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 大和ハウス工業(事業比率70%)、京王電鉄(同20%)、住友商事(同10%)の3社JVマンション「プレミスト昭島 モリパークグラン」(全277戸)の第1期1次143戸が11月10日抽選分譲された。専有面積は57.67~90.04㎡、価格は4,658万~10,038万円(最多価格帯5,600万円台11戸)。

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 この戸数の多さに記者は驚いている。全戸数の半数以上だ。同社は坪単価を公表していないが、記者が予想した坪280万円はそれほど外れていないはずだ。

大和ハウス「昭島プロジェクト」第二弾第一弾より多少高い「多少」はいくらか(2024/9/21)

 

 オープンハウスグループは11月14日、2024年9月期決算を発表。売上高1兆2,958億円(前期比12.8%増)、営業利益1,190億円(同16.3%減)、経常利益1,202億円(同12.2%減)、純利益929億円(同0.9%増)となった。売上高、純利益は過去最高。

 戸建関連事業の売上高は5,890億円(前期比0.2%減)、売上総利益率は14.4% (同2.2ポイント減)、営業利益は496億円(同21.4%減)、営業利益率は8.4%(同2.3ポイント減)となったが、在庫調整に取り組んだ結果、販売は回復基調を示しているとしている。

 マンション事業の売上高は892億円 (同28.4%減)、営業利益は106億円(57.6%減)、営業利益率は11.9%(同8.2ポイント減)、プレサンスコーポレーションの売上高は1,808億円(同12.1%増)、営業利益は274億円(同6.5%増)、営業利益率は15.2%(同0.8ポイント減)となった。

 収益不動産事業の売上高は1,960億円(同6.1%増)、営業利益は172億円(同14.6%減)となった。

 その他(アメリカ不動産など)の売上高は1,808億円(同12.0%増)、営業利益は114億円(同32.1%増)となった。

 2025年9月期は、売上高1兆3,000億円(前期比0.3%増)、営業利益1,300億円(同9.2%増)、経常利益1,230億円(同2.3%増)、純利益820億円(同11.8%減)を予想。

 


 

 

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左から小佐野氏、落合氏、齋藤氏

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左から雑賀氏、鉃谷氏、谷氏

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左から大井田氏、間田氏、世古氏

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高松氏

 マンション管理業協会(理事長:高松茂一・三井不動産レジデンシャルサービス会長)は11月14日、同日行われた臨時総会・理事会後に恒例の記者懇親会を開催し、2024年10月末のマンション管理適正評価制度の登録件数は6,127件(前月比329件増)になったと報告した。以下、全副理事長の所属会社の年度末までの登録目標、登録状況の現状。順不同

小佐野台氏(日本ハウズイング社長) 今月で1,200件になる見込みで、ちょうど9,000組合だから現況は10%超

落合英治氏(大京アステージ会長) 現在13%強

齋藤栄司氏(大和ライフネクスト社長) 現在8.6%、20%目指す

雜賀克英氏(東急コミュニティー会長) 現況11%で、20%を目指す

鉃谷守男氏(近鉄住宅管理取締役相談役) われわれ近畿圏の目標は800件。当社は100件弱で12%。下半期に伸びる傾向にあるので2割達成を目指す

谷信弘氏(長谷工コミュニティ会長兼社長) 現状19%、目標の20%達成は大丈夫

大井田篤彦氏(三菱地所コミュニティ社長) 現状は113件で2.4%。目標は500件で達成の目途はついている

問田和宏氏(野村不動産パートナーズ社長) 現状300件で、全体の13%

世古洋介氏(三井不動産レジデンシャルサービス社長) 理事長に恥かかせられない。目標の20%を達成する

 各氏のコメントに対して、高松氏は、「副理事長会社には20%を目標にしていただいている。地方の登録が出遅れており、協会としてもノウハウを提供して支援していく」と語った。同協会は、今年度末(2025年3月)まで1万件(全管理物件の10%)の登録を目標に掲げている。

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 昨年6月に行われた同協会総会後の懇親会で、副理事長の日本ハウズイング社長・小佐野台氏が次のようにあいさつしたのを記者は見逃さなかった。

 「一言だけ皆さんにお願いしたい。2年後のマンション適正管理評価件数を1万戸にするには、会員354社の管理件数の1割で達成できます。ちょうど1割、たった1割(爆笑、拍手喝采)で達成できます」と呼び掛けた。『たった1割』『ちょうど1割』を4度連発したように、登録件数1万件は同協会の大きな目標の一つだ」(大変失礼だが、懇親会に参加されていた関係者の方々は、そのころは雑談を交わすのに食事をするのに飲むのに夢中で、会が終わるころには小佐野氏も含めきれいさっぱり忘れていたのではないか)

 この適正管理制度に記者は大きな期待をかけている。何よりもいいのは、昔の通信簿のような相対評価ではなく絶対評価だから、頑張れば劣等生もみんな優等生になれることだ。そんなにバードルが高いわけでもない。ぜひとも目標を達成していただきたい。何度も記事にもした(添付した記事参照)。

 ところが、同協会が先月、今年9月末まで登録件数は5,798件と発表した段階で、今年度末までの1万戸達成は難しいと読んだ。制度がスタートしたのは2022年の4月だ。2年5か月だから、月にすると約340件だ。残り6か月で目標を達成するには月当たり約840件の登録が必要だ。これは無理だと判断し、「年度末の目標である1万件の達成は微妙な状況」と記事に書いた。「AIによる概要」も記者の記事をそのまま引用していた。

 そしてこの日。制度はトラックレースや競馬に例えれば4コーナーを曲がったところだ。戦列はゴールにほど遠く半周遅れ。このままのペースなら、みんなで決めた「たった1割」「ちょうど1割」は達成できない。目標を達成できなかったら、どうして残りの9割以上の管理組合から信頼を得ることができるのか。

 そこで、この日の懇親会には高松理事長、全副理事長が出席されていたので、これ幸いと「年を取るごとに意地悪質問が増えているのですが」と断りながら、「小佐野さんの会社と皆さんの会社の『たった1割』『ちょうど1割』の進捗状況についてお聞きしたい」と質問したところ、すべての方から回答を頂いた。冒頭のコメントがそれだ。

 もう一度、世古氏のコメントを読んでいただきたい。理事長でもあり会社の会長でもある高松氏に恥をかかせられないと言ったではないか。他の副理事長会社の社員の方々はこの言葉をどう受け止められるか。記者が社員だったら、絶対会長、社長に恥をかかせない。管理組合だけでない、皆さんは自分の会社はもちろん親会社のデベロッパー、マンション購入検討者の信頼を得ることができるかどうかの瀬戸際に立たされていることを認識していただきたい。まだ時間はある。来年の総会後の懇親会では目標達成をみんなで祝福していただきたい。

 管理会社による管理方式についても書きたいのだが、機会を改めることにする。〝理事のなり手不足〟を解消する有力な手段だと記者は思うようになった。

マンション管理適正評価制度 9月末登録は5,798件目標の年度末1万件達成は微妙(2024/10/12)

「管理者と管理業者は構造的に利益相反の関係」香川弁護士旭化成不レジ基調講演(8/23)

マンション管理適正評価制度提案済み20% 28%が提案予定なし管理協調査(2024/7/20)

長寿命化促進と管理適正評価制度に力高松理事長マンション管理業協会懇親会(2024/6/12)

マンション管理適正評価登録率トップは遠鉄アシスト 1割超達成は6社(2024/6/12)

大和ライフネクスト第三者管理者方式既存中心に76組合受託 2026年に200組合へ(2024/5/22)

第三者管理者方式徴収額は月額1,000~2,000円/戸マンション管理協(2024/5/16)

「知の結集。やればできる」齊藤審査委員長が激賞管理協バリューアップアワード(2024/2/29)

★5つは21%会員間の競争を促すべきマンション管理協マンション適正評価制度(2023/8/21)

星の数より件数2年後の適正管理評価1万件目指すマンション管理協総会・懇親会(2023/6/14)

登録件数1000件突破 ★5つ最多は伊藤忠アーバンマンション管理適正評価(2023/4/2)


 

 

 ケイアイスター不動産は11月11日、2025年3月期第二四半期決算を発表。売上高は1,509億円(前年同期比20.3%増)、営業利益は69億円(同50.6%増)、経常利益は60億円(同52.8%増)、純利益は36億円(同20.8%増)となり、売上高は過去最高を記録した。

 分譲住宅事業は、販売棟数3,943棟(土地販売含む)、売上高1,431億円(同18.4%増)、セグメント利益82億円(同28.1%増)。売上総利益率は12.6%で、2024年3月期の11.5%から1.1ポイント改善した。注文住宅事業は、販売棟数169棟、売上高32億円(同29.4%増)。


 

 

 飯田グループホールディングスは11月11日、2025年3月期第二四半期決算を発表。売上高6,871億円(前年同期比2.3%増)、営業利益379億円(同3.3%増)、経常利益341億円(同4.2%減)、純利益230億円(同4.4%減)となり、戸建分譲事業は回復傾向を見せた。

 セグメント別では、戸建分譲事業の売上高は5,857億円(同103.8%)、売上総利益率は14.0%(同0.3ポイント増)、販売棟数は18,804戸(同100.6%)、1棟単価は3,115万円(同103.2%)。9月末時点の未契約在庫数は22,382棟で、今期計画に対して若干下回る水準。

 マンション事業の売上高は311億円(同77.3%)、売上総利益は59億円(同63.5%)、売上総利益率は19.1%(同4.1ポイント減)。フォーム事業は、オプション工事を含めた売上高は152億円(同120.9%)と伸びた。

 セグメント別の戸建分譲事業の件数(宅地など含む)、売上高(前年同期比)は次の通り。

・一建設グループ      5,049件1,497億円(同7.0%増)
・飯田産業グループ     3,016件1,112億円(同6.5%増)
・東栄住宅グループ        2,307件   872億円(同7.2%増)
・タクトホームグループ   2,223件   747億円(同7.0%増)
・アーネストワングループ    4,656件1,184億円(同4.4%減)
・アイディーホームグループ   1,542件   439億円(同0.8%減)

 

 大和ハウス工業は11月13日、2025年3月期第2四半期決算のマスコミ向けスモールミーティングを開催し、同社代表取締役社長CEO・芳井敬一氏が約1時間にわたって前日11月12日に発表した決算内容について記者団の質問に答えた。

 2025年3月期第2四半期の売上高は2兆6,526億円(前年同期比4.2%増)、営業利益2,346億円(同22.8%増)、経常利益2,209億円(同17.5%増)、純利益1,563億円(同1.2%増)となり、コスモスイニシアと大和リゾートの連結範囲変更に伴う売上高592億円、営業利益23億円の減少要因があったものの、売上高は4期連続の増収、営業利益、純利益とも2期連続の増益となった。

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 スモールミーティングは、メディアの方が何を質問されたのか、芳井社長がどのように答えたのか、耳が遠くなった記者はほとんど聞き取れなかった。聞き取れたのは、芳井社長が「経営者にとって利益率をどう高めていくかが課題。とくに米国は粗利益率を重視している」と語り、新政権に対して「経営者目線より、住宅購入者目線が大事。新政権には、先の住宅エコポイントように途中で打ち切るのではなく、切れ目のない政策を要望する」と話したことのみだった。

 利益率については質問に答えたというより自ら口にしたことだ。確かに、同社の利益率が高くないのは昔からの課題で、今回の2025年3月期2Qの売上高2兆6,526億円に対して営業利益は2,346億円で、営業利益率は8.8%だ。同業の積水ハウスの2025年1月期2Qの売上高1兆8,591億円、営業利益1,571億円、営業利益率8.5%のいずれの数値も上回ってはいるが、大手デベロッパーの国内住宅事業の営業利益率と比較すると大きな差がある。

 例えば2025年3月期2Qの三井不動産は22.0%、三菱地所は2.4%(下期に引き渡しが集中するためと思われる)、住友不動産は30.2%、野村不動産HDは37.0%、東急不動産HDは21.1%、東京建物は25.2%(2023年12月期3Q)だ。粗利益率は住友不動産と三井不動産は非開示だが、30%を超えている模様で、東京建物は29.2%、野村不動産HDは26.7%、三菱地所は26.3%だ。

 これほどの差が出るのは、デベロッパーの国内住宅事業は経営資源を都心部に集中しており、原価高騰を価格に転嫁し、さらに最近の市場に合わせた価格の高値設定やコスト削減効果が顕著に表れていると見ることができるのに対し、大和ハウスは全国展開しているため(最近のマンション分譲は地方圏は少なくなっているが)、用地・建築費高を価格に転嫁しづらい環境が続いているためと思われる。

 しかし、記者は住宅事業の営業利益率は10%前後が適正ではないかとみている。BtoBの事業はともかく、一般消費者の実質賃金は上昇していないのだから(アッパーミドル・富裕層向けマンションなどはどんどん高値挑戦すべきだと思っているが)、利益率を落とし、その分を消費者に還元すべきだと考えている。〝利益を消費者に還元してどこが悪い〟と口にする経営者は出てこないかと期待しているのだが…。かつて三井不動産の役員(社長ではなかった)が「何事も腹八分目、残りの二分はお客様に還元するんだよ」と呵々大笑したのを思い出した。

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 同社は11月12日、2024年8月7日に公表した2025年3月期の業績予想を上方修正し、期末配当を増配すると発表した。売上高は5兆3,700億円(前回予想5兆3,500億円)、営業利益4,400億円(同4,300億円)、経常利益4,100億円(同3,900億円)、純利益2,670億円(同2,600億円)。期末配当予想は77円(同75円)で、年間配当予想は147円(同145円)。

 

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「TOMORE品川中延」

 野村不動産は11月12日、社内起業第一案件「TOMORE(トモア)」に関するメディア向け事業説明会を開催し、新たに参入する「コリビング賃貸レジデンス(Co-Living Residence)」の第一弾として「TOMORE品川中延」(全135戸)を来年2月に竣工すると発表した。年間5棟の開発を目指す。

 「コリビング賃貸レジデンス」は、シェア型賃貸住宅とコワーキングスペースを一体的に開発するもので、「TOMORE(トモア)」は同社の社内起業第一号案件として2019年、同社住宅事業本部賃貸・シニア事業部賃貸住宅事業二課長・黒田翔太氏(36)ら3人が立ち上げた。2021年に実証実験の場として東京・日本橋に「TOMORE zero」を開設し、約3年にわたってノウハウを蓄積してきた。

 開発に至った背景には、アフターコロナの在宅勤務やリモートワークの浸透に加え、起業や独立、副業などワークスタイルの急速な多様化、さらにインフレによる家賃などの生活費の高騰があり、「コリビング賃貸」は欧米を中心に増加しており、世界全体の市場規模は2022年の2.0兆円から2028年には9.6兆円に成長すると予測されているという。

 一方、わが国の「シェア型賃貸住宅」の供給量は徐々に増加傾向にあるが、小規模で建物の仕様や設備が古くて経年劣化・旧式化が著しく、シャワー・トイレ・洗面台などは共用で、交流体験などは入居者自身に委ねられており、共用部分の快適性は損なわれているなど、場所も予算も商品も不足しているとしている。

 このような課題を解決するため、同社は都内に0.5%しか存在しない大型(100 戸超)のシェア型賃貸住宅にフォーカスし、多様なアセットタイプの不動産開発力と約3年間のコワーキング運営実証で培ったコミュニティ運営力により、これまでにない職住一体の「TOMORE(トモア)」を開発した。

 主なターゲットは「ライフ」と「ワーク」双方の充実を望む20~30代の社会人で、概ね総戸数100戸超を目安とし、シャワー・トイレ・洗面台などの水回りを備えた居室空間と、共用のリビングスペース、コワーキングスペースを併設。シェアランドリー、シェアライブラリーのほか、同社グループの宅配型収納サービス「ワンダースタイル」、スポーツクラブ「メガロス」、多拠点型シェアオフィス「H1T」などの割安サービスなども行う。年間5棟の開発が当面の目標。

 一般的な1K・ワンルーム賃貸(25㎡を想定)より居住面積は狭くなるが、スケールメリットを生かし賃料は同額かそれ以下に抑え、仲介手数料、敷金、礼金はゼロとする。専属運営スタッフとなる「コミュニティオーガナイザー」が日中滞在し、入居者同士の交流や活動機会を支援するのも大きな特徴。入居者の友人などが宿泊することも制限を設けない。起業に当たって居室や共用部分を事務所として登記するかどうかはニーズを把握しながら検討していく。

 事業説明会で黒田氏は「社内起業を立ち上げてから5年。様々な扉をこじ開けて第一号物件を供給するに至った。わくわくドキドキしている。物件ホームページを立ち上げてから反響は約1,700件に達している。日本の市場を開拓し、駆け抜けていきたい。人生を明るく、楽しく、豊かにしたい」と語った。

 また、「TOMORE zero」でコミュニティ運営に携わってきたコミュニティオーガナイザーの嶋田匠氏(31)は、「呼称はマネジメント、マネージャーもあるが、居住者の交流を促し応援していく役割からして、この呼称がぴったり」と話した。

 「TOMORE品川中延」は、都営浅草線中延駅から徒歩1分、品川区豊町6丁目に位置する敷地面積約577㎡、11階建て延床面積約2,424㎡の全135室。専用面積12.00~15.01㎡。竣工予定は2025年2月。設計はフォルム建築計画研究所、施工は野村建設工業、デザイン監修はUDS。

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「コリビングスペース」

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「コワーキングスペース」

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黒田氏(左)と嶋田氏

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 黒田氏がプレゼンを始めてからほんの数秒間だった。「5年間」「壁」「こじ開けた」「ワクワクドキドキ」などのフレーズを聞いて、天照大御神が天の岩戸をこじ開けたような気分になり、〝ガラパゴス化〟している賃貸市場に風穴を開けるのではないかと期待で胸が膨らんだ。

 約20分間のプレゼンが終わるころには期待は確信に変わった。これまで賃貸マンション、コワーキング施設、寮・社宅、学生寮などを結構取材してきたが、今回の「コリビング賃貸」(建基法では寄宿舎)は似ているようで全然似ていない。「品川中延」の敷地規模(約577㎡)で「コリビングスペース」が約100㎡、「コワーキングスペース」が約90㎡もあるなど信じられない。

 この日配布されたプレス・リリースには、黒田氏は36歳で、2010年に同社に入社してから「国内外の不動産ファンド商品の立ち上げ・運用業務に約10年従事」とあり、「自分の意思で、会社を動かし、社会を変えたい」というのが起業のきっかけになったと記されていた。

 これまで40年以上にわたり同社の〝プラウド〟などを取材してきたが、黒田氏は住宅事業担当とタイプが異なる。先月行われた三菱地所の「フレキシブル賃貸事業」と同じように社内外に新しい風を巻き起こすのではないか。

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居室

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間取り(13㎡)

フレキシブル住宅市場現在3~4%⇒2030年には15%へ三菱地所イベント(2024/10/4)

ミレニアル&Z世代の心つかむか三井不レジ単身女性向けリノベ賃貸「KORAKUEN」(2024/3/8)

3項道路を知った賃料は1.8万円/坪サブスクの時代へコスモスイニシア「内神田」(2022/10/3)

感動的な天井高2730ミリの「MIデッキ」職住一体型SOHO 三菱地所レジ「大手町」(2022/6/15)

充実した共用部浴室にはタオル掛け新たな賃貸マンション提案三井不レジ「錦糸町」

レンタブル比67%わが国初の社会人・学生・賃貸の複合長谷工「コムレジ赤羽」(2022/3/2)

ブルースタジオ築85年のシェアハウス 国交省「寄宿舎」に該当せず(2014/5/23)

イヌイ倉庫 「企業寮をシェアする」新発想の「月島荘」が竣工(2013/9/29)
 

 

 東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は11月11日、首都圏の2024年10月の不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は3,092件(前年同月比5.9%減)、坪単価は248.0万円(同0.8%増)、価格は4,739万円(同0.5%減)、専有面積は63.05㎡(同1.3%減)となった。

 成約件数は4か月連続で前年同月を下回り、成約単価は前年比ほぼ横ばいながら20年5月から54か月連続で前年同月を上回ったが、上昇率は6か月連続して前年同月比10%を下回った。

 中古戸建ての成約件数は1,174件(同3.8%減)、価格は3,776万円(同4.3%減)、土地面積は138.04㎡(同0.7%減)、建物面積は103.11㎡(同1.3%減)となった。

 成約件数は5か月ぶりに前年同月を下回り、成約価格は9か月ぶりに前年同月を下回った。

 

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「パークホームズ入谷」

 三井不動産レジデンシャルは11月11日、東京都台東区の「三島神社」の建て替えマンション「パークホームズ入谷」のホームページを同日に開設したと発表した。

物件は、東京メトロ日比谷線入谷駅から徒歩6分、台東区下谷三丁目に位置する14階建て全37戸(一般販売対象住戸34戸)。専有面積は51.51~72.37㎡、期間72年の定期借地権付き。竣工予定は2026年7月下旬。

 「三島神社」の社殿の歴史や記憶を継承するため、エントランスホールは神社の鳥居を想起させるような連続した木調の空間とし、アロマを設置することで落ち着ける空間を演出するほか、エレベーターホールには地窓を設置し、帰宅時に坪庭を眺めながらエレベーターに乗り込むことができるようにする。また、瓦は外構の見切り材として、灯籠は置き型照明として、床柱はオートロック操作盤設置台とする。

 同社の神社一体開発マンションとしては2010年竣工の「パークコート神楽坂」(赤城神社再生プロジェクト)、2014年竣工の「パークタワー西新宿エムズポート」(成子天神社再整備プロジェクト)についで3物件目。

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完成予想図

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従前の三島神社

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エントランスホール

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 現地を見ていないのでうかつなことは言えないが、赤城神社の「神楽坂」も成子天神社の「西新宿」も見学取材している。最高に素晴らしかった。坪単価にして50万円の価値はあると思う。坪単価は400万円台の前半になるのではないか。

三井不レジ 神社との一体整備 第2弾「パークタワー西新宿エムズポート」(2012/9/20)

「神楽坂『赤城の杜』プロジェクト」完成 三井不レジデンシャル(2010/8/20)

 

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イメージ図

大和ハウスグループの大和ライフネクストは1111日、物流業界のラストワンマイル問題の解決とマンション居住者の利便性向上を目指す新たな取り組み「マンション内配送サービス」の実証実験を同日から都内のマンションで実施すると発表した。 “再配達ゼロ”を目指すもので、対象は都内中央区の約200戸のマンションで、実証実験には日本郵便、ヤマト運輸、佐川急便が参画する。実験は来年1月末まで。

配達の流れは、マンション管理員が宅配会社(日本郵便、ヤマト運輸、佐川急便)の荷物を全住戸分一括で受け取る②荷物はマンション内に設置する専用倉庫に納品される③管理員が、宅配会社に代わって各住戸に荷物を配達する。居住者が不在のため玄関先で渡せなかった荷物は、マンションごとの管理ルール内で宅配ボックス・置き配を積極的に活用する④それでも配達できなかった荷物は、管理事務室および専用倉庫で一時的に保管する。

        ◆     ◇

 結構な取り組みだが、課題もある。マンションデベロッパー各社は、玄関前宅配ボックスを設置するなどラストワンマイル問題の解決に取れ組んでいるが、問題は冷蔵・冷凍・代引き・郵便物(書留含む)・貴重品便などの荷物は除外されることだ。大型冷凍・冷蔵庫を設ければ解決するのだろうが、コストはいくらかかるのか。

 

 

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