植草氏

　大成有楽不動産は3月3日、新社長に取締役執行役員経営管理本部副本部長(経理担当)兼不動産事業統括本部副本部長・植草健史氏が4月1日付で就任すると発表した。代表取締役社長・浜中裕之氏は取締役に就任する。

　植草氏は1964年11月21日生まれ。千葉県出身。1988年3月、早稲田大学卒、同年4月、大成建設入社。2012年4月、社長室コーポレート・コミュニケーション部IR室長、2017年4月、企画調査部長、2024年1月、大成有楽不動産取締役執行役員（現職）に就任。

  令和7年2月被災地人口.pdf 

　2011年3月11日の東日本大震災から明後日で14年が経過する。警察庁の発表によると、令和7年3月7日現在、死者は19,500人、行方不明者は2,520人で、昨年からの増加はなかった。復興庁によると、関連死は令和6年12月31日現在、3,808人で、前年より6人増加した。令和7年2月現在、避難者は27,615人で、前年から988人減少した。施設別では仮設住宅や賃貸住宅が10,515人（前年より97人減）、親族・知人宅などが16,995人（同888)人減）となっている。

　令和7年度の復興庁の予算概算（東日本大震災復興特別会計）は4,864億円（れいわ6年度当初予算は4,707置く円）。「第２期復興・創生期間」の最終年度においても必要な取組を精力的に進めるとしている。

　別表の通り、震災被害を受けた太平洋岸に位置する岩手、宮城、福島、茨城県の39市町村の令和7年2月1日現在の人口をまとめた。

　前年同月比で人口が増加したのは宮城県名取市のみで、仙台市も0.2％減少（前年より0.1ポイント増）。39市町村全体では前年から0.9％（前年より0.1ポイント増）、約2.2万人減少した。

　被災前人口との比較では、人口が増加しているのは仙台市（4.7％増）、名取市（7.9％増）、利府町（3.0％）のみ。女川町が40.5％、南三陸町が36.5％、大槌町が34.5％それぞれ減少している（原発被災地は除く）。

3.11から13年前年比で仙台市も人口減少増加は名取市のみ太平洋湾岸の39市町村（2024/3/10）

「太子堂の家」

　〝不動産・建築・リノベーションのプロフェッショナルチーム〟をうたうJam（Japan asset management株式会社）は3月8日、空き家活用プロジェクト「太子堂の家」竣工見学会＆懇親会を開催。築68年の借地権付き64㎡の専用住宅オーナーと同社が8年間の定期賃貸借契約を結び、共同投資して約1,200万円の工事費をかけ、隣接地事業者に転貸する仕組み。転借人は「民泊」として活用する。プロジェクトには同社のほか、地元でコミュニティ施設を運営する空き家リノベラボパートナー・三茶ワークカンバニーなど多くの企業・団体がかかわっている。

　プロジェクトは、オーナーが相続で建物を取得したが、再建築が不可であることから世田谷区の空き家相談を介してJamが紹介されスタート。現行法では第一種住居地域・近隣常行地域にまたがっており、建ぺい率60％・80％、容積率200％・300％のエリア。建物は耐震補強を行っているが、「大規模修繕」「大規模の模様替え」に該当せず、2025年４月以降の建基法改定による申請は不要だった。現在の土地所有者は、底地権者が物納したため財務省。

　建物オーナー（61）は「三茶WORK 茶や」で行われた懇親会で、「もともとは祖母の家で、祖母、父母と私の4人で30年くらい住んでいた。私は30代のとき大田区に移り住んだ。以後は父が住んでいたが、死亡してから4～5年空き家になっていた。家も死んだと思っていたが、生き返った。心から嬉しい」と語った。

　Jam代表取締役／仕掛人・内山博文氏は「この３年間、地域の方々とつながるプロジェクトに取り組んできた。今回の物件はその集大成。街づくりの形が見えてきた。わくわくしている」と話した。

　空き家リノベラボ（通称「あきラボ」）は、不動産・建築・金融 の多角的な視点から、空き家・相続不動産の課題解決をあきラボパートナーと連携し、ワンストップでサポートするプラットフォーム。

耐震補強の柱と梁

階段

水槽（オーナーのお父さんは30センチもする金魚を飼っていたとか）

道路幅は約1.5ｍ

内山氏

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　Googleの地図検索を頼りに現地に向かったのだが、丁目と番地までしか表示がなく、号にたどり着くまでは番地を一周りしなければならなかった。細い路地に入ってすぐ既存不適格建築物であることが分かった。道路幅は2ｍどころか1.5ｍくらいしかなかった。同様の既存不適格建物はこのほか数軒あった。

　頂いた資料のBeforeには接道なし、再建築不可／旧法借地権付き、用途/規模は専用住宅木造2階建て、築年数は昭和31年、建築面積／延床面積は40.94㎡／64.12㎡とあった。

　昭和31年は記者が7歳のときだ。既存の玄関ドア、天井現し、13段の階段、柱、窓、壁、水槽、庭石、樹木などを見て、懐かしさがこみあげてきた。

　と同時に、合法的に建てられたのかの疑問が湧いた。関係者によると、現状の敷地面積は83.9㎡だが、当時の敷地面積は不明で、着地権でもあることから建築当時はおおらかな形で申請がなされ、当時の建ぺい率60％（容積率は定めがなかった）には適合していたのではないかということだった。

和室（6畳）

現し天井

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　懇親会では多くの方と歓談した。不動産は排他的・絶対的な支配権を有し、空き家はテーマが大きすぎ、権利関係も複雑なので記者は取材を避けてきた。この種の対症療法的な空き家リノベは根本的な問題の解決にはつながらないと考えているが、「古いものが残ってよかった。新しいものとの共存が大事」「地域の住民にとって（空き家のままより）安心できる」「転借人は地域とのコミュニケーションを大切にしている方」「路地が大好き」「私も相模原に空き家がある。何とかしたく、見学会に参加した」などと切実な声を聴いた。

　メディアは信用されていないことも感じた。「取材です」と声を掛けると、眉をしかめる人もいた。「あなた、神宮外苑をどう思ってるの？　」と問われたので、「三井不動産は『経年優化』を目指している。いい街になると思いますよ」と答えたのがいけなかった。集中砲火を浴びた。（RBAタイムズのホームページで「神宮外苑」を検索していただきたい。野球記事もあるが全部で143件ヒットする。記者は嘘は書かない）

築60年、既存不適格、借地権…難問クリア空き家リノベラボ「house matsubara」（2024/8/7）

　
小野氏（左）と阿久津氏

一般社団法人ケアリングデザイン（代表理事：小野由記子氏）は3月7日、2024年「100年人生 自立をかなえる住まいと暮らし」をテーマにした調査報告発表会＆トークセッションを開催。小野氏がショッキングな調査結果を報告したほか、国内外のエイジングテックの第一人者である千葉大学医学部附属病院特任准教授・阿久津靖子氏がデンマークなどの先進的な取り組みを紹介し、小野氏と阿久津氏のトークセッションも行われた。

調査は、75歳以上の高齢者1,000人を対象に、外出習慣や生活動作など身体的機能6項目と、意思決定などの人生マインド8項目の回答を点数化し自立度を設定。調査の結果、自立度の高い「自立シニア」は39.0％の390人、「中自立シニア」は38.9％の389人、自立度の低い「低自立シニア」は22.1％の221人となった。

自立して暮らすことが難しくなった場合、すまいをどうするかの問いに対しては、自立シニアも低自立シニアも自宅に住み続けたいと回答した人は約70％に達した。

自立シニアは外出機会が多く、周囲とのコミュニケーションが活発で、有職者も2割。食事の準備、掃除や洗濯、お金の管理を自分で行い、外出に積極的であることを明らかにした。一方、低自立シニアは健康上の課題を抱えている人が4割程度に達し、外出頻度は33.0％（自立シニアは68.7％）と低い数値にとどまっていることが分かった。

自立シニアの考えや行動については、①自分の意見や行動に責任を持っている②人から指図されず自分で判断して行動する③自分の考えに自信を持っている④趣味や楽しみ、好きでやっていることがある⑤状況や他人の意見に流されないほう⑥何か夢中になれることがある⑦これからの人生に目的を持っている⑧何か人のためになることをしたい－と答えた人は8～9割に上った。他方で、非自立シニアは①②⑤以外は5割を割っている。⑦は19.0％、⑧は26.2％の結果になった。

自立シニアの住まいに関する考えでは、50%以上の人がポジティブな考えを持っている反面、低自立シニアは20％未満の回答となった。

住まいで大切だと思う点のトップ10を自立シニアと低自立シニアとで比較したところ、日当たり、風通しや湿度、くつろげる場所、機密性・断熱性、浴室・洗面所の室温。生活上十分な広さ、収納、安全な階段などすべての項目で自立シニアはほぼ6割の人が高い関心を示した一方で、低自立シニアは2～3割台にとどまり、ドーナツ状の二重円を描いた。

ありたい暮らしの実現度では、自立シニアは様々な項目で高い実現度に達している一方で、低自立シニアは低い数値にとどまり、「自宅に人を招く」は31.0％（自立シニアは75.1％）と大きな隔たりがみられる。

住まいの満足度と自立度は比例しており、幸福度については自立シニアは「高い」が28.7％（低自立は5.4％）、「ふつう」が56.4％（同43.9％）、「低い」が14.9％（同50.7％）と大きな差が出ている。

調査結果について小野氏は「心身共に健康な自立シニアは思い通りに生き生きと暮らしを楽しんでいることが分かった。100年人生を自立して幸福に過ごすために、暮らしを下支えする住まいのあり方について今後も調査していきたい」と語った。

調査は、公益財団法人日本財団の2024年度助成プログラムを受けて実施したもの。

小野氏に続いて登壇した阿久津氏は、国内外の高齢者政策を紹介し、わが国はデンマークなどの先進国と比べかなり遅れていると指摘。今後必要なのは、高齢者が自立して暮らす、テクノロジーと一緒に暮らすことが必要と強調した。エイジング・イン・プレイス（Aging in Place）があるかどうか、テクノロジーを活用するかどうかで経済格差、健康格差が広がると語った。具体的には、高齢者の「孤独」「移乗・移動」をサポートするかが重要であると指摘した。

一方で、高齢者の金融資産は増加し、スマートシティ、スマートホームが普及し、住宅メーカーの取り組みも加速し、最近の人は抵抗なくスマホ・アプリ、AIなどを自由に扱えるようになったプラス面での現状にも触れ、マンションの管理会社が日常的にサービスを提供する絶好のチャンスであり、今後は図書館やスーパー、薬局などで相談ができる仕組みを構築したいと語った。

阿久津氏は今後3年間、千葉大大学院で研究し、具体的な取り組みなどを提案するのだそうだ。

会場（KARIMOKU RESEARCH CENTER）

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もうすぐ76歳になる記者は、調査結果が自立シニアと低自立シニアのドーナツ状の二重円構造を明らかにしたことにショックを受けた。住宅価格が上昇し、あらゆる面で分譲より劣る賃貸住宅の賃料も安くない現実を改めて突きつけられた。6割以上の高齢者が自立できない何らかの問題を抱えているということだ。〝お前は自立できているか〟と問われれば自信はない。

　社会全体が高齢者の居住環境の改善に取り組まないといけないことを痛感させられたセミナーだった。

小野由記子氏もハイブリッドキッチン提案 西武池袋本店「くらしのデザイン展2022」（2022/3/21）