首都圏マンションデベロッパーの動静を知悉するトータルブレイン杉原副社長に聞く
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杉原氏（2021年写す）
記者はいま、もっとも首都圏マンションの市場動向を的確に把握している人はだれかと聞かれたら、真っ先に分譲マンション事業の市場調査から設計・監理まで幅広いサービスを展開しているトータルブレイン取締役副社長執行役員・杉原禎之氏（62）を上げる。記者とは見解が異なる部分もあるが、質疑応答の形で杉原氏からいろいろ話を聞いた。以下にレポートする。 －と（ ）の部分は記者。
まず冒頭に杉原氏のプロフィールを紹介する。トータルブレインは1999年10月、当時、マンションの川上から川下まで知悉していた長谷工グループ出身の故・久光龍彦氏が立ち上げた会社だ。杉原氏も長谷工グループ出身で、創業時からの幹部として活躍してきた。
杉原氏は、1963年4月28日生まれ。62歳。長崎県佐世保市出身。趣味は還暦を前に始めたゴルフ（スコアは非公表）とサウナ。酒は「汗を流した後のストレス解消に最適」の500ml入りビールを１日3缶（第３のビール）。22時過ぎには就寝し起床は5時、睡眠時間は6時間（久光氏は20時～4時だった）。朝の6時台には出社。自宅はバブル崩壊後の最安値圏にあったころの大手デベロッパーの分譲マンション（記者もよく知っているレベルの高い物件）。
主な業務は、自ら作成した「月例レポート」を小脇に抱え、１日2～3社、月間50社のデベロッパー担当幹部などを対象に1時間超にわたり説明すること。レポートは20ページ超、今年10月現在の通算発行冊数は「257」とあるから、同社が設立されたころから続けているのだろう。あらゆるデータを縦から横から、あるいは斜めから分析し、数値化・見える化する〝技〟は見事というほかない。デベロッパー50社の中には、一部大手デベロッパーが入っていないので、杉原氏は「カバー率は半分くらいではないか」と謙遜したが、マンションプレーヤーの数からしたらほとんど網羅しているはずだ。
ここからが本番（本当はデベロッパーの動静を聞きたかったのだが、デベロッパーも杉原氏も外に漏れては困ることは話さないはずで、記者もそこまでは踏み込まなかったが…）。
－いよいよマンション価格はバブル期に近くなりつつあります。都心部は坪2,000万円超、郊外・地方もこれからは坪300万円を突破するのは必至。いまの市場をどう見ているか。
杉原 コロナ以降、都心も郊外もマーケットは大きく変化している。建築費は上昇し戸当り4,000～4,500万円、土地代を含めると 郊外でも6～7,000万円の世界になっている。都心部では、コロナ禍を経て価格は2倍以上に上昇しているが、開発用地不足で供給が減少、良好な需給バランスを背景に パワーカップル、富裕層や海外投資家など購買力がある層が市場をリードしており、堅調な市場を形成している。港区の一部のタワーマンション高層階の中古価格が坪2,000～3,000万円の水準まで達しており、2015年分譲の「ザ･パークハウス千鳥ヶ淵」では坪3,000万円超の成約事例も見られる（これは驚き）。既に一部の希少な都心のマンション価格は、ニューヨークなどの海外の価格水準に近付いてきており、今後の推移に関しては、日本の国力（経済成長力）・為替・海外富裕層需要動向などとのバランス次第と考えられるが、今後の更なる過度な上振れ余地は限定的とみている。
一方 郊外部では、一般的な需要層が価格上昇についていけなくなっている。取得限界を超えてきており、駅前立地などを除き、デベロッパーも慎重な姿勢を見せている。新築価格は上昇しているが、中古マンションは坪100万～200万円で推移しており、都心ほど価格は上昇していない。23区に比べ 通勤アクセスが劣るため、フルタイムの共働きが難しく、購入予算が伸びないことと、賃貸家賃相場も比較的割安なため「借りるより買った方が得」となりにくいことが要因と考えられる。そのため、現在の建築コストでは郊外での新築マンション事業の推進が難しく、今後郊外部では中古マンション市場がマーケットを支えていくのではないだろうか。実際に中古マンションは 住環境が優れている物件が多く、物も良い。（記者も同感。バブル崩壊後の市場回復期にはデベロッパーは基本性能・設備仕様を充実させて差別化を図った物件が多い）
－私は、不動産経済研究所などのマンション市況レポートでは専有面積30㎡未満を調査対象外にしているのは理解できますが、令和6年のマンション着工戸数に対する調査捕捉率は41.5％で、東京、神奈川は3割台。高額物件のインナー販売、大規模、再開発、建て替えなどの供給比率が高まっている現在、市場は極端に縮小などしていないと思いますが、いかがでしょうか。
杉原 国土交通省のマンション着工戸数には賃貸も含まれており、1Rやリートなどへの一棟売りがかなり含まれているのではないか（この問題には深入りしない。杉原氏も含め関係者、メディアも不動研のレポートを鵜呑みにしている。分譲と賃貸の仕様は全然異なり、分譲仕様が賃貸に流れるのは限定的だと思う）
－外国人が投資対象としてマンションを購入するケースが問題になっています。私は憲法第29条「財産権は、これを侵してはならない」と、民法第206条「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」の規定から、法的規制をかけるのは難しいと思います。ただ、再開発など公的資金・補助金が投入されている物件は、何らかの、例えば一定期間の転売を制限するとか、「専ら居住」の条件を付けたりするのは可能ではないかと思います。マンションの外国人所有者の代理人制度を導入するのは賛成です。この問題はいかがか。
杉原 マンションは商品であり、商品取引は自由であるべき。外国人の不動産購入制限は、国家の安全保障上必要な水源地とか自然保護地域などでの土地取引 等に限るべきではないか。それよりも、マンション購入後の運用や入居後の使用に関しては、そもそも日本人の購入・利用を前提にした 区分所有法、管理規約、仕様細則などを、外国人の購入・保有を前提にした法体系に変更すべき。管理費や修繕積立金の不払いや、民泊利用については、法的な対応が可能な罰則規定 等をしっかり定めることが必要ではないか。
－ホテルコンドミニアムも多くはないが、一定の市場を形成しているように思われます。今後、どうなるでしょうか。
杉原 今はリゾート地が中心だが、ホテルコンドの需要はむしろ都心にあると思う。訪日需要の集中する東京での運用・利回り期待、希少性から需要はあるはず。ビジネスホテルの不足から、ウィークリーマンション、マンスリーマンションも、長期出張対応 等で法人需要が増えるのではないか。デベロッパーも新しい収益源の柱として都心部などでの展開を考えるべき。
－最近は、どこのデベロッパーも予告広告では戸数も価格も「未定」で、分譲の直前にならないと公表しません。いっそのこと「価格は時価」にしたらどうかという声すらあります。不動産公取協は絶対認めないでしょうが、私はこれもありかと。どう思われますか。
杉原 寿司屋じゃあるまいし、それはダメでしょう。そんなことを許せば、業界はますます情報開示に後ろ向きになる。開発者側は原価上昇や需要を見極めるために価格設定に慎重で、価格の公表を引き延ばすのは理解できるが、住宅は生活に必要なインフラであり、他の高級品・嗜好品とは異なるのではないか。（「価格は未定」という商品はありえないという見解は記者と同じだが、この回答にはいささか驚いた。オークションはありだと記者は思う）
－コロナ禍を経て、メディア向けマンション見学会が激減しています。私はコロナ以前までは年間100物件くらい見学していましたが、最近は50件を下回っています。価格暴騰の一方で、基本性能・設備仕様の退化が目立ちます。面積縮小、天井高の低下、トイレはタンクレスからタンク付き、キッチンカウンターはオプション、浴室タオル掛けはなし…これをどう思われるか。
杉原 面積縮小は、家族構成、ライフスタイルの変化を考えたら仕方のないこと。天井高が低くなっているとか、設備仕様が退行しているとは考えていない。一方で、ZEH対応とかSDGs対応でコストもかかっている。一概に質が低下しているとは言えない（杉原氏の立場は理解できないわけではないが、これは相当な見解の違いがある。記者はこれまでレベルの高いマンションを中心に取材してきたが、それらと比べると明らかに質は退行していると思う。中古マンションに関する9月と10月の月例レポートには、各エリアで値上がりしている物件が1,000件は紹介されているが、記者は少なくとも3分の1は見学取材している
－ところで、杉原さん、総合地所が埼玉県人も知らない加須（かぞ）市でマンション見学会を行うのですが、ご存じか。誰も「かぞ」とは読めなくて「かす」と読む。
杉原 加須？ 東武線じゃないですか？ 宇都宮線にありました？ えっ、古河の手前？ （記者は地理が得意で、わが国はもちろん全世界の主な山や川や平野、特産品、首都、主要都市を高校時代に丸暗記していたので、加須は知っていたが、行ったことは一度もない。マンションが分譲されたことはあるのか。今年最大の注目物件だと思う。坪単価がいくらになるのか）
「月例レポート」携え1日2～3社、月50社駆け回るトータルブレイン杉原氏（2024/10/20）
「ピンコロ」久光さんさようならトータルブレイン・久光龍彦社長「お別れの会」（2020/2/12）
令和6年度首都圏マンション着工に対する不動研の戸数カバー率41.5％
マンション供給減＝市場縮小ではない戸建ても底入れ・回復へ今年の分譲住宅市場
持家の減少続く首都圏マンション2年4か月ぶりの6,000戸超住宅着工
全て疑ってかかれメディア・リテラシーの基本原則を忘れていないか
首都圏マンション 28年ぶり3万戸割れそれでも市場は低調ではないその逆だ
10月の中古マンション・戸建て 成約件数・価格上昇続く 東日本レインズ
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は11月11日、令和7年10月の首都圏中古市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は4,222件（前年同月比36.5％増）となり12か月連続、坪単価は281.7万円（同13.6％増）となり66か月連続、価格は5,325万円（同12.4％増）となり12か月連続でそれぞれ増加、専有面積は62.39㎡（同1.0％減）となり2か月連続で減少した。在庫件数は43,669件（同4.8％減）と3カ月連続で減少した。東京都区部の坪単価は446万円となっている。
中古戸建ての成約件数は1,804件（同53.7％増）となり12か月連続増加、価格は3,801万円（同0.6％増）となり2カ月ぶりに上昇、土地面積は154.52㎡（同11.9％増）となり、2か月連続して増加、建物面積は103.09㎡（同0.002％減）となり3か月連続で縮小した。
外国人の反響3割 斜線制限受けるもLD天井高2.7m ポラス3階建て戸建て「船堀」
「リーズン船堀アイ・ラウンジ（REASON FUNABORI I-LOUNGE）」
ポラスグループ中央住宅は11月11日、江戸川区の分譲戸建て「リーズン船堀アイ・ラウンジ（REASON FUNABORI I-LOUNGE）」のメディア向け見学会を行った。埼玉・千葉を本拠にする同社としては珍しい狭小敷地の3階建て全10戸で、9月12日からの完成販売を行い、これまでに6戸を成約するなど、好調な売れ行きを見せている。厳しい斜線制限をクリアし、2階リビング天井高を2700ミリ確保下商品企画と、マンションとの価格的競争力もあることが人気の要因で、土地柄もあり外国人の関心も高いようだ。同社は今後、この種の3階建てを増やす意向だ。
物件は、都営新宿線船堀駅から徒歩16分、江戸川区松江4丁目の準工業地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する全10戸。現在販売中の住戸（４戸）の土地面積は71.50～79.94㎡、建物面積は99.46～109.54㎡、価格は6,490万～7,790万円。建物は2025年7月完成済。構造は2×4工法3階建て。施工はグローバルホーム。
建物の完成を待って9月12日から販売を開始し6戸を成約。反響数は192組。半数は地元で、約3割は外国人。
現地は、船堀駅北口の遊歩道「船堀グリーンロード」を抜けた町工場、2～3階建て住宅が建ち並ぶエリアの一角。敷地は北西側の幅員5ｍの道路に接道。敷地中央に幅員4.5mの私道（コミュニティ道路）を設け、建物は道路を挟んでそれぞれ5戸ずつ配置（1棟は2階建て）。主な基本性能・設備仕様は、カースペース・セミビルトインガレージ、2階リビング天井高2700ミリ（1・3階は2400ミリ）、食洗機、挽板フローリング、床暖房、ソフトクローズ機能付きドアノブ、外水栓、バルコニー水栓など。
同社戸建分譲設計本部設計二部参事・本堂洋一氏は、「23区で初めての3階建てで、高度地区、斜線制限を受けながら、設計には時間をかけ工夫を凝らした。外観や木を取り込むなど空間デザイン性も高めており、同業他社の3階建てと一線を画す建物に仕上げた。この種の3階建て供給エリアを都内で広げられるのではないか」と語った。
また、物件の企画・販売を担当する同社戸建分譲千葉事業所市川営業所主任・松田英明氏は「営業所は昨年11月オープン。江戸川区での分譲は2か所目。駅に近いマンションか駅からはややあるが戸建てかを検討されているお客様が多い。土地柄、外国人の方も多く約3割。翻訳アプリ、アンケート、フリー見学などコミュニケーションを取るのに苦心しているが、年収は1,000万円以上の方が多く属性が高いのが特徴」と話した。
本堂氏
◇ ◆ ◇
記者はこれまで3階建ての分譲戸建てを見学・取材したことは数えるくらいしかない。同社の3階建てを見学するのは初めてではない気がしたので、検索したら2017年8月に見ていた。ただ、3階建ては圧倒的に少ないはずで、年間2,700～2,800戸のうち数％とのことだった。
23区内の分譲戸建ては、低層住居専用地域などを除き3階建てが普通になっている。松田氏も話したように、23区内のマンションの坪単価は400万円を突破している。20坪で8,000万円以上だ。駅からの距離はともかく、価格的には十分競争力がありそうだ。
「船堀グリーンロード」
周囲の街並みに配慮大和ハウス 3階建て分譲戸建て「セキュレア文京目白台」（2020/6/29）
ペンシル戸建てと一線画す都心ど真ん中に3階建て分譲大和ハウス「四谷三栄町」（2019/6/29）
ポラス学生コンペ実物件化モデルハウスを公開 ミニ開発の難点を解消（2017/8/12）
環境配慮の紙の食器と〝ヴィーガン〟の食材に拍手喝采 三井ホーム記者懇親会
ケータリング会社提供
三井ホームが１１月4日に行った記者懇親会の記事は先に紹介したが、記者は野島社長や他の方との懇談もさることながら、驚いたのはフロアには建築に関する専門書がたくさんあったことと、供されたつまみ類などを盛る皿などが紙の食器だったことだ。同社を通じてケータリング会社から許可が下りたので、紹介する。
紙の皿は、竹とサトウキビの繊維で作られた「wasara」だった。記者はこれまで、数えきれないほどのデベロッパー、ハウスメーカー、業界団体などの記者懇親会に出席してきた。圧倒的に多いのは一流ホテルなどだが、コップや皿が紙製なのも経験している。しかし、今回の「wasara」は初めてだった。ひょっとしたら食べられるのではないかとかじってみたが、硬くて無味無臭だった。デザインもなかなかいい。
提供された食べ物については、酒しか興味がない記者は何とも言えない。メニューには①ファラフェルとドライトマトとグリーンオリーブのピンチョス②うなぎとだし巻き玉子と胡瓜のピンチョス③焼き茄子のポン酢ジュレ いくら添え④紅ずわい蟹といくら・イカ墨ポテトのタルトレット⑤3種の手鞠寿司⑥ロースカツサンド⑦真鯛の昆布締めと蕪のカルパッチョ⑧じゃがいものニョッキ かぼちゃ豆乳クリームグラタン⑨nonpiのサスティナブルカレー⑩ヴィーガンカカオムース－などとある。このうち記者が食べたのは⑤⑥⑦⑨くらいか。
いま知ったのだが、動物由来の食品を使用していないヴィーガンメニューも取り入れられていた。これもいい取り組みだ。我々はバーチャルウォーターの考えを食卓に取り込むべきだとずっと考えてきた。ネットで調べたら、牛丼一杯で使用されるバーチャルウォーターは2,404ℓで、内牛肉が2,060ℓを占める。
この種のイベントは歓談するのが目的だ。高価な食材や食器など必要ない（やはりワインはグラスで飲みたいが）。環境や健康を優先する同社に拍手喝采。追随するところが増えてほしい。
「wasara」
「wasara」（ケータリング会社提供 ）
「木造の建築物を建てれば最後は森になる」三井ホーム野島秀敏社長 記者懇親会（2025/11/7）
「MFLP船橋プレミアムフェスタ2025」来場者4000人超
「MFLP船橋プレミアムフェスタ2025」
三井不動産ロジスティクス本部が主催し、各テナント企業・関係者・テナントワーカーが協賛・協力して11月8日に行われた第4回「MFLP船橋プレミアムフェスタ2025」を見学した。記者が訪ねたのは午後２時過ぎで、地元船橋市の人気キャラクター「ふなっしーファミリー」が登場するスペシャルステージは黒山の人だかりができており、会場の至るところにパレットが椅子やテーブルに利用されており、段ボールのワークショップも行われていた。来場者は4,000人を突破した。
「MFLP船橋」は、これまでも数回取材している。単なる物流倉庫ではなく、「アイスパーク船橋」や広場、一般も利用可能なカフェ＆レストランなども併設されており、同社がテーマとしている〝街づくり型ロジスティクス〟は実現されていると思う。
見学の目的は、不動産流通促進センターが〝嫌悪施設〟として例示している「倉庫」（ロジスティクスは「倉庫」でないという意見もある）敷地内で行われるイベントはどのようなもので、どのような人が参加するのかを確認することにあった。
訪れたのは午後2時過ぎだった。至るところにパレットが休憩スペースの椅子やテーブルとして利用されており、段ボールによるワークショップも行われていた。いかにもロジスティクス施設でのイベントだと感心もし、納得もした。
来場者は圧倒的に家族連れが多かったのだが、会場の一番奥に設けられていた「スペシャルステージ」は長蛇の列ができており、地面に敷物を敷いてイベントを待つ、年代にしたら40～60代の女性で溢れていた。
なにが始まるのか聞いたところ、船橋市の人気キャラクターふなっしーとそのファミリーが登場し、トークショーを行うとのことだった。どこから訪れたかも聞いた。地元の人もいたが、立川市、川崎市、流山市、墨田区など1～2時間かけて駆けつけた人も多かったのに驚いた。（皆さん、ご家族やお友達ですか）「いえ、〝なしとも〟です」（なしともって果物の梨ですか）「いえ、ふなっしーの友達です」（なるほど、ほとんどの人がふなっしーの布袋、人形を持っており、帽子をかぶっていた）。
どこがいいのか聞いたら、〝かわいい〟〝癒される〟〝頭がいい〟〝機敏な動きが素晴らしい〟などの答えが返ってきた。
スペシャルステージでは、和狼太鼓、千葉ジェッツ、船橋小学校音楽クラブ、高橋大輔氏、サウンドストリームジャズオーケストラ、元サッカー日本代表坪井慶介氏、船橋市立若松中学校吹奏楽部などによる演奏やトークショーが行われ、南船橋にゆかりのあるスポーツチームのアトラクション、館内見学、バスツアー、フードコーナー、ワークショップ、マルシェなども行われた。イベントは今回で4回目、来場者は4,000人超となった。
会場内では酒は提供されておらず、タバコも不可なので、早々に退却し、駅前の「三井ショッピングパーク ららテラスTOKYO-BAY」の「どうとんぼり神座」のラーメンを食べ、ビールを飲んだ。ここには喫煙所もある。
ふなっしーのイベントを待つ人
休憩所の椅子などに利用されていたパレット
段ボールのワークショップ
隣接のマンションは外資系デベロッパーが開発して話題になった
三井不動産ロジスティクス事業国内外78施設約610万㎡累計投資額1兆3,000億円（2025/8/4）
お披露目イベントに招待客2500人三井不・MIXI「ららアリーナ東京ベイ」完成祝う（2024/5/29）
三井不 ２棟目のハイブリッド木造賃貸オフィス「日本橋本町一丁目5番街区」着工
「（仮称）日本橋本町一丁目5番街区計画」
三井不動産は11月4日、同社にとって「日本橋本町三井ビルディング&forest」に次ぐ２棟目のハイブリッド賃貸木造オフィスビル「（仮称）日本橋本町一丁目5番街区計画」を11月1日に着工したと発表した。
高層階の8～11階を純木造のオフィス空間とし、低層階の2～7 階にも主要構造部の一部にて木造耐震壁を採用することで、900 ㎥超の木材を活用し約660トンの二酸化炭素を固定化する。また、三井ホームが独自開発した木造技術「MOCXWALL」をオフィス向けに改良し国内初適用するほか、大径木(末口30㎝以上の丸太)の製材を活用、一般流通規格の木材を積極的に活用し、１万㎡超のオフィスビルで都内初、Nearly ZEB(事務所部分)を取得予定。建物のエネルギー消費量を基準値に対して75％削減する。同社グループが保有する約5,000ha(東京ドーム約1,063個分)の森林の木材も活用する。
施設は、中央区日本橋本町一丁目に位置する敷地面積約2,000㎡、鉄骨造・木造・一部SRC造11階建て延床面積約18,000㎡。設計は山下設計、施工は大林組。竣工予定は2028年2月末。
東京都港区の億万長者 納税者の1％超 一人当たり所得は数十億円
東京都港区の令和7年度の納税義務者は154,298人で、前年度の148,411人より3.7％増加し、このうち課税標準額が1億円以上（便宜的に億万長者と呼ぶ）の納税者は1,677人で、前年度の1,523人より154人増加し、全納税者に占める割合は1.1％で、前年度の1.0％から0.1ポイント増加した。
別表はこの10年間の港区の段階別納税義務者数の推移を見たものだ。億万長者は、9年前の平成28年度の957人から720人増加し、ついに全納税者の1％を突破した。また、億万長者を含む課税標準額が1,000万円以上の納税者は30,485人で、構成比は19.8％となっており、千代田区（18.3％）、中央区（13.7％）、渋谷区（13.3％）を上回り23区トップとなっている。
億万長者の所得割額は約334億円、構成比は30.3％で、前年度の36.2％から5.9ポイント減少した。億万長者の一人当たり所得割額は1,989万円で、全納税者の71.4万円の約28倍となっている。
所得割の税率は、所得に対して10％（道府県民税4％、特別区民税6％）で、前年の1月1日から12月31日までの所得で算定される。
◇ ◆ ◇
いかに港区に億万長者が多く住んでいるか他区と比較したいのだが、残念ながら他区は課税標準額の段階別納税者数は「2,000万円以上」と、それ以上を一括りにしているので港区との比較はできない。以下、東京都の「令和６年度市町村税課税状況等の調（特別区関係）」のデータを紹介する。
令和６年度の23区の所得割の納税義務者数は約523万人で総所得金額等は前年度比6.6％増の約31兆円。総所得金額等から所得控除額を控除した課税標準額は約23兆円で所得割額は約1兆円。納税義務者一人当たりの所得割額は21.8万円。
納税義務者に占める課税標準額1億円以上は0.1％、6,000人。納税義務者一人当たりの特別区民税額の平均は20.6万円で、最も多いのが港区で67.0万円、次いで千代田区46.9万円、渋谷区44.0万円となっている。もっとも低いのは足立区の12.6万円。
このデータから、23区の億万長者の28.0％が港区に住んでいることになる。1戸当たり4億円、全1,000戸の「三田ガーデンヒルズ」の引き渡しが今年行われたが、この居住者の納税額は反映されていないので、来年度はもっと実数、比率が高まるのは間違いない。総所得と所得割額の税率や、このところの不動産価格の上昇と株高を加味すると億万長者の一人当たり総所得は20～30億円、総資産はその数倍にのぼると思われる。この数値はまだまだ上昇することになりそうだ。
港区役所
港区の億万長者納税者の1％１,500人超激増に拍車かける億ション続々竣工へ（2024/10/18）
無限の可能性秘める 若手クリエイターを支援するalter.（アルター）作品展示イベント
「11 PROJECTS.56 CREATORS.PRODUCT DESIGN.」（日本橋三井ホール）
alter.実行委員会（特別協賛：三井不動産）は11月7日～9日、「11 PROJECTS.56 CREATORS.PRODUCT DESIGN.」を日本橋三井ホールで開催した。前日の6日にはメディアにも展示会場が公開された。イベントは資金・コスト面で開発が難しい若手クリエイターを支援するのが目的で、会場には11組・56名が出展。建築材にはならない樹木の皮、産業廃棄物として捨てられる陶器くずを商品・アートとして再生したり、わが国の伝統的な縄による梱包手法をアートに昇華させたりしている。無限の可能性を秘めた作品ばかりだった。
〝alter.〟は「変える」という意味で、全てを入れ替える〝change〟とは異なり、一部を作り変えて全体をよりよくするというもの。プロダクトやインテリアのプロトタイピングにはコストがかかり、若い世代のクリエイターの参入障壁になっている現状を変えようと、若い世代が持つ新しい発想を形にする支援するのが目的で開催された。
イベントには35歳以下の国内若手デザイナーを中心に現代美術家、写真家、編集者、研究者、音楽家、ダンサー、アートディレクター、エンジニアなど11組・56名が出展。コミッティメンバーには、ニューヨーク近代美術館（MoMA）やポンピドゥーセンターのキュレーターなど国際的に活躍する審査員が名を連ねている。
◇ ◆ ◇
記者の一押しは、京都と福井で活動しているLIVE phenomenonの上田樹一氏（26）のヒノキの椅子（32万円）とオットマン（7.5万円）だ。ヒノキの樹皮が座面になっているのを初めてみた。摩耗したらどうなるかとは思ったが、微細なデザインは壁材など様々な用途に採用できるはずだ。
HAMA Reimaginedもいい。「HAMA」とは、陶磁器の焼成時に生じる台座のことで、器ごとに形が異なるため使用後は再利用されず、廃棄されることが多いが、展示では様々な商品やアート作品に仕上げられていた。SDGsの時代の流れにぴったりで、爆発的にヒットするのではないか。無限の可能性を秘めていると思った。
Packing listは、わが国の伝統的な石工の縄による梱包手段をアートに昇華させた作品。これもまた梱包のあり方を世に問うものだ。不織布は雨ざらしにしても5年間は持つというスグレモノだ。
上田樹一氏の作品
座面
HAMA Reimagined
HAMA Reimagined
Packing list
◇ ◆ ◇
一つ腑に落ちないことがあった。イベント説明者によると、この種のクリエイターは圧倒的に男性が多く女性は少ないということだ。今回のイベントでも応募総数59人のうち女性は8人だったという。ジェンダー・ギャップがこの創造的分野でも解消されていないことを知って衝撃を受けた。
これはなぜか。素人の記者が考えるに、扱う素材が重いとか制作現場が汚い、制作するのに力がいる、危険が伴う、時間がかかる…このようなハンディはありそうだが、プロダクトに対する審美感は男性以上に優れているはずだ。女性の活躍（これまた嫌な言葉）を阻む何かがわが国には存在するのか（記者と同じグループのメディア関係者は圧倒的に女性の方が多かったのはなぜか）。
駅圏4年ぶり供給 みなとみらいエリアに近接 大和ハウス「横浜桜木町」販売は順調
「プレミスト横浜桜木町」
大和ハウス工業が分譲中の「プレミスト横浜桜木町」を見学した。桜木町駅圏のマンション分譲は4年ぶり、みなとみらいエリアに近接していることから多くの反響を集め、販売は順調なスタートを切った。
物件は、JR京浜東北・根岸線桜木町駅から徒歩9分、みなとみらい線みなとみらい駅から徒歩9分、横浜市西区桜木町5丁目の商業地域に位置する10階建て全70戸。先着順で分譲中の住戸（８戸）の専有面積は43.00～87.33㎡、価格は7,690万～12,390万円（最多販売帯10,500万円台）。坪単価は630万円。竣工予定は令和9年11月。デザイン監修は南條設計室。施工は不二建設。販売代理はリストインターナショナルリアルティ。
5月中旬にエントリーを開始し、これまでの反響数は1,700件、7月からオープンしたモデルルーム来場者は240件。都内からの反響は約3割。これまで20戸を供給し16戸が申し込み済み。単身者・DINKS向きプランが中心であるため、反響・成約は想定内の数値。
現地は、マンションが立ち並ぶエリアの一角。道路、根岸線線路、首都高速道路を挟んだ北東側のピアアリーナMM、ウェスティンホテル横浜、三井ガーデンホテル横浜などに近接。
敷地は東西軸が長い長方形で、建物は「CLASSICAL×MODERN」がコンセプトで、外観・共用部分にシャープなグリッドを多用。1フロア8住戸（最上階は6戸）。主な基本性能・設備仕様はZEH-M Oriented、低炭素建築物認定、内廊下方式、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ、ディスポーザー、食洗機、グローエ水栓、ウルトラファインバブル、シーザーストーンキッチン・洗面天板（最上階のみ）、浴室タオル掛け2か所など。
また、軽食の無人販売所と飲料水の自動販売機を併設したサービス「LUUP（ループ）」を分譲マンションに初めて導入している。
ラウンジ
モデルルーム
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桜木町駅圏のマンション分譲は4年ぶりということだが、記者が見学するのは2016年分譲の横浜公社「横浜MODベース タワー」以来だった。
同社が7月にプレス・リリースを発表した時点で、単価を予想した。立地条件からして坪単価700万円はしないはずで、600万円台半ばがアッパーではないかと思ったが、その通りだった。みなとみらいエリアに近接している価値は高いのだろう。
積水ハウス 「コートヤード・バイ・マリオット札幌」（321室）2024年夏に開業（2023/9/14）
「Stay in the Garden」具現 木目デザイン壁に感動 三井不 横浜MMにホテル開業（2023/4/28）
今度は横浜のど真ん中 人気必至の横浜公社「横浜MIDベース タワー」（2016/1/28）
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三井不2026年3月期2Q 売上、利益とも過去最高更新 国内分譲住宅の営業利益率30％
三井不動産は１１月７日、2026年３月期第２四半期決算を発表。売上高13,534億円（前年同期比16.4％増）、営業利益2,187億円（同29.1％増）、経常利益1,835億円（同33.7％増）、純利益1,521億円（同72.3％増）となり、売上高・営業利益・事業利益・経常利益・純利益はいずれも第２四半期（累計）の過去最高を更新した。国内分譲事業が好業績を牽引した。
セグメント別では、賃貸事業は売上高4,562億円（同365億円増）、事業利益885億円（同290億円増）。首都圏の単体オフィス空室率は0.9％（2025年3月末は1.3％）。
国内分譲事業は売上高2,906億円（同866億円増）、営業利益875億円（同426億円増）で、営業利益率は30.1％（同8.1ポイント増）となった。内訳はマンションは売上高2,738億円（同865億円増）、計上戸数1,526戸（同471戸減）、1戸当たり単価17,947万円（同856万円増）で、戸建ては売上高167億円（同0.8億円増）、計上戸数179戸（同21戸減）、1戸当たり単価9,354万円（同1,024万円増）。完成在庫はマンションが43戸（2025年3月期末32戸）、戸建てが26戸（同22戸）。マンションの今期計上予定戸数2,800戸に対する契約進捗率は96％。
このほか、リパーク（貸し駐車場）、仲介・アセットマネジメント事業、ホテル・リゾート、東京ドームなども増収増益となった。海外事業は増収減益。海外事業利益比率は8.1％（同3.8ポイント減）。
好調な業績を受け、2026年3月期業績予想を上方修正。売上高27,000億円（2025年5月予想比増減なし）、営業利益3,850億円（同1.3％増）、経常利益2,950億円（同3.5％増）、純利益2,650億円（同1.9％増）を見込む。売上高・営業利益・事業利益・経常利益・純利益はいずれも過去最高の更新を見込む。
また、通期業績の見通しを踏まえ、中間配当金と期末配当金予想を上方修正。年間配当金は34円（期初の年間配当金予想は33円）を予定している。
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国内分譲事業が大幅増収増益を牽引した。営業利益率は30.1％となったが、2Qという瞬間ではあるが営業利益率が30％を超えるのは、同社はもちろん業界初ではないか（通期の営業利益率予想は25％）。その代表格は「三田ガーデンヒルズ」（1,002戸）だ。三菱地所とのJV物件で、事業比率は公表されていないが、三井不動産レジデンシャルが50％以上を占めるのは間違いない。坪単価1,300万円、1戸当たり4億円という価格が売上高、利益に貢献した。
今期は50階建てツイン「HARUMI FLAG」（1,455戸）が計上される（10社JVで、同社の事業比率は25％ではないかと記者は予想している）。
. 50階建てツイン1,455戸の入居開始「HARUMI FLAG」全5,632戸完成（2025/9/21）
単価予想1,300万円的中！三井レジ＆地所レジ「三田ガーデンヒルズ」700戸供給済み（2023/9/20）
