進化するポラスのコンパクト「三郷中央」 全戸にSC換気窓 8割に浴室窓
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「ルピアシェリール三郷中央」（写真は現地以外すべて同社・塚本氏提供）
ポラスグループ中央住宅が分譲中のコンパクトマンション「ルピアシェリール三郷中央」を見学した。三郷中央駅から徒歩4分の全57戸で、坪単価約280万円（同駅圏最高値のはず）ながらこれまで20戸を成約するなど好調なスタートを切った。きめ細かなプラン提案が評価されているようだ。
物件は、つくばエクスプレス三郷中央駅から徒歩4分、三郷市中央三丁目の第1種住居地域に位置する12階建て全57戸。2月下旬に販売予定の第3期（戸数未定）の専有面積は32.03～38.41㎡、予定価格は2,400万円台～3,400万円台（最多価格帯3,000万円台）。坪単価は約280万円。竣工予定は2021年10月中旬。駐車場は平置き18台。施工は川村工営。販売代理は長谷工アーベスト。
昨年12月から分譲を開始しており、これまでに20戸を成約している。
現地は、敷地南側、東側、北側に接道。つくばエクスプレス線路に近接しているが、商業エリアから外れているので嫌悪施設や日照を疎外する建物などは周辺にない。
住戸プランは全戸南向きで、1フロア5戸構成。すべて30㎡台だが、間口はコンパクトにしては広い4.3～4.8ｍ確保されている。
主な基本性能・設備仕様は二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、備え付け食器棚、シューズインクローク（SC）換気窓、浴室窓（全住戸の約8割）、キッチンかくれんBOX、リモートワーク用「イコイノ」（Aタイプメニュープラン）、ホスクリーン、埋め込み引手、アーチウォール（一部のみ）、ソフトクローズ機能付き引き戸、どこでもスピーカー、玄関鏡など。
同社マインドスクェア事業部マンションDv営業企画課・塚本雅美氏は、「三郷中央駅圏ではファミリータイプに次いで2棟目で、コンパクトマンションは3棟目です。コンパクトマンションでは初めてシューズインクロークに換気窓を設置したほか玄関鏡、キッチン食器棚、アーチウォール、どこでもスピーカーなどを設置し、リモートワーク用に約2帖台の『イコイノ』を提案するなど、より進化した設備仕様としたのが特徴です。来場者は30代から50代の女性が中心ですが、地縁のない方が多い。毎月約30組の来場がありますので、想定を上回る人気」と話している。
モデルルーム
リモートワーク用「イコイノ」
「イコイノ」壁面収納フック
◇ ◆ ◇
記者は三郷中央駅が開業した2005年から毎年10回くらい乗り降りしている。荒川の河川敷で行われるRBA野球の取材のためだ。戸建てやマンションの取材も結構してきた。戸建てはポラスが他社を圧倒している。これまで600棟くらい供給しているというから、マンション・戸建ての供給量ではポラスがナンバーワンではないか。マンションは、かつて人気になったマンションは駅前の大京「ザ・ライオンズ三郷中央」424戸などいくつかはあるが、苦戦する物件のほうがはるかに多い。
なぜか。これまでの物件の坪単価は200万円以下で、価格の安いのは魅力なのだが、駅前の生活利便施設が貧弱（失礼）なのが難点だ。タバコが吸える飲食店は一つもないはずだ。
なので、同社がコンパクトを分譲すると昨年聞いたときは、コンパクトなので単価は安くなるはずもなく苦戦は必至だとみていた。
ところがどうだ。坪単価約280万円（これは想定内）で分譲開始約2カ月半で20戸を成約し、しかも毎月約30件の来場があるというではないか。予想は大外れだ。
予想を外した理由は考えられなくもない。地縁のある人よりない人の方が多いということがすべてを物語っている。もともとコンパクトは、どこからお客さんが来場するか読めない部分がある。この物件はその典型例だ。
東京駅へ30分圏内という利便性、価格の安さ（都内のコンパクトは軒並み坪400万円以上になりつつある）、広さを求める顧客ニーズを記者はうっかりしていたということだ。
これだけではない。プランのよさだ。全住戸のシューズインクローク（SC）に換気窓と、8割の住戸の浴室に窓を設けたマンションなどファミリータイプも含めて記者は数えるほどしか知らない。コンパクトで5面、6面の採光・換気窓付きなどまずありえないプランだ。
まだある。「イコイノ」だ。壁面にレール付きの棚が設置されており、いろいろな小物などが置けるようになっていた。セレクトメニューだが、これをオプションで設置しようとすれば50万円はするのではないか。これまでリモートワーク用のスペースはかなり見てきたが、コスト・機能性はどこにも負けないはずだ。
このほか、塚本氏は浴室で音楽が聴けるどこでもスピーカーや電動歯ブラシが充電でき収納できる三面鏡をアピールしたが、これはよく分からない。評価を留保する。記者は風呂が好きではなく、入る前からとにかく早く出ることだけをいつも考えている。浴槽に入る習慣は冬場以外なく、浴槽に入ると眠ってしまい叩き起こされるまで気が付かない。記者にとってはスピーカーは無用の長物だ。電動歯ブラシも使ったことは一度もない。そんなにいいものか。
以上、くだくだと書いてきたが、コンパクトに注力しているデベロッパーの皆さんもこの物件のプランは参考になるはず。
ついでに問題提起を一つ。2021年の税制改正でローン控除対象を「50㎡以上」から「40㎡以上」に緩和したのはいいのだが、これは税の公平性から言って不公平だ。業界はなぜ40㎡で満足するのか、単身女性も男性もどうして立ち上がらないのか。記者はずっと前から居住用であれば30㎡に引き下げるべきだと主張してきた。Don’t Be Silent！
シューズインクローク換気窓（左）とキッチン窓
電動歯ブラシ置きスペース
現地
ポラス中央住宅 コンパクトマンション「南浦和」 順調な売れ行き（2020/10/16）
東急不動産 2021年3月期3Q 新型コロナの影響受け大幅減益
東急不動産は2月8日、2021年3月期第３四半期決算を発表。都市事業は投資家向けのビルなど売却収益の増加により増収増益となったものの、ウェルネス事業やハンズ事業を中心に新型コロナウイルス感染拡大による影響を受け、売上高5,926億円（前年同期比1.4％減）、営業利益301億円（同32.2％減）、経常利益230億円（同36.3％減）、純利益107億円（同48.5％減）と減収減益となった。
都市事業は、新規開業物件「東京ポートシティ竹芝オフィスタワー」が2020年９月に満室開業。空室率（オフィスビル・商業施設）は0.9％と引き続き低水準を維持している。住宅事業は、通期予想1,400億円に対する契約済み進捗率は93％と順調。
10年の活動を綴った「さくら茶屋物語」発刊 団地再生目指すすべての人に薦めたい
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記者もささやかながらクラウドファンディングに協力した「NPO法人さくら茶屋にししば」が発行した「コミュニティカフェ さくら茶屋物語 居場所は街を動かす」(発行：フェミックス）が届いた。
「さくら茶屋」がどのような活動を行ってきたかは添付した「住民主導のもう一つの『奇跡の街』 横浜・金沢文庫 西柴団地『さくら茶屋』」の記事を読んでいただきたい。
〝奇跡の街〟などと最大級の誉め言葉を使った街はこの20年間に4か所ある。山万「ユーカリが丘」、ポラス「パレットコート七光台」、入間市「ジョンソンタウン」と、そして3年前の今ごろ取材した「さくら茶屋」だ。あのときの感動がまざまざと蘇ってくる。
「記念本」には、当初予定では、活動開始10周年を記念したパーティのようなものだったのが、新型コロナを経験することで「こんな時代だからこそ…私たちの思いと経験を伝えるものにしないといけない」という結論に達したことが書かれている。
そして、クラウドファンディングによって258名もの賛同を得て、当初目標の100万円の2倍195万円超の寄付を集めて発行に至ったものだ。
巻末にはさくら茶屋の活動を支えている85人のボランティアの方々のアンケート調査結果も紹介されている。回答者83人の平均年齢は66.3歳だが、80歳代の10人と70歳代の38人で全体の58％を占める。男女比は分からないが、90人近い自由回答記述者は圧倒的に女性が多い。そのパワーに驚きを禁じ得ない。
この本が、団地再生を考えるすべての関係者の方々に読んでいただきたい。街を元気にするヒントがここにある。
「さくら茶屋物語」は四六判並製256ページ、定価本体1800円＋税。連絡先は〒236-0017 横浜市金沢区西柴3-17-6 NPO法人さくら茶屋にししば 電話/FAX：045-516-8560 E-mail：このメールアドレスはスパムボットから保護されています。閲覧するにはJavaScriptを有効にする必要があります。
◇ ◆ ◇
〝街の再生〟などという、明るい未来など描けない大きなテーマに取り組むのは骨の折れる仕事だ。できれば目をつぶり避けて通りたい。
しかし、土地神話を信じて疑わず、バブルの波に乗ってさんざん郊外住宅地をほめそやしてきた小生の心の奥底には自責の念が燠のようにくすぶり、あるいは澱のように沈殿し苛んできた。
そこで9年前だ。意を決して取材することを決めた。首都圏郊外のある住宅地だ。人口はほぼ半減し、55歳以上の人口比率が50％近くに達するなどほとんど限界集落に近い悲惨な状況にあることを知ったときは愕然とし暗澹たる気持ちになった。どっと疲れた。
その街の所在を明らかにすることの反動が怖く匿名にしたほどだ。記事は予想外の反響を呼んだ。アクセス数は数万件に達した。
国はいま、「住宅団地再生連絡会議」を立ち上げ、全国に数千か所あるといわれる団地の再生に取り組んでいる。前途は多難だと思うが、住民参加が欠かせないことを「さくら茶屋」の事例は教えている。
「記念本」に寄稿している早稲田大学社会科学総合学術院教授・卯月盛夫氏は、「従来のように税金のみで建設され運営されるコミュニティ施設に対して、さくら茶屋のように市民が企画、計画、建設、運営するコミュニティ施設の方が圧倒的にコストパフォーマンスが高く、加えて市民のコミュニティ意識を大きく向上させてきたことは、誰もが認めるところである」（219ページ）と述べている。
設立10周年 さくら茶屋が出版計画 クラウドファンディングで資金募集（2020/10/18）
鳩山NT活性化を「私自身がアート」藝大卒・菅沼朋香氏「ニュー喫茶 幻」開業（2019/3/23）
住民主導のもう一つの「奇跡の街」 横浜・金沢文庫 西柴団地「さくら茶屋」見学（2018/2/14）
「さくら茶屋にししば」など全国先進事例を報告 第2回「住宅団地再生連絡会議」（2018/1/23）
なぜ80年間も持続できたのか 奇跡の街 入間市の「ジョンソンタウン」を歩く（2017/10/16）
全国276団体が参加する「住宅団地再生連絡会議」設立 国土交通省（2017/1/31）
ポラス 〝奇跡の街〟野田市七光台に地域コミュニティ支援のカフェ オープン（2016/11/19）
70歳以上の比率は20％超続く 100歳以上も増加 都の新型コロナ感染者
敵もさるもの－東京都の新型コロナは緊急事態宣言発出からほぼ1か月が経過した。感染者は減少傾向にあり、政府が目指す1日当たり500人まであと1歩と迫ってはいるが、70歳以上の高齢者の感染者はそれほど減ってはおらず、全体の感染者に占める割合はむしろ上昇傾向にある。
グラフは1月以降の70歳以上の感染者の数と全体感染者に占める割合を示したものだ。1月5日に131人を記録すると、その後は100人を割る日は1日しかなく、期待するほどの数値になっていない。
感染比率も、昨年までは10％を切っていたが12日に12.2％となると、その後はどんどん上昇し、最近は20％前後で推移している。
100歳以上も1月半ばから連日のように感染しており、2月6日現在では男性12人、女性47人、累計59人に達した。
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コロナは押しなべて平等にわれわれを処するかと思っていたが、その逆だ。社会的弱者を容赦なくいたぶるつもりのようだ。コロナを貴殿か貴女か貴様かお前と呼ぶのかわからないが、惻隠の情はないのか憐みのいたわりの慰撫する気持など微塵もないのか。
高齢者の皆さん、こうなったら徹底して逃げて、逃げて、逃げて地の果てまで逃げ切ろうではないか。その先には何があるか、神か仏かあるいは地獄か。そんなことは知ったことではない。
多分80歳以上の人はご存じのはずの、われわれ団塊世代も意味だけは知っているはずの、そしてまたそれ以下の年代の人にとって死語と化したはずの〝欲しがりません勝つまでは〟が亡霊のように蘇ってきた－ン？ われわれはいったい何を欲しているのか。
三井不の分譲事業 海外・投資向けがマンション・戸建てを抜く可能性大
三井不動産の2021年3月期第3四半期決算は増収減益となったが、分譲セグメントでは、海外住宅を含む投資家向けの売上高が前年同期比3倍増の2,769億円となり、分譲住宅の2,495億円を上回った。通期でも投資向けが初めて（※）分譲を上回る可能性が強まった。
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別表・グラフに過去14年度の同社の分譲住宅と投資向け物件の売上高推移を示した。分譲住宅は多少の変動はあるが、市場構造の変化を受け減少傾向にあるが、投資向けはここ数年増加傾向にある。2020年3月期は分譲住宅の2,686億円に対して、投資向けは2,554億円と132億円差に迫っている。
そして今期第3四半期決算では海外物件や、賃貸オフィス、物量、賃貸マンションなど投資向けが分譲を上回った。残り3か月でどうなるかは不明だが、分譲住宅の計上予定の進捗率は97％に達しており、通期でも投資向け物件の売り上げが分譲住宅を初めて上回ることがほぼ確定した。
※2007年3月期以前の決算数字は調べていないが、バブル期も含めて分譲住宅が投資向けより低かったというのはまずありえない
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記者は、最近のマンション市場は新型コロナの影響を受け供給量が激減し、低迷しているかのように伝えられているのは、表層的な一面でしかないと思っている。約6万戸の住宅着工戸数の半分しか供給されていないはずはない。
残りの約3万戸はどこにいったのかは謎だが、今回の三井不動産の決算発表でもわかるようにも、当初分譲予定の少なくない戸数が賃貸やリート市場などへ流れていると推測する。海外住宅も数値の変化に大きな影響を与えているはずだ。
一方で、三井不動産の投資向け物件はどのようなものか、取得する機関投資家などは何を基準に取得しているのか、外資はどう動くのか、活況を呈す株式市場との関連はあるのかどうか、新型コロナとの関連はどうなのか、リスクも少なくない分譲の質は置き去りにされるのか…誰か解明してほしい。
三井不2021年3月期3Q 増収減益 投資家向け分譲が前年同期比3倍増の2,769億円（2021/2/5）
首都圏マンション28年ぶり3万戸割れ それでも市場は低調ではない その逆だ（2021/1/31）
三井不 2021年3月期3Q 増収減益 投資家向け分譲が前年同期比3倍増の2,769億円
三井不動産は2月5日、2021年3月期第３四半期決算を発表。売上高1兆4,680億円（前年同期比13.3％増）、営業利益1,644億円（同3.5％減）、経常利益1,432億円（同8.5％減）、純利益988億円（同3.3％減）となった。営業利益、純利益は通期予想の82％超となっている。
同社は、第２四半期以降は、商業、ホテル・リゾート、リハウス、リパークなど各事業の収益回復、既存オフィスにおける賃貸収益の継続拡大、国内住宅分譲の好調な販売や順調な引渡しに加え、第３四半期においては投資家への物件売却が大幅に伸長したとしている。
セグメント別では、分譲事業の第3四半期末の投資家向け物件の売上高は2,769億円で、前年同期の906億円を1,862億円上回りほぼ3倍に増加した。国内の新築マンション分譲の2,495億円を上回っている。国内分譲住宅の当期計上予定戸数3,800戸に対する契約は97％まで進捗している。
質疑応答で40回 鼻につく菅総理の「そうした」「思います」／訓練で直せる話し方
今日（2月5日）は、どこからもニュース・リリースも届かない。なので、このところずっと気になっているわが団塊世代の菅義偉総理の演説、記者会見での話法・癖について書く。
菅総理は秋田県出身なので、東北弁が混じるのは何とも思わない。むしろ歓迎したいくらいだ。気になるのは、たいした意味のない「そうした」などの連体詞を頻繁に使い、そしてまたメディアなどにも〝自信のなさの表れ〟などと指摘されている「思います」もたくさん話される。
例えば、2月2日の新型コロナ緊急事態宣言延長を表明したときの演説・質疑応答。前半の演説の中では「そうした」「思います」はそれぞれ１、2度くらいしか使用しなかったのに、後半の質疑応答では連体詞の「そうした」を13回と「こうした」を7回、接続詞の「そして」を5回、「思います」を15回使った。次の場面だ。
「緊急事態宣言を発出することによって、多くの国民の皆さんに絶大なるこの大きな制約というのですか、そうしたことをお願いするようになるわけですから、できれば限られた中で感染拡大を阻止する、そうしたことも、できればそうした可能性というものを、やはり追求に追求をしました」
「今回、こうした支援の手が届いていない、そうした声もある中で、緊急小口資金の拡充を行いたいと思います。さらに、大企業の非正規の方々への対応、こうした方々にもきめ細かな支援を行っていきたいと思って、今、検討させていただいています」
「このワクチンの確保は、日本は早かったと思います。全量を確保することについては早かったと思います。ただ、接種までの時間が海外に遅れていることは事実であります。それは日本の手続という問題も一つあると思います。慎重に慎重に、いろいろな治験なりを行った上で日本が踏み切るわけでありますから、そういう意味で、遅れていることは現実であるというふうに思います」
◇ ◆ ◇
「そうした」の発音の「し」は「す」にも聞こえるのは、いわゆる「ズーズー弁」なので微笑ましいのだが、これほど頻々と登場すると鼻についてくる。
「まぁ、そのぉ～」（田中角栄）「あ～う～」（大平正芳）もひどかったが国民から支持された。小泉純一郎氏も安倍晋三氏も意味は不明でも言語は明瞭だった。
参考になるかどうか。第三企画では、人前で話すときの「思います」は禁句になっている。内心で「思う」のはそれぞれ勝手だが、あいさつなど他人に対して意思表示するときははっきり話そうという約束事だ。「思います」と話したらすぐ周りの人が指摘する習慣にもなっている。そうすると不思議なことにみんな「思います」と話さなくなる。訓練を積めばできるようになる。
菅総理に上申する人はいないのだろうか。
帝国ホテル 激安のサービスアパートメント 業態変革を促すきっかけとなるのは必至
帝国ホテルプレス・リリースから
帝国ホテルは2月1日、「帝国ホテル サービスアパートメント」を開始すると発表した。当面は期間限定で、入居開始は3月15日から7月15日まで、タワー館の客室3フロアの一部を改修し、99室をサービスアパートメント利用とするもの。受付開始の2月1日から申し込みが殺到し、すべて満室となっている。
◇ ◆ ◇
同社がサービスアパートメントを始めると聞いたとき、サービスアパートメントは珍しくもなんともないから、そのままスルーした。どこか新たに施設を建設するのだろうと思った。稼働するのは1、2年先だろうと。
ところが、そうではなかった。日比谷（内幸町）のホテル内99室をサービスアパートメント方式に切り替えるというものだった。
驚いたのはその料金だ。スタジオ/STUDIOタイプ（約30㎡）で月額(30泊)36万円（1日12,000円、坪3.6万円／月）というではないか。
これはもう破格の安さだ。新型コロナの第一波で緊急事態宣言が発出されたとき、アパグループが1泊2,500円（客室面積は15㎡以下のはず）のキャンペーンを張ったときも驚いたが、今回はそれ以上の衝撃を受けた。
新型コロナの蔓延で何が正か邪か善か悪か判然としない世の中にあって、記者の行動範囲は部屋の中だけで思考力も退化の一途をたどっているが、この料金は激安だとほとんど瞬時にはじき出すことができた。（小生の頭は全てをマンション価格に置き換え、利回りを計算できるように進化している）
どれだけ安いか。まず一般論からいって、仮にここがオフィスだったら坪賃料は5万円／月以下はありえない。30㎡でざっと50万円だ。マンションを建てるなら坪2,000万円くらいだろうから2億円だ。これでも利回りを3％として賃料は月額50万円だ。
これだけでもかなり安いことがわかるが、料金にはシャンプー類、歯磨き・シェービングセット、くしなど各種アメニティ類、室内清掃ならびにリネン、タオル、寝間着類交換（一週間に3回）、コーヒーメーカー、共同利用スペース「コミュニティルーム」での朝食用のパンの提供のほか洗濯乾燥機、電子レンジ、オーブントースター、アイロン利用ができ、ホテルラウンジでのコーヒーまたは紅茶が飲み放題で、ホテル駐車場、フィットネスセンター、プール、サウナも無料だ。このほか、ランドリー料金月額30,000円、ルームサービス月額60,000円は定額制だ。
他のサービスアパートメントとも比較してみよう。記者が初めてサービスアパートメントを取材したのは2002年、三井不動産のオークウッドジャパンの第1号物件だった「オークウッドレジデンス麻布十番」だったが、43㎡の月額料金は49万円（坪3.8万円）だった。同じころ、サービスアパートメント事業を積極的に展開していたスペースデザインを取材したが、「ビュロー高輪」の賃料の高さに驚愕したことがある。料金は忘れたが、現在は25㎡で30万円（坪4万円）だ。
いかがか。さらに、いつもの貧乏人根性を丸出しにして、損得を勘定した。コーヒーは1,500円（税別）だし、ルームサービスに名物カレーライスを注文したら2,500円（同）はする。1日コーヒーを2杯、カレーライスを1回食べれば、月額にして10万円得することにな。その他の割安サービスを含めれば数十万円の割安感がある。申し込みが殺到し、ほぼ当日で満室となったのは当然だ。
だが、しかし帝国ホテルだってちゃんと計算しているはずだ。毎日コンビニで弁当と水の値段以下のまがい物の発泡酒を買って客室内で飲食するような人は皆無で、１杯1.200円のビールを注文するだろうし、備え付けの数千円もする酒を飲むだろうし、コースで3万円くらいする食事もするだろうから…きっと２人利用で１泊10万円くらいになるだろうと読んでいるはずだ。
◇ ◆ ◇
同社は1月29日、2021年3月期第3四半期決算を発表。新型コロナの打撃は大きく、売上高166億円（前年同期比61.6％減）、営業損失84億円（前年同期は42億円の利益）、経常損失44億円（同4４億円の利益）、純損失86億円（同30億円の利益）となった。
サービスアパートメントを開始したからといって赤字幅を大幅に縮小できるはずはなく、オリンピック開催もどうなるか不明なので予測は難しいが、同社はその先を読んでいるのは間違いない。業態の変革に一石を投じる覚悟で今回の発表となったのではないか。その意思を広く伝えるための破格の料金設定だと理解した。他のサービスアパートメント事業会社とは一味も二味も異なった事業展開を指向しているはずだ。同業他社も追随するのは必至と見た。
◇ ◆ ◇
昨日（2月3日）は、午後2時過ぎに取材を終えてから一服を兼ねてビールかワインでも飲もうと都心のあるホテルに立ち寄ったのだが、レストランは朝食サービスしか行っていないと伝えられた。営業しているのはどこにでもあるチェーン店の飲食店のみだった。これではコロナを避ける意味がないと、たばこを1本吸ってそのまま帰った。
これまでも何度も書いた。一律の飲食店の時短要請などやるべきではない。コロナ自警団のほうが怖い。ゼロリスクはありえない。いま一番安全なのはホテルだ。多少料金は高いが安心料と考えれば割安だ。喫煙室だってどこも備えている。
驚愕したマンダリンホテルのホスピタリティ（2007/2/21）
比類なきホスピタリティの高さリッツカールトン 記者も初体験（2007/4/2）
外資系ホテルの東京進出 14年間で９施設約2600室（2007/9/30）
〝♪戸建てのことなら細田工務店♪〟効果 アクセス倍増/ロケ現場「成城学園前」人気
「戸建てのことなら細田工務店」CM
細田工務店の分譲戸建て「グローイングスクエア成城学園前」を見学しているときだった。話題は「長谷工だからわかるんだ」CMの細田工務店バージョンに移った。
同社分譲企画部広報課・北村義博氏が、「そうそう、あのCMはここで撮影したんです。私はロケに立ち会いました。出演者はみんな社員で総勢36人。事前にPCRの検査を受けて朝の8時からまる1日間かけて撮影しました。出演料？ あるわけないでしょ。おいしいロケ弁は食べましたが…。効果？ 当社ホームページへのアクセス数が倍増しました。社員も街を歩いていて『出ていたわね』などと声をかけられるようです。従業員満足度、士気もあがっています。当社の企業広告？ かつて物件広告は全5段とか全10段とかは出していましたが、企業広告は新聞も含めて出したことは一度もありません」と話した。
これはもう、物件紹介よりCMの話のほうがおもしろいと方向転換。こちらから先に紹介する。
〝♪いいなあ こんな一戸建て〟から始まり〝♪戸建てだったら ♪戸建てのことならわかるんだ ♪技術があるからわかるんだ ♪木造のこだわり丁寧に ♪戸建てのことなら細田工務店 ♪コダテダッタラ ♪タララッタタ〟－こんな長谷工グルーフの細田工務店のCMがここ最近、毎日のようにつけっ放しのテレビから流れてくる。耳にたこができるほどだ。
細田工務店バージョンは、2013年から開始されている「長谷工だからわかるんだ」CMの一つで、昨年11月1日の全日本大学駅伝（名古屋－伊勢神宮）から放映されている。同社社員が軽妙な7拍子の音楽に乗って楽しそうに踊る内容だ。放映時間は30秒。
戸建てメーカーでは〝家に帰れば…〟は別格として、市川海老蔵さんの「すまいいーだ」や、ずいぶん手の込んだ「オペンホウセ」と比べたら細田の事業規模は一桁どころか二桁くらいも差がある。出演料だって細田はゼロだから比較にならない。なのにこの2社を凌駕しそうなインパクトがある。
ロケ舞台となった「グローイングスクエア成城学園前」は、小田急線成城学園前駅から徒歩16分、調布市入間町三丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する全29区画。土地面積は112.74～115.71㎡、建物面積は88.60～91.08㎡、価格は6,000万円台～8,000万円台。昨年8月から分譲開始し、第1期10戸は即日完売するなど好調なスタートを切り、モデルハウスを除き残りは2戸のみと好調。
アドレスは調布市だが（京王線仙川駅までバス13分徒歩5分）、小田急線成城学園前駅まではバスで数分の立地。国分寺崖線景観形成重点地区に指定されている周辺には数億円はしそうな立派な戸建てがたくさん建っている住宅街の一角。建物は「認定低炭素住宅」。
「グローイングスクエア成城学園前」ホームページから
現地に隣接する国分寺崖線
モデルハウス植栽
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このCMは、ミリ単位の精度を求められる長谷工や細田の仕事からすれば、メロディにやや合わず字足らずか字余りなのが気にならないわけではないが、まあそんなことはどうでもいい。小生がどうしてこのように過剰に反応するかは少し説明が必要かもしれない。
若い読者の皆さんは「細田」と聞いても知らない人が多いかもしれないが、バブルがはじけるまでの建売住宅市場での同社の位置は、東急不動産・東急電鉄、西武不動産、三井不動産、木下工務店、日本新都市開発、日本電建、殖産住宅などと肩を並べていた。我々団塊世代以上の年代の人にとっては「細田」はメジャーブランドの一つだった。自社分譲は年間で700戸くらいはあったのではないか。
その後、バブルがはじけて市場は一変した。詳しくは書かないが、三井不動産は団地型から都市型に転換してバブル崩壊後もコンスタントに数百戸供給してきたが、〝街づくり〟が代名詞の東急は電鉄・不動産含めて年間供給量は200戸あるかどうか。西武はほとんど撤退した。木下は多角化に成功したが、日本新都市開発、日本電建、殖産などは姿を消した。飯田グループはバブルをしのいだが、一時期は危機も伝えられた。
このように激変した市場の中で細田は生き延びてきた。そして昨年4月、長谷工グループ入りすることになった。今後どのような展開を見せるかわからないが、長谷工グループにはマンションだけでなく戸建ての実績も多い総合地所もある。細田と総合地所が組んだら素晴らしい戸建てができるはずだ。
戸建ての法人施工では、最近は西武建設、イトーピアホーム、エスケーホームなどが目立つが、細田はどう動くのか。
かつての「戸建てのことなら細田工務店」の輝きを取り戻すことができるかどうか。平野富士雄社長のかじ取りに注目だ。
「長谷工だからわかるんだ」別バージョン
「長谷工だからわかるんだ」別バージョン
長谷工コーポ 建売住宅の老舗・細田工務店をTOB 子会社化 一抹の寂しさぬぐえず（2019/12/25）
約1000区画の「成田はなのき台」 細田工 分譲開始8年で約9割完売（2014/4/21）
積水ハウス 同社の首都圏初のZEH「センター北」好調スタート／20年間の記事も再録
「グランドメゾン センター北フロント」
積水ハウスが分譲中の「グランドメゾン センター北フロント」を見学した。先月1月16日に全45戸を一挙供給したところ、45件に登録が入り36戸に申し込みが入るなど好調なスタートを切った。首都圏では同社初のZEHに加え、駅から徒歩4分、全戸南向き、全戸70㎡以上という商品企画が評価された。レベルの高いマンションだ。
物件は、横浜市ブルーラインセンター北駅から徒歩4分、横浜市都筑区中川中央１丁目の商業地域（建ぺい率100％、容積率600％）に位置する11階建て全45戸。専有面積は現在販売中の住戸（8戸）の専有面積は70.18～84.40㎡、価格は7,078万～8,298万円。坪単価は334万円。竣工予定は2021年12月中旬。設計・監理は宮川憲司建築事務所。施工は松尾工務店。
現地は、オフィスやマンションなどが建ち並ぶ、建物の絶対高さが31メートルと定められている商業エリアの一角。東南西側に接道。敷地東側は2019年3月に竣工完売した野村不動産「プラウド港北センター北」（90戸）が隣接。
建物は、内廊下方式で1フロア5戸構成。１・2階が店舗・共用施設。3階以上が住居。
住戸プランは全戸70㎡以上、南向き、6.6メートル以上のワイドスパンが特徴。主な基本性能・設備仕様は、同社の首都圏初のZEHに加え、二重床・二重天井、リビング天井高2,470ミリ、ディスポーザー、食洗器、洗エールレンジフード、ミストサウナつきおそうじ浴槽、アラウーノトイレ、メーターモジュール廊下、Low－E複層ガラス（樹脂サッシ）、空気環境配慮「エアキス」、全戸トランクルームなど。
販売センター店長で同社東京マンション事業部販売課の矢部達郎氏は、「私は2002年入社ですが、これまで担当した物件の初月契約率はだいたい3割くらいで、今回のように8割というのは初めて。来場者の6割の方は地元都筑区居住者で、他の方も地縁のある方が多い。持家の比率が25％と高いのが特徴。ZEHはもちろん、センター北で全戸南向き、駅から徒歩5分以内の物件は13年ぶり供給というのが評価されました」などと語った。
モデルルーム
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モデルルームを見学する前に現地を見た。現地の対面、道路を挟んだ南側に広大な空き地があった。商業地域であれば建物によっては日照・日影の影響を受けそうなので、坪単価は300万円をはるかに突破するが、坪350万円は難しいと予想した。
矢部氏の話を聞いて納得した。矢部氏は「南側の空き地は横浜市が所有しており、文化センターと民間のオフィスビルが建設されることが決まっています。日影などの影響を受けそうなビルとの距離は20メートルあり、ビルは高さ規制に加え目線に配慮した計画になっていることをお客さんに話せたのが却ってよかった」とのことだった。マンションの質・設備仕様レベルを考えたら極めてレベルの高いマンションだ。同社は今後ZEHに力を入れていくとも聞いた。
現地（背後が「プラウド港北センター北」）
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入社20年という矢部氏からはこれまで担当した物件を聞いた。野村不動産などとのJV「若葉台」をはじめ「玉川上水」「東京テラス」「杉並シーズンズ」「東伏見」「千川」「千歳烏山」「神楽坂」「江古田」などだ。神奈川の物件を担当するのは初めてなので、即日完売した「大倉山」、抜群の住環境だった「東戸塚」「伊勢山」や、都内でも人気になった「白金台」「品川シーサイド」は経験しておらず、名古屋に異動したときも「御園座」「覚王山」も経験していないのだそうだ。
記者は、矢部氏が担当した物件をほとんど見学している。担当しなかった物件もここに一挙再録する。（「大倉山」は見学しようと思ったら、その前に売れてしまっていた）みんな素晴らしかった。
矢部さん、ものは考えようだ。室・設備仕様レベルの退化は目を覆うばかりで、〝価格ありき〟の物件が幅を利かしているいま、そのような〝売りやすい〟物件を担当するのもいいかもしれないが、販売に多少苦労しても、住宅の質・設備仕様レベルを向上・維持し、購入した人に〝買ってよかった〟と満足してもらえる物件を供給し続けるのが〝経年美化を〟掲げる御社の使命だと思う。それが従業員満足度にもつながる。記事は一般の方も少しは読まれると思う（「伊勢山」はアクセス数が1万件をはるかに突破した）ので、ブランド価値向上に貢献できていると思う。
緊急事態宣言下でもあるにもかかわらず、取材をセットしていただいた同社広報にも感謝する。
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