東急不動産ホールディングスは5月9日、2025年3月期決算を発表。売上高1兆1,503億円（前期比4.3％増）、営業利益1,407億円（同17.1％増）、経常利益1,291億円（同17.0％増）、純利益775億円（同13.2％増）となり、売上高、営業利益、経常利益、純利益は、ホールディングス体制への移行前も含めて過去最高となった。

　セグメント別では、都市開発事業は売上高3,488億円（前期比4.5％減）、営業利益705億円（同32.7％増）。売上高は「Shibuya Sakura Stage」の通期稼働などで増収となったが、「住宅」では投資家向け売却等の減少などにより減収。営業利益は「Shibuya Sakura Stage」の売却益の計上、分譲マンションの粗利益率の改善などにより増益となった。期末のオフィス・商業施設の空室率は0.3％（同4.5P減）と引き続き低水準を維持。分譲マンションの計上戸数は1,006戸（同273戸減）、完成在庫は185戸（同58戸増）、次期売上予想に対する契約進捗率は76％（同２Ｐ増）となっている。

　戦略投資事業は売上高1,108億円（前期比2.6％増）、営業利益52億円（同65.9％減）。物流施設などの投資家向け売却等の減少による減収、インドネシアの分譲マンション計上戸数増などによる増収、北米における費用増加などにより増収減益となった。再生可能エネルギー事業は、全施設稼働後の総定格容量（持分換算前）は2,527MW（同699MW増）。

　管理運営事業は売上高3,658億円（前期比1.5％減）、営業利益250億円（同9.6％増）。リフォーム事業の譲渡や、東急スポーツオアシスの全株式譲渡に伴う連結除外などにより減収となったが、東急ステイを中心とした「ホテル」でのインバウンド需要の取込みなどにより増益となった。

　不動産流通事業は売上高3,454億円（前期比21.0％増）、営業利益508億円（同31.8％増）。「売買仲介」は取扱件数、取扱高の増加により、「不動産販売」は大型案件の取込みなどにより増収増益となった。

　2026年3月期業績予想は売上高1兆2,700億円（前期比10.4％増）、営業利益1,530億円（同8.7％増）、経常利益1,315億円（同1.8％増）、純利益850億円（同9.6％増）を見込む。年間配当金は１株当たり42.0円（前期36.5円）の増配を予定し、ROEは10.1％（前期末9.9％）を予想。

三井不動産 分譲マンション売上高・計上戸数・平均価格・完成在庫の推移

 ※2025年度は同社の業績予想

　既報の通り、三井不動産は5月9日、2025年3月期決算を発表。売上高は13期連続、営業利益、経常利益、純利益は3期連続で過去最高を更新した。また、記者は決算発表の2日前の5月7日付で「三井不動産2025年3月期決算 絶好調マンション 計上3,650戸 平均価格1億円超へ」と題する予想記事を書いた。計上戸数は予想より43戸多い3,693戸となったが、平均価格は予想通り10,225万円となった。今期の計上戸数は大幅に減少する見込みだが、1戸当たり平均価格はさらに上昇して14,286万円になる模様だ。

　別表・グラフを見ていただきたい。2016年度は計上戸数5,200戸で、1戸当たり平均価格は5,330万円、完成在庫は321戸だ。その後、計上戸数は減少しているものの平均価格はほぼ上昇の一途で、2024年度の平均価格はついに1億円を突破した。この9年間で2倍近くに上昇したことになる。

　注目すべきなのは、今期の業績予想だ。営業収益は前期比224億円増の4,000億円で、計上予定戸数は前期比893戸減の2,800戸だ。この通りだと、1戸当たり平均価格は4割近くアップの14,286万円になる。

　平均価格が大幅に上昇するのは、同社が幹事会社となっている「HARUMI FLAG SKY DUO」1,455戸（事業比率は未公表）、「パークコート　ザ・三番町ハウス」193戸、「パークシティ高田馬場」325戸などの大規模・高額マンションが計上されるからだ。期初の計上予定戸数に対する契約進捗率は88.5％に達しているので、計画通り引き渡しが完了するのは間違いない。

　今期だけでなく、価格上昇は来期以降も続く。　「パークコート青山高樹町 ザ　タワー」85戸、「パークシティ中野」807戸、「パークシティ小岩　ザ　タワー」731戸、「パークタワー向ヶ丘遊園」241戸などか続々竣工する。

　三井不動産レジデンシャルの販売用不動産は用地取得関係費の期末残高は2.5兆円に上っている。同社だけでなく、大手デベロッパーは軒並み都心部の高額・再開発にシフトしている。野村不動産も総額23,560億円相当分（戸数換算19,760戸）の分譲用地のストックを確保していると公表した。競争は激化するが、よほどの景気変動がない限り、都心部の高額マンション坪単価は3,000万円以上、20坪で10億円以上になると記者は見ている。

　完成在庫について。記者は5月7日付の記事で、「完成在庫数は3Q末の9戸を上回るか下回るかは不明だ。販売戦略上『三田』は未分譲住戸が数十戸ある模様で、そうだとすると〝完成在庫〟としてカウントされる可能性もある」と書いた。期末の完成在庫数は32戸だ。同社はこの32戸に「三田」が含まれているかどうかはコメントしなかった。

　そこで提案だ。完成在庫の定義を変更してはどうか。野村不動産ホールディングスは数年前から完成在庫を「販売中」と「未販売」に分けて公表している（今期末は「販売中」が248戸で、「未販売」は279戸）。同社に倣って「販売中在庫」と「未販売在庫」にわけてはどうか。

三井不動産2025年3月期決算増収増益売上高、営業利益、純利益は過去最高更新（2025/5/10）

三井不動産 2025年3月期決算絶好調マンション計上3,650戸平均価格1億円超へ（2025/5/7）

「HARUMI FLAG」タワー棟第1期573戸平均15.3倍で即日完売坪単価421万円（2023/7/18）

　三井不動産は5月9日、2025年3月期決算を発表。売上高2兆6,253億円（前期比10.2％増）、営業利益3,727億円（同9.7％増）、経常利益2,902億円（同8.4％増）、純利益2,487億円（同10.8％増）となり、売上高は13期連続、営業利益、経常利益、純利益は3期連続で過去最高を更新した。

　セグメント別では、賃貸は国内外オフィスの賃貸収益や既存商業施設の売上の伸長により売上高8,723億円（前期比573億円増）、事業利益1,764億円（同73億円増）。期末における首都圏オフィス空室率（単体）は1.3％（当第３四半期末の2.5％から1.2pt改善）となった。

　分譲は、売上高7,580億円（前期比1,304億円増）、事業利益1,670億円（同318億円増）。国内住宅分譲は「パークタワー勝どきサウス」「三田ガーデンヒルズ」などの引渡しの進捗等により増収増益。マンション3,693戸（前期3,280戸）と戸建て417戸（同420戸）の計上戸数は4,110戸（同３，７００戸）で、1戸当たり平均価格は10,063万円（同8,497万円）となり初めて1億円を突破した。完成在庫はマンション32戸、戸建ては22戸。一方、投資家向け・海外住宅分譲などは前期に高利益率物件を売却した反動などにより増収減益。セグメント全体では1,304億円の増収、318億円の増益となった。国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数2,800戸に対する契約進捗率は88.4％となっている。

　マネジメントは、売上高4,862億円（前期比234億円増）、事業利益716億円（同53億円増）。リパーク（貸し駐車場）における前期比での稼働向上の一方で、システム関係費用の増加などにより増収微減益、仲介・アセットマネジメントなどは、リハウス（個人向け仲介）における取引単価向上・AUMの拡大等により増収増益となった。

　施設営業は売上高2,240億円（前期比295億円増）、事業利益386億円（同122億円増）。ホテル・リゾートのADRが大幅に上昇したことや、東京ドームにおける稼働日数・来場者数の増加などが増収増益に寄与した。

　新築請負・リフォームなどのその他は、売上高2,846億円（前期比13億円増）、事業利益65億円（同24億円増）。

　期末総資産は9兆8,598億円（前期比3,7033億円増）、有利子負債は4兆4,160億円（同143億円減）。

　次期業績予想は売上高2兆7,000億円（前期比2.8％増）、営業利益3,800億円（同1.9％増）、経常利益2,850億円（同1.8％減）、純利益2,600億円（同4.5％増）。売上高、営業利益、純利益は過去最高の更新を見込む。次期年間配当は33円（前期比2円の増配）で、増配は5期連続となる見込み。ROEは8.2％（前期7.95％）を予定。

「ミライネス柏の葉キャンパス」（北道路側から）

　ポラスグループのポラスガーデンヒルズは5月9日、分譲戸建て「ミライネス柏の葉キャンパス」のメディア向け見学会を行った。戸建ての開発が今後加速するとみられる区画整理事業地内に位置する全5戸で、樹木やウッドデッキを配した中庭を取り囲むように配棟し、協定によりフェンスをなくしコミュニティの醸成を図っているのが特徴。

　物件は、つくばエクスプレス柏の葉キャンパス駅から徒歩15～16分、柏市正連寺字出山の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）に位置する全5戸。土地面積は170.00～172.00㎡、建物面積は102.71～112.39㎡、価格は7,490万～7,990万円。構造・規模は在来工法2階建て。建物は5月に完成済み。施工はポラテック。

　昨年9月から予定広告を開始し、今年3月までの問い合わせ件数は約100件、4月から契約を開始し、3戸が成約済み。来場者は約30件で、6割が千葉県居住者。うち半数が柏市内。残りは流山市のほか東京、埼玉、神奈川など。

　現地は、千葉県が施行している約272.9haの柏北部中央地区一体型特定土地区画整理事業地内に位置。周辺は戸建て住宅地で、地区計画により最低敷地面積は150㎡（45坪単価）以上に定められている。

　主な特徴は、全戸敷地面積が50坪以上、全棟ZEH、長期優良住宅、離れ（2戸）、「小路」、「ウッドデッキ」など。

　企画意図について同社設計部シニアマネージャー街並デザイン室室長・松井孝治氏は、「当社グループは街並み景観を大事にしており、それぞれがしのぎを削っている。当社は千葉エリアを担当しており、今回はプラスαの取り組みとして家と外を一体的に設計し、コミュニティを育む境界レスとしたほか、『離れ』を2戸設けるなど豊かな空間を演出した」と語った。

　また、同社ガーデンヒルズ事業部設計部企画設計室1係係長・水野貴裕氏は、「用地は2年前に取得。テーマは光と緑とコミュニティ。南側の3戸は前建の視線を気にされる方もいるので、中庭はあえて中央に配し、住戸間のフェンスもなくしコミュニティに配慮した」と話した。

　販売担当の同社ガーデンヒルズ事業部ウッドガーデン事業所営業課課長・石田和広氏は、「周辺はハウスメーカーの停止条件付宅地分譲が多く、土地代だけで5,000～6,000万円している。建売りは差別化を図れるかどうかが課題。価格は値ごろ感があり、完全ZEHとし、中庭や『離れ』の提案がお客さまから高い評価を頂いている」と語った。

中庭

南道路の住戸から

中庭

離れ

ウッドデッキ空間

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　ポラスグループの〝コモン〟を演出した分譲戸建てはかなり見学している。今回も差別化は図られていると思う。気になったのは、同社の建売りとは真逆の、街並みの統一感などまるでない周辺の停止条件付きと思われる住宅街だった。敷地面積だけでも100坪はありそうな豪邸もあれば、敷地全体がコンクリで固められている住宅もあった。

　購入した土地にどのような建物を建てようと勝手ではあるが、建物と外構・街並みは不可分だ。柏市の地区計画では1低層の敷地面積は最低150㎡（45坪）確保するよう求めているが、緑化基準はまったくない。ハウスメーカーもまたそれに倣ったのだろう。

　今後、区画整理事業地内では大量の住宅が建設されるのだろうが、てんでんばらばらの街にならないか心配になった。行政もハウスメーカーも美しい街並み形成にもっと力を入れるべきだ。