「ステーションプラザ代田橋」

昭和レトロをテーマにしたコスモスイニシアの1戸リノベーションマンション「ステーションプラザ代田橋」を見学した。建物再生に取り組んでいるヤマムラとコラボしたもので、古民家の建具・家具が随所に採用されている。好きな人にとってはたまらないマンションだ。

住戸に採用されている広縁の5枚障子戸・洋室ドア・洗面室ドア、組子などは、古民家を残す活動をしている後藤大輝氏から譲り受けたもので、シューズクロゼットはタンスをリメイクしたもの。

物件は、京王線代田橋駅から徒歩1分（笹塚駅から徒歩13分）、世田谷区大原2丁目に位置する1991年竣工の7階建て全71戸の1室。専有面積50.87㎡、価格5,480万円(税込)。坪単価356万円。住戸は西向きで、直床・直天、リビング天井高2500ミリなど。バルコニー側に奥行き120cmの「広縁」を設けているのが特徴。

キッチンはスマートフォンと連動させることで火加減を自動的に調整するガスコンロを、食洗機は液体洗剤をタンクに入れておくと自動で必要な量の洗剤を投入する製品を採用。浴室は浴室乾燥・暖房機能付きで、タオル掛けは2本。

LDK（床はサイザル麻のカーペット）

　
玄関（左）とトイレ

キッチンパネルに採用されている組子デザインは欄間に用いられていたもの

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　同社が7月20日に発表したプレス・リリースだけではよく分からないので、お願いし見学が実現した。

記者は、洋室のクロゼット引き戸に採用されている「簀戸（すど）」にほれ込んだ。昔の小説、書物によく登場する、すだれを障子の枠にはめ込んだ建具だ。すだれは天然の籐を編み込んでいるので、色や太さ、曲がり、間隔が微妙に異なり、開け閉めしたときの2枚の簀戸が描く文様は「紗」のようで美しい。

リビング床全面にはサイザル麻のカーペットが敷かれているのもいい。物件説明をしていただいた同社流通事業部商品企画部建築一課課長・高橋晴彦氏は「天然素材なので汚れるとしみになり、好まれない方もいる」と正直に話したが、素足で歩いたときの足裏の感触は、籐やバンブー（竹）とも異なる。少し荒い砂浜や河原を歩くときに近いか。

安いか高いかは購入検討者が考えることだが、小生のような年寄りのかつての「日常」が再現されている。この価値をどう考えるかだ。共用部分などは見学していないが、分譲竣工が1991年であることから推測して、分譲されたのはバブル期であるのは間違いなく、坪単価は500万円くらいしたはずだ。

駅からエントランスまでは50ｍくらいだったので、広告表示では「徒歩1分」となっているが、エントランスとは別の出入り口があり、1階のコンビニから駅までは約20ｍ（80ｍを1分とすると15秒）。ほとんど駅直結というのも特徴だ。

クローゼット引き戸

「簀戸（すど）」

カウンター下収納のデザイン

　大和ハウス工業は7月31日、「マンション事業計画説明会」を開催し、同社執行役員マンション事業本部長・富樫紀夫氏が今後の展開などについて説明した。戸数競争に巻き込まれる入札案件よりも、同社の総合力を生かし収益重視の付加価値の高い建て替え、再開発、複合案件などに絞り込み、年間4,000億円、2,000戸前後を安定的に供給していくと語った。

　同社本体のほかコスモスイニシア、大和ライフネクスト、海外事業を含めたマンション事業の前期売上高は4,843億円で、営業利益は408億円、営業利益率は8.4％で、今期は売上高4,300億円、営業利益は210億円、営業利益率は4.9％を予定しており、地価や建設費の高騰を考慮し、高付加価値物件の供給に絞ることで、量的な拡大から収益・資金効率重視の事業計画へと転換する。

　定量的な動向について、首都圏マーケットは23区を中心に高値で推移し、近畿圏は価格上昇基調にあるものの、完成在庫の増加など二極化も進むとしている。

　この10年間のマンション市場については、平均価格は首都圏で27.6％、近畿圏で32.6％それぞれ上昇、専有面積は首都圏で6.6％、近畿圏で14.2％狭くなっており、坪単価は首都圏で36.5％、近畿圏で54.2％の上昇となっていると説明した。

　今後の展開では、供給戸数を追うのではなく、付加価値の高いマンションに絞り込むことにより、収益力を拡大していくとし、代表的な再開発物件として「ONE札幌ステーションタワープレミスト」（624戸）、「徳山ザ・レジデンス」（100戸）を挙げ、現在、全国で21件の再開発案件に取り組んでいるとした。

　マンション建て替えでは「高輪一丁目共同開発事業」（280戸）、「プレミスト北浦和ブライトフォート」（87戸）の事例を、複合開発では「新さっぽろ」（総事業費500億円、マンション220戸）、「プレミスト高尾サクラシティ」（416戸）、環境配慮型としては「プレミスト大濠二丁目」（35戸）、「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」（481戸）、「船橋グランオアシス・プレミスト船橋塚田」（総事業費260億円、戸建て26区画、マンション571戸、賃貸223戸など）を紹介した。ZEH－Mは2024年度以降の物件に100％採用すると話した。

　このほか、既築建物再生事業「D's VARIE（ディーズバリエ）」や海外事業、マンション管理方式などについて説明。マンション管理では第三者管理方式を「プレミスト大倉山」（241戸)などで実施すると語った。また、ニセコ、沖縄などでは分譲ホテル事業を視野に入れていると述べた。

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　富樫氏の説明でいささか驚いたことが二つあった。

　ひとつは、「昭島」の坪単価と第1期の救急戸数だ。

　9月中旬に分譲開始する「昭島」の坪単価は250万円で、第1期販売戸数は全戸数481戸の4割超の200戸を予定しており、「9割がたはいけるのではないか」と富樫氏は語った。

　物件見学会が行われた5月の段階で、記者はわが多摩センターでいま分譲されているマンションの坪単価250万円と比べると「『昭島』に軍配を上げざるを得ない」と書いたのだが、マンション購入検討者もまたそのように評価しているのだろう。それにしても「昭島」で一挙に200戸とは凄い。モデルルーム見学会で販売責任者の東京マンション事業部販売事務所長・東本剛氏が「来年の6月までに完売したい」と話したのも現実味を帯びてきた。

　もう一つは、同社ばかりでな入りのだろうが、地方物件が総じて好調なことだ。

　富樫氏が代表物件として紹介した「徳山」。記者は「徳山」といえば徳山曹達しか思い浮かばないのだが、2003年の市町村合併により「徳山市」は消滅し、いまは人口約10万人の周南市となっている。

　そんな市の坪単価200万円の再開発物件が2023年12月の竣工前に売れ、富樫氏が「富裕層の方からは100㎡超を期待していたという声が多かったのは想定外」と話したのに驚くとともに納得もした。

　地域経済が疲弊する地方都市でも富裕層は一定数存在するはずで、そのような層をターゲットとしたマンション分譲事業はあり得るのだろう。同様の例としてタカラレーベン「レーベン宇和島THE MID TOWER」（42戸）も好調だと聞いた。

　考えてみれば、夏はより暑く冬はより寒い、やぶ蚊に刺されながら草むしりをしなければならない旧耐震の戸建てに住むより、マンションのほうがはるかに安心・安全に暮らせる。地方も販売競争が激化しているようだが、まだまだ伸びる余地はあるような気がする。「プレミスト」はともかく「ダイワハウス」のブランドは全国区だ。その強みを今後も一層発揮していくということだろう。

　富樫氏は専有面積圧縮についても触れた。この種の発表会で専有圧縮に触れるのはまれなことで、記者は基本性能・設備仕様の退行についても聞きたかったのだが、そんな質問をすればまた嫌われると、思いとどまった。分譲ホテルは伸びるはずだ。

〝東京の軽井沢〟レベル高い 「来年6月までに完売」あるか 大和ハウス「昭島」（2023/5/26）

坪単価520万円でも人気 最終分譲へ 大和ハウス「プレミスト大濠2丁目」（2022/11/1）

実質10か月で300戸超の驚異的売れ行き 大和ハウス「プレミスト船橋塚田」（2020/10/20）

大規模商・住のスマートシティ 大和ハウス他「高尾」はこんな街（2015/6/8）

　日本銀行・植田和男総裁は7月28日、会見を行い、金融緩和策の柱である「イールドカーブ・コントロール（YCC）」の運用を柔軟化し、これまで定めてきた長期金利の上限幅「0.5％程度」の基本を維持しつつ、「1.0％」まで容認すると発表した。

　会見で、記者団の「一般物価もそうだが、都内23区のマンション価格が1億円を突破したように資産価格の上昇はバブルの様相を呈しているのではないか」という質問に対して、植田氏は「都心部のマンション価格はものすごく上昇しているが、かなりの部分は個別要因によるものだ。それにしても不動産投資、不動産業向け融資などのデータはかなり高い水準で推移しており、今後気を付けて見ていきたい」と述べた。

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　YCCの柔軟な運用がわが国の経済、物価にどのような影響を及ぼすのか記者は分からないが、欧米などが利上げに踏み切ったことと無関係ではないはずだ。ここでは、植田氏が「今後気を付けて見ていきたい」と述べた不動産価格について考えた。

　日本銀行のデータによると、金融機関の不動産業向け融資はこのところ増え続けており、2023年3月末の融資残高は98兆2,521億円（前年同期は92兆4,286億円）となっており、全融資残高に占める割合は17.0％に達している。個人による貸家業へも27兆7,242億円（前年同期は27兆7,278億円）と高い水準が続いている。双方を合わせると全融資残高の実に21.8％を占める。

　国土交通省の「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」では、令和3年度の個人向け住宅ローンの新規貸出額は20兆7,948 億円となり、前年度から9,811億円、2.0％増加した。令和３年度末の貸出残高は191兆5,725億円で、令和２年度末より9兆9,224億円増加している。

　不動産経済研究所の調査によると、2022年の首都圏マンション供給戸数は2 万9,569戸（前年比12.1％減）で、1戸当たり平均価格は6,288万円（同0.4％上昇）、坪単価は313.8万円（同1.6％上昇）となった。平均価格は4年連続、坪単価10年連続のアップで、平均価格、坪単価ともに最高値を更新した。

　東日本レインズのデータによると、東京都の2022年度の中古マンション成約件数は15,590件（1992年度比316.6％）、坪単価は335.4万円（同131.１％）、価格は5,827万円（同136.0％）、専有面積は57.34㎡（同107.0％）となっている。

　坪単価は、過去30年間でもっとも低かった2001年の140.2万円から約2.4倍、価格はもっとも低かった2000年の2,409万円の約2.4倍に上昇している。

　これらの数値からすれば、1980年代後半の「土地神話」が生きていたバブル期に近づきつつあるといえなくもないが、当時と現在では大きな違いがある。当時は、金融緩和を背景にだぶつく資金は株と不動産投資に向かった。〝狂乱地価〟〝土地・マンション転がし〟という言葉に象徴されるように、投機が投機を呼ぶ異常な世の中になった。日経平均株価は1989年（平成元年）12月29日の大納会で史上最高値38,957円44銭を付けた。都内の一等地のマンション坪単価は2,000万円、3,000万円に上昇し、価格が10億円以上の〝ネオ億ション〟の造語も生まれた。「広尾ガーデンヒルズ」は瞬間的に坪3,000万円の値を付けた。

　現在はどうかというと、海外からの投資マネーが流入し、国内の富裕層などが所得税や住民税、贈与税、相続税の節税対策として不動産を購入するケースも増えてはいるが、基本的には実需が市場を支えている。バブル期はほとんどなかった共働きが一般化した今では、低金利効果とともに高額物件の取得を可能にしている。さらに、単身者やDINKSなど新たな需要層が現在の市場を支えている。

　さて、今後どうなるかだが、マクロデータだけで判断すると、首都圏マンションは新築も中古も一般的な世帯の取得限界を超えている。しかし、都心部の坪単価1,000万円超の物件の売れ行きは堅調であるように、富裕層向けはまだまだ伸びる余地はあると記者は見ている。近い将来、坪単価は2,000万円超ところが3,000万円を突破するのではないか。

　いまタマゴ1パックの値段は306円で、2021年の217円から4割以上上昇しているそうだが、コンパクトマンションの坪単価はこの1～2年間で400万円は500万円へ、500万円は600へ上昇している。年率で2～3割というすさまじい上昇率だ。投資向けはそれよりさらに高い。

　もう一つ、市場を左右する外資の動向だが、これはよく分からない。わが国への直接投資は増加しており、オフィス、ホテル、レジデンス、物流などは海外から見ても有望市場ではないか。

　となると、植田氏が「今後気を付けて見ていきたい」というのは、不動産市場の何を見るのだろうという疑問もわいてくる。過熱すれば、かつて行った総量規制という蛇口を締めるような挙に出ることはないと信じたい。

　大京穴吹不動産とマンション管理業協会は7月27日、全国11万棟超のマンションを紹介する大京穴吹不動産の不動産情報サイト「マンションデータブック」に、マンション管理業協会が運営する「マンション管理適正評価制度」における管理評価の掲載を同日から開始したと発表した。

　これにり、同制度の紹介サイトは東急リバブル、三井不動産リアルティ、野村不動産​ソリューションズ、アットホームに次いで5社目となる。