令和7年の首都圏分譲住宅着工戸数 バブル崩壊後の1992年以来の低水準へ
首都圏分譲マンション・一戸建て着工戸数推移.pdf
※2025年の戸数は1~11月
国土交通省の新設住宅着工統計によると、2025年（令和7年）1～11月の首都圏の分譲住宅着工戸数は85,599戸となり、年間では10万戸に届かず、バブル崩壊後の1992年（平成4年）の73,327戸以来33年振りの低水準にとどまる可能性が高まった。
1～11月の首都圏マンション着工戸数は37,167戸で、前年の47,903戸を下回るのは確実で、バブル崩壊後の1992年の約45,000戸を下回り、リーマン・ショック後の2009年（平成21年）の34,506戸に次ぐ低水準になりそうだ。
一方で、首都圏分譲戸建ては、マンションほど落ち込んでおらず、前年並みの水準に落ち着きそうだ。
首都圏の分譲住宅のマンションと一戸建ての着工戸数は、昭和50年代後半にマンションが一戸建てを上回り、リーマン・ショック後の2009年（平成21年）と2010年（平成22年）は一戸建てがマンションを上回った。その後は再びマンションが一戸建てを上回っていたが、2018年（平成30年）に一戸建てが62,065戸となり、マンションの55,195戸を上回って以降ずっと一戸建てが上回っている。
バブル崩壊やリーマン・ショックによる社会経済の後退局面ではなく、資産格差、株高、超富裕層・パワーカップルの台頭、用地高・資材高・人件費高騰などかつて経験したことがない複雑な要因が絡んだ局面を迎えている。
11月の住宅着工 持家、貸家、分譲とも減 首都圏分譲戸建ては2か月連続増加
国土交通省は12月25日、令和7年11月の新設住宅着工戸数をまとめ発表。総戸数は59,524戸（前年同月比8.5％減）となった。利用関係別では、持家は17,901戸（同9.5％減）で8か月連続の減少、貸家は25,253戸（同5.5％減）で先月の増加から再びの減少、分譲住宅は16,103戸（同11.3％減）で先月の増加から再びの減少。分譲住宅の内訳は、マンションは5,551戸（同29.7％減）で先月の増加から再びの減少、一戸建住宅は10,389戸（同2.6％増）で2か月連続の増加。
首都圏の総戸数は20,146戸（同13.9％減）、内訳は持家は3,648戸（同8.2％減）、貸家は9,938戸（同6.5％減）、分譲住宅は6,506戸（同25.3％減）となった。
分譲住宅の内訳は、マンションは1,850戸（同56.7％減）で、都県別では東京都1,037戸（同52.7％減）、神奈川県306戸（同46.9％減）、埼玉県353戸（同45.3％減）、千葉県154戸（同82.1％減）。一戸建ては、4,522戸（同4.5％増）で、内訳は東京都1,462戸（同9.7％増）、神奈川県1,046戸（同6.9％減）埼玉県1,161戸（同11.1％増）、千葉県853戸（同3.1％増）。
令和7年の１月～11月の総戸数は678,549戸（前年同期比7.0％減）、持家は183,789戸（同8.3％減）、貸家は299,473戸（同5.1％減）、分譲住宅は189,647戸（同8.4％減）となった。
JR東日本不と伊藤忠都市開発合併へ JR東日本と伊藤忠商事が合意
年末の12月23日、ビッグニュースが飛び込んできた。東日本旅客鉄道と伊藤忠商事が、不動産分野における戦略的提携に関する基本合意書を締結し、JR東日本の子会社であるJR東日本不動産（JERE）と伊藤忠商事の子会社である伊藤忠都市開発（IPD）の経営統合に向けた協議を進めていくというものだ。
これまでJEREが取り組んできたJR東日本グループの沿線を中心とした不動産の取得・開発や、IPDが取り組んできた「CREVIA」ブランドの分譲住宅事業、賃貸不動産開発事業に加え、両社の経営統合により、鉄道というリアルなネットワークと、商社のグローバルな商流ネットワークの強みを掛け合わせた総合デベロッパーとして、不動産事業の飛躍的な成長を目指す。将来的には海外での展開も視野に入れているという、
JEREは2024年７月設立。資本金10億円。主な事業はJR東日本グループの社有地開発、不動産の取得・開発。
IPDは1997年12月設立。資本金107億円。主な事業はマンション分譲事業、賃貸不動産事業、不動産運用・コンサルティング事業。
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企業救済的な事例を除けば、業界の大型合併・資本提携をでは、2012年10月の興和不動産と新日鉄都市開発の経営統合、2018年8月の日本エスコンの中部電力グループ入り以来のビッグニュースだ。JR東日本グループのジェイアール東日本都市開発との関係はどうなるのか分からないが、新しい会社が業界にどのような影響を与えるか楽しみだ。
JEREは生まれたばかりだが、IPDは、2000年竣工の「タンタタウン」で期間70年の長期定期借地権付きを開発して業界の話題を呼び、その後、優れた商品企画のマンションや戸建てをたくさん供給してきた。大手系デベロッパーの中で商品企画力は突出している。
人間に例えれば、どちらが婿か嫁か分からないが、動植物でいえば性別が変わる魚、両性具有・雌雄同体のミミズか被子植物だ。多様性が求められるこれからの世の中で理想的な組み合わせではないか。
今回の経営統合により、鉄道会社や社会インフラを主な事業とする企業と不動産会社の合併の動きは加速するのではないか。
料理・風呂好きにはたまらない設備仕様レベル突出伊藤忠都市開発「三軒茶屋」（2022/11/23）
6か所に「ボイド」専有・共用に9室の「離れ」付き伊藤忠都市「小杉御殿町」（2020/10/28）
伊藤忠都市開発「ゼクシィ」と共同開発した「理想の新婚部屋」具現化（2020/4/2）
横浜市住宅供給公社＆伊藤忠都市開発「アイ マークス横浜桜木町」好調（2009/2/19）
「頭のよくなるマンション」伊藤忠都市開発が埼玉で分譲（2006/11/7）
圧倒的人気呼んだ長期定借付マンション第２弾「タンタタウン・アルボの丘」（2005/2/4）
野村不「GX志向型住宅」 関電とUI銀行の「CQエコ住宅ローン」の金利優遇適用に
野村不動産は１２月24日、同社の「GX志向型住宅」仕様の物件が関西電力とUI銀行が提供する環境配慮型住宅ローン「CQエコ住宅ローン」の金利優遇の適用を受けると発表した。
「CQ エコ住宅ローン」は、関西電力とUI銀行が提供する、環境配慮住宅に対して、借入の全期間で適用金利が優遇される住宅ローン。
金利優遇を受けられるのは、現在販売中の「プラウド横浜東神奈川フロント」など３物件で、2025年12月1日現在の変動金利で、借入金額が購入物件価格の80％以内など一定の条件を満たした場合、最大で年0.520％まで借入金利が優遇される。同社は今後も適用対象となる物件の販売を予定している。
既存ビル再生した全室100㎡のアパートメントホテル コスモスイニシア 難波で開業
「UCHIWA STAY OSAKA NAMBA（ウチワステイ大阪難波）」
コスモスイニシアは１２月23日、既存ビルを再生・活用した全室約100㎡のアパートメントホテル「UCHIWA STAY OSAKA NAMBA（ウチワステイ大阪難波）」を同日に開業したと発表した。
それぞれの客室は最大8名まで宿泊可能で、キッチンや大型ダイニングスペースなど、快適な滞在をサポートする設備を完備している。
施設は、Osaka Metro御堂筋線なんば駅から徒歩10分、Osaka Metro千日前線日本橋駅から徒歩5分、大阪市中央区日本橋2丁目に位置。客室は6室。
業務削減時間10％以上目指す 三井不 ChatGPT Enterprise導入
三井不動産は１２月23日、生成AIのさらなる活用による生産性向上と付加価値向上の両立を目指し、2025年10月1日（水）からOpenAI, Inc.のChatGPT Enterprise の全社員への導入を開始し、独自プロダクトの開発・運用との両輪で、今後全社で業務削減時間10％以上を目指すと発表した。
ChatGPT Enterpriseを導入して以降、全社員（約2,000名）を対象にした研修には延べ1,300人の社員が参加。全社85部門から選出された150名の「AI 推進リーダー」を中心に、利用開始から約3か月で500件のカスタムGPTが運用されている。今後全社で業務削減時間10％以上を目指す。
驚嘆 2030年の年間DX投資額350億円に拡大三井不「DX VISION 2030」策定（2024/8/5）
「賃貸借契約の電子化」3年後に3倍増の7万か所に 大東建託・キマルーム
「キマルーム 電子申込・契約」画面イメージ
大東建託グループのキマルームは12月22日、プレスセミナーを開催し、賃貸取引に特化した電子申込・契約サービス「キマルーム 電子申込」「キマルーム 電子契約」を2024年7月に提供開始してから2025年12月時点で、その利用拠点数は23,000か所を突破し、2030年年までに現在の約3倍の70,000か所に増やすと発表した。
キマルームは2010年12月設立。大東建託の大東建託パートナーズの100％出資子会社。賃貸住宅の部屋探し－申し込み-契約まで一気通貫で電子化するもので、書類別課金ではなく、業界最安値（同社）の契約一件当たりの従量課金190円が特徴で、ナビゲーション機能やチャット、アコーディオン機能を搭載しているため、賃貸借契約の全行程が一覧表示されるため、進捗状況が即時把握できるという。
導入により、契約関連業務は紙中心の従来と比べ70％削減でき、残業時間・残業代の抑制に寄与し、書類紛失などのリスクを低減するとともに、法人契約を含む電子契約率が向上するという。
今後は、社宅代行会社との連携で業界未開拓の法人電子契約を実現し、多言語対応（英語・中国語など）、価格の透明性と継続的な機能拡充を行うとしている。
同社代表取締役社長・藤井志郎氏は、「大東建託グループの電子化率は、導入前の2024年5月では50％（個人）だったのが2025年12月現在は95％（同）に倍増した。課題である法人の現行20％の拡大を目指す」と語った。
藤井氏
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上段は、ほとんど大東建託が発表したプレス・リリースのコピペだ。スマホも満足に扱えず、SNSたるものを一度も体験したことがない典型的なガラパゴス・アナログ人間の記者は、そうするほかなかった。読者の方が理解していただくことを願うしかない。
会見内容はよくわからなかったが、記者と同様、コンビニの2倍以上の約13.2万業者（令和6年度末）もあるわが不動産業界もかなり時代遅れであることが浮き彫りになった。
セミナーで、藤井氏が不動産取引における電子契約の普及状況について触れ、宅建業法で電子化が解禁になって3年が経過するにもかかわらず、Sansanの「不動産・商業施設に関する契約の実態調査」によれば「紙の契約書をキャビネットで保管」は64.7％、DX（電子契約と管理システムの導入）は「あまり進んでいない」（37.8％）と「全く進んでいない」（17.3％）を合わせると55.1％に達すると話した。
また、国交省が宅建5団体を対象に令和7年1月に実施したIT重説・電子契約の普及状況調査（有効回答数は1,815件）によると、IT重説の実績があるのは13％、実績はないが導入済まで含めると33％、導入予定なしは66％、書面電子化の実績があるのは9％、実績はないが導入済まで含めると27％。導入予定なしは72％というものだ。
調査結果からは、IT重説も書面電子化も遅々として進んでいないことが分かるのだが、記者は宅建5団体別にみると、かなり差が出ると見ている。宅建5団体とは全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）、全日本不動産協会（全日）、不動産流通経営協会（FRK）、全国住宅産業協会（全住協）、不動産協会（不動協）と思われるが、圧倒的に多いのは全宅連の10万社超で、中堅以上の会員が多数を占める全住協は約400社、FRKは200数十社、大手（系）からなる不動協は200社にも満たない。
中堅以上の600社（重複加入を除く）のIT重説、書面電子化の取り組みはかなり進んでいるはずで、全宅連と全日などの会員のGXの取り組みは相当遅れていることが容易に想像できる。
そんな業界を対象に2030年までに現在の約3倍の70,000か所での利用を目指すという目標は凄いの一言だ。記者はこの70,000か所の意味するものがなんであるか知りたかったのだが、全国紙の記者の方が聞いてくれた。藤井氏は「全国約13万業者のうち、賃貸を扱っているのは7～8万社」と答えた。つまり、全業界を網羅しようという目標のようだ。関連して、別の記者は「ベンチマーク、競合企業はどこか」と質問し、藤井氏は「イタンジ」（記者は名前だけは聞いたことがある。記者のような異端児ではないようだ）と「リクルート」を挙げた。
南鳩ケ谷駅15分で坪単価250万円台 総合地所「ルネ川口ユトリエ」竣工販売
「ルネ川口ユトリエ」
総合地所は12月19日、川口市内でもっとも広い平均専有面積約89 ㎡の「ルネ川口ユトリエ」が竣工し、12月13日から販売を開始したと発表した。
物件は、JR川口駅からバス約18〜20分バス徒歩4分（埼玉高速鉄道埼玉スタジアム線南鳩ヶ谷駅から徒歩15分）、川口市朝日6丁目の第二種住居地域 第一種住居地域に位置する７階建て全68戸。12月13日から登録を開始した第１期（12戸）の専有面積は73.11～100.64㎡、価格は5,348万（坪単価241万円）～7,798万円（同256万円）、最多価格帯6,300万円台）。設計・施工は長谷工コーポレーション。
川口市内でもっとも広い平均専有面積約89㎡、全住戸に玄関前宅配ボックス「DELI BOX SMART」初採用しているのをはじめ、可動収納ユニット「UGOCLO（ウゴクロ）」、環境配慮型コンクリート「H-BA コンクリート」、理事会を設置しない新たなマンション管理サービス「smooth-e（スムージー）」をそれぞれ採用しているのが特徴。
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用地取得の経緯などは分からないが、第１期の坪単価は250万円くらいのようで、信じられない安さだ。その分、グロス価格は高いが、マンション購入検討者はどのような判断を下すのか。市場をかく乱するこのような物件は今後も供給されるのか。
同社は、東武伊勢崎線加須（かぞ）駅から徒歩5分の坪単価180万円台と思われる「ルネ加須／ワンハンドレッド・レジデンス」（117戸）の販売も開始した。
ポラスグループ初の全８戸１億円超 分譲戸建て「石神井公園」 外構・インテリアに力
「CONTEQUA（コンテクア）石神井公園」
ポラスグループのポラスタウン開発は12月19日、分譲戸建て「CONTEQUA（コンテクア）石神井公園」（8戸）のメディア向け見学会を行った。石神井公園へ徒歩7分の住宅地の一角で、価格は、ポラスグループのまとまった規模の分譲戸建てとして最高となる全戸1億円超。7月から完成販売を行っており、3戸が成約済み。順調な売れ行きを見せている。
物件は、西武池袋線石神井公園駅から徒歩15分、練馬区石神井台3丁目の第一種低層住居専用地域・第一種住居地域（建ぺい率50％・60％、容積率100％）な位置する全8戸。土地面積は110.10～139.79㎡、建物面積は93.35～99.78㎡、現在分譲中の住戸（5戸）の価格は10,780万～11,580万円。構造・規模は木造2階建て。施工はポラテック。建物は2025年6月に完成済み。
現地は、駅から富士街道を南に下った道路から一歩入った住宅街の一角で、道路の対面は区立石神井中学校。その先は徒歩7分の石神井公園。
敷地の従前は駐車場で、敷地は東側と北側にそれぞれ接道。主な基本性能・設備仕様は、長期優良住宅認定、YKK APとコラボした外構、リビング天井高2700ミリ、2200ミリハイサッシ、挽き板フローリング、銘樹モクトーン、エコカラットプラス ディープバサルトなど。
ポラスタウン開発埼玉中央事業所設計一課主任・紋谷敬一郎氏は、「用地を仕入れた段階では9戸を予定していたが、狭小住宅とは差別化を図るため8戸とし、良好な住宅地にふさわしく門柱、フレーム、植栽などを多用して外構デザインに力を入れ、屋内空間は設備仕様レベルを上げ、インテリアにも工夫を凝らし質感を感じられるように仕上げた。性能も長期優良住宅としてしっかり造りこんだ。当社グループが掲げる住まい価値創造企業にふさわしい上質な空間を実現した」と語った。
販売担当の同社埼玉中央事業所営業課主任・櫻本光氏は「完成販売にしたのは、当社のブランド力がないこともあるが、モノに自信があったから。反響は4か月で想定の3倍の300件以上。世帯主の年収は1,000万円以上、リモートワークの方の問い合わせも多いのが特徴。競合物件はほとんどない」と話した。
モデルハウス
モデルハウス
モデルハウス
◇ ◆ ◇
現地取材の楽しみの一つに価格（単価）予想がある。この日もいつものように価格を予想した。たまたま新米の同業記者の方が傍にいたので声を掛け、「ポラスさんがそこまでの値を付けるかどうかは疑問だが、価格は1億2,000万円だと私は思う。物件を見て価格を予想できるようにならないとダメ。そのためにはとにかくモノをたくさん見るしかない」と話した。
結果は上段の通り。ほぼ的中した。予想より約1,000万円低かったが、紋谷氏も「1億2,000万円の値をつけたかった」と本音を漏らした。やはり、都内の高額分譲戸建ての実績がないのが影響したということだ。
商品企画については、紋谷氏が何度も強調したように、外観・外構、インテリアデザインなどは訴求力があると思う。当初9戸予定だったのを8戸にしたのは大正解だと思う。
読者の皆さんは、1億2,000万円は当てずっぽうと思われるかもしれないが、記者なりに根拠があった。石神井公園駅圏の分譲戸建ての最高峰は、2016年分譲のコスモスイニシア「グランフォーラム石神井公園」（8戸）だと思う。多分、後にも先にもこの物件を上回るものはないはずだ。
このほか、同駅圏の分譲戸建ては見ていないが、コスモスイニシアとパナソニックホームズのそれぞれ荻窪駅から徒歩15分くらいの1億数千万円台の「南荻窪」を見学している。「南荻窪」と「石神井公園」とでは3,000～5,000万円の差があると見たからだ。
外構の植栽
23区内・南荻窪で2013年以来の大規模分譲パナソニックホームズ（2025/5/27）
緑と珈琲でリトリートな暮らし提案 コスモスイニシア フルリノベ「清澄白河」完売
「パークハウス清澄白河リバーサイド」
コスモスイニシアは１２月12日、”都市に息づく、緑の隠れ家”をテーマにフルリノベーションした「パークハウス清澄白河リバーサイド」が竣工したと発表した。2025年10月にリブランディングした「INITIA ＆ Renovation」を採用した物件の一つで、リトリートな暮らしを提案している。
「自然に囲まれた心がほどける我が家」を五感で感じられる設計をテーマに、全居室に植物を掛けられるハンギングレールのほか、観葉植物を飾れるスペースを確保したカウンターや可動棚を設置。
また、抽出後の珈琲の粉「コーヒーグラウンズ」を活用した、脱臭・虫よけ効果があるアイテムを採用し、地元店舗と連携して「清澄白河お散歩MAP」も製作した。
さらに、住まい手による自由な使い方を可能にする間取りにするため、LDKと洋室を仕切る扉には引き戸を採用し、LDKを中心に各洋室やDENへと緩やかにつながる空間を演出しているのが特徴。
物件は、東京メトロ半蔵門線・都営地下鉄大江戸線清澄白河駅から徒歩2分、江東区白河2丁目に位置する専有面積65.28㎡。竣工は2005年1月。物件は販売済み。
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見学してから記事にしようと思ったが、すでに完売していた。観葉植物は管理が大変だからと敬遠する人が多いが、そんなことはない。ポトスなどは安価で、居室でも育つし、水遣りも頻繁に行う必要もなく、長期不在にしても大丈夫。肥料もほとんど必要ない。
「コーヒーグラウンズ」は香りを発しないだろうが、フレグランス商品はたくさんあるはず。分譲マンションも戸建てもこれからは〝五感〟がテーマになる。チャレンジした物件はたくさん見学しているが、徹底したものは一つもない。情けない限りだ。森林や潮風を収集・凝縮して遠隔地の居室空間などへ放出する技術が開発されたら爆発的にヒットすると思うが…。
