「ルネ松戸みのり台（マツドリームPJ）」

総合地所（事業比率非公表）と三交不動産（同）は4月10日、長谷工コーポレーションの新しい間取り提案「Be－Fit」を初採用した「ルネ松戸みのり台（マツドリームPJ）」のメディア向け見学会を行った。価格上昇・専有圧縮が続く中、建築コストを抑制しながら収納スペースを集約し、廊下収納などを提案することで限られた空間を効率的に利用できるようにしている。田の字型プランから脱却し、デッドスペースを生かすアイデアだ。劇的にヒットする可能性を秘めているとみた。販売開始は5月中旬予定。

物件は、新京成線みのり台駅から徒歩10分、松戸市稔台七丁目の準工業地域に位置する12階建て全173戸。専有面積は58.70～82.75㎡、予定価格は3,500万円台～7,200万円台（最多価格帯4,200万円台）、坪単価は230万円の予定。竣工予定は2026年1月。施工は長谷工コーポレーション。

現地は、駅前の商店街、戸建て住宅街を抜けた一角で、従前は聖徳大学学生寮。用途地域は準工業地域だが嫌悪施設はほとんどない。建物はくの字型で、南東向き（85戸）と南西向き（88戸）がほぼ半々。

主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented認定、直床、リビング天井高2550ミリ（階数により異なる）、Low－Eガラス、浴室タオル掛けなど（食洗機、バックカウンター・収納などはアイセルコ対応）。共用施設はワークラウンジ、クリエイティブラウンジなど。

これまで資料請求は約250件、モデルルーム来場者は約60組。来場者の居住地は松戸市内が約80％、年代は30代の第一次取得層が中心。

「Be－Fit」の開発提案を行った総合地所分譲事業部の女性担当者は、「当社など長谷工グループ15名ほどのプロジェクトチームがあり、多様性が謳われる社会の中で、田の字型プランに追加して、お客さまの選択肢を増やす間取りを作りたい、という考え方から『Be－Fit』は誕生しました。モデルルームをオープンしたばかりですが、いい評価をいただいている」などと語った。

　
「Be－Fit」

モデルルーム

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20数年前だ。当時、需要を喚起する〝タレントマンション〟が流行しており、大成有楽不動産（当時有楽土地）・平和不動産「ティアラシティ」（279戸）はオードリー・ヘプバーンを起用した。販売事務所からパンフレットの袋にいたるまですべてピンク色に統一され、ヘプバーンのテレホンカードも来場者にプレゼントされた。記者も2枚もらった。その効果は絶大で、駅から10分以上あったにも関わらず人気となった。故人であるため、肖像権は格安だったことを関係者から聞いた。

　どうして、ヘプバーンを持ち出したか。今回の分譲マンションは、この「ティアラシティ」に近接しているからだ。現地も見学会前に確認した。準工地域だが嫌悪施設はなく、まずまずの立地だった。ただ、このところ新京成線や東武スカイツリーラインなどでは坪200～250万円の物件がかなり供給されており、販売は容易ではないと判断した。完売まで3年はかかるだろうと考えた。

　「Be－Fit」も報道で知っていた。もはや常識の収納を集約した「Large-Storage（ラージ・ストレージ）」や「Out-Frame（アウトフレーム）」が強調されており、その効果は限定的と思っていた。

　女性担当者の話を聞き、モデルルームの玄関・廊下の「Fit-Zone」を見てびっくりした。記者は廊下幅をメーターモジュールにすべきというのが持論なのだが、なんと通常の廊下幅930ミリに収納スペース奥行き幅450ミリを足した幅1,380ミリもあるではないか。

　「Fit-Zone」の奥行き450ミリの分だけ居室面積は狭くなるが、玄関・廊下の空間は劇的に広くなる。その価値は天井高2100ミリ×幅1365ミリ×奥行き450ミリ＝1.29㎥だ。同社の「アイセルコ」も利用できるので、35年ローンで月額601円だ。酒1合より安い。現金で購入することも可能で、その場合は24万円。背面支持金具と棚板は自由自在に移動することができる。女性担当者も「来場者に評価されている」と話した。爆発的にヒットするかもしれない。

似たものでは、ポラスの実用新案取得済みでキッズデザイン賞を受賞した「AKUNDANA（アクンダナ）」がある。これは可動式なので、奥行きはそれほどなく、重いものは置けない。コスモスイニシアもマンションや戸建ての〝魅せる玄関〟に力を入れており、大きな支持を得ている。

現地

新京成線五香駅圏で17年ぶり ウルトラファインバブル装備 坪単価250万円超ポラス（2024/3/16）

「（仮称）北仲通北地区A1・2地区プロジェクト」

　住友不動産と大和地所は4月10日、横浜市中区で開発を進めている「（仮称）北仲通北地区A1・2地区プロジェクト」内のホテルと住宅の概要が決定したと発表した。ホテルは、ヒルトンのラグジュアリーブランド「コンラッド・ホテルズ＆リゾーツ」、住宅は、住友不動産の最上級賃貸レジデンス「La Tour／ラ・トゥール」となる。

　物件は、横浜市中区北仲通6丁目の商業地域（建ぺい率80％、容積率750％）に位置する敷地面積約9,302㎡、40階建て延べ床面積約97,081㎡。1～16階がホテル（272室）、18～40階が賃貸住宅（224戸）。竣工は2026年11月。設計は久米設計。施工は鹿島建設。

　計画地は、都市再生特別措置法に基づく特定都市再生緊急整備地域の「横浜都心・臨海地域」に位置し、本計画を含む北仲通北地区は、多機能な国際交流拠点・みなとみらい地区と関内地区の結節点として位置づけられている。2階に横浜市役所から続くペデストリアンデッキを整備することで桜木町駅と馬車道駅への回遊性を向上する。

　賃貸住宅は、住友不動産の最上級賃貸ブランド「La Tour／ラ・トゥール」で、平均専有面積100㎡超、最大280㎡、全部屋バルコニーレス。パーティールームやフィットネスなどの共用施設を備え、24時間バイリンガル対応のコンシェルジュサービス、ヴァレーサービスなどラグジュアリーホテル並みのサービスを提供する。

　ホテルは、ヒルトンのラグジュアリーブランド「コンラッド・ホテルズ＆リゾーツ」が運営する「コンラッド横浜」で、現在運営中の「コンラッド東京」「コンラッド大阪」、2026年開業予定の「コンラッド名古屋」に次ぐ4軒目の開業となる。約48㎡のスタンダードルームを中心とした全272室の客室のほか、料飲施設4店舗、ジム、スパ、屋内プール、エグゼクティブラウンジやウェディングチャペルに加え、宴会や会議の需要にも対応できる約360㎡のボールルームやミーティングスペースを備える予定。

「カーメスト石川台」（JKK東京のホームページから）

4月8日付週刊住宅Web版トップ記事を読んで仰天した。黒地紋・白抜き文字の見出しに「『完全禁煙賃貸』人気／大田区石川町で最高倍率…ＪＫＫ東京」とあるではないか。

物件は、石川町住宅の建て替え事業として建設された「カーメスト石川台」で、東急池上線石川台駅から徒歩9分、大田区石川町二丁目に位置する4階建てA号棟と3階建てB号棟の2棟構成の全118戸（募集戸数：106戸）。専用面積は34.30～94.09㎡、家賃は119,400～280,900円。抽選は3月12日（どうして記事は1か月遅れなのか）。

4つのこだわりをテーマとしており、「Comfort」ではシャワーブースタイプや多世代家族の同居を想定したコネクティングルーム、「Health」では完全禁煙棟、「Ecology」では太陽光発電設備、「Community」では共用部をそれぞれ整備している。

記事には、「募集戸数106戸に対して1,019件の申し込みが入り、全体平均倍率が9.6倍となった。同物件は２棟構成だが、専有（用の誤り＝記者）部分以外を禁煙としたＢ号棟の平均倍率は6.2倍、専有（用）部分を含め敷地内全体を完全禁煙としたＡ号棟の平均倍率は12.1倍という結果となり、Ａ号棟の方が好まれた」とある。

　　喫煙家の記者は、これにはぐうの音も出ない－わけではない。むしろ逆だ。A号棟の倍率がB号棟の2倍になった理由を「完全禁煙」と断定するには根拠が希薄だ。A号棟とB号棟のプランを比較してみた。一目で異なることがわかる。

A号棟は62戸で、内訳は1DK・1LDK20戸、2K7戸、2DK4戸、2LDK14戸、3LDK15戸、2LDK+1DK2戸。B号棟は44戸で、内訳は1DK・1LDK・1DK＋S23戸、2K4戸、2DK6戸、2LDK11戸。

A号棟は専用面積50㎡超の2LDK以上が半数を占めるのに対し、B号棟は逆に2LDKは２５％しかなく、他は面積が44㎡以下の2DK以下だ。家賃は高くても広めの住戸を希望するファミリー層が多いであろうということは容易に想像がつく。倍率は広めの住戸のほうが総じて高い。「全面禁煙」も物件選考要因の一つかもしれないが、すべてではない。JKK東京のリリースを鵜呑みにした業界紙のリテラシーが問われる。JKK東京もそのようなリリースを発表したのか。

JKK東京にも一言いいたい。民間がペット飼育を禁止しようが、専有・専用部を禁煙にしようが勝手だ。しかし、公共住宅が「受動喫煙防止」のためとして敷地全体、専有・専用部を全面禁煙にし、ペット飼育を禁止するのはいかがなものか。

　もう馬鹿馬鹿しくて書きたくなどないが、受動喫煙と発がん発症との因果関係は医学的に証明されていない。国立がん研究センターの「がん発生の要因別PAF」データによると、間接喫煙によるがん発生率は男性0.2％、女性1.２％だ。男性1.9％、女性1.2％の塩分摂取、男性0.8％、女性1.6％の過体重・肥満のほうがリスクは大きい。喫煙、感染性要因、飲酒、その他の要因全てを含めても要因が判明しているのは男性が66.1％、女性が31.2％にしか過ぎない。要するに「日本人のがんの半分以上は原因がわからないまま」（同センター）ということだ。

断っておくが、受動喫煙によるがんの発生・死亡が取るに足りない数字だと言っているのではない。どうして受動喫煙のみをやり玉に挙げるのかということが言いたいのだ。人の嗜好、生き方に土足で踏み込むようなことはやってはならない。

小池都知事は嫌煙家として知られるが、「たばこを吸う人も吸わない人も、誰もが快適に生活できる街づくりというのを目指していきたいと考えております」（平成30年4月20日記者会見）とどう整合するのか。

　もう一つ、気になるのはペットの飼育は禁止で、住宅内では小鳥、魚類以外の動物の飼育は不可になっていることだ。これも理解できない。金魚はよくて、カブトムシ、スズムシ、カメなどはどうしてダメなのか。なぜそこまで規制するのか。面積だけでなく窮屈な生活を強いられるから賃貸を脱出し、分譲住宅に向かうのだ。

　昨年、JKKの「カーメスト興野町」を取材して、そのレベルの高さに驚き、見直したのだが、下方修正する。お金持ちも貧乏人も、お年寄りも若者も、あらゆる階層の人が住めるようにすべきだ。多様な人が住んでこそ豊かなコミュニティが形成される。

公園隣接 分譲に負けない設備仕様 圧倒的人気 JKK東京「カーメスト興野町」（2023/2/18）

舎人ライナー江北駅13分の賃貸「カーメスト興野町」98戸 申込み倍率8.6倍 JKK東京（2023/2/8）

課題山積、前途多難 道・街に背を向ける建物「FUN MORE TIME SHINJUKU」（2022/11/23)

多様な価値観生かせる多摩ニュータウン 多摩市市制50周年 コンセプトムービー（2022/7/24）

レベル高い 天井高は3.5ｍ コスモスイニシア レンタルオフィス第三弾「武蔵小杉」（2020/7/21）

二・二六事件の日に 社会的弱者＝喫煙者に対する全面攻撃「喫煙室」閉鎖！（2020/2/26）

タバコ消費税は税金の三重、四重取りではないか 愛用タバコの総額据え置きには安堵（2019/10/4）

喫煙は基本的人権、文化だと思うが…大京 10月から全事業所で全面禁煙（2017/9/28）

強まるバルコニーでの禁煙 「共同の利益」に反しないのか(2014/9/27)

「オーベル練馬春日町ヒルズ］

　大成有楽不動産が近く分譲開始する「オーベル練馬春日町ヒルズ］を見学した。練馬春日町駅から徒歩6分の第一種低層住居専用地域に位置し、練馬城址公園（「としまえん」跡地）へも徒歩5分。南向き70㎡超のワイドスパンが特徴だ。

　物件は、都営大江戸線練馬春日町駅から徒歩6分、練馬区春日町三丁目の第一種低層住居専用地域に位置する敷地面積約2,279㎡、3階建て全31戸。専有面積は68.40～80.07㎡、価格は未定だが、坪単価は300万円台の後半、400万円には届かない模様。竣工予定は2025年1月下旬。設計・監理はアーバンライフ建築事務所。施工は南海辰村建設。販売代理は伊藤忠ハウジング。

　現地は、駅からフラットの高台の一角。従前は賃貸マンションで、周辺は低層戸建て・マンション街。2029年度開園予定の練馬城址公園（前豊島園遊園地）には徒歩5分。

　建物は3棟構成で、南向き24戸、東向き5戸、西向き２戸。住戸プランは東向きを除きすべて専有面積70㎡超、6,250～6,500ミリのワイドスパンが特徴。

　主な基本性能・設備仕様は、リビング天井高2,550ミリ（1階）・2,400ミリ（2・３階）、顔認証、食洗機、O-range LABOなど。

　モデルルーム（コンセプトルーム）オープンから5週目で、来場者は60件超。

「OBER LOUNGE（オーベルラウンジ）」

「OBER LOUNGE（オーベルラウンジ）」

「OBER LOUNGE（オーベルラウンジ）」（「練馬春日」のキッチン仕様）

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　都心へのアクセス（新宿まで直通23分、池袋へ21分、渋谷へ33分）の良さを考えたら坪単価は400万円を突破しても不思議でないと考えていたが、同社はファミリー向けとして平均専有面積を70㎡以上確保したことから、単価は抑制気味で300万円台の後半に設定する模様だ。

　現地も確認した。閑静な住宅地だ。単価設定にも納得した。価格は8,000万円台の前半に落ち着くのではないか。高台なので南側の眺望も確認したかったが、工事用シートに覆われていたのでできなかった。図面によると、南側の隣地は4ｍ前後低い戸建て住宅街のようだ。

　一部完成した練馬城址公園も見学した。「ワーナー ブラザース スタジオツアー東京– メイキング・オブ・ハリー・ポッター」は好きな人にはたまらないのだろう。城址公園も年々成長する。

　同社本社1階に先月オープンした「OBER LOUNGE（オーベルラウンジ）」は、天井高が約3ｍ超あり、とても気持ちがいい。コンセプトルームは、都内の坪単価にして500万円前後の物件を想定したもので、全体として設備仕様レベルは高い。今回のような「練馬春日町」レベルの設備も設置している。

現地

一部完成した練馬城址公園（「としまえん」跡地）