、上記取り組みを加速させる上で、新技術の導入や都市のデータ活用などDX施策を引き続き強化し、スマートシティの実現に向け、リアルとデジタルが一体となったまちづくりを推進していく。加えて、脱炭素などの国際的な課題解決にも積極的に取り組み、サステナブルなまちづくりを通じて、社会に貢献していく。

マーケットインの発想重視 野村不動産・宮嶋誠一社長

　今回の地価公示では、全用途平均で6年ぶりに下落に転じた。ただし、変化の傾向・程度は用途や地域によって違いがある。都心部および近郊の交通利便性の高い住宅地や、地方主要都市では引き続き上昇が見られる一方、とくに国内外の来訪客増に支えられ地価が上昇してきた地域や飲食店が集積する地域では、比較的大きな下落が見られる。

　住宅市場に関しては、新型コロナウイルス感染症拡大を背景とした雇用・賃金情勢等の先行き不透明感による需要者マインドの低下が懸念されたものの、価値観やニーズの多様化による新たな需要の拡がりもあり、新築・中古ともに堅調に推移している。都心・駅前立地への評価は依然として高く、供給量の少なさもあり価格が維持されているなかで、広さ・間数・環境等を求めてより外側のエリアへの動きも見られ、近郊エリアでも交通利便性・生活利便性に優れる 物件、郊外の戸建も非常に好調である。なお中古については好調に成約が進む一方で、今後に向けては在庫の不足が懸念される。引き続き市場環境を注視していく必要があり、より価値観やニーズの変化・多様化などに対応した商品の提案が求められる。

　オフィス市場に関しては、空室率は少しずつ上昇しており、賃料については足元では大きな動きはないものの、コロナ禍による企業業績への影響の検証は継続していく必要がある。働き方の変容が進み、時間と場所を選ばないフレキシ ブルな働き方が可能な多様なオフィスが求められており、こうしたニーズに対応したオフィスの提案およびサービス提供が求められる。商業・ホテル市場に関しては、緊急事態宣言の影響もあり足元では厳しい状況が続くものの体験を伴うコト消費へのニーズは溜まってきており、需要の回復を注視したい。物流市場に関しては、高機能施設へのニーズ拡大継続を背景に、旺盛な投資意欲が継続するものと想定する。

　コロナ禍での働き方の変容は、住まい方へも大きな影響を与えており、住む/働くだけではない新しい「住まい方」「働き方」が可能な場・サービスへのニーズが生まれている。社会や人々の価値観の大きな転換点にあって、当社は顧客や市場との対話を重視したマーケットインの発想で、DXを推進しサービスの高度化を図りながら、変わり続ける社会や顧客のニーズを的確に捉えた独創性の高い商品・サービスを生み出すべく、積極的な事業展開を続ける。

　地価調査は、不動産の取引動向や中期的な展望を反映したものであり、様々なマクロ指標と合わせて今後も重要指標のひとつとして注視していく。

　プレハブ建築協会住宅部会（加盟20社）は3月23日、メディア向け2020年度の活動状況をオンラインで報告した。

　「住生活向上推進プラン2020」の実績（9社）については、①住宅性能表示取得率は戸建て83.5％（目標85％）・共同住宅5.2％（同10％）②入居者アンケート総合満足度76.4％（同85％）③長期優良住宅認定取得率84.0％（同85％）④点検・修理等 履歴管理実施率92.0％（同100％）⑤ＺＥＨ供給率61.8％（同70％）⑥居住段階ＣＯ2排出量削減率45.9％（同70％）－などと目標を下回ったものの高い数値となった。

　ＣＳ品質委員会の「信頼されるすまいづくりアンケート」調査結果では、「とても満足」33％（前回37％）と「満足」44％（同41％）を合わせ77％（同78％）となった。

　環境分科会の環境行動計画「エコアクション2020（2011～2020年）」では、新築戸建てのZEH供給率を国の目標50％を大幅に上回る70％にしているが、7社全社が個社目標を達成すれば70％に達する見込みとしている（19年は7社のうち6社で個社目標を達成）。

　ZEHの普及に伴い強化外皮基準を満たす戸建住宅の供給率が大幅に増加、高効率給湯器はほぼ標準化したほか、燃料電池の普及は前年同程度となり、やや頭打ちで、太陽光発電システムの設置率は2年連続で増加し、過去最高に迫る水準になり、HEMSは約6割、蓄電池も2割強の住宅で導入され、次世代スマートハウスへの進化が着実に進展したとしている。

　工場生産に伴うCO2排出量は、2010年比▲8.5％（総量）となり、省エネ性能の向上に伴うCO2削減貢献量（累積）は排出量の約11倍となった。

　このほか、住宅ストック分科会では、新しい生活様式へのリフォーム各社の対応について昨年8月と12月の2回ヒアリングを行い、新型コロナを経験したことで、潜在的なニーズを顕在化させる提案型リフォームに転換できるチャンスと捉えていることが報告された。

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　へそ曲がりの記者は、以前から思っていることだが、嫌みな質問をした。CS満足度が77％に達しているのは結構なことではあるが、顧客は依頼に応えてくれると期待して発注するのだから満足度がそれなりの数値に達するのは当然だ。気になるのは回答率の低さだ。プレ協担当者は毎年50～60％と話したように、残りの顧客はどう考えているのか、むしろこの人たちから回答を引き出す工夫が必要だと思う。敢えて「不満」を引き出すようなアンケートに切り替え、その不満を解消する取り組みを行えば顧客満足度は飛躍的に増大するはずだ。

　この質問に、ブレ協は新たな質問を検討していると答えた。期待したい。

　もう一つ、「都内を中心に敷地規模が20坪以下の狭小住宅がものすごい勢いで増えている印象を受ける（住宅着工統計などでは戸建ての敷地面積については非公開）のだが、良好な住環境は担保されるのか危惧している。プレ協の会員は狭小敷地にも対応できるのか、データはあるか」の質問をした。

　担当者は、「技術的には対応は可能だが、各社ともそれを売りにするような営業は行っていない」とのことだった。

　この問題については、行政がデータを公表し、考えることができるようにすべきだと思っている。