三菱地所 2050年のサステナビリティ経営目指すビジョン策定 RE100へ加盟
三菱地所は2月5日、2050年のサステナビリティ経営を見据えた「三菱地所グループのサステナビリティビジョン2050」を制定し、本ビジョンへのコミットメントとして「RE100」へ加盟し「TCFD提言」に賛同すると発表した。スローガンは〝Be the Ecosystem Engineers〟
「RE100」は、事業で使用する電力の再生可能エネルギー100％化にコミットする国際NGO「The Climate Group」の協働イニシアティブで、同社は2020年1月31日に加盟。2050年までに100％再生可能エネルギー活用を目指す。現在、加盟企業は221社（うち日本企業30社）。
同社は、ハウスメーカー・デベロッパーではヒューリック、旭化成ホームズ、東急不動産、大東建託、大和ハウス工業、積水ハウスに続き7社目の加盟。
「TCFD（Task Force on Climate-related Financial isclosures）」は、G20の要請を受け、金融安定理事会（FSB）により、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討するため設立された「気候変動関連財務情報開示タスクフォース」。
同社は、長期経営計画2030で掲げた「三菱地所グループのSDGs (Sustainable Development Goals) 2030」を「サステナビリティビジョン2050」に掲げる内容を達成するための具体的なテーマとアクションを定めるマイルストーンとして位置づける。
駅2分 南向き全55戸とも8m以上のワイドスパン ポラス中央住宅「東大宮」
「ルピアコート東大宮」
ポラスグループ中央住宅が分譲中の「ルピアコート東大宮」を見学した。駅から徒歩2分と近く、東西軸が長い敷地形状を生かしたワイドスパンのプランが最高に素晴らしい。〝マンションは商品企画〟の見本だ。
物件は、JR宇都宮線（東北本線）・湘南新宿ライン・上野東京ライン東大宮駅から徒歩2分、さいたま市見沼区東大宮5丁目の近隣商業地域に位置する12階建て全55戸。専有面積は56.29～72.92㎡、第2期（8戸）の価格は3,848万～5,348万円、坪単価は220万円。竣工予定は2020年10月下旬。売主は同社のほかアートランド。施工はファーストコーポレーション。販売代理はアートランド。設計事務所はアトリエ禅。
現地は駅から徒歩2分。道路を挟んで西側はJRの線路、敷地南側約12ｍ先には同じ高さで幅は半分くらいのマンションが建っており、一部は日影の影響を受ける。
敷地は、東西軸が約45mの細長い形状で、住戸は1フロア5戸。プランは東南・東西向きの72㎡台がそれぞれ1スパン、他は56㎡台、61㎡台、64㎡台。スパンは最低で8ｍ、最大は8.5ｍ。全55戸のうち44戸は玄関・浴室・トイレいずれか、あるいは2か所に窓が付く。
主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400mm、収納付きピアキッチン（22戸）、食器棚、食洗機、プッシュプルドア、両面ソフトクローズ機能付き引き戸、玄関ミラーなど。
同社マインドスクェア事業部マンションディビジョン主任・西牟田奈津子氏は、「敷地の従前は2つの駐車場。両方を取得できたのでこのようなプランにすることができました。全戸とも8～8.5ｍのワイドスパンは市内で当社だけ。昨年11月からモデルルームをオープンしまして、当初は〝価格が高い〟（「蓮田」は175万円）と感じていらっしゃったお客さまもいましたが、最近の相場（「大宮」は坪300万円をはるかに超える）を理解していただきました。来場予約は土曜、日曜はすべて満席。共用部分には不燃化を施した本物の『西川杉』を採用し、ソファーなども国産材。日影の影響は受けますが、前建との距離を確保していますので、日当たりはよい。玄関には初めて〝チラッ〟と見える鏡（幅5センチ）を付け、プッシュプル、〝ただいま動線〟の回遊動線、とどかない錠などのユニバーサルデザイン、コンセント付きL字型出窓、バルコニー水栓、3人乗り自転車が置ける駐輪場、こたつも置ける畳コーナーも採用しました。東南、南西角住戸が最もよく売れていますが、まんべんなく売れています」とよどみなく話した。
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販売事務所で図面集をみせてもらい、その非の打ちどころのないプランに絶句するしかなかった。記者の拙い記事を読むより間取りプランを見ていただきたい。南向き全55戸を8～8.5ｍスパンにしたマンションなど最近はほとんど見たことはない。設備仕様レベルもこれまでの同社の物件と同じだ。
価格について「坪220万円でどうですか」と聞いたら、西牟田氏は「どんぴしゃり」と答えた。これもまた嬉しいではないか。少しはデベロッパーの戦略、ユーザーの懐具合を理解しているから当たるのだ。この単価でこの設備仕様で坪220万円に抑えられるデベロッパーは皆無だろう。同社に拍手喝采。
ついでだが、同社の「ルピアグランデ浦和美園」（340戸）の建物が完成した。これほどの戸数があるとキャンセルは出るものだが、残りは数えるほどだという。3月末までに完売する可能性が高い。わずか2年間でこれほどの戸数の郊外マンションを売り切る自信があるデベロッパーもまた皆無ではないか。
モデルルーム
フージャースコーポ 同社初のホテル 「秋葉原」に7月開業
1階の「T＆Cafe」
フージャースコーポレーションは2月4日、同社グループ初のホテル「THE TOURIST HOTEL & Cafe AKIHABARA」を7月上旬にオープンすると発表した。
プロデュースにはブランドプロデューサーの柴田陽子氏を起用。コンセプトに「Good stay with Good coffee」を掲げ、価格を超えた“最高のくつろぎ”と“客室だけでない過ごし方”を提供するツーリストホテルを目指す。メインターゲットは海外ツーリスト。1階に自社運営のカフェラウンジ「T＆Cafe」を併設する。
施設は、JR秋葉原駅から徒歩6分、台東区台東1丁目に位置する15階建て全143室。客室面積は17～40㎡。1階カフェラウンジ 約80席。運営はフージャース アコモデーション サービス。ブランドプロデューサーは田陽子事務所。建築デザインはE.A.S.T. 建築都市計画事務所。インテリアデザインはデザインアーク。施工は大豊建設。
分譲マンション販売好調 今後はホテル、倉庫などに注力 大成有楽不「新川崎」
「オーベル新川崎ガーデンズ」
大成有楽不動産が分譲中の「オーベル新川崎ガーデンズ」を見学した。JR横須賀線・湘南新宿ライン新川崎駅から徒歩6分の公園に面した全36戸で、昨年12月に分譲開始し、これまでに21戸が成約するなど好調なスタートを切った。
物件は、JR横須賀線・湘南新宿ライン新川崎駅から徒歩6分（JR南武線鹿島田駅から徒歩6分）、川崎市幸区鹿島田二丁目の第一種住居地域に位置する６階建て全36戸。専有面積は58.27～71.81㎡、坪単価270万円。竣工予定は2020年7月上旬。設計・監理はジムス建築設計事務所。施工はライト工業。昨年12月に第1期26戸を供給、21戸が成約済み。
現地は、平間緑道緑地・FUSOグリーンガーデンに隣接。住戸はすべて南西向き。1フロア5～7戸。50㎡台と60㎡台がそれぞれ１スパン、あとは70㎡台。
主な基本性能・設備仕様は、「オレンジラボ」収納、直床、リビング天井高2400～2500mm、食洗機、フィオレストーンキッチン天板、洋室引き戸、扁平梁、換気機能付き玄関ドア、室内物干しポールなど。
同社マンション事業本部マンション事業部事業室主任・堀内文普氏は、「極めて順調。これまで分譲された物件は駅から距離があったり準工だったりしたが、ここは公園に隣接。品川へ13分、横浜も一駅という利便性も評価されている」と話している。
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「グランツオーベル中野」と「オーベルアーバンツ銀座築地」のレベルが高く、この物件も販売好調と聞いたので見学した。
確かに住環境はいい。「鹿島田」のイメージは〝準工〟だが、ここはマンション化が進んでいる住宅地。
価格は高いような気がしないわけでもないが、新川崎駅圏の同じ距離圏の物件が坪単価283万円で早期完売したとのことで、お客さんも納得の価格なのだろう。武蔵小杉とは坪100万円近く安い。
「オレンジラボ」収納について。他社が男性用の靴を互い違い、女性用を二段重ねにして工夫していると堀内氏に話したら、「従来の一般的な下足入れの幅は1.2ｍなのに対し、当社は1.5ｍ。奥行きもきちんと確保しているので、従来型だと34足しか入らないが、当社は50足以上入る。そんなことする必要ない」と一蹴されてしまった。なるほど。
今後の予定物件についても聞いた。堀内氏は「新築分譲マンションに加えてこれからはホテル、倉庫などにも力を入れていく」とのことだった。
大成建設が施工した「国立競技場」の施設管理を同社が代表企業として受注したのには驚き、かつ納得もした。どのようにして盛り上げるのか、こちらも注目だ。
モデルルーム
来場者殺到 眼前に桜並木が美しい石神井川 コスモスイニシア「板橋 桜レジデンス」
「イニシア板橋 桜レジデンス」(建物は完成予想図）
コスモスイニシアが2月上旬に分譲する「イニシア板橋 桜レジデンス」を見学した。都営三田線板橋区役所前駅から徒歩9分の全152戸で、全戸南向き、桜並木が美しい石神井川に隣接していることから問い合わせ・来場が殺到しており、販売担当者は「この1、2日で新規、再来のお客さんは40件。メチャ忙しい」と確かな手応えを感じていた。
物件は、都営三田線板橋本町駅から徒歩8分、板橋区本町の商業地域に位置する15階建て全152戸（うち一般分譲対象外住戸36戸含む）。専有面積は43.65～70.28㎡、予定価格は3,800万円台～6,500万円台、坪単価は296万円。第1期販売を2月上旬に行う予定。竣工予定は2021年2月下旬。売主は同社のほかセコムホームライフ。施工は大豊建設。
現地は、従前戸建てなどが建ち並んでいた一角。駅からのアプローチは旧中山道の「中宿商店街」を通ることから、これも〝売り〟の一つになっている。敷地南側は桜並木が美しい石神井川。建物は全戸南向き。敷地内に「お花見テラス」を設置するほか、歩道には枯死したためか欠けている2本のサクラも補植する予定。
住戸プランは、40・50・60㎡台が中心で、最大は70㎡台の南東・南西向きプランがそれぞれ2スパン。全体的にグロスを抑えているのが特徴。
主な基本性能・設備仕様は、両面アウトポール設計、標準階のリビング天井高2450mm、食洗機、ミストサウナなど。
販売担当の同社分譲事業部分譲二部一課プロジェクトマネージャー・武田悠氏は、「昨年11月からの来場者数は約200件。この2月1、2日だけで新規・再来は、接客ブース6つ3回転全て満室の40件。すごい人気。（価格が高い）北区居住者の方は（板橋区は価格が低いので）すぐ決断される」と話していた。
玄関
モデルルーム
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特徴の一つである実用新案登録済みの「ウェルカムホール」について。同社は数年前からマンションも戸建ても〝魅せる玄関・ホール〟に力を入れており、これが人気を呼んでいるのだが、今回も一部の住戸を除き採用している。
玄関・ホールの幅は狭いもので1390mm、広いタイプだと2000mm以上もある。その分だけ居室面積が狭くなるが、実によくプランニングされている。モデルルームは63㎡だが、広く感じさせるのはこのプランニングがいいからだ。トイレドアノブを壁面までセットバックさせているのはいつもの通りだ。
〝玄関は住宅の顔〟だ。尺モジュールを良しとしているデベロッパーは考え直したほうがいい。
もう一つ、なかなかいい提案だと思ったのは「つむユニ」だ。約5.5畳大の子ども部屋に2段ベッドを設えている。
同じような提案は、伊藤忠都市開発、三菱地所レジデンス、日本土地建物「武蔵境」などでも見た。居住面積を狭くするのならこのような提案をするのは当たり前だと思う。意外と価格の高いのがネック（伊藤忠都市はポイント制だったか）だが…。
さらにもう一つ、面白い提案があった。板橋区は子どもも楽しめる、つまり記者も夢中になったあの力道山時代の、殴ったり蹴ったりの乱闘となり全身血みどろの凄惨なものではなく、笑いを誘うおじいちゃんプロレスラーが中心の「いたばしプロレスリング」が人気だそうだ。
ネットで調べた。「いたばしプロレスリング」は「地域密着の活動は区行政の目に入り公認されるまでに至った。実際に板橋グリーンホール大会に区長や区職員を招待して収益の一部を板橋区に寄付している」（ウィキペディア）とあった。
同社は地域活性化イベントとして2月24日（天皇誕生日振替休日）に行われるプロレス大会に〝協賛〟し、「イニシア板橋マン」を登場させる。
ついでに「中宿商店街」について。記者も往復で約1時間かけて観察した。「十条銀座」もそうだが、区内にはまだまだ昔を彷彿とさせる商店街が健在だ。米屋、総菜店、和菓子店、焼き鳥屋、居酒屋、時計屋、食堂…などがある。昼食を取っていなかったので、居酒屋に入りビールともつ煮を注文した。わが多摩センターにはこんなレトロな呑み屋はない。社に帰らなくてよければ酔いつぶれていたかもしれない。
エントランスアプローチ
いたばしプロレスリング ポスター
デベロッパーも取り組んでほしい 「TOTO商品はすべてがユニバーサルデザイン」
「ウォシュレット 一体形ネオレストNX」
無謀な企て挑戦かもしれないが、今年の取材テーマの一つにトイレを中心とした設備仕様のレベルアップを掲げることにした。目的は、働き方改革と表裏一体をなす主婦、あるいは主夫の家事労働の軽減だ。水回り商品の技術開発は日進月歩している。ハウスメーカー・デベロッパーが最新の商品を採用すれば、間違いなく家事労働の軽減につながるはずだからだ。（記者は家事労働を金額に換算すると年間約350万円とはじいている）
その第一弾が、わが国トップの衛生陶器メーカーで世界ランキングでも上位と言われるTOTOへの取材だ。
もう30年くらい前か。バリアフリーがメーカーのテーマになりだしたころ、TOTOが取り組みを強化するというので取材した。同社担当者から「バリアフリーという言葉は死滅すべき。バリアがなくなれば、われわれの部署も必要なくなる」という主旨の話を聞き感激したのをいまでも思い出す。（「国家は死滅する」と言ったのはマルクスだ）
そして今回。同社広報部東京広報グループ・松竹博文氏は「当社の製品はすべてユニバーサルデザイン（UD）。チェックリストがあり、全てはそれに沿っているかで決定される」と語った。
業績的には、2018年３月期は売上高5,860億円、営業利益401億円で、リフォームなどリモデル事業は堅調だったが、国内住宅・建設動向の伸び悩み、中国不動産市況の悪化などの影響を受け減収減益となったが、デザインと機能の融合の取り組みが評価され「iFデザイン賞2019」「レッドドット・デザイン賞2019」を受賞。また、社会的責任投資指数「FTSE4Good Index Series」の構成銘柄に３年連続、「Dow Jones Sustainability World Indices (DJSI World) 」の構成銘柄に７度目としてそれぞれ選定されたのも、UDの取り組みと無関係ではないはずだ。
わがハウスメーカー・デベロッパーはどうか。「当社の商品はすべてユニバーサルデザイン」と言い切れるところはどれだけあるだろうか。
記者の主な取材フィールドであるマンション・分譲戸建てに限って言えば、もちろん各社ともUDを謳っている。しかし、かつてのニチモや扶桑レクセルのようにUDを理念に掲げ、廊下幅をメーターモジュールにし、トイレドア幅を広げたりしているところは数えるほどしかない。建築費の上昇などで居住面積は縮小し、設備仕様レベルもダウンしている。高齢者のいる世帯で〝バリア〟のない住宅に住んでいる割合は42.4％と過半に達していない。全体的にはUDの取り組みは退行傾向にあるのではないか。
さて、〝松竹〟というとてもおめでたい名前の松竹氏によると、松竹姓は諫早市など長崎県では珍しくなく、松竹ウメさんもいるそうだ（記者は竹松さんを知っている）。その松竹氏から新宿にあるショールームでトイレや浴槽、水栓などについて説明を聞き、商品を見せてもらった。
「すべてユニバーサルデザイン」というだけあって、「バリアフリーブック」はとても参考になった。Ａ3版139ページにもわたるもので、UDの約50年の取り組みが紹介されている。うち約半分は介護・車いすが必要になっても住み続けられるプランの紹介で、理想的なプランとしてトイレ、洗面、浴室はそれぞれ1坪サイズを推奨している。これをすべて満たしている分譲マンションはまずない。どこか採用しないだろうか。
フラッグシップモデルの「ウォシュレット 一体形ネオレストNX」は美しい。「トルネード洗浄」「フチなし形状」「エアインワンダーウェーブ洗浄」「きれい除菌水」「セフィオンテクト」などフルスペックを装備すると価格は60万円台だ。戸建て用の最高位の商品は周辺の部材を含めて百数十万円だった。
話は男性の尿の飛散に及んだ。松竹氏は、「尿は結構壁などに飛散する。男性も座って用を足すと飛散は軽減する」と話した（ご本人はどうなのか聞き忘れた）。同社のアンケート調査によると「男性ワーカーが実際に小用時に洋式便器を使用する割合は5割以上(57％)」としているが本当だろうか。
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各デベロッパーはマンションにどこのどのようなトイレを採用しているか。早速調べることにした。
「築地」の6物件（2物件は戦線離脱）約500戸はすべてINAX（LIXIL）の「サティスS」（DV-S716-R2）で、全439戸の総合地所「ルネ横浜戸塚」はTOTOの「TCF2222/2019 NWI」、全36戸の大成有楽不動産「オーベル新川崎」はTOTOの「SH341BAJ」だった。いずれもクラス的には５段階で中くらいか。
パナソニックの「ビューティ・トワレAWM」は全59戸の同社「パークナード横濱上大岡」で見たが（使用はしていない）、尿が泡立つ糖尿病患者のそれよりもはるかに泡立ちがよく美しかった。JANIS製は全47戸のモリモト「ピアース浅草」に採用されていた。
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東急不動産は昨年末、分譲中の「ブランズ北千住」にTOTOの「おそうじ浴槽」を業界としては首都圏で初めて採用すると発表した。これはいい。風呂掃除に１回最低10分、年間300日（利用しない日もある）として、50時間。時給1,000円として約5万円の節約になる。「おそうじ浴槽」の値段は20万円くらい（オプションを含めると50万円くらいか）だから4年間で元が取れる。
TOTOには浴槽、床だけでなく壁も洗浄し、浴槽に入るだけで洗濯機のように身体を洗ってくれる浴室を開発してほしい。爆発的に売れるのではないか。
TOTOは水栓にも力を入れている。世界三大デザイン賞と言われる「iFデザイン賞2019」「レッドドット・デザイン賞2019」を受賞したことを松竹氏はアピールした。
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デベロッパーの皆さんへ。設備機器・居住性能の充実・差別化にもっと取り組んでほしい。どんどん比較広告を展開してほしい。現在、トイレに関してはほとんど横並びではないか。せめて物件ホームページ、パンフレットに「グローエ」の水栓と同じようにメーカー、商品名くらい表記すべきだ。
ユーザーの皆さんへ。モデルルームを見学する際はしっかり商品名をチェックすることをお勧めする。意外な事実がわかるかもしれない。
最新のトイレ
NEOREST
首都圏初 浴槽の自動洗浄・お湯はり「おそうじ浴槽」 東急不「北千住」に採用（2019/12/18）
汚れにくく落としやすいトイレ採用 伊藤忠都市開発「日本橋浜町公園」好調（2019/4/1）
富士山に登らなくて済む！？ 忙しいママ・パパ向け ナイス「DIWKS PARFAIT」（2019/1/13）
いまどきの30代夫 完璧に家事こなすのは３割 旭化成ホームズが調査（2014/7/12）
女性輝けないトイレ 「利用しない」公園90％、駅38％、職場30％ 国交省アンケート（2017/1/21）
高層ZEH-M プラン秀逸 日本エスコン「レ・ジェイド大倉山」
「レ・ジェイド大倉山」
日本エスコンが2月に分譲する「レ・ジェイド大倉山」を見学した。環境省の「平成31年度 高層ZEH-M(ゼッチ・マンション)支援事業」に採択されたマンションで、断熱性、省エネ性に優れているのもさることながらプランが秀逸。価格次第では申し込みが殺到しそうだ。
物件は、東急東横線大倉山駅から徒歩12分、横浜市港北区大倉山五丁目の準工地域に位置する6階建て全25戸。専有面積は61.22～80.10㎡（防災倉庫面積含む）、価格は未定。竣工予定は2020年11月上旬。設計・監理はDAN総合設計。施工は大勝。
現地の用途地域は準工だが、マンション化が進んでいるエリアで嫌悪施設はほとんどない。敷地はスーパー成城石井の跡地で、桜並木が美しい太尾新道・太尾堤緑道に面し、対面に太尾小学校（徒歩3分）がある。
建物は、1フロア3～5戸。1部住戸を除き5～6面採光・開口。角住戸比率は80％。全住戸とも完全アウトフレームのワイドスパンが特徴で、中住戸は吹き抜け付き。
主な基本性能は、「ZEH－M Oriented」レベルをクリアしているほか、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、食洗機、吊戸棚、御影石キッチン・洗面室天板、Low－E樹脂ガラス、住戸前防災倉庫、スロップシンクなど。
1月11日にモデルルームをオープンし、2週間で約50組が来場。接客ブース3席はすべて満席だという。
リビング
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対応してもらったのは、昨年末に「豊田」を見学したときと同じかわいい女性のＳさん。笑顔を絶やさず、記者の指摘することをすべてメモにする姿勢には感心した。
マンションの販売現場と言えば、慇懃無礼な来場者アンケートを半ば強制し、最近は価格に上乗せさせる〝来場者プレゼント商品券〟を無理やり押し付けるデベロッパーがほとんどだが、本来はお客さん（記者はお客さんではないが）の声をしっかり聴き、商品企画に反映させるのが仕事のはずだ。
Ｓさんには「樹脂サッシ枠を採用しているマンションは少ない。普通のアルミサッシ枠との熱の伝わり方をきちんと伝えられたら、お客さんは感動するはず」と伝えた。きっと実践してくれるはずだ。パンフレットだけではZEHのよさはなかなか伝えにくい。
「ZEH」について説明は省くが、居住性の高いマンションだ。プランがいい。角住戸比率が80％なので採光・開口部は多いのは当然だが、西向き中住戸（61㎡）の間口は7.8ｍ。リビング・居室3室すべてに窓が付くほか、吹き抜けに面した玄関にも滑り出し窓が付く。窓枠はLow－E樹脂サッシなので断熱性能も高い。モデルルームのカラーリングもいい。
さて、価格。2月半ばには決定するそうだ。いったいいくらになるか。坪310万円で即日完売した野村不動産「プラウド大倉山サウスコート」40戸は見ていないが、居住性能を考えたら日本エスコンの物件は負けないはずだが…。
ベッドルーム
意味不明の新報 〝天井破り〟！? 週刊住宅 身も心も陋習に分断されている業界紙記者
1月28日付住宅新報 12面記事
1月28日付住宅新報は、「主要デベロッパーの戸建て供給実績 安定供給の中で戦略に相違 ハウスメーカー規模の注文実績も」と4段見出しの記事を12面トップで報じた。業界紙の揚げ足など取りたくないが、取材姿勢に問題があり、初歩的なミスもあるので看過できない。書いた記者本人はもちろん、書かせた編集長にも考えてほしいので以下にいくつか記すことにした。小生のエールだと受け止めていただきたい。
記事のリードには「主要デベロッパーが供給する戸建て住宅の実績をまとめた」とある。「主要デベロッパー」とは何を指すのか不明だが、まあ、これはよしとしよう。ハウスメーカーは除外されていることが分かる。
次に「分譲マンションの供給が主力のデベロッパーは分譲戸建てを手掛けるのが主流」とある。これは意味不明。書いた本人も分からないはずだ。小生はこの段階でパニック状態。
分譲マンションが主力のデベロッパーと言えば、大京はそうでなくなったし、強いてあげれば明和地所、タカラレーベン、モリモト、大和地所レジデンスなどで、これらのデベロッパーは戸建てを手掛けるのが主流とすれば…数えるほどしかないはずだ。三井不動産や住友不動産、三菱地所、東急不動産などは分譲マンションが主力ではない。
さらに続けて「その一方、注文住宅受注や宅地分譲を中心に展開する企業もある」としている。これも理解不能。デベロッパーの中には注文住宅を手掛けるところは多くはないが、かといって少なくもない。また逆にハウスメーカーだって最近は〝街づくり〟など開発事業に力を入れている。
この傾向はさらに強まるはずだし、デベロッパーとハウスメーカーの垣根などそもそもない。業界紙の勝手で「デベロッパー」「ハウスメーカー」に分け、つまりバリアを設けて、取材体制を敷くところに根本的な問題がある。デベロッパー担当の記者はハウスメーカーのマンションや戸建て分譲を見ないし、ハウスメーカー担当者はその逆にデベロッパーの分譲するマンションや戸建てを見ない。これを改めない限り、記者はいつまでたってもマンションや分譲戸建てを理解することは不可能だろう。担当記者を業態や事業分野に振り分ける陋習というべき取材体制を改めるべきだ。
基本的なミスについて。普通なら4分の1程度に収まるはずの「主要デベロッパーの戸建て供給実績」の表だ。表に記載されているのは14社のみ。先にも書いたが、年間4万数千戸の戸建てを供給する飯田グループはデベロッパーではないのか。表にはないポラス、オープンハウス、ナイス、ケイアイスター不動産などはどう分類しているのか。分かったら教えてほしい。
かわいそうなのは三井不動産だ。表には三井不動産レジデンシャルの18年度の供給実績は「400戸程度」となっている。なるほど、調査は「供給戸数」とあるので、三井不動産の広報担当者は正直にそのように答えたのかもしれない。
しかし、同社の2019年3月期の分譲戸建ては売上高332億円（前期289億円）、計上戸数475戸（同501戸）、平均価格6,990万円（同5,788万円）、完成在庫30戸（同35戸）だ。同社はずっと以前からこのようにきちんと決算数字を発表している。
ところが、野村不動産の数値は「供給戸数」ではなく、2019年3月期の計上戸数647戸（前期607戸）をそのまま引き写していると思われる。
計る物差しは一緒にすべきだが、これまで三井に勝てなかった野村はついに計上戸数では三井を捉え上回ったことを表は示している。これは快挙かもしれない。記者はなぜこれを書かないか。
ただ、決算計上戸数は遅行指標であることを忘れてはいけないし、利益率も見なければならない。記者はここに的を絞ってもよかったと思うが、どうして野村が三井を戸数で上回ったか、過去6年間のそれぞれの計上戸数を比較するとその謎が解ける。( )内は三井－野村の順の戸数。
・2014年3月期（916－718）
・2015年3月期（899－859）
・2016年3月期（751－643）
・2017年3月期（639－682）
・2018年3月期（501－607）
・2019年3月期（475－647）
三井は2014年3月期の916戸をピークにこの5年間で戸数をほぼ半減させている。一方の野村は、明らかに三井を意識して急激に戸数を伸ばして来た。2015年3月期には鼻差まで迫った。ところが、急拡大に無理があったのか販売ペースは落ちた。2016年以降は600戸台にとどまっているのはそのせいだ。
過去6年間の計上戸数のトータルは三井が4,181戸で、野村が4,156戸となっている。勝負はこれからだ。三井がまた引き離すか、野村はこのままリードを保てるのか。三井の経理担当者は「当社は他社と戸数で争っているわけではない」と話したことがあるが…どうなるか。
もう一つ。住友不動産の断トツの数字にはあ然とするほかなかった。「18年度供給戸数は3,077棟」（他社は「戸」なのにわざわざ「棟」）とし、「ハウスメーカー並みの規模」と書く。この記者も書いている通り、住友の3,000戸は注文住宅だし、分譲戸建てはせいぜい100戸程度だ。記事は完全に破綻している。注文も含めるのなら三井ホーム、三菱地所ホーム、東急ホームズなども入れないと公平ではない。
このようなあり得ない基本的ミスを犯すのも、先に書いたように業界紙記者は身も心も悪弊に分断されているからだ。
参考までに、小生が8年前に書いたデベロッパーの建売住宅に関する記事を添付する。小生も注文が主力の大手ハウスメーカーを対象外とした。理由は簡単。調べるのに時間がかかるからだ。
ついでに言えば、マンションもそうだが、いわゆるパワービルダーと呼ばれる会社とデベロッパー、ハウスメーカーが供給する分譲戸建ては似て非なるものだ。同じ土俵で論じるのは適当かどうか。価格は倍ほども異なる。
さらに一言。きついことを言うようだが、この記者の方は現場を見ていない。記事を読めばすぐわかる。あの鶴岡一人は「グラウンドにはゼニが落ちている」と名言を残し、初代若乃花は「土俵の下には金が埋まっている」と語った。マクロデータをいくらかき回しても、ものは見えてこない。しっかり戸建て現場を取材してレポートしてほしい。
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そのつもりはなかったのだが、新報を取り上げるなら週刊住宅も書かないと公平でないので書く。
1月20日付週刊住宅の1面見出しだ。「取引価格は既に天井破り」にはドキッとすると同時に笑うしかなかった。
〝破る〟のは〝心臓破り〟であり〝おきて破り〟しか小生は知らないし、〝天井を破る〟のは忍者かコソ泥か覗き魔しかいないはずだ。「天井知らず」または「青天井」と書くべきところを間違ってそう表現したのだろう。
が、しかし、確かにリート・ファンドは〝おきて破り〟に限りなく近いという意味では〝天井破り〟は的確に市場を捉えており、そのうちに新語として定着するかもしれない。
1月20日付週刊住宅の見出し
分譲戸建て見直し再編 流通は強化 すてきナイスグループ「改善計画・状況報告書」
すてきナイスグループは1月29日、一連の事態に対応する「改善計画・状況報告書」を策定し公表した。昨年8月23日付「第三者委員会調査報告書の受領に伴う再発防止策のお知らせ」で開示した再発防止策の骨子及び自社による原因の分析並びに再点検に基づき、新たに必要と認識した対応策が盛り込まれている。
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「改善計画・状況報告書」は資料を含めて36ページにわたる長文で、一つひとつ詳しく読んではいないが、分譲戸建て、分譲マンション、不動産流通事業などについて問題点を指摘・反省し、一定の方向性を示している。
有価証券虚偽記載・赤字決算対策を行った背景として「当社は、リーマンショックを経て、一戸建住宅部門を収益の柱にすべくさらに、一戸建住宅の販売戸数を伸ばす手段として分譲住宅に力点が置かれるようになり、分譲用の土地購入が増加」し、「平田氏は、営業部門の役職員に対し、『商品は良いのに、売れないのは、販売方法が悪い』といった指導を行い、反論・意見を述べることを認めず、自身が決めたことを徹底して行うよう要求することが多くありました」「役職員人事について、平田氏は、反対意見を述べず、自分の戦略、思いや要望を忖度し、いかに実現するかを考えて行動する役職員を重用する傾向が強く、指示に従わない役職員には懲罰とも言える人事異動等を行うことがありました」「営業部門が最も大切であり、管理部門はコストであるという平田氏の意向を背景に、管理部門軽視の企業風土が醸成されていました」などと、平田氏の独断専行の結果だとしている。
今後の各事業については、一戸建住宅部門のダウンサイジングと収益力の改善を上げ、拠点の見直しを行い、継続させる拠点を絞り込むことで、事業規模の適正化を図り、旧体制下での商品戦略・用地仕入れ・工事発注・販売方法などの見直し、収益モデルを再構築するとしている。
マンション部門については、仕入れ・開発・販売基準の見直しと明確化により、当面は50戸～100戸程度の物件を年間2棟程度分譲する方針で取り組んでいく。
既存住宅流通部門は、ここ数年、当部門から一戸建住宅部門に人員をシフトしていたため、営業基盤が弱体化していたとし、当部門に適正な人員を配置することで収益の拡大を図るとしている。
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戸建て、マンション事業について記者の考えを紹介する。
記者は2017年6月3日付記事で、「すてきナイス 三井、野村と肩を並べた分譲戸建て これからが正念場」と書いた。当時、三井不動産レジデンシャルと野村不動産が熾烈な戸建てトップ争いをしており、記者も競争をあおる記事を書いていた。
断っておくが、トップ争いと言っても、大手デベロッパー（大手デベロッパーの定義づけをどうするかもあるが）に限定したもので、年間4万戸以上も販売していた飯田グループやその他のデベロッパー、ハウスメーカーの分譲戸建てと比較したわけではない。
とはいえ、2011年3月期では207戸しか計上していなかった同社が2017年3月期に831戸に増やしたのには驚いた。このままでは三井、野村を抜くのではないかと思ったほどだ。
しかし、その後は、三井も野村も戸数を減らすことになり、ナイスも目標にした1,000戸は達成できなかった。一言でその理由言えば、圧倒的な価格の安さを誇る飯田グループとはまともに勝負できず、その他のデベロッパー、ハウスメーカーは同じ土俵、つまり、供給エリアも価格帯も同じレベルで戦わざるを得なくなり、その分だけ競争も激しくなったからだ。
そんな競争の激しいエリアですてきナイスは供給を伸ばすのは至難の業だろうと思っていた。
三井がかろうじて大手デベロッパーの中で首位をキープできているのは、バブル崩壊後は「都市型戸建」に絞り込み、一貫して供給してきたからだ。ブランド力がそもそも違い。一朝一夕でトップに立てるほど市場は甘くない。
「平田氏は、営業部門の役職員に対し、『商品は良いのに、売れないのは、販売方法が悪い』といった指導を行い、反論・意見を述べることを認めず、自身が決めたことを徹底して行うよう要求することが多くありました」とあるように、〝良いもの（のみ）が売れる〟時代でないことは平田氏も分かっているはずだ。消費者は〝ない袖は振れない〟。こんなことを言ったら身も蓋もないが、〝地獄の沙汰も金次第〟だ。
すてきナイスは、神奈川では圧倒的な知名度があるはずだ。分譲マンションも不動産仲介もまだまだ伸ばせる余地はあると思う。
マンションは、免震の強みがあるし、一時は外断熱もあった。アッパーミドルに標準を合わせれば勝てると記者は思う。他社の商品企画だって大したことない。
仲介部門はよく分からないが、もうずいぶん前、鶴見の「住まいるCafe鶴見東」を見学して驚愕した。同社ほど地域の実情に通じている不動産仲介会社はないのではないか。既存マンション仲介だってリフォームだって、絶対に負けないのではないか。地域の人に寄り添うことだ。
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今回の「改善計画・状況報告書」は、第三者委員会の報告書同様、平田氏と日暮氏に対しては改めて手厳しい批判を加えている。
しかし、世に七つの大罪とされる「貪食」、「淫蕩」、「金銭欲」、「悲嘆」、「怒り」、「怠惰」、「虚栄心」、「傲慢」のうち平田氏と日暮氏に当てはまるものほとんどない。あれほど〝大罪〟を犯しながら政治家先生はみんなしらを切り、居直り続けているではないか。
両氏はナイスとは縁を切られたが、罪を悔い改めれば、間違いなく執行猶予付きになると思う。〝木の伝道師〟として復帰する舞台は整っている。
裁判の公判日程は未定で、どうやら3月以降になりそうだ。
「新生ナイスグループ誕生の年」に 杉田社長 経営方針発表会に約1,600人（2020/1/27）
「二度とできない設備仕様レベル」長島部長 総合地所「横浜戸塚」第1期108戸成約
「ルネ横浜戸塚」
総合地所は1月29日、全439戸の大規模マンション「ルネ横浜戸塚」を昨年12月に販売開始し、第1期108戸が成約したと発表。同日、報道陣向け見学会を行った。同社分譲事業部営業一部部長・長島恵一氏は「長谷工コーポレーション施工で当社分譲では二度とできない設備仕様レベルの高さ」と胸を張った。
物件は、東海道本線戸塚駅から徒歩12分、横浜市戸塚区吉田町に位置する敷地面積約16,470㎡、7階建て全439戸。第2期（戸数未定）の専有面積は64.62～86.53㎡、予定価格は3,400万円台～6,200万円台、坪単価220万円。完成予定は2021年1月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。
昨年12月1日に第1期137戸を抽選分譲し、これまでに108戸を成約。来場者数は約600件。来場者の属性は、年代は30歳代が45％、40歳代が20％、現居住地は戸塚区が約50％、年収は500万円台約20％、600万円台約15％、700万円台約15％。
現地は、スーパー・ダイエーの跡地。道路を挟んだ西側は桜の名所である柏尾川。敷地に隣接して大型複合商業施設・イオンスタイル戸塚が建設される。
建物は5棟構成で、全体の約75％331戸が南向き、約25％108戸が西向き。共用部には「KOKUYO」が監修する木造建築のワーキングラウンジを設置。スマホアプリで荷物の受け取りが可能な戸別宅配ボックスを全住戸の玄関前に採用したほか、ルネオリジナルキッチンやユーズスタイルなど最新の仕様設備を採用しているのが特徴。
主な基本性能・設備仕様は、リビング天井高2400ミリ、直床、食洗機、ディスポーザー、バックカウンター、両面アウトフレーム、物干しポールなど。このほか、玄関通風窓、可動式間仕切り収納「UGOCLO-ウゴクロ-」、ホーローパネルのコミュニケーションボードを標準装備。
引き出し付きクローゼット
モデルルームに置かれていた本物のポトス（2週間に一度の水やりで十分）
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「長谷工コーポ施工で当社分譲では二度とできない設備仕様レベルの高さ」と同社分譲事業部営業一部部長・長島恵一氏が胸を張ったのに納得した。〝簡にして要〟とはこのことを言う。
確かに、戸塚駅からのアクセスはフラットで、敷地西側には魚も泳ぐという柏尾川が流れ、絶滅危惧種のミズキンバイが自生している環境はいいし、設備仕様レベルは高いと思う。
マンション見学会の責任者はいつもこうであってほしい。
柏尾川
