三井不動産レジデンシャルは12月19日、楽しみながら持続的にCO2削減が行える新築マンション向けアプリサービス「くらしのサス活」を過去に分譲したマンションへも同日から提供を開始したと発表した。

　同サービスは、東京電力エナジーパートナー、ファミリーネット・ジャパン、東京ガス、三井住友銀行とともに2024年4月から新築マンション向けに開始したもので、住戸ごとのCO2排出量・削減量を見える化し、削減量や関連イベントへの参加に応じてポイントを提供し、獲得ポイントは各種特典と交換でき、気軽に楽しくCO2削減に取り組むことができる。

　アプリを活用している家庭は、一般的な家庭に比べ約21％の想定CO２削減効果が確認されている。

　今回のサービス提供により、すでに提供済の新築マンションおよび過去分譲済マンションを含めた利用可能な対象世帯数は24万世帯以上となる。

「Hmlet 池袋（ハムレット池袋）」

三菱地所レジデンスは12月20日、家具・家電付きCo-Living賃貸マンション「Hmlet 池袋（ハムレット池袋）」が竣工したのに伴うメディア向け内覧会を行った。同シリーズで初めて用地取得から企画まで手掛けた物件で、何と比較していいかわからないが、一般的な賃貸マンションよりハード・ソフト両面のレベルははるかに高い。この事業は間違いなく伸びると改めて思った。

内覧会で同社投資アセット企画開発部グループリーダー・藤田景一氏は「この事業部は8年前に参入した分譲、賃貸とは異なる別領域。Co-Living事業は、有料老人ホーム、学生マンションとともに3本柱の一つ。2024年10月時点で51拠点１ね028室を運営しており、わが国の賃貸住宅市場にはない中間領域の月額20～50万円の外国人を中心とする新たな市場を開拓する」と話した。

物件は、池袋駅（C6出口）から徒歩7分（池袋駅から徒歩14分）、豊島区池袋4丁目の劇場通りに面した敷地面積約214㎡、11階建て全28戸。専用面積は27.58㎡（1K、8戸）・34.78㎡（8戸）・39.05㎡（1LDK、10戸）・59.72㎡（2LDK、2戸）。賃料は183,000（坪賃料約23,000円）～438,000円（同25,000円）。竣工は2024年12月13日。施工は松尾建設。設計・監理はSHOW 建築設計事務所。事業主は三菱地所レジデンス、運営はHmlet Japan。

Airbnbが提供する日割り予約対応の部屋も用意しているほか、スマホアプリやスマートスピーカーを使って住設機器・家電などのIoT機器をまとめて操作・管理できる総合スマートホームサービス「HOMETACT」を導入する。

リビング（右はソファーベッド）

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　立地条件、敷地規模・形状（間口が狭い）などからして同社の分譲マンション「ザ･パークハウス」とは比べられないし、賃貸マンション「ザ・パークハビオ」よりはややレベルは落ちると思ったが、一般的な賃貸マンションとは比べようもなくレベルは高い。採光、窓面は多く、リビング天井高は2500ミリ（サッシ・ドア高は確認しなかったが、1800ミリではないはずだ）、浴室タオル掛けは付いており、収納扉はソフトクローズ機能付きだ。専用面積を最少27㎡確保しているので、居室の独立性が確保されている。

　単に、周辺の賃貸相場と比べると約1.6～2倍ということだが、約31㎡のラウンジが付いており、そして何よりも入居者イベントとして日本文化体験、アートバー、料理などの文化系、Language Exchange、Meet-upなどのキャリア系、バスケット、卓球、ボルダリング、皇居マラソンなどのスポーツ系イベントに力を入れている、この価値は高い。

　入居者属性が面白い。男性、女性の比率はほぼ半々、年代は20～30代が75％強で、国籍はアジアが29％（日本除く）、日本が26％で、ヨーロッパ22％、北米14％と続く。アジアは中国が圧倒的多数を占める。年収は1,000万円超が最多で31％、そのほかはかなり幅が広い。

　記者は26％を占める日本人の英語力に興味があったので質問した。同社関係者は、「国籍は日本だが、中身は外国人」と話した。「中身は外国人」というのは、外国に羽ばたこうと考える人かと思ったが、そうではなかった。日本語が話せない帰国子女などがかなり多いという。また、2国間を股にかけて活躍しているビジネスパーソンなども多く、日本人の大半（約8割）は英語など外国語を話せるそうだ。

「世界で戦えるスタートアップ支援」常識超えたレイアウト CIC Japan勉強会(2024/12/17)

社内起業第一号 シェア型賃貸×コワーキング「TOMORE（トモア）」開発 野村不（2024/11/13）

フレキシブル住宅市場 現在3～4％⇒2030年には15％へ 三菱地所イベント（2024/10/4）

家具付きマンション運営会社Blueground Japan社長は野球部の横手氏三菱地所（2024/10/1）

　国土交通省は12月20日、第3回「社会資本整備審議会住宅宅地分科会マンション政策小委員会」（委員長：齊藤広子・横浜市立大学国際教養学部教授）を開催し、各委員がマンションの維持管理の適正化や再生の円滑化に向けた取組みの強化など「とりまとめ（案）」に向けた意見交換を行った。

　国交省は今回の論議を踏まえ、小委員会とりまとめ（案）についてパブリックコメントを実施し、2024年2月7日の第４回マンション政策小委員会でとりまとめに向けた審議を行う。

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　記者はオンラインで視聴したのだが、操作を間違え、音声のみで齊藤委員長ほか各委員の顔・姿は見えなかった。視聴する目的は、だれが何を発言するかであって（記者は齊藤委員長のきれいな声と一部の委員の声は判別できるが）、各委員の顔が見えなければ取材の目的は達成できない。これが残念だった。すべて記者の責任だ。

　それでも各委員の意見はよく理解できた。管理会社管理方式では利益相反が取り上げられたが、手続き・契約をしっかりすれば利益相反は防げるのではないかと楽観的に考えるようになった。管理会社管理方式の1戸当たり負担額は中古マンションで1,000円／月が相場のようだから、これは加速度的に普及するのではないか。国交省は総会の前にきちんと説明することを義務化し、変更時（リプレイス）や利益相反に該当する事案も同様の扱いをすると説明した。（現状ではどんぶり勘定が多いはずだ）

　この方式を採用する場合、監事の役割が増すとして、「とりまとめ（案）」はマンション管理士などの外部専門家の選任が望ましいとしているが、これはどうか。億単位の財産を左右する重要な決定に、マンション管理士は安値で受託しないと思うし、適正な報酬額などはじき出せないのではないか。利益相反が発覚したら、重い責任を管理会社に課すほうがいいのではないか。

　注目すべき発言もあった。戎正晴委員（弁護士・明治学院大学法学部客員教授）は、区分所有法などは区分所有者の居住を前提としており、「居住しない（不在所有者）の責任はあいまい。責任を放棄している」とまで語った。この「責任放棄」はどういう意味かよくわからない。あとでゆっくり考えることにした（法は居住しないといけないとは規定していない）。それより、反社勢力を排除しているように賃借人などとして実際に居住している人の権利・義務を明確にすべきだと考えている。（マンション管理の両輪であるコミュニティ条項を削除したのは問題だったといまでも思っている）

　これも戎委員だったと思うが、「管理所有」の是非を指摘した。鋭い指摘だと思った。実態を記者は知らないが、かつてライベックスは学生マンションの共用部分を自社所有として登記したが、同社が破綻して問題になったことがある。また、駐車場を事業者が区分所有している事例も少なからずあるはずだ。国交省は実態を調査する旨の発言をされた。どうなるか。

　一定の基準を満たすマンションの管理計画を認定する制度（マンション管理計画認定制度）についても、各委員から意見がたくさん出された。記者は、マンション管理業協会が取り組んでいるマンション管理適正評価制度との統一を図るべきだと思っている。認定制度は令和6年11月現在で1,523件しか認定されていない。一方で、適正管理制度は、令和6年度末までに10,000件の登録を目指している。記者は大きな期待を寄せている。間違いなく市場で評価されるはずだ。齊藤氏はそれを実証した。

　このことと関連するが、「とりまとめ（案）」は地方自治体の体制・権限強化の方向性を示したが、これはマンション管理に関する専門家を育成して初めて機能することだ。そんな余裕のある自治体があるとは思えない。記者は、機能不全に陥る前に国なり自治体が買い取り、住宅困窮者などに低家賃で賃貸すべきだと思っている。

マンション管理適正評価最終コーナーへ「たった1割」「ちょうど1割」達成なるか（2024/11/15）

「管理者と管理業者は構造的に利益相反の関係」香川弁護士旭化成不レジ基調講演（2024/8/23）

大和ライフネクスト第三者管理者方式既存中心に76組合受託 2026年に200組合へ（2024/5/22）

第三者管理者方式徴収額は月額1,000～2,000円／戸マンション管理協（2024/5/16）

マンション管理会社 3割が投資用中心に第三者管理者方式導入国交省（2023/12/26）

「プラウドタワー岡山」

　野村不動産、JR西日本不動産開発は12月19日、参加組合員として参画している岡山市駅前の市街地再開発事業マンション「プラウドタワー岡山」第1期164戸の抽選販売を12月7日行った結果、最高価格3億6,998万円の住戸を含み、最高8倍、平均2.15倍で即日完売したと発表した。

　JR岡山駅徒歩3分の再開発という立地に加え、免震構造、長期優良住宅などか評価され、申込者は約7割の地元岡山だけでなく首都圏や関西圏からの申し込みもあったという。

　物件は、JR岡山駅から徒歩3分、岡山市北区駅前町に位置する敷地面積約3,249㎡、31階建て全422戸（分譲367戸）。竣工予定は2026年4月下旬。専有面積は44.92～193.87㎡。坪単価は355万円。

　この他、再開発事業として16階建てのホテル棟（ホテル・商業施設・オフィス）と7階建て（1階がアミューズメント施設）が併設される。

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　毎日、各社からプレース・リリースは20本くらい届く。この日（19日）、同社からリリースが届いたのは午前中だったが、リリースをチェックしたのはかなり酔っぱらっていた午後9時前だった。第1期の供給戸数の多さと競争倍率に驚いた。

　記者は20年くらい前、減歩率が97％という前代未聞の広島県福山市郊外の土地区画整理事業「佐賀田土地区画整理事業（あしな台）」（19.5ha、342区画）を取材した帰りに、倉敷市に立ち寄ったことはあるが、岡山駅には一度も降りたことがない。20ある政令指定都市の中でも人口は下位（19番目）くらいしか知らない。

　そのままコピペして記事化しても「か・ち・は・な・い」ので、坪単価を聞いてからアップすることに決めた。同社広報担当者に「牧田さんは、いくらだと思いますか」と問われたので、320万円と応えた。根拠として、大阪の「グラングリーン」の坪単価1,000万円を基準にし、札幌、仙台、福岡などは坪400万円を突破していることを勘案し、1,000×半値×8掛け×2割引きとした。320万円になる。（事業者と岡山県民の皆さん、申し訳ない。低く評価しすぎたか）

　正解は上段で書いた通り。予想は外れた。まあ、大きくは外さなかったので良しとしたのだが、大和ハウス工業他「ONE札幌ステーションタワー」（坪単価400万円、1億円以上は130戸）が2021年11月から1年9か月で全542戸を完売したのと同じくらい〝プラウド〟はすごい。