都心3区の成約件数は首都圏全体の７％ 成約価格は全体の17％ 東日本レインズ
東日本レインズのデータは、首都圏中古マンション坪単価はすさまじい勢いで上昇し続けていることを示している。
ただ、首都圏をエリア別にみると、東京都心3区（千代田区、中央区、港区）の価格高騰が全体の価格を引き上げており、郊外はそれほど上昇していないことも分かる。この１年間のエリア別坪単価の推移を別表・グラフに示した。
これによると、首都圏全体では2025年1月の中古マンションの坪単価は270.2万円で、前年同月比7.8％上昇している。エリア別にみると、都心3区は722.9万円（前年同月比30.8％増）、東京都区部407.8万円（同13.7％増）、東京都多摩185.5万円（同4.5％減）、神奈川県194.4万円（同1.1％増）、埼玉県139.7万円（同2.5％減）、千葉県136.3万円（同4.9％増）となっている。
もう少しデータを詳しく見ると、都心3区の成約件数は218件で首都圏全体の成約件数に占める割合は6.7％、平均成約価格は13,275万円で首都圏全体の成約価格に占める割合は17.3％になる。
この数字をどう見るかだが、記者は都心部の一等地は坪1,000万円どころか2,000万円、3,000万円に上昇すると見ているので、中古マンションはその７掛けとして現在の価格はわからないでもない。一般的な取得層の取得限界ははるかに超えているが、市場とはそのようなものだ。投機的な需要が価格を押し上げるのは十分理解できる。得をするのか損をするのか、それはわからない。
郊外はどうか。新築マンションは土地代がタダでも坪単価は200万円を突破しつつある。記者は、一般的な需要層の購入取得限界は坪250～300万円とみている。現在の住宅ローン金利水準が継続されればという条件はつくが、相対的に賃貸住宅の賃料が高く、面積を中心とする質の向上も期待できない現状を考慮すると、現在の中古マンションの坪単価はまだ上昇の余地があると見ている。
課題は、中古マンションの断熱性能を引き上げることと、管理組合運営を理事会方式から管理業者管理方式に切り替えることで、組合員の負担を軽減することではないかと考えている。
買取再販業者には、水回りのリフォームだけでなく、窓ガラスの断熱性能を高めてほしい。断熱フィルムを張るとか、断熱ガラスに改修すべきだと思う（区分所有法、標準管理規約上も可能になっている）。
管理業者管理方式の採用については、利益相反を懸念する声もあるが、仮に管理業者がそのようなことを行ったら、その会社だけでなく親会社、業界の大問題に発展する。そのような愚は冒さないはずだ。管理会社と組合のWin－Winの関係は構築できるはずだ。報酬（組合員の負担）も相場とされる1,000円／月というのも理事の負担を考えれば妥当な金額ではないか。
2025年1月の中古マンション・戸建ての約件数は２けた増東日本レインズ（2025/2/11）
泣くな！ユリノキ まるで〝墓標〟全300本超５ｍへ強剪定 加須市ゆりのき通り
電信柱より低く強剪定されている加須市・ゆりのき通り街路樹ユリノキ
今は昔。駅頭でハンドマイクを握り、「学生諸君、労働者諸君（正確には通行人の皆さん）」と呼び掛けたことがあった。しかし、この日（2月12日）、送迎バスの中にいるメディア関係者など20～30人の方に何の断りもなく突然、「皆さん、窓から見える街路樹のユリノキが大量に丸裸にされている光景を見ていただきたい」と呼び掛けた。
こんなことをしたのは打負けて初めてだった。不愉快に思われ、嫌われるのは承知の上だった。それほど腹が立ち、涙が出そうなほど悲しくなったからだし、一人でも同調してくれる人がいてほしかったからだ。そもそも、小生は「私はジャーナリストというものが好きではない。彼らはだいたい軽薄で、無駄口をたたき、途方もなく図々しい」（ミラン・クンデラ「冗談」＝岩波文庫）そのものだし、自分自身が嫌なのに同業の方々に声を掛けるのは失礼でもあると思い、もう30年も昔に同業のメディアの方々と縁を切った（飲んでもいいと思う同業の方は数えるほどしかいない）。
ユリノキとは、住宅都市整備公団によって昭和61年に整備された「加須・大利根工業団地」（97.4ha）の市道「ゆりのき通り」に植えられている街路樹で、市の道路公園課によると総本数は約300本。今回、高さ約５ｍをめどに強剪定されたのは156本。
強剪定したことについては「強剪定するまでは高さが10ｍ超のものが多く、大きくなりすぎて倒木の恐れがあり、電線が断裂される恐れもあるため。剪定に関し、市民からの（伐りすぎ）苦情は一切なく、工業団地入居企業からのクレームもない」と説明している。強剪定に要した費用は非公表（１本1万円では済まないはず）で、残りの約150本はいつ剪定するかは決まっていないという。
墓碑銘は「ユリノキ」
◇ ◆ ◇
もうこれ以上書かない。「RBA」「こだわり記事」「街路樹」「街路樹が泣いている」「神田警察通り」などで検索していただきたい。かなりヒットするはずだ。千葉大学名誉教授・藤井英二郎氏が講演会で語った「街路樹虐待は自分の首を縛るようなこと」という言葉を紹介する。
小生は今、ブッダの思想を勉強中で、ブッダは「不殺生」「五戒」を説いた。小生はタバコを吸い酒も飲むのでこれには言葉もないが、「不偸盗戒」「不邪淫戒」はしていない。街路樹は基本的には自然樹形にして、強剪定は避けるべきだと思う。
それにしても、市民もそうだが、工業団地に入居する46の企業からも苦情が出ないのが不思議だ。ビッグモーター問題はどうしたのだ。〝喉元過ぎれば熱さ忘れる〟ということか。156本の〝墓標〟を見て何とも思わないのか。
樹高20～30mにもなるユリノキを高さ５ｍで伐るのは「強剪定」ではなく「伐採」だと記者は思う。泣くな！ユリノキ！人間なんて所詮そんなものだ。
2025年1月の中古マンション・戸建ての約件数は２けた増 東日本レインズ
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は2月10日、2025年1月の首都圏不動産流通市場動向をまとめ発表した。
中古マンションの成約件数は3,242件（前年同月比19.6％増）、坪単価は270.2万円（同7.8％増）、価格は5,147万円（同5.9％増）、専有面積は62.86㎡（同1.7％減）。成約件数は2ケタ増で、3か月連続で前年同月を上回った。成約単価は20年5 月から57か月連続で前年同月を上回り、成約価格は3か月連続で前年同月を上回った。
中古戸建の成約件数は2,279件（同33.0％増）、価格は3,785万円（同0.5％減）、土地面積は144.73㎡（同1.8％増）、建物面積は103.2９㎡（同0.3％増）。成約件数は前年比大幅増となり、3か月連続で前年同月を上回った。
わが国初の大規模建築物 最高ランク「ZEH-M」東京建物「Brillia 深沢八丁目」竣工
「Brillia 深沢八丁目」（写真提供：東京建物株式会社）
東京建物は2月10日、4ランクに設定されているZEH-M（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス・マンション）の最高ランク『ZEH-M』（※１）を取得している、日本で初めて竣工した大規模建築物（※２）「Brillia 深沢八丁目」のメディア向け内覧会を行った。東急田園都市線桜新町駅から徒歩9分の期間70年の定期借地権付き3階建て全38戸で、高い省エネ・再エネ・創エネの取り組みを行うことで、住棟全体で101％、住戸ごとで114％一次エネルギー消費量削減率を達成している。
物件は、東急田園都市線桜新町駅から徒歩9分、世田谷区深沢八丁目の第一種低層住居専用地域に位置する敷地面積約2,938㎡、延床面積約3,412㎡、3階建て期間70年の定期借地権付き全38戸 （一般分譲販売戸数37戸、提携企業優先住戸1戸）。現在先着順で分譲中の住戸（3戸）の専有面積は70.82～74.59㎡、価格は12,298万円～14,898万円、既分譲の坪単価は623万円。2月分譲予定の第2期4次以降（戸数未定）の専有面積は63.88～134.15㎡、予定価格は10,700万円台～29,900万円台。建物は2024年12月に完成済み。設計・施工は大末建設。デザイン監修は牛込昇建築設計事務所。
主な基本性能・設備仕様は、『ZEH-M』認定、CASBEE Sランク、BELS★５、東京都マンション環境性能表示★15（満点）、低炭素住宅認定、リビング天井高2450ミリ、フィオレストーンキッチン天板、食洗機、ディスポーザー、カップボード、ミストサウナ、タオル掛け2か所、全熱交換器、アルミ樹脂複合サッシ、アルゴンガス入りLow-E複層ガラス、エネファームなど。
これまでの来場者数は310件。30代から60代まで幅広く、面積が広く高額住戸を検討している人ほど『ZEH-M』など環境配慮を高く評価しているという。昨年5月から販売を開始しており、成約件数は21戸。
竣工内覧会に臨んだ同社執行役員住宅事業第二部長・佐林繁氏（57）は「当社は2018年の『弦巻』をはじめ『聖蹟桜ヶ丘』『自由が丘』などでZEH-Mの取り組みを行ってきており、新たに14棟のZEH-Mが竣工する（累計26棟）。これまで分譲マンション購入検討者には『ZEH-M』という選択肢はなかったが、今回の『深沢八丁目』は分譲業界全体のベンチマークとなるのではないか。今後も特徴のあるマンションを供給していく」と語った。
国のZEH-Mの定義では、一次エネルギー消費量削減率に応じて『ZEH-M』、Nearly ZEH-M、ZEH-M Ready、ZEH-M Orientedの4ランクに分けられており、年間の一次エネルギー消費量の収支を正味ゼロ以上とする『ZEH-M』はその最高ランクとなっている。
今回の物件は、屋上に366枚の太陽光パネルを設置し、「断熱等性能等級６」を全住戸（一部中住戸は「等級７」）で取得するなど高い省エネ性能と、燃料電池「エネファーム」による創エネを組み合わせることで、住棟全体で10１％、全住戸114％の一次エネルギー消費量削減率を達成している。この結果、一般的な省エネ基準の住戸と比較して年間で111,000円（月平均約9,200円）の光熱費削減が見込まれる。
また、従前の土地利用が幼稚園（日体幼稚園）だったことから、砂場の砂から作成したアート作品や世田谷区の保存樹木であったアカマツから作成したアート作品など、４名のアーティストによるアート作品を共用部に設置。「廃食油」を回収しリサイクルする取り組み「すてないくらしプロジェクト」に加え、空間デザインの力でゴミ分別や衛生環境の課題解決を目指した「通いたくなるゴミ置き場『GOMMY』」を採用している。
※１ 4ランクの最上位を『ZEH-M』と表記
※２ 建築物省エネ法における大規模建築物（延床面積2,000㎡以上）での区分で、同物件は2024年12月竣工、もっとも早く竣工した
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太陽光パネル（写真提供：東京建物株式会社）
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共用部アート（写真提供：東京建物株式会社）
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共用部アート（写真提供：東京建物株式会社）
中庭の植栽
外構（下部の石はフェイクかと思ったら本物の玄武岩だった）
左から同社住宅事業第二部 事業推進グループ課長代理・西池拓人氏、佐林氏、同社住宅エンジニアリング部 建築企画1グループ グループリーダー・幸地浩一郎氏
「Brillia 深沢八丁目」メディア向け内覧会
◇ ◆ ◇
最高価格の29,990万円（134㎡、坪単価736万円）のモデルルームを見た瞬間、同社の最高級ブランド「ロワ・ヴェール」を思い出した。同社が億ション市場に参入したのは1989年（平成元年）で、ブランド名は「ロワ・ヴェール」だった。ところが、その翌年にバブルがはじけたため「ロワ・ヴェール」は数物件しか供給されなかった。
なぜ、その「ロワ・ヴェール」を思い出したかといえば、当時の「ロワ・ヴェール」に今回と同じアイランドキッチンが採用されていたからだ。
当時のキッチンカウンターは御影石で、全体的に設備仕様レベルは高かったが、今回の住戸のデザインは白が基調でとてもいい。玄関・ホールは10畳大近くあった。
坪単価は、所有権なら坪単価800万円とはじき、定借だから８掛けとして640万円と予想したが、その通りとなるのではないか。
ファサードデザインもいい。邸宅街にふさわしい重厚で硬質な磁器質タイルを多用し、敷地内にあったサクラ、アカマツ、瓦、石などを内装やアートに取り込んでいる。
肝心の『ZEH-M』の威力は体感することができなかった。資料では外気温が－1.9℃、エアコンの吹き出し22℃の設定で、室内温度は断熱等性能「等級７」（深沢）が20℃以上、「等級５」がほぼ19℃以下、「等級４」がほとんど18℃台であることが示されている。しかし、この日の外気温は10℃を上回っていたはずで、その温度差を体感できず、エアコンを使用していない居室、廊下、トイレなどの気温は20℃あったような気もしたが、何度かは確認できなかった（エアコンは25℃に設定されていた）。
今後分譲される2期4次以降は完成した建物内で案内されるはずなので、その良さが分かるのだろう。
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309号室（写真提供：東京建物株式会社）
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309号室（写真提供：東京建物株式会社）
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309号室（写真提供：東京建物株式会社）
◇ ◆ ◇
今回の取材の目的の一つに、佐林氏が何を話すかがあった。約30分間のプレゼンテーション（説明）は完ぺきだった。プレゼンはかくありきの見本だと思った。基本的には用意した資料を読みながら話したのだが、一語一語、ゆっくり話したのでとても分かりやすかった。
この落ち着いた話し方を聞きながら、2つのことを思い出した。一つは、同社のマンションブランド「Brillia（ブリリア）」についてだ。同社がマンションブランドをそれまでの「東建ニューハイツ」「プランヴェール」「Brillia（ブリリア）」、最高級「ロワ・ヴェール」などから「Brillia」に統一したのは２003年だった（野村不動産が「PROUD（プラウド）」を立ち上げたのは2002年）。
当時、東建はもちろん大手デベロッパーだったが、マンションブランドとしては〝並〟でしかなかった。その〝並〟のブランドを劇的に変えたのが「Brillia」だが、佐林氏はその統一・立ち上げの中心的な役割を担っていた。
いまさら「Brillia」の実績紹介もないだろうが、マンションの歴史に名を刻んだ「Brillia Tower 池袋」（2013年竣工）、「Brillia Towers 目黒」（2017年竣工）、「Brillia Tower 堂島」（2024年竣工）の記事を添付する。ぜひ読んでいただきたい。同社のマンション供給は多くはないが、業界全体を変える力を持つ物件を時々供給するから、目が離せない。
この日（10日）、記者はこの間の感想と今後の展開について質問した。佐林氏は「『Brillia』の第一号を供給したのは2001年だから、20年以上が経過した。感慨深いものがある。社員一人ひとりがいいものを届けようと取り組んできた結果が実を結んだ。当社の供給戸数は多くはないが、都市部を中心に特徴のある、いいものを今後も供給していく」と語った。
もう一つは、佐林氏が同社の野球部エースとして活躍したころのことだ。皆さんは、平成元年のドラフト指名で読売巨人から３億円という破格の契約金を提示されながら〝野球は趣味で〟との名言を残して三井不動産に入社した志村亮氏（現在、三井不動産リアルティ常務執行役員）をご存じか。
志村氏は三井不に入社後、RBA野球大会でも獅子奮迅の活躍をしたのだが、佐林氏も負けていなかった（志村氏は慶大卒の左腕で、変化球のキレが桁違いで、佐林氏は早大卒の右腕で速球が持ち味だった）。
そしてまた面白いのは、志村氏と慶大時代にバッテリーを組んでいた髙橋浩氏が東建に入社したことだ（現在、常務執行役員）。佐林氏と高橋氏が黄金バッテリーを組んだのだが、当時の東建の攻撃力・守備力はマンションと同じ〝並〟だった。拙攻・拙守で負ける試合が続いた。それでも佐林氏はナインを責めることはしなかった 。
この日のプレゼンで佐林氏は〝一人ひとり〟を強調した。仕事もまた野球と同じ、チームワークが大事で、一人では勝てないことを学んできたからだろうと思った。皮膚にたるみはやや見られたが、体型はこの前お会いした志村氏と同じ、全く崩れていなかった。
36年のRBA野球大会の歴史の中で、同社の最高記録は佐林－高橋バッテリーが活躍した平成５年の第5回大会に樹立したベスト４だ。この記録は現在も突破されていない。がんばれ東建！
佐林氏
数少ない東建の〝ヴィンテージマンション〟コスモスイニシアのリノベ「学芸大学」（2024/9/9）
大阪の市場を劇的に変えた東京建物＆HPL「ONE DOJIMA PROJECT」竣工（2024/5/18）
積水ハウスわが国初全戸ZEH対応「グランドメゾン覚王山菊坂町」（2018/１/10）
資料請求18,000件今年前半の目玉マンション東建「目黒」は坪600万円（2015/4/2）
東京建物「Brillia Towers目黒」の坪600万円が意味するもの（2015/4/2）
東京建物他「BrilliaTower 池袋」わずか7週間で全322戸が完売（2013/9/4）
究極の隈研吾マンション 豊島区庁舎と一体の東京建物「Brillia Tower 池袋」（2013/3/19）
2つの老いへの対応 管理業者管理方式など具体策示す 国交省マンション政策小委
国土交通省の社会資本整備審議会住宅宅地分科会第４回マンション政策小委員会（委員長： 齊藤広子・横浜市立大学国際教養学部教授）は2月7日、第4回目の会合を開催。同省は、とりまとめ（案）に関する令和6年12月26日から令和7年1月24日まで行ったパブリックコメントで寄せられた31の個人・団体の意見154件（うち賛成意見１１件）を整理し、（案）に盛り込こんだことを報告し、各委員が論議した。（案）は修正を加えたうえで、近く最終とりまとめとして公表される。
パブリックコメントから（案）に反映されたのは、①区分所有者の責務が果たせない場合、行政代執行には行政コストを要する②管理不全マンションの再生の困難性を明示すべき③地方公共団体の権限強化の前提として、マンションが社会的資本であることを明示すべき④区分所有者や管理組合の意識等を高める方策について一層の強化が必要である⑤区分所有者や管理組合の意識等を高める方策について一層の強化が必要である⑥管理業者管理方式は利益相反（自己取引）となることが前提であり、その関係性を正しく記載すべき⑦監事はマンション管理士のほか、弁護士や公認会計士などの専門家も想定される－など。
とりまとめ（案）では、建物と区分所有者の「２つの老い」等が進行し、マンションの管理・再生の両面で課題が深刻化していることから、新築から再生までのライフサイクル全体を見通して、管理・再生の円滑化等を実現するため、①マンション管理適正化を促す仕組みの充実②多様なマンション再生ニーズに対応した事業手法の充実③地方公共団体によるマンション管理適正化・再生円滑化への関与の強化・充実などが盛り込まれている。
（案）に対する各委員からの異論はほとんどなく、齊藤氏は「幅広い論議ができたことを大変うれしく思う」と感想を述べ、今後の取り組みで重要な3つの視点として①マンションは社会資本であり個人資産でもあるので、誤解を生じないようさらに論理的に詰める必要がある②区分所有法の改正を前提とした新制度へ対応するサポーターの人材確保が重要③管理主体者である管理組合の意識を高めるための環境整備と実態把握に努めることが重要などと述べた。
国交省住宅局長・楠田幹人氏は、昨年11月から短短期間で最終とりまとめを行った各委員の労をねぎらったあと、「建物と居住者の二つの老いに象徴されているように、マンションには様々な課題を抱えている。良好な居住環境を確保するためには、新築段階から再生－解体までの合意形成を円滑に進めることが大事。今回の最終とりまとめを踏まえ、関係機関と連携し、開会中の国会に提出する予定の法案に盛り込んでいく。今後とも様々な課題解決のため継続して論議していただきたい」と語った。
管理会社管理方式、自治体の体制強化など論議国交省・マンション政策小委員会（2024/12/20）
Park-PFI活用「都立明治公園」来園者240万人突破 東京建物／公園を考える
都立明治公園
東京建物は2月3日、同社が代表構成団体となるTokyo Legacy Parks（TLP」）が開発・運営する都立明治公園（渋谷区・新宿区）の初年度来園者数は 240万人を突破したと発表した。
同公園は、都立公園として初めて都市公園法に基づく公募設置管理制度（Park-PFI）を活用した公園で、2025年1月31日で全面開業1 周年を迎えた。
同社はこの他、Park-PFIを活用した2026年開業予定の福岡市博多区の「明治公園整備・管理運営事業」に事業参画している。都内では同手法による東急不動産グループが主体の「都立代々木公園」の供用が2025年2月に開始される。わが多摩市の「TAMA セントラルパーク JV」が令和7年にオープンする。
都立明治公園「誇りの森」（左）と「インクルーシブ広場」
「明治公園整備・管理運営事業」イメージ図
◇ ◆ ◇
記者は、同公園に都合４度訪れている。タバコが禁止なのはどうかと思うが、確かにいい公園だ。利用者数が1年間で240万人超、1日当たり6.6千人を突破したという数字にびっくりした。
これほど利用者が多い公園は他にないわけではない。上野恩賜公園は年間1,000万人超、1日当たり2.7万人だから桁違いだ。他の施設はどうか。東京ドームシティの年間来街者は約3,800万人で1日当たり10万人、プロ野球の球団別2024年入場者数は阪神がトップで約301万人、わが西武は最低の約156万人だ。
では、公園が所在する渋谷区・新宿区内はどうだろうか。両区とも公園利用に関するデータを公表していないのでわからないが（調査を行っているかどうかも不明）、規模が約16,179㎡の明治公園と同じくらいの公園と比べたらまず他にないのではないか（規模が桁違いの「新宿中央公園」や、立地・コンセプトが異なるやはりPark-PFIを活用した「MIYASHITA PARK」のほうが多いはずだが）。
仕方がないので、千代田区が令和4年に行った公園利用に関する実態調査・アンケート調査を参考に、少し公園について書くことにする。
千代田区は、皇居や都立日比谷公園を抱えていることから緑被率が高く、一方で面積が23区最小で人口も約6.7万人と少ないことから、区民一人当たりの公園面積は約25.5㎡と23区で断トツであることが知られている。
これに異論をはさむつもりはないのだが、三菱地所が所有する丸ノ内北口ビル（丸の内オアゾ）で勤務していた経験からして豊かな緑を享受した実感はない。
例えば、いわゆる大丸有エリア（大手町・丸の内・有楽町）。地価は坪1億円近くするはずだ。同エリアで多くのビルを所有する三菱地所（丸の内だけで約30棟）は入居企業などとエリアマネジメント組織を立ち上げ、ウォーカブルな街づくりを推進している。仲通りはその代表だ。わが国でもっとも美しい街並みを形成しているのではないか。
しかし、課題も多い。大丸有エリアに公立図書館は一つもない（都立日比谷図書館はあるが）。ネットで調べたら、23区で図書館が最も少ないのは中央区で４館しかなく、次いで少ないのは千代田区の6館だ（１位は世田谷区の21館）。区域面積に占める設置率でも千代田区は13位、中央区は16位だ（トップは文京区）。
大丸有エリアには、都立日比谷公園を除けば区立公園は約1,357㎡の内幸町広場しかない。地価を坪7,000万円とすると時価は約290億円。区の利用実態調査によると、この広場の平日1日当たり利用者は367.5人、年間にすると約13.3万人だ。290億円の価値がある土地価格を利用者の数で割ると1人・1回当たり約22万円だ。広場の維持・管理費も含めるとものすごいコストをかけ、利用者もまたとてつもなく価値のある広場を利用していることになる。
区全体はどうか。区の調査によると、区内57か所の公園利用者は1日当たり約5.7万人で、1公園当たり995人だ（国土交通省の令和3年度 都市公園利用実態調査によれば、全公園の平均利用者数は2,161人）。
この数値をどう見るかだが、区の公園利用に関するアンケート調査（配布数21,324 通、回収数7,575通、回収率3５.５％）では、「利用しない」子どもは43.3％、大人は19.7％にも上っている。大人の利用目的は「子どもと遊ぶため」が74.1％と他を圧倒している。利用しない理由を聞いたところ、大人の半数（複数回答）は「未回答」「その他」となっている。
これらの結果について、管理者（区）の視点から見た課題としてハード（ボール遊び、スケボー、遊具など）・ソフト（多数の禁止事項、樹木剪定、利用に関する要望など）とも利用者のニーズに応えられていない、利用されない公園がもったいない、整備手法に問題があるなどとしている。
課題の認識はあるようだが、問題は今に始まったことではない。改善しようとしなければ、課題を認識していないのと同じだ。
時とともに成長する「うめきた公園」 美しい「JAM BASE」先行街びらき（2024/9/4）
東建＆東建リゾート 都市型スパ「TOTOPA都立明治公園店」3月22日開業（2024/3/16）
過去の記憶蘇る 東京都初のPark-PFI活用した「都立明治公園」完成（2023/11/4）
「多摩中央公園改修」の疑問氷解 樹木5000本 うち伐採予定1125本の8割は実生木（2023/10/21）
「使われ活きる公園」 逆読みは〝使われず危機に瀕する公園〟 国交省「公園検討会」（2022/11/1）
若い人で溢れかえる 「立体都市公園制度」を活用した三井不「MIYASHITA PARK」（2020/８/３）
旭化成ホームズ 新社長に大和久裕二・取締役兼専務執行役員、川畑社長は会長へ
大和久氏
旭化成ホームズは2月6日、新しい代表取締役社長兼社長執行役員に取締役兼専務執行役員・大和久裕二氏が、現在の代表取締役社長兼社長執行役員・川畑文俊氏は代表取締役会長にそれぞれ4月1日付で就任すると発表した。2025年4月に新たにスタートする中期経営計画の実行に向けて経営体制の刷新を図るため。
大和久氏は1963(昭和38)年7月19日生まれ。満61歳。千葉県出身。1987(昭和62)年3月、中央大学法学部卒。同年4月、旭化成工業入社。2008(平成20)年4月、旭化成ホームズ東京営業本部マーケティング室長、2018(平成30)年4月、同社執行役員兼埼玉･北関東営業本部長、2022(令和4)年4月、同社取締役常務執行役員兼マーケティング本部長、2024(令和6)年4月、同社取締役専務執行役員兼マーケティング本部長に就任。
◇ ◆ ◇
川畑氏が旭化成ホームズ社長に就任したのは2017年4月。その前の2016年度の旭化成の住宅部門の売上高は5,702億円、営業利益595億円で、主力の建築請負部門の売上高は4,043億円、不動産部門は1,094億円、リフォームが561億円だった。
2025年3月期の予想は売上高10,000億円、営業利益870億円。売上高の部門別予想は建築請負4,140億円、不動産部門2,230億円、リフォーム585億円、海外3,000億円、その他45億円だ。この8年間で売上高はほぼ倍増となるが、不動産部門と海外部門が業績伸長に貢献した。
今回の社長交代は、三段跳びに例えるなら、業界最重量の川畑氏がホップ、ステップで勢いをつけ、大和久氏は更なる飛躍を目指すジャンプの役割を担う。
どこまで伸ばせるか。記者は不動産事業がカギを握ると見ている。この日（2月6日）、旭化成不動産レジデンスの不動産開発事業を吸収分割し、旭化成ホームズが承継すると発表したのもその布石だと思う。不動産開発事業の競争は厳しいが、同社の強みである建て替え、再開発に注力するのではないか。独自の開発もこのところ目立つ。新規事業にも注目したい。大和久氏には野球部の強化・応援に力を入れていただきたい。
自由学園卒の造園学博士・神藤氏監修 緑地率30％確保 ポラス「東久留米・学園町」
「アイムスひばりケ丘 –東久留米・学園町－繋ぎ庭」
ポラスグループ中央住宅は2月6日、緑地率30％を確保した分譲戸建て「アイムスひばりケ丘 –東久留米・学園町－繋ぎ庭」のメディア向け見学会を行い、2月8日から販売を開始すると発表した。
物件は、西武池袋線ひばりケ丘駅から徒歩16～17分、東久留米市学園町2丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、50％、容積率80％）に位置する全8戸。土地面積は116.03～118.09㎡、建物面積は91.08～94.45㎡、価格は6,490～7,990万円（7,300万円台中心）。建物構造は2×４工法2階建て、ほぼ完成済み。
現地は、「婦人之友」を創刊した思想家・羽仁吉一・羽仁もと子と夫妻によって1921年に開校され、1934年に現在地（学園町）移転された自由学園とその分譲地「南澤學園町」に近接（現地が分譲地だったかどうかは不明だが、従前は麦畑）。
市の条例により、開発行為の最低敷地は110㎡以上とされているが、土地と建物をそれぞれ6㎡、4㎡広くし、緑地率を30％確保し、地元・学園町に住んでいる造園学博士・神藤正人氏の監修のもと周辺の緑豊かな街と人と家を「繋ぎ庭」として提案しているのが特徴。
主な基本性能・設備仕様は、太陽光パネル搭載、低炭素住宅認定、リビング天井高2700ミリ、シダーパネル、出窓デザイン、DENなど。見通しをよくするため、道路境界線部分にはフェンスなども設けていない。
同社マインドスクェア事業部設計部 企画設計課主任・間中滋氏は「街と人をつなぐのがコンセプト。学園町自治会が掲げる憲章に沿うよう敷地内には在来種の中高木を植え、緑地率を30％確保。じゃかごなど自然素材も多用した。居住者の方々とは緑の協定を結び、ワークショップなども行っていく」と説明。
神藤氏は「100年の歴史を持つ学園町のミニ開発を防止するのは難しいが、デザインで補うことは可能。憲章は90％の方々の賛成を得て2008年に策定した。家も庭も街も大事。憲章を地区計画に〝格上げ〟するため市とも話し合っている」と語った。
販売概要について同社同事業部東京西事業所事業所長・金井秀徳氏は「昨年7月に広告を開始してから6か月半の反響は90件。ほとんどは西東京市、東久留米市、練馬区など西武線沿線居住者。3月にはイオンモール近接地で20棟、4月には駅から徒歩6分で2棟の分譲も予定している」と話した。
左から間中氏、神藤氏、金井氏
「アイムスひばりケ丘 –東久留米・学園町－繋ぎ庭」（影は隣の街路樹・ケヤキの巨木によるもの）
「繋ぎ庭」
モデルハウス
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見学会では、造園学博士・神藤正人氏（53）の話がとても興味深かった。神藤は自由学園を卒業後、東京農大に進学。造園学が専門で、同大学卒業者の進士五十八氏、涌井史郎氏の後輩。父から敷地を半分譲り受けて建築した住宅に住んでいるとも話した。
神藤氏は、エベネザー・ハワードの「田園都市・ガーデンシティ」構想に触れ、庭園⇒公園⇒景園・共園⇒貸園、民園⇒公園⇒共縁など持論を展開したほか、1925年に分譲開始された「学園町」についてもかなりの時間を割いた。当時のパンフレットには敷地面積は250坪で、1927年（昭和2年）の最終分譲（20区画）の販売価格は1,200圓（ネットで検索したら、AIは昭和2年の1,200円は、現在の約76万円と答えた。本当だろうか）だとか、早期契約者には五歩引きともあった。また、購入者約200人の職業・名前も映し出されたが、読めなった（購入者の名前を公開することなど現在なら絶対あり得ない）。
同学園の主な出身者は石垣綾子、オノ・ヨーコ、岸田今日子、日下公人、坂本龍一、羽仁進、村山美知子、山本直純ら。
進士さん、涌井さん、神藤さんの話は面白い。後継者に指名してはいかがか。
分譲時のパンフレット
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価格は6,000～7,000万円台と予想したが、ぴったりだった。ひばりケ丘駅県の分譲戸建ては15年前に見学した野村不動産「プラウドシーズンひばりが丘ガーデンテラス」（11５区画）が最高に素晴らしかったが、今回の同社の物件は、緑地率の高さが特筆できる。最近首都圏で分譲されている分譲戸建てでこれほど緑が確保されている物件はまずない。あるとすれば同社の「NOEN KASHIWA SAKASAI－ノエン柏 逆井－」くらいではないか。
この日は真冬だったので緑はそれほど多く感じなかったが、数年すれば素晴らしい戸建てになるはずだ。積水ハウスに遠慮したのか、購入者には5本でなく4本の中高木を植えることを提案するそうだ。記念樹の植樹を予定しているとか。従前は麦畑だったのにも驚いた。小麦か大麦か。ライ麦ではなかったはずだが、100年間も畑だったのか…。
UA値0.46 ポラス初「東京ゼロエミ住宅」最上位認証（旧基準）の「東久留米」（2024/12/26）
初めて見た30％・50％×200㎡の分譲戸建て まるで別荘 ポラス「柏 逆井」（2023/5/2）
都内に比肩するものなし 野村不動産の戸建「プラウドシーズンひばりが丘」（2012/9/25）
今後の住み替え意向 現在持ち家・貸家とも借家、既存住宅を選択増加 国交省調査
国土交通省は1月31日、令和５年住生活総合調査結果をまとめ発表した。同調査は土地統計調査（総務省）と同年に５年周期で実施しているもので、今回は14回目。土地統計調査（総務省）の調査対象世帯から無作為に抽出した世帯約11.4万世帯にアンケート用紙を送付し、回収世帯数は約7.3万世帯（回収率約64％）。主なポイントは次の通り。
住宅・居住環境に関する総合評価は、持ち家・借家全体では「満足」が23％、「まあ満足」が55％で、「多少不満」「非常に不満」は21％。比率は10年前と比べほぼ横ばいで、持ち家・貸家別でもそれほど変化はない。
住宅の不満率は23％で10年前から2ポイント低下し、居住環境の不満率は27％で横ばいとなった。家族類型別の不満率の推移は、親と子からなる世帯（長子17歳以下）の不満率は18％（10年前24％）と堅調に低下しており、単独世帯（64歳以下）は24％（10年前24％）、高齢者世帯（単身65歳以上・夫婦家計主65歳以上）は20％（10年前18％）となった。
住宅について個別要素ごとの不満率は｢高齢者への配慮（段差がない等）｣43.4％、「断熱性」41.1％、「エネルギー消費性能（光熱費の節約）」39.7％、｢地震に対する安全性｣38.4％が上位となっている。
居住環境の不満率は、「近隣のシェアオフィスなど自宅や職場以外で仕事のできる環境」45.9％、｢敷地やまわりのバリアフリー化の状況｣43.2％、｢文化施設（図書館等）の利便｣37.4％、「周辺からの延焼のしにくさ」34.8％、「道路の歩行時の安全性」34.5％などが上位となっている。
家族類型別、持ち家・貸家別総合評価は、単独世帯（65歳以上）と親と子からなる世帯の不満率はそれぞれ23％、22％と他の世帯よりやや高くなっている。
過去5年間の住み替えの理由は、単独世帯(64歳以下)と持ち家の親と子供からなる世帯は「自宅を所有するため｣がそれぞれ18％、24％と高く、持ち家は「子どもの誕生・成長・進学」22％、「世帯からの独立」8％、貸家世帯は「世帯からの独立」22％などとなっている。
単独世帯(64歳以下)と65歳以上の夫婦世帯は、「高齢期の住みやすさ」「立ち退き要求、契約期限切れ」（貸家）「転勤や転職」「世帯員の減少」「住宅の質の向上」「居住費負担の見直し」「家の相続」「家族との隣居・近居」など理由は様々となっている。
今後の居住形態の意向は、現在持ち家・借家の世帯ともに｢借家への住み替え｣｢既存住宅への住み替え｣の意向が増加しているのが顕著。｢借家への住み替え｣は現在持ち家は19％（10年前は16％）、現在貸家は49％（10年前は34％）となっており、新築住宅・既存住宅（持ち家）の意向では、「既存住宅」を選んだのは現在持ち家、現在貸家とも24％（10年前は14％）となった。
今後の住み替え意向がある世帯のうち、単独世帯(64歳以下)、親と子供からなる世帯は｢広さや間取り｣｢通勤・通学の利便｣を重視する一方、65歳以上の世帯は｢広さや間取り｣｢高齢者への配慮｣｢日常の買い物などの利便｣を重視している。
職住一体型の賃貸「The Parkhabio SOHO」第5弾 三菱地所レジ「関内」
「The Parkhabio SOHO 横浜関内」
三菱地所レジデンスは1月28日、コワーキングスペースを併設した職住一体型賃貸マンションシリーズ「The Parkhabio SOHO（ザ・パークハビオ ソーホー）」の第 5弾「The Parkhabio SOHO 横浜関内」の募集を2025年1月16日から開始したと発表した。
約120㎡1階のコワーキングスペースは24時間利用が可能。このほか、主な共用施設は屋上テラス「Sky Lounge」、BBQ ラウンジなど。専用部には18.30㎡と27.36㎡の住戸（各7戸）には住設機器「Roomot MIXINK」を、18㎡の住戸7 戸に壁面収納ベッドを採用。法人登記も可能。また、三菱地所が開発・提供する総合スマートホームサービス「HOMETACT（ホームタクト）」、DXYZの顔認証プラットフォーム「FreeiD（フリード）」、大崎電気工業のスマートロック「OPELO（オペロ）」を初採用する。
物件は、JR京浜東北・根岸線関内駅から徒歩4分、横浜市中区羽衣町2丁目に位置する敷地面積約521㎡、15階建て84室。専用面積は18.30～60.59㎡。竣 工予定は2025年3月上旬。
コワーキングスペース
屋上庭園
収納ベッド「カクセルベッド」
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「The Parkhabio SOHO」シリーズはこれまで3物件見学している。いずれもレベルはとても高かった。この物件も竣工見学会が行われたら、しっかり見学してレポートしたい。「BathMor」をどうして採用しないのかが不思議。
「その瞬間に、心が弾む」見事に表現 三菱地所レジ「The Parkhabio SOHO 祐天寺」（2023/5/31）
