都道府県地価コメント 付加価値型まちづくり強化 三菱地所・中島篤社長
令和7年都道府県地価調査は、全国平均で全用途平均・住宅地・商業地いずれも4年連続の上昇となり、上昇幅も拡大した。経済活動の回復が進み、インフレ傾向も定着しつつある。国内外から人が集まる都市中心部や観光地での需要が底堅く、全体的な上昇基調が継続している。一方で、関税問題や金融市場の変動が経済に与える影響については今後も注視していく必要がある。
人的資本への投資意欲の高まりを背景に、高付加価値なオフィスの需要は多く、空室率の低下と賃料の上昇が続いている。例えば大阪駅前に約4.5haの都市公園を整備した「グラングリーン大阪」では、緑地空間の創出が価値の一つとして評価され、多くの入居希望をいただいた。
なお当社では本年5月に「まちまるごとワークプレイス」構想を掲げ、東京・丸の内エリアにおいて1社単独では実現できないことをまち全体でサポートする、付加価値型のまちづくりを強化している。今後もハード・ソフト両面からまち・ビルの魅力づくりを実践し、良質なオフィスの提供とともに、オフィス賃料水準の向上にも取り組んでいく。
商業施設やホテルの需要は引き続き好調で、2025年に日本上陸25周年を迎えた「プレミアム・アウトレット」は、2024年度のテナント売上高が4,345億円と過去最高を記録した。また当社が空港事業やホテル事業を手掛ける宮古島エリアでは、ウルトラ・ラグジュアリー・ライフスタイル・ホテル「ローズウッド宮古島」が2025年3月に開業したほか、来春には「キャノピーby ヒルトン沖縄宮古島リゾート」の開業を予定しており、今後も宮古島の皆様とともに地域振興に取り組んでいきたいと考えている。
工業地ではe コマース市場の拡大による大型物流施設用地への需要が地価に影響を与えているが、トラック運転手不足など物流をとりまく課題は依然として解決していない。この課題に対応すべく、次世代モビリティに対応する高速道路IC直結の基幹物流構想を関西圏（京都府城陽市）・東北圏（宮城県仙台市）で進めているが、このほど関東圏で初となる旧上瀬谷通信施設地区（神奈川県横浜市）での開発計画を始動した。
住宅の需要も堅調で、先月より販売を開始した「ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ」も実需層を中心に非常に多くの反響をいただいている。分譲マンション価格は引き続き上昇しているが、特に都心部では購入者層の購買力も向上しており、販売は好調。一方、土地代や工事費は高止まりの傾向が続いており、今後も高値で推移すると考えられる。
全国のマンション 富裕層やシニア層のセカンド・投資・移住ニーズ継続 大和ハウス
記者レクチャー会〈2025年基準地価〉
大和ハウス工業は9月12日、記者レクチャー会〈2025年基準地価〉を開催。9月16日に発表される「令和7年 都道県地価調査」の記事化に資する情報を提供するもので、マンション事業について同社ハウジング・ソリューション本部事業統括部副統括部長・角田卓也氏が、分譲戸建てについて同本部事業統括部事業推進部分譲住宅推進グループ担当次長・中岡敬典氏が、物流施設事業について同本部事業統括部不動産流動化推進室担当次長・廣渡政和氏がそれぞれ市場動向などについて説明した。
首都圏マンション市況 立地条件などにより成否が顕著
投資・インバウンド需要背景 近畿圏の用地買収激烈化
角田氏
マンション事業環境について角田氏は次のように語った。
首都圏の市況は、都心3区は、継続して順調に推移し、23区も利便性の高い、住環境の良い物件は順調に進捗している。一方、条件が悪い物件や郊外物件などは取得能力と価格上昇の乖離などから販売は鈍化傾向にある。
関西圏は、大阪駅前再開発が市場を牽引し、北摂や阪神エリアの資産性と利便性が高い駅前再開発案件などの人気が継続している。京都は供給過多ではあるが、京都風情を求める首都圏の富裕層やインバウンドのセカンドニーズが強い京都市中心地（田の字エリア）内など好立地物件は堅調に推移している。
地方圏（北海道・沖縄）は、本州からの富裕層やシニア層のセカンド・投資・移住ニーズの需要が継続して見られる。
エリア別の用地取得環境は、首都圏は一部都心エリアの用地価格の上昇が継続している一方で、山手線の外側エリアにおいては、販売が鈍化している案件もあるため、用地取得エリアの選別が進んでいる。郊外エリアでは建築費の高騰を吸収するために土地価格が下落しているエリアも確認されている。
近畿圏は、販売が好調な大阪市中心部、京都市中心部を中心にデベロッパーの買い意欲が集中し、土地価格の上昇は継続している。また、インバウンド需要を受けた民泊対応マンション向けや一般投資家向け収益案件開発が活発で、買収環境は激烈になっている。
地方圏は、札幌、沖縄は引き続き上昇基調であるが、大都市においては、建築費高騰を吸収することが難しく、価格は上限に近づいている。
投資需要は、金利の上昇、過熱化している不動産価格をふまえて機関投資家はやや慎重な姿勢を見せているものの、一般投資家（個人を含む）の都心分譲マンションのキャピタルゲインを狙う意欲は強い。賃貸マンション分野では、新築マンションの供給減・価格上昇に起因する賃料のアップが顕在化している。
インバウンド需要は、万博需要・ＩＲ需要が期待できる大阪エリアは土地価格上昇が顕著で、ラグジュアリーホテルなどの開発が加速化。土地価格は高騰している。
分譲戸建て 着工は2022年度以降大きくの減少
同社は販売、金額とも増加 木造化比率は24％へ
中岡氏
分譲戸建てについて中岡氏は、新設着工戸数は2022年度から大きく減少している一方で、同社は販売戸数、契約金額を伸ばしており、2024年度の販売戸数は2,257戸（前年度比28.2％増）、契約金額は前年度比29％増となったと報告。販売用土地の保有は約5,100区画で、販売戸数は約1,500棟。
分譲住宅の今期の木造化比率は24.3％（前期は16.3％）を目標にしており、全体の木造比率15.3％（同11.0％）を上回っている。ZEH率はほぼ100％を達成している。
物流市場 極端な供給過剰は終息 空室率は高止まり
廣渡氏
物流施設などについて廣渡氏は、2025年上期テナント入居地域傾向（契約締結べース）は成約件数、成約面積とも3大都市圏が65～67％を占め、トピックスとして大手アパレルの期間限定のニーズによる成約や、冷凍冷蔵倉庫の1,000坪以下区画が複数成約したと語った。
物流施設の市場動向としては、極端な供給過剰は終息し、ある程度バランスが取れた需給になると予想。空室率は中期的には低下の予測も、現状では高止まりの状況にあり、新規供給は、未着工案件については不透明要素（特に施工ゼネコンの確保）が増加しているとした。EC市場は着実に成長を継続中と語った。
同社の建築事業部門の実績、トピックスとして、全国で分譲中の工業団地は408棟、総開発延床面積は約1,495.1haで、中国地方では従前の地価調査水準約30万円/坪だったのが、2022年には約40万/坪になり、現在は約80万/坪になっている事例を紹介した。
◇ ◆ ◇
首都圏マンションでは、来年2月に分譲される同社の「プレミスト船橋」（677戸）が最大の注目物件だ。今後の千葉県のマンション市場ばかりでなく、主要駅圏の相場を劇的に変える試金石になるはずだ。
このマンションについては、9月3日に行われた同社の「マンション事業計画説明会」で同社上席執行役員ハウジング・ソリューション本部マンション事業本部長の富樫紀夫氏（62）が「当初の販売価格は320～330万円を予定していたが、建築費は倍くらいになったので、販売価格は倍とまではいかないが、かなりそれに近い金額になりそう」と語ったので、角田氏にもう少し詳しく聞こうと質問したが、やんわりと交わされた。ただ、反響件数は富樫氏は4,500件超と話したのに、今回の角田氏は5,000件と話した。10日間で500件増だ。このままのペースだと1万件を突破することになりそうだ。
価格がどうなるかは分からないが、富樫氏が話した通りなら坪600万円近くになる可能性が高い。バブル時の相場は記憶にないが、バブル崩壊後では最高値の東京建物他「Brillia Tower 千葉」（491戸）をはるかに上回るのが確実だ。
基本性能・設備仕様もどうなるか不明だが、同じ長谷工コーポレーション施工の総合地所・JR東日本都市開発「ルネタワー八王子」が参考になる。レベルが突出していた。「船橋」も同レベル以上になるのは間違いない。
用地買収環境が激烈化している京都市の田の字エリアのマンションを取材したので、記事を参照していただきたい。
逆もまた真〝京都らしくないが、京都を知る人の評価高い〟大和ハウス「三条堀川」（2025/9/13）
京都好きには堪らない 自然素材ふんだんに採用 コスモスイニシア50周年「御所南」（2025/9/13）
大和ハウス他「プレミストタワー船橋」（677戸）反響4500件超 単価は500万円超（2025/9/3）
最高の立地で世界初のリニア式ロボット「CUEBUS」 「DPL江東深川」のビームス（2025/9/10）
〝ルネ〟最高峰で初の〝ルネタワー〟総合地所・JR東日本都市開発「八王子」（2025/8/28）
第1期90戸は坪421万円 高額住戸中心に人気 東京建物他「Brillia Tower 千葉」（2024/4/17）
〝あなたは…今が一番好き〟三井PWSの住環境 健康寿命延伸を促す可能性
三井不動産レジデンシャルは敬老の日（9月15日）を前にした9月10日、同社のシニア向けレジデンス「パークウェルステイト」入居者に対する生活実態に関するアンケートを実施し、入居者は友人や趣味の数、交流頻度や運動習慣において一般シニア上回り、活発な生活習慣が健康寿命延伸を促す可能性があることが分かったと発表した。
調査は、全国のパークウェルステイト入居者（63〜98歳、平均81歳）1,600名（回答370名）と、一般シニア（75～96歳、平均81歳）400名を比較したもの。
調査によると、友人の平均数は一般シニアが平均4.4人に対し、パークウェル入居者は5.5人、友人との交流頻度は、一般シニアは週に2回以上が31.7％なのに対し、パークウェル入居者は56.3％にのぼった。友人との会話時間では5分未満は一般シニアが22.5％でパークウェル入居者が10.3％、5分～30分未満は一般シニアが51.4％でパークウェル入居者が50.4％、30分以上は一般シニアが26.1％でパークウェル入居者が39.2％となった。趣味の数平均は一般シニアが3.5、パークウェル入居者が4.4となり、月平均の運動習慣は一般シニアが7.6回、パークウェル入居者が9.7回となった。
結果について、パークウェルステイト入居者は友人や趣味の数、交流頻度、運動習慣に置いて一般シニアを上回り、活発な活動・交流を持っていることが明らかになったとし、その背景にはパークウェルステイトの充実した共用部分の存在や、多彩なサークル活動・イベントの積極的な参加があるとしている。
また、社会老年学の専門家で、高齢者の生活について様々な問題・課題の解決に取り組んでいる横浜国立大学・安藤孝敏名誉教授は「パークウェルステイトのように趣味や活動への参加を支援することで、孤独感の軽減、健康寿命の延伸につながる可能性があります。高齢者が安心して、豊かに暮らせるパークウェルステイトは、こうした支援を包括的に提供する場として、今後ますます重要な役割を担っていくでしょう」とコメントしている。
イベント・夏祭り
イベント・ひょうたんランプ作り
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なにをもって友人と呼ぶか、何について話すか、趣味の数と健康寿命延伸との相関関係がいま一つよくわからないが、結構なことだ。後期高齢者の記者は何も言うことはない。
個人的には、人間は「個」としての自立がもっとも重要で、自立できていない孤立無援の〝弧人〟に対する支援は必要だが、独立独歩の道を歩む個人の「弧」のどこが悪いのかと思うが…。
自立と低自立の二重円構造くっきり 高齢者の住まいと暮らし ケアリングデザイン調査（2025/3/9）
「私もいつか住みたい」吉永小百合さん 三井不レジ シニア向け「PWS」CM発表会（2024/7/31）
逆もまた真〝京都らしくないが、京都を知る人の評価高い〟大和ハウス「三条堀川」
「プレミスト京都 三条堀川」現地
京都市中心部の田の字地区に位置するコスモスイニシア「イニシア御所南寺町」の次は、同社株の38.21％を所有する大和ハウス工業「プレミスト京都 三条堀川」だ。グループ会社の「イシニア」だけでなく、田の字型地区の他の物件とも異なる〝京都らしくない〟のが売りの一つでもあり、同社本店マンション事業部営業部第二課課長・小池裕樹氏（47）は「京都をよく知っている方の評価は極めて高い」と、市内での分譲実績では他のデベロッパーに負けない経験からか、売れ行きには自ら太鼓判を押した。
物件は、京都市営地下鉄東西線二条城前駅から徒歩5分・烏丸線烏丸御池駅から徒歩10分、京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町の商業地域に位置する11階建て全85戸（一般分譲対象外4戸含む）。9月19日から登録受付し23日に抽選する第1期（35戸）の専有面積は43.05～107.72㎡、価格は4,290万～18,500万円。坪単価は400万円台の半ばになる模様。施工は共立建設。竣工予定は令和8年8月。
現地は、堀川通に敷地西側が接道しているほか、南側と東側に幅員約4ｍの道路にそれぞれ接道。建物は東西軸が長い長方形。全85戸のうち専有面積が107㎡の南東角・北西角住戸が17戸あるのが特徴。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented＆低炭素住宅認定、直床、リビング天井高2400ミリ、食洗機、フィオレストーンキッチン天板、ガス洗濯機・乾燥機「乾太くん」、ウルトラファインバブル給湯器、浴室タオル掛け2か所、トイレドア壁面セットバックなど。
小池氏は、「6月から受付を開始した問い合わせ件数は約1,000件。モデルルームは京都らしくないのも特徴の一つで、京都をよく知る方の評価が極めて高い。11階建てなので竣工も早いが、急がず淡々と売っていく」と話した。市内での供給実績では「2013年から今回の物件が17棟目。大手デベロッパーの中では当社が1番か2番のはず」と、豊富な経験が商品企画に生かされ、販売につながっていることをほのめかした。
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販売事務所のエントランス正面には、料亭のカウンター・テーブルによく用いられている数十万円はしそうな無垢材が床から天井まで縦に張られ、壁はマンションのエントランスホールと同じ仕上げとなる格子デザインになっていたので、〝ここも京都らしさの演出か〟と思ったのだが、107㎡のモデルルームは全くそうではなかった。京都由来といえば、小物として置かれていた茶道セットくらいだったのに驚いた。
しかし、その企画意図はすぐ理解できた。逆もまた真なり。いかにも京都らしい設えを歓迎する人は多いだろうが、中にはそのような演出に辟易している層も少なからずいるはずで、「京都をよく知る人の評価が極めて高い」というのはその証左だ。
モデルルームの玄関・エントランスの幅が約1.5mと広いのがとてもいいし、梁下を逆手に取ったデザイン処理も見事だ。写真を撮ろうと思ったら、小池氏は「写真はOKだが、モデルルームはオープンにしていないので、記事には載せないで頂きたい」と断られた。他社に真似られたくないのだろう。
京都市の建築規制についても話しあった。緑被率を高めるとか公開空地を設けるとか、天井高を高くして居住性を高めた建築物には絶対高さ規制を緩和すべきという記者の持論について、小池氏は「それはマンション屋の考えること。歴史的、文化的価値を重視するのが京都。独特の価値観がある」とやんわりと否定、高さ規制にも理解を示した。
このほか、いろいろ話しあううちに、小池氏は営業担当にありがちな〝売らんかな〟の単眼思考でなく、消費者目線から不動産の価値を測れる複眼の目を持っている方だと確信した。経歴が気になったので聞いた。「出身は新潟。入社してから東京をスタートに沖縄－福岡－熊本－大阪を経て京都は2年。（富樫氏の出身地の）北海道？ ○○だが未経験」と笑った。「プレミスト船橋塚田」が素晴らしい物件だったことでは意見の一致を見た。「イニシア御所南」については「いい物件」と小池氏は評価した。
現地（堀川通北側から）
販売事務所エントランス
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田の字地区は、「京都市の四条烏丸の交差点を中心として北端を御池通、東端を河原町通、南端を五条通、西端を堀川通に囲まれ、烏丸・河原町といった商業地区や観光地を擁するおよそ2平方キロメートルの地区を示す俗称」（ウィキペディア）だ。
面積的には東京でいえば皇居や「大丸有」の２倍弱に該当する。京都市のホームぺ時から図表を紹介するが、町家特有の街並みと基幹道路を除いた地域の建築物の絶対高さが15mに定められていることなどから、１物件当たりのマンション規模は20～30戸台が多いが、年間10件くらいが供給されているというから大激戦区だ。
坪単価は400万円超となっており、高瀬川のあるエリアは坪800万円くらい、エリアの外ではあるか鴨川沿いは坪1,000万円超となっているようだ。
市のホームページから
市のホームページから
京都好きには堪らない自然素材ふんだんに採用コスモスイニシア50周年「御所南」（2025/09/139/13）
実質10か月で300戸超の驚異的売れ行き大和ハウス「プレミスト船橋塚田」（2020/10/20）
京都好きには堪らない 自然素材ふんだんに コスモスイニシア50周年「京都御所南」
「イニシア京都御所南」
京都市中心部の田の字地区のマンション、コスモスイニシア「イニシア京都御所南」、大和ハウス工業「プレミスト京都 三条堀川」、タカラレーベン他「レーベン京都河原町五条ONEＳＵＩＴＥ」を見学取材し、三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス 京都聖護院」のモデルルームを見学した。大和ハウス工業ハウジング・ソリューション本部事業統括部（分譲マンション担当） 副統括部長の角田卓也氏が「デベロッパーの買い意欲が集中し、買収環境が激烈になっている」と語ったように、狭いエリアで常時10物件くらいが分譲されているだけに、それぞれ創意工夫を凝らいしてることがよくわかった。まずは「イニシア京都御所南」から。
物件は、京都東西線京都市役所前駅ZEST御池10番出口徒歩5分、烏丸線烏丸御池駅から徒歩12分、京都市中京区御幸町通二条上る達磨町の商業地域（建ぺい率90％、容積率390.60％）に位置する5階建て全29戸（うち一般販売対象外住戸6戸）。現在販売中の住戸（4戸）の専有面積は75.55~115.24㎡、価格は14,990万～24,990万円。平均坪単価は578万円。建物は2025年8月に竣工済。施工は藤井組。
同社の創業50周年記念物件として今年2月から一般分譲を開始したもので、従前は賃貸マンション。インナー販売を含め25戸が成約済み。成約者の約3割が京都市内居住者。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented＆低炭素建築物認定、直床、リビング天井高2400（最上階は2500ミリ）、シーザーストーン・フィオレストーンキッチン天板、ナグリ仕上げキッチン対面・サイﾄﾞ板、食洗機、突板フローリング仕上げ、ハンズグローエ水栓、ミストサウナ、南部鉄、真鍮金物、ローシルエットトイレ、ミストサウナ、浴室タオル掛け2か所など。
販売担当者は、創業50周年記念にふさわしく、100年後も安心して住める、経年による価値が継承され、日常の京都の侘び寂びを楽しんでいただけるものにしたなどと語った。
エントランスホール
リビング小上がり・障子
◇ ◆ ◇
完成したばかりの物件の共用部分と専有部分を見て、いかにも京都らしい自然素材をふんだんに採用し、職人技を惜しげもなく注ぎ込んでいるのに同社の意気込みがストレートに伝わってきた。
まず、1階の共用部分。外からもよく見えるエントランス・ホールには約1尺（30cm）角の長さ数ｍの５本の古材がベンチとして、また、長さ約2ｍ、重さ数トンありそうな自然石がオブジェとして据えられており、壁や天井には金網、土壁、自然石、和紙が採用されていた。同社のアパートメントホテル「MIMARU」かと思ったほどだ。
同社広報に調べてもらったのだが、古材は滋賀県のある酒蔵の梁の部分で、現地の従前が酒蔵だったたる、その歴史を継承するいみで古材を採用したとのことだ。それにしても酒蔵の梁の太さが1尺もあるとは…。自然石は、地元の加藤造園から仕入れた赤系花崗岩だそうだ。
モデルルーム（104㎡）がまたすごい。玄関床は淡路瓦タイル、框はナグリ仕上げ、廊下はクリ材の突板、リビング小上がり窓は本物の障子、縁側（インナーバルコニー）、和紙仕上げリビング扉、家具風システムキッチン、多目的ルームには京都由来の工芸品…。
外観
エントランス「京都 金網つじ」
エントランス「土壁 久住左官」
エントランス
エントランスホール
手前から玄関「淡路瓦タイル 大栄窯業」、上がり框「名栗」、クリ材フローリング
モデルルームリビング（左が縁側バルコニー、奥が小上がり「吉村障子」）
キッチン
モデルルーム
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坪単価は都心3区のマンションの半値だ。京都で食事するため東京からヘリコプターをチャーターするお金持ちもいるそうだから、京都好きには堪らないマンションなのだろう。これほど自然素材にこだわったマンションは首都圏にはまずない。リビング窓に障子を採用しているのは初めて見た。コーディネートをどうするかだが、これは京都だけでなく全国の、外からの視線が気になる商業地域立地のマンションに採用できる。カーテンやブラインドより風情があっていいと記者は思う。
エントランスホールは、居住者が独占的に利用するのはもったいないような気もした。購入者は絶対同意しないだろうが、管理規約を変更し「MIMARU」別邸にしたら、大人気になるのでは。規約改正の必要がない、一時利用として地域に開放し、宴会利用も可能にしたら申し込みが殺到するはずだ。以下、同社の資料から写真を紹介する。一つひとつ手作りの技で仕上げられていることが分かるはずだ。
瓦タイル（左）と石積み
古材（左）と金網
左官（左）と和紙
建具（左）とフローリング
キッチン（左）と障子
エントランス
高評価に驚愕 コスモスイニシア ７件目「MIMARU京都 新町三条」に体験宿泊（2018/10/17）
コスモスイニシア 創業40周年の「武蔵新城」30年前の「シカク」蘇る（2014/10/9）
管理業者管理者方式 大和ライフネクスト137件 三井不レジサービス100件超
世古氏
「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する一部を改正する法律」、いわゆるマンション法の改正を受けてマンションの長寿命化の取り組みが本格化しているが、そのうちの大きなテーマの一つになっている「管理業者管理者方式」を積極的に採用しているのは大和ハウス工業グループの大和ライフネクストで、三井不動産グループの三井不動産レジデンシャルサービスが続いていることが分かった。
大和ハウス工業は9月3日に行った「マンション事業計画説明会」で、2022年から提供を開始した大和ライフネクストの外部管理者サービス「TAKSTYE（タクスタイル）」が2025年8月末時点で138棟に導入されていることを明らかにした。2025年度目標は200棟。
そして本日9月11日行われたマンション管理業協会の記者懇親会で、理事長を務める三井不動産レジデンシャルサービス社長・世古洋介氏は「協会として各社の取り組みを把握はしていないが、中古も新築もニーズがあるのは確か。当社も100件超。詳細は現時点で分からないが、おそらく過半は新築マンション」と語った。副理事長で大和ライフネクスト社長・齋藤栄司氏も「社会課題解決に向け今後も積極的に取り組んでいく」と話した。
このほか、マンション管理業協会の副理事長会社の東急コミュニティー、長谷工コミュニティなども新築マンションを対象に取り組んでいる模様だが、件数は数十件にとどまっていると見られ。大和ライフネクストと三井不動産レジデンシャルサービスが一歩も二歩もリードしている形だ。
管理業者管理者方式のガイドラインについては、近く国土交通省から発表される見込みで、既存マンションの建物と居住者の「二つの老い」の課題を解消する有効な手段として、また新築マンションでも複合マンションの増加による管理の難しさや共働き世帯の増加などを背景に、管理会社管理者方式が〝売り〟の一つになっている。
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管理業者管理者方式についてはこれまで書いた記事を参照していただきたい。懸念される利益相反の問題だが、記者は絶対ないとは言えないが、大手デベロッパー系の管理会社ではそのような不祥事はまずないと見ている。
この方式を採用することで、居住者の負担がどれほど軽減されるかについて紹介する。
まず、管理組合の理事を引き受けなくて済む時間について。一般的なマンション管理組合の理事会は月に1度くらい行われ、様々なイベント、総会準備などで月に2度、3度も開かれることがある。1回につき3時間は拘束されるので、年間15回として45時間だ。実際はもっと多いはず。
これを時間給に換算すると、〝毎日が日曜日〟の年金生活者もいるだろうが、居住者の年間所得を700万円として、1日約1.9万円、8時間労働として1時間約2,400円だ。これに45時間を掛けると年間約11万円だ。
単なる時間の消費ならいいが、理事は他人の大切な財産（お金）を預かっている。1銭たりとも無駄にできないし、公正・公平に運営する気苦労はやってみないと分からない。人にもよるだろうが、このコストは年間にすると相当額に達するはずだ。
理事は輪番制の組合が多いはずで、50戸くらいの規模なら10年に1度は回ってくるし、何より大事なのは、同じ居住者の負担の重さを理解することだ。年間1~2万円の負担は小生の1か月分のコーヒー代・タバコ代よりはるかに安い。
管理会社管理者方式に切り替えた場合は、規模などによるが、中古マンションで1世帯当たり月額1,000円くらい、新築で2,000円くらいと言われている。年間にしたら1.2万～2.4万円だ。紙代・印刷代などの経費も大幅に削減できる。爆発的に増えることに期待したい。
大和ハウス他「プレミストタワー船橋」（677戸）反響4500件超単価は500万円超（2025/9/3）
マンション再生メニュー 2つ⇒7つへ旭化成ホームズ区分所有法改正セミナー（2025/7/19）
改正マンション関連法に関する説明会に約480人国土交通省＆法務省（2025/7/8）
2つの老いへの対応管理業者管理方式など具体策示す国交省マンション政策小委（2025/2/8）
「管理者と管理業者は構造的に利益相反の関係」香川弁護士旭化成不レジ基調講演（2024/８/23）
大和ライフネクスト第三者管理者方式既存中心に76組合受託 2026年に200組合へ（2023/7/31）
8月の集合住宅建築費は前年同月比5.1％増 建設物価調査会
建設物価調査会は9月10日、2025年8月の「建設物価 建築費指数」（2015年＝100）をまとめ発表。東京の集合住宅（RC造）は139.2（暫定値）と前月比0.1％増、前年同月比5.1％増、事務所（S造）は137.8（同）と前月比0.0％増、前年同月比3.0％増、工場（S造）は136.4（同）と前月比0.0％減、前年同月比2.4％増、住宅（W造）は143.2（同）と前月比0.0％減、前年同月比3.4％となった。
物流デベと既存の倉庫業は手を組むことはないのか 大和ハウス 事業施設説明会
更科氏
大和ハウス工業は9月9日、「2025年度 事業施設事業計画説明会」を開催し、同社上席執行役員ビジネス・ソリューション本部建築事業本部長の更科雅俊氏が事業施設市場環境や同社の重点取り組みについて説明した。
事業施設市場を取り巻く環境（民間建設投資動向）について更科氏は、2025年度の民間非住宅建設投資額は18兆6,000億円（前年度比5.5％増）と予測（うち民間非住宅建築投資額11兆円）。資材価格、原油価格、労務コストの上昇はしばらく続くとして、国交省の建築着工統計から算出した2024年度の建築用途別の坪単価として病院180.5万円、ホテル160.6万円、事務所147.1万円、工場119.0万円、倉庫62.1万円を紹介し、「肌感覚では数値以上」と話した。
同社の2025年度の事業施設事業の通期業績は売上高13,330億円(前期13,697億円)、営業利益は1,460億円（同1,596億円）、営業利益率は11.0％（同11.7％）と予想。重点取り組みテーマとして、物流不動産デベロッパーとして不動の地位を確立することを挙げ、開発予定量（2024年～2029年）は約330万㎡（2位のB社は約316万㎡）、物流施設総開発延床面積は約1,431万㎡（2025年3月末現在 開発中含む）に拡大すると話した。
物流施設を通じてサステナブルな社会を実現するため気候変動の緩和と適応、自然環境との調和（生物多様性保全）、地域社会への貢献、働きやすい環境づくりを強化し、官民連携事業の「（仮称）掛川倉真第２パーキングエリア開発事業」（延床面積1,360坪）、次世代型物流施設の「DPL江東深川」「DPL千葉四街道Ⅱ」を紹介した。
生産施設・工場では、AI・生成AIの需要拡大、データセンター・５Gの普及による半導体関連企業への投資が加速していることを受け、2025年4月1日付でビジネス・ソリューション本部内にデータセンター事業本部準備室を開設、データセンターデベとしての地位が確立できるよう事業を推進していくと述べた。当面の売り上げ目標額は400～500億円。
このほか、富山市公設地方卸売市場再整備事業(敷地面積約123,127㎡)、川崎市中央卸売市場北部市場更新事業（敷地面積約168,500㎡）なども紹介した。
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記者の最大関心事である物流・倉庫施設は「嫌悪施設」かどうかについてストレートに質問した。「嫌悪施設は法律用語ではなく、不動産流通推進センターがそう呼んでいるだけだ。三井不動産は2018年に『物流施設は嫌悪施設ではない』と宣言した。野村不動産の担当者も『物流施設が嫌悪施設だとは考えたことがない』と話している。御社は如何か。嫌悪施設でないのであれば、具体的な行動を起こすべきではないか」と。
更科氏は「当社も物流施設が嫌悪施設だとは思っていない。昔の工業地帯などではそのような施設が建設されたことはあるが、今後は物流の価値を高めるよう、地域の理解を得られるような取り組みを強化し、業界全体として嫌悪施設と呼ばれないようにしないといけない。データセンターも同様」と語った。
同社をはじめデベロッパー各社は、日本倉庫協会、日本物流団体連合会、日本ロジスティクスシステム協会などの既存の業界団体に加入していないことについて、同社ビジネス・ソリューション本部ロジスティクス推進室室長・手塚公英氏は興味深いことを話した。「デベロッパーの物流事業は倉庫業じゃない」と。
－なるほど。文字通り狭義の意味では「倉庫業」は「物流業」の一部だろうが、物流業の中核事業をなすのは倉庫業であるのは間違いない。既存の業界団体と後発のデベロッパー各社が手を組むことはありえないのか。
野村不動産 3年後の物流施設60棟・延床365万㎡・投資額8,000億円（2025/5/31）
最高の立地で世界初のリニア式ロボット「CUEBUS」 「DPL江東深川」のビームス（2025/9/10）
8月の前年同月比 成約件数 中古マンションは55％増、戸建て69％増 東日本レインズ
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は9月10日、令和7年8月の首都圏不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は3,553件（前年同月比54.5％増）で10か月連続の増加、坪単価は280万円（同13.5％増）で20年5月から64か月連続で上昇。成約価格は5,279万円（同13.5％増）で10か月連続で上昇。専有面積は62.21㎡（同増減なし）となった。在庫件数は44,578件で、前年同月比マイナス1.4％と2か月ぶりに減少した。
中古戸建の成約件数は1,611件（同69.4％増）で10か月連続の増加、成約価格は3,894万円（同2.9％増）で2か月連続の上昇、土地面積は146.40㎡（同1.6％減）、建物面積は建物面積は103.55㎡（同0.3％減）となった。在庫件数は23,567件となり、前年同月比プラス6.3％と22年9月から36か月連続で増加するも、増加率の縮小が続いている。
最高の立地で世界初のリニア式ロボット「CUEBUS」 「DPL江東深川」のビームス
「DPL江東深川」（ビームスのプレス・リリースから）
大和ハウス工業は9月9日、「2025年度 事業施設事業計画説明会」を開催し、同社上席執行役員ビジネス・ソリューション本部建築事業本部長の更科雅俊氏が事業施設市場環境や同社の重点取り組みについて説明した。説明会後は、豊洲駅から徒歩10分の「DPL江東深川」の施設見学会を行った。
〝後入れ先出し〟－稼働中の物流施設を見学したのは初めてで分からない部分も多かったのだが、物流業界の近未来が垣間見えた。こちらから先に紹介する。
「DPL江東深川」は、東京メトロ有楽町線豊洲駅から徒歩10分、JR京葉線越中島駅から徒歩10分、首都高速枝川IC・塩浜ICから0.7㎞、江東区塩浜1丁目の準工業地域他（建ぺい率60％、容積率315％）に位置する敷地面積約36,882㎡、免震PC造7階建て延床面積約138,464㎡。竣工は2022年1月。従前は備蓄米の倉庫だった国有地で、2017年に同社が入札により取得した。
1階は駐車場で、2階は第一貨物、3階はヤマト運輸、4～6階の西区画はBEAMS（ビームス）、7階はエスプールプラス、SNKRDUNKBASEが入居済み。4～6階の東街区（約10,000㎡）は募集中と申込書取得済み。
内装は入居企業のビームスが担当しており、大和ハウスのハートレッドにビームスのオレンジを組み合わせたカラーをコンセプトにしている。今年6月1日、近隣住民を対象とした、COCOLAN（ミニ胡蝶蘭）鉢植え体験やビームスの販売会、フードブースを楽しめる施設見学ツアーには約800人が参加した。
ビームスグループはアパレル、雑貨、家具、アートなどを扱う国内外約170店のセレクトショップを運営しており、業容を拡大している。
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施設見学会では、ビームスの世界初導入というリニアモーター式ロボット「CUEBUS（搬送タイプ）」と、自律型ケースハンドリングロボットシステム「HaiPick SYSTEM」が紹介された。
ロボットは、タイルと呼ばれるリニアモーター内臓のユニットを床面に置き、そのタイル上を移動するトレイが商品を載せて搬送する構造になっており、商品の検品、搬送に要する時間は半減されたという。秒速は最大3ｍ。
「HaiPick SYSTEM」は、高さ約4.7mのラック、自律型ケースハンドリングロボット（ACR）、「HAI PORT Workstation」のモジュールで構成されており、エリア内には57台のACRが稼働しており、25～30人要する作業を4～6人でこなせるようになったという。
リニアモーター式ロボット「CUEBUS（搬送タイプ）」（ビームスのプレス・リリースから）
リニアモーター内臓のユニット・タイル（ビームスのプレス・リリースから）
「HaiPick SYSTEM」（ビームスのプレス・リリースから）
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ロボットのデモンストレーションは三井不動産の施設で見学したことがあるが、実際に稼働しているのを見たのは初めてだ。凄いの一言だ。
まず立地条件。ビームス担当者が「立地条件の良さが入居を決めた最大のポイント」と語ったように、〝嫌悪施設〟と呼ばれるのが気の毒なくらい立地条件はいい。坂茂氏の〝紙のレストラン〟が利用できる芝浦工大が近接している。入札条件には「住宅は不可」があった模様だが、マンションにしたら今なら坪単価450万円でも売れるはずだ。
次に、目を射たのはエントランス、各フロアの内装に採用されている案内板などのカラーリングについて。大和ハウスのハートレッドとビームスのオレンジ（LIXILやLIFULL HOME'Sのそれとはどう違うのか）とよく馴染んでいる。とっさにエルメスカラーが思い浮かんだので、同社広報担当者に尋ねたら「エルメスは意識していない」とのことだった。
ビームスを検索した。年齢、身長、体重などを入力すると、適する商品が紹介される。これに体型、好みの色（記者の好きな「赤」はかつての東海銀行のコーポレートカラーで、今は「Winstonレッド」）、予算などを加えられるようにしたら、デパートなど必要なくなるのではないか。
気になることもあった。ロボットは1日24時間365日、労基法も暑さ寒さも関係なく（施設内は冷房がよく効いていたが）、文句も言わず働き続けることが出来るのだろうが、人はそういうわけにはいかない。関係者や他の記者の方は「気にならない」と話したが、機械による騒音も気になった。
1階の駐車場の有効天井高が2.3mというのも物流施設としてはどうかと思った。免震装置の地下化は出来なかったのか。
大和ハウスのハートレッド（左）とハートレッドとBEAMSのオレンジを組み合わせた色
自律型ケースハンドリングロボット（ACR）
「CUEBUS（搬送タイプ）」
ビームス施設内
豊洲二・三丁目の最後にして最高の再開発PJ IHI・三菱地所「豊洲セイルパークビル」（2025/7/23）
まさに紙わざ ヒントは「6」坂茂氏が設計した芝浦工大のレストラン＆カフェ（2022/10/25）
