三井不動産 分譲マンション売上高・計上戸数・平均価格・完成在庫の推移

　三井不動産の2025年3月期決算が5月9日に発表される。同社が2024年5月発表した期末業績予想では、賃貸・分譲・マネジメント・施設営業セグメントで事業利益は過去最高となる見通しだ。記者が注目しているのは国内分譲マンションだ。今後、上場デベロッパーの期末決算が発表されるが、同社の数値が飛びぬけて高くなりそうだ。

　同社の2025年3月期3Q決算では、国内分譲マンションは売上高2,008億円、計上戸数2,150戸、1戸当たり平均価格9,340万円、完成在庫9戸（戸建ては25戸）となっている。期末では三菱地所レジデンスとのJV「三田ガーデンヒルズ」1,001戸（事業比率は非公表）が計上されることになり、同社予想では売上高3,800億円、計上戸数3,650戸となっている。戸建てを含む国内分譲事業の売上高は4,200億円（戸建て400億円）、計上戸数は4,100戸（戸建て450戸）、営業利益は960億円、営業利益率は22.9％を予定している。

　この通りだと、マンションの売上高は前期比35.4％増となり、2000年度以降で最高だった2004年の2,974億円を1,000億円近く上回ることになる。1戸当たり平均価格は、2000年以降で最高だった2023年度の8,554万円を上回り1億円を突破することになりそうだ。平均価格が1億円を突破するのは業界初となる。

　完成在庫数は3Q末の9戸を上回るか下回るかは不明だ。販売戦略上「三田」は未分譲住戸が数十戸ある模様で、そうだとすると〝完成在庫〟としてカウントされる可能性もある。いずれにしろ、予定していた計上戸数3,650戸をクリアし、平均価格が1億円を突破しても〝売れ残り〟を出さない－こんなことはかつてなかった。

　過去の数値を見てみると、リーマン・ショックの影響を受けた2009年度は計上戸4,651戸に対して完成在庫は872戸で、在庫率は18.7％に達していた。戸建てを含む住宅事業の営業利益率は3.8％だった。

　大東建託は5月2日、2025年3月期決算を発表。売上高１兆8,423億円（前期比6.4％増）、営業利益1,188億円（同13.4％増）、経常利益1,294億円（同19.1％増）、純利益938億円（同25.7％増）と大幅増収増益となった。

　セグメント別では、建設事業は工程の順調な進捗と、施工量平準化などにより完成工事高は5,409億円（同9.9％増）、営業利益は471億円（同63.1％増）となった。完成工事総利益率は価格改定効果の寄与により前期比1.9ポイント増加の25.3％となった。　

　不動産賃貸事業は、一括借上物件の増加を背景に家賃収入が増加したことや「連帯保証人不要サービス」による収入拡大などにより売上高１兆1,646億円（同3.1％増）、営業利益803億円（同2.1％減）となった。入居者斡旋件数は、前期比2.1％増の344,855件。2025年3月末の家賃ベース入居率は97.8％（同0.1ポイント減）。

　不動産開発事業は、投資用マンションや買取再販事業が好調に推移したことにより売上高513億円（同64.8％増）、営業利益51億円（同142.0％増）となった。

　2026年3月期業績予想は、売上高１兆9,700億円（前期比6.9％増）、営業利益1,250億円（同5.2％増）、経常利益1,270億円（同1.9％減）、純利益900億円（同4.1％減）をそれぞれ見込んでいる。

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　同社が当日午後行った決算説明会をZoomウェビナーとして視聴した。時間は約1時間30分。事前に決算短信、説明会資料を読み込んでいたのでとても分かりやすかった。

　説明会に参加したアナリスト、メディアの関心の対象が異なるので当然だが、質疑応答ではROE20％、賃貸事業の利益率の減少、不動産開発事業の見通し、トランプ関税リスク、労務費・運搬費上昇、M＆A、技術者の確保・育成など多岐にわたった。

　記者は、デザイン性の優れたマンションを供給してきたアスコットの役割に関心があるのだが、同社代表取締役社長執行役員ＣＥＯ・竹内啓氏は「レジデンス、ホテル、物流などへの不動産投資残高は2025年3月期末で1,945億円。前期の58億円から大幅に増加した。このうちアスコットへの投資は約500億円。投資案件に対する出口もほぼ固まっており、今期は売上高1,300億円、利益は140億円を予定している。近い将来、コア事業の賃貸に続く第2の柱に育てる」と語った。

　もう一つ注目したのは、中期経営計画に対する取り組みで、社会課題解決型施設の建設は2023年度4施設7億円から2023年度は67施設147億円に伸ばしたことだ。〝大東建託グループらしい街づくり〟事例として千葉市との連携プロジェクトを紹介した。

　この他、建設・賃貸事業では価格転嫁ができ、空き家などのリスクも少ない大都市圏に人材を集中させるため、今年1月に営業拠点を約3割削減したと語った。一方で、営業担当者数は期末計画で3,000人（前期比30人増）とし、5年前から取り組んでいる外国人技術者の育成では約560人の実績があることを明らかにした。

　M&Aについては「成長するために時間を買うというスタンス」と答え、販管費の1,969億円（売上高販管費率10.7％）の削減は課題の一つであることも明らかにした。

　記者は、セーフティネット住宅制度について質問したかったのだが、場違いだと考え質問を控えた。2024年3月末現在、全国のセーフティネット住宅の登録戸数は895,982戸で、同社が管理する登録戸数は855,483戸、比率は95.5％に達している（現在の全国登録戸数は947,595戸）。同社が管理する賃貸住宅は高齢者や外国人だからといって入居を拒否しないそうだ。

セーフティネット登録住宅90万戸の96％は１社に集中氷解した疑念と深まった謎（2024/3/28）

ナイスは5月1日、全国有数の設備を備えた製材工場が竣工し、稼働を開始したと発表した。連結子会社のウッドファースト（本社：徳島県小松島市）の敷地内に建設してきたもので、製材された板材（ラミナ）は大倉工業（本社：香川県丸亀市）に供給される。

工場は、構造用集成材の材料となる板材（ラミナ）を製造する工場で、製材棟、加工棟の2棟で構成。製材棟は、原木の最大径60㎝まで投入できる自動製材設備を設置しており、また、全自動ループ機能により送材と加工を繰り返しながら無人で効率的に板材を生産するツインバンドソーを組み合わせた製材ラインになっており、全国でも有数の設備を備えた製材工場となる。4月24日に竣工式が行われた。製材は、協定に基づき大倉工業へ供給される。

日本木造住宅産業協会の「木造軸組工法住宅における国産材利用の実態調査」によると、住宅供給会社における国産材使用割合が50％を超えている一方、横架材については9.5％と著しく低い水準にとどまっている。同社は、横架材における国産構造用集成材の提案強化に努めることで、国産材の利用拡大への貢献を目指す。

先に紹介したように、令和6年度の住宅着工戸数がまとまった。首都圏マンションは53,599戸（前年度比11.2％増）で、都県別は東京都29,630戸（同22.0％増）、神奈川県13,524戸（同5.5％増）、埼玉県4,902戸（同25.1％減）、千葉県5,543戸（同21.8％増）となった。

一方、不動産経済研究所（不動研）は先に令和6年度の首都圏新築分譲マンション市場動向をまとめ発表。これによると、発売戸数は22,239戸（前期比17.0％減）で、過去最少だった1975年度の25,723戸を下回り、1973年の調査開始以来最少となり、販売在庫数は前期比455戸増の6,116戸となった。メディア各社もこれをコピペして〝市場縮小〟を印象付ける記事を書いた。

しかし、これを鵜呑みにするのは危険だ。別表・グラフで示したように、不動研のデータは首都圏市場全体の41.5％しか捕捉（カバー）していない。東京、神奈川は30％台であるのに対し、埼玉、千葉は70％前後だ。実勢を全然反映していない。捕捉率（カバー率）かこれほど低いのは、ここ数年、大規模再開発や建て替えマンション比率が高まり、寡占化が進む大手デベロッパーの情報収集力・資金力にものを言わせた戦略が劇的に市場を変えている。インナー（クローズド）が激増している。

いくつか事例を示そう。まず、再開発・大規模マンションの販売動向について。例えば積水ハウス他「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE（ザ ノースレジデンス）」。メディアは最高価格が25億円（305㎡、坪単価2,687万円）に注目したが、記者は「全然驚かなかった」。それより全484戸のうち実に半数以上の248戸が一般分譲されなかったことに驚いた。

いま人気になっている野村不動産他「URAWA THE TOWER」も全525戸のうち非分譲は45％の234戸に達している。同社は先日、都心エリアでの分譲マンションの供給数を拡大すると発表したが、そのリリースの中で「都心エリアでの高額分譲マンションとして 2024年10月に『プラウド神宮前』が竣工いたしました。本物件は、明治神宮の緑を望む立地に所在し、隈研吾氏監修の商品企画による外観デザイン・空間設計…順調に販売が進捗いたしました」とあるのだが、記者は全然知らなかった。全76戸がインナー販売された模様だ。

このように一般には公開・販売されないマンションは年間数千戸に達している可能性がある。

次に、建て替えマンションについて。以下は、記者が取材した主な建て替えマンションの戸数と非分譲住戸の戸数を示したものだ。

・「アトラスシティ千歳烏山グランスイート」248戸（非分譲104戸）
　 ・「プロミライズ青葉台」761戸（地権者住戸205戸）
　 ・「パークホームズ初台 ザ レジデンス」115戸（一般販売対象住戸65戸）
　 ・「クレヴィア渋谷富ヶ谷」35戸（事業協力者住戸13戸）
　 ・「プレミストタワー白金高輪」280戸（非分譲住戸127戸)
　 ・「アトラス四谷本塩町」51戸（非分譲23戸）
　 ・「ザ･パークハウス早稲田」115戸（事業協力者住戸36戸）
　 ・「プラウドシティ阿佐ヶ谷」575戸（権利者住戸188戸）
　 ・「ONE AVENUE（ワンアベニュー）一番町文人通り」32戸（事業協力者住戸10戸）
　 ・「桜上水ガーデンズ」878戸（非分譲364戸）

以上、10物件の全戸数は3,088戸で、分譲されたのは63.5％、1,960戸となっている。また、旭化成不動産レジデンス「マンション建替え 調査報告書Ⅷ」によると、2024 年3月末時点の同社の建て替え事例48物件の区分所有者の再取得率は60％となっている。

これらの結果から、建て替えマンションの約4割は非分譲になっているものと思われる。首都圏で年間どれくらいの建て替えマンションが分譲されているかわからないが、相当数に上っているはずだ。

さらにまた、不動研の調査対象外となっている専有面積が30㎡未満の物件も、このところの投資需要の高まりで年間数千戸が供給されている。これも不動研のカバー率を低くしている要因の一つだ。

完成在庫についても指摘したい。不動研の完成在庫を新規供給数で割ると在庫率は27.5％だ。常識的に考えれば、新規供給量の27.5％が在庫になったら利益は吹っ飛ぶ。危機的ラインだ。しかし、上場デベロッパーのマンション事業は軒並み好調だ。例えば三井不動産。同社の2025年3月期3Qのマンション販売戸数は2,150戸だが、完成在庫はわずか9戸しかない。同社は公表していないが、粗利益率は30％を超えるはずだ。

ただし、不動研の完成在庫数を着工戸数で割ると11.4％になる。これはまずの数字ではないか。価格先高観が強まっている現状を考えれば、よほど商品企画が劣っていない限り、値引き販売、赤字販売は避けられるはずだ。

以上見たように、着工戸数と不動研の調査データの乖離を関係者も一般の方もきちんと認識することが必要だ。でないと市場を見誤ることになる。

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