「南船橋」駅直結の商業施設開業／再開発「日本橋」の次は「水道橋」か 三井不動産
「三井ショッピングパーク ららテラス TOKYO-BAY」
三井不動産は11月29日、千葉県船橋市で開発を進めてきたライフスタイル型商業施設「三井ショッピングパーク ららテラス TOKYO-BAY」をオープンした。開業に先立つ11月28日、プレス向け説明会・内覧会を行い、一般向けにプレオープンした。船橋市の「JR南船橋駅南口市有地活用事業」の事業者公募に同社が選定されたもので、公民連携による商業施設と分譲住宅の開発を推進する。
施設は、JR京葉線南船橋駅直結、船橋市若松2丁目に位置する敷地面積約16,740㎡、鉄骨造地上2階建て延床面積約11,200㎡。店舗数36店舗。基本設計は東急設計コンサルタント、実施設計・監理・施工は三井住友建設。運営・管理は三井不動産商業マネジメント。
関東初出店のタイ最大のコーヒーチェーン「Café Amazon」など36店舗が出店するほか、ドッグランや遊具広場を備え、フードフェスやスポーツのパブリックビューイングなどのイベントも実施する約5,000㎡の広場空間「MIXI FUN PARK（LaLa terrace Green Park）」を整備した。事業地内には三井不動産レジデンシャルの15階建てマンション「パーク・ホームズ南船橋」（212戸）と「パークリュクス南船橋」（133戸）が建設中。
案内会で主賓として出席した松戸徹・船橋市長は「周辺では、千葉ジェッツのホームアリーナが令和6年春にオープン予定であり、南船橋エリアに新しいまちのデザインが誕生する大きな流れがあります。船橋の新しい魅力を感じることができるこのまちに、皆様もぜひお越しください」と挨拶した。
主催者の同社常務執行役員 商業施設本部長・若林瑞穂氏は「南船橋は特別な思い入れがある場所。1981年にオープンしたららぽーと第一号店『ららぽーとTOKYO BAY』、物流施設『MFLP船橋』のほか、収容人数1万人の『（仮称）LaLa arena TOKYO-BAY（ららアリーナ 東京ベイ）』も来春に開業する。今回の施設は『南船橋』のケートウエイとして位置づけ、施設単独で年間売上高40億円、年間来館者200万人を目指し、エリア全体の売上高は1,000億円を見込む」と語った。
また、同社商業施設本部 リージョナル事業部長・肥田雅和氏は、施設の特徴として①駅直結②敷地の三分の一が広場③日常使い店舗のラインアップ④施設の約12％の電力をカバーする太陽光発電搭載、国土交通省の「グリーンインフラ活用型都市構築支援事業」認定事業－などをあげた。
南船橋駅周辺では、開業から40年以上の歴史をもつ国内最大規模の商業施設「ららぽーとTOKYO-BAY」や「ビビット南船橋」、物流施設などのほか、2024年春開業予定の大型多目的アリーナ「ららアリーナ 東京ベイ」の開発が進められており、船橋競馬場も2023年度末にリニューアル工事が完了する。
左から肥田氏、松戸市、若林氏
広場と「パーク・ホームズ南船橋」
◇ ◆ ◇
取材の目的の一つは、東大野球部出身でかつての同社野球部のエース＆主砲の肥田氏（52）がどのような姿を見せるかを確認することだった。あの相手の打者や投手を震え上がらせたぎょろ目の鋭い眼光はすっかり影を潜め、すっかり中年おじさんに変わり果てていたが、体形は全然変わっていなかった。「野球？ もう年で体がついていけない」と話した。体・容貌が真逆だった同窓後輩の溝口の近況については、「溝口？ 彼はいまマレーシア」と語った。同社は現在、マレーシアで物流施設事業を推進中。
取材では思いがけない収穫もあった。同業の記者の方が、「三井不動産といえば『日本橋』。『南船橋』も『橋』がつく」と若林氏に語り掛けた。傍にいた小生はそのような切り口もあるのかと驚き、頭をフル回転させ「橋」のつく地名を探した。「水道橋」を思いつくまではものの1分もかからなかった。
すかさず、「橋といえば水道橋。次の〝東京ミッドタウン〟は水道橋ではないですか」と若林氏にビーンボールを投げた。
若林氏は微笑を浮かべただけでさらっと交した。代わって同社広報担当者が「東京ドームには愛着があります」と、また別の担当者は「後楽園もあります」とはぐらかした。
ン…「後楽園」。調べたら、東京ドームを含む「都市計画公園後楽園」（22.1ha）には「未供用」面積が2.83ha存在する。公園街づくり制度の適用要件である「未供用区域の面積が2.0ha以上」に合致する。この制度を活用して東京ドームを含む「水道橋」か「後楽園」がそう長くない将来再開発されるのは間違いない。
「南船橋」マンションは坪単価275万円のようで、これは安い。大楽勝だろう。
肥田氏
男子用トイレ（△△ハウスロゴに似ていないか）
記者が特別に作ってもらった白菜の具が甘くておいしい「どうとんぼり神座」のお子様ラーメン500円（このほかから揚げジュースが付く）
頂門の一針、蜂の一刺しにならないが アルヒ「本当に住みやすい街大賞」批判（2021/12/12）
三井不動産 総延べ床面積70万㎡の「MFLP船橋」全体完成（2021/6/30）
〝地域工務店が主役〟は達成された JAHBnet（ジャーブネット）25年の歴史に幕
「JAHBnet経営者ファイナルカンファレンス～勝どきを上げる会～」(ホテル インターコンチネンタル 東京ベイで)
宮沢氏
AQ Group（宮沢俊哉社長）が主宰するわが国最大の工務店ネットワークJAHBnet（ジャーブネット）は11月28日（火）、25年間活動を続けてきた活動の目的が達成されたとし、2023年12月末日をもって解散すると発表した。同日、全国の会員会社代表ら約100人が参加して、最後の会合となる「JAHBnet経営者ファイナルカンファレンス～勝どきを上げる会～」を開催した。
JAHBnetは1998年設立（当時「アキュラネット」）。「地域工務店・木造住宅を主役に」「日本の住まいを安くする」をミッションに掲げ、加入会員は最大で631社、現在でも100社を超えるわが国最大のネットワークで、累計販売棟数は16万棟を突破している。
ファイナルカンファレンスでJAHBnetの主宰を務める宮沢氏は約45分間にわたりJAHBnetを立ち上げた背景、狙い、活動、成果、今後の課題などについて語った。
◇ ◆ ◇
これから本格的に〝木造の時代〟が始まると思っていた木造ファンの記者にとって寝耳に水のイベントだった。宮沢氏は約45分間にわたって熱弁をふるった。会場に充てられた「ホテル インターコンチネンタル 東京ベイ」に集まった北は北海道から南は沖縄まで約100人の会員からはしわぶき一つ聞こえなかった。
メディア席は最後列だったために、記者はどうでもいい「AQらめていない」などのジョークはよく聞き取れたのだが、肝心のどうして解散するのか、今後どうするかは宮沢氏も明言を避けたためさっぱり分からなかった。
しかし、〝目的は達成されました、はいさようなら〟には絶対ならないことだけは理解した。報道陣をシャットアウトして行われた同ホテル内での「勝どきを上げる会～祝勝会～」こそ、新たな活動のキックオフイベント、決起集会のはずだ。
◇ ◆ ◇
イベントが始まってから終わるまで約1時間。メディア席に用意されたのはたった〝1杯の水〟のみ。質疑応答もなし。このままでは引き下がれないと考えた記者は、「わたしの故郷・三重県からの出席者もいるはず。コメントを聞きたい」とスタッフにお願いしたら、肩書に「アキュラホーム津庄田店店長 ナカケンホーム」とある中川直樹氏（49）を紹介された。
中川氏は「わたしは大工。父も兄も大工、大工一家。直近の1年間で14棟を建てた。JAHBnetの解散は寂しいですが、新たにFCも始まりましたから…三交ホームさんに負けたくない」と話していたところに、だしぬけに別のメディアの方が3人も割って入り、記者を無視して名刺交換をした。
無礼な振る舞いに記者はカッとなったが、記者の方たちは、このナカケンホームがAQ Group のFC第一号店であることを宮沢氏か聞きだしたようで、それを了とした。
これが今後の活動の最大のヒントだ。（記者は、トイレのために会場から出る出席者に片っ端からインタビューしようと思ったが、スタッフから断られたので断念した。宮沢氏の話はテープにも収めた。改めて書く）
中川氏
全て流通材、組子格子耐力壁を現しで表現 AQ Group「8階建て純木造ビル」見学会（2023/8/26）
〝豊かな暮らし〟とは何か ジャーブネットが第18回全国大会＆シンポジウム（2017/7/26）
狩猟型から農耕型へ 第15回ジャーブネット全国大会に500名超が参加（2014/7/4）
ステップアップしたジャーブネット 地域連携強化（2013/7/13）
寡占か群雄割拠か 分譲戸建て市場 大和ハウス 7,000戸体制へ拡大の波紋
どこに割って入るのか分からないのだが、大和ハウス工業取締役常務執行役員住宅事業本部長・永瀬俊哉氏は先日、2027年度までに木造を中心に分譲戸建て事業を7,000戸に拡大するとぶち上げた。市場規模を約14万戸とするとその5％だ。成長産業ならいざ知らず、加速度的に進む人口減少、爆発的に増える空き家などの社会的背景を考えると至難の業で、しかも、この業界は〝建売御三家〟が市場の4割近くを占めているが、見方によっては大手中小が入り乱れ、群雄割拠の市場と見えなくもない。同社が投じた一石は大きな波紋を巻き起こす可能性がある。同業他社は戦々恐々なのか、あるいは高みの見物を決め込むのか興味津々。分譲戸建て市場を概観した。
まずは、コロナ禍の〝追い風〟が止み、アゲインストに変わっても2022年3月期は41,534戸を計上したガリバー企業の飯田グループホールディングス。先に発表した2024年3月期第二四半期決算によると、販売棟数は18,700戸（同3.3％減）、1棟単価は3,017万円（同1.1％増）だ（参考までに紹介すると、積水ハウスの2022年12月期の分譲住宅の建物のみの1棟単価は3,247万円、坪92.6万円）だ。
同社は1棟単価の土地原価・建物原価・粗利益の構成比をグラフで公表しており、そのグラブ幅から推測して土地原価は約50％の1,509万円、建物原価は約36％の1,086万円、残りの14％が粗利益だ。また、敷地面積は平均100㎡、建物面積は平均95㎡くらいのはずで、建物原価は約38万円だ。
この建物原価38万円はどのような意味を持つか。2023年4月の住宅着工統計によると、木造分譲住宅の着工戸数は11,877戸（前年同月比4.5％減）で、1坪当たり工事予定額は52.8万円（前年同月比ゼロ）だ。
飯田グループの建物は全国平均より14.8万円／坪も安い。しかも、同社発表の全国市場占有率27.5％からすると、同社を除いた坪単価は58.1万円となる。つまり坪単価にして20万円、1棟につき約585万円も安い。同社の最大の強みだ。
なぜそこまで安くできるか。地域業者との連携によって用地取得費を抑え、徹底したシステマティックな商品企画にあるはずだ。外構・植栽コストを極端に抑えているのが特徴だ。（それをよしとする消費者がいるということ）
飯田グループの凄いのは、そこまで原価を抑えながら、かつ2025年の「ZEH水準比率100％」（飯田グループホールディングスTCFDレポート2023）を実現する目途を付けたことだ。同社は今後、この「ZEH水準100％」を最大の〝売り〟にして攻勢をかけるはずだ。
記者は専門的なことはよく分からないので深入りしないが、極論すれば、建物面積を小さくし、出隅・入隅をなくし、窓面も少なくした総2階の経済設計の戸建てが究極の「ZEH水準100％」ということだ。
飯田グループには戸数こそ圧倒的な差を付けられている業界第2位のオープンハウスグループはどうか。2023年9月期決算は売上高11,484億円（前期比120.6％）、営業利益1,423億円（同119.2％）、純利益920億円（同118.2％）と、中期経営計画で掲げていた「行こうぜ１兆！2023」を大幅に上回って達成した。昨年11月には三栄建築設計を完全子会社化し、今期も大幅増収を見込む。
戸建事業については、売上高5,903億円（同114.3％）、営業利益631億円（同100.3％）、営業利益率10.7％（同1.5ポイント減）と厳しい市場環境を反映したが、建売住宅の販売棟数はオープンハウス・ディベロップメントが4,929棟（1棟単価：4,320万円）、ホーク・ワンが2,403棟（同：4,710万円）で、合計7,332棟を計上した。
飯田グループより単価はかなり高いが、これは全国展開している飯田グループに対して、同社は地価水準の高い首都圏、名古屋圏、関西圏、福岡県に事業エリアを絞り込んでいる結果だ。建物原価は飯田とそれほど変わらないはずだ。
〝建売御三家〟のもう一社のケイアイスター不動産はどうか。2024年3月期第二四半期決算は、売上高1, 254億円（前年同期比21.3％増）、営業利益464億円（同55.2％減）と大幅増収、大幅減収となった。減収要因は市場変化、競争激化による在庫整理によるものだ。
分譲住宅事業の売上高1,214億円（同22.9％増）を販売棟数3,410棟(同18.9％増)で割った1棟単価は3,562万円。飯田グループより約500万円高く、オープンハウスより約800万円低いが、これは事業エリアの違いを反映したものだ。創業の地である埼玉県の着工戸数に占める割合は8.0％だが、隣接の群馬、栃木、茨城は10%を超え、九州の福岡、佐賀、熊本も10％を超えている。M＆Aにより営業拠点を増やし、地域有力工務店とパートナー契約を結んでいるのが続伸の要因だ。パートナー企業は4,952事業者に上っている。
この先の展開で注視したいのは、同社をここまで成長させた最大の功労者である、ポラス出身の取締役常務執行役員・瀧口裕一氏が2023年９月30日付で退任したことだ。その影響はあるのかないのか。
このほか、分譲戸建ての計上戸数を公表しているところはポラスグループ2,792戸、積水化学工業（セキスイハイム）3,150戸、積水ハウス2,219戸、大和ハウス工業1,571戸、タマホーム1,247戸、フジ住宅623戸、三井不動産420戸、住友林業380戸、野村不動産353戸、アグレ都市デザイン319戸、ナイス246戸（注文含む）などのほか、数値は公表していないがパナソニック ホームズ、トヨタホーム、ミサワホームなどを傘下に持つプライム ライフ テクノロジーズ、一条工務店、各電鉄（系）会社、兼六ホーム、細田工務店、新昭和、創建…など年間数百戸の規模でコンスタントに販売している会社はたくさんあるはずだ。
考えてみれば、数百社あったマンションデベロッパーはリーマン・ショック後には数十社に激減した。一方で、建売住宅事業者のデータはないが、総務省のデータなどから類推すると数十社どころか百単位ではないか。大和ハウスが底引き網漁で捕捉するのは可能のようにも思えてくる。
住宅性能評価の分譲戸建てシェア74％ 飯田GHは「ZEH化50％」に舵切り（2023/8/28）
ポラスグループ2023年3月期決算 増収減益／営業力の低下＝取材力の退行を考える（2023/7/3）
メディアは信頼できるか 「事実（ファクト）」とは何か 読売報道に想う
今朝（11月25日）の読売新聞の記事を読んでいて「新聞・テレビ『信頼』68％」という見出しが目に留まった。スマートニュースメディア研究所などが行ったメディア価値観全国調査結果を伝えていた。
〝そんなはずはない〟と思い、同研究所の調査結果資料を取り寄せた。その通りだった。同紙の報道は正確ではなかった。68％という数値は平均値を示したもので、同研究所は年代別にかなり詳細な調査をしており、「とても信頼している」は18～39歳で4％、40～59歳で6％、60歳以上で11％となっている。「まあ信頼している」がそれぞれ52％、65％、70％となっており、同紙は双方を合わせて『信頼』と括った結果だ。一方で、調査では「全く信頼していない」層はそれぞれ8％、6％、3％となっている。
これをどう読むかだ。記者は18～39歳の層の「とても信頼している」が4％であるのに対し、「全く信頼していない」人は8％に達していることに注目した。
同じような記事をつい先日（2023年11月5日付）、朝日新聞の論説主幹代理・沢村亙氏による「（日曜に想う）偶然を楽しむ、人生が広がる」を読んでいたからだ。少し長くなるが、以下に引用する。
「４年前の本紙オピニオン欄で、作家の真山仁さんが、高校生21人とジャーナリズムをテーマに議論する企画があった。
毎朝、新聞を読んでいたのは１人だけ。『新聞が信用できない』に挙手したのは７人。ここまでは想定できた。
ショックだったのは、その理由だ。人が書く記事は主観が入るので正しい情報ではない。つまり『人が伝えること』への不信である。人工知能（AI）が記事を書くことに『良い方法です』という反応もあった。
不信の源流と、その後の変化を知りたくて、企画を発案した池田遥さん（21）に会った。
『原発事故からジャニーズ問題まで、メディアは何か大事なことを隠している、都合よく誘導しているという感覚が、私たちの世代に染みついている』との指摘は耳に痛い」
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「メディアは何か大事なことを隠している、都合よく誘導している」－これに、記者は耳が痛いどころかグサリと肺腑をえぐられ、息が詰まった。
上段の同研究所もまた2022年5月31日、メディアに手厳しい調査報告書を紹介している。桜美林大学リベラルアーツ学群教授・平和博氏の「ジャーナリズムの価値観は2割の支持層にしか受け止められていない、その信頼を広げる方法とは」がそれで、同氏は米国の「メディア・インサイト・プロジェクト」の調査報告を次のように紹介している。
「『（メディアは）意図的に人々を欺こうとしている』との回答が、『自国の政府のリーダー』『企業のリーダー』に比べて『ジャーナリストや記者』が最も多く、27カ国平均で67％、日本では52％だった。
さらに『政府』『企業』『NGO/NPO』『メディア』について、『社会を統一する勢力』か『社会を分断する勢力』かを尋ねた設問では、対象24カ国の平均で『分断する』が『統一する』を上回ったのは『政府』（48％と36％）と『メディア』（46％と35％）だった。
メディアの機能に対する評価を重ね合わせるため、『権力監視（Oversight）』『ファクト重視（Factualism）』『社会批判（問題の指摘、Social Criticism）』『弱者の代弁（Giving voice to the less powerful）』『透明性（Transparency）』というジャーナリズムの5つの基本原則についても尋ねている。このうち過半数の支持が得られたのは『ファクト重視』の67％のみ。5つの原則すべてを支持する、と答えたのは全体の11％にすぎなかった」
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記者は、このメディアが「社会を分断する勢力」には同意しかねる。そもそも全世界は「分断社会」ではないのか。「分断社会」の「事実（ファクト）」を伝えるのはメディアの役割ではないのか、「統一」する手段などメディアは持ち合わせていない（ペンの力は馬鹿にできないとは思うが）。
それより考えないといけないのは、「事実（ファクト）」とは何かだ。これは永遠のテーマだ。小説家は「嘘」をいかに事実であるように書くのが商売だが、メディアは「嘘」を暴き、「事実」を報じるのが使命だ。表層的な「事実」を追っていたら、いつまでたっても「真実」にたどり着けない。自戒の念を込めて読売新聞の記事を紹介した。
基本性能・設備仕様は素晴らしいが…課題も 大和ハウス「セキュレア西大宮Ｖ」
「セキュレア西大宮Ｖ」のモデルハウス
大和ハウス工業が11月21日に行った「戸建住宅事業 計画説明会の第二部の現地見学会となったのは、今年5月に発売した木造戸建住宅新商品「xevo BeWood（ジーヴォ ビーウッド）」初の実棟「セキュレア西大宮Ｖ」のモデルハウスだった。基本性能・設備仕様レベルは間違いなくトップレベルだが、様々な課題も見つかった。
物件は、JR川越線西大宮駅から徒歩16分～17分、さいたま市西区西大宮二丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）に位置する全23戸。現在分譲中の住戸（7戸）の敷地面積は142.19～146.10㎡、建物面積は98.71～104.98㎡、価格は5,980万～6,580万円。建物は令和5年7月完成済。構造は軽量鉄骨2階建て。
モデルハウスはZEH仕様、最大天井高2.9ｍ、床はオーク材の突板仕上げ、天井はオウシュウカラマツの現し、幅4間（7280ｍｍ）の大開口、サッシ高2400ｍｍ、坪庭付き、外壁は塗り壁仕上げなどが特徴。
現地は、土地区画整理事業により整備された面積約115.5ha、計画戸数4,010戸の住宅地の一角。2017年からデベロッパー、ハウスメーカーなどにより戸建て分譲が開始された。地区計画により土地の最低面積は135㎡以上と定められている。
リビング
リビング
分譲中の住棟
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この住宅地は過去2度、ポラスグループの分譲戸建ての取材で訪れている。駅前には何もなく閉口したが、居住者の多くは西大宮バイパスを利用するようで、生活利便施設には不自由しないようだ。
第一部で永瀬氏が語った、現在は同社の分譲戸建て比率は７％しかない木造を「分譲は全て（7,000戸）木造にしたい」を記者は半信半疑で聞いていた。分譲戸建て市場はマンションと異なり、全国規模にわたって大手中小が入り乱れて激しい競争が展開されており、それに伍するには2倍、3倍のエネルギーを注ぎ込む必要があると考えたからだ。
毎年の分譲戸建ての全国着工戸数は14万戸くらいか。そのうち、記者が〝御三家〟と呼ぶ飯田グループ、オープンハウス、ケイアイスター不動産の市場占有率は4割近い。圧倒的な価格の安さが〝売り〟で、価格は3,000～4,000万円台が中心だ。
一方で、三井不動産レジデンシャル、野村不動産などの大手デベロッパーはこれら御三家とは一線を画し、大都市圏にエリアを絞り込でいる。数年前にはそれぞれ年間800～900戸に達したが、その後は400～500戸に減らしている。用地取得が難しいからだろう。
面白いのがポラスグループだ。自社プレカット工場を持ち、埼玉県の越谷を本拠にその周辺エリアに特化し、年間3,000戸近くをコンスタントに販売している。エリアの市場占有率は突出している。いわゆるパワービルダーより価格は500～1,000万円くらい高いが、各グループ会社が商品企画で競い合うことでユーザーの支持を得ている。
ハウスメーカーのことはよく分からないのだが、同業の積水ハウスは数年前までは木造「シャーウッド」の伸び率は鉄骨系をはるかに上回っており、記者はその伸び率からして鉄骨系を超える時代が来るのではないかと予想したが、最近は平行線のままだ。その理由は分からない。最近、同社は地域パートナー企業と連携する「SI（エス・アイ）事業」を開始した。
大和ハウスはどうか。全国の分譲戸建てをランキングで示せばベスト10に入るかどうかだろう。そんな同社が4年後に7,000戸に増やし、しかも「木造」比率を飛躍的に伸ばすという。
ブランド力は他を圧する同社だから、本気を出せば年間7,000棟は難しくないかもしれない。「セキュレア西大宮Ⅴ」のモデルハウスの基本性能・設備仕様は間違いなく御三家などを蹴散らす。そもそも比較すること自体が失礼だ。
しかし、課題もいくつか見つかった。同社に頑張ってほしいから敢えて指摘する。
まず、外構・緑被率。外構は寂しい。緑被率を現場担当者に聞いたら20％もないということだった。これは同社に限ったことではないが、もっと真剣に緑被率をあげることに関心を払うべきだ。国も一定程度の緑被率を確保した住宅にインセンティブを与えるべきだ。積水ハウスの「5本の樹」計画は全国区になりつつある。
緑と関連することだが、同社は11月21日から俳優・松坂桃李さんを起用した分譲住宅「Ready Made Housing.」の新TVCM「いいとこどり」篇を公開した。説明会でも紹介された。いきなり樹海が展開された。記者は松坂さんの名前を初めて聞いたが、とてもいいと思った。あの同社のCM「物流×AI」を思い出した。
次に、細かいことだが、浴室には壁にタオル掛けがついていたが、ドアには一つもなかった。ZEH仕様だから冬場は寒くはないだろうが、ドアにも付けるべきだ。ユーザーはこのような些細なことに感動を覚える。ポラスは天井高2.7ｍだけでなく、細やかな配慮がユーザーの心をとらえている。
尺モジュールの階段も気になった。積水ハウスはずっと前からメーターモジュールを標準にしている。マンションではトイレの把手を壁面まで後退させるユニバーサルデザインを採用している。
話を元に戻す。「西大宮Ｖ」の分譲住宅は全23区画のうち13棟で、今年6月から販売を開始しており、6棟が成約済みだ。残っている7棟のうち5棟は敷地南側に「保存林」が広がる6,000万円以上の住棟だった。
その理由を瞬時に理解した。庭先の保存林までは数メートル。柵で遮られていた。樹高は住棟より高い。つまり、真昼はともかく、日照がほしい冬場の昼は日が当たらないのがネックだし、価格も市場価格より数百万円は高い。
しかし、また考えた。敷地真南に新CMと同じような樹海が広がる－これほど恵まれた分譲戸建てなど首都圏はおろか、全国のどこを探してもないのではないか。保存林の所有者と交渉して入会権とか地役権を設定して、自由に往来できるようにしたらどうか。たくさんの動植物が生息しているはずだ。夏場の気温は間違いなく2、3度は低い。毎日森林浴ができる価値は数百万円どころでない。1,000万円の価値がある。竣工して4か月も残っているのは、この「緑環境」のよさを訴え切れていないからではないか。
これは余談。各住戸の敷地内には赤い実をたくさんつけていた樹木が植えられていた。毒がある樹木を植えるわけがないと思い、一つ食べてみた。ぶつぶつがあり美味しくはないが、懐かしいグミかヤヤモモの味がした。担当者に何の木か聞いたが、誰一人答えてくれなかった。図鑑で調べた。初夏に可憐な花が咲くヤマボウシのはずだ。お客さんにはきちんと説明できているのだろうか。
敷地南側の保存林
北側道路から写す
ヤマボウシ
浴室
大和ハウス分譲戸建強化 4年後に4.5倍増の7000戸「木造」へも舵切り（2023/11/23)
「物流」に「AI」 ドライバーに「愛」 大和ハウス＆日立物流 コンテスト説明会（2022/12/1）
大和ハウスの新TVCM 「物流×AI」が最高に面白い（2018/1/5）
大和ハウス 分譲戸建強化 4年後に4.5倍増の7000戸「木造」へ舵切り
大和ハウス工業は11月21日、二部構成の「戸建住宅事業 計画説明会」を開催し、第一部では取締役常務執行役員住宅事業本部長・永瀬俊哉氏が戸建住宅市場動向、前期の総括、「第7次中期経営計画」の進捗状況、今後のテーマである分譲住宅の強化、木造戸建住宅の拡充、カーボンニュートラルなどについて説明し、第二部では木造戸建住宅新商品「xevo BeWood（ジーヴォ ビーウッド）」初の実棟「セキュレア西大宮Ｖ」のモデルハウス見学会を行った。分譲住宅は「木造」に舵を切り、大幅に増やすという方針に記者は驚いた。第一部と第二部の2回に分けて紹介する。
まずは第一部から。永瀬氏は次のように語った。
経営数値と事業環境については、米国戸建住宅が好調に推移していることから2023年度計画は売上高9,000億円）うち海外4,321億円）、営業利益340億円（同243億円）、営業利益率3.8％を予想。国内戸建市場については、「持家」着工が22か月連続でマイナスとなっており、建築費高、資源高、労働時間制限もあり、今後も厳しい市場が続くと予想した。
今後の戸建住宅事業については、米国戸建を現在のほぼ倍増の10,000戸に増やし、国内分譲住宅は土地なし顧客にも訴求する「企画商品」「セミオーダー商品」やNearlyZEH仕様の新商品「Comfort Wood（コンフォード・ウッド）」などを投入。販売棟数は2022年度実績の5,762棟（請負：4,191棟、分譲1,571棟）から2027年度には10,000棟（請負：3,000棟、分譲7,000棟）に拡大する。
永瀬氏はまた、カーボンニュートラルの取り組みを強化するため、現在、鉄骨造と比較して圧倒的に小さい木造分譲住宅比率を拡大し、現在、分譲戸建ての鉄骨：木造比率で7％しかない「木造」を「分譲は全て木造にしたいくらい」と語った。競争力を高めるため鉄骨系と同じ910モジュールを採用し、施工の効率化を図ることでコストを抑制するとともに、長期保証、ZEH仕様などにより「注文住宅と分譲住宅のいいとこどり」を叶える価格以上の価値がある住宅を供給すると述べた。
多摩市の次に好きな草加市だが…街並みは乱杭歯〝美しくない〟と感じる市民6割超
草加松原の瘤だらけの街路樹（強剪定されており、樹高は6ｍくらいか。電柱の添え物になっている。落葉樹のようだが、多摩市は冬場でも緑が楽しめるよう常緑樹も多い。行政も悪いが、これをよしとする市民にも問題がある。ビッグモーターとどこが違うのか）
理由は明かせないが、草加市はわが街・多摩センターの次に好きな街（市）だ。好きだからこそ書く。ポラスグループ中央住宅「ときの環 草加松原」の記事と併せて読んでいただきたい。
草加市は、毛長川を挟んで東京都足立区と接する。足立区側の南千住、北千住、西新井も他の街も五十歩百歩だとは思うが、毛長川を超えた東武スカイツリーラインの谷塚あたりから街並みは一変する。マンションなど高い建物があれば狭小敷地の戸建てが櫛比しており、まるで乱杭歯だ。
なぜか。記者は都市計画、用途規制に問題があると考えている。都内でもっとも緑環境に恵まれている多摩市と比較するのは酷だが、草加市の用途地域分布を紹介する。 ( )内は多摩市。
市域面積は2,502ha（2,108ha）で、市域面積に占める割合・面積は第一種・第二種低層住居専用地域は4.8％・121.3ha（31.4％・662.9ha）、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域は71.0％・1,777.4ha（56.1％・1,181.8ha）、近隣商業・商業地域は4.4％・110.1ha（5.7％・119.9ha）、準工業・工業地域は16.7％・416.5ha（2.6％・54.1ha＝準工のみ）、工業専用地域は3.1％・76.7ha（0％・0ha）だ。
草加市は第一種・第二種低層住居がわずか4.8％しかなく、多摩市は31.4％にも達している。両市とももっとも多い中高層・住居・準住居は建ぺい率60％、容積率200％が圧倒的に多いはずだ。近隣商業・商業は似てはいるが、比率は多摩市のほうが高い。準工・工業は草加市が16.7％、工専も3.1％なのに対し、多摩市は工業地域、工専がなく準工のみで2.6％しかない。
断っておくが、記者は工業系や工専がダメとは言っていない。一般的に嫌悪施設と呼ばれるのはこれらの用途地域に存在し、エッセンシャルワーカーが職場としているものが多い。嫌悪施設の呼称も改めたほうがいい。法律にはそんな文言はどこにもない。
必要なのはしっかりした住み分け・都市計画だ。例えば準工。風俗や危険性の伴う工場などは建築不可だが、それ以外の建築物はほとんど制限がない。一言でいえば〝なんでもあり〟の地域だ。用地をそれなりに明確にしている商業や近商よりたちが悪いと考えている。
取材の帰りに見た街路樹は若木のはずだが、樹種がまったく分からない瘤だらけの老木に見えた。ビッグモーターと大差ないと思った。何の木か調べようと思ったが、街路樹データは公表されていない。多摩市は詳細な全木データを公表している。
市の公表データによると、市のまちなみを美しいと感じている人は市全体で31.8％しかなく、「そう感じていない」人は62.5％に上る。多摩市はどうかというと、市民が好きなのは「自然や緑がたくさんある」「自然環境に恵まれている」が圧倒的多数を占める。
そんな草加市とポラスは景観協定を結んだ。今回のポラスの1宅地の緑被率は約20％だが、このエリアの緑被率は15～16％にしか過ぎないはずだ。これをきっかけに緑被率アップに真剣に取り組んでいただきたい。これ以上書くと草加市民に怒られそうなのでやめるが、多摩市の緑被率（みどり率）は53.9％だ。
草加市初景観協定＆全棟ZEH 敷地分断・送電線…難点克服ポラス「草加松原」（2023/11/22）
草加市初 景観協定＆全棟ZEH 敷地分断・送電線…難点克服 ポラス「草加松原」
「ときの環 草加松原」
ポラスグループ中央住宅は11月20日、草加市で初となる景観協定を締結した、全棟ZEH認定の分譲住宅「ときの環 草加松原」（全25棟）のメディア向け見学会を行った。8月から分譲を開始しており、ほとんどが未完成であるにもかかわらず残りは6棟。地元だけでなく都内からの反響を3割弱集めるなど企画がヒットした。
物件は、東武スカイツリーライン獨協大学前駅から徒歩19分、草加市花栗3丁目の第1種中高層住居専用地域・準住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する全25棟。土地面積は120.20～207.73㎡、建物面積は91.50～103.50㎡、価格は3,980万～5,580万円。構造は木造軸組工法で平屋が７棟、2階建てが18棟。全体竣工予定は2024年6月。
現地の従前は南北に細長い三角形に近い不整形の駐車場。開発道路を確保するのが難しいうえ、市有地の幅員2ｍの遊歩道（暗渠）が敷地を分断し、敷地西側には送電線も走っているなど低層住宅地としては多くの課題を抱えていた。
そこで、同社は草加市では初となる「景観協定のある街づくり」協定を締結。1低層並みの住宅地とすることで合意した。同協定は12年前から取り組んでいるもので、今回で8物件目となる。
具体的な取り組みとして、遊歩道に面する住戸は建物をそれぞれ50cmセットバックさせてグリーンベルトを設け、敷地北側に接道する開発道路は南側道路に繋げない事情があるため、車の回転を容易にするスペースを設けた幅員6ｍ道路を整備。平屋は送電線の下に設け、舗装は透水性のインターロッキング。
このほか、開発道路に面した部分の緑化、みんなで育てる協定樹木、協定緑地などを設け、ワークショップやイベントなどを開催し、良好なコミュニティづくりをサポートする。
住戸プランでは、同社の分譲戸建てでは初となる全棟「ZEH」認定を取得、同社グループのポラス暮し科学研究所オリジナル蓄熱床暖システム「ぽかリッチ」を導入して冬場のリビングの快適性を確保する。
見学会で同社戸建分譲第一事業部事業部長・深山弘一氏は「用地の情報がもたらされたのは2021年6月。用地担当が〝いい住宅地になる〟と確信したので、取得を決断した。最終的に市と協定を締結するまで3年以上かかったが、苦難をクリアした」と語った。
続いて登壇した同社戸建設計本部設計二課部長・鈴木征道氏は「松原団地再生の最終区画となるコンペに当社は落選した。その悔しさをぶつける意味でもチャレンジしたプロジェクト」と開発の経緯・意図を明らかにした。
モデルハウス（左が2階建て、右が平屋）
提供公園（左）と協定緑地
遊歩道（樹木など1本もない）この左右にそれぞれ50cmのグリーンベルトが整備される
外構植栽
◇ ◆ ◇
現地を見て、各氏の説明を聞いて、よくぞ売ったものだと脱帽した。価格は市場性にマッチしたものだと思う。獨協大学前駅西側エリアは、旧住宅公団の松原団地の再開発が進んでおり、街並みは一変した。分譲マンションの坪単価は200万円（20坪で4,000万円）を突破しているはずで、今回の分譲戸建ては駅からはややあるが4,000万円台半ばから5,000万円なら売れると予想した。5,000万円を超える住戸は敷地が広い平屋（残り6棟のうち4棟が平屋）だったので納得した。平屋好きはどこにでもいる。
しかし、①駅から遠い②不整形の用地③第1種中高層・準住居の用途地域③送電線④幅員2ｍしかない遊歩道⑤通り抜けができない開発道路⑥隣地の雑草が生い茂った駐車場－普通の戸建てデベロッパーは用地取得に二の足を踏むはずだ。用地担当の目利き力が深山氏を決断させたのだろうし、1低層並みの住宅地にするという地区計画に準ずる提案に、市も首を縦に振ったのではないか。
設備仕様では、「ぽかリッチ」は無限の可能性を秘めていると思った。床暖房を5～6時間起動させ、オフにしても1日は持つという。値段も安い。通常の床暖房施設に20万円（約4.5万円／坪）プラスするだけで済むという。ポラス暮し科学研究所 住環境G係長・福代昇一氏は「素材は保冷剤なので、原理的にはあらゆる用途に対応できる。当面は『全館空調』に勝つのが目標」と面白い話をした。
左から福代氏、戸建分譲第一事業部営業課課長・竹入正治氏、深山氏、戸建分譲事業本部設計二部営業企画設計課係長・蕪木孝典氏、鈴木氏
「ぽかリッチ」
〝美は現しにあり〟木と鉄骨のハイブリッド実現 野村不＆清水建設「溜池山王ビル」
「野村不動産溜池山王ビル」
野村不動産と清水建設は11月21日、「野村不動産溜池山王ビル」のメディア向け竣工内覧会を行った。野村不動産溜池ビルの建て替えプロジェクトで、同社の事業企画・監修のもと、清水建設の「シミズ ハイウッドⓇ」を活用し木質建築部材と鉄骨造を合理的に組合せ、心地よい無柱の木質オフィス空間を実現したもの。竣工前に一棟賃貸借契約が完了している。
「シミズ ハイウッドⓇ」は、同社の「スリム耐火ウッドⓇ」「ハイウッドビーム」「ハイウッドスラブ」「ハイウッドジョイント」を鉄骨造と合理的に組合せる独自の構法。今回のオフィスでは21m×18m(最大天井3.6m)を実現した。構造材はカラマツで、現しのスキは主に長野県産材。
この構法により、木の使用量（約470㎥）を最大化させた木質オフィスを実現し、建設時のCO2排出量約125を削減するとともに、木材が成長段階で吸収するCO2約285tを固定化している。令和3年度の国土交通省サステナブル建築物先導事業にも採択されている。
物件は、東京メトロ溜池山王駅から徒歩1分、港区赤坂1丁目に位置する敷地面積約690㎡の9階建て。構造は鉄骨造一部木造。竣工は2023年10月31日。設計監理・施工は清水建設。監修は野村不動産。
オフィス内
1階エントランス
外観
◇ ◆ ◇
エントランスに入った途端、合成の芳香剤が入り混じっていることは瞬時にかぎ分けられたが、得も言われぬ本物の木の香りが鼻腔を満たし、その香りは年は取っても衰えを知らないわが繊細な心をそっと撫で、あるいはぎゅっと鷲掴みし、そしてゆるゆると頭にのぼり、記憶としてとどまった。霧のように消えることはなかった。
壁といえば、隈研吾氏の〝十八番〟でもある、見る角度によって刻々と表情を変えるランダムな本物の木を用いた縦格子のデザインと、これまた本物の観葉植物が配されていた。前の取材が長引き、内覧会開始の時間には15分くらい遅れてはいたが、この時点で取材の目的の半分は達成されたと確信した。
案内されたのは2階だったか。これまでも木質空間はたくさん見ているが、壁と柱と天井は明らかに〝現し〟仕上げで、そのデザインの美しさに息を飲み、言葉を失った。伊勢神宮の施設は、全てが木曽から切り出したヒノキでできており節など一つもないが、ここもそうだった。（後で聞いたら長野県産材のスギノキだった）
施工したのは清水建設だった。清水施工の木造建築物といえば、2019年竣工のわが国初の〝見た目〟木造高層建築物「三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア」を思い出すのだが、同社木質建築推進部部長・水落秀木氏は「当時の課題をクリアするため相当の研究を重ねた。相当進化している」と語った。また、同社プロジェクト設計部2部設計長・大栁聡氏は、「担当して3年。苦労も大きかったが出来栄えに満足している」と話した。
素人の記者は難しい技術的なことは分からないし、これまで見てきた木造建築物と比較して〝最高〟かどうかは判別しかねるが、〝現し〟の美しさに舞い上がった。
いつもそうだが、メディア関係者は鉄やコンクリと比較してコストはどうだとか馬鹿馬鹿しい質問を相も変わらず繰り返したが、美しいものを見て、どうして美しいと言えないのか。木には木の、鉄には鉄の、コンクリにはコンクリのそれぞれ特徴を持つ。比較すること自体が間違っている（小生は木造ファンだか）。高いとか安いとかを考えるのは二の次だ。
「現しにしないといけないというのは木造コンプレックスの裏返し。木の性能、コストなど科学的・合理的なことのほうが大事」と昂然と言い放った三井ホームの小松弘昭氏にまた怒られるかもしれないが、やはり〝美は現しにあり〟といいたい。
ただ一つ、首をかしげざるを得なかったものがある。1階ラウンジのテーブルは、野村不動産の「プラウドギャラリー新宿」と同じ本物の観葉植物が配置されており、天井はスギの現しで素晴らしいのだが、写真のようにぶら下げられているのは明らかにフェイクグリーンだった。これを指摘したら、同業の記者の方は何の反応も示さず、水落氏は一言も発しなかった。野村不動産都市開発第一事業本部建築部長・齊藤康洋氏は微笑を浮かべながら「課題」と話した。
画竜点睛とまではいかないが、フェイクグリーンは価値を半減させると記者は思っている。この前、三菱地所はリニューアルした本社オフィスをメディアに公開したが、フェイクだらけだった6階はほとんど全てが過剰と思えるほどの本物の観葉植物で満たされていた。
ギョッとしたものもあった。取材の帰りだ。エントランスの目の前にプラタナスの街路樹が植わっていた。何と、根元近くの胴から枝葉が突き出ているではないか（胴吹きと呼べるのか）。ビッグモーターとは逆だ。肥しをどんどんやったわけでもないのだろうが、少なくとも1年以上は剪定していないはずだ。港区さん、これは何とかしたほうがいい。
左から齊藤氏、大栁氏、水落氏
天井部分（きれいに写っていないのはカメラのせい）
天井からぶら下がっているのはフェイクグリーン
エントランス前のプラタナスの街路樹
まるで植物園 五感で体験できる 野村不動産 マンション総合ギャラリー「新宿」（2023/2/21）
ショック！ 木質空間なし 現し論議に決着RCと木造混構造の特養完成 三井ホーム（2022/8/31）
さすが三井不動産 わが国初の本物の木造〝杉乃木〟ホテル「神宮外苑」に誕生（2018/11/13）
子どもの芸術家（画家）の芽を摘まないで ポラス 第5回おえかきコンクール表彰式
(左上) 中内 晃次郎代表取締役、(左下) 若色 欣爾審査委員長、(右)受賞されたお子さん
ポラスグループのポラスは11月18日、「第5回ポラスグループおえかきコンクール」（後援：越谷市、さいたま市、草加市、松戸市、松戸市教育委員会、柏市、流山市、吉川市、審査員長：若色欣爾・越谷市住まい・まちづくり協議会会長）の表彰式を開催した。受賞した697作品は11月24日（金）から「ポラスグループおえかきコンクール」ホームページに公開するほか越谷市、松戸市、さいたま市、草加市、流山市の公共施設で展示される。
コンクールは、「住んでみたい夢の家・街」をテーマに2023年4月1日から9 月8日にかけて全国の未就学児を対象に作品募集を開始し、2,366作品（第4回は2,521作品）の応募があった。審査の結果、特別賞17作品、特別優良賞20作品、優良賞160作品、奨励賞500作品を選んだ。
ポラスクループ代表・中内晃次郎氏は表彰式で次のように挨拶した。
「今年もどのような作品が見られるかとても楽しみにしていたところ、全国各地から2,366点と、大変多くのご応募をいただきました。どれも描きたい気持ちが画用紙いっぱいにあふれ、子どもならではの自由な発想で、まさに『夢の家・街』が生き生きと表現されています。大人では考えつかないような作品ばかりで元気いっぱいに描いている様子が伝わり、微笑ましい気持ちになりました。
このコンクールを通して『おえかき』の楽しさを発見し、お子様達の創造力や表現力のさらなる成長に繋がればと願っております。そして、この体験を通して描くことに楽しさを見出し、ご家族一緒に心豊かなコミュニケーションを楽しんでいただけたのでしたら、尚、幸いです」
左から審査員⾧賞 花川咲杜ちゃん(5歳）、越谷市⾧賞齋藤りんちゃん(5歳）、さいたま市⾧賞武藤双葉ちゃん(6歳)
左から草加市⾧賞 関根大志ちゃん(5歳）、松戸市⾧賞 千葉理緒ちゃん(4歳）、松戸市教育⾧賞 佐久間和ちゃん(5歳）
左から柏市⾧賞 安田友葉ちゃん(6歳）、流山市⾧賞 稲垣衣音ちゃん(6歳）、吉川市⾧賞 藤波かん太ちゃん(5歳）
左から越谷市住まい・まちづくり協議会賞 堀元聡太ちゃん(6歳)、同 千葉誠也ちゃん(2歳）、越谷美術協会賞 塚田幸之真ちゃん(5歳）
左から越谷美術協会賞 下山乃愛ちゃん(3歳）、森と木の住まい賞 間下愛香莉ちゃん(5歳）、同 佐々木望吏ちゃん(4歳）
左からポラス審査員賞 中島櫂ちゃん(6歳）、同 福木智遥ちゃん(3歳）
【ポラス_リリース】「第5回ポラスグループおえかきコンクール」表彰式を開催しました
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同社の「おえかきコンクール」の表彰式を見学するのは3度目だ。この種のコンクールでは、毎年50万前後の作品が集まるものもあるが、数はもちろんのこと、入賞したとか入賞しなかったことなど問題ではない。みんな芸術家の素質を秘めている。
子育てに完全に失敗した小生に語る資格はないが、だからこそ世のお父さん、お母さん、保育園・幼稚園の先生方にお願いだ。豊かな子どもの感受性、想像力を摘み取らないで頂きたい。小生の下の息子が4歳のとき、水槽の金魚を「お父さん、金魚が口紅をつけているよ」と、雨が降って来たら「お父さん、お空が泣いているよ」と話したのを今でも忘れない。
何が大事かといえば、その能力を開花させる後押しだと思う。そのために必要なのは、身近なモノ（一番いいのは動植物ではないか）を顕微鏡のごとく観察し、触り、匂いを嗅ぎ、音を聞き、ときには齧らせ、自分で考える力を身に着けさせることだ。その際心がけたいことはとにかく褒めることだ。そして毎日365日、書く（描く）ことを習慣づけさせることだ（今年100歳になった義母は一日も欠かさず日記をつけている。昼は旧字「晝」を使っているのにびっくりした）
同社のプレス・リリースと特別賞17作品を添付した。作品はみんな素晴らしい。素晴らしいが、会場に展示されていた160の優良賞の中にもこれらに匹敵する作品がたくさんあった。小生の目が届いた範囲でその5点を紹介する。17作品と見比べていただきたい。（みんなごめんね。きれいに写っていないのは、おじさんの腕と安物のカメラのせいで、じつぷっはとても素晴らしい）小生も50歳くらいまで絵を描いてきた。多少の審美眼を持ち合わせている。大人になるとよく見せようとテクニックに走りがちになる好例（悪例）を示すために小生の作品も添付する。
左から優良賞 竹中葵ちゃん（5歳）、池内智史ちゃん（6歳）、谷藤諒太朗ちゃん（6歳）
左から関口侑奈ちゃん（4歳）、清川湊崎ちゃん（5歳）
会場に展示された優良賞
小生の作品（6号 油絵）
未就学児対象「第４回ポラスグループおえかきコンクール」表彰式 応募は約2,500作（2022/10/17）
ポラスグループ 第2回おえかきコンクール 昨年の2.5倍の808点の応募 全作品を公開（2020/10/27）
