「ローレルコート赤羽」

　近鉄不動産が8月に分譲する「ローレルコート赤羽」を見学した。同社初、北区初の「ZEH-M Oriented（ゼッチマンションオリエンテッド）」認定マンション。共働きにターゲットを絞り、全81戸のほとんどを専有面積50～70㎡台の2・3LDKとしているのが特徴。資料請求はこれまでに850件に達している。

　物件は、JR赤羽駅から徒歩8分、北区赤羽南二丁目の準工業地域に位置する敷地面積約2,658㎡の8階建て全81戸。専有面積は53.86～72.44㎡、価格は未定。竣工予定は2021年1月下旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。デザイン監修は南條設計室。

　現地は、大日本印刷の印刷工場跡地。用途地域は準工地域だが、周辺には嫌悪施設はほとんどない。近接して、やはり大日本印刷の敷地跡地で長谷工コーポレーションのサ高住と三井不動産レジデンシャルの老人ホームがそれぞれ建設中。敷地東側は道路を挟んで小学校。病院も近い。敷地は三方道路に囲まれており、建物は南南東向き。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、食洗機、ディスポーザ、キッチン・リビング天井高2400ミリ（内蔵梁採用）、Low－Eガラス・樹脂サッシ、キッチン床暖房など。

　これまで資料請求は850件あり、6月13日からモデルルームを完全予約制でオープン。すでに50件の来場がある。

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　もちろん最大の〝売り〟はZEHマンションだ。記者は首都圏のZEHマンションを3件しか見学していないが、トータルでも数えるほどしかないはずだ。今回の物件は樹脂サッシを採用しており、リビングダイニングだけでなくキッチンにも床暖房を採用しており、内蔵梁を採用することでリビングダイニングと同様、キッチンの天井高も2400ミリ確保しているのがいい。

　問題の価格はいくらになるか。同社は「未定」としているが、記者は坪330万円と読んだ。嫌悪施設はないが、倉庫街というイメージがぬぐえず、生活利便施設も少ないからだ。同社には〝そんなに安くないぞ！〟と怒られるか。

　赤羽駅圏の最近のマンションでは、赤羽駅から徒歩8分で伊藤忠都市開発「クレヴィア赤羽ステーションテラス」（88戸）が分譲中だ。こちらは坪単価340万円。販売は好調で大きい間取りタイプが完売。これから狭いタイプの分譲が始まる。さらに、同社は駅から徒歩6分の「クレヴィア赤羽レジデンス」（68戸）を近く分譲する。記者は坪360～370万円と予想する。

赤羽駅前（30人くらいがタバコを吸っていた）

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　赤羽は昔住んでいたのでよく知っている。取材を終えたのがちょうど昼頃。おなかが空いてきた。2月末からテレワークに突入してから、近所の行きつけの飲食店を利用したことはあるが、他のエリアで食事をしたことは一度もない。コロナ前は1日3回くらい利用していたタバコが吸えるカフェもこの間、入ったのは1度きり。

　withコロナだ。勇気を奮い立たせてどこかに入ろうと考えたが、チェーン店の店は結構客が入っており、なかなか入る勇気がない。

　取材はもう1件入っており、食事は我慢しようかとも思ったが、昔よく利用した赤羽一番街に向かった。屋台形式でひょっとしたら食事ができタバコも吸えるかもと考えたからだ。

　あった！アットホームであった、アットホームであった、逢ったらぴったんと…。入れ、入るな、入れ、入るな、入れば、入れ、入る…お世辞にもきれいな店とは言い難いが、昔利用した店よりははるかに美しかった。早速ビールとシラスおろしを注文。嬉しくなってビールをもう一杯頼んだ。断っておくが生ビールを2杯飲んだくらいで小生は取材に全然影響ない。口がより滑らかになるほどだ。

　勘定を済ますとき、店の若い女性とコロナ話をしたら、「お父さん、頑張ってね」と励まされた。涙が出るほど嬉しかった。「コロナに負けずに生きていたらまた来るからね」と返事した。

　駅に帰り着いたときだ。値段がずいぶん安いと思い、貰ったレシートをみたら、お通し390円、シラスおろし390円、ビール490円、合計1,397円とあるではないか。間違いなくビールを2杯飲んだので、1杯分をつけ忘れたことが分かった。また戻る時間はなかったので、次の取材先に向かった。店の名前は分からないが、小生はこの恩は忘れないし、絶対にもう一度行ってきちんとビール代を払います。

　〝住めば、北区東京。〟効果か、この漫画を描いた方と壇蜜さんが結婚したことも拍車をかけているのか、最近「赤羽」が人気だそうだ。確かにいい街だ。駅前で自由にタバコを吸える街はそうない。

記者が利用した飲食店（外のテーブルがそう）

赤羽一番街

「ザ・ガーデンズ東京王子」 販売好調／北区がPRポスター「住めば、北区東京。」（2016/9/18）

「プラウド」人気に続くか 伊藤忠都市開発「クレヴィア赤羽」（2011/10/4）

赤羽の一等地　野村不動産「プラウドシティ赤羽」（2010/10/14）

　昨日夜、NHKが「HARUMI FLUG」の「入居時期が1年程度遅れ」、すでに販売された940戸の既契約者は「デベロッパーの説明では、1年遅れの入居を受け入れるか、解約して手付金の返還を受けるか年末までに判断するように言われた」と報じた。その後、各メディアも一斉に記事を発信した。

この件について、事業主の幹事会社・三井不動産広報は「私たちから新たな引き渡し時期について話していない。いまゼネコンさんと折衝中」としており、「引き渡し時期が決まらないので、販売再開も現段階では未定」としている。

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　引き渡し時期が当初予定の2023年3月より後にずれ込むことがほぼ確定した。

　既契約者もショックだろう。マンションの購入者は引き渡し時期に応じて賃貸借契約の解除、子どもの転校、公共料金の手続きを行う。多くのマンション引き渡しが3月になっているのは、子どもの転校にそれほど抵抗感がないからだ（小生は、引き渡し直前になって子どもから「お父さん、引っ越しいやだ。友だちと別れたくない」などと泣きつかれ、手付流しで解約したことがある）。

　しかし、報道にあるように、契約者が手付金の倍返しや違約金を請求することはまず認められないだろう。売買契約書に「引き渡し前の滅失・毀損」条項があり、天災地変その他売主または買主のいずれの責めにも帰すことのできない事由によって物件が毀損した場合は、売主は物件を修復して買主に引き渡すものとし、引き渡し期日については双方が協議するとなっている。協議がまとまらなければ、双方とも契約を解除できる、つまり契約は白紙、なかったことにし、その際の違約金支払いの責は双方ともないと明記されているはずだ。

「クリオ横濱元町通り」

　明和地所が分譲中の横浜「元町通り」に面した「クリオ横濱元町通り」を見学した。6月12日（金）から第1期9戸が販売開始され、ほぼ全戸に申し込みが入ったことから、近く第1期2次6戸の販売を開始する。坪単価は400万円前後になる模様。

　物件は、みなとみらい線元町・中華街駅から徒歩6分、またはJR京浜東北線・根岸線・横浜線石川町駅から徒歩6分、横浜市中区元町４丁目の商業地域に位置する敷地面積511.26㎡、8階建て全43戸（住戸40戸、事業協力者店舗1戸、管理事務室2戸）。専有面積は31.72～110.23㎡、価格は4,000万円台前半から。坪単価は100㎡以上のタイプは坪400万円を切る模様で、全体的には400万円くらいになる模様。竣工予定は2021年10月下旬。設計はスタイレックス。施工は大勝。

　住戸プランは、２～６階までは１フロア６戸で、南向きが70・65・75㎡、北向きが31・36・54㎡。7・8階は1フロア5戸で、南向きは100・110㎡。リビング天井高は4.25ｍ。

　「アタラシイ住まいのカタチ」を具現化した「atarashie（アタラシエ）」を初採用。共用部はエントランスホールにWi-Fi環境を整備するほか、建物内の動線は「非接触」仕様とし、エントランスの解錠からエレベーターの呼び出し、エレベーター内の操作をノンタッチキーで対応、自宅階に自動着床する。専有部は在宅勤務の増加に備え、快適なインターネット環境を整備、最大１Gbps回線を採用する。

　販売を担当する同社クリオライフスタイルサロン横浜の課長・前田崇裕氏は、「5月に販売を予定していたのですが、新型コロナの影響で延期していました。問い合わせは全国区。現地の看板を見て問い合わせされる方も結構いらっしゃる。接客ブースは10席あるのですが、間隔を空けて対応させていただいています。それでも土曜、日曜は1日当たり10件くらいの来場者があります。第1期は完売のめどが立ち、7月下旬に第一期2次として6戸を販売する予定です。高額住戸は価格を非開示としていますが、均すと坪単価は400万円くらい。竣工まで完売するのは間違いありません」と販売に自信を見せている。

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　同社がニュース・リリースを発信したのが6月19日。「元町通り」に面していると知って、これは見学しないといけないと考え、すぐ取材の申し込みをした。急な取材申し込みに快く受けていただいた同社に感謝したい。

　新型コロナがなければ現地も見て、横浜中華街あたりで食事をしようと思ったが、前田氏も「当社を代表する物件。責任がある。お客さまの安全・安心を確保するため、自宅と会社・サロンを往復する以外、寄り道して飲むようなことはしていません。タバコ？　止めました」というので、小生もぐっとこらえて横浜駅前の喫煙所でタバコを1本喫ったのみで帰ってきた。

　現地はおおよその見当がつく。インテリックスが2115年に分譲して人気になった坪単価330万円の「リシャール横濱元町」（23戸）のほぼ対面だそうだ。

　売れ行きがいいのも納得する。神奈川県のマンションでは、先日、三菱地所レジデンスが「鎌倉」を分譲すると発表したが、この「元町」もいい勝負だ。同じ富裕層でも客層が少し違うような気がする。これは好き嫌いの問題だ。両方買う人がいても驚かない。小生は「元町」を選ぶ。

現地完成予想図（「リシャ―ル横濱元町」は左側）

鎌倉八幡宮の参道・若宮大路沿い 三菱地所レジ「鎌倉」 価格はいくらになるか（2020/6/20）

インテリックス 「リシャール横濱元町」（全23戸）が完売（2016/3/2）

「ザ・パークハウス鎌倉」

三菱地所レジデンスは6月19日、鎌倉八幡宮の参道・若宮大路沿いに立地する平均123㎡の全館空調「新マンションエアロテック」を採用した「ザ・パークハウス鎌倉」を8月下旬に販売すると発表した。

物件は、JR横須賀線・湘南新宿ライン・江ノ島電鉄鎌倉駅から徒歩4 分、鎌倉市小町2 丁目に位置する5階建て全23戸（事業協力者住戸5戸含む）。専有面積は74.63～199.28㎡、価格は未定。竣工予定は2021年12月下旬。施工は東急建設。モデルルームグランドオープンは7月18日。販売開始は8月下旬予定。

1995年以降、JR鎌倉駅徒歩5分以内の新築分譲マンションは7物件のみで、同物件は2009年以来約10年ぶりの供給。デザイン監修は坂倉建築研究所で、庇を全周に配した和の趣のファサードデザイン。4階（2戸）と5階（2戸）の4戸は専有面積146.33～199.28㎡のプレミアムプラン。床下空間を活用し、二重床下空間をダクトに代わる空気の経路とした「新マンションエアロテック」を同社のマンションとして初採用した。

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　「住みたい街」（呼称は調査機関によって様々）のベスト10に常時ランクインするこの「鎌倉」のマンションは、あらゆる層の〝垂涎の的〟であるのは間違いない。問題は価格だ。

　記者は2007年、東京建物「Brillia 鎌倉御成町」を見学している。設計・監修は黒川紀章建築都市設計事務所で、空間デザインはマーク伊東氏だった。最終的に単価がいくらになったか分からないが、坪500万円と書いた。最高のマンションだった。

　東建の物件は良好な住宅街だったが、今回の物件は、鎌倉八幡宮の参道・若宮大路に面するのがポイントだ。常識的にいって坪単価は600万円台に乗りそうだが、みんな面積が広いし（40～50㎡だったら飛ぶように売れたのではないか）、観光シーズンでなくとも人通りが多いところに果たして富裕層は住みたいと思うか。まあ、しかし、これは貧乏人のひがみか。蓼食う虫も好き好きだ。いま一つ読めない。

　ただ、驚くような高値追求はないということだけは言えそうだ。記者が坪750万円とはじいた最高の立地の同社「ザ･レジデンス四ツ谷ガーデン」は坪700万円を切るようだ。「四ツ谷ガーデン」が坪700万円しないのなら、「鎌倉」も…「新マンションエアロテック」は最高に素晴らしが…ということにとどめよう。

外濠公園－番町が望める駅前の「コモレ四谷」マンション「ガーデン」はいくらか（2020/2/21）

 黒川紀章氏＆マーク伊東氏　東京建物が鎌倉で億ション（2007/10/12）

　日本住宅情報交流センターは6月18日、新型コロナウイルスの影響により一時中断していた業界初の「名前の記入が不要な、モデルハウス見学ツアー」を「ハウスクエア横浜」(横浜市都筑区)で6月から再開したと発表した。

　同ツアーは、多くの顧客アンケートから「モデルハウスの見学で、もっとも困惑するのは、見学後の営業連絡である」という声が寄せられていることに対応するもので、モデルハウスの見学の際に名前や世帯構成、年収などの個人情報の記入を求めていた業界の慣例をなくした。実現するまで9カ月かけ検討し、ハウスメーカー各社の協力を得て今年3月に開始した。

　来場者はコンシェルジュによる案内、説明が受けられる。

　日本住情報交流センターは横浜市が出資する、中立的な立場で住宅展示場の賃貸及び管理運営、住まいに関するイベント、シンポジウムなどを主な事業とする。

　ハウスクエア横浜は、横浜市営地下鉄ブルーライン中川駅から徒歩2分、モデルハウス22区画のほか4階建て「住まいの情報館」、リフォーム、リノベーションのショップ・ショールーム、カーテンや壁紙の実物サンプルに触れることができるライブラリーが備わっている。

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　こんないいサービスが行われていることを全然知らなかった。不動産流通研究所の記者の方からニュース・リリースを紹介してもらった。

　記者はもう30年も昔から、きれいな女性による対応は実に慇懃ではあるが、実際は住所、名前、家族構成、連絡先、勤務先、年収、購読紙誌、希望の間取り、予算、資金計画などありとあらゆる個人情報を記入しないと〝見せないぞ〟と迫る、無礼極まりない顧客を丸裸にする〝アンケート調査〟はやめるべきと主張してきた。

　主張するきっかけは、マンションの現場営業マンの接客・接遇の実態を探るため〝客のふり〟をして取材したときだった。断っておくが、小生は取材する際〝客のふり〟など全くしない。営業マンは同じ業界に身を置く〝仲間〟だ。そんな失礼なことはしない。

　なぜ、このときは〝客のふり〟をしたのか。そうしないと現実の接客・接遇を知ることができなかったからだ。今でもあのとき対応してもらった営業マンとデベロッパーには失礼なことをしたと思っている。

　当時、記者は女房を亡くした直後で、家族関係・構成の欄に〝独身〟〝未婚〟〝既婚〟〝死別〟のどれを書けばいいのか戸惑った。同時に、こんな無神経なことを堂々と行うのかと怒りがこみ上げたのをいまでも思い出す。様々な事情で本当のことを書けない人はたくさんいるはずだ。

　腹が立ったのはまだある。お客さんを〝丸裸〟にしながら、パンフレットに記載されていること以上の情報を持ち合わせていない営業マンがたくさんいることだった。とても恥ずかしく情けなくなった。

　顧客情報の収集は、メモ（いまメモをとる営業担当者は少ないはず）を片手に物件を説明しながら聞き出せばいいことだ。それがプロの営業マンだ。お客さんだって本当に物件を検討しているなら、事実を話し相談に乗ってもらうことを希望するはずだ。

　最近はどのような接客・接遇を行っているかは知らない。昔のようなことはないと思うが、いまだに価格にオンされる〝商品券プレゼント〟をほとんどのデベロッパーは行っているのではないか。いわゆる〝歩留まり率〟がなかなか上がらないのは商品企画もさることながら、幾分かは接客・接遇態勢に問題があると思っている。

　長々と余分なことを書いたが、横浜ハウスクエアは住宅展示場の新たなビジネスモデルになる可能性を秘めていると思う。コンシェルジュのレベルが問われるが…。取材を申し込もうかしら。

「(仮称)宮益坂ビルディング建替計画」

　旭化成ホームズ・川畑文俊社長が昨年11月、「価格をいくらにするか、一般分譲するかどうかは検討中。分譲するとすれば来春」と語った渋谷駅前の「(仮称)宮益坂ビルディング建替計画」はクローズドで販売され、一般には分譲されない可能性が高まった。

　物件は、渋谷駅から徒歩1～2分、渋谷区渋谷2丁目の「ヒカリエ」に隣接する敷地面積約1,311㎡、地下2階・地上15階建て延べ床面積約14,553㎡。住宅は約30～78㎡、事務所・店舗は37区画。竣工予定は2020年7月。事業主は旭化成不動産レジデンス。

　同社は「現状、一般分譲はせずに進めており、今後、一般分譲を開始するかどうか未定」（広報）としている。

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　物件については添付した記事を参照していただきたい。記者は、計画が発表された2016年の段階で坪単価は800万円くらいではないかと予想したが、その後の都心部のマンション価格の高騰を受け、予想を大幅に上方修正。坪単価は1,000万円を突破し、オークションにかけたら坪1,500万円でも売れるかもしれないと予想していた。業界関係者も「坪1,000万円？　ありうる価格だ」と話す。

　新型コロナの影響で都心部のマンション価格は下落すると読んでいるが、このマンションは例外だ。投資家の投資意欲は旺盛だと聞く。

　同社が一般分譲しなくとも地権者住戸が売りに出されるはずだ。いくらの値が付くか注目したい。

旭化成ホームズ マスターブランド名「HEBEL HAUS」に決定（2019/11/8）

「大都市圏中心に展開する優位性あり」川畑社長 旭化成ホームズが新中計発表（2019/6/3）

旭化成不レジ わが国初の分譲マンション建て替えは「ヒカリエ」に隣接（2016/2/17）

　東急リバブルは6月12日、自社のマンションブランド「ルジェンテ」シリーズと販売受託マンション、新築戸建てにオンライン接客を６月13日（土）から全国の全36物件で導入すると発表した。

東急リバブルと日本電気は6月11日、AI技術を活用して投資用区分マンションと購入希望の顧客を繋ぐマッチングシステムの開発に着手したと発表。11月に稼働開始する予定。高齢化社会における老後資金の確保などを目的とした不動産投資ニーズに応えるのが狙い。

同システムには、NECの最先端AI技術群「NEC the WISE」の1つである「異種混合学習」などの機械学習技術を活用。多種多様なデータの中から精度の高い規則性を自動で発見し、最適な予測を行うとともに予測結果の根拠まで説明可能なホワイトボックス型AIであるため、人手では困難であった複雑な分析についても高精度で解釈性の高い予測結果を得ることが可能となる。

東急リバブルは、2014年に主に東京23区を対象とする投資用区分マンションを専門に扱うチームを創設し、5年を超えるコンサルティング活動を行っており、そこで蓄積された実績とノウハウをベースに顧客に投資用区分マンションを推奨（レコメンド）しマッチングするシステムを開発することに至った。

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凄い時代になってきた。ところで、〝多様化〟ニーズだが、仮に夫婦間で希望が真逆になったとき、AIはどちらを優先するのか。声が大きいほうか、権力を握るほうか、それとも弱者の味方をするのか。はたまた、夫婦仲を引き裂くのか。

　大京アステージと穴吹コミュニティは６月11日、マンションをとりまく社会課題の「3つの老い」（建物の老朽化、居住者の高齢化、労働力の老い）などに対応する、デジタルトランスフォーメーション（DX）による次世代型マンション管理サービスの開発プロジェクト「MiDD Project（ミッド・プロジェクト）」に着手したと発表した。

　マンション管理業界No.1の約54万戸の管理実績から得たナレッジにICT（情報通信技術）やAI（人工知能）などの最新テクノロジーを融合させた“新たなマンション生活様式”を創造し、労働集約型の管理業務の変革を目指す。

　第一弾として、管理組合の総会をウェブ上で視聴できる「WEB 総会」サービスを2020年7月から試験的に提供する。

　2020年秋から順次、デジタル技術で居住者の健康を支援するヘルスケアサービスや、管理組合と管理会社との電子契約システムなどを導入する予定。

マンション管理協 バーチャル総会検討へ／情報の非対称性解消するIT開発も急務（2020/6/11）

　マンション管理業協会（管理協）は６月10日、ITを活用して総会に遠隔（地）から参加・出席することを可能にする「新しいマンション管理様式」の実証実験を開始したと発表した。

　現在、マンション管理組合が開催する総会は、区分所有者が一堂に会する形態（リアル総会）で行われているが、今回の新型コロナの影響で実施が困難なケースが今後も想定されるため、リアル総会の開催に加え、インターネットの手段を用いて参加・出席できるハイブリッド参加・出席型バーチャル総会の可能性を探る。

　ITリテラシーを充実させ、情報の非対称性をどう克服するかが課題と見られる。

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　結構なことだ。規約改正や建て替えなどを議決することなど除く通常の総会は、議決権総数の半数以上（委任状含む）の組合員が出席すれば成立するので、現行でも不都合は生じないと思うが、ハイブリッド総会が可能になったら参加する人も大幅に増え、活発な論議が期待できると思う。

　問題は、組合員が積極的に総会に出席できる環境づくりだ。管理協が指摘しているようにITリテラシーをどう整備するか、大きな課題だろうと思う。

　一般的なマンションは、主体者である区分所有者が管理会社を選択する仕組みにはなっておらず、デベロッパーがあらかじめ用意した系列子会社の管理会社が担当することになっている。管理の良否を判断する情報は管理会社に握られている。

　マンション居住者の記者は理事を担当したとき、同じような規模・経年マンションの管理の実態を調べようと思ったが、管理会社や近隣の管理組合は「守秘義務」を盾に情報を開示しない。大きな壁が立ちはだかっていることが分かった。

　ところが、親会社からの〝供給〟に頼らず、独自路線で管理戸数を増やしつつある日本ハウズイングの存在は、この仕組み・ビジネスモデルが〝ほころび〟を見せていることを示している。

　同社の現在の管理戸数は約45万戸で、〝マンションの王者〟として君臨してきた大京グループの約54万戸にはかなり差はあるが、大手デベロッパー系を追い抜き、業界２位にランクされている。

　どうして伸ばしてきたか。一つにはM&Aもあるが、「2019年度に受託したマンションの85％がリプレースです」と同社ホームページにあるように、管理会社の交代（リプレース、またはリプレイス）にあることを明らかにしている。

　いま、高経年マンションの増加で管理組合の財政はひっ迫しており、管理費の値上げも難しくなってきている。一方で、マンション着工戸数はこの20年間で半減した。今後も減少するのは間違いない。親会社からの新規〝供給〟が期待できないとすれば、管理会社は他社物件から管理受託を〝奪う〟（リプレース）以外成長は見込めない。

　リプレースを巡って競争が激化するのは必至だが、管理の良否を判断する公平な情報の開示が置き去りにされはしないか心配だ。