東京建物は1月16日、2025年度から2027年度までの3年間を計画期間とする中期経営計画を策定し発表。長期ビジョンに「次世代デベロッパーへ」を掲げ、事業を通じて「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立することを目指す。

　前中計期間（2020年～2024年）の事業環境認識では、新型コロナウイルス感染症の流行による顧客の価値観・行動様式およびマーケット環境の変化、異次元の金融緩和政策の転換、地政学リスクの高まり・顕在化、インフレ・人手不足などによる建築費の急激な高騰を挙げ、事業環境の不確実性は一層高まっており、変化のスピードも加速しているとしている。

　中期経営計画の基本方針には、「次世代デベロッパーへ」を掲げ、強靭かつしなやかな事業ポートフォリオの構築により、成長加速・資本効率向上を実現するとしている。

　定量目標としては、事業利益は950億円（2027年度）、ROE10％（本中計期間）、配当性向40％（2027年度）とし、財財務指標（2027年度）はD/Eレシオ2.4倍程度、有利子負債は12倍程度としている。

　重点戦略は、〝BASE〟（成長の礎）をコンセプトに①大規模再開発の着実な推進②分譲マンション事業の更なる成長③投資家向け物件売却事業の加速④海外事業の拡大⑤サービス事業の拡大⑥新規事業のむ確立－の6つ。事業ポートフォリオ戦略の考え方として「賃貸：分譲・売却：サービス＝30%：60%：10%」を維持しながら、成長投資のためのキャッシュ創出および資本効率の向上を図ることから、当初想定より「賃貸」の割合を減らし、「分譲・売却」の割合を増やす方向で見直した。

　重点戦略の大規模再開発では、2026年竣工の「八重洲プロジェクト」をはじめ重点エリアである八重洲・日本橋・京橋（YNK）エリアで複数の大規模案件を推進する。

　分譲マンションでは更なる成長を目指し、建て替え・再開発へ注力し、本中計期間中に約4,300戸を計上する予定で、年間2,000戸供給体制を目指す。投資家向け物件の売却も加速化し、オフィス、ホテル、物流、商業施設など本中計期間中の売却益計上額は約1,100億円を見込む。

　海外事業では、事業利益に占める割合を2030年に10％程度に引き上げる。タイ・中国では分譲住宅に加え、物流施設など多様なアセットタイプへの投資も実施する。

　サービス事業では、投資家向けの「不動産マネジメント」と一般消費者向けの「体験型施設運営」に力を入れ、ノンアセット（ライトアセット）ビジネスを拡大する。

　新規事業では、アリーナ、複合型スポーツレジャー施設などのスポーツ・エンターテイメント、メガソーラー、データセンターなどのサステナビリティに注力し、ビジネスモデルを確立し、将来の新たな利益の柱となる事業を創出する。

　成長を支える経営インフラの高度化では、環境面ではCO2排出量（2019年度比）2030年度まで46.2％削減、再エネ電力の創出・活用、ZEB・ZEHの開発、メガソーラー開発などを行う。社会的取り組みでは人権の尊重、持続可能なサプライチェーンの構築、地域社会への貢献活動を強化する。ガバナンスでは、取締役会の機能強化、リスクマネジメントの強化などを図る。人的資本の拡充では「事業戦略を支える人材ポートフォリオの構築」と「多様な人材の活躍」を両輪として企業価値の持続的向上を実現する。DXの取り組みとしては、デジタル活用により「体験価値」工場、「場の価値」創出、「事業機会」の拡大を目指す。

　前中期計画の振り返りとして、2024年12月期（予想）の事業利益は780億円（中計目標750億円）、ROE12.1％（同8～10％）、D/Eレシオ2.3倍、有利子負債11.4倍（同2.4倍、12倍程度）ネット投資額累計約5,060億円（同5,000億円）となり、おおむね中継を上回る見込み。

ヴァンソン 藤井由実著「フランスのウォーカブルシティ 歩きたくなる都市のデザイン」

記者も年を取った。これ以上守備（取材）範囲を広げたくないのだが、ウォーカブルシティには興味がある。国土交通省が昨年11月に「都市の個性の確立と質や価値の向上に関する懇談会」（座長：野澤千絵・明治大学政治経済学部教授）を設置し、先日（１月15日）に第３回懇談会を行ったのをきっかけに、少しずつ取材することに決めた。

第3回の懇談会は非公開で行われたが、配布資料は「ウォーカブル政策の展開について」だけでも41ページにも及ぶ。資料によると、Walkable（歩きたくなる）、Eyelevel（まちに開かれた1階）、Diversity（多様な人の多様な用途、使い方）、Open（開かれた空間が心地よい）の考え方「WEDO」に共鳴している全国の383都市が具体的な取り組みを行っており、119市区町村（東京都は18区13市）がウォーカブル区域（滞在快適性等向上区域）を設定しているとある（令和６年12月31日時点）。

都の先進的な取り組みとして「さかさ川通り」（大田区）、「新宿通り」（新宿区）、「丸の内ストリートパーク」（千代田区）、「松陰神社通り」（世田谷区）、「ENJOY OPEN STREETs 武蔵野」（武蔵野市）の事例も紹介されている。

資料をざっと読んだ。なるほどとは思うのだが、何かが欠けているように感じた。何が欠けているのか。資料にもあるように「人中心のまちなかへの修復・改変（リノベーション）」が決定的に欠けており、「コンパクトシティ政策が都市経済・社会までも縮小させる政策と誤った理解をされる場面も」あったからではないか。わが国の街づくりは行政主導で、住民参加の視点が欠落していると思えてならない。〝誤った理解〟をされた責任は行政にあるのではないか。

典型的な例が、千代田区が進めている「神田警察通りの道路整備事業」だ。区は住民の合意形成の基本と言える民主的な手続きを行ってこなかった。裁判沙汰にまで発展したのはこのためだ。住民を犯罪者扱いすることなどありえない。

「ウォーカブル」のワードで検索してもヒットするのは国交省や地方自治体の取り組みばかりだ。メディアもほとんど報道していない。

図書館で入門書か専門書を読もうと検索したが、ヒットしたのはヴァンソン 藤井由実著「フランスのウォーカブルシティ 歩きたくなる都市のデザイン」（学芸出版社）のみだった。

これはお勧めだ。わが国の地方自治や都市計画に関する専門書とはまったく異なる。専門用語は少なく、フランスの地理、歴史、文化、経済、政治背景などをわかりやすく紹介しながら、丹念なフィールドワークに基づきモビリティ、ウォーカブルシティの現場をレポートしている。

一つひとつ紹介する余裕はないが、目からうろこだ。「パリ市内の車は時速30㎞制限が適用されている」「（ライドシェアでは）ドライバーが利用者を同乗させると自治体が1ライド当たり2ユーロを銀行口座に振り込む」「モビリティ基本法制定には3千人が法律制定に携わった」「一般に障害者という表現を使わない」（わが国は法律用語）、「『交通弱者』という表現もない」「議員の27.7％が年金生活者」「行政職員は配置転換がない」「公務員はその専門性に応じて採用される」「自治体の自主財源比率は全国平均70％以上」「女性議員の比率は41.6％」「マスターアーバニストが重要な役割を果たしている」「一定の収入以下の所得者が入居可能な『社会住宅』の供給比率を20％以上にしている」「住民には『知らなかった』と言わせない情報公開を徹底して行っている」「公聴会などでの発言者と発言内容は公表される」「（自治体の合意形成ヘの取り組みは熱心で）国民のほとんどが都市計画というものが何かを知っている」「中心市街地の道路は歩行者と公共交通機関のみが通行できる」「落葉しない常緑樹が植栽されている」…同著が2024年の「国際交通安全学会大賞」と「咲耶出版大賞」（咲耶会＝大阪大学外国語部・大阪外国語大学同窓会）を受賞したのもうなずける。

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第3回の懇談会には、井上成・三菱地所エリアマネジメント企画部担当部長兼東京藝術大学芸術未来研究場特任教授がゲストとしてプレゼンテーションを行った。

井上氏が何を話されたかはわからないが、三菱地所など正会員65社で構成される「大丸有エリアマネジメント協会」がもっとも先進的な取り組みを行っていると思う。

エリアではタバコが吸えないのと、貧乏人は利用できない店舗が多いのは難点だが、ワインの値段はそこそこだし、丸ビルには飲み放題・食べ放題のフリードリンク・フリースナック付き「TSUTAYAシェアラウンジ」もある。

もう少し勉強して、同社に取材を申し込むことにした。

「スラップ訴訟」「ひこばえあるうちはあきらめない」街路樹守る会・愛氏ら会見（2024/11/23）

三菱地所・丸ビルに「TSUTAYA BOOKSTORE MARUNOUCHI」代官山超える214坪（2022/12/14）

「使われ活きる公園」 逆読みは〝使われず危機に瀕する公園〟 国交省「公園検討会」（2022/11/1）

イチョウ伐採中止求める国家賠償・住民訴訟 千代田区で3件目／街路樹を原告にしたら（2022/8/8）

丸の内仲通り ウォーカブルな街づくり「Marunouchi Street Park 2022 Summer」（2022/5/26）

「オーベルアーバンツ秋葉原」

⼤成有楽不動産は1月16日、2024年11月30日から販売を開始した分譲マンション「オーベルアーバンツ秋葉原」（85戸）の第1期1次・２次35戸の契約が完了したと発表した。住棟でZEH-M Oriented、各住⼾でZEH Oriented を取得。同社初の低炭素建築物認定も取得している。

物件は、秋葉原駅から徒歩6分、台東区浅草橋4丁⽬に位置する14階建て全85戸（販売対象71戸）。専有面積は34.64〜73.04㎡、1月17日に抽選分譲する第1期3次の専有面積は34.64〜61.35㎡、価格は6,350万〜11,390万円。竣⼯予定は2026年4⽉中旬。設計・監理は安宅設計。施⼯は東鉄⼯業。

正面エントランスイメージ

　東宝は1月16日、建て替えが決まった3代目となる新たな帝国劇場の設計者に建築家で法政大学教授の小堀哲夫氏を指名型プロポーザルコンペ方式で選定したと発表。同社常務執行役員エンタテイメントユニット演劇本部長・池田篤郎氏と小堀氏がそれぞれ新帝国劇場に託す思いを語った。劇場部分は地下2階、地上4階建て。完成は2030年の予定。

　初代帝国劇場は1911年に開場。伊藤博文、渋沢栄一らが発起人となり、実業家・大倉喜八郎の主導で、建築家・横河民輔の設計によってわが国初の本格的な西洋劇場として建設された。1923年の関東大震災で内部が焼け落ちたが、翌年に改修を行い、1964年に閉館。

　1966年に開場した2代目の現・帝国劇場は、東宝の演劇担当役員で劇作家・演出家の菊田一夫が「風と共に去りぬ」の世界初の舞台化を念頭に陣頭指揮を執り、建築家・谷口吉郎の設計によって建設された。その後、今日まで59年間にわたって世界の様々なミュージカルの日本初演、オリジナル作品の上演を行ってきた。隣接する国際ビルとの共同建て替えが決まったことから、今年2月末に閉館される。

　3代目となる新しい帝国劇場の建築コンセプトは「THE VEIL」。皇居に面し、水のきらめき・美しい光・豊かな緑など唯一無二の環境にふさわしく、自然の移ろいを感じながらヴェールのような幾重にも重なる空間をくぐり、この場所でしかできない豊かな観劇空間を演出する。

　池田氏は、「小堀さんの作品は、芸術性と大衆性を兼ね備えたオーセンティックを旨とした帝国劇場の歴史やロケーションをよく研究され、ビビッドに表現されている。フラッグシップの劇場になる。バリアフリー、ユニバーサルデザインにも配慮し、バックヤードも充実させた」と話した。

　小堀氏は、「エントランスからまっすぐにアクセスできるようバリアフリーとし、皇居、水面、イチョウなどの唯一無二の存在である自然と街をつなぎ、人々が演者であるかのような空間にした」と設計意図を語った。

　小堀氏は1971年9月生まれ。岐阜県出身。日本建築学会賞、JIA日本建築大勝、Dedalo Minosse国際建築賞特別賞など受賞。主な作品は「ROKI Global Innovation Center－ROGIC－」「NICCA INNOVATION CENTER」「梅光学院大学 The Learning Station CROSSLIGHT」光風湯圃べにや」など。

有楽町駅側からの劇場外観

南西側からの外観イメージ

　
池田氏（左）と小堀氏

会見場（帝国劇場）

百尺軒線を継承三菱地所、東宝、出光美術館「国際ビル・帝劇ビル」建替え始動