「（仮称）川口駅前商業施設計画」

　三井不動産は8月22日、旧そごう川口店のリニューアル計画「（仮称）川口駅前商業施設計画」を着工したと発表した。開業は2025年春の予定。

　本事業は、2021年2月に閉店した旧そごう川口店建物のそごう・西武持分を同社が取得し、同社ブランドの商業施設としてリニューアル・再開業を行うもの。建物はJR京浜東北線川口駅東口からペデストリアンデッキで接続されている。

　リニューアルに際しては、旧そごう川口店の特徴である大時計や大理石などを残しながら、アパレル・コスメ・生活必需品や生鮮・スイーツなどのグルメ店舗など約100 店舗を揃え、活気ある街づくりに貢献するとしている。

　施設は、JR京浜東北線川口駅からペデストリアンデッキにより直結、川口市栄町3丁目の敷地面積約8,900㎡、11階建て延床面積約68,800㎡、店舗面積約21,500㎡、店舗数約100店舗。開業予定は2025年春。設計・施工は大成建設。環境デザインはスペース。

重水氏

　旭化成不動産レジデンス・マンション建替え研究所は8月22日、第10回「高経年マンション再生問題メディア懇親会」を開催し、「建替えの再取得住戸に係る実態（マンション建替え調査報告書Ⅷ）」報告と、香川総合法律事務所代表弁護士・香川希理氏による基調講演「外部管理者方式でどうなる？　マンション管理の未来」を行った。先の香川氏の基調講演に続いて、「建替えの再取得住戸に係る実態（マンション建替え調査報告書Ⅷ）」報告を紹介する。

　調査対象となったのは、2001年の同潤会江戸川アパートの第一号から2024年3月末までに着工・竣工した48件。マンション建替え研究所所長・重水丈人氏が報告した。

　報告によると、全48件の建替えなどの発意から建替えなど議決までの平均年数は6.3年だった。2019年調査報告書Ⅳの8.3年から約2年短くなっているが、2019年時点での母数は17件で、同社が参画する以前の期間も含めて合意形成まで30年以上だった同潤会江戸川アパートメントも含まれていたため、それほど変化がないとも受け止められる。発意から議決までの期間が「5年以下」は27件で、過半を超えている。

　建替え決議など着工までの期間は、「1年未満」が6件（13％）、「1年以上2年未満」が26件（54％）、「2年以上3年未満」が13件（27％）だった。一方で、「4年以上7年未満」も3件あった。

　同社は、以前と比較して決議から着工までの期間は長くなっているとし、その理由として、円滑化法による組合施行の場合、建替組合の設立認可、権利変換計画の認可などに時間を要するためとしている。

　48件の再建マンションの再取得率は平均60％で、調査報告書Ⅳの66％から6ポイント減少している。すべての区分所有者が転出した事例が1件、区分所有者全員が再取得した事例が5件。

　全体として再取得率は低下しているが、新築マンションの供給が少ない都心部の好立地物件は再取得率が高いとも報告している。また、今後建築費の高騰が進めば再取得に要する費用負担が増加するため、再取得率は低下する可能性が高いと指摘している。

　不動産開発会社が参加するマンション建替えの資金計画については、建替えに要する解体費、設計費、建築費などを区分所有者が応分の負担をすることになるが、高経年マンションでは区分所有者の高齢化・多様化が進んでいるため、すべての区分所有者、単に原則通り応分の負担を求める資金計画は現実的でないとしている。不動産開発会社が参画する場合は、土地の共有持ち分を購入し、購入した土地の共有持分と等価の区分所有権を再取得を希望する区分所有者に売り渡すスキームが一般的としている。

　この場合、再建マンションの価格が高く、かつ容積率に余裕があるときは、区分所有者が追加費用なしで取得できる面積は広くなり、逆に再建マンションの価格設定が低く、容積率に余裕がなければ追加費用なしで取得できる面積は狭くなるとしている。

　最近の建替事例の再取得住戸に係る分析では、東京23区の同社事例10件（n＝1,039戸）で従前面積ごとで一番多いのは50㎡台で約46％、30㎡台と40㎡台を合わせると全体の20％弱、60㎡台が20％強となっている。

　従前面積ごとの再取得率は、従前面積が20㎡台のケースの再取得率は85％強、30㎡台のケースも73％強あり、従前面積が50㎡台、60㎡台の再取得率は60％台と、他に比べやや低くなっている。

　建替えに際して従前面積より広い専有部分を再取得した住戸の割合は、従前面積が40㎡台から60㎡台のケースでは従前より広い面積を取得したケースが多く、逆に従前面積が70㎡を超えると増床住戸比率は20～30％台へ極端に低くなっていることが確認できたとしている。

　戸当たりの再取得の費用負担額の平均は約1,340万円（n＝701戸）で、国土交通省のデータ約1,941万円（n＝139戸）より低くなっている。その理由として同社の今回調査対象は東京23区事例で都心立地が多く、建替えを前提とした評価額が高いものが多いためとしている。

　また、ほとんどのケースで従前面積と同じ面積を再取得するために費用負担が発生しており、追加費用なしで従前面積と同じ面積を取得できる事例は、今後はまれであるとしている。

　一方で、従前面積の中でもっとも該当数が多い「50㎡台住戸」を抽出し、再取得の費用負担の分布をみると、500万円以下が43戸（15％）、1,000万円以下が69戸（23％）、1,500万円以下が70戸（24％）、2,000万円以下が51戸（17％）、3,000万円以下が42戸（14％）となっている。

「管理者と管理業者は構造的に利益相反の関係」香川弁護士旭化成不レジ基調講演（2024/8/23）

「外部専門家の活用のあり方に関するワーキンググループ」資料

　旭化成不動産レジデンス・マンション建替え研究所は8月22日、第10回「高経年マンション再生問題メディア懇親会」を開催し、「建替えの再取得住戸に係る実態（マンション建替え調査報告書Ⅷ）」報告と、香川総合法律事務所代表弁護士・香川希理氏による基調講演「外部管理者方式でどうなる？　マンション管理の未来」を行った。まずは、香川氏の基調講演から紹介する。

　香川氏は、国土交通省「マンション標準管理委託契約書見直し検討会」「外部専門家の活用のあり方に関するワーキンググループ」の委員を務めており、今年6月に改訂された「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」について概要、問題点とその対応、区分所有者の責務、今後について語った。

香川氏は、約1時間の基調講演・質疑応答の中で、管理者と管理会社の関係について、「発注者たる管理者としてはなるべく安く発注することが利益となり、受注者たる管理会社はなるべく高く受注することが（株主）利益となる、構造的に利益が相反する関係」にあると何度も述べ、警鐘を鳴らした。

　また、「マスコミの力」にも言及し、メディアの発信力に期待を寄せた。（この点については、最近、日経新聞をはじめ一般紙も利益相反の危険性を指摘している。結構なことだと思う）

　そして、「私見」と断り、香川氏は次のように締めくくった。

　「理事会方式と管理者方式について、必ずしもどちらかが正解でどちらかが不正解というわけではない。ただし、何ら法規制やガイドラインがないまま管理業者管理者方式が急増していたので、管理組合（区分所有者）の権利が不当に害されることのないようガイドラインが策定された。

　したがって、まずは管理会社、分譲業者、管理組合（区分所有者）などがガイドラインを理解し、遵守することが重要となる。

　そのうえで、区分所有者の意識を高めるとともに、管理のあり方や必要な法規制について検討、論議していくべき」

「外部専門家の活用のあり方に関するワーキンググループ」資料

「外部専門家の活用のあり方に関するワーキンググループ」資料

香川氏

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　記者は、国土交通省の「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」以降、12年間くらいマンション管理について取材してきた。管理規約からコミュニティ条項を削除することに対しては反対派に与し、批判的な記事をたくさん書いた。外部管理者方式（以前は「第三者管理」、最近は「第三者管理者方式」と呼ばれていた）については、フィー（報酬）の問題があり、弁護士やマンション管理士などが請け負うことはなく、管理会社は利益相反をクリアするのは容易でないと考えてきた。

　今回、ガイドラインが改訂され、管理業者管理方式も要件を満たせば可能になった（すでに数年前から一部の会社は採用していたが）。記者も経験があるが、理事会の役員として素人が活動するのは難しく、自らの財産はともかく、組合員の財産を棄損せず、価値を向上させなければならないというプレッシャーは相当なもので、その労力をお金に換算したら理事一人当たり1万円／月はすると見ている。そんなお金を捻出することができる中古マンションは半分もないはずだ。

　香川氏が指摘した利益相反の懸念はぬぐえない。先の国土交通省「外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」の資料として公表されたアンケート調査（2023年2月～3月実施)結果－「第三者管理を導入している事例がある」と回答した45社のうち、「管理者としての契約を締結していない」が51%に達しており、60％が報酬の設定を行っていない－に愕然とした。一般的な管理委託契約と管理者委託契約を別会計にしないで、どんぶり勘定にしている管理会社の常識を疑った。一言でいえば杜撰そのものだ。これでは利益相反は防げないと思った。

　だが、管理者の過失による損害や故意・重過失などによる損害防止策を講じ、新ガイドラインを遵守すれば利益相反は防げと思う。マンション標準管理規約第38条でも、「管理組合と理事長（管理者）との利益が相反する事項については、理事長（同）は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長（同）以外の理事が管理組合を代表する」と担保されている。利益相反を防げないと管理会社＝管理者はリプレイスされるのは必至だ。管理業者管理者方式はいわば両刃の剣だ。

　フィー（報酬）の課題も中古はともかく、新築はクリアできそうだ。今年5月のマンション管理業協会の記者懇親会でこの問題について質問した。高松茂理事長（三井不動産レジデンシャルサービス会長）は「当社（三井不動産レジデンシャル）は新築マンションに採用しているが、きちんとフィーを明記している。既存マンションへ採用する場合は1,000円以下／戸にしている。無料はありえない」と答えた。

　同協会副理事長・谷信弘氏（長谷工ホールディングス・長谷工コミュニティ代表取締役会長兼社長）は「当社グループも積極的に第三者管理者方式を採用している。管理受託とは別会計で、戸当たり1,000～2,000円」と話した。

　また、大和ハウス工業と大和ライフネクストが今年5月21日に行った「マンション管理業（分譲マンションの 第三者管理者方式）篇」をテーマにした業界動向勉強会で、同社はデメリット対策として、第三者管理者サービスを独立した組織で提供し、各業務執行に複数の部門が関わることで牽制・内部統制を行い、社内ガバナンスを高め、契約形態としては管理委託契約とは別途「管理者業務委託契約」を締結し、報酬額は50戸程度で月額約5万円（1戸当たり1,000円）と報告。同社は、既存マンションを対象に外部管理者方式の受託に注力してきた結果、2023年度末では76組合、受託管理戸数は5,287戸に上っており、近く100組合になる予定だという。

　例えが適当かどうかわからないが、街路樹1本の維持管理に要する年間費用が1万円もする時代だ（自治体によりかなり差はあるが）。50戸程度で月額約5万円（1戸当たり1,000円）というフィー（報酬）は、区分所有者の財産を守り、価値向上を図るマンション管理の目的と、管理組合役員の労力を天秤にかけたら安いような気がする（主体者の権利・義務を管理会社＝管理者に売り渡していいのかという反論はありそうだが）。ただ、月額5万円で管理者業務を請け負う弁護士など専門家は皆無ではないか。（香川氏にそのことを聞きたかったのだが、失礼だと思いとどまった）

大和ライフネクスト第三者管理者方式既存中心に76組合受託 2026年に200組合へ（2024/5/22）

第三者管理者方式徴収額は月額1,000～2,000円／戸マンション管理協（2024/5/16）

マンション管理会社 3割が投資用中心に第三者管理者方式導入国交省（2023/12/26）

　阪急阪神不動産は8月21日、「阪急阪神MEETS」への来館者が800人に達するごとに1つの架空の〝まち〟が完成すると想定し、1つの〝まち〟に対して大阪府・京都府・兵庫県の生物多様性保全活動へそれぞれ8,000円を寄付するデジタルアクティビティ「Draw The City(ドロー ザ シティ)」を8月23日（金）から実施すると発表した。

　「阪急阪神MEETS」のエントランスのMEETS Squareにある巨大LEDビジョンの前に来館者が立つと、LEDビジョン内にアバターが現れ、さまざまな色や形に変化し、架空の〝まち〟の一部として取り込まれ、アバターが建物や樹木となり〝まち〟を完成させていくというもの。来館者自身が〝まち〟を彩り、未来をつくる一部になることを体感できる。

　寄付をするのは、阪急阪神ホールディングスグループの沿線である「大阪府みどりの基金 生物多様性保全基金」・「生物多様性ひょうご基金」・「京都府緑と文化の基金 生物多様性未来継承基金」が実施する野生動植物の生息・生育環境の保全・再生・創出などの取り組みに対してで、同社は理念に掲げる「環境保全の推進」「豊かなまちづくり」と合致するとしている。1か月で1つのまちが完成することを見込んでいる。

巨大LEDビジョンによる体験イメージ図

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　とてもいい取り組みだ。記者は、「阪急阪神MEETS」がどのような施設か知らないのだが、阪急大阪梅田駅にある情報発信拠点や会員専用ラウンジ、不動産仲介店舗などから構成されているようだ。来月初めには「グラン グリーン大阪」の街びらきを前にしたメディア向け見学会があるので、ついでに見学してこようと思う。

　そこで、同社に提案だ。〝まち〟は年寄りも若者も、お金持ちも貧乏人も、多様な階級・階層の人で成り立つ。野球ファンのようなものだ。ならば、阪神タイガースが本拠地にしている甲子園に採用してはどうか。2023年の甲子園入場者数は2,915,528人（71試合、1試合41,064人）もある。わが西武ライオンズの2倍以上で、巨人より多い〝日本一〟の窮状（どうして記者のパソコンは球場と変換しないのか⇒きっと、わが家の台所事情を察し、8,000円寄付、貧乏人、西武ライオンズなどのワードから導き出したのだろう。だとすればやはりパソコンは頭がいい）だ。

　つまり、寄付金は2,915,528÷800×8,000＝約2,916万円にもなる。この金額を企業版ふるさと納税として選手の出身市町村へ寄付すれば、地域興しになるし、野球ファンの拡大にもつなげられるのではないか。