記者が選んだ今年（2019年）の「話題のマンション」28物件を紹介する。例年は30物件以上紹介しているが、「ベスト３マンション」の記事でも書いたように、今年見学した物件は72物件で、前年の86物件より10物件以上も減少したことも考慮し、この数字にした。選定は記者の独断と偏見によるものだが、誰かさんのように相手によって記事内容を変えるような器用なことはできないし、極力公平に務め、大手中小の別なく選んだつもりだ。記事は直近のものから紹介し、随時更新します。

ポラス中央住宅「ルピアコート稲毛」74戸

来場者「ここのモデルが一番いい」

「ルピアコート稲毛」ホームページから

トータルで約3,000戸 大激戦の総武・京葉線 ポラス「稲毛」 第一期が即日完売（2019/12/13）

　〝全74戸のうちの第1期9戸が即日完売したくらいで話題のマンションとは馬鹿にするのも程がある〟－などと叱声、罵声を浴びせられそうだが、記者は大まじめにこのマンションの健闘を褒めたい。ポラス中央住宅が12月上旬に分譲開始した「ルピアコート稲毛」74戸だ。

　詳細は別掲の記事を読んで頂きたい。ご存じのように総武・京葉線沿線の「稲毛」エリアではトータルで約3,000戸ものマンションが分譲中か今後分譲されることが確定している。〝駅近〟マンションでは竣工してなおかつ２割くらい売れ残っている物件がある。

　そんな大激戦地で、戸建てならいざ知らず、マンションではほとんど無名に近いポラス中央住宅が、価格は安いとはいえ稲毛駅から徒歩15分もある、しかも土砂災害特別警戒区域に指定されている致命傷になりかねない海食崖の崖下という三重苦マンションを分譲した。

　それでも、来場者は一様に「ここのマンションのモデルルームが一番いい」と評価したという。素顔が見えなくなるほどの厚化粧（オプション）を施したからではない。模型などは他社と比べてもっとも貧相かもしれない。

　何が評価されたか。少なくとも百万円はするキッチン収納とダイニングテーブル付きの「ピアキッチン」タイプを約７割に採用し、他社が70㎡の3LDKなのに対して7割以上を73・75・83㎡にしたのが支持されたのだ。

　この物件だけでは掉尾を飾るには物足りないかもしれないが、2018年6月から分譲開始され、2018年「ベスト３マンション」にも選んだ同社「ルピアグランデ浦和美園」340戸は残り20戸という。2020年1月の竣工までに売る気のようだ。これは奇跡だ。

　――とまあ勢いに任せて「話題のマンション28」について書き始めたのだが、ここまで約1,000字。このペースで進めれば400字原稿用紙にして約70枚。これでは誰も読んでくれない。なので、以下は最小限にとどめたい。

小田急不動産他「リーフィアレジデンス橋本」425戸

坪単価150万円 これ以上安いマンションはない

「エガオガオカ プロジェクト（リーフィアレジデンス橋本）」

小田急不他「橋本」 坪単価は150万円か 敷地の3分の1が里山 自然派の心捉えるか(2019/10/7)

　小田急不動産（事業比率50％）・積水ハウス（同40％）・神鋼不動産（同10％）の3社JV「エガオガオカ プロジェクト（リーフィアレジデンス橋本）」の第1期55戸が即日完売した。

　全体で425戸もあり、京王相模原線橋本駅から徒歩19分（バス3分、徒歩3分）の立地なので前途は容易ではないが、引き続き第１期2次45戸を追加供給し、第2期15戸を2020年初に分譲するというからまずまずの船出だ。

　特筆できるのは価格の安さだ。記者は取材した10月の段階で坪単価は150万円かと書いたが、それほど狂いはないはずだ。

　いま首都圏で分譲中、あるいは直近に分譲されるマンションの中でこれほど安い物件は皆無のはずだ。敷地はもともと小田急電鉄が所有していたからできたことだ。〝安かろう悪かろう〟では決してないと断言できる。

　敷地の3分の1は里山。これをどう活用するか。大化けがあるかもしれない。

　記者は京王ファンだが、エリアの活性に小田急が貢献してくれるのに拍手喝采。同じ開発地にある戸建てもいい。

三井不動産レジデンシャル「パークホームズ駒沢二丁目」53戸

アール状の外観 流行る予感

「パークホームズ駒沢二丁目」

星野裕明氏がデザイン 柔らかな曲線が美しい外観 三井レジ「駒沢二丁目」(2019/12/5)

　今秋行われた三井不動産グループの記者懇親会で三井不動産レジデンシャル・藤林清隆社長から「皆さん、話題のマンションだけでなくしっかり造りこみをした『パークホームズ』を見ていただきたい」と言われた。

　このマンションを取材したのは、その商品企画の確かさを確認するのと、外観デザインに惚れたからだ。

　記者は、同社が3年前に分譲したアール状の外観が特徴の「パークコート青山ザ タワー」を始め、2018年には「東京ミッドタウン日比谷」と、オーバル状の野村不動産「プラウドシティ東雲キャナルマークス」に感動し、今年は大和ハウス工業「プレミスト東銀座築地」を取材した。これは流行するかもしれない。

　「パークホームズ」の商品企画はもう10数年前に一変したのを確認している。「駒沢二丁目」も変わっていない。第1期の売れ行きは把握していないが、アール状のバルコニー付きの価格が1億円を超える北向き住戸は間違いなく売れたはずだ。

日鉄興和不動産「リビオレゾン月島・勝どき」79・96戸

〝世界一〟目指す〝鉄〟の会社 熱くて堅い決意みなぎる

「リビオレゾン勝どき」モデルルームambientum（アンビエンタム）

〝バラバラでアンバランス〟 ミレニアル世代に受けるか 日鉄興和不「勝どき」(2019/11/28)

高くて狭いコンパクトに飽き足りない需要 取り込む戦略か 日鉄興和「月島」(2019/11/27)

テーマは「モロッコブルー」「西日暮里」に旅好き女子のインテリア 日鉄興和不（2019/10/22）

　いま各社が血眼になっているコンパクトマンションの最多供給会社は、データがないので確認のしようがないのだが、ひょっとしたら日鉄興和不動産かもしれない。同社はもう十数年前からコンスタントに供給している。

　へそ曲がりの記者は、ただただ利回り優先のこの種の〝全員参加型〟のコンパクトに飽き飽きしているのだが、「リビオレゾン西日暮里」を取材して、同社の見方を変えた。とても〝総合力世界No.1の鉄鋼メーカーへ〟をスローガンに掲げる〝鉄（記者は「鐵」のほうが好きだが）〟の会社の子会社とは思えない、いや、だからかもしれない大胆なモデルルームに圧倒されたからだ。

　「勝どき」と「月島」のモデルルームを同じ事務所に設置し、それぞれ異なる需要層を独り占めしようという強かな販売戦略に、鉄のように熱くて堅い本気に気圧された。既存のデベロッパーを凌ぐのは同社のような異業種だと思う。ちょっと差があるが…。

東京建物「Brillia上野Garden」98戸

〝獅子奮迅〟勢い止まらぬ業績象徴

「Brillia上野Garden」

大激戦の「築地」尻目に空白区で圧勝か 東京建物「Brillia上野Garden」(2019/11/11)

　記者はかつて東京建物を〝眠れる獅子〟と揶揄したことがある。わが国最古の歴史を誇るのに他の大手デベロッパーに大きく水をあけられていた頃だ。

　ところが、どうだ。ここ数年の同社のマンション事業は絶好調。まさに獅子奮迅の大活躍だ。記者が選んだ「ベスト3マンション」も、2012年の「多摩ニュータウン」から「池袋」（2013年）「目黒」（2015年）「「大山」（2017年）「一番町」（2018年）までこの8年間で5物件を数え、今年の「晴海」を含めれば6物件となり、三井不動産レジデンシャルとほぼ肩を並べている。

　2019年12月期第3四半期決算段階で計上戸数は1,053戸となり、期初予想の1,000戸を上回り、完成在庫はわずか83戸（うち17戸は契約済み）しかない。計上予定戸数は三井不動産の約3分の1だが、利益率は上回っているかもしれない。

　そんな好業績を象徴するのがこの「Brillia上野Garden」だ。第1期1次の販売戸数は全77戸のうち5割強の40戸だった。坪単価も上野駅圏最高値となる430万円を突破したようだ。

　RBA野球大会でも惜しくも東京ドームを逃したが、〝頑張れベアーズ〟は雲散霧消した。

ナイス「ノブレス新横浜エスアリーナ」83戸

愚直に貫く〝免震〟に高い評価

「ノブレス新横浜エスアリーナ」

ナイス 免震「新横浜」 好調スタート 第一期35戸完売へ(2019/10/31)

　10月末に分譲開始した第1期35戸と追加販売した10戸に申し込みが入った。2カ月足らずで半分以上が売れたので、極めて好調なスタートを切った。

　取材したときは、有価証券報告書虚偽記載で前会長、前副会長ら3名が逮捕（うち一人は不起訴）されたあとだったので、お客さんへの影響を心配したが、そのようなことはなく、〝免震〟と立地条件が高く評価された。

　現地は、以前はラブホテルなどが林立していたエリアだが、マンション化が進んでおり、周辺にはそのような施設は1カ所くらいしかなかった。

大成有楽不動産「グランツオーベル中野」62戸

第1期34戸完売 モデルの出来出色

「グランツオーベル中野」

希少立地で人気呼ぶか 大成有楽不動産「中野」駅圏最高値での販売なるか(2019/10/5)

　全住戸の半数以上の第1期34戸が完売するなど、予想通りの好発進。

　見学する前は、駅北口から徒歩5分と近いので、飲食店など雑居ビルばかりではないかと思ったら、そうではなかった。まずまずの住宅・中層ビル街だ。

　敷地形状を巧みに利用したランドスケープもよかったし、コスモスモアが担当したモデルルームのインテリアデザインは出色の出来だった。予定坪単価は465万円だったが、実際は456万円となった。

　それにしても同社の商品企画はどんどんよくなっている印象を受ける。暮れに分譲することになっていた「築地」を他社に売却した。どこが買ったか分からないが、価格を上げる可能性が出てきた。全体的なレベルは競合物件に全然引けを取らない。カギを握る旭化成不動産レジデンスも坪500万円台に乗せる可能性が高いと見た。

大京「ライオンズ川口並木グランゲート」120戸

信じられない安さ 坪単価214万円！

「ライオンズ川口並木グランゲート」

坪単価214万円 信じられない安さ 大京 西川口駅から徒歩5分「川口並木」好調(2019/8/27)

　7月に同社の好調マンション「ライオンズ朝霞ベルポートレジデンス」88戸を取材したとき、担当者から「西川口がよく売れている」と聞き、この「ライオンズ川口並木グランゲート」を取材した。

　「西川口」は、ソープランドなど風俗系の店舗が〝排除〟され、そのあとに中国系の店がたくさん建っていると聞いていたので、果たして売れるのかと疑心暗鬼だったが、単価が214万円と知り、あまりにもの安さにびっくりした。少し前に取材したタカラレーベン「上尾」は坪190万円だった。

　現地の「川口並木」エリアにいかがわしい店は全くなかった。住めば都。

伊藤忠都市開発・東建「クレヴィア上野池之端」62戸

「凄くいい」来場者が感嘆

「クレヴィア上野池之端」

「凄くいい」来場者が感嘆 モデルルームの出来出色 好調の伊藤忠都市「上野池之端」(2019/8/11)

文京区の駅近 「小石川後楽園」＆「本郷春日」 好調スタート 伊藤忠都市開発（2019/5/7）

高単価エリアだからこそ生きる「HITO-TUBO（ヒトツボ）」 伊藤忠都市開発「池袋」（2018/12/5）

　伊藤忠都市開発はいい会社だ。分譲するほとんどの物件のニュース・リリースを発信し、しかも各物件に新しい取り組みを盛り込む。だから、記者もほとんどの物件を見学することにしている。広報担当者もすぐ対応してくれる。

　今年は6物件くらい見学したか。販売担当は伊藤忠ハウジングのRBA野球大会に出場している選手も多いので楽しい。

　商品企画でよかったのは「クレヴィア池袋West」「クレヴィア池袋East」池袋」に採用した「HITO-TUBO（ヒトツボ）」だ。物件としては「クレヴィア小石川後楽園」もよかったが、「クレヴィア上野池之端」のモデルルーム提案が素晴らしかったのでこちらを選んだ。双方とも売れ行きは好調。

住友不動産「シティタワー銀座東」492戸（うちSOHO88室）

〝業界のイチロー〟目指す

「シティタワー銀座東」

〝業界のイチロー〟目指すのか 絶好調の住友不 マンション「銀座東」竣工（2019/5/23）

　唯我独尊、独立独歩。わが道を行くのが住友不動産だ。今年5月、同社は「シティタワー銀座東」492戸（うちSOHOは88室）の竣工見学会を行った。この段階で契約住戸は約6割で、SOHOは約3割。他社なら真っ青になるのに同社は全然動じない。

　そこで西武ファンの記者は、同社が中期計画で分譲事業は「量を追わず利益重視で販売ペースをコントロールしていく」「競争激化の用地取得環境が続く中、『好球必打』で着実に確保する方針は継続する」と打ち出したので、「好球必打」とはどう意味か、それぞれロッテ、阪神ファンの同社広報担当者に次のように質問した。

　「西武の山川は本塁打をよく打つが、三振も多い。秋山も打率はせいぜい3割5分。いったい誰に例えればいいか」

　返ってきた答えが面白い。「イチローさんは自分が好きなコースはボールでもヒットにする。それと同じ。うちが『好球』と判断した土地を『必打』するということ。三振？　ありだと思います」

　どうだ、皆さん。同社は業界のイチロー氏を目指すというのだ。

　記者が選んだ2019年首都圏ベスト３マンションは、三井不動産レジデンシャルなど10社の「晴海フラッグ（HARUMI FLAG）」、三菱地所レジデンス「千住ザ・タワー」、大和地所レジデンス「ヴェレーナシティ上大岡」と決定した。

　「晴海」は衆目の一致するところだろう。「千住」は、東急不動産他「豊洲」と東京建物他「白金」も選択肢にあったが、北千住で坪単価380万円という単価設定と、それでも売れ行き好調なのを評価して選んだ。もう一つの「上大岡」は、大手デベロッパーの物件ばかりでは面白くないし、大激戦地で早期完売した商品企画に惚れこんで選んだ。

　物件選定に当たっては、記者が2019年に見学した72物件を対象にし、話題性、商品企画、売れ行きなどを総合的に判断した。

　見学物件は、前年の86物件、前々年の105物件から大幅に減少した。その理由は供給そのものが減ったことや記者のフットワークの衰えもあるが、高額を中心に取材に応じてもらえなかった物件が少なからずあったのも影響しており、モデルルームを見学できるのは月曜日と金曜日、それと火曜日又は木曜日しかないのも理由といえる。ただ、見るべきものはほとんど見たのではないかと、この1年間を振り返って思う。

2018年 記者が選んだ「ベスト３マンション」（2018/12/20）

2018年 記者が選んだ「首都圏 話題のマンション」(2018/12/26)

文句なしにいい「HARUMI FLAG」だが…

釈然としない著しい利益増の〝儲け折半〟

「晴海フラッグ（HARUMI FLAG）」

　「晴海」については、記者がとやかく書くまでもない。多くの評論家先生や業界紙、さらに「掲示板」も加わって大にぎわいのようだ。他でどのように評価されているのか記者はあまり関心はないが、全体のランドスケープデザインを含めた商品企画は間違いなくトップレベルにあると思う。文句なしの選定だ。

　ただ、一つ言いたいのはやはり価格についてだ。坪単価の是非について言及した論評記事はなく、市場価格との比較記事くらいしかないのではないか。

　まあそれもいいが、土地の取得経緯を抜きにして「晴海」を論じることはできないと思う。記者は、デベロッパー10社が用地を取得した3年前の段階で、1種当たり8万円とはじき、分譲坪単価は250万円と予想した。

　オリンピック・パラリンピックの特殊要因があるとはいえ、ただ同然の土地代を考えれば〝市場価格〟での供給ははあり得ないと考えたし、東京都がそれだけ安く売却するのなら、デベロッパーもまたその分だけ購入者に還元すべきというのが記者の結論だった。

　実際はどうか。今年分譲された第1期600戸と第1期2次340戸の平均坪単価は300万円を超えているようだ。購入者から聞いたのだが、消費税額からしてやはり非課税の土地代は坪8万円のようだ。1種8万円とはじいた記者の計算は間違っていなかったことが証明された。

　ここで気になるのが、当初、都とデベロッパーの間で交わされた「著しく利益が上がった場合は、譲渡金額について協議する」特約条項だ。

　「著しく」とはどの程度かについて、小池百合子都知事は7月26日の記者会見で「全ての住戸の引渡しが完了しまして、収益が確定した時点で分譲予定収入、1％を超える増収があった場合には、敷地譲渡金額の変更について協議することといたしておりまして、その増収分については、経費などを除いて折半する」と語っている。

　予定収入の1％を「著しく」と判断するのもどうかと思うが、予定収入とは坪単価約250万円ではないかと記者は見ている。現段階ではなんとも言えないが、協議に入る可能性が高まったと考えるのが妥当だ。「儲けを折半」というのは、あぶく銭のやり取りのようで、購入者が蚊帳の外に追いやられるのは釈然としないものがある。

　記者が一番心配しているのは新交通システム「BRT（バス高速輸送システム）」が機能するのかどうかという点だ。これが狂えば売れ行きを大きく左右する。

「HARUMI FLAG」「著しく利益増」の「著しく」とは当初売上計画の1％（2019/7/30）

東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟（2016/8/4）

驚嘆の坪380万円 地所レジ「千住ザ・タワー」

全179戸 わずか10カ月で残り1戸

「千住ザ・タワー」

三菱地所レジデンス「千住ザ・タワー」をベスト３のうちの一つに選んだのは大正解だった。選ぶことを決めてから同社に進捗状況を聞いたら、何と残りは１戸というではないか。分譲住戸は179戸だ。普通の物件だったら10カ月で完売というのはあり得ることだろうが、あの北千住で（失礼）、坪単価380万円で早期完売はまずありえないと思う。億ションも30戸くらいあったのではないか。

これには、京王線の次くらいに東武東上線の市場を熟知していると自負する記者はさして高くはないが鼻をへし折られたような気分だ。東建の「目黒」と同じくらいの衝撃だ。アンビリーバブル！　

記者の当初の予想は坪340～350万円だった。これは、三井不動産レジデンシャルが２年前に分譲して人気になった「パークホームズ北千住」の坪単価330万円（同社もこの値段で売れるか疑心暗鬼だった）を参考にはじき出したものだ。どう考えても坪350万円は取得限界を超えていると思った。

なぜ売れたか。これは〝東武伊勢崎線の北千住〟のイメージしかない記者が完全に読み間違えた。地所レジと「北千住」を甘く見ていた。完敗だ。

千代田線だと三菱地所の本社がある大手町駅まで何と16分、199円で着くではないか。大手町を起点とすると16分圏は渋谷だ。

くやしさ紛れに一発。「北千住」の坪380万円の7,600万円（20坪）を買うのなら、わが多摩センターなら30坪が買える。そういう選択肢はないのか。時は金なりだが、郊外のゆったりした居住空間と住環境は金じゃ買えませんよ。

「千住ザ・タワー」のRBAタイムズ記事  dsk18801639-399-2.pdf 

地所レジ「千住ザ・タワー」 坪300万円台後半 〝住むなら北千住〟あわび千円！(2019/1/23)

４方良し〟足立区最高値 三井不レジ「パークホームズ北千住」1期78戸が即日完売(2017/11/24)

大和地所レジデンス「ヴェレーナシティ上大岡」

圧巻の商品企画 激戦地で際立つ 132戸完売

「ヴェレーナシティ上大岡」

　大和地所レジデンス「ヴェレーナシティ上大岡」は、見学した時からベスト3に入れようと考えていた。駅から徒歩13分とやや距離があるが、建ぺい率40％（容積率150％）、高さ規制15ｍの厳しい風致地区規制を巧みに生かした平均100㎡、1戸当たり約53本の植栽など商品企画・ランドスケープデザインが秀逸だったからだ。

　同社によると、販売開始は2019年1月。12月で契約完売。計画より3カ月短縮できたという。購入者層は30代～40代前半のDINKS、ファミリーの一次取得者がメイン。住み替えの二次取得者も約20％。（この20％は大きな数字だ。遠くなっても広いほうを選んだということか）

　ここで改めて書くことはほとんどない。取材したときの感動が伝わると思うので、その記事を読んで頂きたい。

　上大岡駅圏ではいま600戸超のマンションが分譲中だ。単価差はあるが、プランは似たり寄ったり。グロスを抑えるため専有面積圧縮型が多い。同社の物件は、それらとは真逆の物件だ。単価はほぼ半値、100㎡でも20坪マンションより安く買える。他社物件は同社の物件を際立たせる〝刺身の妻〟と言ったら怒られるか。

　そんな芸当ができるのはやはり同社の実績だ。これまでも広い居住空間、良好な住環境に重点を重く第一次取得にターゲットを絞り込んだマンションをたくさん供給してきた。

　100㎡マンションの供給戸数の多さなら、アッパーミドル・富裕層向けが圧倒的に多いはずの三井不動産レジデンシャルがトップかもしれないが、第一次取得層向けがほとんどの同社もそんなに引けを取らないのではないか。豊かな居住空間を選好の第一理由とする層の心を同社は捉えた。価値ある早期完売だ。

風致地区巧みに生かした住戸プラン・ランドスケープ秀逸 大和地所レジ「上大岡」(2019/4/24) 

　昨日（12月18日）、令和のマンションは昭和の時代に逆戻りしたと書いた。今日はその続き。日進月歩、時代は変わったのに、マンションの法律・規制は旧態依然のまま、もう野垂れ死にを待つしかない状況に追い込まれている。そうならないための私見を開陳する。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　建築基準法の用途規制を見直すべきだ。記者は、訳が分からない何でもありの準工業地域は、規制を強化するか緩和するか、それとも住工混在を促進するか明確化すべきというのが持論だが、もう一つ、第一種低層住居専用地域（1低層）の用途規制を見直すべきだと思っている。

　ご承知のように、1低層では、50㎡以下で延べ床面積の2分の1未満の一部の非住宅は許可されるが、低層住宅以外の建築は不可だ。この厳しい用途規制は、今後爆発的に増えると思われる「空き家」などを多様な用途に変更する際の大きな壁になるのは必至だ。第二種低層住居専用地域（2低層）では日用品を販売する店舗は許可されるが、指定エリアは圧倒的に少ない。１低層の１％もない。

　このように、低層住宅と非住宅を遮断することが良好な住宅街を形成することなのか。ほとんどの人は「NO」というはずだ。

　その意味で、東京都が今年10月改正した「用途地域等に関する指定方針及び指定基準」で、地区計画により低層住居専用地域の用途規制を緩和し、生活利便施設やサテライトオフィスなどの立地を推進すると示したのに注目したい。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　前段の用途規制とも関連することだが、国土交通省が例示している「分譲マンション標準管理規約」の専有部分の「専ら住宅」も見直すべきだ。

　同規約では、第12条第１項で専有部の用途として「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」とし、第２項では「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用することができる」と、手続きを踏めばいわゆる民泊利用も認めている。

　この条項ほど理解に苦しむものはない。「専ら」に例外はない。「住宅」としての使用以外を認めないとする一方で、およそ「住宅」とは思えない、不特定多数の人の出入りを例外的に認めることは合理的説得力を欠く。

　だがしかし、この条項は区分所有法で定める「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」（第６条）、つまり「共同の利益に反する行為」以外はすべて許容されることに道を開いたとも理解できる。

　「共同の利益」とは、明らかにそこに共同して住む居住者の利益のことで、「利益に反する行為」もまた居住者が決めることだ。これに国やデベロッパーが関与すべきでないと記者は考えている。

　「専ら住宅」がいかに時代遅れであるかをもう一つ示そう。かつて三井不動産は、第一種低層住居専用地域（以前の住専）でのマンション分譲を強化し、準工業地域では街づくりが可能な大規模以外はほとんど供給しなかった。この戦略が奏功し、消費者から圧倒的な支持を得た。

　しかし、時代は変わった。同社もそうだし、ほとんどのデベロッパーは〝駅近〟〝資産性〟を金科玉条のように謳い、いかがわしい施設も含めて許可される商業（系）立地にシフトし、大規模が可能な準工業立地の〝大きさ〟をもてはやす。バブル崩壊までの億ションと言えば、十中八九は住居系エリア立地だった。今はその是非すら問うものはいない。

　商業（系）と準工立地に共通するのは、「良好な住環境」とは逆に容積率や日影条項が緩く、用途に縛られないことだ。

　にもかかわらず、これらのエリアに建てられたマンションの区分所有者のみが「専ら住宅」にどうして縛られるのか。考えたらおかしなことだ。

　記者は、野放図にしろと言っているのではない。何を認め何を排除するかは区分所有者が決めることだと言いたいのだ。

　「専ら住宅」の規制を緩和したらSOHO、カフェ、学習塾、ママさん保育、家事代行、タクシー代行、貸本屋、子ども食堂…地域内の居住者の日常生活に欠かせない小規模店舗が可能となる。分譲単価も引き上げることができる。これこそ三方よしではないか。

　先に行われたマンション管理業協会の「マンション・バリューアップ・アワード2019」で、岡本潮理事長は「区分所有法は制度疲労を起こしている」と語ったし、マンション管理会社の若手社員（U29）による「未来のマンション管理像」のプレゼンテーションでも「専ら住宅」の壁は取り払うべきと主張した女性がいた。勇気ある発言だ。

〝広めの3LDK〟66㎡ 昭和の時代へ逆戻り 令和のマンション（2019/12/18）

グランプリは西京極大門ハイツ・佐藤氏 管理協 バリューアップ アワード2019（2019/12/14）

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東急不動産は12月12日、スマートフォンを通じて外出先からでも浴槽の自動洗浄・お湯はりができる機能付き「おそうじ浴槽」を「ブランズ北千住」に首都圏で初めて導入し、2020年1月から第2期の販売を開始すると発表した。

あらかじめ決まった料理の材料が届く「ヨシケイ」の宅配サービス、書留郵便も預かれる「メールボックス一体型宅配ロッカー」も採用する。

物件は、東京メトロ千代田線、日比谷線、ＪＲ常磐線、東武スカイツリーライン、 つくばエクスプレス北千住駅から徒歩7分、足立区日ノ出町に位置する11階建て全91戸。専有面積は59.26～75.53㎡。竣工予定は2020年12月。設計・施工・監理は木内建設。

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　このマンションは以前から気になっていた。三菱地所レジデンスの〝駅近〟「千住ザ・タワー」が驚嘆の坪単価380万円でも売れたので、後発の「ブランズ北千住」も〝柳の下〟を当て込むのは必至だと思ったからだ。

　単価は予想した通り320万円くらいか。（昨日、小生の数少ないつきあいがある同業と飲んだ。そのうちの一人がものすごい安値を言ったが、やっぱりそんなに安くない＝高いか安いか決めるのは消費者だが）

　価格はともかく、家事労働の「時短」を図る種々の機能搭載には大賛成。どこの製品かは分からないが、同じような機能付きのものは20年くらい前からあった。採用してこなかったデベロッパーの怠慢だ。

　昨日も書いた。浴室の家事労働は大変だ。記者などは手抜きをし、夏場はシャワーだけだったが、普通の家庭の浴室の掃除・お湯張りは1回5～10分、年間300回とすると合計25～50時間にはなる。人にもよるが最低10万円の労働価値はある。

　欲を言えば、やはり浴室全体を掃除してほしいし、トイレも自動洗浄・掃除機能を付けるべきだ。年明けにはTOTOに取材することが決まっているので、最新商品動向などをレポートする。

男性諸君！必読！ポラス 家事代行サービス付き分譲戸建て「育実の丘」好調（2019/12/17）

地所レジ「千住ザ・タワー」 坪300万円台後半 〝住むなら北千住〟あわび千円！（2019/1/23）

※その後の取材で、坪単価は380万円になった

　最近ずっと気にかかっていることの一つに分譲マンションの専有面積圧縮と一戸建ての敷地の狭小化がある。一戸建てについては取材不足なのでさて置くとして、マンションについて書く。

　ご存じのように、分譲マンションの専有面積は用地・建築費の上昇に反比例してどんどん縮小している。今年上半期の東京都23区新築マンションの平均面積は70㎡を大きく割り込み、64㎡（長谷工総研のデータ）に落ち込んでいる。66㎡が〝広めの3LDK〟と言われた昭和50年代に逆戻りした。

　その最大の理由は用地・建築費の上昇だが、もう一つ見逃せないのは市場の変化だ。

　バブル崩壊までは単身者をターゲットとした市場はなかった。今はどうかというと、2015年の東京都の単身世帯割合は47.3％に上っており、夫婦のみの世帯と合わせると64.6％にもなっている。

　その意味ではデベロッパーが単身者やDINKSなどにターゲットに絞り、かつ専有面積圧縮により価格を抑えるのは当然ともいえる。敢えて面積を60㎡台に抑え、子どもが生まれても何とかもう一つ居室を設けることができるように工夫された2LDKが売れているのも理解できる。

　だが、しかし、どう考えても70㎡以下の3LDKがその機能を果たせるとは思えない。これまで何度も書いてきたことだが、夫婦の部屋と子ども部屋の広さが同じとはどういうことか。かつて流行った〝2戸1エレベーター〟〝両面バルコニー〟〝センターイン〟はもはや死語となり、戸建てでは常識のロフトに似た上部収納・下部収納プランも姿を消した。世の中は田の字型プランのオンパレードだ。商品企画も明らかに昭和の時代に逆戻りしている。

　とまあ、ここまで書いてきたのだか、デベロッパーの〝いくらかかると思っているのだ、買える人はいるのか〟といった反論も聞こえてきそうだ。

　なるほど。この30年間、可処分所得はほぼ一貫して減少している。消費者もない袖は振れない。坪単価300万円、20坪で6,000万円のエリアは23区から郊外へと勢力を拡大しつつある。居住格差、通勤格差は就労・賃金格差も加速させる。

　かくてわが労働者階級はやうやう貧しくなりにけり。

左から岡本理事長、U29メンバー、横山氏、管理協広報委員長・石﨑順子氏（住宅金融支援機構 すまい・るホールで）

　マンション管理業協会（理事長：岡本潮・東急コミュニティ会長）は12月13日、「マンション・バリューアップ・アワード2019」を開き、グランプリ（賞金40万円）に「省エネ・創エネで共用部分電気代を97％削減」した京都・西京極大門ハイツ管理組合法人理事・佐藤芳雄氏を選んだ。

　佐藤氏の提案は、過去43年間の共用部・動力電気代の推移のデータが残っており、管理費に占める割合が20％を超え負担が大きいことから、低電圧契約、LED照明への切り替え、電力一括受電、太陽光発電の導入などを図り、電気代を築後9年の約280万円から築後43年の平成30年は約7.7万円まで減らし、管理費に占める割合を0.7％に抑えたというもの。

　外壁外断熱、真空ガラス「スペーシア」工事も全組合員の賛成で実施。2015年には京都環境賞を受賞している。

　佐藤氏は受賞後、「組合理事はみんな素人だが、誰にも迷惑をかけない、誰からも喜ばれる、どこでも取り組めること。電気代の推移のデータはあるはずなのにそのままにしている。見える化を図り、せっかくの宝の山を生かすべき」と、全国の管理組合に呼び掛けた。

　アワードは、昨年まで行われていた「マンションいい話コンテスト」をリニューアルし新たに住み心地や建物・設備などマンションのバリューアップを図った事例や提案を表彰するもので、テーマは、①マンションライフ部門（住み心地、居住価値向上）②工事部門（建物資産価値の向上）③防災部門（防災力の向上）④財政部門（組合財政の健全化）⑤高齢者対応部門（居住者の高齢化に伴う先進事例）。6月3日（月）～8月31日（土）まで募集が行われ、779通（前年536通）の応募があった。

　締めくくりとして登壇した岡本理事長は、「マンションの劣化、居住者の高齢化、さらに自然災害への対応など管理業を取り巻く環境は厳しさを増し、10年後、30年後は想像を絶する事態を招きかねない懸念もある。区分所有法も施行から60年。制度疲労を起こしている。従来のビジネスモデル、フレームを超えたイノベーションを若い人中心に起こす必要がある」と語った。

佐藤氏

岡本氏

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　審査は公開して行われ、グランプリは審査委員（委員長：齊藤広子・横浜市立大教授）の決選投票になった模様だ。記者は佐藤氏の提案も素晴らしいが、「高齢者対応部門」賞（賞金10万円）を受賞した「100年委員会とマンションコミュニティ」の「コーシン王子管理組合・榎本明弘氏の提案も甲乙つけがたいと思った。他の部門はすべて管理会社による提案で、当たり前の業務（委託業務外かもしれないが）ではないかと正直思った。他の賞と比べ、15の佳作の5,000円（商品券）はかわいそう。

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　記者が勝手にグランプリと同等かそれ以上の評価をしたのは、管理会社から選出された6名の若手社員（U29）による「未来のマンション管理像」プレゼンだった。

　プレゼンを聞いたのは、会場最後列の立ち見でプロジェクターがよく見えず、そのとき丁度メモ用紙を持っていない時で、約30分間で6つも7つも提案した内容を書き残すことができなかった。

　しかし、「専ら居住」の壁をぶち破り、空き家を多目的に利用できるようにし、今流行りのサブスクリプションを採用し、600万件ストック、1,400万人居住者と管理組合、管理会社の連携を図れば、結論の「もはや〝マンション管理〟会社ではない…ライフクリエイティブカンパニー」へ脱皮することは容易と思えた。

　しかも、白のシャツで統一したいでたちは白砂青松にぴったりの新風となり、岡本理事長の将来懸念を吹き飛ばし、二つの老いも楽しいではないかと満員の聴衆を魅了した。みんな前向きで若くて美しい！

　モデレーターかファシリテーターを務めたDC TAKANO COO・横山創一氏の役割も大きかったのだろう。

　岡本理事長！今回のプレゼンだけで済ますのはもったいない。記者懇などに呼びまた話してもらうのはいかがか。管理協の認知度は一挙に高まるはずだ。

U29のプレゼン

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　「専ら居住」はもう時代にそぐわない。建築家・山本理顕氏が提唱する「地域社会圏」構想を一考すべきで、「1住宅＝1家族」（同氏の造語）は破綻したと思う。この問題については機会を改めて書く。

マンション管理協 いい話コンテスト「かわら版って、いいよ！」 高橋さんグランプリ（2018/12/4）

「ポプラ文庫」がすごい 「マンションいい話コンテスト2017」マンション管理協（2017/12/2）

「ルピアコート稲毛」物件ホームページから

　ポラスグループ中央住宅が分譲中の「ルピアコート稲毛」を見学した。JR稲毛駅から徒歩15分の全74戸で、先月（11月）に分譲開始し第1期（9戸+2戸）が即日完売するなど順調なスタートを切った。来場者からは「モデルルームが周辺物件の中で一番」と評価されているという。

　物件は、JR総武本線稲毛駅から徒歩15分、京成千葉線京成稲毛駅から徒歩7分、千葉市稲毛区稲毛町5丁目に位置する7階建て全74戸。来年2月分譲予定の第2期（戸数未定）の価格は2,700万円台～4,300万円台（最多価格帯3,500万円台）、専有面積は66.40～83.13㎡、坪単価は170万円。竣工予定は2020年10月中旬。設計・施工は川口土木建築工業。

　現地は、千葉市の土砂災害特別警戒区域に指定されている比高差にして15ｍくらいの海食崖の崖下で、敷地は賃貸住宅などが建っていた屋敷跡地。

　建物は南西向きで、住戸プランは全74戸のうち54戸が73・75・83㎡の3LDKで、残り20戸が70㎡の3LDK。全体の約7割が収納付き〝ピアキッチン〟。主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、床暖房、ウォールドア、食洗機、食器棚、バルコニー水栓、片寄マイギャラリー、通風換気機能付き玄関ドアなど。

同社マンションディビジョン参事・湯村元昭氏は、「大激戦地で駅からやや距離があり、崖の下などの立地条件から相当苦戦すると思っていたが、来場者の皆さんから『周辺物件と比べ、モデルルームは一番いい』と高い評価を頂いている。第一期の販売以降も集客できており、目標の月4～5戸の成約へ―スで進捗できそう。がけ地対策工事も施している」と語っている。

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　稲毛エリアのマンションを検索していたら、このマンションが真っ先にヒットし、信じられないことに「お陰さまで第1期即日完売」とあった。

　早速、概要を見た。この物件は致命傷になりかねない難点を抱えている。

　読者の皆さんもご存じだろう。この総武線稲毛駅や新検見川駅、京葉線の海浜幕張駅―検見川浜駅－稲毛海岸駅では10物件以上、戸数にして3,000戸近いマンションが分譲中だ。完成物件も少なくない大激戦地だ。それぞれは価格帯が異なるのですべてが競合するわけではないが、各社は価格を抑えるのに必死で、3LDKプランで70㎡を中心にしている。それでも駅近物件は坪250万円もするので、5,000万円を突破し、苦戦を強いられている。

　同社の物件は、さらに駅から徒歩15分で土砂災害特別警戒区域という致命傷になりかねない二重三重のハンディを負っている。

　そんなわけで、同社には失礼だが「即日完売」をにわかには信じられなかった。即日完売にしては戸数が少ないというなかれ。駅近の物件は、戸数が50戸もないのに分譲開始から1年くらい経過し、建物はすでに完成しているのにまだ相当数残っているはずだ。

　なぜ売れたか。記者が分析するまでもない。「周辺物件と比べ、モデルルームは一番いい」という来場者の声が如実に物語っている。

　他社物件は3LDKといえば70㎡くらいしかないのに、ここは75㎡。これが大きな要因の一つで、約7割の住戸に提案したピアキッチン、その他の主婦目線の商品企画が評価されたのだ。

　厳しい市場でも難点を抱えていても、商品企画がしっかりしていれば売れるという見本だと思う。あの340戸の「ルピアグランデ浦和美園」も320戸を成約したと湯村氏から聞いた。

　記者はこのように再三再四同社を褒めるが、誤字脱字などのチェックをしてもう〝師匠〟と呼ぶ広報担当からたまに飲ませてもらい、記者懇親会で酒を頂く以外は同社からびた一文もらっていない。念のため。

初台2丁目リファイニング建築計画 工事着工前（左）と完成予想図

三井不動産は12月8日、業務提携先の青木茂建築工房の「リファイニング建築」を活用した渋谷区初台の旧耐震建築物の解体現場見学会を行い、解体後のスケルトン状態の住戸と耐震補強の過程、完了した状態の住戸を公開した。

物件は、京王新線初台駅から徒歩10分、渋谷区初台2丁目の第一種低層住居専用地域に位置する敷地面積約707㎡、地下1階・地上4階建て延床面積約1,402㎡の共同住宅24戸兼倉庫。竣工は昭和43年（1968年）、築51年。高さは11.05ｍ（既存不適格、従前の用途地域は第一種住居専用地域で、高さ規制は20ｍ）。

工事に当たっては、現行法に適合させるため耐震壁補強などを行い、用途を共同住宅26戸に変更。アプローチ、エントランス、エレベーターなどを新設。床は直床から二重床とし、単板ガラスはLow－Eに変更する。耐震判定書を取得済みで、検査済証も再取得する見込み。設計監理は青木茂建築工房。施工は日本建設。商品企画は三井不動産レジデンシャルレジデンシャルリース。

見学会で、同工房・青木茂代表取締役は、「今回は解体後のスケルトンと工事後の躯体が同時に見ることができるのが特徴。（施工の日本建築）現場には苦労かけているので頭が下がる。これからも一つひとつ安全な建物にしていく」と語った。

同社ソリューションパートナー本部レッツ資産活用部・宮田敏雄氏は、「従前でも賃貸住戸（24戸）の稼働率は90％を確保していたが、オーナーは耐震性と将来の賃料不安を抱き、建て替えを計画した。しかし、建築当時にはなかった日影規制の適用を受けることから建物規模が減少（1フロア）するため、十分な事業性能が確保できず、売却も様々な法規制を受けることから難しいことが判明。リファイニング手法が最適であることを提案し実現した」と同手法を採用した経緯について語った。

同社と同工房は2016年に業務提携。これまで2物件の再生が完了し、今回と目黒区の物件が進行しており、今後、練馬区と新宿区でも新規案件を予定している。

「リファイニング建築」は、①耐震性能上問題のない壁や設備を撤去し、建物を軽量化することでブレースなどによらない独自の補強方法で現行の耐震基準を満たす②既存躯体の約80％を再利用することにより建て替えと比較して約70％のコストで設備、内外装を一新し、工期も短縮できる③現行法規に適合させることで、検査済証の取得を実現し、新築並みの融資が受けられ、将来的な流動性も確保できる④解体工事で発生する廃材が大幅に削減できる－などの特徴があり、これまで全国で10プロジェクトの事例がある。

青木氏

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　記者は幡ヶ谷駅から歩いたので現地まで15分くらいかかった。いくら今人気の青木先生の作品でも築51年ではリーシングも厳しく、坪賃料は1万円くらい、分譲なら坪400万円がアッパーではないかと考えたのだが、初台から徒歩10分で、坪647万円でも人気になった三菱地所レジデンスの「代々木上原」も近いと聞いて、見込み違いであることが分かった。

そして約1時間、従前と従後の工事現場を見て回り、「周辺の坪賃料は1.4万円が相場」（宮田氏）もむべなるかなと改めた。

リファイニングの真価を発揮しているのは、従前は倉庫だった1階（建基法では地下）にメインエントランスを設け、専用庭・トップライト付きの2住戸（各56㎡）を新たに設けたことだ。これだけで賃貸料は年間数百万円になるはずだ。天井をぶち抜くことなどリフォームはもちろん、リノベでも絶対できない。

2階以上の階高は2.7ｍしかないが、設備仕様、意匠・デザインも一新することで難点をカバーし、従前賃料より3～4割引き上げるというのも理解できた。Low－Eガラスは高級分譲マンションでも多くはない。

1階住戸にトップライトを設けるため天井の一部をぶち抜いている

リファイニング工事前（必要ない窓に配筋されている）

耐震補強壁の配筋（柱と梁の部分は強度を増すためスパイラル状に排菌している）梁の部分は落書きではなく、補修部分

リファイニング工事後の躯体

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青木氏の作品を最初に見たのは今から6年前、2013年の「千駄ヶ谷 緑苑ハウス」の解体現場見学会だった。300人もの見学者でごった返したのに驚愕し、いっぺんでファンになった。

　その後、これまで十数回は現場見学会、講演などを取材している。そのほとんどの記事を添付したので読んで頂きたい。失礼ながら〝建築の魔術師〟とあだ名をつけた。先生にはわが国の大学に「リファインニング学科」を設けてほしいのだが、この日「もう71歳だよ」と否定された。

いま、プロフィールを見たら、大連理工大学客員教授／椙山女学園大学客員教授／日本文理大学客員教授／韓国モクヨン大学特任教授とあるではないか。わが国の建築学科は所属学部が多岐に分かれ、「建築士」は官が許認可権を握っており、公共事業などは斬新な提案がしづらいと聞く。中国や韓国が「リファインニング学科」を設立しないか心配だ（それはそれで結構なことだが）。

工事中の現場

駅4分の１低層 息をのむほど美しいサペリの建具 三菱地所レジ「代々木上原」（2018/12/14）

省エネ対策に感服 三井不動産+青木茂建築工房 「林マンション」リファイニング完成（2018/3/30）

青木茂建築工房×ミサワホーム 「千代田富士見」のリファイニング見学会に450名（2018/3/1）

リファイニング建築の考案者 首都大学東京特任教授・青木茂氏が退官へ 記念講演会（2018/2/13）

ミサワホーム＆青木茂建築工房 千代田区富士見のリファイニング建築見学会に250名（2017/11/9）

三井不＆青木茂建築工房 築52年の市場性ない共同住宅をリファイニングで再生（2017/10/16）

三井不動産＆青木茂建築工房 練馬区のリファイニング見学会に200名（2017/3/27）

築44年の寄宿舎をリファイニング手法で賃貸に一新 見学者100名超 青木茂建築工房（2016/12/21）

建築の魔術師・青木リファイニングの真髄を見た 「竹本邸」完成見学会(2015/11/17)

「リファイニング」に熱い視線 60坪の建物見学に250人殺到 青木茂建築工房（2015/3/11）

リファイニング建築のすごさを見た 「千駄ヶ谷 緑苑ハウス」完成（2014/3/24）

全てが腑に落ちる 首都大学東京「リーディングプロジェクト最終成果報告会」（20143/19）

再生建築学の設置を　青木茂氏が三井不動産のセミナーで語る（2013/12/10）

千駄ヶ谷のリファイニング建築に見学者300人（2013/11/12）

トランクルーム

　野村不動産は12月6日、不在時の受け取り・受け渡しを可能にする業界初のマンション内の各住戸専用トランクルームを介した利用サービスを「プラウド日暮里テラス」に導入すると発表した。

　宅配型トランクルームサービスを提供するデータサイエンスプロフェッショナルズと連携。従来は、荷物の受け取りや受け渡しに在宅が必要だったり、共用部の宅配ボックスが既に利用で埋まっている場合にはサービスの利用ができなかったりしたが、各住戸の専用トランクルームを介することで不在時にも荷物の受け取りや受け渡しが可能となる。

　「プラウド日暮里テラス」は、日暮里駅から徒歩8分の5階建て全65戸。

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　結構なことだ。ただ、昨年8月、三菱地所レジデンスがやはり業界初の玄関前宅配ボックスを導入した「ザ・パークハウス 文京千石一丁目」とどこが異なるのかよく分からない。地所レジは「宅配ボックス」なのに対して、野村は「トランクルーム」だからかもしれない。

　大京や三井不動産レジデンシャル、ポラスも再配達ゼロを目指す宅配ボックスを開発・発表している。

「プラウド日暮里テラス」完成予想図

業界初の玄関前宅配ボックス 三菱地所レジ「文京千石」 坪単価は400万円割る(2019/8/8)

ポラスグループ 戸建て初 自動録画機能付き宅配BOX 約180棟に採用（2018/5/18）

三井不レジも〝再配達ゼロ〟の取り組み 小型BOXを開発 従来比1.5倍増(2017/4/18)

〝再配達ゼロ〟宅配ボックス発表会に記者殺到 大京・フルタイムシステムが新商品（2017/4/10）

「ファインシティ新越谷」完成予想図

京阪電鉄不動産が分譲中の「ファインシティ新越谷」を見学した。用途地域は準工業地域だが、マンション化が進んでいるエリアの一角で、坪単価は165万円。販売は極めて順調だ。

物件は、東武スカイツリーライン新越谷駅から徒歩10分、JR武蔵野線南越谷駅から徒歩9分、越谷市大字西方字上手に位置する8階建て全179戸。専有面積は68.42～82.56㎡、現在販売中の住戸（15戸）の価格は3,446万～4,856万円（最多価格帯3,200万円台）。坪単価は165万円。竣工予定は2020年8月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。

今年3月から販売を開始しており、現在、約半数が成約済み。

現地は長谷工コーポレーションの研究所跡地。用途地域は準工業地域だが、マンション化が進んでいるエリア。

建物はL字型で、標準階は南向きが5戸、西向きが18戸の23戸構成。70㎡の3LDKが中心。

主な基本性能・設備仕様は直床、リビング天井高2500～2550ミリ、ディスポーザー、食洗機、食器棚、ホスクリーン、ファミリーボードなど。

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　いつものように単価を予想した。記者は東武伊勢崎線のマンション市場を熟知しているつもりだ。今春分譲され、瞬く間に売れたポラス「ルピアコート新越谷」（85戸）は坪単価210万円（これは安すぎ）。それより安いのはもちろんだが、新越谷駅周辺の朝まで飲める「越谷ゴールデン街」は凄い。ポテンシャルは「独協大」（草加松原）に負けないと読み、坪180万円とはじいた。

　しかし、冒頭のように予想は大外れ。床暖房はないが、このスペックでこの価格では分譲できないはずだ。間違いなく割安感がある。同社と長谷工コーポはとてもいい関係だろうからこの価格で分譲できるのだと判断した。

　それにしても、市場からこの価格でないと評価されないとすれば、東武鉄道をはじめとする関係者は考えたほうがいい。「北千住」は坪380万円で人気になっているが、伊勢崎線（スカイツリーラインは愛称）ではなく「千代田線」とみんな考えている。

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記者は基本的に嫌いなデベロッパーはなく、みんな好きなのだが、首都圏以外の電鉄（系）会社にはわが故郷の三交不動産を筆頭に頑張ってほしいと願っている。

なぜか。首都圏の電鉄会社は、JRと競争を強いられている京急を除けばそれぞれエリアの住み分けができている。人口も増加傾向にあり、恵まれた事業環境にある。しかし、地方、中でも関西圏の市場規模は首都圏の半分以下なのに各社が入り乱れて同じエリアで競争している。鉄道だけでは成長が望めないので、パイが大きい首都圏での不動産事業などを伸ばそうとしている。判官贔屓の記者は、首都圏デベロッパーの鼻を明かしてほしいと思っている。

特に関西圏は近鉄と京阪電鉄が好きだ。阪急阪神は、まだ強かった阪急ブレーブスのイメージが頭から離れず、憎き巨人の〝お助けマン〟の役割しか演じられない不甲斐ないタイガースがどうしてもぬぐいきれない。

近鉄は、三交の親会社であり、三交バスには通学の足として大変お世話になった。京阪電鉄は単に京都が好きだからだが、2014年に両社が組んで分譲した「王子飛鳥山」がきっかけでファンになった。

その時の両社の役員は、首都圏デベロッパーのようにオブラートで包んだような、奥歯にものが挟まったような物言いをしなかった。絶滅危惧の関西弁でまくしたてた。取材のし甲斐があつた。記者もストレートで真っ向勝負を挑んだ。（関西弁を堂々と話したハウスメーカー〝御三家〟の元会長・社長が第一線を退かれたのはとても残念）

京阪電鉄はその後、「イマジンテラス」「東松戸」などで卓越した商品企画力をアピールした。

今回の取材でも、同社首都圏事業部用地開発事業推進グループリーダー・武田秀和氏は、それと分かる関西弁ではなかったが、「販売事務所の設営やモデルルームは大成有楽さんを超えようと挑んだ。あの『三郷中央はよかった』」とはっきり話した。「えっ、大成有楽さんの名前を出していいですか」と聞き返したら「ノー」とは言わなかった。

読者の皆さんは大成有楽不動産の最近の商品企画をご存じか。この会社はこの数年間で劇的に変わった。本旨から外れるので触れないが、「三郷中央」の記事は添付したのでぜひ読んで頂きたい。

さて、どこが大成有楽を超えたか。確かに収納も大成有楽の「オレンジ収納」に負けない出来栄えだったし、ディスポーザーの実演をはじめ傷がつきにくい床やクロス、単板ガラスと複層ガラスの違い、普通のシンクと静音シンクの違いなどを体感できるように〝見える化〟を徹底して行っていた。釣り具の錘を落とし、それぞれの音の響きかたを比べられる単純明快な仕掛けに記者は仰天した。

それでも〝これだけじゃ大成有楽を超えたことにはならない〟と正直思ったのだが、下足入れの提案を見てあ然茫然。女性用の靴はプラスチックの容器のようなもので片方ずつが上下に並べられており、男性用の靴はつま先とかかとの部分が逆にして置かれていた。こんな下足入れは初めて見た。

販売代理の長谷工アーベスト女性販売担当者によると、男性の靴は横幅が広いから互い違いに置いたほうがスペースは狭くて済み、女性の靴は上下にしたほうが多く収まるとのことだった。子どもの靴は100円ショップで売っているハンガーのようなもので吊るすとたくさん収納できるという。生活情報誌「ESSE」とコラボして提案しているのだという。

「ESSE」なんて知らないし、疑い深い記者は、これも「オレンジ収納」をパクったのではないかと社に戻り大成有楽に確認した。（大成有楽「三郷中央」は「AneCan」「Oggi」「美的」とコラボした）

女性の広報担当は「分かります。（靴を上下に重ねることは）わたしもそうしています。しかし、当社のオレンジ収納はもともと広くしているので、そのような提案はしていません」だった。（この女性も若いのに凄い。しっかり自社をアピールすることを忘れない）

これで京阪電鉄が大成有楽を超えたことが〝実証〟されたかどうかは分からないが、ユーザーにはしっかりと商品企画の意図は伝わっているはずだ。（履くとき右と左で異なる靴を履かないか心配だが）

このように、モデルルームは全体としてよくできていた。一つだけ指摘すれば、他社と同様フェイクの観葉植物のオンパレードだったのだが、子ども部屋だけは本物が飾られていた。逆ではないか。夫婦の部屋にこそ嘘偽りのない生気（字を間違えるな）に満ち目くるめく、明るい明日が信じられる本物を飾るべきではないか。

同社は「進取の精神」を理念に掲げる。首都圏デベロッパーと同じことをしていたら絶対に勝てない。〝負けたらあかんで東京に〟。

　
収納

下足入れ（写真ではよく分からないが、上2段は靴は互い違い、その下の女性用は上下に重ねることで7足入っているのが分かる）

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暇に飽かせてとりとめのないことを書き連ねた。こうなったらついでだ。東武鉄道と京王電鉄にエールを送る記事を書く。

国土交通省が発表している平成29年度の東京圏の鉄道45路線の1カ月（平均20日間）当たり遅延証明書発行日数は平均11.4日だ。ローカル線を除いてもっとも少ないのは東武東上線の3.0日で、以下、京王井の頭線の3.3日、東武伊勢崎線の4.2日、相鉄線の4.2日、京王線の5.0日と続く。

他の沿線では京急線の5.7日、京成線の10.0日などが平均値以下で、東急田園都市線11.2日、小田急線14.8日、東急東横線15.1日、東京メトロ東西線17.1日、千代田線18.4日など。ワースト3は中央・総武各駅停車19.2日、宇都宮線・高崎線19.0日、中央線快速18.8日だ。

記者はかつて、価格が2,500万円を超えると売れ行きがバッタリ止まることから〝魔の伊勢崎線〟と書いたことがあるが、複々線化などによって電車が停まる率は極めて少なくなったことがこのデータは示している。都心へのアクセスも日比谷線、千代田線、半蔵門線などの乗り換えができるので便利だ。

京急は早く着きすぎて国土交通省から大目玉を食らったことがあるようだが、決められた時間にきちんと着く東武鉄道はえらい。もっと街のポテンシャルをあげる努力をすべきだ。京王電鉄はいろいろ努力しているが、マンションの単価は東急線や小田急線に圧倒的に負ける。魅力を訴え切れないデベロッパーにも問題がある。

ラウンジ

記者のデスクに飾っているポトス（植木屋さんが事務所内の鉢植えのポトスを定期的に剪定し、伸びた枝をカットするので、その枝を貰ったもの。容器はペットボトルの上を切ったもの。もう3年になる。手入れはほとんどしないのにどんどん成長している。〝記事はラブレター〟愛情がこもった記事が書けるのはポトスのお陰かも。写真は6月に撮ったもので、道端のドクダミも入っている）

主婦目線の商品企画が抜群 ポラス 全85戸の「新越谷」販売好調（2019/4/12）

全部で1000戸 大激戦の三郷中央 大成有楽不が女性誌とコラボで需要喚起（2016/8/9）

近鉄不・京阪電鉄不・長谷工コーポ 実利を取る戦法か「王子飛鳥山」（2014/4/23）