Park-PFI活用「都立明治公園」来園者240万人突破 東京建物／公園を考える
都立明治公園
東京建物は2月3日、同社が代表構成団体となるTokyo Legacy Parks（TLP」）が開発・運営する都立明治公園（渋谷区・新宿区）の初年度来園者数は 240万人を突破したと発表した。
同公園は、都立公園として初めて都市公園法に基づく公募設置管理制度（Park-PFI）を活用した公園で、2025年1月31日で全面開業1 周年を迎えた。
同社はこの他、Park-PFIを活用した2026年開業予定の福岡市博多区の「明治公園整備・管理運営事業」に事業参画している。都内では同手法による東急不動産グループが主体の「都立代々木公園」の供用が2025年2月に開始される。わが多摩市の「TAMA セントラルパーク JV」が令和7年にオープンする。
都立明治公園「誇りの森」（左）と「インクルーシブ広場」
「明治公園整備・管理運営事業」イメージ図
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記者は、同公園に都合４度訪れている。タバコが禁止なのはどうかと思うが、確かにいい公園だ。利用者数が1年間で240万人超、1日当たり6.6千人を突破したという数字にびっくりした。
これほど利用者が多い公園は他にないわけではない。上野恩賜公園は年間1,000万人超、1日当たり2.7万人だから桁違いだ。他の施設はどうか。東京ドームシティの年間来街者は約3,800万人で1日当たり10万人、プロ野球の球団別2024年入場者数は阪神がトップで約301万人、わが西武は最低の約156万人だ。
では、公園が所在する渋谷区・新宿区内はどうだろうか。両区とも公園利用に関するデータを公表していないのでわからないが（調査を行っているかどうかも不明）、規模が約16,179㎡の明治公園と同じくらいの公園と比べたらまず他にないのではないか（規模が桁違いの「新宿中央公園」や、立地・コンセプトが異なるやはりPark-PFIを活用した「MIYASHITA PARK」のほうが多いはずだが）。
仕方がないので、千代田区が令和4年に行った公園利用に関する実態調査・アンケート調査を参考に、少し公園について書くことにする。
千代田区は、皇居や都立日比谷公園を抱えていることから緑被率が高く、一方で面積が23区最小で人口も約6.7万人と少ないことから、区民一人当たりの公園面積は約25.5㎡と23区で断トツであることが知られている。
これに異論をはさむつもりはないのだが、三菱地所が所有する丸ノ内北口ビル（丸の内オアゾ）で勤務していた経験からして豊かな緑を享受した実感はない。
例えば、いわゆる大丸有エリア（大手町・丸の内・有楽町）。地価は坪1億円近くするはずだ。同エリアで多くのビルを所有する三菱地所（丸の内だけで約30棟）は入居企業などとエリアマネジメント組織を立ち上げ、ウォーカブルな街づくりを推進している。仲通りはその代表だ。わが国でもっとも美しい街並みを形成しているのではないか。
しかし、課題も多い。大丸有エリアに公立図書館は一つもない（都立日比谷図書館はあるが）。ネットで調べたら、23区で図書館が最も少ないのは中央区で４館しかなく、次いで少ないのは千代田区の6館だ（１位は世田谷区の21館）。区域面積に占める設置率でも千代田区は13位、中央区は16位だ（トップは文京区）。
大丸有エリアには、都立日比谷公園を除けば区立公園は約1,357㎡の内幸町広場しかない。地価を坪7,000万円とすると時価は約290億円。区の利用実態調査によると、この広場の平日1日当たり利用者は367.5人、年間にすると約13.3万人だ。290億円の価値がある土地価格を利用者の数で割ると1人・1回当たり約22万円だ。広場の維持・管理費も含めるとものすごいコストをかけ、利用者もまたとてつもなく価値のある広場を利用していることになる。
区全体はどうか。区の調査によると、区内57か所の公園利用者は1日当たり約5.7万人で、1公園当たり995人だ（国土交通省の令和3年度 都市公園利用実態調査によれば、全公園の平均利用者数は2,161人）。
この数値をどう見るかだが、区の公園利用に関するアンケート調査（配布数21,324 通、回収数7,575通、回収率3５.５％）では、「利用しない」子どもは43.3％、大人は19.7％にも上っている。大人の利用目的は「子どもと遊ぶため」が74.1％と他を圧倒している。利用しない理由を聞いたところ、大人の半数（複数回答）は「未回答」「その他」となっている。
これらの結果について、管理者（区）の視点から見た課題としてハード（ボール遊び、スケボー、遊具など）・ソフト（多数の禁止事項、樹木剪定、利用に関する要望など）とも利用者のニーズに応えられていない、利用されない公園がもったいない、整備手法に問題があるなどとしている。
課題の認識はあるようだが、問題は今に始まったことではない。改善しようとしなければ、課題を認識していないのと同じだ。
時とともに成長する「うめきた公園」 美しい「JAM BASE」先行街びらき（2024/9/4）
東建＆東建リゾート 都市型スパ「TOTOPA都立明治公園店」3月22日開業（2024/3/16）
過去の記憶蘇る 東京都初のPark-PFI活用した「都立明治公園」完成（2023/11/4）
「多摩中央公園改修」の疑問氷解 樹木5000本 うち伐採予定1125本の8割は実生木（2023/10/21）
「使われ活きる公園」 逆読みは〝使われず危機に瀕する公園〟 国交省「公園検討会」（2022/11/1）
若い人で溢れかえる 「立体都市公園制度」を活用した三井不「MIYASHITA PARK」（2020/８/３）
旭化成ホームズ 新社長に大和久裕二・取締役兼専務執行役員、川畑社長は会長へ
大和久氏
旭化成ホームズは2月6日、新しい代表取締役社長兼社長執行役員に取締役兼専務執行役員・大和久裕二氏が、現在の代表取締役社長兼社長執行役員・川畑文俊氏は代表取締役会長にそれぞれ4月1日付で就任すると発表した。2025年4月に新たにスタートする中期経営計画の実行に向けて経営体制の刷新を図るため。
大和久氏は1963(昭和38)年7月19日生まれ。満61歳。千葉県出身。1987(昭和62)年3月、中央大学法学部卒。同年4月、旭化成工業入社。2008(平成20)年4月、旭化成ホームズ東京営業本部マーケティング室長、2018(平成30)年4月、同社執行役員兼埼玉･北関東営業本部長、2022(令和4)年4月、同社取締役常務執行役員兼マーケティング本部長、2024(令和6)年4月、同社取締役専務執行役員兼マーケティング本部長に就任。
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川畑氏が旭化成ホームズ社長に就任したのは2017年4月。その前の2016年度の旭化成の住宅部門の売上高は5,702億円、営業利益595億円で、主力の建築請負部門の売上高は4,043億円、不動産部門は1,094億円、リフォームが561億円だった。
2025年3月期の予想は売上高10,000億円、営業利益870億円。売上高の部門別予想は建築請負4,140億円、不動産部門2,230億円、リフォーム585億円、海外3,000億円、その他45億円だ。この8年間で売上高はほぼ倍増となるが、不動産部門と海外部門が業績伸長に貢献した。
今回の社長交代は、三段跳びに例えるなら、業界最重量の川畑氏がホップ、ステップで勢いをつけ、大和久氏は更なる飛躍を目指すジャンプの役割を担う。
どこまで伸ばせるか。記者は不動産事業がカギを握ると見ている。この日（2月6日）、旭化成不動産レジデンスの不動産開発事業を吸収分割し、旭化成ホームズが承継すると発表したのもその布石だと思う。不動産開発事業の競争は厳しいが、同社の強みである建て替え、再開発に注力するのではないか。独自の開発もこのところ目立つ。新規事業にも注目したい。大和久氏には野球部の強化・応援に力を入れていただきたい。
自由学園卒の造園学博士・神藤氏監修 緑地率30％確保 ポラス「東久留米・学園町」
「アイムスひばりケ丘 –東久留米・学園町－繋ぎ庭」
ポラスグループ中央住宅は2月6日、緑地率30％を確保した分譲戸建て「アイムスひばりケ丘 –東久留米・学園町－繋ぎ庭」のメディア向け見学会を行い、2月8日から販売を開始すると発表した。
物件は、西武池袋線ひばりケ丘駅から徒歩16～17分、東久留米市学園町2丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、50％、容積率80％）に位置する全8戸。土地面積は116.03～118.09㎡、建物面積は91.08～94.45㎡、価格は6,490～7,990万円（7,300万円台中心）。建物構造は2×４工法2階建て、ほぼ完成済み。
現地は、「婦人之友」を創刊した思想家・羽仁吉一・羽仁もと子と夫妻によって1921年に開校され、1934年に現在地（学園町）移転された自由学園とその分譲地「南澤學園町」に近接（現地が分譲地だったかどうかは不明だが、従前は麦畑）。
市の条例により、開発行為の最低敷地は110㎡以上とされているが、土地と建物をそれぞれ6㎡、4㎡広くし、緑地率を30％確保し、地元・学園町に住んでいる造園学博士・神藤正人氏の監修のもと周辺の緑豊かな街と人と家を「繋ぎ庭」として提案しているのが特徴。
主な基本性能・設備仕様は、太陽光パネル搭載、低炭素住宅認定、リビング天井高2700ミリ、シダーパネル、出窓デザイン、DENなど。見通しをよくするため、道路境界線部分にはフェンスなども設けていない。
同社マインドスクェア事業部設計部 企画設計課主任・間中滋氏は「街と人をつなぐのがコンセプト。学園町自治会が掲げる憲章に沿うよう敷地内には在来種の中高木を植え、緑地率を30％確保。じゃかごなど自然素材も多用した。居住者の方々とは緑の協定を結び、ワークショップなども行っていく」と説明。
神藤氏は「100年の歴史を持つ学園町のミニ開発を防止するのは難しいが、デザインで補うことは可能。憲章は90％の方々の賛成を得て2008年に策定した。家も庭も街も大事。憲章を地区計画に〝格上げ〟するため市とも話し合っている」と語った。
販売概要について同社同事業部東京西事業所事業所長・金井秀徳氏は「昨年7月に広告を開始してから6か月半の反響は90件。ほとんどは西東京市、東久留米市、練馬区など西武線沿線居住者。3月にはイオンモール近接地で20棟、4月には駅から徒歩6分で2棟の分譲も予定している」と話した。
左から間中氏、神藤氏、金井氏
「アイムスひばりケ丘 –東久留米・学園町－繋ぎ庭」（影は隣の街路樹・ケヤキの巨木によるもの）
「繋ぎ庭」
モデルハウス
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見学会では、造園学博士・神藤正人氏（53）の話がとても興味深かった。神藤は自由学園を卒業後、東京農大に進学。造園学が専門で、同大学卒業者の進士五十八氏、涌井史郎氏の後輩。父から敷地を半分譲り受けて建築した住宅に住んでいるとも話した。
神藤氏は、エベネザー・ハワードの「田園都市・ガーデンシティ」構想に触れ、庭園⇒公園⇒景園・共園⇒貸園、民園⇒公園⇒共縁など持論を展開したほか、1925年に分譲開始された「学園町」についてもかなりの時間を割いた。当時のパンフレットには敷地面積は250坪で、1927年（昭和2年）の最終分譲（20区画）の販売価格は1,200圓（ネットで検索したら、AIは昭和2年の1,200円は、現在の約76万円と答えた。本当だろうか）だとか、早期契約者には五歩引きともあった。また、購入者約200人の職業・名前も映し出されたが、読めなった（購入者の名前を公開することなど現在なら絶対あり得ない）。
同学園の主な出身者は石垣綾子、オノ・ヨーコ、岸田今日子、日下公人、坂本龍一、羽仁進、村山美知子、山本直純ら。
進士さん、涌井さん、神藤さんの話は面白い。後継者に指名してはいかがか。
分譲時のパンフレット
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価格は6,000～7,000万円台と予想したが、ぴったりだった。ひばりケ丘駅県の分譲戸建ては15年前に見学した野村不動産「プラウドシーズンひばりが丘ガーデンテラス」（11５区画）が最高に素晴らしかったが、今回の同社の物件は、緑地率の高さが特筆できる。最近首都圏で分譲されている分譲戸建てでこれほど緑が確保されている物件はまずない。あるとすれば同社の「NOEN KASHIWA SAKASAI－ノエン柏 逆井－」くらいではないか。
この日は真冬だったので緑はそれほど多く感じなかったが、数年すれば素晴らしい戸建てになるはずだ。積水ハウスに遠慮したのか、購入者には5本でなく4本の中高木を植えることを提案するそうだ。記念樹の植樹を予定しているとか。従前は麦畑だったのにも驚いた。小麦か大麦か。ライ麦ではなかったはずだが、100年間も畑だったのか…。
UA値0.46 ポラス初「東京ゼロエミ住宅」最上位認証（旧基準）の「東久留米」（2024/12/26）
初めて見た30％・50％×200㎡の分譲戸建て まるで別荘 ポラス「柏 逆井」（2023/5/2）
都内に比肩するものなし 野村不動産の戸建「プラウドシーズンひばりが丘」（2012/9/25）
今後の住み替え意向 現在持ち家・貸家とも借家、既存住宅を選択増加 国交省調査
国土交通省は1月31日、令和５年住生活総合調査結果をまとめ発表した。同調査は土地統計調査（総務省）と同年に５年周期で実施しているもので、今回は14回目。土地統計調査（総務省）の調査対象世帯から無作為に抽出した世帯約11.4万世帯にアンケート用紙を送付し、回収世帯数は約7.3万世帯（回収率約64％）。主なポイントは次の通り。
住宅・居住環境に関する総合評価は、持ち家・借家全体では「満足」が23％、「まあ満足」が55％で、「多少不満」「非常に不満」は21％。比率は10年前と比べほぼ横ばいで、持ち家・貸家別でもそれほど変化はない。
住宅の不満率は23％で10年前から2ポイント低下し、居住環境の不満率は27％で横ばいとなった。家族類型別の不満率の推移は、親と子からなる世帯（長子17歳以下）の不満率は18％（10年前24％）と堅調に低下しており、単独世帯（64歳以下）は24％（10年前24％）、高齢者世帯（単身65歳以上・夫婦家計主65歳以上）は20％（10年前18％）となった。
住宅について個別要素ごとの不満率は｢高齢者への配慮（段差がない等）｣43.4％、「断熱性」41.1％、「エネルギー消費性能（光熱費の節約）」39.7％、｢地震に対する安全性｣38.4％が上位となっている。
居住環境の不満率は、「近隣のシェアオフィスなど自宅や職場以外で仕事のできる環境」45.9％、｢敷地やまわりのバリアフリー化の状況｣43.2％、｢文化施設（図書館等）の利便｣37.4％、「周辺からの延焼のしにくさ」34.8％、「道路の歩行時の安全性」34.5％などが上位となっている。
家族類型別、持ち家・貸家別総合評価は、単独世帯（65歳以上）と親と子からなる世帯の不満率はそれぞれ23％、22％と他の世帯よりやや高くなっている。
過去5年間の住み替えの理由は、単独世帯(64歳以下)と持ち家の親と子供からなる世帯は「自宅を所有するため｣がそれぞれ18％、24％と高く、持ち家は「子どもの誕生・成長・進学」22％、「世帯からの独立」8％、貸家世帯は「世帯からの独立」22％などとなっている。
単独世帯(64歳以下)と65歳以上の夫婦世帯は、「高齢期の住みやすさ」「立ち退き要求、契約期限切れ」（貸家）「転勤や転職」「世帯員の減少」「住宅の質の向上」「居住費負担の見直し」「家の相続」「家族との隣居・近居」など理由は様々となっている。
今後の居住形態の意向は、現在持ち家・借家の世帯ともに｢借家への住み替え｣｢既存住宅への住み替え｣の意向が増加しているのが顕著。｢借家への住み替え｣は現在持ち家は19％（10年前は16％）、現在貸家は49％（10年前は34％）となっており、新築住宅・既存住宅（持ち家）の意向では、「既存住宅」を選んだのは現在持ち家、現在貸家とも24％（10年前は14％）となった。
今後の住み替え意向がある世帯のうち、単独世帯(64歳以下)、親と子供からなる世帯は｢広さや間取り｣｢通勤・通学の利便｣を重視する一方、65歳以上の世帯は｢広さや間取り｣｢高齢者への配慮｣｢日常の買い物などの利便｣を重視している。
職住一体型の賃貸「The Parkhabio SOHO」第5弾 三菱地所レジ「関内」
「The Parkhabio SOHO 横浜関内」
三菱地所レジデンスは1月28日、コワーキングスペースを併設した職住一体型賃貸マンションシリーズ「The Parkhabio SOHO（ザ・パークハビオ ソーホー）」の第 5弾「The Parkhabio SOHO 横浜関内」の募集を2025年1月16日から開始したと発表した。
約120㎡1階のコワーキングスペースは24時間利用が可能。このほか、主な共用施設は屋上テラス「Sky Lounge」、BBQ ラウンジなど。専用部には18.30㎡と27.36㎡の住戸（各7戸）には住設機器「Roomot MIXINK」を、18㎡の住戸7 戸に壁面収納ベッドを採用。法人登記も可能。また、三菱地所が開発・提供する総合スマートホームサービス「HOMETACT（ホームタクト）」、DXYZの顔認証プラットフォーム「FreeiD（フリード）」、大崎電気工業のスマートロック「OPELO（オペロ）」を初採用する。
物件は、JR京浜東北・根岸線関内駅から徒歩4分、横浜市中区羽衣町2丁目に位置する敷地面積約521㎡、15階建て84室。専用面積は18.30～60.59㎡。竣 工予定は2025年3月上旬。
コワーキングスペース
屋上庭園
収納ベッド「カクセルベッド」
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「The Parkhabio SOHO」シリーズはこれまで3物件見学している。いずれもレベルはとても高かった。この物件も竣工見学会が行われたら、しっかり見学してレポートしたい。「BathMor」をどうして採用しないのかが不思議。
「その瞬間に、心が弾む」見事に表現 三菱地所レジ「The Parkhabio SOHO 祐天寺」（2023/5/31）
基本性能・設備仕様レベル高い 販売好調に納得 大成有楽不「秋葉原」
「オーベルアーバンツ秋葉原」
大成有楽不動産が分譲中のマンション「オーベルアーバンツ秋葉原」を見学した。同社は先に第1期1次・2次35戸の契約を完了したと発表したので、その人気の秘密を探るのが主な目的だった。道路を挟んで敷地南側は総武線の高架だが、二重サッシを採用して対処している。設備仕様レベルは高い。
物件は、JR・東京メトロ秋葉原駅から徒歩6分、JR総武線浅草橋駅から徒歩5分、台東区浅草橋4丁目の商業地域に位置する14階建て85戸（販売対象住戸71戸）。専有面積は34.64〜73.04㎡、坪単価は600万円。竣工予定は2026年4月中旬。設計・監理は安宅設計。施工は東鉄工業。
現地は、秋葉原駅と浅草橋駅のほぼ中間。敷地西側の清洲橋通りなど三方接道。主な基本性能はZEH-M Oriented、低炭素建築物認定、内廊下方式、二重床・二重天井、リビング天井高2,450ミリ、複層ガラス・Low-eガラス、二重サッシ、食洗機、フィオレストーンキッチン天板、ウルトラファインバブル、ミストサウナ、室内物干し金物、オレンジ・ラボ収納、トイレ・アラウーノなど。
同社マンション事業部部長付・竹田直人氏は「等価交換事業で、地権者の方に喜んでいただける商品企画とし、建築部門とも連携しながら工期などもチェックして進めている。お客さまにも評価されているのでほっとしている」と、同社マンション事業部事業室（第一部）・日下田希氏は「廊下を含めて水回りをタイル張りとし、キッチン天板をフィオレストーンを採用し、間取りも7～9mスパンのワイドスパンにしていることが評価されている」とそれぞれ語った。
天板がフィオレストーンのキッチン
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取材の主な目的は、このところ台東区でのマンション供給が増えているので市場動向を探ることだった。秋葉原－浅草橋を歩いて見て回ったのだが、同社の物件の隣接地はヘーベルハウス（賃貸）で、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪神阪急不動産の建築中の共同住宅があった。
まず、価格（単価）。4～5年前だったら、坪単価400万円がアッパーで、それからするとずいぶん高くなったと感じたが、他も高くなっているのでこんなものか。総武線高架をどう評価するかだが、立地条件は他社物件と比べて同社の物件が一番いいと思った（みんな商業立地だから似たり寄ったりともいえるが）。基本性能・設備仕様レベルも高い。竹田氏と日下田が話した通りだ。
これは、物件と全く関係ないのだが、竹田氏は同社野球部の監督を務めている。部はRBA野球大会にも出場しており、通算成績は26戦し、12勝14敗、勝率.462だ。投手力はいいのだが、野手の高齢化が進み、拙守・拙攻で勝ちきれないのが現状だ。勝てないのはやはり監督の責任だ。人事部と連携し、年に1人くらいは野球経験者を採用したらどうか。
現地
人と人、内と外・街をつなぐ 全戸出窓付き ポラス「育実の丘 上尾」好発進
「育実の丘 上尾」モデルハウス
ポラスグループのポラスマイホームプラザは2月3日、人と人、内と外・街をつなぐことをテーマにした分譲戸建て「育実の丘 上尾」のメディア向け見学会を行った。物件は、長期優良住宅、埼玉県子育て応援分譲住宅認定を取得している駅から徒歩18分の全22戸で、昨年12月から販売を開始し、これまでに14戸を契約済み。好スタートを切った。14戸のうち8戸は県内（市内は2戸）で、都内の4戸を含む6戸が県外居住者。
物件は、JR高崎線上尾駅から徒歩18分、埼玉県上尾市東町1丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率160％）に位置する全22戸。土地面積は109.80～130.03㎡、建物面積は90.78m2～106.02㎡、価格は3,780万～5,180万円（4,000万円半ばが中心）。竣工予定は2025年5月中旬。構造は木造2階建(在来工法)。施工はポラテック。
全体敷地の従前は畑。三方接道（それぞれ幅員4ｍ）。開発道路は幅員４．５ｍとし、各住戸に地役権を設定して全居住者が利用できる遊歩道と広場を設け、隣近所が緩やかにつながるよう容積不算入の自動点灯照明付き出窓（奥行き350ミリ）を全住戸に設けているのが特徴。
主な基本性能・設備仕様は、長期優良住宅認定、1階リビング天井高は2700ミリ、食洗機、床暖房、床は突き板フローリング、階段ステップは15段、引き戸はトイレを含めてソフトクローズ機能付き、侵入の恐れのある窓は防犯ガラス、樹脂サッシなど。
昨年12月から販売開始。これまで最高価格の5,180万円の住戸を含む14戸が契約済み。契約者の属性は、市内2件を含み県内居住者が8件、都内4件を含み県外居住者が6件。世帯年収は500～800万円。20～30代の共働きファミリーが中心で、勤務先は都内が多いとか。
同社営業企画設計課2係係長・髙橋健太郎氏は「広域から集客ができており、価格の高低にかかわらずまんべんなく売れている。当社グループの『灯りのいえなみ協定』と連動させ、遊歩道や広場に面した各住戸に出窓を設けたのが特徴」などと話した。
イメージ図
モデルハウス
高橋氏
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今は昔。記者の記憶に誤りがなければ、1980年頃までの歌舞伎町の路地裏には、「飾り窓」がごく普通にあった。ぞっとしない美女と手を振りながら会話を交わしたものだ。出窓は1990年ころまで、つまりバブルがはじけるまでは分譲マンションや戸建てには当たり前のように採用されていた。住戸内への通風・採光が主目的ではあったが、出窓部分に思い思いの観葉植物や手作りの人形などを飾り、淡い色のカーテンで遮ることで内と外を緩やかにつなぎ、人と街とのコミュにケーションを醸成する効果も大きかった。その置物などからそこに住まう家族のありようをうかがい知ることができた。
ところが、バブルがはじけて以降は出窓を採用するデベロッパーはほとんどなくなった。住宅を人や街と緩やかにつなげるという発想はどこかへ吹っ飛んだ。価格を抑えるため敷地面積はそれまでの50坪から30坪に縮小し、いかに外と遮断するかがテーマになった。
今回、同社が採用した出窓は自動点灯し、室内を見せたくなければブラインドを下すこともできるのがいい。その効果のほどをしっかり調査して、報告してほしい。
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価格について。4,000万円台の半ばの価格が高いか安いか。これは購入検討者が考えることだが、基本性能・設備仕様レベルからいって、ものすごく安いと記者は思った。これまで上尾駅圏で分譲されたマンションの記事も添付するので読んでいただきたい。いまマンションが分譲されたら、坪単価は最低でも250万円はするはずだ。土地代がただでも30坪なら7,000万円以上だ。
とはいえ、5,000万円は一般的なファミリー層の取得限界のような気もする。
出窓
遊歩道
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埼玉県子育て応援分譲住宅認定制度は今年度末で終了することを聞いた。同県のホームページによると認定を受けたマンションは54件。分譲戸建ては全90件で、戸建てはポラスグループが70件を占めている。
この制度がスタートしたのは2010年。第一号マンションは有楽土地他「グランシンフォニア」（923戸）、分譲戸建てはポラス「育実の丘」だった。制度の批判などしたくないが、当初から成功するとは思わなかった。
県のマスコット「コパトン」も、最初のバッジは夫婦と子ども2匹（２人）だけだったのに違和を覚えた。いつの間にか3匹（3人）になったが、それほど高くない（失礼）認定基準を満たしたマンションや分譲戸建てに県のお墨付きを与えても、購入者にはメリットがないからだ（固定資産税や都市計画税の減免措置などを行えば別だが）。
今後どうするか。子育てはもちろん、レベルの高い住宅は高さ規制を緩和し、容積率を割り増しするのが一番効果的だと思う。
近くの畑（手前は菜の花だが、奥の葉っぱが三葉に分かれた野菜は初めて見た。三つ葉ではないはず）
埼玉県初のZEHマンション 総合地所「ルネ上尾」 第1期45戸が即日完売（2021/6/29）
ポラス子育て応援分譲第1号「育実の丘」入居イベント（2013/4/30）
埼玉県「子育て応援認定制度」中身ある制度に改善を(2012/9/11)
ポラス 「埼玉県子育て応援分譲住宅」認定1号 浦和で分譲(2012/9/7)
有楽土地他「グランシンフォニア」はたらくママを支援する 「ママサポ」がテーマ（2010/6/25）
令和6年の首都圏分譲戸建て着工戸数 過去11年間で最少の5.3万戸
国土交通省の住宅着工統計によると、令和6年（1～12月）の首都圏分譲戸建て着工戸数は前年比10.2％減の53,339戸となった。直近では、最多だった令和元年より15.8％減少し、過去11年間で最少となった。
都県別では、東京都16,744戸（前年比7.3％減）、神奈川県14,015戸（同7.3％減）、埼玉県13,250戸（同13.5％減）、千葉県9,330戸（同14.5％減）。
首都圏分譲戸建て市場は、新型コロナが発生した令和元年初では売れ行き悪化が懸念されたが、リモートワークなどが進んだことなどから売れ行きは逆に好転。各社が用地手当てに注力した結果、令和元年の着工戸数は63,360戸（前年比2.0％増）に伸びた。しかし、〝コロナ特需〟は長続きせず、令和4年以降は売れ行きは鈍化、調整局面に入っている。
全国の令和6年の着工戸数も前年比11.7％減の121,191戸となり、2年連続で減少している。
令和６年の住宅着工79万戸 2年連続減／供給÷着工＝カバー率45％（2025/1/31）
GHG削減、ネイチャーポジティブ取り組み強化 大和ハウス＆住友電設 勉強会
小山氏（左）と広瀬氏（住友電設川崎テクニカルセンターで）
大和ハウス工業は1月27日、「業界動向勉強会＜環境（2024年度＞）を住友電設川崎テクニカルセンターで開催。座学として、同社サステナビリティ統括部長・小山勝弘氏が気候変動・生物多様性関連の動向と同社グループの取り組みを、住友電設人材開発部長・広瀬勝実氏が施設のESGの取り組みをそれぞれ紹介。その後、同施設内の太陽光発電システム・蓄電池・スマートマネジメントシステムなどの環境配慮設備・安全危険体感室見学会を行った。
小山氏は、カーボンニュートラル戦略として①攻めの施策－原則すべての屋根に太陽光パネルを設置②トップ企業の社会的責任－2030年度原則ZEH・ZEB率100%③隗より始めよ－自社施設の原則ZEB化・太陽光などで2025年度RE100達成－の3つの柱を推進しており、2030年（環境インパクト）としてバリューチェーン全体で40%以上GHG（Greenhouse Gas）削減を目指すと語った。
GHG削減目標を達成するためには、サプライチェーン（資材製造）の脱炭素化が欠かせないとし、サプライヤーと様々な取り組みを行っていることを紹介。ゼロ・カーボンビル推進の一例として木造・木質化の推進を挙げた。
生物多様性｜ネイチャーポジティブへの挑戦では、2055年の創業100年には「生物多様性のノー・ネット・ロス」を目指すとし、サプライチェーン全体で「森林破壊ゼロ」「生物多様性損失ゼロ」を掲げており、23年度の全事業での緑化実績は20.7万㎡、累積で46.4万㎡（東京ドーム約9個分）に達したと語った。
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住友電設の川崎テクニカルセンターは、敷地面積約2,938㎡、建設面積約1,593㎡、延床面積約5,207㎡のS造4階建て。施工は大和ハウス。建築物省エネルギー性能表示制度BELSで1～2階の事務所エリアは「NearlyZEB」、3～4階の管理人住宅は「ZEH」認定を受けている。
具体的な取り組みとして、広瀬氏は①PV(NearlyZEB) ②V2Xシステム（EV－太陽光発電－蓄電池エネマネ系列）③V2H（管理人住宅）Xシステムを紹介。住友理工の遮熱フィルム「Refleshine（リフレシャイン）を執務室の窓ガラス90㎡に施工している（検証の結果、未施工の部屋より５℃の差があることが分かった）。
また、住宅エリアには、管理者が住み込みで勤務することを想定した専用面積50㎡台のオール電化のZEH住居が併設されている。管理形態が3交代制になったため現在は空き家になっており、住居は社員向けに家賃無料で賃貸するそうだ。
社員の皆さん、これはお勧め。単身はもちろん夫婦で住める。家賃相場からしたら月額10万円、年間約130万円が浮く計算になる。電気代、水道代も会社負担なら年間200万円の居住費が削減できるではないか。2～3年住めば、分譲マンションの頭金がたまる。空き家対策は喫緊の課題だ。
感電体験コーナー（記者も0.1アンペアを体験した。ビリッときた。致死量はケタ違いだそうだ）
〝空き家〟になっている住戸（LDK）
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住友電設の施設は、建築概要からして容積率は178％だ。施設が位置するエリア一帯は法定容積率200％の準工地域なので、どうして容積を余しているのか質問したら、建物の絶対高さ規制が20mに定められているためだった。施設の1～2階の階高は10mくらいあった。
もうこれ以上は書かないが、環境性能や緑被率が高い建築物は容積率の緩和を行うべきというのが記者の持論だ。言葉は悪いが〝アメとムチ〟を使い分けることで:建築物の質は高まる。
緑被面積について。2023年度の緑化面積は凄い数値だと思うが、これは事業活動で失われた緑と相殺した数値であることを祈りたい。参考までに同社グループの「サステナビリティレポート2024」によると「当社グループが操業する事業活動地域(拠点) 数は1,588件あり、そのなかから1次スクリーニングで生物多様性の影響評価を行うべきサイトを69件4,239ha に絞りました。2023年度、生物多様性にとって重要と判定されたサイトは35件2,994haとなり、そのうち生物多様性に配慮した管理計画を策定済みのサイトは4 件135haとなっています」とある。
わが国の市街化区域全体における緑被率は23.2％といわれている。増えてはいないはずだ。国土交通省の建築着工統計には建築物の床面積は公表されているが（令和6年は10,274万㎡）、建築物と土地は不可分だ。統計に緑被面積を加えるべきだとずっと思っているのだが…。さらにまた、企業のESGの情報開示義務化を強化すべきだ。
施設の敷地（面積に比べて緑化率は低いと思った。車はEV車）
大東建託 不動産開発事業強化へ デベロッパーのアスコット子会社化
大東建託は１月31日、スタンダード市場上場のアスコットを公開買付けにより取得し、子会社化することを決議したと発表した。アスコットの親会社・森燁有限公司(所有割合44.96%)と、第2位株主のSBI ホールディングス(同32.17%)と同日付けで本公開買い付けに応募する旨の契約も締結した。買い付け額は351億円（普通株式１株260円）。
アスコットは1999年４月設立。首都圏を中心に分譲マンションや賃貸マンション事業を展開してきたが、一方で、2024年９月30日時点で、スタンダード市場の上場維持基準である流通株式比率25％以上を充足していないなどの経営課題を抱えていた。
大東建託は、中期経営計画で2030年までに不動産開発事業をグループの柱の一つとすることを目指している。
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少し驚いたが、まあ納得できる。大東建託が不動産開発事業に力を入れることを読めなかったのが悔しい。同社は昨年10月、経団連会館で記者懇親会を開いた。竹内啓社長は体調不良とかで、代わりの方があいさつし、「不動産事業を拡大する」と話した。
記者は同社が分譲事業部門を立ち上げると解釈し、その方に質問したのだが、言下に否定された。あれからわずか３か月だ。当たらずとも遠からず。Ｍ＆Aのほうがはるかにコスト・エネルギーは抑えられる。
そのアスコット。中央区日本橋・人形町で商品企画に優れたマンションを供給していたというイメージしかない。資金力・情報力に勝る大手デベロッパーとは戦えず、最近は地方に転出しているのではないか。
大東建託が何を考えているかよくわからないが、中途半端なことはしないほうがいいと思う。同社の建設・賃貸事業で培ったノウハウ・資源を生かせば、既存の不動産開発市場に風穴あけることができるのではないか。分譲戸建て、不動産売買・仲介に留まらず、〝地方創生〟〝令和の日本列島改造〟の風の流れをつかむことができるかどうかではないか。
新型コロナ不動産業界再編促すかアスコットTHEグローバル社を連結子会社化（2020/11/14）
