入社式挨拶「適者生存 世はカンブリア紀。妄想⇒構想⇒実現へ」三井不・植田俊社長
入社おめでとうございます。
三井不動産グループは1941 年の創立以来、時代の変化をチャンスと捉え、進取の気性の精神で多くの挑戦を続けてきました。これまでに、埋め立て事業、日本初の超高層ビル「霞が関ビル」をはじめとするオフィスビル事業、住宅事業、商業施設事業、東京ドームをはじめとするスポーツ・エンターテインメント事業、物流施設事業、ホテル・リゾート事業等を推進してきました。そして、ミッドタウンや日本橋に代表されるように、それらを統合したミクストユースの街づくりを進め、今やこれらの街づくりは東京、そして日本を代表するウェルビーイングな街として結実しています。ビジネスの舞台はグローバルに広がり、欧米やアジアの各都市等世界中で街づくり型事業を進めています。
さらに、近年では、ハードな建物だけではなく、「場」と「コミュニティ」の提供を行うことで、そこに集う人々や企業が「イノベーション」を起こし、社会に新しい価値や産業を生み出すお手伝いをしています。「不動産デベロッパー」の枠を超えた「産業デベロッパー」というプラットフォーマーとして、社会の付加価値創造と新たなイノベーション創出にチャレンジしています。先代たちから続く、この未来を開拓していくチャレンジ精神、それがまさに当社のＤＮＡです。
ところで、話は変わりますが、今から約46億年前に地球が誕生しましたが、その長い地球の歴史の中で、約5億年前にカンブリア紀という時代がありました。カンブリア紀には、遺伝子の爆発的変容というパラダイム転換が起き、多数の生物が誕生しましたが、この時代の勝者は最強の捕食者ではなく、弱々しいナメクジウオの祖先であるピカイアという生き物でした。ピカイアは脊索動物である私たち人類の祖先と言われていますが、環境の変化に対応できたもの、つまり、「適者生存」したものだけが生き延びたことが分かっています。
現在、世界は歴史的な転換点を迎えています。先行き不透明なウクライナ情勢、中東情勢など、地政学リスクはより一層の高まりが懸念され、米国の通商政策は各国経済へ不確実性をもたらしています。一方、国内においては、金利ある世界が戻り、インフレが一過性ではなく構造的な変化として定着する等、新たな経済環境に踏み出しています。また、生成AIの進展をはじめとするデジタルシフトによる行動変容が一層加速し、事業環境は大きく変化していくことが見込まれます。
今私たちが置かれている状況は、ビジネスのカンブリア紀と呼べます。そのような不確実性が増す時代に、最も大切なことは「顧客志向」であると私は考えます。前例踏襲やマニュアルに従うだけでは環境変化や多様化する顧客ニーズには対応できず、突き抜けた発想で付加価値を創出しなければ、激しい競争に打ち勝つことはできません。
2024年4月に公表したグループ長期経営方針「＆INNOVATION2030」は、ありたい姿を「妄想」し、戦略を「構想」することで「実現」につなげていくという、強い決意をもって策定しました。徹底した顧客志向をもとに、社会に付加価値をいかに創出できるか、高められるかが求められています。顧客が本当に何を望んでいるのか、何に困っているのか、提供者側の自己満足になっていないか、本当に求められているサービスとしてきちんとマネタイズできているのかを、真剣に考える中にヒントが必ずあります。
皆さんの若くてフレッシュな「妄想」が、新しいビジネスの芽を育てて「構想」となり、「実現」につながっていくと期待しています。もし失敗したとしても、ベストを尽くした結果であるならば、それは皆さんの将来にとって必ず大きな財産となるでしょう。私たちを取り巻く環境がダイナミックに変化するなか、当社はイノベーションを通じて新たな価値を創造し、社会・経済におけるリーダーシップを高めながら持続的に成長していくことを目指します。この挑戦に果敢に立ち向かい、次なる一歩を共に踏み出しましょう。
最後に、改めて当社グループの事業は地球規模で社会的意義が大きく、人々に夢と感動を与えられる産業だと私は心から信じています。そして、当社は、仕事を通じた自己実現によって、日本全体ひいては世界全体のイノベーションに大きな影響を与えることのできる会社だと信じています。
高い志を持って自己実現を目指す者にとっては、最高のステージとなるでしょう。
当社グループがさらに魅力あふれる企業グループであり続け、また今後もたくましく成長していけるよう、当社グループのコーポレートメッセージ『さあ、街から未来をかえよう』を胸に刻みながら、共に頑張りましょう。
入社式訓示 瑞々しい感性と挑戦を全力で応援 ポラスグループ・中内晃次郎代表
入社式 採用新入社員 241 名（男性 157 名・女性 84 名）
中内氏
皆さんが社会人としての第一歩を踏み出す現在、世界は歴史の転換点とも言える激動の中にあります。現在、緊迫する中東情勢に伴うエネルギー価格の変動は、為替や株価、そして建築コストにも影響を与えており、住宅価格の高騰や金利上昇など、業界を取り巻く環境は決して楽観視できるものではありません。
しかし、こうした不透明な時代だからこそ、地域の方々から確固たる信頼を勝ち得ることが最大の武器となります。
皆さん一人ひとりが、お客様の期待を上回る仕事を積み重ねることで、「ポラスブランド」の価値を更に高めることを強く期待しています。
今年度の経営方針に掲げた、『事上磨錬』という言葉を共有したいと思います。その意味は、単に知識を頭に蓄えるだけでなく、実際の仕事、あるいは困難な現場という「事（こと）」の上でこそ、自らの精神と技術を練り磨くべきであるという考え方です。
これまでの机上での勉強とは異なり、実践を通じて汗を流し、試行錯誤して壁を乗り越える経験こそが、プロとしての皆さんの能力を飛躍的に高めることとなり、ポラスグループをより一層、地域やお客様に信頼される強い組織へと成長させていく原動力となります。
こうした地道な研鑽を通じてプロとして「できること」や「やるべきこと」が少しずつ見えてくると、仕事はより面白くなります。そしてその先には、皆さん自身の「やりたいこと」、すなわち「Will」が芽生えてくるはずです。
ポラスグループは、皆さんのこの「Will」を尊重し、支える企業でありたいと考えています。当社では、11年連続でベースアップを実施していますが、こうした人材への投資は、これからも最優先事項として維持・加速させていきたいと思っています。
この充実した環境を最大限に活かし、自らの「Will」を形にするのは、皆さん自身です。皆さんの瑞々しい感性と挑戦を私たちは全力でバックアップします。
数年後、「ポラスという道を選んで本当に良かった」と、自らの歩みに自信をもって一層活躍されていることを確信しています。皆さんの限りない飛躍を期待しています。
新入社員・久保木さくらさん（22歳）コメント 木材調達からアフターサービスまで、人々の人生に全力で寄り添うポラスグループなら、多くの人々を笑顔にするという夢を叶えることができると確言し、入社を決意しました。新入社員一同、共に入社した仲間たちと互いに支え合いながら、日々精進してまいります。
入社式挨拶 自由に挑戦し、素直に学び、未来を創ろう 大和ハウス・大友浩嗣社長
大友氏
212名の新入社員の皆さん、入社おめでとうございます。新しい仲間を迎え、これから歩みを共にする一人として、大切にしてほしいことを皆さんにお話しします。
1．現場から学ぶ
昨年4月に社長に就任してから、私は全国の事業所を訪問し、多くの社員と語り合いました。その中でも、若手社員が現場で正面から仕事に向き合い、学び、挑戦する姿には何度も胸を打たれました。現場からは多くのことを得ることができます。そこには教科書にはない学びがあります。皆さんも積極的に現場に飛び込み、自らを成長させてください。
2．挑戦を後押しする風土
大和ハウス工業には、挑戦する人を応援する企業風土があります。私自身、若い頃には上司・先輩から「まずやってみろ」と背中を押されて挑戦し、多くの失敗をしてきました。しかし、この失敗が次の成長へとつながります。大切なのは失敗しないことではなく、失敗から次の一手を磨くことです。
３．素直に、真面目に
素直であること、真面目であること。これは皆さんの持つ強みであり、成長への大きなエンジンとなります。周囲の助言を素直に受け止め、真面目に取り組む。そして事後に自ら振り返って理解する。言われた通り動けばいいということではなく、理解し、考えて、動く。この繰り返しが、皆さんを成長させていき、次第に自分らしさや個性が生まれてきます。
4．「自分の言葉」で語る
これから皆さんが働く中で触れるものや学ぶものには、広告や資料では伝えきれない醍醐味があります。これをお客さまに届けるには皆さん自身の言葉で語らなければ伝わりません。上司・先輩に学び、仲間と切磋琢磨し、お客さまと真摯に向き合う中で、大和ハウス工業の価値を自ら語れるようになってください。この言葉が信頼と共感を生みます。
５．変化をつくる側へ
現在の社会情勢を見ても変化の波は大きく、これから先30年はさらに変わっていくでしょう。私はこの変化に適応するだけではなく、変化をつくる側にいたいと思っています。社会を変える変化も、きっかけは小さなものから始まります。身の回りの小さな取り組み、チームを改善する提案、目の前のお客さまへの最善など、一歩一歩が会社の未来をつくります。灯した光は小さくても、必ず広がり周囲を照らします。その経験を自分で積み重ねてください。
あらためて大和ハウス工業への入社を歓迎します。これから様々なことが皆さんを待っていますが、自由に挑戦し、素直に学び、仲間と一緒に未来を創っていきましょう。皆さんの挑戦を心から楽しみにしています。
「住宅省エネルギー性能証明書」取得率目標達成 コスモスイニシア リノベ
コスモスイニシアは3月30日、リノベーションマンション事業「INITIA & Renovation」で、2025年度に着工した既存マンション工事の「住宅省エネルギー性能証明書（ZEH水準※1・省エネ基準※2）」取得率が同社目標値である30％を超える37％に達し、同社が過去に分譲した既分譲住戸では取得率50％となり、2026年度目標値を60％に引き上げたと発表した。
省エネルギー化を推進するためYKK AP、u.company、エヌ・シー・エヌの3社と協業体制を構築したのが奏功したとしている。断熱性能を高めるため内窓を設置したり、高効率の機器などを採用している。
国土交通省によると、2023年度時点における既存住宅の省エネ基準適合率は19％にとどまっている。
※1 ZEH水準：建築物の断熱性能及び設備に関する基準を満たした住宅で、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する住宅
※2 省エネ基準：建築物の断熱性能及び設備に関する基準を満たした住宅で、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の性能を有する住宅
省エネ・ZEH水準化が課題リノベセミナー／ZEH水準「芝浦アイランド」見学会（2025/11/29）
2月の住宅着工 前年同月比4.9％減 持家、貸家、分譲とも減少 首都圏分譲戸建は増加
国土交通省は3月31日、令和8年2月の新設住宅着工戸数をまとめ発表。総戸数は57,630戸となり、前年同月比4.9％減少、4か月連続の減少となった。利用関係別では、持家は15,501戸で、同4.7％減、先月の増加から再びの減少、貸家は25,042戸で同2.7％減、4か月連続の減少、分譲住宅は16,613戸で同8.8％減、2か月連続の減少となった。分譲住宅の内訳はマンションが6,440戸で同23.5％減、2か月連続の減少、戸建ては9,893戸で同2.8％増、5か月連続の増加。
首都圏マンションは3,301戸（前年同月比17.4％減）で、都県別では東京都1,375戸（同43.0％減）、神奈川県497戸（同10.0％減）、埼玉県 524戸（同26.9％減）、千葉県905戸（同189.1％増）。
首都圏分譲戸建ては4,320戸（前年同月比0.9％増）で、都県別では東京都1,330戸（同5.1％減）、神奈川県1,151戸（同2.8％増）、埼玉県1,069戸（同3.8％増）、千葉県770戸（同5.3％増）。
工事予定額は、用途別では居住用が前年同月比2.7％下落、非居住用が同7.5％上昇、構造別では木造が同0.6％上昇、非木造が同2.4％上昇した。
「7日で1層仕上げるPC工法」 部会〝七人の侍〟怪気炎 ブレ協 活動報告・懇親会
PC部会〝七人の侍〟黒沢氏（黒沢建設副社長＝49歳、前列）をはじめみんな怪気炎を上げた（（TKPガーデンシティ御茶ノ水で）
プレハブ建築協会は3月30日、2025年度プレハブ建築協会活動紹介・懇親会を開催した。毎年、年度末に開催しているもので、住宅部会の5つの委員会・分科会のほか教育委員会、瑕疵担保保険推進委員会、PC建築部会、規格建築部会からそれぞれ報告がなされた。懇親会では、各部会長のほか関係者などメディアを上回る数十人が出席し、メディアとの交流を深めた。
活動報告会では、プラン推進委員会委員長・本間克己氏は「2025年目標に向け大きく進捗した」と話した。会員11社のZEH供給率、ストック住宅断熱・省エネリフォームによる一次エネルギー消費量削減貢献量、工場生産のCO2排出量などは2025年目標数値を引き上げている。
CS品質委員会委員長・三隅圭氏は、これまで個社で対応していたカスハラ対応を組織として対応することや、「夏季結露」についての情報収集を行ったことなどを話した。
環境分科会代表幹事・武藤一已氏は、2024年の戸建ZEH、改修、工場生産段階の各指標は上方修正した2025年目標を上回る実績を上げたと報告。また、太陽光パネルリサイクルの方向性を協議し、首都圏の狭小住宅の現地視察を行い、「デザインメソッド」の実務への適用可能性を確認したと語った。
住宅ストック分科会代表幹事・久保新吾氏は、2025年度の子育てグリーン事業の申請要件（解体を伴う躯体断熱工事は床・壁・天井の2種以上の対応）が厳しくなったため、利用件数は2024年度の62,572件から2025年度は45,625件へ大きく落ち込んだと報告。その要因として、会員各社が供給した住宅は品質性能が高い2000年以降が多く、消費者のニーズが乏しいからではないかと話した。また、「メンテナンスリフォーム」から「生活提案型リフォーム」へのシフトが顕在化したことも報告した。
PC建築部会広報安全委員会委員長・黒沢亮太郎氏は、同協会の会報誌「JPA」2026年新年号にも掲載されている鴻池組施工の「プラウドタワー渋谷」の事例などを紹介し、「1層当たり7日間で積み上げる」「現場打ちコンクリート構造による施工は労働力不足、技術の伝承、労働環境や日数、SDGsなどの点から拡大は難しく、PC工法の採用に期待が高まってきている」とし、「報道関係者のみなさま、普及推進のためにPC建築部会へのご協力をお願いします」と語った（赤字は報告書でも赤字で強調されていた）。
黒沢氏
◇ ◆ ◇
報告会は質疑応答を含めて1時間30分。記者は、専務理事・臼井浩一氏をはじめとする11氏の各部会の報告を聞きながら、懇親会ではPC部会に突撃取材することを決めた。昨年の報告会もそうだったが、PC部会の威勢が際立って高かったからだ。
黒沢氏は、左から臼井専務理事、住宅部会長代行・藤本清氏の次の3番目の最前列に陣取っていた。配布された報告書は全体80ページで、報告者は10人（均等割りで1人当たり8ページ）だが、同部会は3倍近い22ページ（27.5％）を占めていた。懇親会にも同部会からは少なくとも7人以上が出席しており、他の部会を圧倒していた。
こんなメッセージを送られ、酒肴が供されたら（食品ロスを考えたら、肴は乾き物でいい。ウイスキーはサントリーの角は？ ）、書かないのは失礼だ。
記者は建設のことはよくわからないのだが、ビルやマンションの場合は、基礎工事に約半年（規模が大きいものはそれ以上）、1層につき1か月くらい要する（もっと速く施工するゼネコンはある）のが一般的ではないか。1層7日間はその4分の1だ。「渋谷」は26階建てだから26×7＝182日間だ。1層に1か月だと26×31＝806日だ。工期は8割近く短縮されている計算だ。
これから「PC工法」について勉強し、取材することに決めたのだが、現段階での「PC工法」についての基本的な知見や記者の認識などを紹介する。
同協会のホームページによると、「PC（Precast Concrete）工法」には⓵壁式プレキャスト鉄筋コンクリート工法（W-PC工法）②ラーメンプレキャスト鉄筋コンクリート工法（R-PC工法）③壁式ラーメンプレキャスト鉄筋コンクリート工法（WR-PC工法）④プレキャスト鉄骨鉄筋コンクリート工法（SR-PC工法）があり、「現場作業がシステム化されており、施工精度の確保と工期の大幅な短縮を実現」「近年では多様化するニーズに応えて、様々なPC工法が開発され、高品質な建築物を多岐に亘る用途で多数建設しています」とある。
国土交通省の建築物着工統計には、「構造」としては木造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、コンクリートブロック、その他があり、「建築工法」としては在来工法、プレハブ（prefabrication）工法、ツーバイフォー工法がある（「PC工法」はない）。黒沢氏が副社長を務める黒沢建設のホームページには「PC」とは「Prestressed Concrete」とある。
このように見てみると「PC工法」の概念を整理する必要はありそうだが、記者は「PC工法」についてはいいイメージを抱いていない。
昭和30年代から50年代にかけて、絶対的な住宅不足を解消するために住宅公団（現UR都市機構）の中層団地が壁式PC工法で大量に建設された。面積は狭く、窓面は少なく、田の字型の均一の間取りが特徴だった。昭和50年代の後半以降は、消費者ニーズにあわないことから民間主導のRC造やSRC造が主流になった。
しかし、RCもSRCもSもW（木造）もPC（木造はプレカット）が採用されない建築物は皆無のはずだ。あらゆる建築物はPC部材を用いて建設する。
木造を例に取る。記者の先祖は大工だったようで、納屋には鋸(のこぎり）、鉋（かんな）、鑿（のみ）、指矩（さしがね）、玄翁(げんのう）、墨壺（すみつぼ)、釿（ちょうな）…などの大工用具がたくさんあった。小さいころは、建築現場もたくさん見たし、よく遊んだものだ。今の木造住宅はほとんどプレカット部材を組み立てるだけで、現場で鉋を削ることなどないのではないか。
…PC部会の皆さんに聞きたい。建築物の「工法」の概念に「プレハブ工法」があるのにどうして「PC工法」はないのか。さらに言えば、最近は鉄やコンクリ、木の良さをそれぞれ生かしたハイブリッド構造が当たり前の時代になった。概念そのものを変える必要があるのではないか。
◇ ◆ ◇
積水ハウスの「絹谷幸二 天空美術館」(梅田スカイビル タワーウエスト27階)で販売されていたかどうかは分からないが、記者がファンの故・絹谷氏デザインの赤のネクタイを、トランプの赤よりはましだと決断し、初めて締めた。先輩のF記者には酷評されたが、他の方はお世辞というかあきれ果てたのだろう。けなす人はいなかった。〝七人の侍〟もそうだが、みんな地味。
出かける前にかみさんから「恥ずかしいからやめて」とダメ押しされたので、機嫌を取ろうと懇親会後、花を買い、cafeに寄って写真に撮った
値段はいつも利用する日高屋の3倍近く
プレ協「住生活向上推進プラン2025」 4年目の2024年度実績は順調に進捗（2025/10/28）
プレ協「住生活向上推進プラン2025」の進捗など活動報告会（2025/3/30）
駅・街・来街者をつなぐ登戸駅前再開発 着工へ 東急不・小田急不・東急
登戸駅前地区市街地再開発組合、東急不動産、小田急不動産、東急は3月30日、「登戸駅前地区第一種市街地再開発事業」の権利変換計画認可と着工を発表した。本事業は川崎市の「川崎都市計画事業登戸土地区画整理事業」区域内の約0.6haを対象に、駅前の機能性と賑わいを高める歩行者デッキや新たな駅前拠点を整備するもの。2029年度の完成を目指し、交通利便性の向上や地域の魅力を高める拠点形成を進める。
事業の特徴は、①歩行者ネットワークの整備（駅と計画地をフラットに接続する歩行者デッキを整備し、バリアフリー性の高い昇降機能や歩道状空地を設ける）②魅力ある駅前拠点の創出（商業機能、広場機能、観光支援機能、子育て支援機能、多世代対応の都市型住宅を配置）③防災活動拠点の形成（広場や防災備蓄倉庫、自家発電設備などを整備）など。
歩行者デッキはネイ＆パートナーズジャパンが設計を担当し、建物デザインは光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所が手掛け、低層部は自然環境と街の活気を融合させた「繋ぎの丘」をコンセプトに、高層部は柔らかいヴェールを纏った流線形のデザインを採用している。
事業は、敷地面積約5,950㎡、38階建て延床面積約64,800㎡。用途は住宅・店舗・子育て支援機能など。都市計画は東急設計コンサルタント、設計は<施設建築物：東急設計コンサルタント(基本設計)、INA新建築研究所・前田建設⼯業共同企業体(実施設計/⼯事監理)、施工は前田・⼤末特定建設⼯事共同企業体。竣工は2029年度（予定）。
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冗談（「上段」と変換してほしかったのだが、小生の意図を理解したのか、パソコンは「冗談」と変換した）は、リリースに添付されていた生成AIを利用して700字にまとめたものだ。小生がまとめた記事よりよくできている。同業のメディアも利用したらほぼ同じ内容になるはずだ。（五指・脱字もないはずなので校閲はしていない）
隈研吾氏がマスタープラン担当 浦賀駅前活性化事業にリスト参画 レジデンス計画
リストグループのリストデベロップメント（LD）は3月30日、インデックスを代表企業とする企業グループ「Team Perry’s」の一員として、横須賀市と住友重機械工業と「浦賀駅前周辺地区活性化事業」に関する三者協定を締結したと発表した。
浦賀は、1853年のペリー来航の地として知られ、日本の開国の契機となった歴史的なエリアで、2021年には住友重機械工業が浦賀ドック周辺の所有地の一部を横須賀市へ寄付し、2024年には同社と横須賀市の間で地区活性化に関する協定が締結された。
その後、横須賀市による公募の結果、2025年にインデックスを代表企業とするOcean Capital Partners、木下グループ、アップフロントグループ、前田建設工業、LD の6社で構成される「Team Perry’s」が優先交渉権者に選定された。
プロジェクトは、スーパー・ヨットマリーナを核とし、住宅、ホテル、商業施設、海洋文化・教育拠点や国際会議対応施設など、多様な機能を備えた大規模複合開発で、マスタープランは建築家・隈研吾氏が担当している。
今後、2026～2027年度にかけて各種調査および準備を進め、2027～2028年度に実施設計および整備工事を予定している。LDはマリーナエリアでのヨット・クルーザーの係留権付レジデンスの開発を計画している。
まるで庭園 最高のランドスケープデザイン 三井ホーム 街並み賃貸「八幡山」
「オルキデ蘆花公園 モクスタイルガーデン」
三井ホームは3月27日、戸建て風賃貸住宅を街並みとして一体的に開発する「街並み賃貸」ブランド「MOCXSTYLE GARDEN（モクスタイルガーデン）」の過去最大級の「オルキデ蘆花公園 モクスタイルガーデン」が完成したのに伴うメディア向け見学会を行った。建ぺい率50％、容積率100％の1低層住宅地の2階長屋建て全8棟38戸で、容積を半分余すなどランドスケープデザインが最高に素晴らしい。
物件は、京王線八幡山駅から徒歩11分、世田谷区八幡山三丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）に位置する敷地面積約4,331㎡、木造枠組み工法2階建て長屋8棟（賃貸住宅）延床面積約2,215㎡の38戸（2期工事3戸含む）。専用面積は約33～82㎡（平均56.86㎡）、坪賃料は1.2万円台。工期は2024年10月～2026年3月。設計・施工は三井ホーム。管理は三井ホームエステート（一括借り上げ）。35戸のうち11戸に申し込みが入っている。
「のこす」「つなぐ」「ひらく」をコンセプトに、敷地内に植わっていた樹種も樹齢も不明の樹木（シイの仲間のようだ）を「大樹のひろば」のシンボルツリーとして残し、屋敷内にあった灯篭、敷石などをデザインに生かして未来につなげ、八幡山の新たな魅力を創出しているのが特徴。
幅員6メートルの開発道路は「７」の字型で、その文字の中に配した「七番館」は建物の位置をずらして配置することで、大樹と街を「つなぐ小径」を創り出している。舗道は石畳風仕上げで、狭さくやバンプ風のインタロッキングを多用して、車の速度を落とす工夫も行っている。
建物は、大樹・灯篭・石材を生かすため大正ロマンをイメージした和洋折衷型のデザインとしている。
木材使用量は463.3㎥、炭素貯蔵量は389.9t-CO2で、スギの木（50年生）に換算すると772本分。全区画へのEVコンセントも設置しており、東京都の「東京ゼロエミ住宅」にも対応している。
見学会で同社建築デザイン研究所住宅第二設計部オーダー設計グループ長・荒井信之氏は、「芦花公園にも近い立地で、森のような屋敷だった敷地内の樹木を残し、灯篭などもデザイン取り込み、建物の配置に工夫を凝らすことで街を開くデザインとし、建物は過去のDNAを継承する和洋折衷型とした。全体として一つの庭園に感じられるような設計にした」と語った。
また、同部モクスガーデン設計グループの中沢佑耶氏は「舗道は石畳風に仕上げるためカッター目地を施し、車の速度を落とすためにインタロッキングにも工夫を凝らした」と語った。
従前の屋敷林
EV対応の駐車スぺース
荒井氏（左）と中沢氏
◇ ◆ ◇
これまで賃貸住宅もそこそこ取材してきたが、これほど素晴らしいランドスケープデザインの物件を見るのは初めてだ。記事に〝最高レベルの賃貸住宅〟と書こうと思ったので、小生より5歳くらい年上の大御所の記者の方にも聞いたら「初めて」とのことだった。
同社関係者にも「御社の賃貸でこれが最高レベルか、同業他社ではどうか」と質問したのだが、みんな年齢は小生より一回りどころか二回り、三回りの下の方ばかりなので、満足できる答えは返ってこなかった。
いま記事を書いているところだが、配布資料を見たら、敷地面積に対する延床面積は約51％だ。つまり、容積率を半分余している計算だ。しかし、これはありえない。敷地面積は、建物の敷地ではなく舗道や広場なども含めた開発面積のことであるに違いない。なので単純に容積を余していると受け取るわけにはいかない。舗道は私道のようなので、固定資産税や都市計画税の対象になるはずだが、「大樹のひろば」は一般に供されるので、舗道は〝公道〟、広場は〝提供公園〟扱いになるのかよくわからない。
しかし、いずれにしろ坪賃料は、このランドスケープを考慮すれば〝超割安〟だ。敷地面積を38戸で割ったら、1戸当たり約114㎡だ。分譲住宅にしたら2億円近くでも売れるはずだ。
分譲戸建ての最近の最高峰は、建ぺい率30％、容積率50％の第一種低層住宅専用地域のポラス「NOEN（ノエン）柏・逆井」だ。
舗道
「つなぐ小径」
「大樹のひろば」
驚愕の歩留まり5割 坪385万円に絶句 ミラースHD「小田原」1期90戸完売
「レーベン小田原SKYS THE TOWER」
MIRARTHホールディングス（ミラースHD）は3月27日、商住一体の「レーベン小田原SKYS THE TOWER」のメディア説明会を開催した。2022年に分譲し人気になった「レーベン小田原THE TOWER」に次ぐ市内第2弾で、市内最大規模、最高層の19階建て全286戸。モデルルーム来場者約180組の5割に相当する90戸を第1期1次で成約するなど記録的な歩留まり率をマークするなど、驚嘆のマンションだ。
物件は、JR・小田急線小田原駅東口から徒歩5分、小田原市栄町2丁目の商業地域に位置する敷地面積約5,618㎡、19階建て全286戸（一般販売対象外住戸76戸含む）。専有面積は26.00～173.31㎡、第1期1次（90戸）の価格は3,000万円台から2.8億円、坪単価は385万円。竣工予定は2028年2月下旬。売主は同社（事業比率65％）のほか東京建物（同35％）。施工は飛島建設。販売代理はタカラレーベン。
昨年11月11日からエントリーを開始し、これまで資料請求は約1,000件。モデルルームオープンは11月22日からで、これまでの来場者は180組。販売開始は3月13日で、第1期1次（90戸）を成約。第1期2次（戸数未定）を4月から販売する。
現地は、「小田急EPO」の跡地で、2020年から市や地権者と協議を進め、敷地の共同化を図り、公開空地や建物の東西軸に地域住民に開かれた幅約7ｍ×60mの貫通通路と自転車通行路を設けるなどして総合設計制度の適用を受けている。建物の1・2階は商業施設10区画。
主な基本性能・設備仕様はZEH-M Oriented、低炭素建築物認定、直床（18・19階は二重床・二重天井）、リビング天井高2400ミリ、食洗機、フィオレストーンキッチン天板など。共用施設はゲストルーム、スカイズラウンジ、フィットネススタジオ、コンシェルジュ室、カラオケルームなど。
説明会の冒頭、タカラレーベン代表取締役・秋澤昭一氏が挨拶したほか同社都市開発事業部建替ソリューション部長・桑名宏武氏、同社マンション事業本部商品企画部 商品企画課課長代理・鷺山清志氏、同部首都圏・中部支社営業推進部第2営業部長・平岡篤氏がそれぞれ物件について説明した。
秋澤氏は、第一弾の「レーベン小田原THE TOWER」も紹介しながら、「地域課題の解決の役に立ちたい。街の価値を牽引していく」と語り、同社グループのPurposeである「サステナブルな環境をデザインする力で、人と地球の未来を幸せにする。」とLong-term Visionである「地域社会のタカラであれ。」を強調した。
桑名氏は、2020年から市や地権者約20名との協議を重ね、商店街の再生、土地の共同化、公開空地の確保、敷地東西軸の貫通通路の開設などにより優良建築物等整備事業に認定されたこと、1・2階にはデジタルサイネージによる情報発信を予定していることなどを語った。
商品企画担当の鷺山氏は、従前の「小田急EPO」でも通路があったことから貫通通路を設け、公開空地では様々なイベントを実施し、防災機能も充実させたと語った。
販売担当の平岡氏は、「モデルルーム来場者は人数を抑制した（1日12組）。成約者の約6割は市内居住者で、うち3割は都内の息子や孫を呼び戻したい意向を持っており、2割は〝とりあえず買っておこう〟というセカンドハウス利用を考えている人もいらっしゃる。プランは30タイプ用意したこともあり、面積を増やしたり減らしたりする方が多いのも特徴」などと話した。
低層階
ホール
スカイラウンジ
秋澤氏
◇ ◆ ◇
説明会のスピーチは4氏がそれぞれ5分、トータルで20分というのは少し長いと感じたが、秋澤氏は話す前にしばし数秒間言いよどんだ。第一弾の苦労話を思い出したのだろう。パーパスやミッションを何度も口にした。
他の方々も物件に対する思いはよく伝わってきた。この種の見学会では用意された原稿や配布資料を読むだけの人が多いのに対し、自らの言葉で語ったのが印象に残った。
平岡氏が来場者の180組のうち90戸を成約したことを事もなく語ったのには飛び上がらんばかりの衝撃を受け、さらにまた坪単価は385万円と明かしたのには絶句した。
今回の歩留まり率がいかに高いか。業界ではモデルルーム来場者に占める成約者の割合＝歩留まり率を重視しているのだが、実際は底引き網＝一網打尽漁法が定着している。価格に転嫁されるクーポン券を乱発し、売れないと意味不明の〝堂々陥穽（わがパソコンが勝手に陥穽と変換した）〟とし、〝新価格（値下げ）〟をする。
データはないが、大量供給・大量在庫市場を形成していた昭和57～58年、田の字型プランからの脱却を志向していた日本ランデッィクの城南か川崎のマンション数百戸が即日完売したのだが、そのときの歩留まり率が5割だったのを記者は鮮明に覚えている。当時と現在は集客方法が異なるので単純比較はできないが、今回は歴史的な歩留まり率ということができる。率はまれに2割を超えることがあるが、ほとんどそれ以下にとどまっているのが現状だ。
坪単価がまた凄い。第一弾の記事も添付したので読んでいただきたい。あの時は〝単価については触れない〟という条件付きで取材したので明かせないが、今回の単価は385万円と平岡氏は話した。一般販売対象外の76戸を含めて全戸数の約3割を成約したことになる。
記者はアッパーで350万円と予想したのだが、見事に外れた。しかし、記者は的を外していないはずだ。第一弾の取材のとき街中を歩いたのだが、地域経済が疲弊しているのを感じた。同市の人口は1999年をピークに減少の一途だ。現在は18.6万人。新幹線で東京まで約30分という地の利はあるにせよ、坪385万円というのは一般的な市民の取得限界を超えている。成約者のうち50歳以上が過半を占めているのはそのためだ。
こんなことを書くと市民に怒られるかもしれないが、小生などは「小田原」といえば、〝小田原評定〟と蒲鉾（伊勢の蒲鉾のほうがおいしいと思う）しか思い浮かばない。同市の令和5年度の段階別課税標準額が3,000万円以上は183人（全体の0.2％）で課税総額は107億円（1人平均5,800万円）だ。地元出身のメディアの方が「朝起きて車で20分の芦ノ湖のホテルで朝食を食べるのを日課にしているお金持ちがいる」と話した。素封家はどこにでもいるということか。アッパーミドル・富裕層をターゲットに絞り込んだ同社の戦略がズバリ的中したということだ。
市に商業地域でも建築物の高さ規制があることは知らなかった、市が平成18年に定めた地区計画には「小田原駅周辺地区では、総合設計制度対象建築物等においても、小田原城天守閣の標高以上の高さは認めないこととする」としており、天守閣の68.3ｍ以下と定めた。今回の建物は地盤面が城より低いので19階建てになったのだろうが、天井高が2,400ミリというのはこの地区計画の影響もあるはずだ。
モデルルーム
現地
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