「ぼ・く・ラボ賃貸FEEL（フィール）」

　大東建託は3月23日、防災配慮型賃貸住宅シリーズ第4弾「ぼ・く・ラボ賃貸FEEL（フィール）」の完成第1号物件「ﾉｰﾙ・エトワール」のメディア向け見学会を行った。横浜市営グリーンライン北山田駅から徒歩12分の2×4工法2階建て全6戸で、満室稼動。テーマの〝防災〟がどこまで訴求したか分からないが、周辺は建ぺい率40％、容積率80％の閑静な住宅地。坪賃料約9,000円は安いと思った。

　物件は、横浜市営グリーンライン北山田駅から徒歩12分、横浜市都筑区北山田6丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する2×4工法2階建て全6室。専用面積は1階の1LDKが約43㎡～、2階の2LDKが約57㎡～。賃料は約12.4万～約14.7万円。竣工は2026年3月で、満室稼動。

　「FEEL（フィール）」は2025年5月に発売開始した商品で、高い基本性能とフェーズフリーの設計がコンセプト。主な基本性能は耐震等級3（同社は等級1が多い）、ZRHオリエンテッド、長期優良住宅認定。

　太陽光発電システムは、大東建託がオーナーから屋根を借り、京セラから購入した太陽光パネルを設置し、京セラが余剰電力を買い取る「DK-ZEHα」を採用。居住者は停電時は太陽光パネルで発電した電気と蓄電池内の電気が使用できる。太陽光は10キロワット、蓄電池は5.5キロワット。専用部の特徴は、充電しながらしまえる「コンセント収納」、ローリングストックに最適な「パントリー収納」、大型ウォークインクローゼットなどで、ペット飼育も可能。

　見学会で同社総務部防災管理課兼総務課課長（防災士）・仲宗根昌則氏は、「当社は従来からグループ個社でそれぞれ防災の取り組みを行ってきたが、同じ方向を目指すため2023年に『大東建託防災ビジョン2030』を策定した。2024年の能登半島地震では当社グループが管理する石川県内の2,204棟は倒壊建物はゼロで、復興支援として100人を超えるスタッフが参加して、38戸の無償提供、水（11,696ℓ）、水タンク（13,570ℓ）、簡易トイレ（57,100個）、食料提供（12,344食）などを行った。現在、全国213か所にある災害支援拠点を2030年までに250拠点に増やす。とくに激甚災害リスクが高い『防災town』拠点として東海エリアの和歌山・姫路・四日市に先行的に開設したが、今年は名古屋市を加え、2030年には10都市に拡大する」と語った。

　防災配慮型賃貸住宅シリーズの商品企画について同社商品開発部商品開発課課長・櫻井正雄氏は、「『FEEL』は、住宅の基本性能を高め、在宅避難にも対応できる進化型にした。昨年10月に着工するまでにほとんど申し込みが入った」と語った。

　「ぼ・く・ラボ賃貸」の受注棟数は、2022年3月に発売した「niimo（ニーモ）」は3棟、2022年に発売した「Yell（エール）」は81棟、2024年1月に発売した「DOMO(ドーモ)」は13棟、2025年5月に発売した「FEEL（フィール）」は16棟。

上が太陽光、下が蓄電池のコンセント（使用可能時は点灯する）

「パントリー収納」

　
仲宗根氏（左）と櫻井氏

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　都筑区北山田は、港北ニュータウンの北部に位置し、北山田駅は平成20年（2008年）に横浜市営地下鉄グリーンラインの開通に伴って新設された駅だ。

　初めて降り立ったが、駅周辺にはタバコが吸えるカフェなどはなく、現地まではかなりきつい坂（駅のホームは地下4階で、地上からの比高差は数十メートル）があるのは難点だが、従前は田んぼだったという山田富士公園を通り抜けていけるアプローチは最高に素晴らしい。

　写真を見ていただきたい。現地は良好な住宅地を形成している。かつて、同社の「いい部屋ネット 住みここち』ランキングで首都圏で3位、神奈川県で1位になったのもうなずける。この住環境を加味したら、賃料は安いと思う。着工前にほとんど満室になったのも当然だ。

「ぼ・く・ラボ賃貸FEEL（フィール）」
 

　
現地の隣接地で咲いていたオオイヌノフグリ（左）とホトケノザ

北山田富士公園のユキヤナギ

北山田富士公園

公園の蓮田

カメ（子どもだ一緒に遊んでいた。このほかコイ、ザリガニ、タニシ、アオダイショウ、メダカ、カモ、白鳥などが生息しているとかで、公園は生物多様性の宝庫）

約8,700人を対象とした地域ぐるみの防災訓練三菱地所レジなど「津田沼奏の杜」（2026/3/8）

CLTの断熱性能の高さ実感大東建託賃貸住宅第三弾「Forterb（フォルターブ）Ⅲ」（2025/2/19）

天晴れ大和ハウス・芳井社長＆大東建託・竹内社長の即断即決賃貸に関する災害協定（2023/3/5）

  首都圏マンション着工・供給・在庫推移.pdf  

先に行われた地価公示に関する大和ハウス工業の記者レクチャー会で、同社マンション事業本部事業統括部部長・角田卓也氏は、同社の「プレミストタワー船橋」第1期250戸のうち235戸が成約し、「プレミスト鶴見花月総持寺ステーションフロント」　も大きな反響を呼んでいることを紹介する一方で、「山手線外のエリアでは販売が鈍化している案件もある」「郊外エリアにおいては建築費の高騰を販売価格で吸収できずに売却が低迷しているマンションが散見される」とし、〝優勝劣敗〟を口にした。

ここでは、角田氏が語った〝販売低迷〟〝劣敗〟マンションについて書くことにする。記者も今後は優勝劣敗、企業間格差が鮮明になると見ているからだ。

まず、首都圏マンションの着工戸数・供給戸数・完成在庫に関する別表を見ていただきたい。

着工戸数は、近年では2012年の約7万戸をピークに漸減し、2025年は約４万戸へ減少した。一方、不動産経済研究所調査による供給戸数は、2013年の約5.6万戸をピークに減少の一途で、2025年は約2.2万戸へ約6割減少した。

ここで注目しなければならないのは、着工戸数と供給戸数の乖離（カバー率）だ。このカバー率についてはこれまでも何回か記事にしてきたので詳細は省くが、カバー率は2009年の90.0％（推定）からアップダウンはあるものの低下し続けており、2024年は45.1％と50％を割り込んだ。2025年は54.5％に回復したが、市場をリードしている東京都や神奈川県は3～4割台まで落ち込んでいる。このズレを見ないと市場を見誤ることになる。関係者も一般の方々も、市場規模の半分しか情報が得られていないということだ。

次に完成在庫について。かつて大量供給時代は「完成在庫」＝「悪」だった。収益にもろに響いたからだ。ところが、近年は様相が変わった。中小規模物件では「竣工販売」が目立つように、右肩上がりの市場では競合関係なども加味し、販売時期を遅らせたほうが販管費を抑えられるので利益率を上げられるケースも少なくない。〝売り物がない〟というのは顧客のニーズに応えられないということでもある。住友不動産が高い利益率を維持しているのはこの戦略に基づくものだと記者は考えている。

具体的な在庫率だが、着工戸数に対する完成在庫率は着工が減少しているにも関わらず、この3年間は上昇しており、2025年末は9.1％になっている。リーマン・ショック後の2009年の12.0％に次ぐ数値だ。先にも書いたように、顧客のニーズに応えるためには年間供給量の1か月分（8.3％）の在庫を抱えたほうがいいという考え方も成り立つが、大手デベロッパーの完成在庫が極端に少ないのは、かつての悪夢の「完成在庫」＝「悪」と考えている社長が多いからかもしれない。

しかし、供給戸数に対する完成在庫率は、2022年末の8.0％から2025年末は16.7％上昇している。これは完全に危険ラインだ。これ以上悪化したら利益は確保できない。

いったい、どこが完成在庫を抱えているか。ここが問題だ。気の毒なので、具体的物件を上げないが、ヒントは販売部隊を持たない大手（系）会社だ。ここに在庫が偏在していると見る。駅から距離がある、生活利便施設が乏しい、駅には近いが駅力が弱い物件では、建物が完成したにも関わらず全然進捗しておらず、〝新価格〟も登場している。しかし、その効果には疑問符が付く。価格競争力の問題ではなく、そもそも需要を見誤った目利き力の問題だからだ。根雪のように残る可能性もあるのではないか。郊外部の中古マンションは坪単価200万円くらいで推移している。中古との競合関係に入るし、新築戸建てにも負ける。

今後、このような物件が続出する可能性が高い。住友不動産代表取締役社長・仁島浩順氏が地価公示コメントで「新築マンションの供給戸数は年々減少しており、中古取引や既存住宅のリフォームに対する需要が拡大している」と語っているように、買取再販市場がもう一段の盛り上がりを見せるのではないか。

2025年末の完成在庫率〝最悪〟の16％ マクロデータでは見えないマンション市場（2026/2/23） 

総面積10.5ha 公園と住宅700戸の一体開発第一弾 大和ハウス「鶴見花月総持寺」（2026/3/１７）好調

〝20:00の門限ありがとう〟聖徳大学和心寮経験者の皆さん 

ポラスグループの中央グリーン開発は3月21日、3月末に物件引き渡しを受ける聖徳大学和心寮の解体工事を始める前の「棟下式（むねおろしき）」を開催した。「棟下式」は、住宅開発として取得した土地に建っている建物などを解体する前に、従前オーナーや関係者、近隣住民などを呼び、神主による祝詞を上げ、思い思いの感謝の言葉をボードに落書きし、餅まきを行うもの。2017年に第１回目を開催し、今回が55回目。卒業生や町内会長も参加し、数十人が別れを惜しんだ。

同社CSV推進室室長・竹内逸人氏はメディアに対して、「2017年４月に『北越谷』で第１回目を開催してから今回が55回目。従前の建物などが取り壊されるのに心を痛めるオーナーもいらっしゃるので、心の整理をつけ、感謝の気持ちを込め別れを告げるのが目的」と説明した。

５人の友人とともに式典に参加した新潟県出身の寮生活経験者・鈴木未来さん（37）と同郷の佐々木美咲さん（36）は、「入寮したのは2007年から2008年の２年間」「門限が最初は20時で、その後21時までに延長されました」「楽しい思い出がいっぱい詰まっています」「今でも連絡を取り合って交流できるのは寮のお陰」「取り壊されるのはただただ悲しい」とこもごも感慨深げに語った。

落書きではみんな〝門限20:00ありがとう〟などと意味深な言葉を書き連ねていた。

寮が位置する松戸市常盤平六丁目町会会長・辻本廉さん（75）は、「町会は約1,000世帯で、町会加入者は620世帯。最盛期には120人くらいの寮生がいたのでとてもにぎやかだった。閉鎖されるのは残念だが、また新しい灯りをともしてほしい」と語った。

現地は、京成松戸線五香駅から徒歩10分、松戸市常盤平6丁目の敷地面積約1,6660㎡（504坪）。従前建物は6階建て。同大学が昭和55年に〝居抜き〟で取得し、定員127名の女子寮として近年まで運営していた。

1階に食堂、大浴場なとの共用施設があり、2階には防音機能付き楽器練習室、トイレ、化粧室があり、居室（個室）はガス暖房機、エアコンもついていた。

現地（手前は都市公園）

式典

〝かしこみ、かしこみ（恐み恐み）〟

餅まき

自由に落書きできる

竹内氏

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ビルやマンションなどの起工式、竣工式はたくさん見学・取材しているが、「棟下式」は今回で3回目。とてもいいイベントだと思う。デベロッパーは地域の歴史・文化を継承する役割を担っている。

一つ、お願いがある。神主さんはとても大事なことを話されているはずだが、〝かしこみ、かしこみ（恐み恐み）〟などの意味や、〝白す〟は「申す」と読むことも知らないはずだ、約30分間、頭を下げさせられたりしてとてもつらい。子どもたちもチンプンカンプンだろう。主催者は和訳したものを配布してほしい。大和ハウスが2019年に実施した横浜市栄区の「上郷ネオポリス」のコミュニティ施設が完成したのを祝うイベントで、神主さんが謳った祝詞を全文紹介したことがあるが、いま調べたらアクセス数は約15,500件に達している。記事は少しは役立っているということだ。

現地についてびっくりしたのは、周辺は一戸建て住宅ばかりなのに、この女子寮だけが6階建てだったことだ。現在は第一種低層住居専用地域だから既存不適格建築物だ。同大学は昭和55年に居ぬきで取得したというから、従前は社宅だったのだろうか。都市計画法の用途地域が定められたのは昭和45年（1970年）なので、それ以前の建物か。

個室は立派。いま流行りのシェアハウスより設備仕様はいいのではないか。初めて女子寮の大浴場をのぞいた。一度に20人以上が入れる大きさだった。想像をたくましくして、何か痕跡はないかと探したが、なにもなかった。普通の社宅・寮と変わらなかった。入浴時間は限られており、午後3時から夜10時くらいまで、1回限りということだった。

門限について。記者の従兄弟の娘さんが東京の大学に進学し、女子寮に住んでいたとき、突然電話がかかってきて〝今日、外泊するんですが、おじさんの家に泊まると学校に届けたので、もし学校ら問い合わせがあったらそのように言ってください〟ということだった。門限やら外泊禁止やらそんな制限は取っ払ったほうがいい。

大浴場の暖簾

浴場

防音室

居室 

築50年 髙島屋⇒聖徳学園女子寮 元寮長の娘「これで安心」 ポラス「棟下式」（2023/9/23）

業界初「棟下式」「お宝発見ツアー」大賑わい700名超 ポラス 開発予定地でイベント（2017/4/16）

大和ハウス芳井社長「これほど心がこもった祝詞聞いたことがない」祝詞全文紹介（2019/11/2）

「SAKURA FES NIHONBASHI 2026」「桜みにバッグ」プレゼントに並ぶ人の列

　一般社団法人日本橋室町エリアマネジメントと三井不動産は3月18日（水）～4月5日（日）、「SAKURA FES NIHONBASHI 2026」を開催する。開催当日の18日、イベントの注目コンテンツを体験できるプレスデーを実施したので少し見学取材した。参加者のお目当ては、昨年開催し、5日間で約6,000人を動員した「日本橋パウェス」の「桜ミニバッグ」のプレゼントようで、配布開始11:30までに数百人が長蛇の列をなしていた。

　イベントは、日本橋室町エリアマネジメントが主催し、三井不が特別協賛し、COREDO日本橋、COREDO室町、TakashimayaS.G.、DAIMARU東京店、東急不動産、東京建物、三菱地所YUITOなど15団体・企業が協賛し、中央区と中央区観光協会が後援して行われるもの。今回が15回目の開催。

　期間中、COREDO室町テラス大屋根広場を中心に桜ライトアップ、桜ちょうちん、桜暖簾、日本橋パフェス、ニホンバシ桜屋台＆Night、桜メニュー＆グッズ、桜シールラリーなどが行われる。

「桜ミニバッグ」

12:00頃には三井タワーまで人の列ができていた

ライトアップ

ちょうちん

グッズ

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　取材の誘いがあればNOと言わないのを基本姿勢にしているので、他の取材がなかった時間帯だけ取材することにした。

　取材受付の11:00にはすでに数百人の老若男女（とは言え圧倒的に多いのは女性）が広場を取り囲んでいた。門前市をなすとはこのことだ。

　何がお目当てかを聞いたら、1日4回に分けて参加者にプレゼントされる「桜ミニバッグ」（メディアには無料で配布された）のようだった。バッグは麻の布製で、中にはシャンプー、化粧品、美容液の試供品、ピンクリボン、回遊マップ、アートステッカーラリー、共通割引券200円などが入っている。

　数少ない平服の男性に声を掛けたら、奥さんと小さなお子さんと一緒で、「育休中」とのことだった。ネクタイ姿の男性（57）は「近くの会社に勤務しており、昼休み中。妻に言われて並んでいる」とのことだった（多分、昼休みが終わるころには間に合わないはず）。

　広場の中のテーブル席も瞬く間にパフェを食べる人で埋まった。辛口記者を自認する記者は甘いものはほとんど口にしないし、パフェなるものは一度も食べたことがない。メディアに配布された無料券は並んでいた参加者にあげた。

　パフェの料金を見て仰天した。2,000円前後もするではないか。日高屋でビール5杯は飲める。一生懸命食べている女性に声を掛けてまたびっくり。「これ？2,200円。千疋屋さんより安いわよ。私は3食パフェのはしごをすることもある。病気？　全然。そこの三井タワーで毎年健康診断を受けているが、どこも悪くない」とのたもうた。

　不思議な若い男性もいた。テーブルに置いたパフェを矯めつ眇めつし、高価そうなカメラ（後で聞いたら小生のデジカメの10倍の50万円とか）に収めていた。いわゆるインフルエンサーだろうと思い声を掛けたら、編集プロダクション・アルファブルームの代表・平木昌宏氏だった。

　平木氏に「クレジットをつけますので写真を提供していただけませんか」図々しくもお願いしたら快諾していただいた。その写真も添付する。同社はテクノロジー・不動産・自動車・金融・エンタメ・グルメなど幅広い分野で企画・取材・撮影・記事制作を行っており、不動産領域では大手ハウスメーカーの会報誌の制作も行っているそうだ。写真も記事のうち。小生のデジカメではいい写真が撮れないのは分かっているのだが…。

　12:00過ぎだったか。並んでいる女性の一人が、スマホを操りながら〝ベネズエラが勝ったわよ〟と歓声を上げた－世界の飢餓人口は約7.3億人、栄養失調で死亡する人は子どもを中心に1日4～5万人、人を殺すことが罪にならない戦争も起きている。〝戦争は平和〟だ。

　以下の写真は全てアルファブルーム代表取締役・平木昌宏氏提供