「ザ・リーフィア世田谷喜多見」

　小田急不動産の最高峰グレード「ザ・リーフィア」を冠した初の分譲戸建て「ザ・リーフィア世田谷喜多見」を見学した。喜多見駅から徒歩3～4分の1低層・風致地区に位置する全3棟で、2008年から展開している「リーフィア」はもちろんそれ以前の「コートアベニュー」戸建てを含めてトップクラスの戸建てであるのは間違いない。

　物件は、小田急線喜多見駅から徒歩３～４分、世田谷区喜多見９丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）に位置する全3戸。土地面積は133.57～147.25㎡、建物面積111.27～119.26㎡、価格は未定。建物は木造2階建て（2×4工法）で、2025年2月下旬に完成済み。施工は三井ホームエンジニアリング。

　現地は、風致地区に指定されている1低層の閑静な住宅街。従前は賃貸アパート。主な基本性能・設備仕様は、全棟〈Ｎｅａｒｌｙ ＺＥＨ〉、ＢＥＬＳ認定、エネファーム、太陽光発電システム、蓄電池、全館空調、ボッシュ製深型食洗機、磁器タイル仕上げ玄関ホール、アイアン玄関門扉（1号棟）、ガラス製階段手摺、フィオレストーン天板、1620サイズの浴室など。

　同社は4月28日に物件ホームページを立ち上げ、これから集客を本格化させる予定。

１号棟リビング（吹き抜け部分の天井高は5m弱）

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　駅から現地までの道に迷ったため、20分くらい周辺を歩いた。野川を超えた隣の成城学園の邸宅街には負けるかもしれないが、間違いなく喜多見駅の一等地の住宅街だ。

　3棟のうち幅員5.8mの西道路に面した1号棟の外観を見て、価格をすぐはじいた。3億円の値をつける自信はないが、2億5,000万円くらいではないかと。その通りになるはずだ。

　なぜ、価格予想が的中するか。現地の少し先には、記者が取材した2021年分譲の積水ハウスと清水総合開発のJVマンション「世田谷喜多見ザ・テラス」134戸が建っているが、分譲時の坪単価は375万円だった。マンションと戸建てを単純に比較はできないが、その後の価格上昇を考えると、同駅圏のマンション坪単価は600万円くらいではないか。30坪で1億8,000万円だ。「ザ・リーフィア」の1号棟の敷地面積は約45坪だ。2億5,000万円でも安いかもしれない。

みなさんはご存じないだろうが、三井不動産らは2001年、防衛庁檜町庁舎跡地を1,800億円で落札したが、記者はその半年前に落札価格は1,750万円になると予想記事を書いた。最近では、「三田ガーデンヒルズ」の坪単価は1,300万円になると分譲の半年前に書いたが、その通りとなった。現場主義を徹底させると先が読めるようになる。

　建物のデザイン、基本性能・設備仕様は上段で書いた通り、素晴らしい。唯一不満だったのは階段ステップは15段あったのだか、幅はメーターモジュールではなかったことだ（同社はかつて30坪の建物でも積極的にメーターモジュールを採用していた）。

　そこで考えた。急いで売ることはない。同社は「ザ・リーフィア」のシリーズ化も考えているというから、多くのお客さんに見てもらうことを優先させるべきだと思う。そして、価格はお客さんに判断してもらうことだ。オークションにかけたら、3億円で落札される可能性もあるとみた。

　幅員5mの東道路に面した2・3号棟は1号棟よりやや設備仕様が劣るので価格は低くなりそうだが、インターロッキング舗装の私道部分がたっぷり取られており、駅からの近道は車が通行できない歩道であるため、来場者の評価も高いという。これらも2億円を突破するはずだ。

　記者はこれまで同社の小田急線沿線の分譲戸建てをかなり見学しており、2年前には野村不動産「プラウドシーズン成城五丁目」、今年3月には価格が10億円超の諸戸の家「代々木上原」、4月にはコスモスイニシア「イニシアフォーラム南荻窪」の高額戸建てを見学している。これらと比べて今回の「喜多見」は全然引けを取らない。

現地（１号棟）

現地（2・３号棟）

コモンスペース中央に全5棟差別化できているコスモスイニシア「南荻窪」（2025/4/19）

価格10億円超分譲戸建ての歴史を変えた諸戸の家「代々木上原」完売（2025/3/6）

野村不「高額建売戸建」第2弾「プラウドシーズン成城五丁目」も即日完売（2023/10/7）

稀有な駅近で大規模な1低層積水ハウス・清水総合開発「世田谷喜多見ザ・テラス」（2021/1/16）

建ぺい40％、容積80％の邸宅跡地に21区画売れ行き好調の小田急不「狛江」（2020/2/11）

ヴェール脱ぐ全185区画、敷地170㎡以上の小田急不「リーフィア南大沢ガーデンズ」（2019/4/17）

三井不動産他「東京ミッドタウン」３月３０日オープン

　旭化成ホームズは5月9日、2025年3月期決算を発表。売上高9,935 億円（前期比8.8％増）、営業利益913億円（14.9％増）となり、ともに4期連続で過去最高を更新した。個人住宅の着工戸数が減少する中、事業エリアを大都市圏に絞り、アッパーミドル・富裕層向けの大型化・高付加価値化を進めているのが奏功した。

　領域別では、建築請負事業は売上高4,195億円（前期比4.6％増）、営業利益446億円（同27.7％増）。大型化・高付加価値化の推進に加え、受注棟数回復と集客構造の改革に向け、各エリアにおいて不動産部門、リフォーム部門との連携強化を図り、受注増につなげた。

　高額商品のRATIUSシリーズ受注棟数は745棟（2023年度は648棟）、2025年1月に発売した3階建て邸宅「FREX asgard（フレックス アスガルド）」の受注棟数は103棟、昨年トライアルした木造戸建て住宅「Asu-haus（アスハウス）」の受注棟数は10棟。

　不動産開発事業は売上高527億円（前期比14.9％増）、営業利益91億円（同2.0％減）。マンションの売上戸数は635戸（前期は525戸）。事業拡大のため、今年3月には首都圏での土地仕入れに強みを持つTHEグローバル社との業務資本提携を締結し、2025年4月には競争力や戦略遂行力、意思決定のスピード向上を強化するため、同事業を旭化成不動産レジデンスから吸収分割の方法により旭化成ホームズに承継した。

　賃貸管理・不動産流通事業は売上高1,681億円（前期比7.9％増）、営業利益171 億円（同7.2％増）。管理戸数は12.6万戸を超え、空室率は2％台前半を維持するなど堅調に推移。リフォーム事業は売上高578億円（前期比2.7％増）、営業利益74億円（同11.3％増）。

　海外事業は売上高2,930億円（前期比15.9％増）、営業利益123億円（同6.8％増）。北米事業において、東部エリアへの事業拡大を目指し、上期にフロリダ州のサブコントラクターであるODC社を買収したことや、為替の影響により売上高、営業利益は前年比でプラスとなった。

　次期の業績予想は、売上高10,740億円（前期比8.1％増）、営業利益961億円（同5.2％増）を予定している。

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　上段の記事は、同社代表取締役社長・大和久裕二氏も出席して5月12日に行われた決算補足説明会で配布された資料と大和久氏らの説明を加味して書いたものだ。記者はオンラインで参加した。

　補足説明会で記者団から木造戸建て「Asu-haus（アスハウス）」に質問が飛んだ。大和久氏は受注棟数について「多くはない」と話し、今後実証実験を通じ課題などを整理して本格的な受注活動につなげる意向を示した。

　記者は昨年6月に行われた「Asu-haus（アスハウス）」甲州街道モデルを見学取材しており、どこにも負けない、素晴らしいモデルハウスだと思った。

受注棟数が10棟というのはいかにも少ないという印象を受けるが、モデルハウスの立地条件（多摩モノレール線甲州街道駅から徒歩4分）を含めた〝本気度〟に課題があるような気がする。

戸建て市場が縮小する中、大手・中小の競争は激化している。この市場に参入するには人材を含めたエネルギーは通常の2倍、3倍必要だと思う。手っ取り早いのはM＆Aではないか。

もう一つ、注目しているのは同社の今後の事業ポートフォリオだ。戸建て市場は縮小する一方だから、今後の伸長は望めない。伸ばせるのは海外事業と不動産開発部門だろう。海外事業は同社も2030年ころには売上高を5,000億円まで伸ばす意向だ。不動産開発部門でも現在の売上高500億円台を倍増させることができるのではないかと見ている。マンションの建て替えではどこよりも実績があり、最近は再開発案件に積極的に取り組んでいる。〝アトラス〟のブランディングがカギを握ると見ている。

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