積水ハウスは2月1日、「積水ハウス イノベーション＆コミュニケーション株式会社」（以下、積水ハウス イノコム）を設立したと発表した。

　未来を変革する事業を創出し、「住まいと暮らし」にまつわる社会課題の解決を実現し、事業創出を通して積水ハウス イノコムと関わる人財の価値を高めていくのが目的。4月にはコーポレート・ベンチャー・キャピタル・ファンド（CVC ファンド）を設立、今秋にはオープンイノベーション施設「InnoCom Square（イノコム・スクエア）」を2024年5月竣工予定の「赤坂グリーンクロス」内に開設する予定。

　同社は社内では、長期的な成長に向けて「イノベーション＆コミュニケーション」を合言葉に、2021年から、社員からアイディアを募り事業化を目指す、全従業員参画の創発型表彰制度「SHIP」を整備しており、さらなる推進と人財育成に取り組んでいく。

　国土交通省は1月31日、マンション標準管理規約の見直しについて検討する第４回「標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ」（座長：齊藤広子・横浜市立大学国際教養学部教授）を開催した。

　改正「マンション標準管理規約」について、第19条に追加される専有部分の貸与について委員の方が、「『区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない』とあるが、反社勢力などへの譲渡を防ぐためにも、譲渡も含めるべきではないかと」質問した。

　これに対して別の委員は「業者との売買契約には反社を排除する項目があるから必要ないのではないか」とする旨の発言があった。

　確かに不動産業者を介した売買契約なら反社勢力は排除できるだろうが、反社勢力に譲渡しようと考える人は、果たして不動産業者を介するだろうか。

　記者は、この19条には「不動産会社を介さないで直接第三者に譲渡する場合」などを加えるべきだと思う。

　この点については、同法第67条（理事長の勧告及び指示等）には「区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる」とある。

　これはこれで結構だが、意図的に反社勢力に譲渡とした人の罪は問われない。いかがなものか。

　「管理計画認定制度」については議論百出した。

　同制度は、令和４年４月からスタートしたもので、マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体が一定の基準を満たすマンションを認定するもの。令和5年12月末現在、認定実績は378件（国土交通省が把握しているもの）となっている。地方自治体別の認定実績は神奈川県が90件、東京都が82件のほかは、埼玉県、愛知県、大阪府、兵庫県が20件台で続き、認定実績がない自治体は8割に達している。記者はこの「管理計画認定制度」をよく知らないし、多いか少ないか判断もできないが、多くの委員からは「認定基準のハードルが高すぎる」「管理組合、居住者にとってインセンティブがない」「行政のマンパワー不足」などの声が聞かれた。

　ここに割って入り、快刀、乱麻を断ったのが、戎正晴委員（弁護士）だった。戎氏は「自治体が推進計画を作成するのは義務付けるべき。マンションの実態を把握するのは義務ではないか。全てのマンションに管理の実態を届けるようにし、一定水準以上を認定すればいい」と話した。この意見に賛成なのか反対なのか分からなかったが、齊藤座長は「届け出制にしろということですか」と答えた。

　記者も、戸建て居住者との公平性をどう担保するかだが、基本的には戎氏の意見に賛成だ。どこにどのようなマンションを含む共同・集合住宅が建っているのか実態を把握できていなかったら、災害時の対応などできないではないか。（登録が伸びないのは、災害時に公助など受けられないとみんな思っているからではないか）

　今後どうするかだが、マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」と連携すべきだと思う。同管理協の登録件数は2千件を突破した模様で、今年度中に1万件登録を目指している。★5つの〝優等生〟だけでなく、★一つや二つの〝劣等生〟にも「ここをこうすればランクが上がる」などと希望を持たせているのが味噌だ。こんなことは言いたくないが、行政主導で物事がうまくいったためしがない。新築を対象とした予備認定制度も組み合わせるべきという意見には大賛成だ。

　ワーキンググループではこのほか、修繕積立金の3つの「段階増額積立方式」について論議された。記者は「適正な修繕積立金」がいくらなのかさっぱりわからない。

マンション管理適正評価制度の〝見える化〟へ 個社データの公表にも期待（2023/9/15）

中山氏（左）と井上さん（同社本社で）

　不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」を運営するLIFULL（ライフル）は1月31日、恒例の「2024年LIFULL HOME'S みんなが探した！住みたい街ランキング（首都圏版）」を発表した。ベスト３は、「買って住みたい街」が「勝どき」「平塚」「大宮」、「借りて住みたい街」が「本厚木」「葛西」「八王子」となった。当日は、タレントの井上咲楽さんが出演し、LIFULL HOME'S総研副所長・チーフアナリストの中山登志朗氏や人気上昇している「浦安」「橋本」エリアの地域不動産会社社長らとトークセッションを行った。発表会のメディア参加者は約40人。

　冒頭、LIFULL 代表取締役社長・伊東祐司氏は「当社はサービスの拡充と情報の発信に力を入れており、サービスの拡充では住宅弱者など社会課題にも取り組んでいる。情報の発信では今回の『住みたい街ランキングが最大』。ユーザーの年間を通じての生の声を反映したもの」と挨拶。

　続いて中山氏は、今回の結果について「『買って住みたい街』」で5年連続トップとなった『勝どき』は圧倒的な規模と価格の安さなどが評価された。このほか準都心部も上位に進出するエリアが多い一方、子育て世代を中心に利便性が高い割に価格がそれほど上昇していない郊外・準郊外も安定して上位を維持しているように、二極化がみられる。『借りて住みたい街』も同様に、都心回帰がみられるものの、生活や交通利便性などのバランスが良好な郊外部も評価されている」と分析した。

　このあと、井上咲楽さんと中山氏、橋本エリア代表の落合不動産代表取締役・落合健氏、浦安エリア代表の明和地所代表取締役・今泉向爾氏とのトークセッションが行われた。

　18歳で上京し、池上、西小山、荻窪など7～8回引っ越ししたという井上さんは「めっちゃ楽しい」「めっちゃ面白い」「めっちゃいい」「めっちゃめっちゃ大事」「めっちゃめっちゃ便利」など〝めっちゃ〟を10連発。「部屋で大事なのはテレビ用コンセント」と話した。

　落合氏は、橋本はリニア新幹線停車駅であることが人気急上昇の要因だが、海や山、豊かな自然も近くにあることから〝オンとオフ〟の切り替えができる街だと強調し、今泉氏は、「『浦安』は千葉県でもっとも面積が小さい市だか2キロ四方に約2,000戸のマンションが建っており、しかも100㎡超も多く、みんな広い」と〝狭くて広い〟浦安（新浦安）をアピールした。

伊東氏

井上さん

井上さん

左から今泉氏、落合氏、井上さん、中山氏

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　この種の街や住宅地を対象とした「○○ランキング」は5つも6つもある。その一つ、過去7年にわたり住宅評論家やタレントなど起用して年末に賑々しく発表されてきたSBIアルヒ「本当に住みやすい街大賞2025年版」は年を越してもまだ発表されていない。理由も公表されていない。〝街や住宅を笑いものにし、自社の広告宣伝に利用するのはいかがなものか〟といささか腹を立てている。LIFULLの今回のイベントに取材申し込みしたのは、消費者をミスリードする内容であれば、一言苦言を呈しようと考えたからだ。

　結果はそうではなかった。元データは、消費者のアンケートでも投票でもなく、同社の独自判断でもなく、あくまでもこの1年間の不動産物件サイトに寄せられた問い合わせ、反響などの件数を駅圏ごとに落とし込んだものであることの説明があった。その件数は非公表だったが、「買って住みたい街ランキング」トップの「勝どき」が100％であるのに対し、その比率は2位の「平塚」が44.1％、3位の「大宮」が42.2％、10位の「五反田」が32.3％と公表されていた。

　「借りて住みたい街ランキング」も同様に、近くに大規模マンションの分譲があったり、都心へのアクセスの割には賃料が低いままであったりすることが消費者に評価されているのだろう。

　「LIFULL HOME'S 注目の街」では、「北綾瀬」「橋本」「浦安」「八街」「大宮」「蕨」がリストされているが、これは選ぶのは同社の勝手だ。「橋本」を取り上げるのは当然だろう。それは分かるのだが、ならばわが多摩センターについても触れてほしかった。恵泉女学園が廃校となり、京王プラザホテルも閉店となり地盤沈下は甚だしいが、緑環境、歩車分離の街づくりは首都圏のどこの街にも負けない。このほか、京王線は「住みたい街」も「借りたい街」も「調布」「千歳烏山」「笹塚」くらいしかなく、割り負け感がぬぐえない。

　まあ、愚痴はこれくらいにしておく。今回の発表会で嬉しかったのは、最後の中山氏の締めだ。中山氏は今年4月から省エネ住宅性能表示制度が変更になり、住宅の質を重視して選択して欲しいと呼びかけたことだ（発表会はメディア向けだから、メディアがきちんと消費者に伝えるかどうかは別問題）。

　取材して得た結論は、同社だけでなくどこのランキングもデベロッパーの大規模開発が行われているところが上位に進出し、つられてその駅周辺の割安感がある住宅地などか浮上するということだ。ランク下位、または圏外に住む人は悲観などする必要はさらさらなく、上位との差は僅差で、つまり五十歩百歩、住めば都ということだ。記者がイベント担当なら向こうを張って「住みたい街　圏外ベスト100」を企画し、大真面目に論議する。

越年しても発表されないSBIアルヒ「本当に住みやすい街大賞」なぜか（2024/1/13）

「断熱最高等級7の家」

　住友不動産は1月30日、注文住宅の新商品「断熱最高等級7の家」を2月1日から販売開始すると発表した。

　「断熱最高等級7の家」は、「2×6工法」、「内外壁のダブル断熱」、「高断熱樹脂トリプルガラス」の組み合わせにより断熱等級７を実現。UA値（外皮平均熱貫流率）は、平成28年省エネ基準の0.87の3倍以上の0.25となる。

　国は2025年には全ての新築住宅に断熱等性能等級4以上を義務化、2030年には断熱等級5を最低基準として引き上げるなど、住宅市場全体の高品質化を進めている。同社は国の基準を上回る商品を開発することで、住宅市場の高住宅性能のスタンダードを断熱等級6・7基準へと引き上げていくことを目指す。