三井不動産は5月9日、2025年3月期決算を発表。売上高2兆6,253億円（前期比10.2％増）、営業利益3,727億円（同9.7％増）、経常利益2,902億円（同8.4％増）、純利益2,487億円（同10.8％増）となり、売上高は13期連続、営業利益、経常利益、純利益は3期連続で過去最高を更新した。

　セグメント別では、賃貸は国内外オフィスの賃貸収益や既存商業施設の売上の伸長により売上高8,723億円（前期比573億円増）、事業利益1,764億円（同73億円増）。期末における首都圏オフィス空室率（単体）は1.3％（当第３四半期末の2.5％から1.2pt改善）となった。

　分譲は、売上高7,580億円（前期比1,304億円増）、事業利益1,670億円（同318億円増）。国内住宅分譲は「パークタワー勝どきサウス」「三田ガーデンヒルズ」などの引渡しの進捗等により増収増益。マンション3,693戸（前期3,280戸）と戸建て417戸（同420戸）の計上戸数は4,110戸（同３，７００戸）で、1戸当たり平均価格は10,063万円（同8,497万円）となり初めて1億円を突破した。完成在庫はマンション32戸、戸建ては22戸。一方、投資家向け・海外住宅分譲などは前期に高利益率物件を売却した反動などにより増収減益。セグメント全体では1,304億円の増収、318億円の増益となった。国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数2,800戸に対する契約進捗率は88.4％となっている。

　マネジメントは、売上高4,862億円（前期比234億円増）、事業利益716億円（同53億円増）。リパーク（貸し駐車場）における前期比での稼働向上の一方で、システム関係費用の増加などにより増収微減益、仲介・アセットマネジメントなどは、リハウス（個人向け仲介）における取引単価向上・AUMの拡大等により増収増益となった。

　施設営業は売上高2,240億円（前期比295億円増）、事業利益386億円（同122億円増）。ホテル・リゾートのADRが大幅に上昇したことや、東京ドームにおける稼働日数・来場者数の増加などが増収増益に寄与した。

　新築請負・リフォームなどのその他は、売上高2,846億円（前期比13億円増）、事業利益65億円（同24億円増）。

　期末総資産は9兆8,598億円（前期比3,7033億円増）、有利子負債は4兆4,160億円（同143億円減）。

　次期業績予想は売上高2兆7,000億円（前期比2.8％増）、営業利益3,800億円（同1.9％増）、経常利益2,850億円（同1.8％減）、純利益2,600億円（同4.5％増）。売上高、営業利益、純利益は過去最高の更新を見込む。次期年間配当は33円（前期比2円の増配）で、増配は5期連続となる見込み。ROEは8.2％（前期7.95％）を予定。

「ミライネス柏の葉キャンパス」（北道路側から）

　ポラスグループのポラスガーデンヒルズは5月9日、分譲戸建て「ミライネス柏の葉キャンパス」のメディア向け見学会を行った。戸建ての開発が今後加速するとみられる区画整理事業地内に位置する全5戸で、樹木やウッドデッキを配した中庭を取り囲むように配棟し、協定によりフェンスをなくしコミュニティの醸成を図っているのが特徴。

　物件は、つくばエクスプレス柏の葉キャンパス駅から徒歩15～16分、柏市正連寺字出山の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）に位置する全5戸。土地面積は170.00～172.00㎡、建物面積は102.71～112.39㎡、価格は7,490万～7,990万円。構造・規模は在来工法2階建て。建物は5月に完成済み。施工はポラテック。

　昨年9月から予定広告を開始し、今年3月までの問い合わせ件数は約100件、4月から契約を開始し、3戸が成約済み。来場者は約30件で、6割が千葉県居住者。うち半数が柏市内。残りは流山市のほか東京、埼玉、神奈川など。

　現地は、千葉県が施行している約272.9haの柏北部中央地区一体型特定土地区画整理事業地内に位置。周辺は戸建て住宅地で、地区計画により最低敷地面積は150㎡（45坪単価）以上に定められている。

　主な特徴は、全戸敷地面積が50坪以上、全棟ZEH、長期優良住宅、離れ（2戸）、「小路」、「ウッドデッキ」など。

　企画意図について同社設計部シニアマネージャー街並デザイン室室長・松井孝治氏は、「当社グループは街並み景観を大事にしており、それぞれがしのぎを削っている。当社は千葉エリアを担当しており、今回はプラスαの取り組みとして家と外を一体的に設計し、コミュニティを育む境界レスとしたほか、『離れ』を2戸設けるなど豊かな空間を演出した」と語った。

　また、同社ガーデンヒルズ事業部設計部企画設計室1係係長・水野貴裕氏は、「用地は2年前に取得。テーマは光と緑とコミュニティ。南側の3戸は前建の視線を気にされる方もいるので、中庭はあえて中央に配し、住戸間のフェンスもなくしコミュニティに配慮した」と話した。

　販売担当の同社ガーデンヒルズ事業部ウッドガーデン事業所営業課課長・石田和広氏は、「周辺はハウスメーカーの停止条件付宅地分譲が多く、土地代だけで5,000～6,000万円している。建売りは差別化を図れるかどうかが課題。価格は値ごろ感があり、完全ZEHとし、中庭や『離れ』の提案がお客さまから高い評価を頂いている」と語った。

中庭

南道路の住戸から

中庭

離れ

ウッドデッキ空間

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　ポラスグループの〝コモン〟を演出した分譲戸建てはかなり見学している。今回も差別化は図られていると思う。気になったのは、同社の建売りとは真逆の、街並みの統一感などまるでない周辺の停止条件付きと思われる住宅街だった。敷地面積だけでも100坪はありそうな豪邸もあれば、敷地全体がコンクリで固められている住宅もあった。

　購入した土地にどのような建物を建てようと勝手ではあるが、建物と外構・街並みは不可分だ。柏市の地区計画では1低層の敷地面積は最低150㎡（45坪）確保するよう求めているが、緑化基準はまったくない。ハウスメーカーもまたそれに倣ったのだろう。

　今後、区画整理事業地内では大量の住宅が建設されるのだろうが、てんでんばらばらの街にならないか心配になった。行政もハウスメーカーも美しい街並み形成にもっと力を入れるべきだ。

三井不動産 分譲マンション売上高・計上戸数・平均価格・完成在庫の推移

　三井不動産の2025年3月期決算が5月9日に発表される。同社が2024年5月発表した期末業績予想では、賃貸・分譲・マネジメント・施設営業セグメントで事業利益は過去最高となる見通しだ。記者が注目しているのは国内分譲マンションだ。今後、上場デベロッパーの期末決算が発表されるが、同社の数値が飛びぬけて高くなりそうだ。

　同社の2025年3月期3Q決算では、国内分譲マンションは売上高2,008億円、計上戸数2,150戸、1戸当たり平均価格9,340万円、完成在庫9戸（戸建ては25戸）となっている。期末では三菱地所レジデンスとのJV「三田ガーデンヒルズ」1,001戸（事業比率は非公表）が計上されることになり、同社予想では売上高3,800億円、計上戸数3,650戸となっている。戸建てを含む国内分譲事業の売上高は4,200億円（戸建て400億円）、計上戸数は4,100戸（戸建て450戸）、営業利益は960億円、営業利益率は22.9％を予定している。

　この通りだと、マンションの売上高は前期比35.4％増となり、2000年度以降で最高だった2004年の2,974億円を1,000億円近く上回ることになる。1戸当たり平均価格は、2000年以降で最高だった2023年度の8,554万円を上回り1億円を突破することになりそうだ。平均価格が1億円を突破するのは業界初となる。

　完成在庫数は3Q末の9戸を上回るか下回るかは不明だ。販売戦略上「三田」は未分譲住戸が数十戸ある模様で、そうだとすると〝完成在庫〟としてカウントされる可能性もある。いずれにしろ、予定していた計上戸数3,650戸をクリアし、平均価格が1億円を突破しても〝売れ残り〟を出さない－こんなことはかつてなかった。

　過去の数値を見てみると、リーマン・ショックの影響を受けた2009年度は計上戸4,651戸に対して完成在庫は872戸で、在庫率は18.7％に達していた。戸建てを含む住宅事業の営業利益率は3.8％だった。

　大東建託は5月2日、2025年3月期決算を発表。売上高１兆8,423億円（前期比6.4％増）、営業利益1,188億円（同13.4％増）、経常利益1,294億円（同19.1％増）、純利益938億円（同25.7％増）と大幅増収増益となった。

　セグメント別では、建設事業は工程の順調な進捗と、施工量平準化などにより完成工事高は5,409億円（同9.9％増）、営業利益は471億円（同63.1％増）となった。完成工事総利益率は価格改定効果の寄与により前期比1.9ポイント増加の25.3％となった。　

　不動産賃貸事業は、一括借上物件の増加を背景に家賃収入が増加したことや「連帯保証人不要サービス」による収入拡大などにより売上高１兆1,646億円（同3.1％増）、営業利益803億円（同2.1％減）となった。入居者斡旋件数は、前期比2.1％増の344,855件。2025年3月末の家賃ベース入居率は97.8％（同0.1ポイント減）。

　不動産開発事業は、投資用マンションや買取再販事業が好調に推移したことにより売上高513億円（同64.8％増）、営業利益51億円（同142.0％増）となった。

　2026年3月期業績予想は、売上高１兆9,700億円（前期比6.9％増）、営業利益1,250億円（同5.2％増）、経常利益1,270億円（同1.9％減）、純利益900億円（同4.1％減）をそれぞれ見込んでいる。

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　同社が当日午後行った決算説明会をZoomウェビナーとして視聴した。時間は約1時間30分。事前に決算短信、説明会資料を読み込んでいたのでとても分かりやすかった。

　説明会に参加したアナリスト、メディアの関心の対象が異なるので当然だが、質疑応答ではROE20％、賃貸事業の利益率の減少、不動産開発事業の見通し、トランプ関税リスク、労務費・運搬費上昇、M＆A、技術者の確保・育成など多岐にわたった。

　記者は、デザイン性の優れたマンションを供給してきたアスコットの役割に関心があるのだが、同社代表取締役社長執行役員ＣＥＯ・竹内啓氏は「レジデンス、ホテル、物流などへの不動産投資残高は2025年3月期末で1,945億円。前期の58億円から大幅に増加した。このうちアスコットへの投資は約500億円。投資案件に対する出口もほぼ固まっており、今期は売上高1,300億円、利益は140億円を予定している。近い将来、コア事業の賃貸に続く第2の柱に育てる」と語った。

　もう一つ注目したのは、中期経営計画に対する取り組みで、社会課題解決型施設の建設は2023年度4施設7億円から2023年度は67施設147億円に伸ばしたことだ。〝大東建託グループらしい街づくり〟事例として千葉市との連携プロジェクトを紹介した。

　この他、建設・賃貸事業では価格転嫁ができ、空き家などのリスクも少ない大都市圏に人材を集中させるため、今年1月に営業拠点を約3割削減したと語った。一方で、営業担当者数は期末計画で3,000人（前期比30人増）とし、5年前から取り組んでいる外国人技術者の育成では約560人の実績があることを明らかにした。

　M&Aについては「成長するために時間を買うというスタンス」と答え、販管費の1,969億円（売上高販管費率10.7％）の削減は課題の一つであることも明らかにした。

　記者は、セーフティネット住宅制度について質問したかったのだが、場違いだと考え質問を控えた。2024年3月末現在、全国のセーフティネット住宅の登録戸数は895,982戸で、同社が管理する登録戸数は855,483戸、比率は95.5％に達している（現在の全国登録戸数は947,595戸）。同社が管理する賃貸住宅は高齢者や外国人だからといって入居を拒否しないそうだ。

セーフティネット登録住宅90万戸の96％は１社に集中氷解した疑念と深まった謎（2024/3/28）