初めてオンラインプロジェクト発表会を視聴 大京のZEH「綾瀬」
「ライオンズ綾瀬セントマークス」
大京が2月13日に実施した「ライオンズ綾瀬セントマークス」の「オンラインプロジェクト発表会」を視聴した。約100人が視聴した模様。
ウェブ会議システムのウェビナーモードを使用したもので、同社担当者が物件の概要、周辺環境、希少性、建物コンセプト、間取り・予定価格帯、スケジュールなどを約30分間にわたり説明した。「発表会」は2月14日（日）にも行われる。
同社はまた、「発表会」のあとでファイナンシャルプランナー・北野琴奈氏の「コロナ禍における不動産市況について」と題する動画によるミニセミナーを配信したようだが、こちらは視聴しなかった。
物件は、東京メトロ千代田線綾瀬駅から徒歩9分、足立区綾瀬５丁目の近隣商業、第一種住居地域に位置する9階建て全33戸。専有面積は54.97～72.88㎡、予定価格は4,500万円台～6,700万円台（最多価格帯4,900万円台・5,700万円台）。設計は共同エンジニアリング。施工は大京穴吹建設。販売予定は2021年3月中旬。
同社プレス・リリースから
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同社の了解を得て、この種の「発表会」を初めて視聴した。以下、記者の率直な感想。
まず、30分という時間。物件の特性をあまねく伝えるためにはやや短いような気もしたが、聴く側だって忙しい。技術的なことは分からないが、好きな時間に何度でも、そしてまた途中を飛ばして視聴できるようにしたらもっとよくなるはずだ。
質疑応答はあってもいいのではないかと思ったが、質問によっては収拾がつかなくなる事態も想定されるのでやむを得ないのだろう。
問題の物件特性を的確に伝えられたかという点では疑問も残った。今回の物件の最大の特徴は「ZEH」と「パッシブデザイン」だ。もちろん担当者はこれらについても説明はしたが、記者なら〝当社は全国で供給されたZEHマンションの〇割、首都圏では〇割に達します〟などと先進性をアピールする。（記者は首都圏でのZEHマンション10物件を取材している。全体では14件くらいで、同社は4物件）
そして〝パッシブデザインと組み合わせることで年間約〇万円の光熱費が削減でき、快適に暮らすことができる価値をお金に換算すれば年間〇万円になるのではないでしょうか〟などと説明する。（これをやると公取から睨まれるか）
価格の妥当性については、当事者としてはなかなかうまく伝えられないだろうと思うが、「北千住」のタワーは坪単価380万円で、同駅圏は坪300万円をはるかに突破していることくらい伝えてもいい。
もう一つ。これは同社だけでなく同業他社も同じだろう。物件の質と設備仕様レベルはどんな精緻な動画でも正確には伝えられない。これの〝見える化〟〝見せる化〟が課題だ。ヒントは今回の「説明会」にある。ZEHと一般的なマンションの冬季の室内温度を比較したが、これは視聴者にもわかりやすい。〝今お宅の風呂場の温度は何度でしょう。15度？ ここは18度（もっと高いか）あります〟などと話せるではないか。
明和地所 さいたま営業所開設へ／駅2分の「センター北」順調なスタート
明和地所は2月12日、さいたま市浦和区に「さいたま営業所開設準備室」を2月15日付で設置すると発表した。
埼玉エリアでの用地取得を強化するためで、支店のある札幌・福岡・名古屋に次ぐ開発拠点となる。
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「クリオ港北センター北」
同社が先月1月28日から分譲開始した「クリオ港北センター北」が順調なスタートを切った。
横浜市営地下鉄ブルーラインセンター北駅から徒歩2分の駅前ロータリーに面する10階建てワンフロア3戸の全27戸。第1期は10戸で、価格は4,580万（54.00㎡）～8,247万円（84.17㎡）。残りは1戸。坪単価は非公表。竣工予定は2022年5月下旬。
現地（左）と目の前の「モザイクモール港北」と駅前広場
「ザ・ロアハウス」⇒「テラス」第一弾 一低層のコスモスイニシア「代々木上原」
「イニシアテラス代々木上原」
コスモスイニシアが分譲中の「イニシアテラス代々木上原」を見学した。代々木上原駅から徒歩6分、渋谷区元代々木の第一種低層住居専用地域のヒルトップに位置する全16戸で、昨年末から分譲されており7戸が商談中。順調な売れ行きを見せている。
物件は、小田急線・千代田線代々木上原駅から徒歩6分（小田急線代々木八幡駅からり徒歩8分、京王線幡ヶ谷駅から徒歩12分）、渋谷区元代々木町の第一種低層住居専用地域に位置する地上3階地下１階建て16戸。現在分譲中の住戸（2戸）の価格は9,380万円・9,480万円、専有面積66.54㎡・68.80㎡。坪単価は500万円前後。建物は2020年10月に竣工済み。施工は大木建設。
現地は、低層のマンションや戸建てが建ち並ぶ住宅街の一角。道路を挟んだ対面は代々木西原公園、代々木中学校。その先の渋谷区代々木スポーツセンターなどに近接。敷地はカナダ大使館のレジデンス跡地。
昨年末から分譲を開始しており、資料請求約1,400件、来場約170件を集めている。
住戸プランは全てメゾネットで、階段の下のスペース（約5.3畳大）を趣味空間や収納スペースとして利用できる「ステアホール」、ライフスタイルによって間取りを変更できる「可動クロゼット」や「スライドウォール」、スカイテラスを含めてトリプレット利用も可能な住戸（６戸）も提案しているのが特徴。
モデルルーム
可動棚
「ステアホール」
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同社は、メゾネット・タウンハウス型をこれまで「ザ・ロアハウス(THE ROW HOUSE)」として展開してきたが、昨年7月、新築分譲住宅とリノベーション事業を「INITIA (イニシア)」へ統合し、「ザ・ロアハウス」は「イニシア テラス（INITIA TERRACE）」に変更、今回の物件は変更後の第一弾。
コンセプト・ターゲットが異なるので何とも言えないが、現地は、3年前、坪単価647万円の高額ながら人気になった三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス代々木上原」（47戸）や、現在分譲中の残り1戸（2億4,800万円、専有面積114.75㎡）の野村不動産「プラウド元代々木町」（19戸）に近接。住環境は申し分ない。
専有面積圧縮型ではあるかプランはよく考慮されている。プライベートテラスやバルコニー、屋上テラスをテレワークスペースとして利用できるのではないか。
RC造による都市型タウンハウスは、2007年に破綻したセボンが積極的に分譲しヒットした。いまでもメゾネット・トリプレットのニーズは根強いものがある。
バルコニー
エントランス
近くで咲いていた梅（左）とスイセン
駅4分の１低層 息をのむほど美しいサペリの建具 三菱地所レジ「代々木上原」（2018/12/14）
コスモスイニシア タウンハウス「吉祥寺」好調／「字か小さい！」「あんたがアホ」（2019/3/18）
三井不レジ・鹿島・清水「勝どき」第1期1・2次333戸完売/選好上位にワークスペース
「パークタワー勝どきミッド/サウス」
三井不動産レジデンシャル、鹿島建設、清水建設の3社は2月9日、勝どき駅直結の分譲マンション「パークタワー勝どきミッド/サウス」全2,786戸のうち第１期１次・２次333戸全戸に申し込みが入ったと発表した。
第１期１次（237戸）の来場総数は約1,900組で、登録申し込み期間は2020年11月20日～2020年11月28日、登録申し込み総数は約650件、最高27倍、平均約2.7倍。価格は7,260万～3億3,980万円、専有面積は55.80～153.05㎡。
第1期2次（96戸）の来場総数は約270組で、登録申し込み期間は2021年1月29日～2021年1月31日、登録申し込み総数は約310件、最高14倍、平均約3.2倍。価格は8,750万～2億3,310万円、専有面積は70.37～122.86㎡。
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コワーキングスペース
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三井不動産レジデンシャルは同時に、「パークタワー勝どきミッド」第1期1次契約者（n=166）を対象にしたアンケート調査結果をまとめ発表した。
これによると、契約者の94%が、成約の理由として「勝どき駅直結」と回答したほか、「商業施設の利便性(28.9%)」、「三井不動産レジデンシャル、鹿島建設、清水建設の信頼性(27.1%)」が続いている。
契約世帯で働いている人のうち5割以上が引き続きリモートワークを実施するとしており、新型コロナウイルス感染拡大以前には契約者全体で合計9.0%だった「専有部内の書斎部屋等のワークスペース有無」、「共用施設内のワークスペースの有無」が、コロナ禍では合計30.1％に上昇していることも明らかになった。
契約世帯の約2世帯に1世帯の割合で子どもがおり、商業併設の利便性が成約理由になっている。
このほか、約8割がコワーキングスペースを始めとしたワークスペースを利用したいと回答。パーソナルユースに対応した共有設備に関しても約7割が利用したいと回答した。
三井不レジ・鹿島・清水「パークタワー勝どき」第1期1次は237戸 坪単価425万円（2020/11/18）
進化するポラスのコンパクト「三郷中央」 全戸にSC換気窓 8割に浴室窓
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「ルピアシェリール三郷中央」（写真は現地以外すべて同社・塚本氏提供）
ポラスグループ中央住宅が分譲中のコンパクトマンション「ルピアシェリール三郷中央」を見学した。三郷中央駅から徒歩4分の全57戸で、坪単価約280万円（同駅圏最高値のはず）ながらこれまで20戸を成約するなど好調なスタートを切った。きめ細かなプラン提案が評価されているようだ。
物件は、つくばエクスプレス三郷中央駅から徒歩4分、三郷市中央三丁目の第1種住居地域に位置する12階建て全57戸。2月下旬に販売予定の第3期（戸数未定）の専有面積は32.03～38.41㎡、予定価格は2,400万円台～3,400万円台（最多価格帯3,000万円台）。坪単価は約280万円。竣工予定は2021年10月中旬。駐車場は平置き18台。施工は川村工営。販売代理は長谷工アーベスト。
昨年12月から分譲を開始しており、これまでに20戸を成約している。
現地は、敷地南側、東側、北側に接道。つくばエクスプレス線路に近接しているが、商業エリアから外れているので嫌悪施設や日照を疎外する建物などは周辺にない。
住戸プランは全戸南向きで、1フロア5戸構成。すべて30㎡台だが、間口はコンパクトにしては広い4.3～4.8ｍ確保されている。
主な基本性能・設備仕様は二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、備え付け食器棚、シューズインクローク（SC）換気窓、浴室窓（全住戸の約8割）、キッチンかくれんBOX、リモートワーク用「イコイノ」（Aタイプメニュープラン）、ホスクリーン、埋め込み引手、アーチウォール（一部のみ）、ソフトクローズ機能付き引き戸、どこでもスピーカー、玄関鏡など。
同社マインドスクェア事業部マンションDv営業企画課・塚本雅美氏は、「三郷中央駅圏ではファミリータイプに次いで2棟目で、コンパクトマンションは3棟目です。コンパクトマンションでは初めてシューズインクロークに換気窓を設置したほか玄関鏡、キッチン食器棚、アーチウォール、どこでもスピーカーなどを設置し、リモートワーク用に約2帖台の『イコイノ』を提案するなど、より進化した設備仕様としたのが特徴です。来場者は30代から50代の女性が中心ですが、地縁のない方が多い。毎月約30組の来場がありますので、想定を上回る人気」と話している。
モデルルーム
リモートワーク用「イコイノ」
「イコイノ」壁面収納フック
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記者は三郷中央駅が開業した2005年から毎年10回くらい乗り降りしている。荒川の河川敷で行われるRBA野球の取材のためだ。戸建てやマンションの取材も結構してきた。戸建てはポラスが他社を圧倒している。これまで600棟くらい供給しているというから、マンション・戸建ての供給量ではポラスがナンバーワンではないか。マンションは、かつて人気になったマンションは駅前の大京「ザ・ライオンズ三郷中央」424戸などいくつかはあるが、苦戦する物件のほうがはるかに多い。
なぜか。これまでの物件の坪単価は200万円以下で、価格の安いのは魅力なのだが、駅前の生活利便施設が貧弱（失礼）なのが難点だ。タバコが吸える飲食店は一つもないはずだ。
なので、同社がコンパクトを分譲すると昨年聞いたときは、コンパクトなので単価は安くなるはずもなく苦戦は必至だとみていた。
ところがどうだ。坪単価約280万円（これは想定内）で分譲開始約2カ月半で20戸を成約し、しかも毎月約30件の来場があるというではないか。予想は大外れだ。
予想を外した理由は考えられなくもない。地縁のある人よりない人の方が多いということがすべてを物語っている。もともとコンパクトは、どこからお客さんが来場するか読めない部分がある。この物件はその典型例だ。
東京駅へ30分圏内という利便性、価格の安さ（都内のコンパクトは軒並み坪400万円以上になりつつある）、広さを求める顧客ニーズを記者はうっかりしていたということだ。
これだけではない。プランのよさだ。全住戸のシューズインクローク（SC）に換気窓と、8割の住戸の浴室に窓を設けたマンションなどファミリータイプも含めて記者は数えるほどしか知らない。コンパクトで5面、6面の採光・換気窓付きなどまずありえないプランだ。
まだある。「イコイノ」だ。壁面にレール付きの棚が設置されており、いろいろな小物などが置けるようになっていた。セレクトメニューだが、これをオプションで設置しようとすれば50万円はするのではないか。これまでリモートワーク用のスペースはかなり見てきたが、コスト・機能性はどこにも負けないはずだ。
このほか、塚本氏は浴室で音楽が聴けるどこでもスピーカーや電動歯ブラシが充電でき収納できる三面鏡をアピールしたが、これはよく分からない。評価を留保する。記者は風呂が好きではなく、入る前からとにかく早く出ることだけをいつも考えている。浴槽に入る習慣は冬場以外なく、浴槽に入ると眠ってしまい叩き起こされるまで気が付かない。記者にとってはスピーカーは無用の長物だ。電動歯ブラシも使ったことは一度もない。そんなにいいものか。
以上、くだくだと書いてきたが、コンパクトに注力しているデベロッパーの皆さんもこの物件のプランは参考になるはず。
ついでに問題提起を一つ。2021年の税制改正でローン控除対象を「50㎡以上」から「40㎡以上」に緩和したのはいいのだが、これは税の公平性から言って不公平だ。業界はなぜ40㎡で満足するのか、単身女性も男性もどうして立ち上がらないのか。記者はずっと前から居住用であれば30㎡に引き下げるべきだと主張してきた。Don’t Be Silent！
シューズインクローク換気窓（左）とキッチン窓
電動歯ブラシ置きスペース
現地
ポラス中央住宅 コンパクトマンション「南浦和」 順調な売れ行き（2020/10/16）
三井不の分譲事業 海外・投資向けがマンション・戸建てを抜く可能性大
三井不動産の2021年3月期第3四半期決算は増収減益となったが、分譲セグメントでは、海外住宅を含む投資家向けの売上高が前年同期比3倍増の2,769億円となり、分譲住宅の2,495億円を上回った。通期でも投資向けが初めて（※）分譲を上回る可能性が強まった。
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別表・グラフに過去14年度の同社の分譲住宅と投資向け物件の売上高推移を示した。分譲住宅は多少の変動はあるが、市場構造の変化を受け減少傾向にあるが、投資向けはここ数年増加傾向にある。2020年3月期は分譲住宅の2,686億円に対して、投資向けは2,554億円と132億円差に迫っている。
そして今期第3四半期決算では海外物件や、賃貸オフィス、物量、賃貸マンションなど投資向けが分譲を上回った。残り3か月でどうなるかは不明だが、分譲住宅の計上予定の進捗率は97％に達しており、通期でも投資向け物件の売り上げが分譲住宅を初めて上回ることがほぼ確定した。
※2007年3月期以前の決算数字は調べていないが、バブル期も含めて分譲住宅が投資向けより低かったというのはまずありえない
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記者は、最近のマンション市場は新型コロナの影響を受け供給量が激減し、低迷しているかのように伝えられているのは、表層的な一面でしかないと思っている。約6万戸の住宅着工戸数の半分しか供給されていないはずはない。
残りの約3万戸はどこにいったのかは謎だが、今回の三井不動産の決算発表でもわかるようにも、当初分譲予定の少なくない戸数が賃貸やリート市場などへ流れていると推測する。海外住宅も数値の変化に大きな影響を与えているはずだ。
一方で、三井不動産の投資向け物件はどのようなものか、取得する機関投資家などは何を基準に取得しているのか、外資はどう動くのか、活況を呈す株式市場との関連はあるのかどうか、新型コロナとの関連はどうなのか、リスクも少なくない分譲の質は置き去りにされるのか…誰か解明してほしい。
三井不2021年3月期3Q 増収減益 投資家向け分譲が前年同期比3倍増の2,769億円（2021/2/5）
首都圏マンション28年ぶり3万戸割れ それでも市場は低調ではない その逆だ（2021/1/31）
積水ハウス 同社の首都圏初のZEH「センター北」好調スタート／20年間の記事も再録
「グランドメゾン センター北フロント」
積水ハウスが分譲中の「グランドメゾン センター北フロント」を見学した。先月1月16日に全45戸を一挙供給したところ、45件に登録が入り36戸に申し込みが入るなど好調なスタートを切った。首都圏では同社初のZEHに加え、駅から徒歩4分、全戸南向き、全戸70㎡以上という商品企画が評価された。レベルの高いマンションだ。
物件は、横浜市ブルーラインセンター北駅から徒歩4分、横浜市都筑区中川中央１丁目の商業地域（建ぺい率100％、容積率600％）に位置する11階建て全45戸。専有面積は現在販売中の住戸（8戸）の専有面積は70.18～84.40㎡、価格は7,078万～8,298万円。坪単価は334万円。竣工予定は2021年12月中旬。設計・監理は宮川憲司建築事務所。施工は松尾工務店。
現地は、オフィスやマンションなどが建ち並ぶ、建物の絶対高さが31メートルと定められている商業エリアの一角。東南西側に接道。敷地東側は2019年3月に竣工完売した野村不動産「プラウド港北センター北」（90戸）が隣接。
建物は、内廊下方式で1フロア5戸構成。１・2階が店舗・共用施設。3階以上が住居。
住戸プランは全戸70㎡以上、南向き、6.6メートル以上のワイドスパンが特徴。主な基本性能・設備仕様は、同社の首都圏初のZEHに加え、二重床・二重天井、リビング天井高2,470ミリ、ディスポーザー、食洗器、洗エールレンジフード、ミストサウナつきおそうじ浴槽、アラウーノトイレ、メーターモジュール廊下、Low－E複層ガラス（樹脂サッシ）、空気環境配慮「エアキス」、全戸トランクルームなど。
販売センター店長で同社東京マンション事業部販売課の矢部達郎氏は、「私は2002年入社ですが、これまで担当した物件の初月契約率はだいたい3割くらいで、今回のように8割というのは初めて。来場者の6割の方は地元都筑区居住者で、他の方も地縁のある方が多い。持家の比率が25％と高いのが特徴。ZEHはもちろん、センター北で全戸南向き、駅から徒歩5分以内の物件は13年ぶり供給というのが評価されました」などと語った。
モデルルーム
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モデルルームを見学する前に現地を見た。現地の対面、道路を挟んだ南側に広大な空き地があった。商業地域であれば建物によっては日照・日影の影響を受けそうなので、坪単価は300万円をはるかに突破するが、坪350万円は難しいと予想した。
矢部氏の話を聞いて納得した。矢部氏は「南側の空き地は横浜市が所有しており、文化センターと民間のオフィスビルが建設されることが決まっています。日影などの影響を受けそうなビルとの距離は20メートルあり、ビルは高さ規制に加え目線に配慮した計画になっていることをお客さんに話せたのが却ってよかった」とのことだった。マンションの質・設備仕様レベルを考えたら極めてレベルの高いマンションだ。同社は今後ZEHに力を入れていくとも聞いた。
現地（背後が「プラウド港北センター北」）
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入社20年という矢部氏からはこれまで担当した物件を聞いた。野村不動産などとのJV「若葉台」をはじめ「玉川上水」「東京テラス」「杉並シーズンズ」「東伏見」「千川」「千歳烏山」「神楽坂」「江古田」などだ。神奈川の物件を担当するのは初めてなので、即日完売した「大倉山」、抜群の住環境だった「東戸塚」「伊勢山」や、都内でも人気になった「白金台」「品川シーサイド」は経験しておらず、名古屋に異動したときも「御園座」「覚王山」も経験していないのだそうだ。
記者は、矢部氏が担当した物件をほとんど見学している。担当しなかった物件もここに一挙再録する。（「大倉山」は見学しようと思ったら、その前に売れてしまっていた）みんな素晴らしかった。
矢部さん、ものは考えようだ。室・設備仕様レベルの退化は目を覆うばかりで、〝価格ありき〟の物件が幅を利かしているいま、そのような〝売りやすい〟物件を担当するのもいいかもしれないが、販売に多少苦労しても、住宅の質・設備仕様レベルを向上・維持し、購入した人に〝買ってよかった〟と満足してもらえる物件を供給し続けるのが〝経年美化を〟掲げる御社の使命だと思う。それが従業員満足度にもつながる。記事は一般の方も少しは読まれると思う（「伊勢山」はアクセス数が1万件をはるかに突破した）ので、ブランド価値向上に貢献できていると思う。
緊急事態宣言下でもあるにもかかわらず、取材をセットしていただいた同社広報にも感謝する。
オプションの隠せるキッチン収納（値段は250万円とか）
植栽が見事「東京テラス」「玉川上水グランドメゾン」（2006/5/31）
積水「グランドメゾン杉並」で見た売主の〝良心〟（2006/9/1）
景観美に圧倒される積水ハウス他「グランドメゾン東戸塚」（2008/3/25）
億ションの歴史を変える積水ハウス「グランドメゾン伊勢山」（2011/5/13）
植栽が見事な積水ハウス「白金」タワーマンション（2013/8/30）
積水ハウス「グランドメゾン上原」坪単価480万円でも億ション人気（2014/5/19）
国分寺崖線の借景、「5本の樹計画」もいい 積水ハウス「グランドメゾン仙川」（2015/2/3）
積水ハウス サ高住と子育て賃貸共存型の「神楽坂」完成（2015/4/27）
呉越同舟効果「5本の樹計画」の本領発揮積水「品川シーサイド」1期207戸！（2017/3/24）
和の格式と伝統の継承を隈研吾氏監修の御園座タワー完成積水ハウス・御園座（2018/1/8）
積水ハウスわが国初全戸ZEH対応「グランドメゾン覚王山菊坂町」（2018/1/10）
首都圏マンション 28年ぶり3万戸割れ それでも市場は低調ではない その逆だ
【表・グラフの見方】着工戸数はＡ・青、このうち居住面積が40㎡以下がＢ・赤、供給戸数はｃ・緑で不動研調査による戸数。Ａ－（ｂ+ｃ）は謎の数値
昨年（2020年）の首都圏マンション供給量が激減したことを各紙が報じている。1月25日付の不動産流通研究所のWeb「R.E.port」は「首都圏マンションの新規供給戸数は2万7,228戸（前年比12.8％減）となり、1992年以来となる年間供給戸数3万戸割れとなった」と発信した。翌日、朝日新聞は「20年の発売戸数は、春の緊急事態宣言で販売を一時休止したことが響き、前年比12.8％減の2万7,228戸と、92年以来、28年ぶりに3万戸を下回った」と記事にした。
双方とも不動産経済研究所（以下、不動研）のプレス・リリースをそのままコピペしたものだ。住宅新報も週刊住宅も2月1日発売号で同じような記事を発信するはずだ。（不動研のほかに工場市場研究所、東京カンテイも同様な調査を行っている）
記者は、調査や記事に異論を挟むようなことはしたくないのだが、記事は半分当たっているかもしれないが、コロナ禍で市況が低迷しているかのように印象付けるのは明らかに間違いだと思うし、何よりも一般の人の誤解を招くのではないかと危惧するので、以下に「事実」を記す。
別表とグラフを見ていただきたい。最近5年間の首都圏（一都三県）の分譲マンション着工戸数と、その戸数のうち居住面積が40㎡以下の戸数（非木造）、そして不動研が発表している年間の供給戸数を比較したものだ。
これによると、不動研調べによる昨年の供給戸数は着工戸数の半数しかなく、この5年間の数値もほぼ同様だ。着工時期と供給時期はタイムラグがあるので一致はしないのだが、着工戸数の半分しか供給（成約）できなかったら、間違いなく事業は破綻する。それなのに、悲鳴などは聞こえてこない。
なぜか。業界関係者ならお分かりだろう。不動研の調査対象は専有面積30㎡以下や投資用マンション、1棟売り、非分譲住戸などは含まれないはずだ。一方で、国交省の住宅着工戸数は確認申請の数字をそのままをデータ化したものだ。この溝を埋めない限り正確な分譲マンション市場を把握することはできない。
双方の数値の違いに大きな影響を及ぼしているのが、ここ数年激増している単身・DINKS向けコンパクトマンションや投資家向けマンションだ。これらがいったいどれくらいの戸数に達するのか、どこも把握できていないはずだが、着工戸数と不動研の供給戸数の差からして年間1万数千戸に達するのではないかと推測できる。不動研は投資向けマンションの調査も行っているが、その数は6～7,000戸台だ。これでもまだ着工戸数に届かない。
記者は、このほか賃貸への用途変更、リートへの売却、非分譲住戸（一般には分譲されないが「事業協力者住戸」などとして分譲される）なども数値を狂わしていると思う。「分譲マンション」市場はかつてないほど多様化している表れだ。
この推測が当たっていれば、着工戸数と供給戸数の差は埋められる。それどころか、昨年4～6月はマンション販売の営業活動を自粛し、その後も来場を制限するなどして供給も抑制し、なおかつ価格を上げている（一方で室・設備仕様レベルの低下は甚だしいのに）ことなどを考慮すると、決して〝低迷〟などしていないことがわかる。むしろ逆ではないか。デベロッパー各社の直近の決算発表によると、マンション事業進捗率は信じられないほど好調だ。
メディアには、表層的なデータばかりを見ていたら事実を見誤るといいたい。〝人のふんどし〟（下品でごめんなさい）で相撲を取ってはだめということだ。
2020年首都圏中古マンション成約は約3.6万戸 中古戸建ては過去最多 東日本レインズ
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1月22日、首都圏の2020年（2020年1～12月）の不動産流通市場の動向をまとめ発表した。
中古マンションの成約件数は35,825件（前年比6.0％減）で２年ぶりに前年を下回った。
成約物件の１㎡当たり単価は首都圏平均で55.17万円（前年比3.2％上昇）で、８年連続の上昇。この８年で44.5％上昇している。
成約物件価格は3,599万円（前年比4.6％上昇）で、１㎡当たり単価と同様に８年連続で上昇。5,000万円超の各価格帯が成約件数、比率とも拡大している。
成約物件の平均専有面積は65.24㎡（前年比1.3％拡大）と２年ぶりに拡大、平均築年数は21.99年（前年21.64年）で、経年化が進んでいる。
中古戸建住宅の成約件数は13,348件（前年比2.4％増）と２年連続で前年を上回り、2016年（13,195件）以来４年ぶりに過去最高を更新している。
成約物件価格は首都圏平均で3,110万円（前年比0.2％下落）と２年連続で前年を下回った。
成約物件の平均土地面積は147.99㎡（前年比0.8％拡大）、建物面積は105.24㎡（同0.3％拡大）となっている。平均築年数は21.62年（前年21.38年）で、経年化が進んでいる。
新築戸建住宅の成約件数は6,334件（前年比7.9％増）と、２年連続で前年を上回った。
成約物件価格は首都圏平均で3,486万円（前年比0.7％下落）と、２年ぶりに前年を下回った。
成約物件の土地面積は122.95㎡（前年比0.3％縮小）、建物面積は98.40㎡（同0.5％縮小）となっている。
土地（100～200㎡）の成約件数は5,828件（前年比0.02％増）で、ほぼ横ばいながら前年を上回った。
成約物件の１㎡当たり単価は首都圏平均で19.41万円（前年比2.8％下落）と、２年連続で前年を下回っている。
成約物件価格は2,810万円（前年比3.0％下落）で、２年連続で前年を下回っている。
大和ハウス 湘南最大級全914戸の「プレミスト湘南辻堂」が完成
「プレミスト湘南辻堂」
大和ハウス工業は1月22日、神奈川中央交通と長谷工コーポレーションと共同で開発を進めている神奈川県藤沢市の大型分譲マンション「プレミスト湘南辻堂」全街区が同日完成したと発表した。
「プレミスト湘南辻堂」は、35 000㎡超の敷地に建設した総戸数914戸で、全16か所の多彩な共用施設を設けた湘南エリア最大級のマンション。2017年から分譲開始されている。
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この物件については、分譲開始時と第1街区が完成したときの記者見学会の模様を記事にしているので、こちらも参照していただきたい。
一つだけ、プレス・リリースにもあるのだが、辻堂エリアがARUHI presentsの「本当に住みやすい街大賞2021」で3位にランクされたことについて触れておきたい。
どこが「本当に住みやすい街大賞」として祭り上げるのは勝手だが、小生はどうして川口が2年連続でトップとなり、2位の大泉学園に次いで辻堂が3位になっているのか全然理解できない。どう読んでも根拠が希薄だ。
川口は商住混在の雑多な街だ。マンション価格も駅近は坪300万円をはるかに突破する。大泉学園も、同じレベルの街なら100か所くらいあるのではないか。
辻堂はどうか。〝海好き〟の記者は辻堂に限らず湘南の藤沢、茅ヶ崎、平塚、大磯…もいいと思うが、「住みやすいか」と問われても答えようがない。何をもって住みやすいか、それは人それぞれ〝住めば都〟だからだ。辻堂に住む人は、どうして川口や大泉学園に〝負ける〟のか理解できないのではないか。
その一方で、「本当に住みやすい街大賞2021」のシニアランキングは1位が武蔵小山で、2位は南大沢、3位は平塚だ。これも根拠はまったく不明。少なくとも南大沢よりわが街・多摩センターのほうがはるかに住みやすいと思うし、平塚と辻堂はどちらのほうがシニア向けで上位か知りたいものだ。
まあ、こんなことを書いてもARUHIの宣伝に加担するだけなのでこれくらいでやめる。
辻堂のマンションについては、大京の「湘南 C－X」と関電不動産他の「シエリア湘南辻堂」の記事などを添付するので参照していただきたい。
大和ハウス工業の大規模マンションでは「プレミスト船橋塚田」が素晴らしいので、こちらも記事を添付する。
実質10か月で300戸超の驚異的売れ行き 大和ハウス「プレミスト船橋塚田」（2020/10/20）
川口元郷－現地－川口 徒歩30分 街路樹は１本もなし 「本当に住みやすい街大賞」？ （2020/2/25）
植栽計画がいい シニア層はもっと増やせるはず 大和ハウス「湘南辻堂」A敷地竣工（2019/3/20）
業界初の体力測定装置に狂喜 大和ハウス「プレミスト湘南辻堂」 同社は販売に自信（2017/9/11）
首都圏第1弾「シエリア湘南辻堂」第1～3期1次199戸が登録完売 関電不動産開発（2016/11/8）
