第2回目「アクセラレータープログラムDemo Day」（丸ビル・コンファレンススクエアで）

　三菱地所が3月22日に開催した第2回目「アクセラレータープログラムDemo Day」を取材した。応募200件の中から最終選考に残った5つのプロジェクトのDemoは、スマホですら満足に扱えないアナログ記者にとって何が何やらさっぱりわからない部分もあったが、ものすごく刺激的でワクワクするものばかりだった。みんな無限の可能性を秘めている。

　同プログラムは、同社の事業領域にとらわれずベンチャー企業から事業提案を募り、同社の資産・ノウハウ・販路などの経営リソースと掛け合わせることで、新たなビジネスモデルの創出を目指すもの。この種の取り組みは盛んにおこなわれているが、領域を問わない企業の壁を越えたものは他にないという。2017年に行われた第1回に続き、今回は第2回目。

　最終選考に選ばれたのは、「時短・道案内動画マップ」などを製作するブイテック研究所、音楽に関する情報を提供しているフォニム、AI・ドローンを駆使してビルメンテなどのソリューションビジネスを手掛けるアイ・ロボティクス、不動産情報などの検索・解析・調査データを提供するRESTAR、人工知能により万引き行動を察知する防犯カメラ技術を開発したVAAKの5社。

　最初のDemoにしっかり耳を傾け、最後の懇親会でも各社に声を掛けた同社・吉田淳一社長は「当社の業務範囲を超え、社会課題を解決し、働き方改革のみならず暮らしを豊かにする提案を頂いた。引き続き5社で連携し、新たな価値創造につなげるよう期待しています。実現が楽しみ」と総評した。

会場には約100名が駆け付けた

吉田社長

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　5社の取り組みを一つひとつ紹介する余裕はない。必死にメモは取ったが、いかんせん専門知識など全く持ち合わせていない。各社のホームページでどのような事業かを調べていただきたい。

　5社のDemoを聞いて〝これは凄い〟と思ったのはアイ・ロボティクスだ。どのような外壁でも忍者のようにペタッとくっつき、汚れの種類にも対応できるドローンには驚いた。航空法の規制も受けないという。これが実用化されたら、あらゆる建築物の自動清掃に使える。

　ただ、気になったことがひとつある。わが国のドローンの開発・サービスは圧倒的にアメリカや中国に負けているのではないか。特許などでがんじがらめにからめとられ、この分野でも米中の軍門に下るのではないかという懸念だ。がんばれアイ・ロボティクス！

　フォニムにも注目した。音楽はみんな小さい頃、スポーツや習いごとに熱中した経験を持っているのに、年を取るごとに忘れられていくという指摘は説得力があった。

　確かに考えてみれば、音楽もそうだがわが人類の原初的なコミュニケーションは祭祀であり口伝だった。文字が発明されても音読文化は継続した。いまは黙読だし、ネットの言葉は味もそっけもない。文化もない。音・声の文化を取り戻すのは困難かもしれないが、せめて文字の文化と繋ぎ合わせる役割を音楽は担っていいはずだ。音楽を日常不断に聴き、自らも演奏する仕掛けはつくれないものか。ヨーロッパには公共施設・空間に自由に使っていい楽器があるというではないか。

　RESTARも面白かった。ビッグデータとAIによって様々なデータを解析、レポートまで作成するとい。概要入力も簡単に行うというスグレモノだ。

　だが、しかし、殺人ロボットが開発されている時代だ。自社のマル秘データは外部に漏れないのか、外部に漏れることを想定してフェイクデータをたれ流したらどうなるのか、さらにまたAIを狂わすAIが出現したら市場はどうなるのか…何もかもAIに頼るのはものすごく危険とも感じた。

　もう一つ。みんな欲張りすぎだ。限られたDemo、プレゼン時間の中で伝えたいことを分かりやすくアピールするテクニックがやや欠けているように思った。テーマは３つくらいに絞るべきだ。よく１分間に300字とは言われるが、それでも多いと思う。過ぎたるはなお及ばざるがごとし。

　さらにもう一つ。記事を書いたこの日（3月26日）、三井不動産リアルティの三井のリパーク・災害支援寄付付き自販機設置に関する協定式を取材した。日赤の行動思想は「人間を救うのは、人間だ」－これを実践するAIをベンチャー企業にぜひ開発してほしい。

アイ・ロボティクスのドローン（シンプルで軽かった）

左から藤原氏、片岡氏、大塚氏（日赤本社で）

三井不動産リアルティ（三井リアル）、日本赤十字社（日赤）、コカ･コーラ ボトラーズジャパン（コカ・コーラ）の3社は３月26日、三井リアルの駐車場事業「三井のリパーク」の赤十字災害支援寄付つき自動販売機の設置に関する協定を日赤本社で締結した。

協定は、三井リアルがコカ・コーラの商品を販売する寄付付き自販機から得られる収益金の一部を日赤に寄付するもの。4月1日（月）から全国の自販機約1,800台を対象に順次対応していく。日赤が特定の企業・団体と協働した支援自販機の設置台数としては過去最大規模。

協定調印式で三井リアル常務執行役員シェアリング事業本部長・片岡純市氏は、「当社は街のインフラとして少しでも社会に役立つため『災害支援型駐車場』を全国5カ所に設置しているが、もっと増やせないかと今回の寄付になった」と語った。

コカ・コーラ社の執行役員ベンディング事業本部長・藤原義樹氏は、「三井不動産リアルティさんから相談を頂き、継続して支援していこうと実現した。当社の掲げる『地域密着』の理念に沿うもの」と話した。

これを受けて日赤副社長・大塚義治氏は、「本当にありがたいこと。支援は金銭的だけでなく、双方のリーディングカンパニーの気持ち、精神は励ましにも励みにもなる。この気持ちを真正面で受け止め、災害救援事業に取り組んでいくことを約束します」と述べた。

左から大塚氏、片岡氏、藤原氏（自販機の前で）

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　さすが日赤というべきか。調印式前から普段の会見とは異なっていた。司会の女性の方が「皆さん、関係者が入場されますので後方を向いて大きな拍手でお迎えください」と呼び掛けたではないか。その声はとても静かだったが、思いやりが込められていた。数十人の参加者はみんな拍手した。息子の結婚式だってこんな厳かな気持ちにさせられたことはない。

　同じような光景は数年前、広島の三菱地所レジデンスマンション事業説明会で、地元の記者の方が司会者の広報マンに拍手したのを経験しているが、あれは完全に〝さくら〟だった。今回は断じてそうではない。愛のなせる業だ。

　小生はきっときれいな女性が先導役になって現れるのだろうと胸を膨らませたが、三人ともおじさんだったのには肩透かしを食らった。しかし、調印式も粛々と行われたので、三者の心意気が直に伝わってきた。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　いったいいくら寄付するのだろうと聞いたが、これはさすがに「非公表」だった。片岡氏は「自販機の収益金以外にも寄付することも考えている」と話した。

　そこで調べた。日本自動販売機工業会の調査によると、2016年の自販機及び自動サービス機の普及台数は約494万台で、年間売上高は約４兆7,360万円となっている。1台当たりの売上高は約95.8万円だ。これを三井のリパークのコカ・コーラ自販機に換算すると約17億2,520億円。売り上げの１％だと約1,725万円となる。三井不動産全体の社会貢献支出額は年間50億円を超えるといわれており、三井のリパーク単独で1,725万円は妥当な額ではないか。間違っているか。

　と、ここまで書いたが、三井リアルとコカ・コーラの契約はそうではないようだ。三井リアルは自販機を置く場所を貸借し、売上に応じて手数料を得るというシステムのようだ。なので、寄付額は異なってくる。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　これまでの震災・災害時にはそれなりに寄付も行ってきたが、記者は車の運転はしないので、この種の駐車場を一度も利用したことがないし、自販機で飲料水を買う（コーラは独身の頃はよく飲んだが）のも年に10回あるかどうかだ。いい機会だと思い、セレモニーで用意されていた自販機でお茶でも買おうかと思ったが、中身は空だった。残念。

　それでもしっかりコーラ類の金額は確認した。大きいのはみんな160円だった。藤原氏に「同業他社の商品より高くないですか」ときいたら、「同じ」という返事だった。

　しかし、オフィスに戻り、喫煙室の自販機で値段を確認したら同じ商品でも140円だった。藤原氏が答えたのは屋外の駐車場にある自販機の値段は他社と同じと理解した。

　みなさん、どんどん三井のリパークと自販機を利用して寄付してください。小生はタバコと酒でしっかり納税する。

関係視野揃って記念写真

　不動産ジャーナリストの岡本郁雄氏が不動産情報サイト「街とマンションのトレンド情報局」（https://mansiontrend.com/）を2月下旬に立ち上げた。「広げよう世界を 深めよう知識を 見つけよう理想を 始めよう物語を」をコンセプトに、街づくりやマンショントレンドを中心とした不動産関連情報などを無料で配信している。

　岡本氏は1967年岡山県倉敷市生まれ。神戸大学工学部工業化学科卒。1989年、リクルート入社。住宅情報事業部で首都圏のマンションなどを担当したのち、2004年4月に独立。マーケティングや不動産コンサルティング業務に関わってきた。ファイナンシャルプランナーCFP®、中小企業診断士、宅地建物取引士などの資格を持つ。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　本日（3月25日）、初めてサイトを見た。トップ記事は「2019年公示地価　台東区・荒川区が上昇率トップ」の記事だった。中身は見ていない（酒が入っているから）。写真だけ見て唸ってしまった。文句なしに美しい。悔しいけど小生は完敗。小生の数万円のものよりはるかに高いカメラで撮っているようだ。読者の皆さん、このサイトを「お気に入り」にして読まれることをお勧めする。間違いなく役に立つ。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　小生は、いわゆる「住宅評論家」は前にも後にも故・佐藤美紀雄氏しかいないと思っているが、ひょっとしたらその肩書を背負える人は岡本郁雄氏ではないかと10数年前から思っていた。デベロッパーに対する質問が並みの記者では全然気が付かない鋭いものだったからだ。

　「無料サイトを立ち上げる。ひも付きではない」とご本人から聞いたとき、御用評論家にはならないという意思がひしひしと伝わってきた。大丈夫かと心配もしているのだが、やれるところまで突っ走っていただきたい。

　業界関係者の方々には、岡本氏を販促のための「住宅評論家」にだけはしないことを願いたい。デベロッパーもハウスメーカーも自立した評論家を育てることが結局は業界の発展につながるのだから。

 
藤村氏（左）と菅沼氏

3月21日、埼玉県鳩山町の「鳩山ニュータウン」を15年ぶりに訪れた。居住者の生の声を聞き、建築家で東京藝術大学准教授・藤村龍至氏（42）らが取り組む同ニュータウン活性化イベントはどのようなものかを取材するのが目的だった。

同ニュータウンは、昭和49年から平成9年にかけて日本新都市開発によって分譲された開発面積約137ha、世帯数3,252戸（2017年8月時点）の大規模住宅地だ。バブルがはじける平成2年までは年間200戸くらいのハイペースで分譲された。最終期の「松韻坂」は敷地が100坪以上で、価格は1～2億円くらいだったが早期に完売した。

業界紙に「昭和を代表する団地」と紹介したように、記者にとって思い入れのある団地の一つだ。どうしてなのかを少し紹介する。

同社は経済同友会の主要メンバーによって設立された会社で、「中堅所得層が無理なく取得できる良質住宅の供給」を理念に掲げ、多くのマンション・戸建てを分譲した。「鳩山ニュータウン」はその代表的な団地だ。今でも街並みの美しさはどこと比較しても負けない。

最初に見学したのは昭和50年代の半ば。案内してもらったのは同社のスポークスマンで営業部長をされていた天皇陛下と同世代の学習院大卒のE氏だった。とても気さくで洒落っ気のある方で、ゴルフときは、記者がラフに入れるかOBでもすると、Eさんは自分のポケットからボールをこそっと出し、「ほら、ボールここにありましたよ」と告げる〝技〟が絶妙だった。同じ京王線に住んでいたこともあり、よく酒もご一緒した。E氏の得意技は変装。トイレに入ったかと思うと、月光仮面に変身して店内の客を爆笑させた。トイレットペーパーを顔中ぐるぐる巻きにしただけのものだが、変装のためのメガネなど小道具をいつも持ち歩いていた。

メディアを大事にする方だった。だから、同社の分譲住宅はほとんど取材して記事にした。

これが思い入れの理由だ。ところが、バブル崩壊で様相が一変する。東武東上線高坂駅からバスで約10分もかかる立地に難があることから、世帯分離により若年層の人口が流失し高齢化が一挙に進んだ。平成27年1月現在の鳩山地区の高齢化率は43.1%にも達し、現在、空き家も100戸を超えると言われている。同社も平成15年に特別清算された。

事態を憂慮した鳩山町は平成27年、「鳩山ニュータウン地区」（137ha）を対象とした都市再生整備事業の指定を受け、高齢者から子育て世代までが安心して暮らせる、多世代交流型のまちづくりを進めている。

その旗振り役が藤村氏だ。藤村氏は、やはり同社が分譲した所沢市の「椿峰ニュータウン」に生まれ育った。疲弊する県内の大規模ニュータウンを見かね、鳩山町コミュニティ・マルシェの指定管理者を決めるコンペに、主宰する建築設計会社アール・エフ・エーを通じて応募し当選した。

鳩山町コミュニティ・マルシェは、団地内にあった旧西友リビング館を再活用する公共施設で、移住推進センター、まちおこしカフェ、ふくしプラザなどからなる延床面積約786㎡。

RFAが製作した椅子とテーブル

　
陳列棚（左）とカウンター

「松韻坂」の街並み

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　取材目的の一つである、中古の一戸建てを改修し、今年2月に開業した「ニュー喫茶 幻」の店主でもあり、アーティストが本職のマルシェのコーディネーターを務める東京藝大卒の菅沼朋香氏に話を聞いた。

　菅沼氏は、「愛知県豊田市のニュータウン出身で、田舎は好きではなく都会にあこがれて東京に出てきましたが、藤村先生と出会い、わたしのルーツでもあるニュータウンを題材にした創作活動をするようになりました。『幻』はテーマの一つ。高度成長もバブルも知らないわたしそのものを題材にしています」などと経緯を語った。

　「幻」は、第一種低層住居専用地域で許可される店舗の条件をクリアするため「兼用住宅で非住宅部分の床面積が50m²以下かつ建築物の延べ面積の1/2未満のもの」した。クラウドファンディングで費用を賄ったため、改修費は安く済んだという。

　写真を見ていただきたい。店内は赤、青、緑、黄色などサイケディリックな原色で満たされている。まさに「夢か現か幻か」だ。

　油絵はあまり描かないということだが、玄関のところに飾られていた10号くらいの作品は、セザンヌとムンクをあわせたような絵だった（皆さん、購入交渉してみたら。将来大化けするかも）

「幻」店内

　
「幻」入り口（左）と菅沼氏の作品

菅沼氏

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　藤村氏と菅沼氏が企画・司会役を務めたマルシェでの夜のイベント「カフェ＆バルマルシェ」も取材した。入場は無料だが、1ドリンクオーダーが入場条件。来場者は約150名。会場はほぼ満席。山本蓮理とザ・ナイトマルシェ、鳩山ハートビートバンド、T－rash（from小川町）による演奏と、埼玉大学経済学部4年生の国府田彩さんの鳩山町コミュニティ・マルシェに関する研究の報告が行われた。

　演奏は素晴らしかった。埼玉県の歌「なぜか埼玉」には笑ってしまった。埼玉県人の自虐的映画「翔んで埼玉」が爆発的にヒットしているそうだから、これと組み合わせればさらに勢いを増すのでは。ネットで歌詞を調べたら、1～3番とも出だしは「夜の埼玉」となっているが、ボーカルの方は朝・昼・晩に使い分けたような気がする。こっちのほうがずっといい。何だ春日部共栄は完封負けとは。所沢のマンションは坪350万円だぞ！「HARUMI」に勝つぞ！

　藤村氏が東京藝大の大学院生向け設計課題とした什器のデザインがまた最高によかった。さすが東京藝大だ。

　藤村氏はイベントで、街の再生・活性化策として、空き家を活用したシェアハウスを企画していることを明らかにした。エリアには大東文化大、東京電機大、山村学園短大がある。

　記者は、少しは活動を応援し売り上げに貢献しようと焼き鳥（400円）と白のワイン（500）を5杯飲んだ。値段はともかく量が少し少ないような気もしたが、素晴らしい演奏がタダで聴けたのだから文句は言わなかった。

　それにしても、この日は東京藝大名誉教授の絹谷幸二氏デザインのネクタイを締めていったのに藤村氏も菅沼氏も絹谷氏に反応を示さなかった。不思議だ。

ほぼ満席のイベント

　
鳩山ハートビートバンド

　
道端に生えていたハナニラ（左）と演奏に酔ったハナニラ（酒は飲ませていません）

◇        　　　　　◆　　　　　◇

以下は、街で拾った声。極力聞いたままとした。(　)内は記者。

40年前、新築を2,500万円くらいで買った86歳の男性　（街路樹のイチョウは電柱より低く伐られていますが）秋になると落ち葉がすごくてみんな憂鬱になる。だから市は毎年伐っている（毎年街路樹を伐る自治体は少ないはず）。もう自治会はなくなった。家？　売っても400万円くらい、二束三文にしかならない。ぶち壊す費用もでない。

米屋の72歳の女将さん　わたしのところは坂戸で米屋をやっていて、最初の分譲のとき、購入しようと考えたらみんな売れてしまっていた。ここは、分譲会社の役員の二号さんが買い、アルバイトを雇い喫茶店を始めたが、すぐダメになったので、売りに出ていたのをお父さんに頼んで買ってもらった。昔は5キロ10キロ買ってくれたので配達していたが、いまは1キロ2キロ、それもスーパーで買う。うちはほら、ブランド米を取り寄せ、ちゃんと精米して売っているけどね…。

ラーメン店を経営する60代の女性　20年前だったか25年前だったかに購入。当時はみんな東京へ通勤していましたよ。何だか世の中狂っちゃったわね。子ども？　3人いて近くに住んでいる娘一人に手伝ってもらってます。うちのお客さんでね、70近いご夫婦の方は都内の家を売り払い、ここに移り住んで〝こんないいところない〟と言ってます。ここは空気がきれいで、子育てにいい環境ですよ。（菜の花のおひたしと焼酎を頼んだら、菜の花は普通の店の3倍くらい、焼酎は他の店の倍くらい注いでくれた。2杯飲み、フキノトウも頂いた。娘さんの小学生のお子さんと将棋を指し完敗）

「あなたの女です 千里」のポスターがなまめかしい1,200円で歌い放題のカラオケ店　ここは酒と女（男とは言わなかった）とたばこはダメ。お客さんはたくさんいるけど、みんな後期高齢者。地元の人は少ないわね（カラオケは嫌いと断ったが、せがまれたので仕方なく「傾いた（よろめきの）道しるべ」１曲を歌った。小生と同年代と思われる女性はまだ男が欲しいか「あたしのーあたしのーあたしのもの」などと歌に酔っていた）

社宅として住んでいる生物研究者の33歳の独身女性　昨年から住んでいます。ここで仕事ができるから。出身？　三重県鳥羽市の離島の菅島です（えっ、わたしは伊勢。菅島は民宿に一度泊ったことがあります）。ホヤの研究などをしていました。結婚？　できれば犬を飼いたい。

数年前、生まれ育った街から離れ、都内に住む20代女性 実家は私が小学校５年のとき引っ越してきました。今年でかれこれ15年。小学校も公立小では珍しいPTAがなく、通学班もなく自由な学校で、行事なども出来る人がやればいい！それで皆が協力するから凄いと母は絶賛しておりました。その小学校はいま老人ホームになっています。大学時代はよく都内の友人を実家に泊めていまして、みんなこの街に住みたいと言ってくれました。当時は駅から遠いので不便だよ？！と思いましたが、今は街のよさがよく分かります。

　
街の中心地（左）と米屋さんの店内

　
カラオケ店（左）とラーメン店経営者のお孫さん

街並み

（お願い この街と活性化の取り組みを応援するためにも、この記事を拡散してください。クレジットを付けていただければ結構です）

生きた実験場〟〝やるしかない〟 多摩NT再生 第6回シンポ 藤村氏もエール 

鳩山ニュータウン」に吹いた風に想う (2017/1/31)

「Ｇａｚｅ（ゲイズ）美尻～マシュマロヒップ～」

　様々な業態のスポーツジムMEGALOS（メガロス）シリーズを展開する野村不動産ライフ＆スポーツは3月19日、ピーチ・ジョンと共同で女性の美と健康の実現に向けたコラボレーションを展開すると発表した。

　ここ数年、女性が意識する部位として注目が高まるヒップ「美尻」に特化したエクササイズを展開し筋肉の構成、最適な運動効果の知見をもつメガロスと、ランジェリーをはじめ女性を美しく輝かせる商品を展開するピーチ・ジョンが、第一弾企画として、女性のヒップアップに特化したランジェリーを共同開発する。

　婦人科医と共同で開発したメガロス・オリジナルプログラム「Ｇａｚｅ（ゲイズ）美尻～マシュマロヒップ～」のノウハウをもとに、骨盤のゆがみを整え、股関節まわりの筋肉を活性化し、ヒップラインを整え主要筋肉に意識をフォーカスする方法をメガロスが考案。ピーチ・ジョンでは女性がインナーウェアに求める機能と着用時のシルエット・デザインを監修し、互いのノウハウを結集した補正下着を共同開発する。商品の発売は5月8日（水）から。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　同社は一昨年、「リラクゼーション」と「ボディメイク」をテーマにした女性特化型のフィットネス「メガロスルフレみなとみらい」を開設した。今回は、「美尻」だという。

　記者もそうだが、男性の方は、女性の「美」に対する欲望を侮ってはいけない。最近取材したコスモスイニシア「セレサージュ表参道」は6店舗のうち美容室・美容院が確か3区画で、住友不動産の高級賃貸マンション「ラ・トゥール渋谷神南」と「ラ・トゥール渋谷宇田川」でも、担当者は入居者について弁護士、医者、経営者とともに「美容関係」を上げた。

　都心の高額店舗やマンションに入居できるということは、いわゆるカリスマ美容師がそれほど多いということで、その先には多額のお金を払ってでも美しくなりたいと願う女性（あるいは男性もか）がたくさんいるということだ。

　「美尻」とは驚いたが、確かに「美」は永遠のテーマだ。健康と美は大きなビジネスになるのだろう。読者の皆さんには「ロダンの言葉抄」（高村光太郎訳・岩波文庫）の古典とともに、最近読んだ「女体についての八篇　晩菊」（中公文庫）をお勧めだ。

野村不ライフ＆スポーツ 女性特化型「メガロスルフレみなとみらい」6月16日開設（2017/4/28）

　平成31年の地価公示は、全国平均で全用途平均が4年連続の上昇となり、地方圏では、全用途平均と住宅地が27年ぶりに上昇に転じた。三大都市圏を中心に継続している緩やかな地価の回復傾向が地方圏にも波及しており、不動産に対する堅調な需要が持続していることが地価に反映されたものと評価している。

　我が国経済は緩やかな回復を続けているが、世界の政治・経済情勢の不確実性が極めて高く、先行きについては不透明な状況にある。構造的には人口減少、少子・高齢化が進む中で、急速に変化する国内外の動向等も踏まえつつ、10月に予定されている消費税率の引上げを乗り越え、デフレから脱却し、持続的で力強い経済成長を実現しなければならない。

　そのためには、経済成長の原動力である大都市の国際競争力を一段と強化するとともに、企業の国内設備投資を促進しイノベーションを誘発・加速させ、不動産市場の活性化を図っていくことが地方創生推進の観点からも不可欠だ。当協会としても、引き続き、2020年東京オリンピック・パラリンピック後も見据え、時代を先取りした魅力的なまちづくりと豊かな住生活の実現を図り、経済の成長に貢献して参りたい。

　今回の地価公示では、全国的に地価の回復傾向が広がっているのが明らかになった。東京など三大都市圏で住宅地・商業地ともに上昇が継続していることに加え、地方圏では全用途平均の住宅地が27年ぶりの上昇に転じた。全国的にみても住宅地が２年連続、商業地が４年連続で上昇するなど地価の回復基調が続いている。これは景気回復や雇用・所得環境の改善、低金利の継続、外国人観光客の増加などを背景に地価の上昇傾向が全国に波及しているものと捉えている。

　住宅地については住宅ローン減税等の政策的支援などもあり、駅近など交通利便性の高い地域や住環境の良い地域を中心に地価が上昇している。当社では首都圏で「ブランズ永田町」など都心部で高級物件を複数展開しており、湾岸部では東京・豊洲で「ブランズタワー豊洲」の開発に乗り出した。関西では利便性の高い大阪メトロ御堂筋線「中津」駅直結のタワーマンション「ブランズタワー梅田North」を開発し、高級住宅地の兵庫県・芦屋で「ブランズ芦屋 ザ・レジデンス」を展開している。需要の高まっている地方圏でも札幌中心部で「ブランズ円山外苑前」の販売を進めている。

　商業地では雇用・所得情勢の改善が続く中で、「働き方改革」に合わせたオフィス環境の改善、採用増によるオフィスの拡張を目的とした移転増加などにより都心部を中心にオフィス需要は好調で、新規オフィスビルの竣工が相次ぐなかでも依然空室率は低い状況が続いている。特に渋谷ではオフィス需要が供給量を上回っており、オフィスに空室が出てもすぐ引き合いがある状況が続いている。また外国人観光客の増加などで商業施設、ホテルの需要も高止まりしている。当社で進める事業では渋谷駅を中心とする広域渋谷圏で３月に「渋谷ソラスタ」、秋には東急プラザ渋谷を含む「渋谷フクラス」が竣工する予定だ。2023年度の竣工を目指し「渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業」も順調に進んでいる。スタートアップとの共創を加速するための施設「GUILD（ギルド）」の開設も進めている。ノルウェー中央銀行とは広域渋谷圏の商業施設５物件で共同での保有・運営をしている。広域渋谷圏以外では浜松町・竹芝エリアでも約２０万㎡の大型開発を進めており、そのオフィス部分にはソフトバンクグループ本社の入居も決まり、IoT を活用した最新オフィスとなる予定だ。

　地方圏は全用途平均のなかの住宅地で27年ぶりに上昇に転じた。交通利便性が向上したり、国内外の観光客が増加したりしているエリアでは大きく上昇している。インバウンドの動向もにらみ、グループ会社の東急ステイは中長期滞在型ホテル「東急ステイ」の展開エリアをこれまでの東京都心から札幌、京都、博多など首都圏以外にも広げている。また、リゾート地では北海道・ニセコエリアでスキー場やホテル、別荘の売買事業などをグループ企業と展開している。昨年は長野県・軽井沢にヒルトン、沖縄県でハイアットと組んでパブリックホテルを開業した。会員制のリゾートホテル「東急ハーヴェストクラブ」を長野県・軽井沢で開業した。

　今後の地価動向に関しても2020年の東京オリンピック・パラリンピック開催以降、不動産市況が停滞するとの予測もあるが、当社は企業収益の改善や雇用情勢の改善、設備投資への資金流入、資金調達の良好な環境などにより東京五輪以降も不動産市場は継続して堅調な状態が続くとみている。今後、人口減少や働き方改革等で市場環境が変化するなか、例えば「ブランズタワー大船」ではエリアマネジメントを計画するなど、ハードだけでなく東急不動産ホールディングスグループの幅広い事業領域を生かしたソフトサービスという付加価値付けをして事業展開をする必要があると考えている。

　平成31年の地価公示は、三大都市圏では全用途平均・住宅地・商業地いずれも引き続き上昇するとともに、地方圏では住宅地が27年ぶりに上昇に転じた。景気回復、雇用・所得環境の改善の下、堅調な住宅需要、オフィス市場の活況、外国人観光客の増加などを背景として、全国的に地価の回復傾向が広がっていると感じる。

　当社ビル事業においても、企業の好調な業績に伴う雇用拡大、働き方改革・生産性向上の為の集約・拡張、立地改善やレイアウト変更を伴う移転需要が継続しており、低水準の空室率、賃料の上昇が続いている。旺盛なオフィス需要を受け、2019年３月末時点の東京・丸の内の当社ビルにおける空室率は２％程度となる見込みである。本年８月に竣工予定の「（仮称）新宿南口プロジェクト」、2020年１月に竣工予定の「四谷駅前地区再開発計画」はともに現時点でほぼ全ての床が契約済み若しくは内定済みとなっている。

　商業地においては、外国人観光客の増加によるホテル需要の高まりに対応する為、「ザ ロイヤルパーク キャンバス大阪北浜」「ザ ロイヤルパーク キャンバス 東京銀座」など全国で複数のホテル計画を推進している。工業地においては、eコマース市場の成長により大型物流施設の需要が根強く、当社においては「ロジクロス名古屋笠寺」「（仮称）ロジクロス横浜港北」「（仮称）ロジクロス厚木Ⅱ」など高速道路と職場の通勤アクセスが優れた立地における物流施設事業を強化している。

　地方圏では、堅調な地元経済によってオフィスマーケットが支えられている広島県において「新広島ビルディング建替計画」が本年10月に竣工予定である。経済の好況が継続する福岡では、福岡市が推進する「天神ビッグバン」の下、福岡・天神エリアのランドマークである「イムズ」の建替え計画が始動、また、福岡市内最大規模の商業施設「MARK IS 福岡ももち」をオープンさせるなど、中枢都市での再開発案件も進捗している。観光客の増加が見込まれる沖縄県では、本年3月30日より下地島空港の運営をスタートさせるなど、空港運営事業への取り組みを強化し、周辺圏域の観光振興への貢献も図っていく。

　住宅においては、雇用・所得環境の改善、共働き世帯や高齢世帯による交通至便立地でのマンション取得ニーズの高まり、低金利環境や住宅ローン減税などの施策によって、堅調な販売市況が継続しており、特に駅近・複合開発などのエリア内で魅力度が高い物件が好調である。個別物件では、首都圏においては「高輪」「千住」「和光市」「本厚木」など、地方圏においては「福岡」「広島」「神戸」などの物件が好調な販売状況である。

　今回の地価公示では、全国的に地価の回復傾向が広がっており、住宅地は2年連続、商業地および全用途平均は4年連続で上昇するなど、上昇基調を強めている。特に地方圏では、住宅地が27年ぶりに上昇に転じた。全国的に利便性の高い地域を中心に住宅需要が堅調であることや、インバウンド需要の増加、再開発事業の進展等によりオフィスやホテル、商業施設等への投資意欲が旺盛であることが要因と考えられる。

　住宅市場に関しては、首都圏における新築分譲マンションの販売価格は引き続き高い水準にあり、特に利便性の高い都心立地や駅周辺再開発等の新築分譲マンションの販売価格は高い水準が継続している。この傾向は、首都圏のみならず近郊部や三大都市圏、地方中核都市にも波及が見られる。低金利環境の継続や住宅取得支援施策等の需要下支え効果もあり、生活利便性・交通利便性を求める共働き世帯やシニア層を中心に、需要は引き続き堅調である。当社は、首都圏や三大都市圏に加え地方中核都市においても、再開発事業や多様な機能を集積させた都市型コンパクトタウンの開発に積極的に取り組んでおり、街づくりを通じて社会に貢献していく。

　オフィスビル市場に関しては、企業業績の改善、働き方改革に対応したオフィス環境改善のための拡張等の動きを反映し、主要都市を中心に空室率の低下傾向が続き、賃料は上昇している。商業施設・ホテルに関しては、外国人観光客をはじめとする国内外からの来街者の増加が引き続き堅調であり、主要都市を中心に、商業施設やホテルの進出意欲は旺盛である。物流施設に関しても、空室率は低下傾向が見られ、先進的な大型物流施設への需要は今後も堅調に推移するものと想定される。当社は、社会や顧客ニーズの変化を的確に捉えた商品・サービスを提案するとともに、マーケットの動向を注視つつ、オフィスビル、商業施設、物流施設、ホテル等の開発を、引き続き積極的に展開していく。

　地価公示のトレンドは、不動産取引動向を反映したものとなっており、今後も不動産市場の中長期的な指標として注視していく。

「アンダンチ」

　仙台市若林区に昨年7月開業した複合型サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）「アンダンチ」を見学した。

　株式会社未来企画が運営するもので、敷地面積約3,300㎡にサ高住50室（1人用46室、2人用4室）のほか、「看護小規模多機能型居宅介護・カンタキ」、レストラン「いろはの」、「アンダンチ保育園」、地域・多世代交流施設「アスノバ」、「駄菓子福のや」などを備えている。サ高住の1人部屋スタンダード賃料は78,000／月～、共益費30,000円／月、食費27,000／人。

　取材することにしたのは、三菱地所のCLT賃貸マンションの見学会が3月13日にあったためでもあるが、3月11日に行われた国交省「サービス付き高齢者向け住宅に関する懇談会」で「多様性のあるサ高住」として紹介されたからだ。〝これは見るべき〟だと感じた。

　名称が面白い。すぐ「アンダンテ」＝楽譜の歩くように＝スローライフを連想し、「アン」を除けば「ダンチ」＝かつての団地のコミュニティも想起され、さらにまた「ダン」を除けば「アンチ」＝アンチエイジングにもつながるではないか。

　関係者に聞いたら、「あんだんち」は仙台の方言で「あなたの家」を意味するということで、ホームページには「あなたの『地（場所）』、『知（知恵）』という意味を込めてこの場所を『アンダンチ』と名付けました」とあった。つまり、「アンダンチ」には5つも6つもの意味が込められているということだ。

　敷地内に入ったとたん、目に飛び込んできたのが2頭のヤギだった。田舎育ちの記者はヤギも牛も鶏もウサギも日常だった。自宅でヤギは飼っていなかったが、親せきの家ではヤギの乳を飲んだ。

　多摩センターにもヤギに雑草を食べてもらう駐車場があるが、柵で遮られているので身近に見ることはできない。

　もうヤギだけで感動した。世話をしていたアルバイトの学生さんに聞いたら、東北工大に飼われていた父もちたろう、母あん子の間に生まれた2歳の雄ごまぞうとだいふくだった。

　内装にアンティークな建具・家具や本物の木をふんだんに用いた「いろは」がまた素晴らしかった。記者は1,080円の金華さば味噌煮セットを頼み、それぞれ650円～700円の冷酒・男山、乾坤一、日髙見を飲んだのだが、〝売り〟の一つだという寝かせ玄米が最高に美味しかった。玄米がモチ米になっていた。昼食時をとっくに過ぎていたが、店内は女性客でいっぱいだった。

　サ高住の建物の外壁は下見板が貼られ、共用部には本物の暖炉も置かれていた。敷地内では園児が散歩していた。

　サ高住はそうでもないが特養など高齢者向け施設もこのような洒落っ気のある名称にしたらまたイメージも変わるのではないか。

　見学して気になったことが一つ。羊もそうだがヤギのオスは凄い。精力絶倫で一夜にして数十頭を孕ますことだってできる。メスは20日間くらいの周期で発情期を迎えるらしいから、バランスを取るにはメスは数十頭飼わないといけないのか。あの2頭はストレスをどう発散するのか。

ごまぞう

だいふく

注文した金華さば味噌煮セット

「いろは」

〝高森に負けないぞ〟

サ高住フロント

サ高住は老人福祉法の「施設」の受け皿・代替えになるか 国交省・懇談会（2019/3/11）