マンション管理適正評価、管理業者管理方式を推進 管理協・高松理事長 賀詞交歓会
高松氏（第一ホテル東京で）
マンション管理業協会は1月16日、新年賀詞交歓会を開催。同協会理事長・高松茂氏（三井不動産レジデンシャルサービス会長）は次のようにあいさつした。
明けましておめでとうございます。理事長の高松でございます。
マンション管理業協会賀詞交歓会に国会議員の先生方をはじめ、多くのご来賓の皆様にご出席いただき誠にありがとうございます。新年に当たり、ご挨拶申し上げます。
まず、この場をお借りしましてご報告させていただきたいことがございます。
昨年8月、17年間の長きに亘りまして、幣協会の理事長を務められました川崎達之氏がお亡なりになりました。 永年のマンション管理業界への御功労に感謝申し上げ、ここに哀悼の意を表したいと思います。
早速ではございますが、マンションを取り巻く状況に目を向けますと、国土交通省が昨年８月に公表したマンション総合調査では、世帯主の年齢が５年前の調査結果と比べ、「30歳以下」は減少する一方、「70歳以上」は増加しています。
また、国土交通省の推計によりますと2043年には、築40年以上のマンションストック数が460万戸を超えるとされています。
このように、マンションをめぐる「2つの老い」が確実に進行しています。
弊会としては、マンション管理組合や区分所有者を支援する業界団体として、積極的に諸施策に取り組んで参ります。
まず、「マンション管理適正評価」の推進です。
これは、マンションの管理状態をソフト・ハードの両面から30項目について評価し、その評価結果を、五つ星をもって６段階で表示するものです。
「マンションは管理を買え」と言われて久しいですが、ご覧いただいているような、適正評価を通じた「管理の見える化」が、資産価値の維持向上に繋がっていくことを広くお示ししていきたいと考えています。
おかげさまをもちまして、適正評価に関しては、8つの金融機関において住宅ローン優遇条件に組み入れていただいており、また、10の不動産ポータルサイトと連携させていただいています。
さらには、行政との連携も進んでおり、昨年１２月には、広島県が運営するインフラマネジメント基盤であります、ドボックスというシステムにおきまして、評価制度に登録されたマンション管理情報の掲載を開始しています。
現在、弊会では、「マンション管理適正評価」に関し、本年度末での登録１万件の目標を掲げ、会員各社がその普及・推進に取り組んでいるところであり、現在、約6,800件のご登録をいただいております。国の「管理計画認定」とのワンストップ申請も拡大しており、認定マンションの約7割が評価制度経由の申請となっています。管理計画認定と適正評価とは、言わば「車の両輪」であると考えています。皆様の御理解・御支援を引き続きよろしくお願いいたします。
また、政策要望、税制要望につきましては弊会がかねてから要望していました、適正評価を受けたマンションに係る住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利率の上乗せについて、現在、国土交通省と住宅金融支援機構との間で、導入に向けて準備が進んでいるとお聞きしております。その御尽力に対し心から感謝と敬意を表します。
また、令和４年４月に施行された「マンション長寿命化促進税制」につきましても、本年3月末に期限を迎えることから、弊会としてはその延長についてかねてから要望してまいりました。
この件につきましては、国会議員の皆様ならびに国土交通省の皆様の御尽力により、「令和7年度税制改正大綱」に、適用期限を2年延長することが盛り込まれました。
関係者の皆様に対して、改めて感謝を申し上げます。
本税制の期限が延長された暁には、弊会としてもその活用の促進を図り、マンションの長寿命化につなげていきたいと考えています。
さらに、現在、国においては、マンション法の改正に向けた検討が進められています。そのうち、「管理組合の担い手不足」などを背景として、区分所有者以外が管理者に就任する、「外部管理者方式」においては、管理業者がその受け皿になるケースが多くあります。
これに関しては、既に昨年6月に、国土交通省において「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が公表されており、現在、弊会では「ガイドライン」の周知に努めているところであります。
また、法制化にあたっては、管理業者の創意工夫により、お客様の御負担の小さい、「管理業者管理者方式」が推進されるように弊会としても意見を述べていきたいと考えています。
以上のほかにも、マンションの管理を巡ってはカスタマーハラスメント対応など様々な課題がありますが、弊会は、今後もマンション管理業界の発展のため全力を尽くしてまいります。
関係各位の皆様には、引き続き一層の御支援と御協力をお願い申し上げますとともに、御健勝と御活躍を心からお祈り申し上げ、新年の挨拶とさせていただきます。
ありがとうございました。
賀詞交歓会では、マンション管理適正評価制度で、登録件数が受託する管理物件の2割以上に達している遠鉄アシストと穴吹コミュニティが表彰された。
左から表彰された穴吹コミュニティ、高松理事長、遠鉄アシスト
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来賓として出席した小池百合子・東京都知事は、都の防災対策に触れ、タワーマンションのエレベーターが停まっても大丈夫なことを清家愛・港区長、森沢恭子・品川区長、大久保朋果・江東区長と一緒に体験したことを紹介し、「（管理協の皆さんには）都民と区、都を結びつける橋渡し役になることを期待しています」とあいさつした。
小池氏
首都圏中古マンション 坪単価は56か月連続で前年同月比上回る 東日本レインズ
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1月14日、首都圏の2024年12月の不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンション成約件数は3,158件(前年同月比7.4％増)、坪単価は257.6万円（同4.3％増）、価格は4,935万円（同3.2％増）、専有面積は63.23㎡（同1.1％減）となった。成約件数は2か月連続して前年同月を上回り、坪単価は20年5月から56か月連続で前年同月を上回った。
中古戸建の成約件数は1,169件（同8.0％増）、価格は4,099万円（同4.4％増）、土地面積は142.31㎡（同2.6％減）、建物面積は105.49㎡（同0.5％減）となった。
中古マンション 2020年から44％価格上昇今後の住宅市場動向図るモノサシに（2025/1/13）
アッパー向け3階建て新商品＆戸建て全商品「断熱等級6」標準化 旭化成ホームズ
「FREX asgard（フレックス アスガルド）」
旭化成ホームズは1月14日、「ヘーベルハウス フレックス」シリーズ（重鉄・システムラーメン構造）の3階建て新商品「FREX asgard（フレックス アスガルド）」を 2025年1月17日から販売開始し、併せて戸建て全商品について「断熱等級6」（Ua値0.46）を標準仕様とすると発表した。
新商品は、同社のハイエンド向け超大型「RAUMFREX（ラウムフレックス）」に次ぐアッパー層をターゲットにしたもので、アルミ樹脂複合サッシを採用することで断熱等級6とUw値1.5を達成。ガラス面積も5.5％アップさせ、デザイン性を高めている。外壁部の断熱材も従来の厚さ60ｍｍから70ｍｍに変更した。
また、1階と2階にはハイシーリング（天井高2.560ｍｍ）を採用し、折り上げ天井「ハイルーフユニット」や「ダウンフロアユニット」を組み合わせることを可能にするとともに、全館空調を無駄なく設置可能にした。新開発の大開口サッシ「スライディングマリオン」は、サッシフレームをスリム化したことでガラス面を大きくしている。
外観デザインは、柱状節理をモチーフにした縦基調の大壁面「ランダムバーチカル」と新吹付色「レニウムブラック」を掛け合わせることで堅牢で優美なデザインとし、H型鋼をモチーフにした水平ラインにより建物に広がりと安定感を演出している。
販売目標は年間150棟。プロトタイプの建築面積は173.45 ㎡（52.5 坪）、延床面積：334.24 ㎡（101.1 坪）。坪単価は115万円から。
発表会で同社取締役兼専務執行役員・大和久裕二氏は「2022年4月以降に発売したアッパー・アッパーミドル向けの商品『RATIUS（ラティウス）』シリーズの累計受注棟数は1,475棟、2023年4月に採用した『ロングライフ全館空調』採用数は1,108件に上っている。2025年売上高1兆円達成に向けた経営戦略を推進するため、戸建ての大型化と高付加価値化を加速させる」と話した。
内観
左から同社技術本部商品企画部長・鈴木悟史氏、大和久氏、技術本部商品企画部・松本淳氏
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新商品のプロトタイプは、建築面積が52.5坪、延床面積が101.1坪だから、建てられるのは敷地面積が100坪以上（建ぺい率50％、容積率100％として）だろうが、2階リビングが29.7坪（ベランダ含む。LDKは47.5帖大）というのが素晴らしい。
同社の富裕層向け2階建てフラッグシップモデルハウス「RAUMFREX（ラウムフレックス）」の延床面積は120坪、リビングダイニングは16.8坪（55.4帖大）なので、リビングダイニングは今回の新商品のほうがベランダを含めればはるかに広い。
欲を言えば、1階、3階の階高を抑えてでもリビング天井高は3ｍ以上にしてほしかった（「RAUMFREX」は最大3.36m）。
坪単価は安いと感じた。もちろん土地代も含めてだが、マンションで100坪なら準都心部でも最低5億円、郊外部でも2～3億円はする。販売目標の年間150棟はらくらくクリアするのではないか。
モデルハウス見学会を「駒沢公園ハウジングギャラリー」内で行うそうだからレポートしたい。
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記者は、新商品もさることながら、戸建て全商品の断熱等級を「6」にすることに注目したい。標準仕様化は受注増につながるとみた。同社によると、断熱等級6の採用率は2022年11月時点で全商品の約4割で、今回の新商品投入によって2025年以降は約9割になるという。また、「鉄骨住宅」かつ「3階建て」で断熱等級６を標準仕様化している大手ハウスメーカーは初とのことだ。
断熱等級については、パナソニックホームズが昨年4月、三井ホームが昨年7月、それぞれ断熱等級7（Ua値0.26）の新商品を発売し、積水化学工業は昨年末、同社の戸建て商品すべてを「断熱等級6」にすると発表した。
国は2025年以降は断熱性能4（Ua値0.87）以上、2030年以降は等級5（Ua値0.60）以上に適合するよう義務化している。
東京都も昨年10月、「東京ゼロエミ住宅」の性能基準を改正し、それまでの最高値「水準3」（Ua値0.46）より高い最高値「水準A」（Ua値0.35以下）を新設、「水準3」は「水準B」にした。
断熱等級6がスタンダードになる。記者はUa値6の威力は体験してわかっているが、Ua値0.26はどのような性能かわからない。どこか見学会をやってくれないか。
中古マンション 2020年から44％価格上昇 今後の住宅市場動向図るモノサシに
指数＝2020年を100とした指数
記者は、今年の首都圏新築マンション市場も中古マンション市場も堅調に推移すると見ているのだが、着工戸数、建築費を含めて過去5年間を振り返ってみた。
別表・グラフがそれで、新築マンション着工戸数は2020年の53,913戸から漸減しているが、2024年は11月末現在で47,903戸になっており、通年では前年を上回るのが確実だ。
一方で、不動産経済研究所によると2024年の新築マンション供給戸数は前年比14.4%減の2万3000戸となる見通しで、既報の通り着工戸数に対するカバー率は50％を割るのは間違いない。坪単価は11月末現在398万円で、前年の405万円とほぼ同水準に落ち着く模様だ（単価水準が高い都心部や神奈川県のカバー率が低いので、実質的には前年を上回るのではないか）。
2020年を100とした2024年11月末の指数は130.4となっており、建築費の133.3とほぼ同じ。利益を確保したうえで、建築費上昇を価格に転嫁できていることをうかがわせる。
東日本レインズデータによると、中古マンションの成約件数は2024年11月末現在で34,065戸となっており、前年の35,987戸を上回るのが確実視される。
それ以上に注目されるのが成約単価上昇だ。2024年11月の成約坪単価は262.1万円で、20年5月から55か月連続で前年同月を上回った。
さらにまた、注視すべきなのは新規登録件数と在庫件数かもしれない。これらの動向が住宅市場を探るうえで重要なモノサシになるのではないか。
2020年を100とした中古マンション価格指数は143.9で、新築マンションの130.4を13.5ポイントも上回る。この4年間で44％も価格が上昇した計算になる。かつてバブル期には中古マンション価格が新築マンション価格をリードしたが、一部都心部などでそのような現象がみられる。今後の動きに注視したい。
建築費の上昇も続いている。建築物価調査会のデータによると2020年を100とした場合の2024年末の価格指標は133.3で、前年より5.9ポイント上昇した。押し下げる要因が見当たらないだけに、今後も上昇基調が続くものとみられる。
建築物価調査会のデータ
マンション供給量は着工戸数の半分以下の不思議整合性図るべき（2025/1/8）
マンション供給減＝市場縮小ではない戸建ても底入れ・回復へ今年の分譲住宅市場（2025/1/6）
日本の食文化を未来につなぐイベント 三井不 東京ミッドタウン日比谷（1/19まで）
「食と生きる」イベント（東京ミッドタウン日比谷で）
三井不動産は1月10日、大人から子どもまで楽しみながら「食」について学べる「食と生きる」イベントのプレス内覧会を「東京ミッドタウン日比谷」で開催した。
イベントは同社とディスカバー・ジャパンが主催し、この日から1月19日の10日間、18の共同参加企業・団体とともに東京ミッドタウン日比谷で行われるもの。わが国の「食」（和食）はユネスコ無形文化遺産に認定されている一方で、食料自給率の低さ、食品ロス、農業従事者の高齢化・人手不足など課題が山積しており、日本の食文化を未来につなげるのが目的。
共同参加企業・団体には農林水産省、東京都、榮太樓總本舗、サントリー、トヨタ自動車、パナソニックホールディングス、ファミリーマート、久原本家グループ、マルハニチロ、ヤマタネ、リーフ・パブリケーションズ、ロック・フィールドなどが名を連ねている。
期間中は、エントランスと1階アトリウムに美術作家・松本勇馬氏による高さ3ｍ超の巨大なわらアートが展示され、地下には長さ50ｍ、幅3.7メートルの18の企業・団体によるエキシビションが展開され、地下1階と6階のホールでは総勢36名のシンポジウム（全14講座）、ワークショップ（全13講座）が行われ、12店舗ではイベントとのコラボメニューが提供される。
１階のイントロダクションエリアと地階のエキシビション展示を手掛けたのは乃村工藝社で、エキシビションに用いられている段ボール、木などはすべて再生されることになっている。
わらアート
エキシビション会場
左から日比谷街づくり推進部事業グループ・中嶋紘大氏、乃村工藝社クリエイティブ本部第一デザインセンター・數坂幸生氏、美術作家・松本勇馬氏
◇ ◆ ◇
この日、概要を説明した同社日比谷街づくり推進部事業グループ・中嶋紘大氏は「プラットフォーマーとしての産業デベロッパー」をアピールした。
「産業デベロッパー」のフレーズは、2012年の同社の中期経営計画「リノベーション2017」、2015年の「イノベーション2017 ステージⅡ」、2018年の「VISION2025」が目標通り進捗したのを受け、2022年の暮れ、社長交代会見の席上で、新社長の植田俊氏が初めて用いた。その後、同社はことあるごとに「産業デベロッパー」であることを強調してきた。
今回のイベントは、唐突な取り組みではない。2023年4月に発表した食のプラットフォーム「mitaseru（ミタセル）」が伏線にあるはずだ。わが国の食料自給率は50％を割るなど先進国の中でもっとも低く、その一方で食品ロスなど課題も山積している。記者は自分で買い物をしたことは最近ほとんどないのでどれほど深刻かはわからないが、大好きなトマトの量が激減し、果物なども量と質が激変した。生活の基盤である「衣・食・住」のなかでもっとも課題の多いのは「食」であることは容易に想像がつく。
ここにフォーカスした同社の取り組みは半端でないことを改めて知った。トヨタとかサントリー、パナソニック、ファミリーマートなどが新たな食品開発や食品ロス、生産性向上の取り組みを行っているのになんだか頼もしく思えた。
内覧会では、「MARUSAN」（味噌メーカーとして三重県でも流通していた）とトヨタが共同開発した無調整豆乳の試飲会もあった。うまいのかまずいのか、1000ｍｌで430円が高いのか安いのかさっぱりわからなかったが、世界のトヨタが東京ミッドタウン日比谷の「LEXUS MEETS...（レクサス ミーツ）」で販売するというのが面白い（豆乳は糖尿に効くとかで昔よく飲んだのだが…）。
イナワラで作られたブタのようなアート作品が素晴らしい。美術作家・松本氏によると、母親のおっぱいめがけて猪突猛進する（豚突猛進か）様子は、人間を含む哺乳類の食の原点を表現している。作品は、群馬県の方たちがボランティア参加して作り上げたもので、1反５畝の田んぼ（１反は約300坪、1畝は約30坪だから、都市型戸建て15戸分）が必要だったとか。
唯一気になったのは、不動産業界紙の記者が少なかったことだ。業界紙の皆さん、30年も40年も昔の〝不動産〟にしがみついている時代はとっくに過ぎた。変わらないといけない。
エキシビション
建築家・藤本壮介氏「大屋根リング」意義を語る三井不動産「木と生きる」イベント（2024/4/17）
有名店や予約困難店の料理が楽しめる食のプラットフォーム三井不「mitaseru」（2023/４/２０）
「産業デベロッパー目指し、日々妄想」植田俊・三井不動産次期社長（2022/12/11）
「今年に託す言葉」プレハブ建築協会 新年賀詞交歓会 出席者に聞く
国土交通大臣・中野氏の「今年に託す言葉」
先日の不動産協会・不動産流通経営協会（FRK）の新年合同賀詞交歓会と同じ、プレハブ建築協会の新年賀詞交歓会の出席者に「今年に託す言葉」を書いていただいた。冒頭に紹介したのは中野洋昌・国土交通大臣の「飛翔」だ。完璧だ。
実は、これには裏話がある。「今年に託す言葉」は、81円で買ったおろしたてのボールペンで書いてもらったのだが、〝おろしたて〟がいけなかった。紙になじまなかったのか、いい出来ではないと思った。そこで、議員事務所に電話して、改めて紙に書いて送っていただけないかとお願いした。公務で忙しいはずなのに快く受けていただいた。その素晴らしい出来に、小生は舞い上がってしまった。
以下に紹介する方々には申し訳ないことをした。安物のボールペンではなく、筆ペンに書いてもらうべきだったか。ご不満がある方は、中野国交相と同じように別の紙に好きなように書いていただいて、送っていただければ差し替えます。＜ ＞内は記者のコメント。順不同
仲井嘉浩氏（同協会会長、積水ハウス代表取締役社長兼CEO）
イノベーション＆コミュニケーション
ヘビーローテーション
<このヘビーローテーションには意表を突かれた。干支にちなんだスピーチは嫌になるほど聞かされてきたが、これはピカ一だ>
芳井敬一氏(同協会元会長、大和ハウス工業社長)
「心」に「笑顔」を一緒に
<芳井氏は今年の年頭所感に 今年を表す私の一文字は「心」と託した。とても分かりやすい＞
池田明氏（三井ホーム社長、日本ツーバイフォー建築協会会長）
力強い成長の実現
<木造の時代も背景にあるのか、分譲戸建てに限ればツーバイフォーの着工戸数はプレハブのそれを上回っている>
川畑文俊氏（同協会副会長、旭化成ホームズ社長）
社員の成長が会社の成長！
<体躯はデベロッパーを含め業界最重量のスーパーヘビー級だが、文字はとてもスマート。そこでChatGPTにも「字は体を表すは本当ですか」と聞いた。「『字は体を表す』」という考え方には一定の説得力がありますが、すべてを字に基づいて判断するのは短絡的かもしれません。ただ、字の書き方にその人の一部が反映されることは否定しがたいとも言えます。あなたはこのことについてどう感じますか？ 」と返ってきた。返事は送らなかったが、双方でやり取りすることは成長するためにとても大事なことだ。ChatGPTのすごいのは、記者が書く年間にして源氏物語を超える分量の記事をすべて頭の中に取り込み、忘れないことだ。記者の今年のテーマの一つに〝ChatDPTに勝つ〟を挙げたのだが…〉
平松幹朗氏（住宅生産団体連合会専務理事）
皆さんの夢がかなう年に
〈沈思黙考。何が飛び出すかと思ったら意外と平凡だった。立場をよくわきまえているということか〉
森田俊作氏（大和リース代表取締役会長）
災害を「いなす」
<同協会規格建築部会部会長。〆の挨拶をされたのだが、耳が遠くなった記者はほとんど聞き取れなかったが、「災害を『いなす』」は含蓄のある言葉だ。すべてのヒントはここにある>
木岡隆氏（テクノマテリアル代表取締役社長）
基本に戻る
〈仮設資機材及び建設機械を提供するリース事業、高品質で高強度のPC部材を製造するPC事業が柱の会社〉
中村華子さん（ホテル勤務）
高橋真弓さん（MC）
ときめきを忘れない
麻生蘭香さん（スタッフ）
和♡愛
<新年だから、花を添えようとお願いしたらご三方から書いていただいた。ありがとうございます>
記者の「今年に託す言葉」
「巳年にふさわしくヘビー・ローテーションで臨む」プレ協・仲井会長 賀詞交歓会
仲井氏（「アルカディア市ヶ谷」で）
プレハブ建築協会は1月10日、新年賀詞交歓会を開催。同協会・仲井嘉浩会長（積水ハウス社長兼CEO）が「今年はへび年にふさわしくヘビー・ローテーションで臨む」と挨拶して、約440人の参加者から喝さいを浴びた。
冒頭、仲井氏は、昨年末の税制改正大綱で住宅ローンの借入限度額の上乗せ措置が講じられ、切れ目のないサステナブルな税制改正が打ち出されたことを評価したうえ、次のように語った。
「本年は阪神・淡路大震災から30年の年を迎えた。住宅ストックにおいては、十分な耐震性能や省エネ性能を満たさない住宅が数多くあり、課題は山積している。当協会としては、『住生活向上推進プラン2025』で様々な目標を掲げ、皆さんとの連携を強化し、将来世代に継承できる良質なストックの形成と円滑な流通市場の形成に向け取り組んでいく。
その際、プレハブの特徴である品質の良さ、効率的な工期を生かし、国の施策で示された方向性を踏まえ、より高い省エネ性能を備えた戸建て住宅に加え、低層賃貸住宅のZEH化を図り、既存住宅の省エネリフォーム促進を業界の先導役としてけん引していく。課題はたくさんあるが、会員一同、一致団結し、へび年にふさわしい〝ヘビー・ローテーション〟で臨んでいく。
もう一つ、当協会の大きな使命として自然災害時の応急仮設住宅の供給がある。昨年元日に発生した能登半島地震では、石川県からの要請を受け、累計102団地4,467戸の引き渡しを完了した。今後も大規模な自然災害が発生する。今年度の事業計画には、首都直下型など大規模な災害を想定し、BCP対策を盛り込んでおり、本部機能の強化、平時から地方公共団体との密接な連携、DXの推進による業務の効率化を図るなど、発生直後から迅速に対応できるよう体制を更に充実していく」
「新築、建て替え、リフォームを三本柱に」中野国交相
中野氏
来賓として出席した中野洋昌・国土交通大臣は、国民の豊かな住生活の実現に貢献してきた同協会を称え、昨年の能登半島地震に際し迅速に仮設住宅を建設したことに賛意と感謝の意を表したうえ、「来年3月の住生活基本計画の改正に向け、様々な視点で議論を進めているが、良質な住宅ストックの形成に寄与する新築、建て替え、リフォームの三本柱をバランスよく総合的に推進することが必要。また、2050年のカーボンニュートラルの実現に向け、長期優良住宅やZEHなどの省エネ性能の高い住宅の普及、既存住宅の省エネ改修を確実に進めていくことが重要。貴団体など関係業界にはこれらの諸課題の解決に向けてより一層取り組みを進めていただくよう期待している」と述べた。
乾杯の音頭を取るスーパーヘビー級の川畑文俊副会長（旭化成ホームズ社長）
「今年に託す言葉」 不動産協会・FRK合同新年賀詞交歓会 参加者に聞く
2025年1月8日に行われた不動産協会・不動産流通経営協会の新年合同賀詞交歓会の出席者に「今年に託す言葉」をアトランダムに聞いた。〈 〉内は記者のコメント。順不同
沓掛英二氏（野村不動産ホールディングス会長、不動産協会副理事長）
成長！楽しさ！豊かさ！
〈理事最重量級。嫌がるのを無理やり聞き出した。言葉にあるようにネガティブな話はしない。取材で空振りすることはない。とてもありがたい方〉
岩崎芳史氏（元三井不動産販売社長、日本郵政不動産社長）
第二の青春！
岩崎氏
〈傘寿とか。とても元気そうだった。日本郵政不動産の初代社長に就任された時のインタビュー記事が思い出される。10年計画で収益の柱に「自由を愛し、自然体」郵政不・岩崎社長空手初段も取得〉
安田守氏（安田不動産代表取締役社長）
悪化を恐れない
安田氏
<ひょっとしたらと思い、聞いたら安田善次郎から数えて5代目の安田財閥の後継者。今年60歳の年男>
高木嘉幸氏（コスモスイニシア代表取締役会長）
新たな価値創造で新たな成長
高木氏
<分譲住宅の商品企画開発力では最右翼。取材のし甲斐がある>
小澤克人氏（東京建物代表取締役社長）
信頼を未来へ
小澤氏
<今年1月1日付で新社長に就任。東京建物新社長に専務執行役員・小澤克人氏野村均社長は代表取締役会長へ「信頼を未来へ」は同社の企業理念>
唐澤眞二氏（三菱地所レジデンス取締役専務執行役員）
防災立国！
唐澤氏
<広報担当の時、取材でとてもお世話になった方。同社のマンション防災の取り組は突出している>
丹羽洋子氏（不動産流通研究所代表取締役）
地域愛！人間愛！
丹羽氏
<とてもやさしい方だ。もう30年くらい昔か。都市開発協会の懇親会の席上で隣り合わせたとき、小生の女性蔑視発言をとがめられた時から好きになった>
福井康樹氏（阪神阪急不動産代表取締役社長）
脱皮の年に
福井氏
<記者は首都圏でマンション事業などを展開する地方のデベロッパーを応援したい。同社もその1社。福井氏は巳年の年男だから「脱皮」なのだろう>
岩沙弘道氏（三井不動産相談役）
新しい日本創造
大越氏（左）と岩沙氏
<小生がもっとも好きな、敬愛してやまないデベロッパーの社長経験者の一人。どんなに弱小のメディアも差別などしない。近年、旭日大綬章を受賞した業界人は岩沙氏のほか樋口武男氏（大和ハウス工業会長）、木村惠司氏（三菱地所会長）のみ。「岩沙さん、この言葉をオークションにかけてもいいですか」と聞いたら、おつきの方から「ダメ」押しされた。残念>
大越武氏（元大京取締役広報部長）
私も（岩沙氏と）一緒に
<長谷川正治氏が大京社長に就任されたころ同社広報部長として活躍。素晴らしい長谷川語録をまとめられた。酒を飲みたいと思う数少ない記者の一人>
大岡修平氏（長谷工アーベスト代表取締役会長）
ありがとう
大岡氏
<この5文字に小生は頭を打たれた。万感の思いが込められているのだろう。頑張れアーベスト！>
津戸裕徳氏（ナイス代表取締役社長）
すばらしい年になりますように
杉田氏（左）と津戸氏
<木造ファンの小生が好きな会社の1社。2024年4月1日付で社長に就任>
杉田理之氏（ナイス取締役会長）
おめでとうございます
<こちらこそ、おめでとうございます>
鈴木俊也氏（エー・デイー・ワークス代表取締役社長）
おめでとうございます
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鈴木氏（右）と同社取締役常務執行役員・室谷泰蔵氏
<鈴木氏から声を掛けられた。2024年1月1日付で社長に就任。年齢は60歳だが、辰年生まれ。コスモスイニシアのRBA野球選手として活躍されたのを思い出した。室谷氏が年男か>
長島弘和氏（相鉄不動産常務取締役）
愛せる暮らしを共に拓く
長島氏（左から3人目）
<不動産事業を積極的に展開する電鉄系デベロッパーの1社。地元・神奈川だけでなく他の都県での住宅開発のほか、海外事業も展開>
中脇啓介氏（住友商事住宅事業やユニット長）
夢のある街づくり
中脇氏
<最近の同社マンションは取材しなくなったが、「成城ハイム」を筆頭に商品企画は群を抜いていた。取材を申し込もう>
小山博氏（東急リバブル経営管理本部総務・コンプライアンス部部長）
今年は事故がないことを祈念
左から小山氏、市川氏、内田氏
<「事故」とは、社内やご家族のことだけでなく社会全体に対してだろうと祈念します>
内田武氏（東急リバブル経営管理本部総務・コンプライアンス部総務課・秘書課課長）
逆襲 ライオンズ！
<小生と同じライオンズファンとか。昨年は散々だったし、今年も源田さんが〝愛、散々〟。どうなるやら>
市川和也氏（東急リバブル経営管理本部経営企画部広報課課長）
愛情と友情
<今年は飲まず食わずで取材に駆けずり回った（白ワインを5杯くらい飲んだか）。宴もたけなわ、帰ろうと思ったらこのご3人にお会いした。RBA野球水曜ブロック優勝、選手の皆さんおめでとうございます>
以上、小生のぶしつけな質問に答えてくださった皆さん、ありがとうございます。ちなみに小生の「今年に託す言葉」は〝記事はラブレター〟－これは小生のモットーで、40代にたどりついた境地。読者の方はもちろん取材対象者に〝愛〟をもって臨むとおのずといい記事が書けるということです。
総力挙げて「着実に未来を切り拓く年」に不動産協会・吉田淳一理事長（2025/1/8）
環境・都市・住宅政策の取り組み強化不動産協会・吉田理事長新年賀詞交歓会（2024/1/10）
「元大京の林」「地域社会のタカラ」「鹿島自社ブランド・戸塚」不動協賀詞交歓会（2024/1/10）
総力挙げて「着実に未来を切り拓く年」に 不動産協会・吉田淳一理事長 賀詞交歓会
吉田氏（ホテル・オークラ東京で）
不動産協会・不動産流通経営協会は1月8日、新年合同賀詞交歓会を開催。不動産協会理事長・吉田淳一氏（三菱地所取締役会長）、不動産流通経営協会（FRK）理事長・太田陽一氏（東急リバブル代表取締役社長）があいさつしたほか、中野洋昌・国土交通大臣（公明党所属）、福岡資麿・厚生労働大臣（三菱地所出身）、林芳正・内閣官房長官（住友商事出身）、斉藤鉄夫・公明党代表（前国交相）など政官関係者も多く集まり、盛り上がった。
冒頭、吉田理事長は次のようにあいさつした。
皆様、新年あけましておめでとうございます。不動産協会理事長の吉田でございます。
本日は不動産協会、不動産流通経営協会合同の新年賀詞交歓会に、中野国土交通大臣をはじめ、日頃よりご指導いただいております、国会議員の先生方、関係諸官庁・友好団体や報道関係の皆様など、多数ご出席いただき、まことにありがとうございます。主催者を代表いたしまして、ひとこと年頭のご挨拶を申し上げます。
まず、令和７年度の税制改正について、昨年末に与党の大綱が決定されました。最重点要望であった住宅ローン減税の借入限度額の維持等について延長が認められたのをはじめ、当協会の主要な要望は概ね認められました。ご尽力いただいた先生方、関係の皆様方に、厚く御礼申し上げます。
昨年を振り返ってみますと、まず元日に発生した能登半島地震は甚大な被害をもたらしました。９月には地震の被災地を豪雨が襲いました。今なお、過酷な避難生活を送られている方もおり、改めて、被災された方々へ心よりお見舞いを申し上げます。
昨年は、国内の政治・経済において「変化」のあった年でした。33年ぶりに５％を上回る賃上げが実現し、また、金融政策の見直しが図られました。９月の自民党総裁選により、石破新政権が誕生。衆議院の解散総選挙の結果、自民党・公明党が少数与党となり、政治の枠組みも変わりました。
世界に目を転じると、世界情勢は「不安定さ」が継続しています。アメリカでは11月に大統領選が行われ、トランプ氏が選ばれました。また、ウクライナおよび中東地域をめぐる情勢も先が見えません。
国内の不動産事業は、全体としては堅調に推移しています。とりわけ、オフィス市場では、空室率は改善傾向となり、多くのエリアで賃料上昇局面に移行しております。これらの動きは企業の働き方改革や生産性向上に向けた取組みが進む中、質の高いオフィスに対する期待の表れと受け止めております。
一方、建築費の高騰、各業界の人手不足の影響等、厳しい事業環境にも置かれています。
また、国全体として少子化・人口減少をはじめとした構造的な課題にも直面しています。
本年は、これらの課題を業界一丸となって乗り越えるとともに、政官民総力をあげて、一つ一つを前に進めていく「着実に未来を切り拓く年」にできればと思っております。
我が国は、賃上げと投資が牽引する成長型経済の実現を目指さなければなりません。
そのためには、ＧＸやＤＸを一層推進し、社会課題を解決するとともに、持続的な経済成長を実現することが重要であり、産業創造に資するまちづくりに取り組み、民間投資を拡大、我が国の競争力をさらに高めていくことが不可欠です。
こうした認識のもとでの、今後の協会の活動について簡潔にお話しいたします。
官民連携してまちづくりＧＸに向けた動きが進む中、環境分野では、民生部門における省エネや再エネ等の取り組みの役割を果たすべく、ＺＥＨ、ＺＥＢの実現加速や、中高層建築物の木造化促進、ホールライフカーボン削減への取り組み等により、サステナブルなまちづくりをより一層進めて参ります。
都市政策では、地方創生の推進と共に、経済効果の高い大都市が国全体を牽引し、我が国の国際競争力を強化することが重要であり、魅力ある都市環境づくりが求められています。
昨年は、初めて「南海トラフ地震臨時情報」が発表されました。今後想定される多様な災害も見すえ、都市の防災性能の向上に向けた取り組みを一層進めなくてはなりません。
また、都市は「ウェルビーイングの実現」や、「イノベーションの創出に資する交流・経済活動」を生み出す役割があります。世界中から多様な人々を惹きつけ、ビジネス・学術・文化・エンターテインメントなど、あらゆる分野で活発な交流が起こるような機能集積を図り、質の高い賑わい空間を創出して参ります。
住宅分野では、環境性能・防災性能に優れた、質の高い住宅を供給することにより、安心・安全で良質な住宅ストックの形成・循環の実現に貢献して参ります。
老朽化マンションの増加が見込まれる中、マンション建替えに関する合意形成の円滑化、適正な管理の推進に向けた、法改正の着実な進展を期待いたします。
また、本年は概ね５年で見直しを行う「住生活基本計画」の議論も本格化いたします。我が国の重要課題のひとつである「こども・子育て」をはじめ、多様化する住宅ニーズも踏まえ、適切に対応して参ります。
その他、重要な社会インフラであり、地域経済への貢献も大きい物流不動産、インバウンド増加により、事業機会が拡がるリゾートの開発など、事業環境の整備について幅広く取り組んでまいります。
当協会としては、国民の暮らしを豊かにするまちづくりや、住環境の整備を通じ、我が国の経済・社会の発展に向けて、貢献していきたいと考えておりますので、引き続きご理解、ご支援賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。
結びにあたりまして、皆様の一層のご活躍とご健勝をお祈りし、また今年一年が皆様や国民にとって明るく良い年となることを祈念申し上げて、私の挨拶とさせていただきます。ありがとうございました。
「既存住宅の流通活性化に果敢に挑戦」FRK・太田理事長
太田氏
乾杯の音頭を取った不動産流通経営協会（FRK）理事長・太田陽一氏（東急リバブル代表取締役社長）は、次のように述べた
「昨年の不動産流通市場は、国内外の経済環境などが変化する中、総合経済対策など政策面での後押しもあり、東日本レインズのデータによると首都圏の既存マンションの成約価格などは概ね好調を維持しており、総じて底堅く推移した。
本年は、デフレに後戻りしない成長型経済を実現する内需のけん引役として既存住宅の流通活性化に果敢に取り組んでまいります。
わが国の暮らしや住まいにも徐々に変化が生じており、過去の働き方・育児・介護・マイホーム像と現実のずれが、人手不足、少子化、空き家などの目に見える社会課題となっており、高気密性や省エネ性能など住宅に求められる水準も年々高まっている。政策面でのご支援もいただき、他団体とも連携しながら多様化する消費者ニーズに対応し、不動産流通市場の持続的な成長に力を尽くしてまいりたい」
マンション管理・会計の円滑化図る法案提出 中野国交相
中野氏
来賓として出席した中野洋昌・国土交通大臣は次のようにあいさつした。
「不動産業は質の高い不動産の供給を通じて、わが国の経済社会へ未来につなげていく重要な役割を期待されている。その役割を十分果たしていただくべく、国土交通省としても施策の充実に取り組んでいく。
令和7年度の税制改正におきましては、住宅取得環境が厳しさを増していることを踏まえ、子育て世帯の借入限度額の上乗せ措置等を延長する住宅ローン減税など主要な税制措置が認められた。
また、国民の1割以上が居住するマンションにつきましては、建物と居住者の二つの老いが進行している。そのため区分所有法の見直しと一体的に新築から再生までのマンションのライフサイクル全体を通じ管理や会計の円滑化を図るための方策について、本年の通常国会での法案提出を目指している。
さらに、世界水準のデジタル社会形成に向け、不動産DXにより取引の円滑化、業務の効率化を実現するとともに、不動産関連情報の連携を促すことで新たなビジネスの創出にも取り組んでいく」
勢ぞろいした公明党幹部と記念写真に収まる吉田氏（右から4人目）と不動産流通経営協会理事長・太田陽一氏（右から3人目）
マンション供給量は着工戸数の半分以下の不思議 整合性図るべき
一昨日（1月6日）書いた今年の分譲住宅市場見通しの記事の続き。住宅新報1月7日号は、「不動産軽罪研究所が24年12月24日に発表した25年のマンション市場予測によると、首都圏のマンション供給戸数は大型タワーがけん引して東京23区が急回復することで24年比13.0%増の2万6000万戸となる見込み」「24年の状況としては、工期延長と着工減で発売も後ずれし、供給戸数(予測含む)は前年比14.4%減の2万3000戸となる見通し」「商品企画面では、コスト圧縮の影響で目新しさはなく、引き続きZEHと省エネ関連がテーマとなる見込み」などと報じている。
記者は、これまでこの種の予測記事に対してコメントは行ってこなかったが、事実と異なるので書くことにした。
まず、供給戸数が2024年比13.0％の2.6万戸台に増加することについて。前回も書いたが、2024年1～11月の着工戸数は47,903戸（前年比1.8％増）で、不動研の供給予想は約2.3万戸（同14.4％減）だ。12月着工戸数がどうなるかわからないが、仮に低く見積もって3,000戸としても通年では5万戸超になる。そうなると不動研のカバー率は50％を割ることになる。
カバー率が5割を切って果たして全体像が予想できるのか。これが疑問の一つ。そこで不動研に提案だ。再開発、建て替えなどで一般分譲しない地権者向け住戸は〝みなし供給〟としてカウントしてはどうか。そうすればカバー率は飛躍的に高まる。
「商品企画面では、コスト圧縮の影響で目新しさはなく」というのもいかがか。小生も近年のマンションの質・設備仕様レベルの退行を目の当たりにしてとても残念に思っているのだが、中には質向上に真剣に取り組んでいるデベロッパーはあるはずだ。そういうデベロッパーを応援・支援するためにも業界紙は取材をすべきだし、デベロッパーもまた現地見学会などをどんどん行い、アピールしてほしい。
在庫率について。住宅新報は「供給を手控えたことで在庫(202424年11月末)は5,205戸(前年同期比8.1%増)となり、低水準を維持した」としている。
この「供給を手控えたため…在庫は低水準」というのは意味不明というより、「供給」と「在庫」の意味を全然理解していない。供給を抑制したら在庫は増え、収益を圧迫するのが普通の商品だ。
生産・漁獲されたお米、野菜、魚の供給をやめたら農漁業者は生きられないではないか。卸問屋が買い占めたら消費者から批判を浴びる。マンションも例外ではない。供給を手控えているのでは断じてない。着工＝商品だ（積水ハウス「国立」は例外中の例外）。先に見たように、地権者向けなどの住戸がなりな数字に達しており、戸数は多くはないがクローズドで販売される高額マンションも少なからずあると解釈すべきだ。
「在庫は低水準」にも疑問符が付く。記者は2016年の記事で適正在庫について次のように書いた。
「かつてマンションの雄だった大京の横山修二社長は『完成在庫は供給量の1か月分くらいが適正』と話したことがある。在庫を抱えていたほうが、お客さんのニーズに応えられるメリットが大きいというのがその理由だ。しかし、資金力の乏しいマンションデベロッパーは、当然ながら極度に完成在庫を恐れた。
当時と現在では借入金利が全然異なるので単純比較はできないが、金利が低くマンション市況が好調なときは在庫増が収益を圧迫することはないが、市況が右肩下がりになると価格の下げ圧力が強まり、利益が吹っ飛ぶ事態もありうるので、やはり供給量の10％くらいが適正在庫ではないかと記者は考えている」
ChatGPTにも「適正在庫はどれくらいか」と聞いてみた。回答は次の通り。
「分譲マンションの適正在庫率（市場に出ている在庫の適正な割合）は、一般的には市場の需給バランスを示す重要な指標ですが、具体的な『適正な数値』は地域や市場状況によって異なります。ただし、以下の目安がよく参考にされます。
・適正在庫率の目安 1.5～2.5ヶ月分の在庫（後略）
・過剰在庫（供給過多）の目安 在庫が3ヶ月分以上になると、供給過剰気味であり、価格の下落圧力がかかりやすくなります。
・在庫不足（供給不足）の目安 在庫が1ヶ月分未満の場合、供給不足が懸念され、価格が上昇する可能性があります」
皆さんいかがか。記者とChatGPTは考え方が異なるようだ。現在の市況は、低金利で価格先高観も強く、需要は堅調だから在庫を多少抱えてもいいかもしれないが、2か月分というのは危険ラインだと記者は考えている。2016年の記事をいま読み返したが、横山社長は「1か月分」とおっしゃったので、正確には12分1、つまり約8％だ。「供給量の10％」は「供給量の1か月分、8％」に訂正する。
とすると、2024年11月末の在庫5,205戸（2023年分が2,538戸、2024年分が2,667戸）の在庫率は11.8％（2023年分は9.4％、2024年分は15.5％)になり、とても「低水準」レベルとは言えない。
供給上位のデベロッパー各社の決算数字からすると信じられない在庫率と言えなくもない。例えは三井不動産。同社の2025年3月期2Qの計上戸数は1,997戸で完成在庫は11戸しかない。今期計上予定戸数3,650戸の契約進捗率は97％に達している。
野村不動産HDの2025年3月期2Qの住宅の計上戸数は2,079戸（1,899戸、戸建て180戸）で、完成在庫は戸建てを含めて386戸（うち164戸は未分譲）。計上予定売上高2,900億円に対する契約進捗率は91.0％。
東京建物の2024年12月期の計上予定戸数は1,740戸で3Q段階の契約進捗は98％、完成在庫は100戸（同社としては多いほう）しかない。通期の粗利益率は28％を見込む（前述の三井不動産は30％を超えると見られる）。
これまで他社より在庫が目立った東急不動産は2025年3月期2Qの計上戸数422戸に対して完成在庫は161戸。数年前までは少なくともこの倍の完成在庫があったので、同社も激減している。通期売上予想に対する契約済み割合は91％となっている。
大手で完成在庫が突出して多いのは住友不動産だが、利益率は他を圧倒している。なぜかは書かないが、同社はそもそも「完成在庫」という概念がない。
これ以上はわからない。供給エリア、個別物件を調べるほかない。売れ行きの二極化が進んでいるのかもしれない。
いずれにしろ、供給戸数の倍もある着工戸数との整合性を図るべきだ。供給戸数が乱高下するのはカバー率が50％前後と低いからで、着工戸数そのものは激増も激減もしていない。きちんと見極めたい。
マンション供給減＝市場縮小ではない戸建ても底入れ・回復へ今年の分譲住宅市場（2025/1/6）
メジャー７決算平均価格は5,400万円（2014年比900万円上昇）在庫じわり増加（2016/11/14）
