アーチ型天井と列柱の無柱空間に驚嘆 旭化成ホームズ 「新宿」に富裕層向けモデル
「RAUMFREX（ラウムフレックス）」
6月5日に発売開始されたばかりの旭化成ホームズの富裕層向けフラッグシップモデルハウス「RAUMFREX（ラウムフレックス）」を見学した。他社モデルのほぼ2倍の敷地に建つ2階建て約120坪の大空間は圧巻。特徴の一つである「ボールト＆コラム様式」を目の当たりにしてしばし絶句した。「ハウジングステージ新宿」に富裕層向けモデルハウスが出揃った。
モデルハウスは、JR新大久保駅から徒歩2分、旧ロッテ工場跡地約10,000㎡に昨年4月に誕生した「ハウジングステージ新宿」の一角にある。敷地面積は819.09㎡（247.77坪）で、建物面積は1階が219.27㎡（66.33坪）、2階が177.73㎡（53.76坪）の延床面積397.00㎡（120.09坪）。
この敷地規模と延床面積の大きさが特徴の一つだ。一般的な総合住宅展示場の1区画の面積は70～100坪くらいで、同じ階数であれば各社のモデルハウスもほぼ横並びになる。
ところが、今回の同社のモデルハウスは隣り合う2区画分に1棟建設されており、敷地面積は他社の約2倍、延床面積も一回り広い。同じ2階建ての三菱地所ホームは約223㎡だし、3階建てでも積水ハウスは261㎡、住友林業は278㎡なので、いかに旭化成ホームズのモデルハウスが広いかが分かる。5階建てのパナソニックホームズの約415㎡とほぼ匹敵する広さだ。
どうしてそうなったかの経緯は不明だ。当初、「ハウジングステージ新宿」の予定区画数は20区画とされていたが、旭化成ホームズが2区画分に1棟建設したため結果的に全19区画になった。
「RAUMFREX」のもう一つの特徴は、外観デザインに75ｍｍ厚と100ｍｍ厚の異なる外壁パネルを併置させることで深い陰影をつけ、圧倒的な広さを最大限に生かしたプランになっていることだ。例えば、1階の玄関－ホール－ラウンジ－SOHO－書棚や、2階のLDKは50～60帖大はある。主寝室は22.6帖大だ。キッチンカウンターは幅約6ｍ。
さらに、この大空間を際立たせているのが、アーチ型天井と列柱を配した「ボールト＆コラム様式」と最大天井高3.36ｍ（標準2.72ｍ）の立体空間だ。列柱は構造柱をデザインとして取り込み、アーチ形の天井「ボールト」を連続させ意匠美を演出し、カラーリングも白とグレーのモノトーンとすることで、家具や建具、アートなどと調和するシンプルで上品な無柱空間を実現している。
モデルハウスを見学しながら、2013年に発売開始した同社の約456㎡（138坪）の富裕層向け第一弾「ヘーベルハウス FREX RESIDENCE（フレックス レジデンス）」と比較した。想定坪単価は今回が150万円で、第一弾が200万円と差があるように設備仕様レベルがやや異なる。豪華さを選ぶか上質な空間を優先するか人それぞれだ。記者は互角と見た。どちらかといえば派手さ・豪華さを競う他社のモデルハウスとは一線を画す。
第一弾は年間30棟くらい受注してきたそうで、第二弾と合わせて倍増となるか。
エントランス
リビング
アーチ形の天井「ボールト」
階段室
◇ ◆ ◇
残念だったのは、建具・家具、間仕切り、パーティション、アート、アメニティなどの仕様レベルが分からなかったことだ。
アメニティなどは皆目見当がつかなかったので、写真に収めネットで調べてみた。洗面室に置かれていたギリシャ・コルク島のバージンオリーブ100％の石けん「ピュアホワイト」は100ｇで600円とあった。その価値が分からないので、かみさんに聞いてみた。「うちの（小生が使う）石けんいくら？ 」「100円」「（ピュアホワイトの画像を見せて）これ、どう？ 」「知ってるわよ。買ったことあるもん。知らないのはあなただけ。羊羹みたいになっていて1個6,000円。切って使う。高いから一度でやめた」「…」
一つだけよく分かったのはトイレだ。TOTOの戸建て用最上位の「NEOREST」が採用されていた。実に美しかった。価格は100万円とみたが、付属品を含めるともっと高いか。通常のマンションはせいぜい25万円だから、どれほど高いかが分かるはずだ。（浴室はJAXSONだった）
【追加】 同社から「2区画分に1棟建てたのは、邸宅・ダイナミックな空間を実現するためには２区画が必要であったためで、ホール正面のアートの表面仕上げは本物のイタリア製の木の素材。バール材を象嵌（ゾウガン）貼りしたもの。階段室のパーティションの素材は銅、スチール製の階段の素材は鉄で、溶融亜鉛メッキした後、リン酸亜鉛処理を施したもの。ミラノサローネのトレンドを盛り込んで設計している」との回答があった。
ラウンジからホール望む
玄関・ホール・ラウンジ
玄関正面の鎖状パーティション
旭化成ホームズも参戦 「ハウジングステージ新宿」に富裕層向け第2弾モデルハウス（2020/6/6）
地所ホーム、積水ハウスと富裕層向け三重奏・三つ巴 三井ホームの新大久保モデル
旭化成ホームズ 成城に富裕層向けモデルハウス（2013/5/22）
坪254万円 設備仕様は最高レベル 三菱地所ホーム 新宿（新大久保）にモデルハウス（2019/6/5）
一般分譲されない可能性高まる 旭化成不レジ「(仮称)宮益坂ビルディング建替計画」
「(仮称)宮益坂ビルディング建替計画」
旭化成ホームズ・川畑文俊社長が昨年11月、「価格をいくらにするか、一般分譲するかどうかは検討中。分譲するとすれば来春」と語った渋谷駅前の「(仮称)宮益坂ビルディング建替計画」はクローズドで販売され、一般には分譲されない可能性が高まった。
物件は、渋谷駅から徒歩1～2分、渋谷区渋谷2丁目の「ヒカリエ」に隣接する敷地面積約1,311㎡、地下2階・地上15階建て延べ床面積約14,553㎡。住宅は約30～78㎡、事務所・店舗は37区画。竣工予定は2020年7月。事業主は旭化成不動産レジデンス。
同社は「現状、一般分譲はせずに進めており、今後、一般分譲を開始するかどうか未定」（広報）としている。
◇ ◆ ◇
物件については添付した記事を参照していただきたい。記者は、計画が発表された2016年の段階で坪単価は800万円くらいではないかと予想したが、その後の都心部のマンション価格の高騰を受け、予想を大幅に上方修正。坪単価は1,000万円を突破し、オークションにかけたら坪1,500万円でも売れるかもしれないと予想していた。業界関係者も「坪1,000万円？ ありうる価格だ」と話す。
新型コロナの影響で都心部のマンション価格は下落すると読んでいるが、このマンションは例外だ。投資家の投資意欲は旺盛だと聞く。
同社が一般分譲しなくとも地権者住戸が売りに出されるはずだ。いくらの値が付くか注目したい。
旭化成ホームズ マスターブランド名「HEBEL HAUS」に決定（2019/11/8）
20代・30代男性が激増 緊急事態宣言 解除前と解除後の15日間のデータが示す変化
新型コロナの緊急事態宣言が5月25日に解除されて15日（6月13日現在）が経過した。メディアは連日のように〝夜の街〟を報じている。果たして感染者は減るのか増えるのか、〝第2派〟は来るのか来ないのか、考えるうえで参考となりそうなテータを示す。
別表は、緊急事態宣言解除前（before）と解除後（after）の東京都の年代別・性別感染者数をまとめたものだ。感染者数はbeforeの201人からafterは346人に約72％増加しているが、年代・性別で見ると、大きな変化がある。
年代別で見ると10歳未満、10代、60～80代はほとんど数値は変わっていない。大きく変わっているのは20～50代の生産年齢層で、20代は55人から125人へ約2.3倍、30代は31人から86人へ約2.8倍に増加している。この20代と30代の層だけでafterの総数の61％を占めている。
さらに性別で見ると、顕著な傾向が表れている。20代男性はbefore16人からafterは81人へと5倍に激増。30代男性もbefore14人からafter66人へと4.7倍に増えている。この20代と30代の男性が解除後の感染者増加の〝悪玉〟に仕立て上げられていると言えそうだ。
もう一つ、不気味なのが20代の女性だ。before39人からafter44人へ数字としては微増だが、そもそもbeforeの数字は他の性別と比較して断トツの数字だった。
これが何を意味するか、これ以上深入りしない。安倍首相や小池都知事のメッセージは若者にどう届いているのか。安倍首相と小池都知事の記者会見の発言を添付する。
■安倍首相
「３つの密が濃厚な形で重なる夜の繁華街における接待を伴う飲食店、ライブハウスなど、これまで集団感染が確認された場所へ出かけることは、引き続き自粛をお願いすることとなると考えます」（5月4日）
「３つの密が濃厚な形で重なり、これまでも集団感染が確認された夜の繁華街の接待を伴う飲食店、バーやナイトクラブ、ライブハウスなどについては、御協力を頂いていることに感謝申し上げます。こうした施設も、専門家の皆さんに御協力いただきながら、来月中旬をめどにガイドラインを策定し、上限200万円の補助金により、有効な感染防止対策が講じられるよう支援する考えです。それまでの間、どうか身を守る行動を続けていただきますようにお願いいたします」（5月25日）
■小池都知事
「繁華街におけます夜の街、クラスターとの関連が判明している方が結構おられます」「このところの感染者に、結構若い方々が多いのも事実でございまして、よって、繁華街、特に夜の繁華街への外出については、十分にご注意いただきたい」（5月29日）
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東急リバブル 自社マンション「ルジェンテ」や販売代理物件でオンライン接客導入
東急リバブルは6月12日、自社のマンションブランド「ルジェンテ」シリーズと販売受託マンション、新築戸建てにオンライン接客を６月13日（土）から全国の全36物件で導入すると発表した。
東急リバブル＆日本電気 投資用マンションと顧客繋ぐAIマッチングシステム開発
東急リバブルと日本電気は6月11日、AI技術を活用して投資用区分マンションと購入希望の顧客を繋ぐマッチングシステムの開発に着手したと発表。11月に稼働開始する予定。高齢化社会における老後資金の確保などを目的とした不動産投資ニーズに応えるのが狙い。
同システムには、NECの最先端AI技術群「NEC the WISE」の1つである「異種混合学習」などの機械学習技術を活用。多種多様なデータの中から精度の高い規則性を自動で発見し、最適な予測を行うとともに予測結果の根拠まで説明可能なホワイトボックス型AIであるため、人手では困難であった複雑な分析についても高精度で解釈性の高い予測結果を得ることが可能となる。
東急リバブルは、2014年に主に東京23区を対象とする投資用区分マンションを専門に扱うチームを創設し、5年を超えるコンサルティング活動を行っており、そこで蓄積された実績とノウハウをベースに顧客に投資用区分マンションを推奨（レコメンド）しマッチングするシステムを開発することに至った。
◇ ◆ ◇
凄い時代になってきた。ところで、〝多様化〟ニーズだが、仮に夫婦間で希望が真逆になったとき、AIはどちらを優先するのか。声が大きいほうか、権力を握るほうか、それとも弱者の味方をするのか。はたまた、夫婦仲を引き裂くのか。
大京グループ 次世代型マンション管理サービス開発に着手
大京アステージと穴吹コミュニティは６月11日、マンションをとりまく社会課題の「3つの老い」（建物の老朽化、居住者の高齢化、労働力の老い）などに対応する、デジタルトランスフォーメーション（DX）による次世代型マンション管理サービスの開発プロジェクト「MiDD Project（ミッド・プロジェクト）」に着手したと発表した。
マンション管理業界No.1の約54万戸の管理実績から得たナレッジにICT（情報通信技術）やAI（人工知能）などの最新テクノロジーを融合させた“新たなマンション生活様式”を創造し、労働集約型の管理業務の変革を目指す。
第一弾として、管理組合の総会をウェブ上で視聴できる「WEB 総会」サービスを2020年7月から試験的に提供する。
2020年秋から順次、デジタル技術で居住者の健康を支援するヘルスケアサービスや、管理組合と管理会社との電子契約システムなどを導入する予定。
マンション管理協 バーチャル総会検討へ／情報の非対称性解消するIT開発も急務（2020/6/11）
マンション管理協 バーチャル総会検討へ／情報の非対称性解消するIT開発も急務
マンション管理業協会（管理協）は６月10日、ITを活用して総会に遠隔（地）から参加・出席することを可能にする「新しいマンション管理様式」の実証実験を開始したと発表した。
現在、マンション管理組合が開催する総会は、区分所有者が一堂に会する形態（リアル総会）で行われているが、今回の新型コロナの影響で実施が困難なケースが今後も想定されるため、リアル総会の開催に加え、インターネットの手段を用いて参加・出席できるハイブリッド参加・出席型バーチャル総会の可能性を探る。
ITリテラシーを充実させ、情報の非対称性をどう克服するかが課題と見られる。
◇ ◆ ◇
結構なことだ。規約改正や建て替えなどを議決することなど除く通常の総会は、議決権総数の半数以上（委任状含む）の組合員が出席すれば成立するので、現行でも不都合は生じないと思うが、ハイブリッド総会が可能になったら参加する人も大幅に増え、活発な論議が期待できると思う。
問題は、組合員が積極的に総会に出席できる環境づくりだ。管理協が指摘しているようにITリテラシーをどう整備するか、大きな課題だろうと思う。
一般的なマンションは、主体者である区分所有者が管理会社を選択する仕組みにはなっておらず、デベロッパーがあらかじめ用意した系列子会社の管理会社が担当することになっている。管理の良否を判断する情報は管理会社に握られている。
マンション居住者の記者は理事を担当したとき、同じような規模・経年マンションの管理の実態を調べようと思ったが、管理会社や近隣の管理組合は「守秘義務」を盾に情報を開示しない。大きな壁が立ちはだかっていることが分かった。
ところが、親会社からの〝供給〟に頼らず、独自路線で管理戸数を増やしつつある日本ハウズイングの存在は、この仕組み・ビジネスモデルが〝ほころび〟を見せていることを示している。
同社の現在の管理戸数は約45万戸で、〝マンションの王者〟として君臨してきた大京グループの約54万戸にはかなり差はあるが、大手デベロッパー系を追い抜き、業界２位にランクされている。
どうして伸ばしてきたか。一つにはM&Aもあるが、「2019年度に受託したマンションの85％がリプレースです」と同社ホームページにあるように、管理会社の交代（リプレース、またはリプレイス）にあることを明らかにしている。
いま、高経年マンションの増加で管理組合の財政はひっ迫しており、管理費の値上げも難しくなってきている。一方で、マンション着工戸数はこの20年間で半減した。今後も減少するのは間違いない。親会社からの新規〝供給〟が期待できないとすれば、管理会社は他社物件から管理受託を〝奪う〟（リプレース）以外成長は見込めない。
リプレースを巡って競争が激化するのは必至だが、管理の良否を判断する公平な情報の開示が置き去りにされはしないか心配だ。
モリモト 荒川区初の「ピアース東京尾久」 高値更新の坪330万円でも人気か
「ピアース東京尾久」
現地もモデルルームも観ていないので〝話半分〟で聞いていただきたいが、モリモトが荒川区で分譲するマンションとしては初めての「ピアース東京尾久」（28戸）に人気が集まっているようだ。コンパクトマンションでワイドスパンが特徴。販売開始は7月下旬。
物件は、JR上野東京ライン尾久駅から徒歩3分、荒川区西尾久７丁目の準工業地域に位置する９階建て全28戸（会員分譲10戸含む）。専有面積は30.36～64.17㎡、予定価格は2,900万円台～5,700万円台（最多価格帯4,000万円台）。坪単価は320～330万円になる模様。竣工予定は2021年5月下旬。設計・監理はエフ・アイ・オウ アソシエイツ。デザイン監修は南條設計室。施工は風越建設。
◇ ◆ ◇
尾久駅圏のマンションは、3年前、トヨタホームとミサワホームの「アネシア東京尾久」を取材している。取材した時点で単価は「未定」だったが、最終的には坪300万円にはならず260万円くらいに落ち着いたはずだ。東京駅まで12分という至近距離ではあるが、マイナーイメージが災いし強気な価格設定ができなかったと思われる。
さて、モリモトのマンション。現地はおおよそ想像できる。いかにも「尾久」らしい（「尾久」を知らない人にとっては何のことか分からないだろうが）街並みを形成しているはずだ。
予定価格については驚いた。モリモトの城東、城北エリアでの分譲実績と言えば、10年以上前の江戸川区「船堀」、北区「赤羽」、台東区「浅草」くらいしかないはずだ。荒川区では初の物件だ。
強気な価格設定はないと踏んだが、何と坪300万円を軽々と突破する同駅圏での〝最高値〟となる坪330万円くらいになるという。それでも反響は上々のようだ。
デザイン監修に南條氏を起用しているのはいつものモリモトだ。
わが多摩センターに咲いているホタルブクロ
〝世界のトヨタ〟〝世界のTOKYO〟へ２駅12分の「アネシア東京尾久」（2017/5/1）
大京穴吹不 リースバック事業 名称変更／韓国の保証金方式(チョンセ)採用はどうか
大京穴吹不動産は6月9日、2017年3月から始めたリースバック事業「買い取り賃貸居住サービス」の名称を「大京穴吹不動産のリースバック“売っても住まいる”」に変更するとともに、サービス専用サイトを開設したと発表した。
査定額は、年間1,500件以上の叱責がある通常買い取り査定額と同等で、賃貸借契約は1年、2年、5年から選択 可能（延長、更新、再契約不可）。賃借料は同社独自の基準で算出する。敷金は3カ月、礼金、原状回復なし。2020年6月からは定期的に「リースバック」関連のセミナーを開催する予定。
同社はサービス開始から約3年で340件以上のリースバックの実績がある。
リースバック事業へは、4月に一建設、5月にケイアイスター不動産、6月にポラスグループの中央住宅がそれぞれ参入を発表。〝全員参加型〟の様相を呈してきた。
◇ ◆ ◇
各社のサービス内容がよく分からないので何とも言えないのだが、記者は韓国の賃貸借契約を参考にしたらどうかと考えている。韓国には、わが国と同じような賃料の月払い方式(ウォルセ)のほかに、住宅価格の30～60％を賃貸借契約時に保証金として預け、退去時に全額払い戻される保証金方式(チョンセ)があるという。
この保証金方式(チョンセ)に倣えば、リースバック契約時に買い取り価格を約定し、賃貸借期間中の賃料を無料にしたらどうかという提案だ。買い取り価格は業者の目利き力（顧客も同じだが）が試されるが、契約の透明性を高めることは双方にメリットがあるのではないか。
全員参加型へ ポラス中央住宅 自社契約者対象にリースバック事業開始（2020/6/1）
新型コロナ収束後 リースバックが激増の予感 利用者は足元見られないか（2020/4/23）
新型コロナ感染者 宣言解除後は20代男性が最多〝夜の街〟自粛呼びかけ 効果あるか
「東京アラート」が発令されてもなかなか新型コロナ感染者が減らない。それどころか、小池百合子都知事の発言をきっかけに俄然〝夜の街〟がクローズアップされ、夜の黒（闇）と強烈な赤のせめぎあいが不気味さを増している。
記者の記憶に間違いがなければ、それまでの「接客を伴う飲食業」というオブラートに包まれた言葉から〝夜の街〟へと一歩踏み込み、さらに「新宿」（歌舞伎町）を結び付けたのは東京アラートを発令した6月2日の発言ではなかったか。
小池都知事は、この日開かれた新型コロナウイルス感染症対策本部会議で「新規感染者34人のうち、一定の割合の方がいわゆる夜の街関連と見られており、うち約半数が新宿エリアの飲食・接客関係者という報告を受けている」と言及。初めて〝夜の街〟と新宿を結び付けた。同日夜の会見でも「かねてより申し上げている夜の街の関連。新宿エリアの飲食・接客業関係者が多い」と述べた。
そして6月4日、自らのface bookで「このところ若い世代の新規感染が増加傾向で、特にホストクラブなど夜の街での感染が一定数確認されています」と綴った。
翌日の6月5日には「都民の皆さんに対して街頭での注意喚起、それから周辺区域での呼び掛けをいたします」とし、同日19時から歌舞伎町周辺で多羅尾 光睦副知事を先頭に都民に自粛を呼びかけた。
メディアの〝夜の街〟についての質問には「なかなかこの辺の表現が難しゅうございます。夜の街といっても、もう本当にしっかり対応していただいているところも、老舗のお店などがあったりもしますし、片や、あまり頓着していないようなところもあることも聞いております。いわゆる夜の街ですけれども、過去にクラスターが発生されたとされます接待を伴う飲食店、分かりやすく表現したものであります」とし、「それを利用する側に気を付けていただくのが一番効果的ではないかというふうに思っており」と説明した。
都の発表によれば、5月31日～6月6日の1週間の感染者138人のうち〝夜の街〟関連の感染者は56人で4割を占めるという。
◇ ◆ ◇
記者は、「新宿二丁目」のバーには何度か入ったことがあるが、さすがにホストクラブは一度も利用したことがない。「利用者」とはどのような人か小池都知事がご存じかどうか分からないが、圧倒的に多いのは〝稼ぎ〟がいい若い女性の風俗関係者だと言われている。
そこで調べてみた。別表は緊急事態宣言が解除された5月25日から6月6日までと、宣言解除前のそれぞれ13日間の感染者属性を見たものだ。
驚くべき結果が出た。宣言解除後の若者、とくに20代の男性が激増しているのだ。解除前は11人だったのが、解除後は48人へ約4.4倍に増加し、年代別・性別で最多となり、全体に占める割合も7.5％から22.0％へと増えている。30代の男性もほぼ同様に11人から40人に激増している。
解除前の13日間で27人と他の年代・性別で最多だった20代女性はどうかというと、24人へと若干減少はしたが、20代男性、30代男性に次ぐ多さだ。
この数値は小池都知事が危惧する〝夜の街〟関連と符合するかどうか断定はできないが、無関係でないことは明らかだ。名指しされたホストクラブ従事者（多分若い男性）がやはり利用者の若い女性に感染しないかどうか心配だ。
なぜ若い男女の感染者が多いかはこれ以上書かない。一つだけ言えるのは、〝夜の街〟関係者も働かなければ生きていけないということであり、生活に余裕がない人が多いからではないか。〝夜の街〟自粛の呼びかけだけで減るかどうか疑問だ。
若い男女に小池都知事の声は届いているのか、みんなで考えるべきだ。
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〝闇社会〟〝二重就業〟の記事にアクセス殺到／目から鱗 「風テラス」坂爪氏の著作（2020/5/28）
社会的弱者に襲い掛かり、ジェンダー性差をあぶりだす 新型コロナの本性（2020/5/25）
〝不平等社会〟あぶりだす新型コロナ 5月の感染者 年代・性別で最多は20代女性（2020/5/18）
新型コロナ 感染経路不明者が減らない理由 〝闇社会〟〝二重就業〟も一因（2020/5/11）
