「ルピアコート川口本町」模型

　ポラスグループ中央住宅は12月9日、12月下旬に分譲開始する「ルピアコート川口本町」のメディア向け見学会を行った。分譲住戸40戸すべてに同社のトレードマークである「ピアキッチン」と食器棚を標準装備しているのが特徴で、キッチンカウンターには秋田県産材のクリの無垢材を採用している。同社は「価格は未定」としているが、いったいいくらになるか。記者もよく分からない。

　物件は、JR京浜東北線川口駅から徒歩７分、川口市本町三丁目の商業地域、準工業地域(建ぺい率76.91％、容積率369.47％)に位置する14階建て全44戸（事務所4戸含む）。専有面積は70.02～73.24㎡、価格は未定。竣工予定は2027年12月下旬。施工は川村工営。販売代理はアートランド。設計・監理は川口土木建築工業。販売開始は2025年12月下旬。

　9月初旬に物件ホームページを開設し、これまでのエントリー数は約500件、11月からのモデルルーム来場者は約70件。

　現地は、川口駅東口周辺に10数本の超高層マンションが林立するエリアから少し離れたところで、建物の南側と西側の道路・歩道の幅員は約21～23ｍあり、住戸は5階から。1フロア4戸構成で、うち3戸は西向き、南西角住戸が1戸。専有面積は全て70㎡以上（南西角住戸は約73㎡）。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、全戸ピアキッチン・食器棚付き、食洗機、床暖房、かくれんBOX、全戸浴室・収納窓付き、変身クローク、片寄せマイギャラリー、浴室タオル掛け2か所、ブッシュプルドアなど。

　見学会で同社マインドスクェア事業部マンションDv営業企画課課長・西牟田奈津子氏は、「昨年、『大宮』（ルピアコート大宮The VISTA）を皮切りに、無垢材のヨーロピアンオークのピアキッチンを4物件に採用したが、今回は秋田県産材のクリの無垢材にした。この他の商品企画に対する評価も極めて高い」と語った。

ピアキッチン

エントランスラウンジ

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　同社が「新宿落合」に〝ピアキッチン〟を初採用してからこれまで30年くらいか、物件の数にしたら数十物件を見学取材してきた。文句なしにいい。「大宮」で採用したヨーロピアンオークも重厚感があったが、国産材を使用したいという意向があり、メーカーなどと連携して採用にこぎつけたようだ。浮造りで、長さはカウンター部分2400ミリ+テーブル部分1500ミリ×幅850ミリ×厚さ45ミリ。

　そして何よりいいのは、天井まである幅2400ミリのバックカウンター・収納も標準装備としていることだ。価格が高騰している現在、これらを標準装備しているデベロッパーは同社しかないはずだ。

　この価値を計算したらいくらになるか。西牟田氏はピアキッチンだけで100万円以上、バックカウンター・収納棚は約250万円と話した。70㎡に換算すると坪単価は十数万円だ。

　このほか、今回初めて知ったのだが、駐輪場の上段はガススプリング式で女性でも軽々と片手で挙げられるものが採用されていた（記者は二段式の上段に上げられない）。キッズサイクルスペースも設けている。

　もう一つ強調したいのは、ドアノブだ。同社はずいぶん昔から開き戸のドアノブは全てプッシュフル式を採用していることだ。小さな子どもがいる消費者ならプッシュプルがいかにいいか説明するまでもない。事程左様にかゆいところに手が届く商品企画が同社のマンションの特徴だ。

　さて、肝心の価格。同社は「未定」としか話さなかった。これまで注目物件のマンション単価を的中させてきたが、最近は見学物件が激減しており自信はない。それでもなんとか、三井不動産レジデンシャル「パークタワー川口本町」の坪単価500万円、大和ハウス「船橋」の坪単価600万円、三井不動産レジデンシャル「柏の葉」の坪単価430万円、三菱地所レジデンスなどの「赤羽」の坪単価600～700万円（わが多摩センターも坪単価450万円とはじいた）などから最低で坪単価450万円と予想する。

　これでも、川口の〝民力〟〝駅力〟からして高いと思うが、これ以下はありえない。しかし、それ以上となるとグロスでは1億円を突破するので果たしてどうか。優れた商品企画であることを検討者に訴え切れるかどうかがカギになりそうだ。

片寄せマイギャラリー

駅東側10分、70㎡以上では8年ぶりポラス「大宮」坪単価400万円に挑戦（2024/4/5）

　東京カンテイは１２月8日、2024年の新築マンション年収倍率は、全国平均で10.38倍（平均年収466万円）と前年から0.29拡大し、もっとも年収倍率が高かったのは東京都の17.00倍（平均年収636万円）で、地方圏でも9倍台や10倍台のエリアが前年の16→21に増加したと発表した。

　調査は、各都道府県で分譲された新築マンション価格（70㎡換算）を平均年収で除し、新築価格が年収の何倍に相当するかを算出したもの。年収は内閣府発表の「県民経済計算」を基にした予測値を使用している。

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　記者は同社の恒例となっているマンションの年収倍率リリースに異論をはさむ意図はないが、社会・経済状況が一変した今日、概念があいまいな「年収」と住宅価格を比較して高いか安いかを論じる意味はないと思う。

　そもそも「県民経済計算」の「一人当たり県民所得」とは、居住者（個人、法人企業、行政機関）を対象とした県民所得を県の総人口で割って算出した額で、個人の所得水準ではない。

　また、バブル崩壊までのマンションは、専業主婦層が圧倒的多数派を占めていたファミリー層をターゲットにしていたが、バブル崩壊後の1990年代には専業主婦層と共働き世帯層の比率は逆転し、現在では共働き世帯のペアローン利用比率は３割以上に達している。一人当たり年収ではなく、住宅購入需要層の世帯年収を基準にすべきではないか。

　さらに言えば、住宅ローン金利と購買力は不可分だ。住宅ローン金利は、バブル崩壊までは5～6％が一般的だったのに対し、現在は変動型なら1％を割っている。バブル崩壊前の住宅価格と住宅ローン金利をそのまま踏襲して、年収と単純比較する意味はないはずだ。

　記者は、地域の経済力、生活利便施設の集積度や緑環境、歴史・文化など総合的な住環境と住宅価格水準を比較すべきではないか。その意味で、LIFULL HOME'S総研の「Sensuous City（センシュアス・シティ）」の概念は参考になると思う。住宅価格の価値を測る新しいモノサシをだれか開発しないか。

誰のための調査か森記念財団「日本の都市評価特性」とLIFULL「官能都市」比較（2025/10/11）

「Sensuous City（センシュアス・シティ）[官能都市] 2025」発刊LIFULL HOME'S（2025/9/25）

サーキュラーデザイン設計による家具

　三井デザインテックは12月2日、設計から使用後の循環まで家具のライフサイクルに応じた資源循環を支援する業界初の新サービス「CIRCULAR FURNITURE」の提供を2026年4月から開始すると発表した。同サービスは、業界初の設計・製造、CFP※1 算出・DPP※2 実装・トレーサビリティ※3 から再資源化までを包括支援するもので、オフィスや宿泊施設などに設置される特注家具が対象となる。同社は将来的には家具のみならず内装空間全体のサーキュラリティを実現する「CIRCULAR INTERIOR」への展開を目指すとしている。

　新サービスを開始する背景には、国土交通省は2028年度から新築建築物に対し、建築物のライフサイクル全体を通じて発生するCO2など環境負荷を定量的に把握・評価する「建築物LCA※4制度」の導入を検討していることがあり、これに対応するため、三井不動産グループは2025年4月に「＆EARTH for Nature」を策定し、“自然資源を循環させる” ことを重点テーマとしている。

　新サービスはそれを体現する一つの事業モデルとして位置づけられている。同社の試算によると、CFP削減量は51.02％で、原料の調達から製造－流通－消費に至るまですべての過程を追跡可能にするトレーサビリティを付加しているのが特徴。

　発表会で同社代表取締役社長：村元祐介氏は、「温室効果ガスの削減は喫緊の課題であり、三井不動産グループは今年4月、街づくりにおける環境との共生宣言『&EARTH for Nature』を策定しており、今回の新サービスはその具体的取り組みの一つ。国が2028年に国が導入を検討している『建築物LCA制度』にも対応するもので、トレーサビリティまで実現するのは極めて重要な取り組み」と語った。

　続いて登壇した同社執行役員クリエイティブデザインセンター長・山下薫治氏は「ソリューション力の向上と、デザイン力の強化を目的に2025年度にクリエイティブデザインセンター（CDC）を改編した。デザイン１部、デザイン２部と、サーキュラーデザインの業務を担うクリエイティブデザイン推進室の３つの部を設けた。本社オフィスをリニューアルするなどサーキュラーデザインの取り組みをすでに開始している」と話した。

　また、同社クリエイティブデザインセンタークリエイティブデザイン推進室長・堀内健人氏は、「CIRCULAR FURNITURE」の具体的取り組みについて以下の通り説明した。

　①サーキュラーデザイン設計　脱炭素や循環のしやすさを追求した独自の設計ノウハウを「サーキュラーデザイン設計」として体系化しており、環境負荷を抑える家具づくりが可能

　②環境負荷の見える化（CFP算出）　サーキュラーデザイン設計によって製造される家具を、ISOに準拠した算出方法に基づき、対象製品と従来品のそれぞれのCFP算出を行い、比較が可能

　③プロダクトパスポート化（DPP実装）　部材情報・CFP情報・メンテナンス方法・回収先情報などあらゆる製品情報をDPPとしてデジタルで一元管理。家具に付与されたQRコードから顧客はいつでも製品情報を確認できる

　④トレーサビリティ　DPPのQRコードを使用し、家具の回収依頼を容易に実現。各部材のリユース・リサイクル判断や、その部材を引き受ける企業とのマッチングを行い、回収された後にどのように家具が循環されていくか、現在のステータスを追跡する

　⑤そのまま再活用できない部材の資源化　回収された家具のうち、再利用が難しい部材は分別・加工を経て新たな素材として再生され、次の製品づくりに活用されます。これにより、廃棄を最小限に抑え、家具の循環を完結させる

　堀内氏は、「トレーサビリティはこれまで誰も把握してこなかった。新サービスは小さな一歩かもしれないが、大きく広がり、連鎖することで循環可能な未来に向けた大きな一歩となることを期待したい」と語った。

※1 CFP（Carbon Footprint of Products）：製品のライフサイクル全体において排出される温室効果ガスの総量を、CO2換算で数値化したもの

※2 DPP（Digital Product Passport）：製品に関する様々な情報（環境負荷、素材、再利用・リサイクルの方法など）をデジタル形式で一元的に管理・共有する仕組み

※3トレーサビリティ：製品の原材料の調達から製造、流通、消費に至るまでのすべての過程を追跡可能な状態にすること

※4 LCA：ライフサイクルアセスメント（Life Cycle Assessment）の略で、製品やサービスの原料調達から製造、輸送、使用、廃棄に至るまで、すべての段階で環境に与える影響を評価する手法

　発表会後はジョサイア・コンドルが設計した築112年の歴史的建造物である綱町三井倶楽部で懇親会を行った。

QRコードをかざすと家具のあらゆる情報が入手できる

　　
左から村元氏、山本氏、堀内氏

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　各氏がトレーサビリティを強調したのに、記者は衝撃を受けた。もう20年も昔だ。企業の不祥事が相次いで起きていたころだ。当時、明治大学政治経済学部教授（政経学部長）・百瀬恵夫氏（現名誉教授）から「企業に求められるのはコンプライアンス（Compliance）、アカウンタビリティ（Accountability）、トレーサビリティ（Traceability）の３つだが、トレーサビリティが最も重要」と教わった。記者は頭文字からCATと覚えた。その後、今でも企業も政治家もトレーサビリティをあいまいにしている。何かが起きると〝知らぬ存ぜぬ〟を繰り返し、煙に巻く。

　サーキュラーデザイン（CD）については、昨年の同社の記者発表会で「2030年の家具はサーキュラーデザイン（CD）が標準になる」と聞いていたが、トレーサビリティ－つまり植林から伐採－運搬－製造までたどれるわけがないと思ったので、質問した。堀内氏は「家具は認証材を採用することにしているが、植林、伐採までは辿れない」と答えた。

　しかし、トレーサビリティに積極的に取り組む姿勢はとても重要だと思う。メーカーのニトリも積極的に取り組んでいるそうだ。あらゆる商品・サービスがトレーサビリティを徹底すれば、いい世の中になると思うが…。

綱町三井倶楽部

現地取材ではたまにしか会わないF社K記者（左）と、このような場しか出席しない、下戸の〝甘口記者〟J社S記者

　
布田のが食べたケーキ（酒しか興味がない辛口記者は大好きなバランタインのロックを何杯も飲み、よく覚えていないのだが、右のケーキを食べさせられたような気がする。過去10年間でケーキを食べたのは今回が3度目くらい。今後、一切口にしないことを決めた。気持ちが悪くなり、麻布十番でうどんを食べた。ものすごくおいしかった）

綱町三井倶楽部の対面に完成した1戸平均4億円、総戸数1,000戸の「三田ガーデンヒルズ」

「三田ガーデンヒルズ」（S記者もそうかもしれないが、同社のもう一人の新米記者は、綱町三井倶楽部は初めてのようで、コンドル作であることも知らず、ターナーの油絵にも興味を示さず、三田ガーデンヒルズも全然知らなかった。記者は発表会の前に約40分間かけてこのマンションの周囲を巡った）

三井DT ミラノデザインウィークから読み解く「Design Trend Report 2025」（2025/6/27）

三井デザインテック＆ミナペルホネンウェルビーイングな会議室提案（2025/1/20）

2030年の家具はサーキュラーデザイン（CD）が標準に三井デザインテックセミナー（2024/12/5）

単価予想1,300万円的中！ 三井レジ＆地所レジ「三田ガーデンヒルズ」700戸供給済み（2023/9/20) 

「ヴィラージア舞浜 憧憬の邸宅」

　ポラスグループ中央住宅は12月4日、千葉県浦安市の分譲戸建て「ヴィラージア舞浜 憧憬の邸宅」（12戸）のメディア向け見学会を行った。周辺物件は土地面積70㎡前後、価格6,000～7,000万円が中心であるのに対し、土地面積を全戸100㎡とし、街並みを整備し、デザインにこだわり、本物の木など自然素材を多用して差別化を図ったのが奏功、価格は8,000万円前後に設定したにもかかわらず、第1期の販売対象5戸のうち4戸に販売当日に申し込みが入るなど好調なスタートを切った。

　物件は、JR京葉線舞浜駅から徒歩15分（東京メトロ東西線浦安駅からバス17分徒歩5分）、浦安市富士見5丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する全12戸。土地面積は100.55～136.57㎡、建物面積は90.94～99.73㎡、価格は7,490万～8,990万円（第1期6棟）。完成予定は2025年12月中旬。施工はグローバルホーム。構造・規模は木造2階建て(2×4工法)。

　8月から広告を開始し、これまでのエントリー数は187件。11月1日からモデルハウスを公開し、11月28日から第1期6戸のうち5戸の販売を開始。当日、4戸に申し込みが入った。

　エントリーの属性は、47％が市内居住者で、そのほか近隣の江戸川区、船橋市居住者など広域から集客できている。居住形態は57％が賃貸、マンションは18％、戸建ては9.5％。

　主な基本性能・設備仕様・デザインは、長期優良認定住宅認定、塗り壁調や石積・木調デザイン、有孔ブロック、リビング天井高2.7ｍ、CPガラス、ソフトクローズ開き戸、挽き板フローリング、食洗機、床暖房など。

　見学会で登壇した同社マインドスクェア事業部東京東事業所部長・伊藤雄一氏、同部営業企画設計課2係係長・大島一麿氏は、「都心近郊のリゾートスタイル」をコンセプトに、市の景観条例に適合させるために1年くらい時間をかけ企画を練り、リゾートのような街並みをデザインし、塗り壁調、石積み調、有孔ブロック、寄棟、片流れ、シダーパネル、エコカラット、調光可能なLEDダウンライトなどを採用したことなどを話した。

また、同部東京東事業所営業課課長・佐野渉氏は、予想を上回る反響であり、他社にはないデザイン、天井高、自然素材を多用した商品企画が評価されたことなどを強調した。

モデルハウス

モデルハウス

現地