森下氏

　読者の皆さん、次の2024年1月に行われた「宅建マイスター」の試験問題を解いていただきたい。

【コンプライアンスに関する問題】

　宅建マイスターＴが、部下の宅地建物取引士Ｘから報告を受けた内容に関する次の文章を読み、下記の問題に答えなさい。

　宅建業者甲社の担当者Ｘは、売主Ａが所有する自宅マンションについて、売却希望価格4,500万円で専任媒介契約を締結した。

　その後の営業活動の結果、自社が依頼を受けている購入希望者Ｂから4,250万円で購入申込があった。

　また、その直後、宅建業者乙社の客付けで、数日前に内見をしていた購入希望者Ｃから4,300万円で購入申込が入った。

　Ｂは、このマンションの購入に当たり、所有する自宅マンションを売却して、買換え資金に充当する予定である。なお、自宅マンションの売却活動はこれからであるが、甲社の営業エリア内にあり、過去に同マンション内の別住戸の専任媒介を受託し、早期に成約に至ったことのあるマンションである。

　Ｃの購入資金は、購入申込書の記載によると現金とのことであった。

　Ｂとの契約を成立させれば、売主、買主両方から媒介報酬が受領でき、さらにＢの自宅マンションの専任媒介も得ることができることがこれまでのＢとの交渉でわかっている。

　乙社の客付けだとＡからの媒介報酬しか得られない。

　そのためＸは、Ａへの報告に際しては、Ｃから申込があったことは伏せ、自社での両手取引を成立させることを第一に商談を進めようと考えている。

　この報告をＸから受けた上司の宅建マイスターＴは、Ｘの行動に対してコンプライアンス上の問題点を指摘し、商談の組み直しを具体的に指示した。

【問題】

　宅建マイスターＴが、担当者Ｘに指摘した①コンプライアンス上の問題点と、②それに基づいた具体的な商談の組み直しの指導内容を、それぞれ100字から150字程度で解答欄に記入しなさい。

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　「宅建マイスター」とは、不動産流通促進センターが2014年にスタートさせた認定制度で、①顧客の信頼感を得る幅広い知見②広範な実務知識の深掘り③コンプライアンス意識の醸成－の3つの能力を身につけた「宅建士」を「宅建マイスター」とし、顧客利益の最大化と取引件数の拡大・収益の拡大の両方を合致させようとするものだ。

　当初は、通信講座と集合研修を受講した上で、修了試験に合格した人を「宅建マイスター」と認定していたが、2017年8月から試験制度に移行した。これまで約670人が認定されている。

　そして同センターは2018年、宅建マイスターに認定されてから3年以上が経過した人の活動状況などを勘案してポイント「★」を付与し、「★」3個以上を取得した人を対象に試験を実施し、審査に合格した人を「宅建マイスター・フェロー」として称えることにした。これまで「宅建マイスター・フェロー」は全国で19人認定されている。

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　記者は、全国の宅地建物取引士（宅建士）の登録者数約118万人、証交付者約57万人（令和4年度末）のうち19人しかいない「宅建マイスター・フェロー」の一人に話を聞く僥倖に恵まれた。

　宅地建物取引業の都知事免許番号（11）の永幸不動産代表取締役・森下智樹氏（42）だ。

　森下氏は、立教大学大学院社会学研究科を修了後、25歳で不動産会社に入社。入社3年目で宅建士の資格)取得。不動産売買・仲介、賃貸住宅仲介、賃貸マンション管理会社勤務を経て、平成24年4月、同社で勤務を開始し、現在に至っている。

　「宅建マイスター」の資格を取得したのは2017年。試験制度がスタートしたその年に一発で合格した。「受験勉強を始めたのは3か月くらい前でした。妻が宅建士に挑戦するというので一緒に勉強しました。妻もその後、無事に合格しました」

　その後、2020年に「宅建マイスター・フェローの資格を取得。論文テーマは「改正民法施行後の契約不適合責任について」（記者は読みだしたが、難しすぎて途中てあきらめた）。

　宅建マイスターの資格については「不動産売買と賃貸住宅仲介の両方の知識が必要ですし、消費者契約法も必須科目になります。やる気さえあれば、独学で取得することも可能です」と話した。

　記者がもっとも興味がある報酬については、「売買も仲介も一般のお客さま、とくに投資家はセカンド・オピニオンとして意見を求められます。一方で、宅建マイスターの資格を取得したからといって、コンサルティング報酬規程などは現段階ではありません」とのことだ。

森下氏

同社の書棚（専門書がぎっしり詰まっていた）

森下氏が宅建マイスター取得を目指した当時の受験ノート（小さな字でびっしり埋まっていた）

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　冒頭に戻る。「宅建マイスター」の問題を解いてみた。記者は40年くらい前、宅建試験にチャレンジしたことがある。3か月くらい勉強した。得点は33点で、合格点に2点足りなかった。宅建業法と法令上の制限は取材にも必要なのである程度は知っていたし、試験でもまずまず得点できたのだが、民放関係がぜんぜんダメだった。

　宅建業法は消費者を保護するのが目的の法律だから、この問題は基本のコンプライアンスが問われている。出題者の意図はよくわかる。一方で、コンプライアンスを守らない、逸脱を誘う誘惑が満ちている売買仲介の現場が透けて見えるようだ。

　記者は、XがCの購入申し込みがあることを上司に伏せるのは宅建業法上問題があると思うが、果たして何条に抵触するかはわからない。これで試験は不合格だろうが、「宅建マイスターTは、XにはA、B、Cに正直に事情を説明し、丸く収めるよう指示する（つまりBと契約するよう誘導する）」とでも解答する。

　正答は次の通りだ。

　① 購入価格が高く資金計画も有利なＣの存在をＡに伏せたままＢと商談を進めることは、自社の利益を優先して売主の利益を毀損することとなり、宅建業法第31条に定める信義誠実の原則に反する行為である。また、乙社に対し事実と異なる内容で断ることは、同法第15条の公正誠実義務にも反する行為である。

　② まず、Ｂと乙社に対し、既に別の購入希望者がいることを伝え、最終的にはAの判断になることを伝える。Ａに対しては、Ｂ及びＣの申込内容とそれぞれの契約条件のメリット、デメリットを説明の上、どちらの購入希望者を選択するか、Ａの判断を仰ぐように指導した。

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　皆さん、いかがか。Bと契約し、Bの自宅の売却の専任媒介を受託できれば数百万円の売り上げになるのに、Cだったら135万円だ。Xが勤務する会社の給与体系が歩合給なら、XだけでなくだれもがCの申し込みを伏せるのではないか。

　それを了としない宅建マイスターはなんて倫理観が高いのだろう。だが、しかし、徹底して消費者利益を追求することが、やがてはXもその会社も社会的信頼を得て社業の発展につながるということはよくわかる。

　全国の宅建士の皆さん、宅建マイスターを目指していただきたい。会社も応援すべきだし、報酬に関する規定・ガイドラインも示してほしい。

宅建マイスター過去問題集を手に取る森下氏

雲散霧消した不動産流通推進センターに対する積年の疑問「嫌悪施設」取材（2024/10/25）

能村氏

　大和ハウス工業は11月27日、メディア向け「2024年度 環境エネルギー事業計画説明会を開催し、同社常務執行役員環境エネルギー事業本部長・能村盛隆氏が業界を取り巻く事業環境と、同社の環境エネルギー事業について説明、質疑応答にも応えた。

　同社の環境エネルギー事業は、戸建て、賃貸、マンション、商業施設、事業施設とともに6セグメントの一つで、太陽光・風力・電力小売・発電・省エネ・蓄エネを中心としたエネルギーソリューション事業。能村氏は今年4月に担当役員として就任した。

　業界の事業環境について能村氏は、2015年のパリ協定によって世界の常識は「低炭素」から「脱炭素」に大きく舵が切られ、わが国をはじめ世界125か国が2050年までのカーボンニュートラルを表明しており、再エネの取り組みは喫緊の課題であるが、わが国のエネルギー自給率は12.1％で、主要国でもっとも低いことを説明した。

　同社の事業の柱は、「EPC（Engineering Procurement and Construction）」（設計・調達・建設）と「PPS（Power Producer and Supplier）」（特定規模電気事業者）、「IPP（Independent Power Producer）」（独立系発電事業者）の3つ。

　2024年度上期の実績は、売上高629億円（前年同期比14.4％減）、営業利益71億円（同12.7％増）、営業利益率11.4％（同2.8ポイント増）となり、PPSの利益率改善効果が大きく増益となった。通期見通しは売上高1,480億円（前期比6.0％増）、営業利益100億円（同9.9％増）、営業利益率6.8％（同0.3ポイント増）。2026年度目標は売上高1,700億円、営業利益120億円（社内見込み）、営業利益率7.1％（同）。

　事業別取り組みでは、再生可能エネルギー需要の高まりを背景に、「オフサイトPPA」（電力需要場所から離れた場所にPPA事業者が太陽光発電所を設置⇒発電した電気を小売電気事業者を経て送電⇒発電した電気を企業などが購入）を主力事業として強化していく。同社の強みである全国拠点を生かした土地情報収集力を武器にする。

　「EPC」は、2024年9月末の累計接続検討の申し込みが1,045MWに対して、回答済みが703MWとなっている。

　「PPS」は、リスク対策を講じながら、事業の安定化に取り組んでいく。2024年6月のPPS電力販売ランキングでは、電力会社やガス会社が上位を独占している中、同社は31位にランクされている。

　「IPP」は、グループ全体で730MWが稼働中で、今後はオフサイトPPAによるIPP案件を拡大し、早期に1,000MWの稼働を目指す。

　新規事業として、実証実験を行いながら蓄電池ビジネスに参入する。

　海外では、タイでのPPA事業を皮切りにベトナム、オーストラリアなどでの事業展開を探っていく。

　最後に能村氏は創業者・石橋信夫の「21世紀は『風と太陽と水』に挑戦せよ」の言葉を紹介し、「わたしが聞いたのは30数年前。卓越した声だった」と締めくくった。

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　小生の最大の課題である「脱アルコール」と同じように「脱炭素」の取り組みはとても重要だという認識はあるのだが、これがなかなか難しい。能村氏の話もちんぷんかんぷんだった。

　一つだけよくわかったのは、他社にはない同社の強みについてだった。どこかの記者の質問に対して能村氏は「当社の事業スタッフは240名で、そのうち営業スタッフは100名弱。スタッフには適地がなくなるのではないかという不安を抱えている者もいるが、一般的に言われている最低限の面積といわれる1ha以下でも、当社が発注者になれば十分採算ラインに乗る。営業スタッフは全国津々浦々を回っているわけではない。フィールドはまだまだ広い。当社の強みを発揮すれば他社には絶対負けない」と応えた。

　今期売上高1,480億円をスタッフの数で割ると、1人当たり売上高は約6.2億円だし、営業スタッフに限ると1人当たり約14.8億円だ。これはかなり高い数値だ。

左から野村不動産芝浦プロジェクト企画部部長・四居淳氏、鈴木氏、亀本氏、小林氏

　野村不動産は11月26日、第一回「CULTURE FRONT」トークイベントを開催。「BLUE FRONT SHIBAURA」を設計する槇総合計画事務所代表・亀本ゲーリー氏、街にアート作品を展開するアーティスト・鈴木康広氏を招き、街づくりのアート&カルチャープロデューサーを務める小林裕幸氏とトークセッションを行った。その後は、会場からベイエリアの魅力を体感できる船上ツアーを実施した。

　トークセッションで亀本氏は冒頭、「みなさん、この地の歴史をご存じの方いらっしゃいますか」と問いかけた。手を挙げたメディア関係者は一人もいなかった。

　亀本氏は「そうですよね。実は2015年10月31日に初めて訪れた私自身もよく知らなかった。400年以上前の江戸時代は海になっており、世界最大の海運都市だった。旧芝離宮と浜離宮は大名屋敷だった。一帯は三業地となり、昭和の初めには貨物船が海側に整備され、倉庫などが建設された。戦後は東京湾を背にして発展し、1984年、東京芝浦電気は社名を東芝に変更し、本社ビル『東芝ビルディング』が完成した」などと当地の歴史について説明した。

　そして、今回プロジェクトについては、建物は鈴木春信の「雪中相合傘」に見立て、駅と街を木漏れ日あふれる遊歩道にし、街全体を市民公園のようにし、運河を利用して水辺の広場にし、アーティストの鈴木さんなどともコラボし、東京の新しい玄関口にする」などと語った。

　鈴木氏は、これまでの自らの作品「まばたきの葉」「りんごとけん玉」「空気の人」「ファスナーの船」などを紹介。「海と人をどうつなげるか。この都市が大自然とどうつながっているか、自らが感じられるような世界をつくっていきたい」などと語った。

　小林氏は、今年6月、95歳で亡くなった槇文彦氏についても触れ、「先生はいつも凛としたたずまい。それが建築にも表現されていた。公共性も大事にされており、今回のプロジェクトでは、『再開発』ではない、新しい場所をつくる、インターラクションが生まれる世界の中心にしたいので手伝っていただきたいとの連絡を頂いた」などと話した。また、小林氏は「今回のイベントにとどまらず、今後、トークセッションやワークショップを継続して行っていきたい」と語った。

　　
左から小林氏、亀本氏、鈴木氏

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　この種のトークセッションは数えきれないほど取材しているが、とても面白かった。亀本氏が紹介した槇文彦の言葉である「建築は発明ではなく発見」をはじめ、鈴木氏が語った「都市に潜んでいる自然の魅力を見つけ、共生する新たなキュレーションにつなげていく」などわくわくするようなフレーズが各氏から飛び出した。

　亀本氏は、かつてこの地は「三業地」だったと話したが、2020年に取材した都内に唯一現存する木造見番建造物（「見番（けんばん）」とは「置屋」「料亭」「待合」からなる「三業」を取りまとめ芸者の取次ぎや遊興費を精算する施設）のリファイニング建築物を取材しているので、なるほどと理解した。槇氏はまさかそれから「雪中相合傘」を連想したのではないと思うが…これは謎だ。槇氏の作品については、日本財団の17か所の「THE TOKYO TOILET」の「恵比寿東公園」の記事を添付する。これほど美しいトイレはない。小林氏が話した「凛としたたずまい」そのものだ。

　亀本氏はまた、「都市の裏になっている（当地を）ひっくり返し、表にしたい」と、小林氏は「東京一、日本一、世界一の街にしたい」とそれぞれ語った。鈴木氏は具体的なアートについては触れなかったが、記者はツインタワーにプロジェクトマッピングによって「雪中相合傘」が映し出されると確信した。

　－表と裏をひっくり返し世界一の街にする－これが実現したら、それこそ世の中がひっくり返る－だが、しかし、これは容易ではないと思う。前回の記事でも書いたし亀本氏も語ったように、これまで街は川や海と「分断」し、背を向けて開発が行われてきた。これをどう転換するのか。今後の「CULTURE FRONT」の展開に期待したい。何が飛び出すか。「HARUMI FLAG」のツインタワーも「東京の新しい玄関口」を目指すとしている。どちらに軍配が上がるのかも興味深い。

参加者にプレゼントされた「槇文彦 ことばと場所」（エー・アンド・ユー「建築と都市」2024年10月臨時増刊）

槇文彦氏の「恵比寿東公園トイレ」

世界の水辺の再生・街づくりに学ぶ野村不「BLUE FRONT SHIBAURA」セミナー（2024/11/19）

野村不＆JR東日本芝浦PJ「BLUE FRONT SHIBAURA」イメージは寄り添う夫婦（2024/5/31）

築84年都内に現存する唯一の木造見番建築物見学会青木茂建築工房が設計監理（2020/12/15）

積水ハウスは11月22日、博報堂とALSOKと連携し、世界初となる在宅時の行動や家の状態から防犯に関する行動習慣を可視化し価格に反映する同社の「PLATFORM HOUSE touch（プラットフォームハウス タッチ）」の駆けつけ防犯サービス「駆けつけホームセキュリティ」を1２月13日から受付開始すると発表した。

「PLATFORM HOUSE touch」の設備（窓鍵センサー・玄関ドア錠・火災警報器）が異常検知をALSOKに自動通報し、ガードマンが駆けつけるもので、専用設備が不要なため初期費用なしでサービスを開始することができる。

また、窓や玄関ドア、照明の操作など防犯に関する日々の行動習慣をAIにより分析・可視化し、アドバイスをアプリに提示する。「PLATFORM HOUSE touch」+「駆けつけホームセキュリティ」の月額費用は4,600～5,600円。

積水ハウスは、221年12月からスマートホームサービス「PLATFORM HOUSE touch」の発売を開始し、これまで4,100邸を超えるサービスを提供し、さまざまなデータを蓄積してきた。

2023年9月からは、博報堂と協力し、「生活モーメント」（生活ログから見える住まい手の特徴的な生活意識が現れる瞬間）をAIで解析し、住まい手が認識している自身の防犯意識と実際の行動習慣に乖離があることがわかったとしている。

そして今回、サービス提供者としてALSOKを迎え、データ活用により可視化された、住まい手の行動習慣に準じて価格が変動するサービスを開始するもの。

記者発表会で積水ハウス常務執行役員プラットフォームハウス推進部長・吉田裕明氏は、「当社のグローバルビジョンである〝人生100年時代の幸せ〟の実現を目指し、2021年に『PLATFORM HOUSE touch』を発売開始したが、現在、4,100戸を超える顧客にサービスを提供している。この間、集積したデータをIoTを駆使してデータ蓄積エコシステムを実現した。3社が連携することで、各社のサービスより安く提供できる。今後は、運輸、小売り、ヘルスケアとも共創を図り、暮らし解析プラットフォームを構築する」と述べた。

博報堂常務執行役員コマースデザイン事業ユニット長・青木雅人氏は「生活者インターフェースはこれから予想をはるかに超えるスピードで爆発的に拡大する。今回のプロジェクトでは、玄関錠のかけ忘れや家族と過ごす時間など『自覚している意識』と『行動の実態』との差分として『つもりギャップ』があることが分かった。ここに着目してアラートを発出したり、家族と一緒に過ごせるプログラムを作成したりしていく」と語った。

ALSOK常務執行役員・宮島裕氏は「住宅への侵入窃盗の約45%は施錠されていない窓や玄関ドアから侵入されているデータが示す通り、これからは住まい手自身の行動習慣を変え、こまめな行動や警備対策が求められる」と話した。

左から宮島氏、吉田氏、青木氏

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「PLATFORM HOUSE touch」+「駆けつけホームセキュリティ」の月額費用が4,600～5,600円（年間55,200～67,200円）が〝価格に反映できる〟サービスかどうか、素人の記者は全然わからないが、同社の請負住宅の1棟単価は51,844万円（2024年度2Q）だ。金持ちにとっては微々たるものだろう。現在の「PLATFORM HOUSE touch」の利用者の数からしたら、飛躍的に伸びる可能性はあるのではないか。

しかし、記者は今回のサービスはほんの序の口だと見ている。博報堂・青木氏が話したように生活者インターフェースは爆発的に拡大する。すでに設備機器の作動、室温調整などは常識になっており、今後、空気環境、音・音楽環境、住宅内事故防止、医療・健康管理、家計簿・資産管理分野が急成長するのではないか。夫、または妻の異常行動はすべて捕捉され〝異常です、異常です〟と大音量でアラートを発出する時代になる（記者などはスマホがまともに扱えない。幸せだ）。

東海・富山発（初）?! 「急変の早期発見」「軽症での早期発見」社会実装へ（2024/10/5）