オフィスワーカーの欲しい設備「食堂」／Ｚ世代の働きたい場所「東京」 コリアーズ
左から横山氏、毛利氏、小笠原氏、川井氏（同社本社：丸の内二重橋ビル18階で）
コリアーズ・インターナショナル・ジャパンは3月14日、「コロナ禍前後のオフィス・職場環境の変化」のアンケート調査発表会＆記者懇親会を実施。テレワーク（リモートワーク）は確実に定着している一方で、企業側はオフィス回帰に舵を切っており、テレワークを全くしないオフィスワーカーが過半を占めたと発表した。
調査は、首都圏、関西圏に勤務する事務系・技術系のデスクワーク中心のオフィスワーカー448人に焦点をあて実施した。
調査の結果、首都圏では40代以下の年代のフル出社割合は50％を切っているが、年齢の高い層ほどフル出社の割合が高く、関西圏はすべての年代でフル出社が過半を占めている。
現在のテレワーク日数と理想では、首都圏では現状維持派が大多数を占め、現状フル出社の継続を望む層と、現状フルリモートでフルリモートの継続を望む層が目立ち、二極化傾向がうかがえるとしている。
コロナ禍前後で職場環境はどんなところが変わったかの問いでは、テレワークが導入された、出社頻度が下がった、最小限のコミュニケーションになった、ペーパーレスになった、フレキシブルな働き方になったなどの回答が寄せられた。
変わらない点では、オフィスに出社することを求められる、ペーパーレスが進まない、テレワークができていないなどの回答が目立っている。
これからのオフィスのあり方については、オフィスに欲しい設備として首都圏ではほとんどの年代で「食堂」「コンビニ」「仮眠室」「WEB会議のための個室」「リフレッシュルーム／カフェスペース」などを望んでいることが分かった。
発表会では、住友不動産に約25年間勤務していたマネージングディレクター兼会長・小笠原行洋氏が挨拶したあと、ディレクター&ヘッド・川井康平氏がプレゼンを行い、川井氏とシニアディレクター＆ヘッド・毛利郁氏、シニアディレクター・横山貴明氏によるパネルディスカッションが行われた。
コリアーズは、ナスダックおよびトロント証券取引所に上場する大手総合不動産プロフェッショナルサービス・投資運用会社。世界66か国で事業を展開し、従業員は約19,000人。年間売上高は45億ドル、運用資産は980億ドル。
左から小笠原氏、川井氏、毛利氏、横山氏
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調査結果はある程度予想された内容だった。テレワークが浸透するかどうかは、職種にもよるだろうが、会社の方針が左右することをうかがわせた。ペーパーレスが遅れているのは問題だ。
興味深かったのは希望するオフィス設備で、多くの人が「食堂」「コンビニ」「リフレッシュルーム／カフェスペース」を求めていることだ。「食堂」とはどのような食堂かよく分からないが、一般的な社員食堂・職員食堂や施設食堂とは異なるような気もする。これらは基本的には食事が目的のはずだが、コンビニやカフェを希望する人も多いことから、単なる食堂ではなく多目的でいつでも利用できる自宅のリビングのような空間を望んでいるのではないか。
そのような機能を備えていた施設では、三菱地所本社を2度見学したが、酒も飲めた。TSUTAYAのSHARE LOUNGEはいい。もちろん仕事ができるのがいいのだが、本も読めるし酒も飲め、喫煙室もある。多目的に利用できるコンビニは増えているようだが、独立店舗は平屋建てが多いのはなぜか。借地が多いのだろうが、容積率の半分も消化していないはずだ。
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同社は2023年10月、「東京23区内に正社員として勤務するZ世代（18歳〜27歳）」の男女825名を対象に、働き方に関する意識調査を実施している。この結果が面白い。
テレワークをしている人は49.8%、していない人は50.2%で、テレワークをしている人にその理由を聞いたところ「通勤時間がもったいないから」が56.0%、「会社の方針」が28.5％となった。テレワークをしない理由の1位は「会社の方針」で66.9%、2位は「コミュニケーションが取りやすいから」が10.6%となった。
現在勤務するオフィスの立地に「満足している」人は25.0％、「どちらかというと満足している」人は43.6％と双方で約7割。満足している人、していない人にそれぞれその理由を聞いたところ、交通利便性、街の雰囲気、静か（満足）、騒がしい（不満）、飲食店、ブランド力などが上位にあがっている。
理想的な通勤時間を聞いたところ、「16分以上30分以下」が37.2%でもっともも多く、次いで「31分以上45分以下」が24.7%、「15分以下」が18.7%となっている。
理想通勤時間の選択理由を自由回答で聞いたところ、「時間がもったいない」「通勤でストレスを感じたくない」という声が多く寄せられた一方で、「家から近すぎるとプライバシーが怖い」「30分以内だと家賃が高い」「近すぎると仕事とのスイッチが切り替えにくい」などの声もあった。
働きたいと思うオフィス街の駅を聞いたところ、「東京」25.0%、「大手町」19.3%、「有楽町」11.6%、「新宿」8.8％、「日比谷」7.0％、「池袋」5.0％、「銀座」4.8％、「品川」4.6％、「日本橋」4.2％、「表参道」3.9％、「渋谷」3.4％の順でベスト11。
これらの結果からでは、どこに住んでおり、どこに勤務先があり、どのような職種かなどは不明だが、テレワークは会社の方針が左右していると考えられる。
望ましいオフィス立地、通勤時間、働きたい勤務地（駅）から読み取れるのは、一言でいえば理想と現実の大きな隔たりだ。勤務地を東京駅とし、静かで、通勤時間が30分以下の駅は山手線・山手線内、北は川口、北千住、東は船橋、南は川崎あたりか。徒歩時間を含んだドア・ツー・ドアで30分だと、マンションなら坪単価500万円以下は皆無、10坪でも5,000万円以上だ。買える人はほんの一握りだろう。前段でも書いた三菱地所の社員もどれだけいるか。
〝劣等生〟の管理組合＆管理会社も積極登録目指せ マンション適正管理評価制度
高松氏
マンション管理業協会（理事長：高松茂・三井不動産レジデンシャルサービス会長）は3月14日、恒例の記者懇親会を開催。マンション適正管理評価制度の登録件数は2024年2月末で3,336件と発表した。
★の数の内訳は、★5つが808件（24％）、★４つが1,358件（41％）、★3つが896件（27％）、★２つが274件（8５）、★1つが0件（0％）。都道府県別では東京都の物件が最多で1,001件（30％）。戸数別では50戸未満が全体の52％を占めている。竣工別では1991年～2000年が全体の29％。管理組合の形態は単棟型が87％。★5つの割合がもっとも多いのは2021年竣工で50％を占めている。
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記者懇では国か推進する「管理計画認定制度」も紹介された。同制度は、管理協の適正管理評価制度と同時期の2022年4月にスタートした制度だが、2023年12月末現在、全国の認定実績は378件しかない。ほとんどといっていいほど普及していない。
一方で、前段で紹介したように管理協は、3,300件超の登録があり、協会会員が管理している全国約10万件の1割に該当する1万件登録を2024年度末まで達成する目標を掲げている。
この1万件が多いのか少ないのか分からないのだが、同協会副理事長・小佐野台氏（日本ハウズイング代表取締役社長CEO）が昨年の同協会総会後の懇親会で「会員354社の管理件数の1割で達成できます。ちょうど1割、たった1割」と発言したのを記者は忘れない。残り1年で約6,700件。高松理事長は明言を避けたが、目標を達成するのではないか。
しかし、大事なのはそんな数字ではない。肝心なのは認可・登録マンションが市場で適正に評価されることだ。
そのためには、やはり管理協が主導して、★５つや4つのマンションは相場と比べて高く売れるとか、売り出しから成約時までの期間が短いとかなどのデータを示すべきだと思う。そうすれば登録件数は飛躍的に伸びるはずだ。
この点について同協会は、シンクタンクや学識経験者の協力を得てデータ収集を行っているようだが、1日も早く公表して欲しい。
もう一つ、知りたいのは登録物件を管理会社別にみたらどうなるのかのデータだ。管理会社は〝劣等生〟の烙印を押されたくないだろうからデータ公表に難色を示すだろうが、みんながみんな〝優等生〟だけを求めているわけではない。そうだったら、中古マンション市場など成り立たない。正直に〝私は劣等生〟と表明する管理組合＆管理会社を応援したくなるし、仲介会社はきちんと評価するはずだ。高松理事長も「検討する」と答えた。期待したい。
第三者管理者方式の採用についても質問した。新築の富裕層向けや商住の複合開発、投資家向けは今後激増するはずだが、一般的な中小規模マンションは契約金をねん出する余裕はないはずだ。高松理事長は「現段階で委員会も設けていない。これからの課題」と話した。
「知の結集。やればできる」齊藤審査委員長が激賞管理協バリューアップアワード（2024/2/29）
マンション管理計画認定制度の普及、基準見直し論議国交省ワーキンググループ（2024/2/27）
反社への譲渡禁止をマンションの実態把握していない自治体が圧倒的多数国交省会合（2024/2/1）
登録件数1000件突破 ★５つ最多は伊藤忠アーバンマンション管理適正評価（2023/4/2）
「販売のネックになるものがない」 全241戸竣工完売へ 大和ハウス他「大倉山」
「プレミスト大倉山」
大和ハウス工業（事業比率40％）・東京建物（同30％）・中央日本土地建物（同25％）・三信住建（同4％）・ナイス（同1％）の5社JVマンション「プレミスト大倉山」を見学した。販売責任者が「販売のネックになるものがない、ないものがない」と話したように、商品企画が奏功した好例ではないか。
物件は、東急東横線大倉山駅から徒歩9分、横浜市港北区大豆戸町の近隣商業地域、第一種住居地域に位置する敷地面積約8,276㎡、7階建て241戸。3月16日現在、先着順で分譲中の住戸（9戸）の専有面積は69.03～75.61㎡、価格は6,980万～8,980万円（最多価格帯7,800万円台）。坪単価は約360万円。機械式駐車場は90台（ほかに身障者用、来客用、カーシェア用）。竣工予定は2024年8月。施工はファーストコーポレーション。全体デザイン監修は入江三宅設計事務所、外構空間・ランドスケープ監修はタウンスケープ研究所。
現地は、敷地北側の市道に接道。従前はナイスが所有していた土地。オリンピック大倉山店に隣接するほか、徒歩10分圏内に大型スーパーが3店、大小9つの公園やいくつもの保育園・幼稚園が集積。港北区役所は徒歩4分。
建物は6棟構成で、ABINC認証、「BELS」最高等級、「ZEH-M Oriented」と住戸ごとの「ZEH Oriented」をダブル採用。南向き2棟が139戸（57.6％）、東向き2棟が55戸（22.8％）、西向き2棟が47戸（19.52％）。平均専有面積は72.57㎡。
主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、食洗機、ディスポーザー、吊戸棚、リビング＆主寝室床暖房、Low-E複層ガラス、浴室タオル掛け1か所、スロップシンク、全住戸収納率10％以上など。共用施設はパーティ&キッズスペース、ワーキングスペース、オーナーズスイート、リンクラウンジなど。
エントリー数は4,000件を突破しており、モデルルーム来場者は週に約15件。東横線、田園都市線居住者中心だが、都内も約3割。販売開始は2023年5月。これまで約190戸を成約済み。
販売事務所長の大和ハウス工業・島田隆弘氏は、「大倉山駅圏で200戸超は20年ぶりの供給。新横浜までバスで6～7分で行けるのも特徴で、競合する物件はほとんどありません。専有面積は平均72㎡、収納率を全戸10％以上確保しているのが評価されています。また、管理費は218円/㎡で、修繕積立金も100円台の前半／㎡程度。長期修繕費を抑えるための工夫もしています。単価はもっと高く設定できたかもしれませんが、これくらいがちょうどいい。販売のネックになるものがない、ないものはないといえる物件。残りは月に10件くらい成約すれば竣工までに完売できると考えています」と話した。
リンクラウンジ
センターフォレスト
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大倉山のマンション見学は2020年の日本エスコン「レ・ジェイド大倉山」（25戸）以来だった。駅から徒歩12分の準工エリアだったが、坪単価320万円くらいで早期完売したはずだ。
今回の物件は、最低でも坪350万円で、高値挑戦すれば400万円近くもあるかと考えていたが、360万円と聞いて納得した。記者は富裕層向けはどんどん高値挑戦すべきだと思っているが、そうでない物件は〝腹八分目〟にして、残りは購入者が得をするようにすべきだというのが持論だ。
単価を低めに抑え、一方で専有面積を72㎡確保し、収納率全戸10％以上、ZEH、管理費・修繕積立金の低減（第三者管理者方式を採用）のほか、各住戸の玄関を外階段からセットバックさせて設けているのにも好感が持てた。
天井高が2400ミリなのは気になったが、高度地区規制で絶対高さが20ｍと定められているからではないか。
現地
高層ZEH-M プラン秀逸日本エスコン「レ・ジェイド大倉山」（2020/2/1）
東建＆東建リゾート 都市型スパ「TOTOPA都立明治公園店」3月22日開業
「TOTOPA都立明治公園店」（提供：東京建物、以下、上段は全て同社提供）
東京建物と東京建物リゾートは3月15日、都市型スパブランド「TOTOPA（トトパ）」の第一号店「TOTOPA都立明治公園店」を3月22日（金）に開業すると発表した。開業を前にした15日、施設を報道陣に公開した。素晴らしい施設だ。
「TOTOPA」は、同社グループが1999年以降展開してきたスーパー銭湯「おふろの王様」の運営ノウハウを生かした新ブランド。男性フロア（3階）では、3つのサウナ空間と水深約160cmの水風呂を含む2つの水風呂、3つの休憩スペースなど、18（＝3×2×3）通りの「ととのい」体験を提供する。
女性フロア（2階）では、館内着を着用して楽しむ薬草スチームの蒸し湯と、脱衣で楽しむ本格的な「ととのい」体験のためのサウナをそれぞれ用意。また、パウダースペースには女優のMEGUMIさん選定のコスメを用意する。
施設は、都営大江戸線国立競技場駅から徒歩9分 、JR千駄ヶ谷駅から徒歩10分、新宿区霞ヶ丘町5丁目のPark-PFI（公募設置管理制度）を活用した東京都初の「都立明治公園」（約61,342㎡）に位置するA棟2階、3階2階。女性フロア約461㎡と、3階男性フロア約434㎡（男女入れ替えの可能籟もあり）。営業時間は11時～23時（22時最終受付）。利用時間は1時間まで：1,980円／人（税抜）、1時間～3時間まで：3,980円／人（税抜）、3時間～：5,980円／人（税抜）。年中無休。施設内は酒類はNGだが、禁酒ではない（持ち込み可能）。
また、同社を代表企業とする4社のコンソーシアムは昨年8月、Park-PFIを活用した福岡市の「明治公園整備・管理運営事業」（公園面積：約3,572㎡）にも選定されている。藤本壮介氏が総合デザイン監修を行い、2025年春から順次供用開始する予定。
男性浴室（女性用は少し狭い）
深水風呂（深さ163cm）
浴室ラウンジ
左室（左脳を刺激するそうだ）
ナ室（みんなで楽しむなごみのサウナ）
呼吸ルーム（サウナや虫部目に入る前にストレッチプログラムなどを行う空間）
すちこ
ロッカールーム＆パウダースペース
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小生は風呂が大嫌いで、いつもカラスの行水で済ませる。真冬でも湯船に浸かることはほとんどない。旅館などの浴場では、貧相な裸身を晒すのは恥ずかしいし、小生の体重の2倍も3倍もある赤銅色のトドのような醜い中年男など見たくもないのだが、一度だけ混浴を経験したことがある。
誰もいないのを幸いに、大きな浴場で泳いでいたら、どかどかと土偶のような中年のおばさん数人が前も隠さず闖入してきたときは、心臓がひっくり返るような衝撃を受けた。体を洗わず慌てて逃げだした。背後からキャキャキャの罵声やら嘲笑の声を浴びせられたのを思い出す。
東建のスタッフの方に聞いたら、このわが国独自の文化は公衆浴場法によって原則禁止されているとのことだった。同法第三条には「営業者は、公衆浴場について、換気、採光、照明、保温及び清潔その他入浴者の衛生及び風紀に必要な措置を講じなければならない。２ 前項の措置の基準については、都道府県が条例で、これを定める」とある。つまり混浴は「風紀」に抵触するのだろう。
都の条例では「善良の風俗を害するおそれのある文書、絵画、写真、物品、広告又は装飾設備を置き、掲げ、又は設けないこと」「七歳以上の男女を混浴させないこと」「従業員に、風紀を乱すおそれのある服装をさせないこと。従業員に、風紀を乱すおそれのある行為を行わせないこと」などと細かに規制されている。
一方では、「個室を設け、当該個室において異性の客の性的好奇心に応じてその客に接触する役務を提供する営業（前号に該当する営業を除く。）三 専ら性的好奇心をそそるため衣服を脱いだ人の姿態を見せる興行」（風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律）は許可されている。
この問題には深入りしないが、小生が子どもの頃は小学6年生まで男女一緒になって上半身裸で身体検査を受けた。胸が膨らみ始めた女の子は何人かいた。いま、帚木蓬生の「インターセックス」を読んでいるのだが、内性器や外性器が未分化の人はかなりいるようだ。戦前の「男女七歳にして席を同じゅうせず」が復活したのか。
脱線はこのくらいにして、元に戻る。小生は上述したように風呂嫌いだが、風呂好きにはたまらない施設であろうことは理解できる。
洗い場は完全個室ブース・シャワー式で、隣の人の（逆もそうだが）シャワーシャンプーの飛沫が気になり、誰が使ったか分からない風呂桶（椅子）と洗面器の座るタイプではないのがいい。手首にロッカーのカギをつけなければならないのは何とかならないのか。見つかったからよかったものの、小生はなくして大慌てしたことがある。
女性用の「すちこ（蒸し湯）」は、大分県・別府温泉にヒントを得た岩盤浴の一種で、室温を60度に設定しているのは一般的なサウナと変わらないが、湿度は通常の40％から60％にしているので、女性は5分も入っていられないほど汗だくになるという。また、寝転ぶこともできる床の下には大分県の草（何の草だったか、グリーングラスのようなものか）が敷き詰められており、美肌・薬草の効果があるそうだ。どれだけ減量効果があるかは分からないそうだが、これは人気を呼びそうだ。
小生にはまったく意味不明だが、女性用のコスメが利用できるパウダールームは美しかった。3種の調光が可能で、化粧品（水）は何種類も用意されており、最高級の「ReFa（リファ）」が備え付けられていた。何人もの女性が横並びになって隣の人など気にせず、矯めつ眇めつする光景は圧巻だろう。ただ、いろんな化粧品の香りが交じり合ったらどうなるのだろう。「すちこ」状態にはならないのか。
もう一つ、とてもいいと思ったのは、神宮外苑を走る人が多いのに着目したのか、ランナーズロッカーやシャワーブースなども設けられていたことだ。同社によると、スパのブラスαのサービス提供が目的のようだが、独自に1,000円くらいで利用できるようにすることも検討しているという。反響も多いようだ。
注文もある。この施設に限ったことではないが、浴槽から、ラウンジから外の景色が眺められるようにしたらもっと素晴らしい。「風紀」を乱すからできないのだろうが、坂茂氏はシースルーのトイレを造って話題になったではないか。同じ技術をつかえばできるのではないか。
スパとは関係ないのだが、同社は「羽鳥湖高原レジーナの森」を平成28年、楽天グループのエンゼルに売却したことを聞いた。芝桜が見事な春に一泊したこともある。大浴場が素晴らしく、コテージもよかった。もったいない。
洗い場
パウダースペース（左）と「ReFa（リファ）」
過去の記憶蘇る 東京都初のPark-PFI活用した「都立明治公園」完成（2023/11/4）
新京成線五香駅圏で17年ぶり ウルトラファインバブル装備 坪単価250万円超 ポラス
「ルピアコート松戸五香」
ポラスグループ中央住宅は3月15日、 「ルピアコート松戸五香」のメディア向け見学会を開催し、3月16日に契約開始する第1期10戸は9戸に申し込みが入ったと発表した。新京成線五香駅圏では17年ぶりのマンション供給で、同社の18番「ピアキッチン」のほかZEH－M Oriented認定、ウルトラファインバブル、顔認証システムを採用しているのが特徴。
物件は、新京成線五香駅から徒歩2分、松戸市常盤平5丁目の近隣商業地域・商業地域に位置する11階建て全3８戸。専有面積は54.88～84.40㎡、価格は3,900万円台～8,000万円台、第1期（10戸）の坪単価は252万円。竣工予定は2025年2月中旬。売主は同社のほか三信住建。施工は川村工営。販売代理は東京中央建物。
現地は、幅員約6ｍの南側道路と北側のサンロード五香商店街に接道。建物は全戸南向きで1フロア4住戸。主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented認定、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、食洗機、リビング床暖房、Low－Eガラス、ピアキッチン（27戸）、食器棚・収納、ウルトラファインバブル給湯器、顔認証システム、浴室タオル掛け2か所、変身クローク、アクンダナ、片寄マイギャラリーなど。平均面積は72㎡。
昨年11月からエントリーを開始しており、これまでの反響数は200件超、1月20日からオープンしたモデルルーム来場者は約60件、3月14日から契約開始した10戸には9戸の申し込みが入った。五香駅圏でのマンション分譲は、三交不動産「サンマンションアトレ五香」（77戸）以来17年ぶりという。
同社マインドスクェア事業部マンションディビジョンDv営業企画課課長・湯村元昭氏は「今期の予定契約戸数は前年度比30％増の約420戸。用地仕入れが厳しく、工期の延長、労務費の上昇などの影響が顕著で、前半は苦戦が続いたが、競合物件などの価格が上昇し、割安感が出たことから好調に転じた。千葉県では久々の分譲だが、市場は読めている」と語った。
また、同事業部マンションディビジョンDv事業推進係リーダー・宮本理圭氏は「駅から徒歩2分の南向きと豊かな緑環境を掛け合わせたコンセプト『千載一遇』にふさわしい外観デザイン、商品企画にした。ピアキッチンタイプを27戸用意したほか、ZEH－M、ウルトラファインバブル、顔認証などで差別化している」と話した。
販売代理の東京中央建物プロジェクトリーダー・郡誠氏はいくつかの競合物件を紹介しながら、「来場、申込者は地元の30～40代が中心。ピアキッチン、アクンダナなど゛の人気は高く、これから真価が問われる」と気を引き締めていた。
ピアキッチン
ピアキッチン
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モデルルームを見学する前、坪単価は220万円と予想していた。五香駅に降り立ったのは午後2時過ぎ。取材時間まで1時間あったので、駅前の「日高屋」に入った。ビール310円と何かを食べても1,000円でお釣りが出る店だ。
昼食時間がとっくに過ぎていたのに33席は満席で少し待った。記者の後からも数人が入ってきた。これには驚いた。五香を過小評価しすぎたと感じ、単価も240万円に上方修正した。（宮本氏に聞いたら、五香駅の1日当たり乗降客数は2.3万人で、新京成線の乗り換えがない駅では№1とのことだった）
実際の単価は10万円高かったが、これはピアキッチンを70％以上の住戸に採用し、ウルトラファインバブル・食器棚を標準装備しているので当たらずとも遠からず。
皆さんはウルトラファインバブルの威力を知っているだろうか。記者はもう20年以上も昔から、タカラレーベン（MIRARTH）が採用しているのでよく知っている。どうして他社は採用しないのか不思議に思っていたが、最近では東急他「ドレッセタワー新綱島」、大和地所レジデンス・三菱地所レジデンス「ヴェレーナシティ鎌倉深沢」でも同様のものが採用されていた。
この日も、同社女性スタッフが実演してくれた。YUSKINを手に塗って、左側の普通の水道水で洗ってもなかなか落ちなかったのが、右側のウルトラファインバブルで洗ったらすぐ落ちた。YUSKINは白色なので、美しい女性の手ではその差がよく分からないので、記者の万年筆のインクで試してもらった。結果は同じだった（皆さんも試していただきたい。インクは水で洗ってもなかなか落ちない）。この威力はマンション単価にして1万円以上、20坪で20万円の価値があると思うがどうだろう。（顔認証は同業他社も結構採用している）
それにしても、興味深いのはデベロッパーの郊外進出だ。17年ぶり供給というのは、つい先日見学した野田市のJR西プロパティーズ「プレディア梅郷ステーションフロント」（48戸）も、中央日土地の「バウス我孫子天王台」（89戸）もそうだ。を見学したばかりだ。NTT都市開発他「ウエリス三浦海岸」（237戸）は13年ぶりの同駅圏での分譲で、三井不動産レジデンシャルは、取手市で10年ぶりという「パークホームズ取手」（53戸）を分譲開始した。〝みんなで渡れば怖くない〟－バブルでないことを祈ろう。
左は普通の水道水、右がウルトラファインバブル（水道水では落ちないインクが分かる）
現地
野田市内で17年ぶりマンション坪単価200万円JR西プロ「梅郷」（2024/3/9）
絶景かな 日本の道100選のさくら通りに近接 総合地所「ルネ常盤平さくら通り」（2017/10/21）
築47年＋88年 三井不＆青木茂建築工房 「リファイニング建築®」7件目「本駒込」
「インスタイルレジデンス本駒込」
三井不動産と青木茂建築工房は3月14日、「リファイニング建築®」を活用した第7号物件となる「インスタイルレジデンス本駒込」が竣工したのに伴うメディア向け見学会を行った。前日13日の関係者・一般向け含め見学会には、2日間で約300人が集まった。
「本駒込」は、築47年の旧耐震物件をリファイニング建築®を活用し、建物規模を維持するとともに耐震補強を行い、給排水管、エレベーターなどを更新し、新築の賃貸物件に近い賃料設定を可能としたほか、工事費の30％低減、 CO2排出量の大幅削減を実現した。竣工後は三井不動産レジデンシャルリースでサブリースする。
物件は、東京メトロ本駒込駅から徒歩11分、JR田端駅から徒歩12分、文京区本駒込4丁目の商業地域（建ぺい率80％、容積率500％）に位置する敷地面積約550㎡、7階建て賃貸住宅39戸（従前32戸）、店舗2区画。専用面積は35～55㎡。月額賃料は13.2万～21.8万円。設計は青木茂建築工房。施工は日本建設。2023年4月 着工、2024年3月竣工。既存建物は1977年竣工（築47年）。
募集開始は昨年12月からで、募集住戸37戸に対して32戸に申し込みが入っている。7階の40.5㎡で賃料は16.4万円（坪賃料1.4万円）。相場とほぼ同等の賃料が実現している。残り2室は同社が7月まで借り上げ、サロン兼モデルルームとして利用する。
見学会に出席したオーナーのスタイルビル代表取締役・住本雅昭氏（59）は、「建物は祖父の代からのもので、お城のような雰囲気もあり愛着を感じていたが、耐震性に問題があり、間取りも陳腐化していたので建て替えを検討した。しかし、建築基準法の規制（北側の後背地は第1種住居地域）で3～4階建てしか建てられないことが分かった。そんな折、うわさに聞いていた『リファイニング建築®』と巡り会えた。あと88年大丈夫というお墨付きも頂いた。脱炭素、サステナブル社会の実現に少しでも貢献したい」と話した。外観のブルーのグラテーションは住本氏の案を採用したという。
青木氏は、「『リファイニング建築®』手法による建築物は今回がちょうど100棟目。記念碑的物件。19年前、（わたしと）東大、理科大の研究結果でCO2の発生量は83％削減できると発表したときは〝ああそうか〟という反応しかなかった。今回の建物も73％削減できている。リフォームやリノベと異なり、耐震性など法的裏付けをきちんと受けている」などと語った。
「リファイニング建築®」は、青木茂建築工房独自の建物再生手法で、既存躯体以外はすべて解体し、躯体補修・耐震補強により現行法規のレベルまで耐震性能を向上させるとともに、デザインの転換や設備の刷新を行い、新築同等に再生する。リノベーションとは異なり、建物の長寿命化を図るとともに、竣工後に新たに検査済証を取得することで法的根拠を担保できるのも特徴の一つ。
青木氏（左）と住本氏
![Screenshot 2024-03-15 at 18-54-51 【取材ご案内（三井不動産）】築47年旧耐震賃貸住宅、第7号リファイニング建築（R）物件 竣工現場 ＆ リ[...].jpg](/images/rbayhp/882/04-2024/0314/Screenshot%202024-03-15%20at%2018-54-51%20%E3%80%90%E5%8F%96%E6%9D%90%E3%81%94%E6%A1%88%E5%86%85%EF%BC%88%E4%B8%89%E4%BA%95%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%EF%BC%89%E3%80%91%E7%AF%8947%E5%B9%B4%E6%97%A7%E8%80%90%E9%9C%87%E8%B3%83%E8%B2%B8%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%80%81%E7%AC%AC7%E5%8F%B7%E3%83%AA%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%83%8B%E3%83%B3%E3%82%B0%E5%BB%BA%E7%AF%89%EF%BC%88R%EF%BC%89%E7%89%A9%E4%BB%B6%20%E7%AB%A3%E5%B7%A5%E7%8F%BE%E5%A0%B4%20%EF%BC%86%20%E3%83%AA%5B...%5D.jpg)
![Screenshot 2024-03-12 at 11-51-58 【取材ご案内（三井不動産）】築47年旧耐震賃貸住宅、第7号リファイニング建築（R）物件 竣工現場 ＆ リ[...].jpg](/images/rbayhp/882/04-2024/0314/Screenshot%202024-03-12%20at%2011-51-58%20%E3%80%90%E5%8F%96%E6%9D%90%E3%81%94%E6%A1%88%E5%86%85%EF%BC%88%E4%B8%89%E4%BA%95%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%EF%BC%89%E3%80%91%E7%AF%8947%E5%B9%B4%E6%97%A7%E8%80%90%E9%9C%87%E8%B3%83%E8%B2%B8%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%80%81%E7%AC%AC7%E5%8F%B7%E3%83%AA%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%83%8B%E3%83%B3%E3%82%B0%E5%BB%BA%E7%AF%89%EF%BC%88R%EF%BC%89%E7%89%A9%E4%BB%B6%20%E7%AB%A3%E5%B7%A5%E7%8F%BE%E5%A0%B4%20%EF%BC%86%20%E3%83%AA%5B...%5D.jpg)
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青木氏は見学会で、既存分譲マンションについて10例くらい提案したが採用されなかったのを残念がっていた。合意形成が難しいのがその理由だと思うが、建て替え、大規模修繕のほかに「リファイニング建築®」を選択肢の一つに加えてもいいような気がする。建て替えは立地に恵まれたものに限られ、大規模修繕は現状維持が精いっぱいだ。「リファイニング建築®」なら隣り合う住戸だけでなく上下の2戸を1戸にするのも窓面を増やしたりするのも容易のはずだ。
これまでの「リファイニング建築®」に関するを記事を添付した。関心のある方は参照していただきたい。「千駄ヶ谷 緑苑ハウス」の記事へのアクセス数は1万件を突破している。少しは普及に貢献しているのではないか。
ボイド・階段室３か所新設 青木茂リファイニング 「早稲田」事務所を賃貸住宅に（2021/10/15）
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駅4分の１低層 息をのむほど美しいサペリの建具 三菱地所レジ「代々木上原」（2018/12/14）
省エネ対策に感服 三井不動産+青木茂建築工房 「林マンション」リファイニング完成（2018/3/30）
青木茂建築工房×ミサワホーム 「千代田富士見」のリファイニング見学会に450名（2018/3/1）
リファイニング建築の考案者 首都大学東京特任教授・青木茂氏が退官へ 記念講演会（2018/2/13）
ミサワホーム＆青木茂建築工房 千代田区富士見のリファイニング建築見学会に250名（2017/11/9）
三井不＆青木茂建築工房 築52年の市場性ない共同住宅をリファイニングで再生（2017/10/16）
三井不動産＆青木茂建築工房 練馬区のリファイニング見学会に200名（2017/3/27）
築44年の寄宿舎をリファイニング手法で賃貸に一新 見学者100名超 青木茂建築工房（2016/12/21）
建築の魔術師・青木リファイニングの真髄を見た 「竹本邸」完成見学会(2015/11/17)
「リファイニング」に熱い視線60坪の建物見学に250人殺到 青木茂建築工房（2015/3/11）
リファイニング建築のすごさを見た 「千駄ヶ谷 緑苑ハウス」完成（2014/3/24）
全てが腑に落ちる 首都大学東京「リーディングプロジェクト最終成果報告会」（20143/19）
分譲マンションにスマートホームサービス「HOMETACT」初導入 三菱地所レジ
左から「ザ・パークハウス 大濠翠景」（福岡県福岡市）「ザ・パークハウス 大手門」（同）「ザ・パークハウス 芝御成門」
三菱地所レジデンスは3月13日、新築分譲マンション「ザ・パークハウス 大濠翠景」（福岡県福岡市）「ザ・パークハウス 大手門」（同）「ザ・パークハウス 芝御成門」（東京都港区）に、同社が開発した開発・提供している総合スマートホームサービス「HOMETACT（ホームタクト）」を導入すると発表した。新築分譲マンションへの「HOMETACT」の導入は今回が初めて。
「HOMETACT」は、スマホアプリやスマートスピーカーを使い、エアコンや照明、カーテンといった複数メーカーの幅広い IoT 機器をまとめてコントロールすることができる。
また、「ザ・パークハウス 芝御成門」では、共用部・専有部ともに DXYZの顔認証セキュリティ「FreeiD（フリード）」を採用するとともに、家庭内でのエネルギー使用量をわかりやすく管理するエネルギーマネジメント機能「HOMETACT Energy Window」の導入、スマート照明と「HOMETACT」を連動させたウェルビーイングな空間の提供も行っていく。
従来のHEMSと一線画す 世界に通用する「HOMETACT」体験施設開設 三菱地所（2023/12/8）
2月の中古マンション 契約件数、単価、価格とも増加 東日本レインズ
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は3月11日、首都圏の2024年2月の不動産流通市場の動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は３，３５０件（前年同月比３．４％増）、坪単価は249.22万円（同９．９％増）、価格は４，８５９万円（同１１．５％増）、専有面積は６４．３４㎡（同１．４％増）となり、成約件数は9か月連続で前年同月を、成約単価は46か月連続、成約価格は45か月連続の増加。
一戸建ての成約件数は１，１６７件（同１０．４％増）、価格は３，８９５万円（同０．８％増）、土地面積は１３７．３２㎡（同８．５％減）、建物面積は１０２．２８㎡（同１．８％減）となり、成約件数は3か月連続で前年同月を上回った。
「東京ドームに骨を埋める覚悟」常務執行役員・細井一人氏（54） 前野球部監督
三井不動産が3月1日、商業施設事業とスポーツ・エンターテインメント事業の連携を加速させるため、「商業施設本部」を「商業施設・スポーツ・エンターテインメント本部」に改称したことと、3月15日に後楽園の男子独身寮をリノベし、単身女性をターゲットとしたシェアリング型賃貸レジデンス「SOCO HAUS KORAKUEN」を開業することを紹介した。
「SOCO HAUS」を取材したとき、思い出したのが同社野球部前監督の細井一人氏（54）だった。35年の歴史を持つRBA野球大会で細井氏ほどナインはもちろん、グラウンド全体を明るくした選手・監督はそういない（皆無ではない。何人かいるが、この記事と関係がないので書かない）。長い間捕手を務め、監督は10年くらい務めたのではないか。同社の黄金期メンバーの一人でもある。
細井氏は後楽園寮経験者だったはずで、賃貸レジデンスにリノベしたことについて感想を聞こうとその場ですぐ連絡した。（3月12日）返事があった。
細井氏は次のようにコメントした。
「俺は後楽園寮に入寮していたことはない。自宅から通っていたから。ただ、戸越寮は同期の寮生のところに頻繁に泊まっていた。『細井、お前、寮長選に1票入っていたぞ』と言われたことがある。みんな、俺を寮生と思っていたくらい入り浸っていた。野球部員で後楽園経験者は、福田（現監督）とか結構いる」
まあ、こんなことはどうでもいい。肝心なのは次のフレーズだ。
「いま俺は東京ドームに出向している。業務全般を担当している。骨を埋める覚悟だ」
〝骨を埋める覚悟〟－なかなか吐ける言葉ではない。与えられた仕事、任務に一心不乱に打ち込むから会社も自分も成長する。東京ドームがこれから何をするか注目したい。後で検索したら肩書に「東京ドーム常務執行役員経営管理本部 副本部長兼イノベーション推進本部副本部長」とあった。記者は昨年4月の人事異動を知らなかった。
仏の三井・細井監督 神（審判）の誤審に怒り…涙（2013/7/29）
ミレニアル＆Z世代の心つかむか三井不レジ単身女性向けリノベ賃貸「KORAKUEN」
大谷効果で加速するか デベロッパー、ハウスメーカーのスポーツ・スポンサーシップ（2024/3/4）
価格高騰・専有圧縮に対応 長谷工の新提案採用 総合地所・三交不「マツドリーム」
「マツドリームプロジェクト／ルネまつどみのり台」
総合地所と三交不動産は3月8日、分譲マンション「マツドリームプロジェクト／ルネまつどみのり台」の事前案内会を3月2日から開始したと発表した。長谷工コーポレーションの新しい提案「Be-Fit」を採用しているのが特徴。
「Be-Fit」は、分譲価格が高騰し、専有面積圧縮が進行し設備仕様レベルが退行している現状に対し、収納力を高めるのが狙いの新提案。各住戸の収納を集約し、柱を廊下側に出すことで整形な空間を創出し、棚やボックスなどの位置や高さを調節できる、背面支持金物とビーフィットシェルフを活用することで自由な空間「Fit-Zone」を生み出す。また、テレビ朝日の「art to ART Project」とコラボレーションし、組み立て式の家具により共用施設を整備し、アートなどの展示なども行う。
物件は、新京成線みのり台駅から徒歩10分、松戸市稔台7丁目に位置する12階建て全173戸。専有面積は58.70〜82.75㎡。竣工予定は2026年1月。設計・施工は長谷工コーポレーション。
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価格高騰・設備仕様レベルの退行をどうするかが今のデベロッパー・建設会社の最大の課題の一つだ。その意味で、長谷工コーポの「Be-Fit」には注目しているのだが、これは実物を見ないとどのようなものか分からない。取材を申し込んでいるので実現したらレポートしたい。
坪単価を200万円に抑えられたら売れると思うが、そんなに安くはまずならない。坪225万円、20坪で4,500万円はどうか。もっと高いか。
場所はおおよそ見当がつく。2000年竣工の有楽土地（現・大成有楽不動産）・平和不動産「ティアラシティ」（279戸）の近くだ。このマンションは、イメージキャラクターにオードリー・ヘップバーンが起用された。販売事務所をピンク色に染めたのがまざまざと蘇る。〝ティアラ〟は、ヘップバーンが「ローマの休日」で演じたアン王女が身につけていたティアラから名づけられた。取材したとき頂いたパンフレットを入れる袋、テレホンカードは押し入れのどこかにあるはずだ。
