「住友不動産中野駅前ビル（左）・中野ステーションレジデンス」

　住友不動産は4月24日、「住友不動産中野駅前ビル・中野ステーションレジデンス」のメディア向け完成内覧会を行った。JR中野駅周辺で進む11のまちづくり事業のなかで最も早く竣工するプロジェクトで、都心から少し離れてはいるが、都心にはない魅力を備えていることから、ビルは満床稼働、賃貸マンションも3割弱が契約・申し込み済みとなるなど好調なスタートを切った。今後の開発に弾みをつけそうだ。

　JR中野駅周辺では現在、11の再開発などのプロジェクトが進行中で、南口では駅前広場の整備、東西南北同線の整備、商業・事務所・住宅開発による駅南口の活性化とにぎわい創出を目指す「中野二丁目土地区画整理事業」と「中野二丁目地区第一種市街地再開発事業」が行われており、「住友不動産中野駅前ビル・中野ステーションレジデンス」は市街地再開発事業によるもの。ペディストリアンデッキで駅とつながっている。11プロジェクトの中でもっとも早く竣工するもの。

　「中野駅前ビル」は、敷地面積約1,717㎡、中間免震構造の20階建て延べ床面積約5,676㎡、基準階貸付面積約1,759㎡で、天井高は3m。竣工は2024年2月末。設計・監理はアール・アイ・エー。施工は西松建設。

　1～5階は店舗。三段階の無停電対応を採用しており、送電停止、ガスの供給が途絶えても共用部の照明などに72時間給電するBCP対策なども評価され、満床稼働した。テナントは金融機関、エンタメ系、薬品、金融機関など幅広い職種にわたっているという。

　「中野ステーションレジデンス」は、敷地面積約4,404㎡、免震構造の37階建て延べ床面積約49,991㎡。専用面積は26.67～211.15㎡。賃料は1K（約27㎡）が約16万円、1LDK（約48㎡）が約30万円、2LDK（約72㎡）が約50万円、3LDK（約150㎡）が約110万円、4LDK（約210㎡）が約210万円。二重床・二重天井、リビング天井高2700ミリ（最上階37階は3100ミリ）。竣工は2024年2月末。施工は西松建設。

　3月15日から入居開始しており、3割弱が契約・申し込み済み。コンパクトタイプは近隣居住者、新宿・大手町などに勤務する単身者や、沿線に通学する学生など。大型住戸は会社経営者、弁護士、医師など「士業」の富裕層。

　同社ビル事業本部賃貸住宅事業所長・永山貴氏は「当社は1980年代から賃貸住宅事業に力を入れてきた。2024年3月末で保有戸数は約6,500戸。入居率は97％だが、残り3％は入居率にカウントしない原状回復期間なので、ほぼ100％。3月15日オープンした今回の施設は、天井高2700ミリを確保し、分譲にはない広めのサイズを提供することで、富裕層などのニーズを取り込んだ結果、3割弱が契約・申し込み済み。24年前から供給を開始した最上級の『La Tour（ラ・トゥール）』は、〝狭い〟〝英語が通じない〟などの不満が多かった日本駐在の外国人が9割を占めたが、現在は逆転した。所有に固着する『分譲』と異なり、適切なサイズを求めて3～4年で住み替えることができる富裕層向けの『賃貸』は堅調に推移する。今後の目標値などは定めていないが、適地があれば積極的に手掛けていく。『中野』は東京都心も含めた選択肢の一つになる」などと語った。

2階賃貸エントランス

13階モデルルーム

36階眺望

37階天井高3.1ｍ、キッチン（7.8帖）・リビング（41.4帖）からの眺望

内覧会に臨んだ同社賃貸事業所営業統括・鳴海智也氏（左）と永山氏

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　永山氏の話を聞きながら〝なるほど〟と思った。20年前に見学した〝ワールドワイズ〟がうたい文句だった「ラ・トゥール新宿」を思い出した。同社が展開する「ラ・トゥール」を中心とする賃貸住宅事業は、わが国の「賃貸住宅」「分譲住宅」それぞれの弱点を補完・解消するものだ。賃貸は、分譲と比較して基本性能などあらゆる点で劣る。相対的に家賃は高く、だからこそ〝賃貸脱出〟などの言葉もある。

　一方で、分譲も最近は価格高騰が続き、専有面積の圧縮は甚だしい。かつて3LDKといえば73㎡（22坪）はあったのに、最近は70㎡（21坪）あれば広いほうで、都心部などでは66㎡（20坪）あるかどうかだ。

　同社の「中野」はどうか。設備仕様レベルは都心部の高額マンションほどではないが、基本的な住宅の質である広さについては1LDKで約48㎡、２ＬＤＫで約72㎡、3LDKで約150㎡だ。家賃はその分高くなるが、坪賃料平均2.3万円というのは、分譲相場から利回りなどを考慮して計算するとリーズナブルな値段だ。天井高を2700ミリ確保しているのにびっくりした（三井不動産レジデンシャル「パークシティ中野」は2650ミリ）。

　永山氏は明言を避けたが、天井高2700ミリを確保している賃貸マンションは1割もないはずだ。

　同社は今後、「御殿山」「大崎三丁目」「横浜」「南青山」で竣工予定で、「松濤」「元麻布」でも計画中という。

現地

中野サンモール

エントリー数1万件超坪700万円突破も納得三井不レジ「パークシティ中野」（2024/4/24）

約4,000戸 入居率98％ 住友不「ラ・トゥール」28棟目「新宿ファースト」完成（2023/4/19）

住友不　44階建て全842戸の賃貸マンション「セントラルパークタワー ラ・トゥール新宿」竣工へ（2009/9/18）

「ソライエ新柏プレミスト」

東武鉄道（事業比率60％）と大和ハウス工業（同40％）が分譲中の「ソライエ新柏プレミスト」を見学した。駅から徒歩1分、東武ストアに隣接した四方道路に囲まれた一等地で、第1期の坪単価は256万円。販売開始から1か月で全戸数114戸の半数を超える69戸が成約・申し込み済み。極めて好調なスタートを切った。

物件は、東武アーバンパークライン(東武野田線)新柏駅から徒歩1分（70ｍ）、柏市新柏一丁目の近隣商業地域に位置する8階建て全114戸。現在先着順で分譲中の住戸（11戸）の専有面積は63.29～78.68㎡、価格は4,498万円～6,498万円。第1期の坪単価は256万円。竣工予定は２０２５年3月。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は大和ハウス工業。

1月6日からモデルルームをオープン。来場者は270件、3月10日に販売開始した第1期60戸は完売。その後2戸を成約、6戸に申し込みが入っている。これまでの反響数は888件。

敷地は四方道路に囲まれており、道路を挟んだ東側は平屋建ての東武ストア、南側は駅前ロータリー、西側に桜並木が近接。従前はパチンコ屋で、東武鉄道と大和ハウス工業が土地を取得した。

建物はL字型で、標準階の住戸は南東向きが9戸、南西向きが7戸。主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2550ミリ（1～2階）・2500ミリ（３階以上）、食洗機、タオル掛け1か所など。共用施設はラウンジ、ワーキングスペース。駐車場は敷地内69戸分。

販売代理の大和ハウス工業担当者は「当社の千葉県内の物件では『プレミスト千葉公園』150戸に次ぐ、売れ行きのいい物件。60歳以上の戸建てからの住み替え・買い増しされるお客様の比率が高く、50㎡台の住戸は単身女性の購入も目立ちます。将来の資産性を評価されているからでしょう」と語っている。

現地（敷地北側から）

現地（敷地西側から。当時はサクラがまだ残っていた）

4LDKは最高15倍 コロナ禍で驚異的売れ行き 東武鉄道他「流山おおたかの森」（2020/8/25）

爆発的にヒットするか 長谷工コーポの新提案「Be－Fit」 総合地所「みのり台」公開（2024/4/11）

新京成線五香駅圏で17年ぶり ウルトラファインバブル装備 坪単価250万円超 ポラス（2024/3/16）

「パークシティ中野 ザ タワー エアーズ/ザ　タワー ブリーズ」（左が「ブリーズ」）

　三井不動産レジデンシャルは4月23日、「パークシティ中野 ザ タワー エアーズ/ザ　タワー ブリーズ」のメディア向け内覧会を実施した。JR中野駅前の24階建てと20階建ての大規模再開発・免震タワーマンションで全807戸（販売対象は401戸）。敷地南側に遮るものがなく、「四季の森公園」に近接、武蔵野台地の免震構造・ZEH認証などを考えると、エントリー数が1万件超なのも納得できる。

　物件は、JR中野駅から徒歩6分～8分、中野区中野４丁目の「囲町東地区第一種市街地再開発事業」地に位置する敷地面積約13,229㎡、24階建て「エアーズ」545戸（販売対象239戸）と20階建て「ブリーズ」262戸（同163戸）の全807戸（同401戸）。専有面積は30.65～125.12㎡。7月中旬に分譲する第1期1次80戸は駅に近い「タワーズ」が対象で、専有面積は54.80～125.12㎡、予定価格は12,000万円台～40,000万円台（最多価格帯14,000万円台）、坪単価は700～750万円。入居予定は2026年７月下旬。デザイン監修は三井純アンドアソシエーツ建築設計事務所。施工は東急建設。

　現地は、中野駅周辺の約110haで11もの再開発事業が進行中のエリアの一角。敷地は東西軸が長い長方形で、駅に近い側からオフィス・商業棟の「中野M－SQUARE」－「エアーズ」－「ブリーズ」の3棟が建設され、「SQUARE」1～2階には大型スーパーマーケット、飲食店舗などが予定されている。駅北口からペデストリアンデッキで結ばれる。約1.5haの「四季の森公園」や中野区新庁舎、中野中学、東京警察病院、明治大、帝京平成大、早稲田大の大学施設、29年に開業予定の「NAKANOサンプラザシティ」などに近接。

　今回分譲対象となる「エアーズ」の主な基本性能・設備仕様は、中間免震構造、ZEH-M Oriented認定、ワイドスパン、二重床・二重天井、リビング天井高2650ミリ（プレミアムの23・24階は3000ミリ）、ディスポーザー、食洗機、フィオレストーンキッチン天板、Low-Eガラス、二重サッシ（南側）、リビング・居室床暖房など。パークシティシリーズで初となる東京ガスとパナソニックが開発した「熱交換気システム・AIR TES」を全住戸に採用し、室内の温度変化を抑制し、花粉なども排除する。

　共用施設は、エントランスラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、フィットネスルーム、屋上テラス、ファミリーラウンジなど。

　昨年9月にホームページを開設してからこれまでのエントリー数は1万件超、5月下旬までのモデルルーム来場予約は満席の約350件。今回分譲の第1期1次では「エアーズ」のプレミアム住戸17戸のうち約半数が分譲される。

エントランスホール

ライブラリ―ラウンジ

パーティルーム

屋上テラス

ファミリーラウンジ

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　坪単価は700万円を突破すると思っていたが、高くなったものだ。三菱地所レジデンスが2016年に分譲した駅から徒歩6分の「ザ・パークハウス 中野タワー」178戸（分譲149戸）は坪500万円を超えなかったはずだ。同業の記者によると、中古でも坪700万円するとか。

　単価は安くはないが、新宿を起点にすれば、もっとも住みたい街（吉祥寺も悪くはないが）に「中野」は選ばれるのではないか。今回の物件が位置する駅北口エリアは、再開発によって生まれ変わる。駅に近いにもかかわらず嫌悪施設（もうこういう呼称はやめたほうがいいとも思うが）など一つもなく、緑も豊富。大学など教育施設、病院、商業施設もそろっている。道路を挟んだ南側は鉄道線路が走っているのをどう見るかだが、南側の日照なども担保されている。エントリー数が1万件を突破しているのもよくわかる。

再開発が進む中野駅圏三菱地所レジ「ザ・パークハウス中野タワー」（2016/3/7）

感動的なマンションを見た 野村不・三井不レジ「中野ツインマークタワー」（2010/11/27）

AQ Group新社屋

　AQ Groupは4月22日、わが国初の8階建て純木造の新社屋が完成したのに伴う完成発表会を行った。新社屋は埼玉県さいたま市西区に完成した8階建て延べ床面積約6,076㎡で、市場に流通している木造プレカット材を使用し、わが国の伝統的な組子・格子ザインを構造壁に取り込み、特殊金物を用いず、一般の工務店でも施工できる「普及型純木造ビル」としているのが特徴。発表会はメディア向けを含め三部構成で230人超が詰めかけた。同社・宮沢俊哉社長は「いよいよ木は熟した。5月にはフォレストビルダーを立ち上げ、全国の街並みの木造化を復活させる」と語った。

　宮沢社長は、木造ビルを開発するきっかけとなった木造耐力壁研究の第一人者であるホルツストラ・稲山正弘氏（前東京大学大学院教授）との付き合いは20年に及ぶと紹介し、その後の2014年の埼玉北支店、2017年のつくば支店、2018年の港北展示場、2022年の川崎展示場などにつながったことなどを話し、「先生から『やってみないとわからない』と言われながら何度も失敗、実証実験を繰り返し、モジュール化やグリッド化を図り、『普及型純木造ビル』として今回の新社屋が完成した。今後は5階建て以下の非木造の16兆円市場に参入するため、5月には全国のビルダーに呼びかけ、フォレストビルダー組織を立ち上げる」などと語った。具体的案件としてさいたま市、赤羽、東陽町、墨田区などで計画を進めていることも明らかにした。

　続いて登壇したゲストのアルセッド建築研究所・三井所清典氏（第10代日本建築士会連合会会長）は、「新社屋の施工期間が17か月というのもすごいが、その前の9か月の間に宮沢さんと稲山さんがタッグを組んで技術開発などを行ったのが驚異的だ。それをやってのけたのは天才肌のお二人の熱い思いだ。国産材の利用率は36.6％と聞いているが、目標とすべき50％は実現できる」などと絶賛した。

　新社屋ビルは、JR大宮駅からバス約15分、さいたま市西区三橋5丁目に位置する敷地面積約9,000㎡（約2,700坪）、延床面積約6,076㎡。基本・実施設計は野沢正光建築工房。構造設計はホルツストラ。施工は田中工務店、伊佐建設。着工は2022年9月。今年4月に完成。

　
宮沢氏（左）三井所氏

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　木造ファンの記者は、これまで木造マンション・ビル、木質化空間はかなり見学取材している。みんな素晴らしい。いくつか記事を添付する。

　今回の同社の新社屋の何が素晴らしいかといえば、宮沢氏や稲山氏、三井所氏が強調したように、特殊技術を用いずに普通の工務店の技術で木造現しを実現できることを証明したことだ。たくさん写真に収め、同社提供の写真も紹介するので見ていただきたい。

　見学会で一つ気になったことがある。外観デザインについてだ。全体としてモノトーンとして統一されており、ビルの特徴である組子格子デザインがガラス越しに透けて見える。曇天のこの日は風景にすっかりなじんでいた。

　しかし、記者は水平ラインか縦マリオンなどにアクセントとして目を引くデザインを施してもよかったのではと思う。記者は黒と白の喪服（特に女性）が最高に美しいと思うのだが、これはわが国の文化をよく表しており、うなじや裾からのぞく白でも黒でもない褐色の肌を際立たせるからだ。

　　
「これは埼玉県産材のヒノキ（左）。この組子格子耐力壁はカラマツで、光と風を取り込める（中）。住宅用の耐力壁の14倍の強度を持つが、特殊な金物など使わずビスで止めている。わが国の伝統的な木組みの技によって実現した（右）」などと語る稲山氏

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　この種の見学会ではよくあるアンケート用紙が見学時に配布された。設問は、「今回の『新社屋』（はどれ）くらいの価値があるか 坪単価で答えていただきたい」という1項目のみだった。

　これには驚いた。マンション坪単価だったら自信がある。最近では三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスの「三田ガーデンヒルズ」の坪単価を分譲開始の1年半前に1,300万円と予想しズバリ的中させたし、2018年分譲の三井不動産「MID TOWER GRAND」の430万円（実際は434万円）、三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」の坪単価800万円も的中させている。外すのは2割くらいか。

　しかし、賃貸オフィスは全くわからない。白紙にすることも考えたが、宮沢社長は「アンケートに回答していただいた後に、実際はいくらだったかお知らせしますので、ご協力ください」と呼び掛けたので、回答することにした。

　多くのメディア・関係者が坪単価200万円前後と答えるだろうと宮沢社長は考えているはずなので、「坪単価200万円」と書こうと思ったのだが、木造の価値－CO2の大幅削減とかストレスがたまらない労働環境、一般に流通している資材をそのまま活用し、普通の工務店が施工できる価値などを総合的に判断すると「金額では測れない価値がある」と回答した。

※この日、発表会後に配布されたニュース・リリースには施工単価も記されているのだが、解禁日は4月23日午前11時となっているので、明日以降に価格を発表する（記者は的中したのか大外れなのか）。⇒ニュース・リリースには「純木造８階建て新社屋の炭素貯蔵量は1,444t-CO2で、一般木造住宅に換算すると95棟分。CO2排出量削減に至っては鉄筋コンクリート造と比較すると43%削減。普及に向けて大きな課題としてあげられた建築費が、このプロトタイプの純木造8階建てAQ Group本社ビルは坪145万円で、大手ゼネコンによる先導的な木造ビルに比べると1/2。鉄骨鉄筋コンクリート造の約3/4と大幅に建築費を抑えられることを実証した」とある。

◇　　　　　　◆　　　　　◇

　われわれメディアもそうだが宮沢社長、これからは坪単価を図るモノサシを変えようではありませんか。これまでのモノサシは鉄やコンクリが基本にあり、木造を鉄やコンクリの土俵に上がらせ、〝火に弱い〟〝地震に弱い〟などの〝弱点〟に対して木造派は〝価格が安い〟ことを強調してきた。

　これはもう時代遅れだ。それぞれが他にない特徴を持っている。先に書いたように単なるコストだけでは測れない価値を価格に換算する手法を編み出さないといけない。

全て流通材、組子格子耐力壁を現しで表現AQ Group「8階建て純木造ビル」見学会（2023/8/26）

〝美は現しにあり〟木と鉄骨のハイブリッド実現野村不＆清水建設「溜池山王ビル」（2023/11/21）

ナイス木造2階建て八角堂の保育施設「Rita School」完成雄鶏も歓迎の時（鬨）の声（2023/4/23）

わが国初の「5階建て純木造ビル」／「カベワンGP」7度目V アキュラホーム（2022/11/15）

賃料は「調布並み」でも申し込み殺到三井ホーム「稲城」の木造5階建て賃貸（2021/12/9）

さすが三井不動産わが国初の本物の木造〝杉乃木〟ホテル「神宮外苑」に誕生（2019/11/13）

ポラスグループ国内最大木質ハイブリッド構造の本社ビル完成(2012/2/22)

坪1300万円でどうか旧逓信省庁舎跡地の三井＆三菱「三田ガーデンヒルズ」（2022/4/30