マンション管理適正評価〝見える化〟へ 管理協×アットホーム×横浜市立大
マンション管理業協会は5月15日に行われた恒例の記者懇親会で、同協会と不動産情報サービスのアットホームが連携し、横浜市立大学の「マンション管理適正評価制度の情報開示が市場価格に与える影響」に関する研究を支援すると報告した。
アットホームは、同協会から提供を受けたマンション管理適正評価の登録情報を「不動産情報サイト アットホーム」に2022年11月から掲載している。今回の研究は、中古マンションの購入者側の情報の不足、情報の非対称性が著しい現状に着目し、同制度の情報が価格に与える影響を可視化するというのが目的。
同様の調査・研究は昨年4月、横浜市立大学（国際教養学部・齊藤広子教授）と同大（データサイエンス学部・鈴木雅智准教授）が行っている。オール満点の★5つのうち★３以上のマンションは評価を取得していない物件と比べ価格は高く、★５11％の価格プレミアムが生じていると報告している。今回の調査・研究はその第2弾。
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同制度は2022年4月にスター。良好なマンション管理が市場で適正に評価されるよう★の数（満点は★5つ）で〝見える化〟するのが目的だ。3月末の登録件数は8,250件となっている。
この日の同協会の報告を受け、記者はてっきりアットホームの物件情報サイトに掲載されている★が付いているマンションは、近傍同種の物件と比較して価格が高いのか低いのかすぐ分かるものだと思った。
ところがそうではなかった。調査・研究の結果報告は1年くらい先で、個別物件の価格がどのような評価を受けたかは公表されない可能性が高い。
これにはがっかりした。学者・先生が★の多寡を数値的に処理し研究するのはいいことだが、調査期間が1年だとすれば、調査に要する時間とエネルギーをお金に換算したら多額に上るし、しかも、その結果報告はマンション購入検討者には届かない。
いま必要なのは、★が付いたマンションを増やすことで、★の数が多いマンションほど市場で高い評価（価格）を受けていることを伝えることだ。
学者・先生の研究を待たなくても、中古市場に精通した不動産流通会社の担当者なら★がついているマンションの属性、質がどのようなものかすぐ分かるはずで、近傍同種の物件との価格差も瞬時にはじき出せるはずだ。
その担当者がはじき出した査定価格が適正かどうかの根拠となっているものの一つにレインズデータがある。レインズ情報は登録している不動産会社しか利用できず、消費者など一般の人がどのようなテータが搭載されているか知ることはできない。記者がある不動産会社でちらっと見た限りでは、成約価格の履歴もわかる。まさに〝打ち出の小槌〟だ。
今回の同大学の調査・研究も、このレインズデータを利用できればいいのだが、もレインズデータの扱いは厳しく、以下のような規制がある。
（１）会員（不動産会社）は、レインズ情報を、購入や売却等を検討する顧客への物件紹介、また取引価格を設定する根拠として明示すること等の不動産取引を成立させるため以外の目的で利用することはできません。レインズ情報を用いたデータベースや不動産検索サービス等を第三者に提供する行為や、レインズ情報を直接顧客に検索・閲覧等させるようなサービスを提供する行為は目的外利用に該当します。
（２）会員は、レインズ情報を、媒介行為その他の宅地建物取引業の用に供する目的以外の目的で利用し、利潤を得ることはできません。また、利潤を得ていない場合も、上記（１）の目的以外の目的で同情報を外部に提供・開示すること自体が、レインズ利用規程第14条第３項及びレインズ利用ガイドラインに違反します。
このように、レインズ情報は不動産会社が独占的、排他的に利用できるものだ。情報の非対称性がこれほどはっきり明示されている事例はほかにあるのか。同大学もレインズ情報にはアクセスできないはずだ。
だが、しかし、先にも書いたように仲介会社は、レインズデータに頼らなくても、独自のデータから★付きマンションの価値（価格）判断は瞬時にできるはずだ。登録件数が少ない今だからこそやるべきだと思う。同制度が世の中に浸透し、みんな★5つか★4つになったら、情報の希薄化が進み、価値判断の材料にならなくなる。
マンション管理適正評価 ★5つは11％のプレミアム 横浜市立大・齊藤教授らが報告（2024/4/2）
ナイス2025年3月期 住宅は増収増益 建築資材は輸入材相場が軟調で減益
ナイスは5月14日、2025年3月期決算を発表。売上高2,430億円（前期比7.6％増）、営業利益46億円（同5.1％増）、経常利益43億円（同0.6％減）、純利益28億円（同31.7％減）となり、マンションなどの住宅事業が増収増益となった一方で、為替差益の減少などにより営業外収益が減少したことから経常利益はほぼ横ばい、前期は固定資産売却益24億円を計上していたため当期は特別利益が減少し、純利益は減益となった。
セグメント別では、建築資材は売上高1,830億円（前期比7.7％増）、営業利益22億円（同21.3％減）。建材・住宅設備機器の売上が増加した一方、輸入材相場が軟調に推移したことにより減益となったほか、販管費が増加した。
住宅事業は売上高507億円（前期比11.4％増）、営業利益35億円（同23.5％増）。計上戸数は636戸で、内訳はマンション363戸（新築211戸、中古152戸）、一戸建て273戸。
次期業績予想は、売上高2,600億円（前期比7.0％増）、営業利益48億円（同3.7％増）、経常利益44億円（同2.2％増）、純利益30億円（同4.5％増）を見込む。年間配当は72円（前期は65円）の増配を予定。
フージャースHD 2025年3月期 増収増益 純利益は過去最高
フージャースホールディングスは5月14日、2025年3月期決算を発表。売上高921億円（前期比6.6％増）、営業利益92億円（同3.2％増）、経常利益86億円（同13.2％増）、純利益54億円（同13.7％増）となり、資材高騰の影響を受けつつ売上総利益率を23.7％確保し、純利益は過去最高となった。
不動産開発事業は、売上高536億円（前期比5.4％増)、営業利益48億円(同16.8％増)。マンション・戸建ての計上戸数は1,071戸（同46戸減）。今期計上予定のマンション1,266戸(同203戸増)の期初契約進捗は45％。24都道府県で44プロジェクトを展開している（うち事業完了は21プロジェクト）。
ＣＣＲＣ事業は、引き渡し戸数の減少などから売上高37億円 (前期比69.2％減)、営業損失355百万円(前期は営業利益2,193百万円)。
不動産投資事業は、売上高264億円(前期比68.8％増)、営業利益44億円(同95.7％増)。収益不動産、アパートの売却棟数が増加し、増益に寄与した。
次期業績予想は、売上高1,325億円（前期比43.8％増）、営業利益129億円（同39.8％増）、経常利益100億円（同16.2％増）、純利益65億円（同19.0％増）を見込む。各段階利益で最高益更新の見通し。年間配当は72円（前期62円）の増配を予定。
ミラースHD 2025年3月期決算 増収 売上原価、販管費上昇し営業・経常減益
MIRARTHホールディングス（ミラースHD）は５月12日、2025年３月期決算を発表。売上高1,965億円（前期比6.1％増）、営業利益143億円（同7.1％減）、経常利益124億円（同4.3％減）、純利益82億円（同0.4％増）で、増収、営業・経常減益となった。
売上高は、不動産事業の新築分譲マンションの売上高は1,065億円、計上戸数は2,339戸（大都市圏比率は44.1％）、1戸当たり平均価格は4,557万円。営業利益率は6.3％。この他、発電施設の売電収入9,9億円、アセットマネジメント事業の運用報酬などにより11億円を計上。
一方、新築分譲マンションの引渡の増加などにより売上原価は前期比6.6％増の1,542億円となり、販売費及び一般管理費が前期比11.2増の279億円ななったことなどから減益となった。
次期業績予想は、売上高2,164億円（前期比10.1％増）、営業利益155億円（同7.9％増）、経常利益120億円（同3.4％減）、純利益80億円（同2.5％減）を見込む。今期計上予定のマンション2,820戸（同社持分2,150戸）の契約進捗率は47.8％。年間配当は21円（前期は30円）の減配の予定。
大和ハウス 2025年3月期 売上高、各利益とも過去最高更新 新事業も伸びる
大和ハウス工業は５月13日、2025年３月期決算を発表。売上高５兆4,348億円（前期比4.5％増）、営業利益5,462億円（同24.1％増）、経常利益5,159億円（同20.7％増）、純利益3,250億円（同8.8％増）となり、売上高、営業利益、経常利益、純利益とも過去最高を更新した。売上高はコスモスイニシアと大和リゾートの連結変更に伴う1,337億円の減収があったものの、米国戸建て事業の拡大などにより4期連続増収。営業利益は退職給付に関する数理計算の差異1,12億円が発生したことなどにより4期連続の増益となった。
セグメント別では、戸建住宅事業は売上高１兆1,445億円(前期比20.3％増)、営業利益698億円(同98.6％増)。米国事業が拡大し、国内分譲住宅2,257戸（前期1,760戸）を計上したのが売上げ増に寄与した。請負住宅の計上戸数は2,810戸（同3,424戸）。
賃貸住宅事業は、売上高１兆3,760億円 (前期比10.1％増)、営業利益1,299億円 (同12.2％増)。請負・分譲事業、賃貸・管理事業とも堅調に推移した。
マンション事業は、売上高2,694億円(前期比39.0％減)、営業利益109億円(同70.8％減)。コスモスイニシアが持分法適用関連会社になった影響（売上高1,241億円、営業利益74億円）や引き渡し戸数減などにより減収減益となった。営業利益率は4.0％（前期8.5％）。
商業施設事業は、売上高１兆2,271億円(前期比3.9％増)、営業利益1,459億円(同1.6％増)。請負・分譲事業や都市型ホテル売却、ホテル運営事業が順調に伸びた。
事業施設事業は、売上高１兆3,697億円(前期比5.8％増)、営業利益1,596億円(同29.5％増)。請負・分譲事業で価格転嫁やVE提案などの取り組みが順調に推移し、物流施設の売却が計画を上回ったことなどにより増収増益となった。
次期業績予想は、売上高5兆6,000億円（前期比3.0％増）、営業利益4,700億円（同14.0％減）、経常利益4,300億円（同16.7％減）、純利益2,730億円（同16.0％減）を見込む。年間配当は165円（前期150円）の増配の予定。
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同社は5月14日、マスコミ向けスモールミーティングを行い、同社代表取締役社長CEO・芳井敬一氏、同社代表取締役社長COO・大友浩嗣氏、同社代表取締役副社長CFO、経営管理本部長・香曽我部武氏が出席し、約1時間にわたって記者団の質問に答えた。記者は体調が悪く（腹痛、飲み過ぎではないはず）、オンラインで視聴した。
もっとも興味深かったのは、今年4月1日付で行った機構改革について芳井氏がその意図などについて説明したことだ。組織改革は「ハウジング･ソリューション本部」を新設し、それぞれの事業本部の機能強化・合理化とさらなるガバナンス強化を目的に、従来の7事業本部から2大本部に再編するもので、組織および業務のスリム化・強靭化を目指すものだ。芳井氏は「これまでの縦割り組織に横ぐしを入れた。効果は早晩出る」と語った。
考えてみれば、あらゆるビジネスはソリューションだ。今回の機構改革は、売上げ10兆円への布石だとも受け取れる。社内の風通しをよくすることで〝ワンチーム〟にステップアップする狙いがあると見た。
このことと関連するかどうかはわからないが、２つの新規事業について大友氏は注目すべき発言をした。
一つは、2023年10月に立ち上げた非住宅の木造化・木質化を推進するプロジェクト「Future with Wood（フューチャー・ウィズ・ウッド）」に対する質問だった。大友氏は〝待ってました〟と言わんばかりに「私が立ち上げたプロジェクト」と紹介し、前期売上げ目標70億円に対し実績は178億円で、今期は200億円に伸ばし、将来的には3,000億円を目指すと話した。
もう一つは、2024年5月にグループ3社で立ち上げた事業施設・商業施設の不動産ストック事業ブランド「BIZ Livness（ビズ リブネス）」だ。同社グループがこれまで建築してきた事業施設約22,000件、店舗・商業施設など約48,000件のノウハウを活用し、既存施設の建て替え、バリューアップ工事を通じて付加価値の高い建築物にリニューアルする事業で、近い将来4,000億円のビジネスに拡大するという。
この二つの事業で売上高目標は7,000億円だ。競争が激しい既存の戸建て事業や賃貸事業などと比べて、今後の市場拡大が望める分野だ。
同社の連結従業員数は48,483人（2024年3月31日）だ。１人当たりの売上高は約1.1億円だ。2055年目標の売上げ10兆円に伸ばすには人員を倍増させる必要があるが、DXを活用し、個々の能力を最大限引き出せばそれほど難しいことではないような気もする。同社のこれからの動きからは目が離せない。芳井氏は不気味な動きを最近している。
4月の中古マンション・戸建てとも大幅に成約増 東日本レインズ
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は5月12日、首都圏の2025年4月の不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は3,950件（前年同月比21.5％増）となり、6か月連続で増加。新規登録件数は15,885件（同6.0％減）で24年3月から14か月連続で減少。在庫件数は44,008件（同4.4％減）で12か月連続で減少した。
成約㎡単価（坪単価）は前年同月比3.9％増の81.11万円（坪267.7万円）となり、20年5月から60か月連続で上昇し、90年11月の80.14万円（坪264.5万円）を上回った。前月比も2.7％の上昇。新規登録㎡単価は前年同月比25.7％増の92.61万円（305.6万円）となり、12か月連続で上昇した。前月比も。
成約価格は、5,047万円で前年同月比0.6％増と、ほぼ横ばいながら6か月連続で上昇。専有面積は62.22㎡で、前年同月比3.2％減となった。
中古戸建て成約件数は1,777件で前年同月比45.3％増となり、6か月連続で増加。平均価格は3,804万円で前年同月比5.7％減と2か月連続で下落。
土地面積は151.06㎡（前年同月比1.1％増）、建物面積は102.09㎡（同2.0%減）となった。
住友不動産 2025年3月期 売上、各利益とも過去最高 賃貸が大幅増収増益
住友不動産は5月13日、2025年3月期決算を発表。売上高1兆142億円（前期比4.8%増）、営業利益2,715億円（同6.6％増）、経常利益2,683億円（同6.0％増）、純利益1,916億円（同8.2％増）となり、売上高、営業利益、経常利益、純利益は過去最高を更新。不動産賃貸事業が大幅増益となり業績を牽引し、分譲マンションが堅調に推移したほか、完成工事（ハウジング）事業も最高益を更新した。
セグメント別では、不動産賃貸は売上高4,725億円（前期比6.3％増）、営業利益1,912億円（同8.3％増）。既存ビルの稼働率改善と値上げのほか、「東京三田ガーデンタワー」、「新宿ファーストタワー」の入居進捗、「住友不動産中野駅前ビル」、「住友不動産新宿南口ビル」などの新規稼働、ホテル、イベントホールなどの収益増も業績に寄与、売上、営業利益とも過去最高を更新した。
不動産販売事業は、売上高2,464億円（前期比2.2％増）、計上戸数3,526戸（同2戸増）。完成済販売中戸数は、竣工1年超が946戸（前期比175戸増）、竣工1年内が447戸（同335戸減）。営業利益率は24.5％。
完成工事事業部門は、売上高2,047億円（前期比5.2％増）と相州増益。受注棟数は、「新築そっくりさん」事業は7,044棟（前期比97棟増）、注文住宅事業は2,140棟（同82棟減）となった。
不動産流通事業部門は、仲介件数31,003件（前期比499件減）、取扱高1兆4,343億円（同3.0％増）、取扱単価46.3百万円（同2.1百万円増）。
次期業績予想は、売上高1兆300億円（前期比1.6％増）、営業利益2,900億円（同6.8％増）、経常利益2,800億円（同4.4％増）、純利益2,050億円（同6.9％増）を見込む。年間配当は85円（前期は70円）の増配を予定。
明和地所2025年3月期決算 増収、営業・純利益は増益
明和地所は５月12日、2025年３月期決算を発表。売上高799億円（前期比12.1％増）、営業利益52億円（同5.4％増）、経常利益37億円（同5.5％減）、純利益28億円（同4.2％増）と増収、経常減益となった。主力のマンションは売上高533億円（同8.1％増）、セグメント利益は38億円（同8.8％減）。引き渡し戸数は816戸（前期比12戸増）、１戸当たり価格は5,535万円（前期は5,969万円）。
次期業績予想は、売上高840億円（前期比5.1％増）、営業利益63億円（同20.2％増）、経常利益43億円（同14.1％増）、純利益29億円（同0.1％増）を見込む。年間配当は45円（前期40円）の増配を予定。
コスモスイニシア 2025年3月期決算 増収増益 マンション単価上昇が寄与
コスモスイニシアは5月12日、2025年3月期決算を発表。売上高1,295億円（前期比4.0％増）、営業利益94億円（同27.3％増）、経常利益79億円（同18.9％増）、純利益53億円（同24.4％増）と増収増益となった。
セグメント別では、レジデンシャル事業は売上高484億円（前期比11.5％増）、セグメント利益13億円（同113.3％増）を計上。マンションの売上高は274億円（前期比19.2％増）、計上戸数は486戸（同10戸増）、1戸当たり平均価格は6,658万円（同37.3％増）、売上総利益率は24.6％（同1.8ポイント増）、完成在庫は228戸（うち未契約在庫は206戸）。リノベーションマンションの売上高は192億円（同00.8％減）。
ソリューション事業は売上高479億円（前期比2.1％減）、セグメント利益43億円（同67.0％増）、宿泊事業は売上高236億円（同5.9％増）、セグメント利益67億円（同8.1％増）となった、
次期業績予想は、売上高1,520億円（前期比17.3％増）、営業利益110億円（同16.4％増）、経常利益96億円（同20.9％増）、純利益65億円（同22.1％増）を見込む。年間配当は38円（前期30円）の増配を予定している。
分譲戸建て初の最高峰グレード「ザ・リーフィア」 レベル高い小田急不「喜多見」
「ザ・リーフィア世田谷喜多見」
小田急不動産の最高峰グレード「ザ・リーフィア」を冠した初の分譲戸建て「ザ・リーフィア世田谷喜多見」を見学した。喜多見駅から徒歩3～4分の1低層・風致地区に位置する全3棟で、2008年から展開している「リーフィア」はもちろんそれ以前の「コートアベニュー」戸建てを含めてトップクラスの戸建てであるのは間違いない。
物件は、小田急線喜多見駅から徒歩３～４分、世田谷区喜多見９丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）に位置する全3戸。土地面積は133.57～147.25㎡、建物面積111.27～119.26㎡、価格は未定。建物は木造2階建て（2×4工法）で、2025年2月下旬に完成済み。施工は三井ホームエンジニアリング。
現地は、風致地区に指定されている1低層の閑静な住宅街。従前は賃貸アパート。主な基本性能・設備仕様は、全棟〈Ｎｅａｒｌｙ ＺＥＨ〉、ＢＥＬＳ認定、エネファーム、太陽光発電システム、蓄電池、全館空調、ボッシュ製深型食洗機、磁器タイル仕上げ玄関ホール、アイアン玄関門扉（1号棟）、ガラス製階段手摺、フィオレストーン天板、1620サイズの浴室など。
同社は4月28日に物件ホームページを立ち上げ、これから集客を本格化させる予定。
１号棟リビング（吹き抜け部分の天井高は5m弱）
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駅から現地までの道に迷ったため、20分くらい周辺を歩いた。野川を超えた隣の成城学園の邸宅街には負けるかもしれないが、間違いなく喜多見駅の一等地の住宅街だ。
3棟のうち幅員5.8mの西道路に面した1号棟の外観を見て、価格をすぐはじいた。3億円の値をつける自信はないが、2億5,000万円くらいではないかと。その通りになるはずだ。
なぜ、価格予想が的中するか。現地の少し先には、記者が取材した2021年分譲の積水ハウスと清水総合開発のJVマンション「世田谷喜多見ザ・テラス」134戸が建っているが、分譲時の坪単価は375万円だった。マンションと戸建てを単純に比較はできないが、その後の価格上昇を考えると、同駅圏のマンション坪単価は600万円くらいではないか。30坪で1億8,000万円だ。「ザ・リーフィア」の1号棟の敷地面積は約45坪だ。2億5,000万円でも安いかもしれない。
みなさんはご存じないだろうが、三井不動産らは2001年、防衛庁檜町庁舎跡地を1,800億円で落札したが、記者はその半年前に落札価格は1,750万円になると予想記事を書いた。最近では、「三田ガーデンヒルズ」の坪単価は1,300万円になると分譲の半年前に書いたが、その通りとなった。現場主義を徹底させると先が読めるようになる。
建物のデザイン、基本性能・設備仕様は上段で書いた通り、素晴らしい。唯一不満だったのは階段ステップは15段あったのだか、幅はメーターモジュールではなかったことだ（同社はかつて30坪の建物でも積極的にメーターモジュールを採用していた）。
そこで考えた。急いで売ることはない。同社は「ザ・リーフィア」のシリーズ化も考えているというから、多くのお客さんに見てもらうことを優先させるべきだと思う。そして、価格はお客さんに判断してもらうことだ。オークションにかけたら、3億円で落札される可能性もあるとみた。
幅員5mの東道路に面した2・3号棟は1号棟よりやや設備仕様が劣るので価格は低くなりそうだが、インターロッキング舗装の私道部分がたっぷり取られており、駅からの近道は車が通行できない歩道であるため、来場者の評価も高いという。これらも2億円を突破するはずだ。
記者はこれまで同社の小田急線沿線の分譲戸建てをかなり見学しており、2年前には野村不動産「プラウドシーズン成城五丁目」、今年3月には価格が10億円超の諸戸の家「代々木上原」、4月にはコスモスイニシア「イニシアフォーラム南荻窪」の高額戸建てを見学している。これらと比べて今回の「喜多見」は全然引けを取らない。
現地（１号棟）
現地（2・３号棟）
コモンスペース中央に全5棟差別化できているコスモスイニシア「南荻窪」（2025/4/19）
価格10億円超分譲戸建ての歴史を変えた諸戸の家「代々木上原」完売（2025/3/6）
野村不「高額建売戸建」第2弾「プラウドシーズン成城五丁目」も即日完売（2023/10/7）
稀有な駅近で大規模な1低層積水ハウス・清水総合開発「世田谷喜多見ザ・テラス」（2021/1/16）
建ぺい40％、容積80％の邸宅跡地に21区画売れ行き好調の小田急不「狛江」（2020/2/11）
ヴェール脱ぐ全185区画、敷地170㎡以上の小田急不「リーフィア南大沢ガーデンズ」（2019/4/17）
