青木茂建築工房は4月18日、　「(仮称)ドミトリー朝日台」リファイニング工事解体見学会を開催した。築39年の新耐震基準による共同住宅で、耐震診断により躯体に問題がないことからそのまま生かし、不適合箇所の是正、メンテナンス性の向上を図ることで、第三者機関による耐用年数評価で100年超の〝お墨付き〟を取得しているのが特徴。見学会には定員75人を超える78人が参加した。

　物件は、都営大江戸線豊島園駅から徒歩５分、練馬区練馬２丁目に位置する敷地面積約901㎡、4階建て共同住宅27戸。建築年は昭和60年（1985年）。リファイニング工事の設計は青木茂建築工房(建築)・DN-Archi (構造)・シード設計社(設備)、施工は内藤建設。竣工予定は2024年9月。

　既存建物は、新耐震基準の建物であるが検査済証の交付はされておらず、そのため、ガイドライン調査によって法適合調査を行い、不適合箇所の是正を行うとともに無届け増築となっていた屋根付き駐輪場を更新して増築することで検査済証の取得を目指す。

　また、給排水管を一新し、PSスペースや床スラブ配管などのメンテナンスを共用部に移す計画にしたことなどにより、第三者機関による建物の耐用年数評価では100年超の評価を取得した。

　見学会に臨んだ同社・青木茂会長は、「既存建物の耐震性に問題がないのは、施工を担当する（海がない）岐阜県の内藤建設のビルも同様、海砂を使っていないことも要因の一つと考えられる。この種の調査をする会社が少ないのが課題」などと語った。

　同社・川村航大氏は、「耐震診断の結果、問題がないことが分かったので、躯体はそのまま生かしてプランニングした。第三者機関による耐用年数評価では、あと100年もつとのお墨付きももらっている」と話した。

　物件オーナーは、「親父から相続したもので、建て替えも考えたが、ニュースで青木先生を知り、きれいで長持ちするものにしていただいた。賃料は10.5万円（28.05㎡）を予定している。入居者のほとんどは音楽関係の学生さん。防音性を担保する特別な工事は行っていないが、〝お互い様〟を周知徹底している」と話した。

左から内藤建設担当者、川村氏、青木氏

オーナー

解体工事現場

印のついている鉄筋がむき出しの部分を補修するのだそうだ

現地

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　見学会の案内が届いたのは4月8日の午前９時38分。見学時間は午前11時～、午後1時～、午後2時20分～の三部構成で定員は各25人。記者が参加申し込みをしたのは8日の10時過ぎ。すると12時41分に「満員御礼につき、『(仮称)ドミトリー朝日台』リファイニング工事解体見学会の参加申し込み受付を終了いたしました」のメールが届いた。

　つまり、わずか30分の間に定員75人枠を突破したということだ。困った記者は、「見学会では青木新会長と秋山新社長の話が聞きたい。何とかならないか」と返事したところ、青木会長から直々に「午後の部にはわたしが参加するから」と許可を頂き、取材が実現した。

　建築・設計業界のことはよくわからないが、ハウスメーカーやデベロッパーの現場見学会ではまずありえない。商業施設など関係者・一般の方も参加される見学会はともかく、メディア向けの見学会では多くて40～50人、少ないのは数人だ。

　過去にもこのようなことはしばしばあった。どれほど同社の現場見学会が人気か、端的な例を紹介する。

　コロナ禍の2020年9月15日に同社は「ヴァロータ氷川台」の見学会を三井不動産レジデンシャルと共同で行った。5部構成で満席の200人超が集まった。一方、同じ日には安藤忠雄氏が設計・デザインした日本財団「THE TOKYO TOILET」の一つ「神宮通公園トイレ」（あまやどり）のお披露目見学会が行われた。メディアは50人だった。記者の記事に対するアクセス数は前者が約2,500件、後者が約1,200件だった。

　対象が関係者を含むのとメディア限定の差はあるにせよ、〝青木茂〟（秋山徹氏は継承するはず）の動員力のすごさがわかる。記者は〝予約が取れないリファイニング（refining）見学会〟と名付けることにした。

　オーナーの〝お互い様〟もまたいいではないか。分譲も賃貸も居住者のクレームはつきものだ。〝風鈴がうるさい〟〝ハイヒールの音がする〟〝新聞配達のバイクの音が気になる〟〝排気口からニンニクのにおいがする〟…などだ。これは居住者どうしの人間関係が希薄で、供給サイドもまたそれを解消する取り組みを行わないからだ。多様性を認め合うようにすればこれらの問題は解決するはずだ。

秋山氏（同社ホームページから）

青木茂建築工房代表取締役に秋山徹氏青木茂氏は会長＆調査会社代表取締役に（2024/4/1）

安藤忠雄氏を超えた？　青木茂氏×三井不 「氷川台」リファイニング見学会に200人超（2020/9/16）

「美しい公衆トイレ発信できた」安藤忠雄氏／世界からオファー 日本財団PJ（2020/9/16）

　野村不動産と阪急阪神不動産は4月16日、参加組合員として事業参画している「立石駅南口東地区第一種市街地再開発事業」の再開発組合設立が2024年4月15 日付で東京都から認可されたと発表した。

　事業地は、京成立石駅の南側に位置する葛飾区立石一丁目及び立石四丁目の施行面積約1.0ha。葛飾区有数の商業集積を誇る賑わいのある街並みである一方、老朽化した建物が密集し、狭隘道路が多数存在しており、防災面に課題があった。事業を通じ地区内の基盤整備を進め、防災性の向上、商業機能の更なる強化、質の高い住環境の整備などに寄与する。

　住宅の予定戸数は約440戸で、高さは約120ｍ。事業協力者は長谷工コーポレーション。事業コンサルタントは総合不動産鑑定コンサルタント。着工は２０２７年度、竣工予定は２０３０年度。

　同駅北口の2.2haでは「立石駅北口地区市街地再開発組合」による再開発事業が行われており、東京建物、旭化成不動産レジデンス、首都圏不燃建築公社が参加組合員として事業参画している。マンションは36階建て710戸の予定で、全体竣工予定は2030年。

「木と生きる」イントロダクション

　三井不動産とディスカバー・ジャパンは4月16日、東京ミッドタウン日比谷で開催するイベント「木と生きる」のプレス内覧会を行った。イベントは、木や森との持続的な共存と未来を考えるのが目的で、トヨタ自動車、三井物産、パナソニックグループ、ソニー、竹中工務店、サントリーホールディングス、乃村工藝社、東京都など18団体が共同参加。初日の「オープントーク」では建築家・藤本壮介氏が「大阪・関西万博 大屋根リング」の意義、今後の展開などについて語った。様々なシンポジウムのほか、音など五感で体感できるイントロダクションや18団体のパネルエキシビション・ワークショップも行われる。イベントは4月21日までの6日間。

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　建築家・藤本壮介氏とDiscover Japan統括編集長・髙橋俊宏氏による「木と生きる」をテーマにしたトークセッションに集まったのは、参加予定の300人をやや下回ったようだが、その数の多さに驚いた。

　どのような人が集まったのか知りたかったのだが、高橋氏が冒頭、ヒントを与えてくれた。高橋氏は「木の文化に興味のある方」「環境に興味のある方」「藤本さんの話に興味のある方」「ディスカバー・ジャパンをご存じの方」と4つの質問を発し、手を挙げてくださいと問いかけたところ、それぞれ数十人が応じた。半数くらいの人は18団体関係者か、森林・林業や環境問題、木造建築物に興味のある方だろうと判断した。

　記者は、藤本氏の話を集中して聞いた。藤本氏は自ら手掛けた4つのプロジェクト「大宰府天満宮の仮殿」「博多・明治公園のPark-PFI事業」「岐阜・飛騨市の共創拠点施設」「大阪・関西万博の大屋根リング」について語った。「仮殿」は屋根の上に緑を配し、周囲の緑との調和を図ったもの。「明治公園」は5層からなる立体公園の提案で、都立明治公園と同様、東京建物がPark-PFIの代表提案者になっている。「共創拠点」は飛騨市が盆地であることに着想を得てすり鉢状の自然と一体となる施設を整備するものだ。

　「大屋根リング」については「炎上、世間をお騒がせしている」と笑わせたあと、なぜリングなのか、どうして木造としたのか、解体する理由は何かなどわかりやすく説明した。わが国の大規模木造建築の取り組みは海外と比べ遅れているとも指摘し、持続可能な社会の実現に向け、新たな可能性を提案したものだと強調した。

　
藤本氏（左）と高橋氏

トークセッション

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　1階アトリウムのイントロダクションエリアの演出が素晴らしい。空間プロデュースを担当しているのは乃村工藝社で、同社クリエイティブ本部第一デザインセンター デザイン4部・井上裕史氏は、一般には流通しない木端（こっぱ）と呼ばれる木くずを敷き詰め、歩くことで音、香り、感触など五感で自然を体感しながら、東京芸大院生や卒業生の木彫作品を鑑賞できると説明した。井上氏は、わが故郷・三重県の皇学館大学で神学を学んだことも明かした（小生はその隣の高校出身）。

木端（こっぱ）

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　地階の「パネルエキシビション・ワークショップ」はゆっくり見学する時間がなかったが、トヨタ自動車のブースは他団体よりひときわ大きく、わが故郷・三重県の宮川村の社有林（1,689ha）も紹介されていた。皆さんはご存じないだろうが、この山林はかつて〝日本一の山林王〟と称された諸戸家から譲り受けたもので、管理しているのは地元の速水林業だ。

　他では、40種の好きな匂いを選択しかぐことができるソニーの「におい提示装置」にほれ込んだ。値段は250～300万円とやや張るが、コストダウンしたら多様な用途に使える。乃村工藝社のブースは井上氏の作品も展示されている。これがまた素晴らしい。MUJI HOUSEの「SE構法」（エヌ・シー・エヌ）もいい。

　三井不動産は神宮外苑地区まちづくりはそれぞれ別々に展示されていた。「神宮外苑」の街づくりについては詳細な説明・展示はなかったが、せっかくの機会だから、大きなスペースを割いてしっかり説明してほしかった。新たなコーポレートメッセージ「さあ、街から未来をかえよう」を発表したばかりだ。同社の街づくりランドスケープデザインは他のデベロッパーに負けない。「HARUMI FLAG」はその集大成だ。反対者の中には同社に対するかなりの誤解もある。誤解は解かなければならない。

トヨタ自動車

ソニー

ワークショップ

18団体が共同参加 「木と生きる」イベント4/16～4/21 三井不 ミッドタウン日比谷（2024/4/9）

「Brillia Tower 千葉」

　東京建物（幹事会社）・野村不動産・中央住宅・ファーストコーポレーション4社JV「Brillia Tower 千葉」を見学した。千葉駅圏の一等地、三越千葉店跡地の23階建て免震タワーマンションで、第1期90戸は千葉駅圏最高値となる坪単価421万円だが、地元の富裕層を中心に約7割に申し込みが入り、好調なスタートを切った。

　物件は、JR千葉駅から徒歩４分、千葉市中央区富士見二丁目の商業地域（建ぺい率80％、容積率800％＝緩和あり）に位置する敷地面積約3,805㎡、23階建て全491戸 （販売住戸481戸、募集対象外10戸）。専有面積は33.99～160.10㎡。第1期90戸の専有面積は58.26～160.10㎡、価格は6,588万～29,998万円（最多価格帯8,400万円台）。坪単価は421万円。6月に分譲する第1期2次の専有面積は33.99～109.68㎡、価格は3,900万円台～19,000万円台。竣工予定は2026年8月下旬。設計・施工はファーストコーポレーション。デザイン監修は光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所、オイル。

　現地は、三越千葉店の跡地で四方道路に接道。敷地北側は幅員約50ｍの大通りに面している。建物の1・2階に店舗、保育施設が入居し、住戸は3階以上で、中央部を吹き抜け空間とした外階段方式。標準階の住戸は南向きが10戸（角住戸含む）、東向きが4戸（同）、西向きが6戸（同）、北向きが8戸（同）。最上階の14戸は100㎡以上のプレミアム住戸。

　2023年9月のホームページ開設以来、総エントリー数は3,000件超、2024年1月6日からオープンしたモデルルーム来場者は約800件。3月9日から申し込みを受け付けた、前建の影響が少ない15階以上の南向き中心の第1期は約7割に申し込みが入った。申込者の約7割は地元の富裕層が中心で、残りの3割もほとんどが千葉に地縁のある人。最上階のプレミアム住戸は12戸販売し、10戸に申し込みが入った（2戸キャンセル）。

　主な基本性能・設備仕様は、2階と3階に免震装置を設置した中間層免震構造、二重床・二重天井、リビング天井高2500ミリ（最上階2800ミリ）、サッシ高2000ミリ（同2260ミリ）、ディスポーザー、食洗機、バックカウンター・カップボードなど。共用施設はコワーキングラウンジ、フィットネス・スペース、ハーディルーム、オーナーズスイートなど。

　販売担当の東京建物住宅営業第二部営業グループ グループリーダー・岡部伸一氏は、「第1期は15階以上の南向きをメインに分譲しましたが、地元の富裕層の方々を中心に〝待ってました〟という評価を頂きました。第1期2次の戸数は未定ですが、第1期とは逆に都内居住者の反響が地元を上回っており、投資目的の方も目立っています」と話した。

エントランスラウンジ

モデルルーム

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　記者の最大の関心事は、坪単価はいくらになるかだ。都内準都心部は言うに及ばず神奈川、埼玉の主要都市、札幌、仙台、福岡、那覇などの地方都市も軒並み坪400万円を突破するなど、坪400万円は都市の値打ちを測る分水嶺となっており、政令都市で人口が仙台に次ぐ12番目の県都・千葉も高値圏側への仲間入りを果たしても全然不思議でないと思っている。県内の船橋、柏、おおたかの森などの駅近は坪400～500万円必至と言われている。東京建物は「目黒」や「堂島」で劇的に相場を引き上げた〝実績〟もある。

　しかし、第1期の坪単価421万円は、15階以上の南向きやプレミアム住戸が単価を引き上げた結果で、今後は下層階や東向き、西向き、北向きが供給されることから全体として坪400万円を超えることはなさそうだ。

　坪400万円を超えられないのは、デベロッパーの値付け云々ではなく市場がそのように評価しているからだ。地価公示もその一つだ。令和6年の千葉市の商業地の最高価格は仙台市に大きく水をあけられている。都道府県庁所在地の住宅地価格は、平成元年比で上昇しているのは福岡市、札幌市、仙台市など5市しかなく、42の都道府県庁所在地が下落しているのだが、下落幅が最も大きいのは千葉市の58.4％だ。

　ただ、市場の評価はどうであれ、決めるのは購入検討者だ。記者は幅員50ｍ道路に面し、対面のビルの高さも14階以下の北向き住戸に魅力を感じる。例えば1スパン20戸ある44.80㎡の1LDKタイプ。間口は6900ミリだ。このほか北向き住戸は20坪前後・以下がほとんどだ。人気になると見たが…。岡部氏も「北向きも人気」と話した。

模型（北側）

千葉駅の一等地三越千葉店跡地東建他「Brillia Tower 千葉」(491戸)第1期は90戸（2024/2/25）

坪270万円第1期1次100戸即完スタート新日本建設など5社JV「ザタワー」（2022/4/1）

坪300万円の壁厚く…駅2分のマリモ「千葉駅前」はいくらか競合物件は早期完売狙う（2022/1/17）