西武HD 「エースホテル京都」を運営するAGIを子会社化 全94ホテル約26,000室体制
「エースホテル京都」（NTT都市開発プレス・リリースより）
西武ホールディングスは9月16日、連結子会社である西武・プリンスホテルズワールドワイド（SPW）が、北米や欧州を中心に、北米や欧州を中心に国内では京都の「エースホテル」を運営しているAce Group International LLC（本社：米国ニューヨーク、AGI）と同社の子会社などの全株式を取得し、子会社化すると発表した。手続きはSPWがアメリカで設立した100％出資の新会社AceHotels Worldwide Inc.を通じて行っており、2025年9月中に手続き完了を見込んでいる。取得価格は最大9,000万ドル（133億円）程度。
今回の決定について、SPW代表取締役社長・金田佳季氏は「『エースホテル』という確立されたブランドの世界観やカルチャーを最大限に尊重しながら、両社の共通ビジョンである『地域との共生』を大切に、地域に愛され、世界中から多くのお客さまに足を運んでいただけるホテルづくりを『エースホテル』とともに目指してまいります」と、また、AGI会長・Brad Wilson（ブラッド・ウィルソン）氏は「SPWは西武グループの一員として当社と同じ価値観を持っており、その戦略的ビジョンは、両社を新しい高みに導くでしょう。私たちは共に、グローバル企業としてエースホテルの進化において、これまでになく刺激的で新しいステージに進もうとしています」とそれぞれコメントしている。
AGIの子会社化により、国内ホテルは61ホテル20,471室（SPW：57ホテル20,187 室、3会員制ホテル71室／エースホテル：1ホテル213室）、海外ホテルは33ホテル5,163室（SPW:26ホテル3,895室／エースホテル：7ホテル1,268室）となり、合計94ホテル25,634室 （SPW：86ホテル24,153室／エースホテル：8ホテル1,481室）体制となる。今後開業予定ホテルは7ホテル（SPW：6ホテル／エースホテル：1ホテル）。
イタリアンレストラン（NTT都市開発プレス・リリースより）
◇ ◆ ◇
プレス・リリースが発表されたこの日（9月16日）の4日前（12日）、記者はマンション取材のついでに「エースホテル京都」の外観と共用施設・中庭だけだったが見学している。最高に素晴らしいホテルだ。最近はホテル見学もめっきり減ったが、多分、わが国の近年の最高傑作ホテルだと思う。木質化デザインが特筆できる。
同ホテルは、京都市営地下鉄西線烏丸御池駅直結の7階建て（31m）延床面積約26,000㎡、全213室。オーナーはNTT都市開発で、歴史的建築物である旧京都中央電話局の一部を保存・改修した複合施設「新風館」と共存するように内外装に木をふんだんに採用しているのが特徴で、建築デザイン監修は隈研吾建築都市設計事務所、建築設計はNTTファシリティーズ、内装設計／デザインは入江三宅設計事務所／Commune Design、プロジェクトマネジメントは日建設計、施工は建築・大林組、内装・三越伊勢丹プロパティ・デザイン。
中庭
中庭
都道府県地価コメント「まだ見ぬ、Life&Time Developerへ」野村不・松尾大作社長
今回の地価調査は、全国平均で全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇し、上昇幅が拡大した。
一方で、資材費や労務費を含む建築費は落ち着きを見せ始めているがまだ増加傾向にあり、各事業セクターは引き続き厳しい事業環境にある。
住宅市場に関しては、郊外の一部で売れ行きに鈍化傾向がみられるが、都心部・準都心部の売れ行きは順調であり、トータルでは好調に推移している。住宅ローン金利は政策金利の引き上げに連動して上昇する銀行がみられるものの、現時点では顧客の購入マインドへの影響は軽微であり、引き続き需要が堅調である。土地取得が難しいことから、急激に供給量が増えることはないため、引き続き当面は需要と供給のバランスは大きく崩れないだろう。一方で分譲住宅の価格も上昇していることから、ハード・ソフト面で価格に見合った付加価値を提供していくことが更に必要になってくる。
オフィス市場に関しては、2025 年に東京での新規供給が集中するものの、今後中長期的には建築費増加の影響により建築工期の延期、または建築工事の中断となる物件が増えてくることも予想される。工事延期により供給時期が分散することで、需給のバランスが安定していくと見込んでいる。当社保有のオフィスにおいても空室率は低下しており、今後も低下傾向は続くと想定する。出社や採用の増加により、当社主力ブランドの PMO への拡張移転ニーズも多い。
今年 2月末には「BLUE FRONT SHIBAURA」 TOWER S が竣工し、3月に JR浜松町駅から芝浦エリアをつなぐ緑のアプローチ「GREEN WALK」が開通。7月には日本初進出のラグジュアリーホテル「フェアモント東京」が開業、8月にはオフィスフロアへの入居が始まり、当社グループも本社を移転している。東京ベイエリアを一望できる 1フロア約1,500坪の「テナント企業専用の共用フロア「BLUE SKY LOUNGE」を設ける等、競合物件との差別化を図ることでリーシングも極めて順調に進んでいる。多様な働き方に対応した多くのワークスペースが実際に使用可能となり、立地特性である空・海・緑に恵まれた自然環境を活かした新たな働き方が実践され始めている。9 月には商業店舗の開業と合わせてグランドオープンを迎えている。商業エリアは「まちのコミュニティハブ」をテーマに、オフィスワーカーに加えて地域の皆様にも開けたパブリックスペースを設けることで幅広い皆様にご利用いただき順調なスタートを切っている。
ホテル市場に関しては、引き続き非常に高い水準でインバウンド顧客の利用が続いており、当社直営ホテルとグループのUDSが運営するホテル共に稼働率やADRが高い水準で推移している。7月には「フェアモント東京」も開業し、今後様々なニーズに合わせたタイプ別のホテルを提供できるように新しいホテルの形も検討している。
当社グループは、不動産開発や関連サービスの提供を通じて、お客様一人ひとりの「Life」や「Time」に寄り添うことを大切にしてきている。従来から、「個々のお客様を起点とした価値創造」の手法の進化・変化を図って参りましたが、刻々と変化する事業環境の中で更なる成長を実現するため、これまで拡大してきた事業基盤を基に、価値創造の進化・変革をグループ一丸となって進めていくべく、4月に新たなグループ経営計画を策定している。野村不動産グループ2030年ビジョン「まだ見ぬ、Life&Time Developerへ -幸せと豊かさを最大化するグループへ-」の実現を目指し、グループ全体で、新たな付加価値を創造し、お客様に多様な付加価値を備えた不動産関連商品・サービスをこれからも提供していく。
都道府県地価コメント「YAESU」8割内定「乃木坂」人気 東京建物・小澤克人社長
今年発表された地価調査では、全用途平均・住宅地・商業地が4年連続で上昇し、上昇幅が拡大した。この背景には、分譲マンションマーケットの堅調さや、好況なオフィス市況に加え、引き続き高いインバウンド需要およびそれに伴うホテル・商業施設等における需要の増加、都市部を中心とした再開発事業の進展により利便性や賑わいの向上が期待されるエリアが増加したことなどがあると考えられる。米国の関税政策の影響や金利の動向等については注視する必要があるものの、不動産投資市場は引き続き好調に推移している。
オフィスマーケットにおいては、好調な企業業績を背景とした増床ニーズに加え、人材獲得を目的として企業が付加価値の高いオフィスへ移転する動きが活発化しており、都心5区では空室率が低下、賃料も上昇基調にある。当社が東京駅前で参画する大規模再開発「TOFOROM YAESU」（トフロムヤエス）についても、ワーカーのウェルビーイングな働き方を後押しする施策をご評価いただき、竣工まで約半年の時点でオフィスフロアの約8割が内定している。
ホテル・商業施設マーケットでは、引き続き旺盛なインバウンド需要を背景に東京都心部や観光目的地において顕著な成長がみられる。特に関西エリアは、大阪・関西万博の影響等によりホテル需要が底堅く、昨年開業した「フォーシーズンズホテル大阪」や「ヒルトン京都」の稼働も好調に推移している。当社は、ラッフルズブランドとして日本初進出となる「ラッフルズ東京」（2028年開業予定）をはじめ外資系ハイエンドホテルの開発実績を積んでおり、今後もデベロッパーとしてのノウハウを最大限生かしたホテル開発により地域経済の活性化に貢献していく。
物流施設マーケットについては、ECマーケットの拡大や人件費等物流コストの増加を背景とした企業の物流拠点網見直しの動きが活発化しており、継続して需要が増加している。当社は、マルチテナント型の冷凍冷蔵倉庫「（仮称）T-LOGI大阪弁天町」や危険物倉庫を併設した「（仮称）T-LOGI厚木」など、需要増が認められる特殊倉庫の開発を強化しているほか、これまで中心だった首都圏など大都市圏近郊に加え、半導体需要が見込める熊本県熊本市や配送拠点として幅広いエリアへのアクセスに優れる宮城県仙台市など地方圏での展開も開始した。現在稼働中の物件に関しては、いずれも高い商品性を評価いただき、満床となっている。
住宅地では、資産性を重視する富裕層やパワーカップル層を中心とした旺盛な需要を背景に、交通利便性や住環境等で優位性のある立地であれば、都心部だけでなく地方都市においても地価は上昇傾向である。当社においても、都心部では、東京メトロ千代田線「乃木坂」駅直結となるタワーマンション「Brillia Tower乃木坂」が販売前でありながら問い合わせ数が5,000件を超えるなど非常に高い反響があった。また、地方都市の一例としてはJR「長野」駅近くで開発している「Brillia長野北石堂ALPHA RESIDENSIA」についても長野県内在住の方を中心に多数の問い合わせをいただいている。
地政学リスクや景気動向、建築費の高騰といった不動産市況に影響を及ぼす各要因を一層注視するとともに、お客様のニーズを的確に捉え、安全・安心・快適に過ごせる職場環境や住環境の提供に今後も注力する。
都道府県地価コメント 産業デベロッパーとして圧倒的力発揮 三井不・植田俊社長
今般公表された都道府県地価調査では、全国の全用途平均・住宅地・商業地のいずれも４年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。三大都市圏、地方圏ともに上昇傾向が継続し、景気回復の影響が全国的な地価上昇に波及しています。経済活動の活性化に伴い需要が創出され、日本の産業競争力強化、そして国富増大に結びついているといえます。
首都圏のオフィス空室率が低下し賃料は上昇傾向にあり、継続する住宅マーケットの好調さや、活況なインバウンド等から商業・ホテルの需要が堅調であり、地価上昇に反映されました。
また「BASEGATE横浜関内」が2026年春に開業いたしますが、横浜関内エリアを始め大規模再開発事業が進展するエリアの地価上昇がみられます。大規模再開発事業は日本の国際競争力の強化に寄与し経済成長を牽引する役割を果たしており、我が国の未来を担うものとして、一層その必要性・重要性を高めています。
地方圏では、引き続き、半導体関連企業の進出が進む地域や、物流施設需要が高まる地域での地価上昇がみられます。当社においては熊本でサイエンスパークの検討を始めており、各地域の特色を活かした産業創造に取り組み、新しい時代の新しい形での地方創生に貢献してまいります。
米国の通商政策が世界経済に与える影響や、様々な地政学リスクに留意すべき一方、日本経済は堅調な内需等により緩やかな回復が続いています。継続する賃上げによる賃金・物価の好循環に向かっており、デフレから脱却し成長型経済を確実なものとしていく「時代の転換点」にいます。
デフレの時代は付加価値が正当に評価されてきませんでした。付加価値を評価し、物価と賃金のプラスの連鎖を生み、成長型経済の実現につなげたいと考えます。
当社グループとしては、このような転換点を大きなチャンスととらえ、付加価値創造において圧倒的な力を発揮していきたいと考えています。「産業デベロッパー」として、日本の国際競争力の強化・新産業の創造に貢献し、新たな社会的価値と経済的価値の創出を両輪で実現してまいります。
都道府県地価コメント 付加価値型まちづくり強化 三菱地所・中島篤社長
令和7年都道府県地価調査は、全国平均で全用途平均・住宅地・商業地いずれも4年連続の上昇となり、上昇幅も拡大した。経済活動の回復が進み、インフレ傾向も定着しつつある。国内外から人が集まる都市中心部や観光地での需要が底堅く、全体的な上昇基調が継続している。一方で、関税問題や金融市場の変動が経済に与える影響については今後も注視していく必要がある。
人的資本への投資意欲の高まりを背景に、高付加価値なオフィスの需要は多く、空室率の低下と賃料の上昇が続いている。例えば大阪駅前に約4.5haの都市公園を整備した「グラングリーン大阪」では、緑地空間の創出が価値の一つとして評価され、多くの入居希望をいただいた。
なお当社では本年5月に「まちまるごとワークプレイス」構想を掲げ、東京・丸の内エリアにおいて1社単独では実現できないことをまち全体でサポートする、付加価値型のまちづくりを強化している。今後もハード・ソフト両面からまち・ビルの魅力づくりを実践し、良質なオフィスの提供とともに、オフィス賃料水準の向上にも取り組んでいく。
商業施設やホテルの需要は引き続き好調で、2025年に日本上陸25周年を迎えた「プレミアム・アウトレット」は、2024年度のテナント売上高が4,345億円と過去最高を記録した。また当社が空港事業やホテル事業を手掛ける宮古島エリアでは、ウルトラ・ラグジュアリー・ライフスタイル・ホテル「ローズウッド宮古島」が2025年3月に開業したほか、来春には「キャノピーby ヒルトン沖縄宮古島リゾート」の開業を予定しており、今後も宮古島の皆様とともに地域振興に取り組んでいきたいと考えている。
工業地ではe コマース市場の拡大による大型物流施設用地への需要が地価に影響を与えているが、トラック運転手不足など物流をとりまく課題は依然として解決していない。この課題に対応すべく、次世代モビリティに対応する高速道路IC直結の基幹物流構想を関西圏（京都府城陽市）・東北圏（宮城県仙台市）で進めているが、このほど関東圏で初となる旧上瀬谷通信施設地区（神奈川県横浜市）での開発計画を始動した。
住宅の需要も堅調で、先月より販売を開始した「ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ」も実需層を中心に非常に多くの反響をいただいている。分譲マンション価格は引き続き上昇しているが、特に都心部では購入者層の購買力も向上しており、販売は好調。一方、土地代や工事費は高止まりの傾向が続いており、今後も高値で推移すると考えられる。
全国のマンション 富裕層やシニア層のセカンド・投資・移住ニーズ継続 大和ハウス
記者レクチャー会〈2025年基準地価〉
大和ハウス工業は9月12日、記者レクチャー会〈2025年基準地価〉を開催。9月16日に発表される「令和7年 都道県地価調査」の記事化に資する情報を提供するもので、マンション事業について同社ハウジング・ソリューション本部事業統括部副統括部長・角田卓也氏が、分譲戸建てについて同本部事業統括部事業推進部分譲住宅推進グループ担当次長・中岡敬典氏が、物流施設事業について同本部事業統括部不動産流動化推進室担当次長・廣渡政和氏がそれぞれ市場動向などについて説明した。
首都圏マンション市況 立地条件などにより成否が顕著
投資・インバウンド需要背景 近畿圏の用地買収激烈化
角田氏
マンション事業環境について角田氏は次のように語った。
首都圏の市況は、都心3区は、継続して順調に推移し、23区も利便性の高い、住環境の良い物件は順調に進捗している。一方、条件が悪い物件や郊外物件などは取得能力と価格上昇の乖離などから販売は鈍化傾向にある。
関西圏は、大阪駅前再開発が市場を牽引し、北摂や阪神エリアの資産性と利便性が高い駅前再開発案件などの人気が継続している。京都は供給過多ではあるが、京都風情を求める首都圏の富裕層やインバウンドのセカンドニーズが強い京都市中心地（田の字エリア）内など好立地物件は堅調に推移している。
地方圏（北海道・沖縄）は、本州からの富裕層やシニア層のセカンド・投資・移住ニーズの需要が継続して見られる。
エリア別の用地取得環境は、首都圏は一部都心エリアの用地価格の上昇が継続している一方で、山手線の外側エリアにおいては、販売が鈍化している案件もあるため、用地取得エリアの選別が進んでいる。郊外エリアでは建築費の高騰を吸収するために土地価格が下落しているエリアも確認されている。
近畿圏は、販売が好調な大阪市中心部、京都市中心部を中心にデベロッパーの買い意欲が集中し、土地価格の上昇は継続している。また、インバウンド需要を受けた民泊対応マンション向けや一般投資家向け収益案件開発が活発で、買収環境は激烈になっている。
地方圏は、札幌、沖縄は引き続き上昇基調であるが、大都市においては、建築費高騰を吸収することが難しく、価格は上限に近づいている。
投資需要は、金利の上昇、過熱化している不動産価格をふまえて機関投資家はやや慎重な姿勢を見せているものの、一般投資家（個人を含む）の都心分譲マンションのキャピタルゲインを狙う意欲は強い。賃貸マンション分野では、新築マンションの供給減・価格上昇に起因する賃料のアップが顕在化している。
インバウンド需要は、万博需要・ＩＲ需要が期待できる大阪エリアは土地価格上昇が顕著で、ラグジュアリーホテルなどの開発が加速化。土地価格は高騰している。
分譲戸建て 着工は2022年度以降大きくの減少
同社は販売、金額とも増加 木造化比率は24％へ
中岡氏
分譲戸建てについて中岡氏は、新設着工戸数は2022年度から大きく減少している一方で、同社は販売戸数、契約金額を伸ばしており、2024年度の販売戸数は2,257戸（前年度比28.2％増）、契約金額は前年度比29％増となったと報告。販売用土地の保有は約5,100区画で、販売戸数は約1,500棟。
分譲住宅の今期の木造化比率は24.3％（前期は16.3％）を目標にしており、全体の木造比率15.3％（同11.0％）を上回っている。ZEH率はほぼ100％を達成している。
物流市場 極端な供給過剰は終息 空室率は高止まり
廣渡氏
物流施設などについて廣渡氏は、2025年上期テナント入居地域傾向（契約締結べース）は成約件数、成約面積とも3大都市圏が65～67％を占め、トピックスとして大手アパレルの期間限定のニーズによる成約や、冷凍冷蔵倉庫の1,000坪以下区画が複数成約したと語った。
物流施設の市場動向としては、極端な供給過剰は終息し、ある程度バランスが取れた需給になると予想。空室率は中期的には低下の予測も、現状では高止まりの状況にあり、新規供給は、未着工案件については不透明要素（特に施工ゼネコンの確保）が増加しているとした。EC市場は着実に成長を継続中と語った。
同社の建築事業部門の実績、トピックスとして、全国で分譲中の工業団地は408棟、総開発延床面積は約1,495.1haで、中国地方では従前の地価調査水準約30万円/坪だったのが、2022年には約40万/坪になり、現在は約80万/坪になっている事例を紹介した。
◇ ◆ ◇
首都圏マンションでは、来年2月に分譲される同社の「プレミスト船橋」（677戸）が最大の注目物件だ。今後の千葉県のマンション市場ばかりでなく、主要駅圏の相場を劇的に変える試金石になるはずだ。
このマンションについては、9月3日に行われた同社の「マンション事業計画説明会」で同社上席執行役員ハウジング・ソリューション本部マンション事業本部長の富樫紀夫氏（62）が「当初の販売価格は320～330万円を予定していたが、建築費は倍くらいになったので、販売価格は倍とまではいかないが、かなりそれに近い金額になりそう」と語ったので、角田氏にもう少し詳しく聞こうと質問したが、やんわりと交わされた。ただ、反響件数は富樫氏は4,500件超と話したのに、今回の角田氏は5,000件と話した。10日間で500件増だ。このままのペースだと1万件を突破することになりそうだ。
価格がどうなるかは分からないが、富樫氏が話した通りなら坪600万円近くになる可能性が高い。バブル時の相場は記憶にないが、バブル崩壊後では最高値の東京建物他「Brillia Tower 千葉」（491戸）をはるかに上回るのが確実だ。
基本性能・設備仕様もどうなるか不明だが、同じ長谷工コーポレーション施工の総合地所・JR東日本都市開発「ルネタワー八王子」が参考になる。レベルが突出していた。「船橋」も同レベル以上になるのは間違いない。
用地買収環境が激烈化している京都市の田の字エリアのマンションを取材したので、記事を参照していただきたい。
逆もまた真〝京都らしくないが、京都を知る人の評価高い〟大和ハウス「三条堀川」（2025/9/13）
京都好きには堪らない 自然素材ふんだんに採用 コスモスイニシア50周年「御所南」（2025/9/13）
大和ハウス他「プレミストタワー船橋」（677戸）反響4500件超 単価は500万円超（2025/9/3）
最高の立地で世界初のリニア式ロボット「CUEBUS」 「DPL江東深川」のビームス（2025/9/10）
〝ルネ〟最高峰で初の〝ルネタワー〟総合地所・JR東日本都市開発「八王子」（2025/8/28）
第1期90戸は坪421万円 高額住戸中心に人気 東京建物他「Brillia Tower 千葉」（2024/4/17）
〝あなたは…今が一番好き〟三井PWSの住環境 健康寿命延伸を促す可能性
三井不動産レジデンシャルは敬老の日（9月15日）を前にした9月10日、同社のシニア向けレジデンス「パークウェルステイト」入居者に対する生活実態に関するアンケートを実施し、入居者は友人や趣味の数、交流頻度や運動習慣において一般シニア上回り、活発な生活習慣が健康寿命延伸を促す可能性があることが分かったと発表した。
調査は、全国のパークウェルステイト入居者（63〜98歳、平均81歳）1,600名（回答370名）と、一般シニア（75～96歳、平均81歳）400名を比較したもの。
調査によると、友人の平均数は一般シニアが平均4.4人に対し、パークウェル入居者は5.5人、友人との交流頻度は、一般シニアは週に2回以上が31.7％なのに対し、パークウェル入居者は56.3％にのぼった。友人との会話時間では5分未満は一般シニアが22.5％でパークウェル入居者が10.3％、5分～30分未満は一般シニアが51.4％でパークウェル入居者が50.4％、30分以上は一般シニアが26.1％でパークウェル入居者が39.2％となった。趣味の数平均は一般シニアが3.5、パークウェル入居者が4.4となり、月平均の運動習慣は一般シニアが7.6回、パークウェル入居者が9.7回となった。
結果について、パークウェルステイト入居者は友人や趣味の数、交流頻度、運動習慣に置いて一般シニアを上回り、活発な活動・交流を持っていることが明らかになったとし、その背景にはパークウェルステイトの充実した共用部分の存在や、多彩なサークル活動・イベントの積極的な参加があるとしている。
また、社会老年学の専門家で、高齢者の生活について様々な問題・課題の解決に取り組んでいる横浜国立大学・安藤孝敏名誉教授は「パークウェルステイトのように趣味や活動への参加を支援することで、孤独感の軽減、健康寿命の延伸につながる可能性があります。高齢者が安心して、豊かに暮らせるパークウェルステイトは、こうした支援を包括的に提供する場として、今後ますます重要な役割を担っていくでしょう」とコメントしている。
イベント・夏祭り
イベント・ひょうたんランプ作り
◇ ◆ ◇
なにをもって友人と呼ぶか、何について話すか、趣味の数と健康寿命延伸との相関関係がいま一つよくわからないが、結構なことだ。後期高齢者の記者は何も言うことはない。
個人的には、人間は「個」としての自立がもっとも重要で、自立できていない孤立無援の〝弧人〟に対する支援は必要だが、独立独歩の道を歩む個人の「弧」のどこが悪いのかと思うが…。
自立と低自立の二重円構造くっきり 高齢者の住まいと暮らし ケアリングデザイン調査（2025/3/9）
「私もいつか住みたい」吉永小百合さん 三井不レジ シニア向け「PWS」CM発表会（2024/7/31）
逆もまた真〝京都らしくないが、京都を知る人の評価高い〟大和ハウス「三条堀川」
「プレミスト京都 三条堀川」現地
京都市中心部の田の字地区に位置するコスモスイニシア「イニシア御所南寺町」の次は、同社株の38.21％を所有する大和ハウス工業「プレミスト京都 三条堀川」だ。グループ会社の「イシニア」だけでなく、田の字型地区の他の物件とも異なる〝京都らしくない〟のが売りの一つでもあり、同社本店マンション事業部営業部第二課課長・小池裕樹氏（47）は「京都をよく知っている方の評価は極めて高い」と、市内での分譲実績では他のデベロッパーに負けない経験からか、売れ行きには自ら太鼓判を押した。
物件は、京都市営地下鉄東西線二条城前駅から徒歩5分・烏丸線烏丸御池駅から徒歩10分、京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町の商業地域に位置する11階建て全85戸（一般分譲対象外4戸含む）。9月19日から登録受付し23日に抽選する第1期（35戸）の専有面積は43.05～107.72㎡、価格は4,290万～18,500万円。坪単価は400万円台の半ばになる模様。施工は共立建設。竣工予定は令和8年8月。
現地は、堀川通に敷地西側が接道しているほか、南側と東側に幅員約4ｍの道路にそれぞれ接道。建物は東西軸が長い長方形。全85戸のうち専有面積が107㎡の南東角・北西角住戸が17戸あるのが特徴。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented＆低炭素住宅認定、直床、リビング天井高2400ミリ、食洗機、フィオレストーンキッチン天板、ガス洗濯機・乾燥機「乾太くん」、ウルトラファインバブル給湯器、浴室タオル掛け2か所、トイレドア壁面セットバックなど。
小池氏は、「6月から受付を開始した問い合わせ件数は約1,000件。モデルルームは京都らしくないのも特徴の一つで、京都をよく知る方の評価が極めて高い。11階建てなので竣工も早いが、急がず淡々と売っていく」と話した。市内での供給実績では「2013年から今回の物件が17棟目。大手デベロッパーの中では当社が1番か2番のはず」と、豊富な経験が商品企画に生かされ、販売につながっていることをほのめかした。
◇ ◆ ◇
販売事務所のエントランス正面には、料亭のカウンター・テーブルによく用いられている数十万円はしそうな無垢材が床から天井まで縦に張られ、壁はマンションのエントランスホールと同じ仕上げとなる格子デザインになっていたので、〝ここも京都らしさの演出か〟と思ったのだが、107㎡のモデルルームは全くそうではなかった。京都由来といえば、小物として置かれていた茶道セットくらいだったのに驚いた。
しかし、その企画意図はすぐ理解できた。逆もまた真なり。いかにも京都らしい設えを歓迎する人は多いだろうが、中にはそのような演出に辟易している層も少なからずいるはずで、「京都をよく知る人の評価が極めて高い」というのはその証左だ。
モデルルームの玄関・エントランスの幅が約1.5mと広いのがとてもいいし、梁下を逆手に取ったデザイン処理も見事だ。写真を撮ろうと思ったら、小池氏は「写真はOKだが、モデルルームはオープンにしていないので、記事には載せないで頂きたい」と断られた。他社に真似られたくないのだろう。
京都市の建築規制についても話しあった。緑被率を高めるとか公開空地を設けるとか、天井高を高くして居住性を高めた建築物には絶対高さ規制を緩和すべきという記者の持論について、小池氏は「それはマンション屋の考えること。歴史的、文化的価値を重視するのが京都。独特の価値観がある」とやんわりと否定、高さ規制にも理解を示した。
このほか、いろいろ話しあううちに、小池氏は営業担当にありがちな〝売らんかな〟の単眼思考でなく、消費者目線から不動産の価値を測れる複眼の目を持っている方だと確信した。経歴が気になったので聞いた。「出身は新潟。入社してから東京をスタートに沖縄－福岡－熊本－大阪を経て京都は2年。（富樫氏の出身地の）北海道？ ○○だが未経験」と笑った。「プレミスト船橋塚田」が素晴らしい物件だったことでは意見の一致を見た。「イニシア御所南」については「いい物件」と小池氏は評価した。
現地（堀川通北側から）
販売事務所エントランス
◇ ◆ ◇
田の字地区は、「京都市の四条烏丸の交差点を中心として北端を御池通、東端を河原町通、南端を五条通、西端を堀川通に囲まれ、烏丸・河原町といった商業地区や観光地を擁するおよそ2平方キロメートルの地区を示す俗称」（ウィキペディア）だ。
面積的には東京でいえば皇居や「大丸有」の２倍弱に該当する。京都市のホームぺ時から図表を紹介するが、町家特有の街並みと基幹道路を除いた地域の建築物の絶対高さが15mに定められていることなどから、１物件当たりのマンション規模は20～30戸台が多いが、年間10件くらいが供給されているというから大激戦区だ。
坪単価は400万円超となっており、高瀬川のあるエリアは坪800万円くらい、エリアの外ではあるか鴨川沿いは坪1,000万円超となっているようだ。
市のホームページから
市のホームページから
京都好きには堪らない自然素材ふんだんに採用コスモスイニシア50周年「御所南」（2025/09/139/13）
実質10か月で300戸超の驚異的売れ行き大和ハウス「プレミスト船橋塚田」（2020/10/20）
京都好きには堪らない 自然素材ふんだんに コスモスイニシア50周年「京都御所南」
「イニシア京都御所南」
京都市中心部の田の字地区のマンション、コスモスイニシア「イニシア京都御所南」、大和ハウス工業「プレミスト京都 三条堀川」、タカラレーベン他「レーベン京都河原町五条ONEＳＵＩＴＥ」を見学取材し、三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス 京都聖護院」のモデルルームを見学した。大和ハウス工業ハウジング・ソリューション本部事業統括部（分譲マンション担当） 副統括部長の角田卓也氏が「デベロッパーの買い意欲が集中し、買収環境が激烈になっている」と語ったように、狭いエリアで常時10物件くらいが分譲されているだけに、それぞれ創意工夫を凝らいしてることがよくわかった。まずは「イニシア京都御所南」から。
物件は、京都東西線京都市役所前駅ZEST御池10番出口徒歩5分、烏丸線烏丸御池駅から徒歩12分、京都市中京区御幸町通二条上る達磨町の商業地域（建ぺい率90％、容積率390.60％）に位置する5階建て全29戸（うち一般販売対象外住戸6戸）。現在販売中の住戸（4戸）の専有面積は75.55~115.24㎡、価格は14,990万～24,990万円。平均坪単価は578万円。建物は2025年8月に竣工済。施工は藤井組。
同社の創業50周年記念物件として今年2月から一般分譲を開始したもので、従前は賃貸マンション。インナー販売を含め25戸が成約済み。成約者の約3割が京都市内居住者。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented＆低炭素建築物認定、直床、リビング天井高2400（最上階は2500ミリ）、シーザーストーン・フィオレストーンキッチン天板、ナグリ仕上げキッチン対面・サイﾄﾞ板、食洗機、突板フローリング仕上げ、ハンズグローエ水栓、ミストサウナ、南部鉄、真鍮金物、ローシルエットトイレ、ミストサウナ、浴室タオル掛け2か所など。
販売担当者は、創業50周年記念にふさわしく、100年後も安心して住める、経年による価値が継承され、日常の京都の侘び寂びを楽しんでいただけるものにしたなどと語った。
エントランスホール
リビング小上がり・障子
◇ ◆ ◇
完成したばかりの物件の共用部分と専有部分を見て、いかにも京都らしい自然素材をふんだんに採用し、職人技を惜しげもなく注ぎ込んでいるのに同社の意気込みがストレートに伝わってきた。
まず、1階の共用部分。外からもよく見えるエントランス・ホールには約1尺（30cm）角の長さ数ｍの５本の古材がベンチとして、また、長さ約2ｍ、重さ数トンありそうな自然石がオブジェとして据えられており、壁や天井には金網、土壁、自然石、和紙が採用されていた。同社のアパートメントホテル「MIMARU」かと思ったほどだ。
同社広報に調べてもらったのだが、古材は滋賀県のある酒蔵の梁の部分で、現地の従前が酒蔵だったたる、その歴史を継承するいみで古材を採用したとのことだ。それにしても酒蔵の梁の太さが1尺もあるとは…。自然石は、地元の加藤造園から仕入れた赤系花崗岩だそうだ。
モデルルーム（104㎡）がまたすごい。玄関床は淡路瓦タイル、框はナグリ仕上げ、廊下はクリ材の突板、リビング小上がり窓は本物の障子、縁側（インナーバルコニー）、和紙仕上げリビング扉、家具風システムキッチン、多目的ルームには京都由来の工芸品…。
外観
エントランス「京都 金網つじ」
エントランス「土壁 久住左官」
エントランス
エントランスホール
手前から玄関「淡路瓦タイル 大栄窯業」、上がり框「名栗」、クリ材フローリング
モデルルームリビング（左が縁側バルコニー、奥が小上がり「吉村障子」）
キッチン
モデルルーム
◇ ◆ ◇
坪単価は都心3区のマンションの半値だ。京都で食事するため東京からヘリコプターをチャーターするお金持ちもいるそうだから、京都好きには堪らないマンションなのだろう。これほど自然素材にこだわったマンションは首都圏にはまずない。リビング窓に障子を採用しているのは初めて見た。コーディネートをどうするかだが、これは京都だけでなく全国の、外からの視線が気になる商業地域立地のマンションに採用できる。カーテンやブラインドより風情があっていいと記者は思う。
エントランスホールは、居住者が独占的に利用するのはもったいないような気もした。購入者は絶対同意しないだろうが、管理規約を変更し「MIMARU」別邸にしたら、大人気になるのでは。規約改正の必要がない、一時利用として地域に開放し、宴会利用も可能にしたら申し込みが殺到するはずだ。以下、同社の資料から写真を紹介する。一つひとつ手作りの技で仕上げられていることが分かるはずだ。
瓦タイル（左）と石積み
古材（左）と金網
左官（左）と和紙
建具（左）とフローリング
キッチン（左）と障子
エントランス
高評価に驚愕 コスモスイニシア ７件目「MIMARU京都 新町三条」に体験宿泊（2018/10/17）
コスモスイニシア 創業40周年の「武蔵新城」30年前の「シカク」蘇る（2014/10/9）
管理業者管理者方式 大和ライフネクスト137件 三井不レジサービス100件超
世古氏
「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する一部を改正する法律」、いわゆるマンション法の改正を受けてマンションの長寿命化の取り組みが本格化しているが、そのうちの大きなテーマの一つになっている「管理業者管理者方式」を積極的に採用しているのは大和ハウス工業グループの大和ライフネクストで、三井不動産グループの三井不動産レジデンシャルサービスが続いていることが分かった。
大和ハウス工業は9月3日に行った「マンション事業計画説明会」で、2022年から提供を開始した大和ライフネクストの外部管理者サービス「TAKSTYE（タクスタイル）」が2025年8月末時点で138棟に導入されていることを明らかにした。2025年度目標は200棟。
そして本日9月11日行われたマンション管理業協会の記者懇親会で、理事長を務める三井不動産レジデンシャルサービス社長・世古洋介氏は「協会として各社の取り組みを把握はしていないが、中古も新築もニーズがあるのは確か。当社も100件超。詳細は現時点で分からないが、おそらく過半は新築マンション」と語った。副理事長で大和ライフネクスト社長・齋藤栄司氏も「社会課題解決に向け今後も積極的に取り組んでいく」と話した。
このほか、マンション管理業協会の副理事長会社の東急コミュニティー、長谷工コミュニティなども新築マンションを対象に取り組んでいる模様だが、件数は数十件にとどまっていると見られ。大和ライフネクストと三井不動産レジデンシャルサービスが一歩も二歩もリードしている形だ。
管理業者管理者方式のガイドラインについては、近く国土交通省から発表される見込みで、既存マンションの建物と居住者の「二つの老い」の課題を解消する有効な手段として、また新築マンションでも複合マンションの増加による管理の難しさや共働き世帯の増加などを背景に、管理会社管理者方式が〝売り〟の一つになっている。
◇ ◆ ◇
管理業者管理者方式についてはこれまで書いた記事を参照していただきたい。懸念される利益相反の問題だが、記者は絶対ないとは言えないが、大手デベロッパー系の管理会社ではそのような不祥事はまずないと見ている。
この方式を採用することで、居住者の負担がどれほど軽減されるかについて紹介する。
まず、管理組合の理事を引き受けなくて済む時間について。一般的なマンション管理組合の理事会は月に1度くらい行われ、様々なイベント、総会準備などで月に2度、3度も開かれることがある。1回につき3時間は拘束されるので、年間15回として45時間だ。実際はもっと多いはず。
これを時間給に換算すると、〝毎日が日曜日〟の年金生活者もいるだろうが、居住者の年間所得を700万円として、1日約1.9万円、8時間労働として1時間約2,400円だ。これに45時間を掛けると年間約11万円だ。
単なる時間の消費ならいいが、理事は他人の大切な財産（お金）を預かっている。1銭たりとも無駄にできないし、公正・公平に運営する気苦労はやってみないと分からない。人にもよるだろうが、このコストは年間にすると相当額に達するはずだ。
理事は輪番制の組合が多いはずで、50戸くらいの規模なら10年に1度は回ってくるし、何より大事なのは、同じ居住者の負担の重さを理解することだ。年間1~2万円の負担は小生の1か月分のコーヒー代・タバコ代よりはるかに安い。
管理会社管理者方式に切り替えた場合は、規模などによるが、中古マンションで1世帯当たり月額1,000円くらい、新築で2,000円くらいと言われている。年間にしたら1.2万～2.4万円だ。紙代・印刷代などの経費も大幅に削減できる。爆発的に増えることに期待したい。
大和ハウス他「プレミストタワー船橋」（677戸）反響4500件超単価は500万円超（2025/9/3）
マンション再生メニュー 2つ⇒7つへ旭化成ホームズ区分所有法改正セミナー（2025/7/19）
改正マンション関連法に関する説明会に約480人国土交通省＆法務省（2025/7/8）
2つの老いへの対応管理業者管理方式など具体策示す国交省マンション政策小委（2025/2/8）
「管理者と管理業者は構造的に利益相反の関係」香川弁護士旭化成不レジ基調講演（2024/８/23）
大和ライフネクスト第三者管理者方式既存中心に76組合受託 2026年に200組合へ（2023/7/31）
