プレハブ建築協会の「まちなみワーキンググループ」（構成会社：積水化学工業、 積水ハウス、大和ハウス工業、パナソニックホームズ、ミサワホーム、岩村アトリエ、エムエフクリエイツ）がまとめた「都市型住宅地のデザインメソッド」を公表し、敷地が狭小な都市型住宅の優れた景観づくりにはきめ細かな細部への配慮・こだわりが欠かせないとし、新たな概念として「微景観」を打ち出した。

「微景観」は、3月26日に行われた同協会のメディア向け2024年度活動報告会で公表されたもので、「コンパクトであっても単なるミニ開発ではない、ハウスメーカーとしての矜持を感じるデザイン理論を今後とも構築していく」とし、一つ一つの素材選定、デザイン、配置に対して、きめ細かな対応を図ることで、全体に統一感を感じ、まちなみ全体に落ち着きを感じる景観を創ることができ、また、狭いスペースにも可能な限り植栽を施すことで、まちなみに潤いを感じる景観を創出することは可能としている。

具体的なデザインコーデとして、相隣間で補う借景的微景観、室内からの微景観、アプローチ周りの微景観、微景観阻害要因の軽減、微景観における宅盤段差のデザインなど事例などを紹介しながら17ページにまとめている。

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　記者は「微景観」なる造語をまったく知らなかった。そもそも「微」は微細、微小、微妙、微笑、微力、衰微などの熟語が示すように、どちらかといえば目立たない、取るに足りないことなど示す言葉だ。〝美景観〟の誤字ではないかと思ったくらいだ。

　都市型住宅については、明確な定義はない。バブル崩壊後に生まれた言葉だ。バブル崩壊前の分譲戸建てといえば、敷地規模は最低40坪、郊外住宅地では50坪、60坪が当たり前だった。一部のデベロッパーが供給していた敷地規模が30坪未満の住宅は〝ミニ開発〟として、銀行も住宅ローンの対象外としていた。

　ところが、バブル崩壊後はハウスメーカーもデベロッパーも敷地規模が30坪前後、他建物規模が30坪前後の分譲戸建てを積極的に供給するようになり、最近では敷地が15坪くらいの超ミニ開発も珍しくない。

　これらの現状に対し、プレ協のまちなみワーキンググループが一石を投じる形で「微景観」を打ち出したようだ。

　論より証拠だ。記者は敷地規模が30坪未満では敷地の緑化は難しいと考えているが、「微景観」を採用したこれらまちなみワーキンググループが供給している戸建ての見学を申し込むつもりだ。どこが見せてくれるか。

 
「体感すまいパーク吉川美南」

　ポラスグループの注文住宅を手掛けるポラテックとグローバルホームは3月6日、ポラスグループ6か所目の単独展示場「体感すまいパーク吉川美南」のメディア向け見学会を行った。展示場は3月1日（土）にオープンしたもので、土・日曜の2日間で200組以上の来場者があった。2022年1月に開設した、同社本拠地の「越谷」は2日間で140組だったことから、ポラテック取締役・橋本裕一氏は確かな手ごたえを感じているようだった。

　同展示場は、JR武蔵野線吉川美南駅から徒歩13分、吉川市による施行面積約59.1haの吉川美南駅東口周辺地区土地区画整理事業地内に位置する敷地面積約6,000㎡（1,800坪）。モデルハウス4棟と技術展示スペースを設けたオフィス棟、ポラス暮し科学研究所の研究棟と実験棟を併設。吉川美南駅東口開発はこれから本格化することから、同社は地域の新たな顧客開拓を目指す。

　橋本氏は「これだけのエリア（ポラス商圏）に人材（ポラス従業員約4,500人）を投入している会社はほかにない。『吉川美南』は営業拠点だけでなく、支店の一部、非住宅部門も移転し、ポラス暮し科学研究所の研究棟と実験棟も入る。これらは、広い土地を購入できたからこそ実現した。展示スペースは木造建築の学びの場とし、さらに地域交流拠点として新たな顧客を掘り起こしていく。この1年間で120棟の受注を目指す」と語った。

　オープンしたモデルハウスは、「PO HAUS ARZILL」「PO HAUS 和美庵」「北辰工務店　心」「HaS casa Leche」の4棟。延床面積はすべて20坪後半から30坪台のリアルサイズが特徴で、宿泊体験も可能。

　「PO HAUS ARZILL」は延床面積115.22㎡（34.85坪）、ホワイトスペース、フォイヤーなど多目的に利用できるスペースを随所に設け、プライバシーとオープンな空間の相反する要素の両立を目指す。価格は100万円/坪～。

　「PO HAUS　和美庵」は延床面積99.78㎡（30.18坪）。ダイニング天井、天井ルーバー、造作風呂、吹き抜け空間、ヌックなどに本物の木を多用している。価格は100万円/坪～。

　「北辰工務店 心」は延床面積96.54㎡（29.20坪）。共働き世帯を想定し、「最新住宅設備×IoT 技術」が助ける家事ラク住宅がテーマ。価格は80万円/坪～。

　「HaS casa Leche」は延床面積86.86㎡（26.22坪）。外観はライトブラウン（茶色）一色。ツーバイシックス工法と超高断熱仕様で曲線美と機能美をアピールしている。価格は90万円／坪～。

橋本氏

　
技術展示コーナー

　
「PO HAUS ARZILL」

　
「PO HAUS　和美庵」

   
「北辰工務店 心」

　
「HaS casa Leche」

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　これまでもそうしたように、4つのモデルハウスについて、独断と偏見に満ちた記者の格付けを行うことを決めた。設計担当者による「PO HAUS ARZILL」、「PO HAUS 和美庵」、「北辰工務店 心」のプレゼンが終わった時点で甲乙は付けられず、互角だと判断した。そして最後、およそ家らしくない、奇怪な形と目立つようで目立たない土気色をした「HaS casa Leche」が紹介された。担当者いきなりシュールレアリズムの奇才サルバドール・ダリを口にした。ややあってサグラダ・ファミリアで知られるアントニ・ガウディとモダニズム建築の巨匠ル・コルビュジエの名前が飛び出した。

　担当者の方は最初から最後まで数分間、唯我独尊、わが道を行く。聴衆（同社関係者を含め50～60名か）を無視し、タブレットに神経を集中していた。

　3人の巨匠の名前に圧倒され、事大主義に侵されている記者はこの時点で、モデルハウスを見ていない段階でナンバーワンは「HaS casa Leche」にしようと決めた。早速、名刺交換した。グローバルホームHaS casaDv設計課注文設計1係主任・浅井直林氏だ。浅井氏は「外観は大地の色、ライトブラウン。アール？　人と地球にやさしい」と語り、好きな建築家としてアルヴァ・アアルトと安藤忠雄を挙げた。

　この外観に惚れ込む人はどれだけいるか、やたらと多いR形状（記者の自分自身の軟弱な性格を見るようでR形状は好きではない）に眉をしかめたのだが、決め手となったのは、リビングとキッチンをつなぐ白い壁にポツンと宙に浮いているような黒い帽子だった。ダリの再来かと。コーカサスの織物キリムのクッションと、階段の鉄のフレームをそのまま伸ばしLDKのテーブルにも物書きデスクにもなる提案もいいと思った。

　モデルハウス4棟を見終えた時点でも「Leche」の首位は揺るがなかった。次点は「PO HAUS 和美庵」だ。ナグリ仕上げの床、浴室壁のヒノキ（浴槽をヒノキにすると掃除が大変）、額縁絵のような窓枠・窓台も本物の木でできていた。「Leche」とはタッチの差だ。

　3位は「PO HAUS ARZILL」、4位は「北辰工務店 心」とした。「ARZILL」の幅6.3ｍの棒状キッチンとダイニングは人を呼ぶのにとてもいい。ただ、フォイヤーとLDKの使い方がいま一つよくわからなかった。「北辰工務店」は坪単価がもっとも安く、収納が多いので、むしろ検討者の一番人気になるかもしれない。実利的だ。最下位にして申し訳ないが、モデルハウス1棟につき見学時間が10分に制限されていたことと、意図を読む「心」が記者にはないためか、いま一つ「心」が伝わってこなかった。

浅井氏　

　
ぽっかり浮かぶ黒い帽子（左）とキリムを配したリビング床

　
なぐ率上げの床（左）と額縁絵のような窓

5か所目の単独展示場「体感すまいパーク朝霞」オープンボラスグループ（2023/9/2）

延床876㎡の木造事務所工期5か月、建築費坪110万円ポラス「体感すまいパーク柏」（2023/4/29）

〝家に帰りたくない〟宿泊体験した社員ポラス「体感すまいパーク越谷」出足上々（2022/1/8）

ポラス 3か所目の単独住宅展示場「体感すまいパーク東浦和」開設2か月で550組来場（2021/3/19）

「代々木上原の邸宅」　

　分譲価格が10億円を超えることからメディアで話題になった「諸戸の家」の分譲戸建て「代々木上原の邸宅」を見学した。代々木上原駅圏の第一種低層住居専用地域の邸宅街に位置する1邸で、竣工後ほぼ1か月で完売。5人のプロフェッショナルによる「技」が注ぎ込まれている、これまでの分譲戸建てになかったもので、新しい歴史を刻んだ記念碑的な物件だ。同社は今後、この種の分譲戸建てを年間10棟くらい供給する意向だ、

　物件は、小田急線・東京メトロ千代田線代々木上原駅から徒歩8分、第一種低層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率150％、条例により最低敷地面積180㎡）に位置する南東、南西側に接道する敷地面積242.12㎡（73.21坪）、延床面積303.96㎡（91.95㎡）、価格は10億円超。構造は2階建て木造・パネル工法。2025年1月完成。

　「諸戸の家」は、〝日本の山林王〟と称された三重県・桑名の諸戸家の事業を継承し、昭和50年6月創業（本社：桑名市）。これまで分譲住宅、自社設計・自社施工など5,000棟超の引き渡し実績がある。目指すのは〝「世代を超え、世代に継承される価値を生む〟スーパーラグジュアリー。

　現地の所在地は紹介しないという約束なので書かないが、間違いなく代々木上原駅圏の一等地だ。これまで取材したマンションをいくつか紹介する。読んでいただければ、代々木上原駅圏の相場が分かっていただけるはずだ。

　今はどうか。マンションの坪単価1,000万円をはるかに超えている。なので、土地が73坪で、建物が30坪近い戸建てが10億円を超えても全然驚かない。価格には驚かなかったが、プロフェッショナル人の〝競演〟には驚愕した。

　一つひとつ紹介しないが、これまで50社を超えるメディアがあまり触れていないことを中心に紹介する。圧巻は2階の37帖大のLDKだ。天井高は3.6ｍ、天井は本物の木ルーバー・突板仕上げ、壁はブラックウォルナットと障子。家具・調度品はイタリアのミノッティ。食洗機は幅60センチのGAGGENAU（ガゲナウ）製、冷蔵庫はスウェーデン・アスコ。ダイニングテーブル、チェア、ソファ、ローテーブル、シャンデリアなどは総額で2,000万円とか。

　リビングドアがまたすごい。塗師・牧野昴太氏による世界にここしかない「ひび塗り」だそうで、本物の木に漆を9回塗り重ね、仕上げまで3か月、50工程を掛けたという。これまでたくさん高額リビングドアを見学してきたが、この「ひび塗り」は桁違いだった。

　全フロアに用いられていたクロスがまたすごい。見る角度によって微妙に表情が変わり、微細な文様が現れたので、布クロスかと思ったが、吉川氏は「ビニールクロス」とこともなげに語った。これまで布クロスやレザ―仕上げはたくさん見てきたが、ビニールクロスでここまで表現しているものは見たことがない。

　2階のトイレには絶句した。前日見学取材した旭化成ホームズ「FREX asgard（フレックス アスガルド）」の便器はグレーだったのに驚いたのだが、今回は「黒」だった。便器だけではない。手洗いカウンターの淵はデザイン処理された本物の木だった。

　牧野氏の「技」だけではない。商品企画を担当した同社常務取締役・吉川政弘氏が物件パンフレットに商品化に至った経緯を次のように明らかにしている。「二の足を踏むほどの（土地）金額に、やはりリスクが大きすぎる…私は緊張していました…様々な可能性に賭けようと考えました…諸戸の家をよく知る世界的ランドスケープデザイナーの石原氏と…（５人の）奇才に恵まれ、プロジェクトをスタートさせることができました」と。

　その５人の「技」を紹介する。「英国チェルシーフラワーショー」で12個のゴールドメダルを獲得するなど世界的なランドスケープデザイナーとして知られる石原和幸氏は1階の「緑の扉」やルーフバルコニー、バルコニー、リビングの植栽を担当している。

　京表具伝統工芸士・田中喜茂氏（弘誠堂三代目）による引箔技法によるアートは迫力があった。

　表現士・職人の肩書を持つ吉河清人氏による1階エントランスのアートは、天然石ソーダライトやラリマーを薄く何層も塗り重ね、スポンジやヘラを使用し、ここにしかない「青の存在」を表現したという。

　エントランス正面には迫力のあるアーティスト・大森レイ氏の作品が飾られていた。シュールな抽象画であり古来の屏風絵のようでもあり、不思議な魅力をたたえていた。

石原和幸氏によるルーフバルコニー

大森レイ氏によるアート

牧野昴太氏による「ひび塗り」

吉河清人氏によるアート

田中喜茂氏（弘誠堂三代目）

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　価格について。記者は価格が10億円超でも驚かないと書いた。単純比較は難しいだろうが、バブル期のマンションの最高価格はドムス「南麻布」の４４億円（坪単価は3,000万円超）で、最近では三井不動産「六本木・檜町公園」の55億円（同）のはずだ。

　分譲戸建てはどうか。バブル期の最高価格はいくらだったか記者は全く記憶がないが、最近では、「成城学園」アドレスのコスモスイニシアと野村不動産のそれぞれ2.7億円が最高ではないか（5億円くらいの物件が供給されたとも聞くが）。10億円は単なる通過点にしか過ぎない。同社にも同業他社にも高額戸建てに挑戦していただきたい。敷地は100坪は欲しい。

エントランス

2階リビング

主寝室

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　今から60～70年くらい前だ。なぜ〝日本一の山林王〟と呼ばれたか理由は知らなかったが、三重・伊勢出身の記者は小学生のころ諸戸家を知った。毎年、伊勢新聞から発表される長者番付でいつも諸戸家はトップにランクされていたからだ。全国ランキングでも30位くらいに入っていたはずだ。

　Wikipediaによると、「諸戸宗家・本家の両家を合わせると、諸戸一族が所有する山林は巻間一万町歩といわれ、その財力や資産は数えることができないくらいの山持ちである」「初代清六（1846年～1906年）が米相場から、土地に手を出したのは1883年頃からであるが…わずか5年ほどで清六が買い集めた田地は5千町歩にものぼった。清六の土地買いは、田地田畑だけではなく、その後、東京の恵比寿から渋谷、駒場に至る住宅地30万坪を買いまくり、ひと頃は渋谷から世田谷まで、他人の地所を踏まずに行けたといわれる」とある。

　その後、「初代諸戸清六には４人の子がいたが長男と三男は夭逝し、次男の諸戸精太と四男の清吾が残った。諸戸家の家督を継いだのは四男の清吾であり、二代目諸戸精六と名乗り『東諸戸家』に、次男の精太は分家して『西諸戸家』となった。…初代諸戸清六は『山林は一坪たりとも減らすな』『木を伐るな』との遺訓を残したが、東諸戸家では２００７年に所有していた山林をトヨタ自動車に売却して今は山林事業から撤退」（三重県の諸戸家FC2Home）しているようだ。

　ジョサイア・コンドルが設計した大正2年完成の二代目清六の邸宅・六華苑は国の重要文化財に指定され、一般に公開されている。

　一方の西諸戸家の事業を継承する諸戸ホールディングスの保有林は約2.800haのはずだ。

クロスの文様

同じ文様なのに見る角度により表情は全然異なる

　
2階トイレ

最高2.7億円の住戸に申し込み5件〝プラウドシーズン〟の歴史に刻む野村不「成城」（2022/2/8）

1フロア1戸の全7戸 30坪で価格2.7億円シーラ初の「渋谷富ヶ谷」早期完売（2025/2/17）

代々木上原の一等地〝徳川山〟大京の最上位ブランド「リジェ」全12戸が人気（2024/1/12）

坪800万円をはるかに突破？三菱地所レジフラッグシップの「代々木大山」（2023/9/9）

代々木上原の1低層デザイン性高く借景見事小田急不・大和ハ・地所レジ「上原」（2021/2/12）

駅4分の１低層息をのむほど美しいサペリの建具三菱地所レジ「代々木上原」（2018/12/14）

三井不レジ「檜町公園」わが国の最高価格マンション１戸55億円成約済みか（2016/7/15）

積水ハウス「グランドメゾン上原」坪単価480万円でも億ション人気（2014/5/19）

野村不動産「プラウド上原」垂涎の的の低層3階建て（2011/4/25）

モリモト「ディアナコート代々木上原」2カ月で完売（2011/5/23）

「FREX asgard（フレックス アスガルド）」モデルハウス

　旭化成ホームズは3月4日、先に発表したアッパー向けの3階建て新商品「FREX asgard（フレックス アスガルド）」モデルハウスのメディア向け見学会を行った。同社マーケティング本部営業推進部・林紳哉氏が「英知を結集した」と話した通りだと思う。外観も内観も黒が基調で、照明も敢えてダウンライトを抑え、暗くするなど〝黒づくし〟。設備仕様レベルも極めて高い。ターゲットとする玄人に受けるのではないか。

　モデルハウスは、駒沢公園ハウジングギャラリーに完成した建築面積約173㎡（52坪）、重量鉄骨３階建て延床面積約334㎡（101坪）。主な基本性能・設備仕様は、断熱等級6、全館空調、フルフラットスラブ・バルコニー、メーターモジュール廊下・階段、階段ステップ18段、幅3ｍ×奥行き5ｍ×天井高2.88ｍゴルフシュミレーター、水風呂付サウナ室など。

2階リビング

フルフラットバルコニー＆シェルウォール

洗面

トイレの便器の色にもこだわっている

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　新商品のコンセプト、設備仕様などは同社が１月に行った発表会の記事を参照していただきたい。

　外観は「黒」だった。若い人にも年寄りにも、お金持ちにも貧乏人にも、右寄りだろうが左寄りだろうが、つまり万人受けする「白」ではなく、真逆の「黒」一色だった。一見して、まあ、これもありかと。似たものは他にもある。考えてみれば、わが国の昔の民家は屋根瓦からコールタールの塗り壁、年を経るごとに黒ずむ柱に至るまで山水画そのもの、黒が基調だった。金色やら赤やら黄色やら青やらに派手にぬりたくったのは殿様かお寺、金持ちだけだった。

　驚いたのは、外観だけではない。内装・内観も黒が基調だったことだ。この種のモデルハウスはほとんど見たことがない。外のレニウムブラッグから、黒っぽいデザイン処理された大理石（瓦）－焼杉をモチーフにしたタモ材の黒・グレーへと緩やかにつなぐグラテーションは見事というほかなかった。

　照明も、ダウンライトは小さなLED照明しかなく、行燈・間接照明が多用されていた。これまた昔の民家そのものだった。

　だが、しかし、これが消費者に理解されるかどうかは別問題だと思った。黒一色の外観は、敷地規模が30～50坪の緑が圧倒的に少ない都市の住宅街になじむかどうか。これが第一の問題。第二は、明るい室内が常識のいまの住宅に、行燈・間接照明が理解されるかどうか。この世間の常識を覆すことができるかどうか。

80万円するというイタリア製の椅子（座り心地が良かったためか、メモも取らずふんぞり返り独占していた記者がいた）

エルメスにも負けないというイタリア製絨毯の微細な文様

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　外観・内装デザイン、コンセプトなどについて同社技術本部商品企画部開発第一グループリーダー・松本淳氏、同部同グループ・小泉雅由氏、同部内装・設備グループリーダー・杉原香菜氏がそれぞれ20分くらい熱っぽく語った。「堅牢で優美。これをしっかり両立させた」（松本氏）「上質で静謐」（小泉氏）「黒とグレーの居心地のいい空間」など魅力的なフレーズが飛び交った。

　一つひとつ紹介する余裕がないのは残念だが、デジカメで写真をたくさん撮ったので、その写真を紹介する。林氏が語った「が「英知を結集した」ことが分かるはずだ。

　肝心の価格。同社はプロトタイプ仕様の価格を公表していないが、記者は坪単価200万円をかるかに超えると読んだ。同社の富裕層向け「RAUMFREX（ラウムフレックス）」や大和ハウス「Wood Residence MARE－希－（マレ）」の設備仕様には負ける（価格が安い）かもしれないが、デザインは互角だ。業界最上位であるのは間違いない。

レニウムブラッグの外壁

焼杉をモチーフにしたタモ材による壁

大理石の壁

　　
左から松本市、小泉氏、杉原氏

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　書きたくはないのだが、これは同社だけでなくすべてのハウスメーカー、デベロッパーに言いたいことなのであえて書く。この前書いた積水ハウス「グランドメゾン御徒町公園」の記事と一緒に読んでいただきたい。

　「FREX asgard」のモデルハウスの開き戸を締めたときの音だ。「カチッ」ではなかった。ドアだけでない。LOUIS VUITTON、Hermès、BOSCH、Miele、COLOMBO、Baccarat、Volvic…記者には縁のものばかりなのでどうでもいいのだが、わが国の〝ものづくり〟はどこに行ったのか。舶来コンプレックスは生きているのか。

徒歩10圏内で9駅13路線が利用可能パークビュー売り積水ハウス「御徒町公園」（2025/2/22)

アッパー向け3階建て新商品＆戸建て全商品「断熱等級6」標準化旭化成ホームス（225/1/15）

出来すぎだ！焼杉！見どころ多い小田急バス×ブルースタジオ「hocco（ホッコ）」（2021/10/7）

「希」に見る設計依頼 1か月で来場100組超大和ハウス富裕層向け「MARE」2021/6/2）

アーチ型天井と列柱の無柱空間に驚嘆旭化成ホームズ「新宿」に富裕層向けモデル（2020/6/16）

「プラウドシーズン所沢」

　野村不動産が「ToKoKoRo TOWN」と名付ける土地区画整理事業による再開発街区で分譲中の分譲戸建て「プラウドシーズン所沢」を見学した。所沢駅から徒歩10分、構想段階から約40年経過する約27.2haの土地区画整理事業地に位置する全120区画。昨年9月から販売が始まっており、第1期40戸が完売するなど好調な売れ行きを見せている。

　物件は、西武線所沢駅から徒歩9～11分、所沢市都市計画事業北秋津・上安松土地区画整理事業地内の第一種低層住居専用地域・第一種住居地域（建ぺい率60％・70％、容積率100％・200％）に位置する全120区画。土地区画整理組合から保留地を取得して分譲するもの。同事業は今から約40年前の1984年、約100人の地権者により計画が持ち上がり、同社は施工の戸田建設とともに組合が設立された2017年に事業参画した。施行面積は約27.2ha、減歩率は約44％。従前はほとんど茶畑。

　昨年5月にエントリー受付を開始し、これまでの来場者数は240件。販売開始は昨年9月からで、第1期（40戸）は、1億円超の住戸は抽選倍率が4倍になるなど人気となり完売。敷地面積は101.10～150.10㎡、建物面積は100㎡以上、価格は7,100万円台から10,800万円台（中心価格は8,000万円台）。建物は2×4工法2階建て。施工は西武建設（2期以降は細田工務店も加わる）。

　主な基本性能・設備仕様は、「ZEH水準」、太陽光発電初期費用ゼロ円、月額利用料ゼロ円、発電電気量ゼロ円の「エネシャイン」、ジャワ鉄平・木曽石景石、1620ユニットバス、深型食洗機、LDと一体利用できる洋室など。

　ターミナル駅から徒歩圏で、建物面積が30坪超というのが人気の要因。反響者は地元が36％、中域が21％、広域が43％。区画整理事業地内には大規模商業施設「SoKoLA」が開業済みで、約3万㎡の公園・緑地も整備される。

　同社は昨年4月、課員4名からなる住宅事業本部戸建事業部区画整理事業課を立ち上げ、戸建事業部副部長の小林和人氏（56）が同課課長を兼任。小林氏は「区画整理事業に継続して参画してきたのは当社だけ。今回の区画整理事業は40年の歳月が経過し、地権者はほとんど代替わりした。土地所有に執着しない地権者が増えたのも計画がスムーズに運んだ要因の一つ。地権者の方々からは資産価値が上がったと評価されている。『SOKOLA』は30人の地権者による共同賃貸として信託方式を採用しており、転売リスクを軽減できているのも全国から注目されている。市も公園用地を取得するなど協力的」と話した。

　同社はこのほか、保留地内のマンション「プラウドシティ所沢」（303戸）を近く分譲する。また、来年度から始動する隣接の約22haの土地区画整理事業にも参画。幕張本郷でも計画を進めている。

「SoKoLA」

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　〝継続は力なり〟－取材してひしひしと感じた。取材には、小林氏と同じ年の同課課長・渡辺賢二氏、一回りくらい若そうな同課課長代理・長谷亮平氏、販売責任者の山縣里美氏も同席した。小林氏が「地権者の方々からは資産価値が上がったと評価されている」と語ったことを受け、長谷氏が「ガンガンやる」と息巻いたように、大いに盛り上がった。マンションの坪単価（記者は坪300万円を大きく超えることはないと予想）については固く口を閉ざした以外は、みんな口は滑らかだった。

　なぜか。事業性が極めて高く、成功するのがほぼ見えたからだろう。値付けには悩んだようだが、記者は西武ファンだからではなく、客観的に判断して8,000万円台という価格帯は妥当だと思う。

　〝価格は市場が決める〟－この原則もまた今回の事例が証明している。中広域から集客できているように、所沢にはそれだけのポテンシャルがある。これまで、バブル期には西武不動産の邸宅街や西口に林立するタワーマンション（この街づくりは頂けないが）も取材した。住友不動産・住友商事が2018年に分譲した「シティタワー所沢クラッシィ」の坪単価350万円には驚愕したが、「西武所沢S.C.」リニューアル、隈研吾氏の「角川武蔵野ミュージアム」、「エミテラス所沢」の開業などで所沢のポテンシャルは劇的にアップした。「ToKoKoRo TOWN」のタウンネーミングは宮崎駿監督の「トトロの森」からとったのだろう。

　皆さん、同社が事業参画した2017年当時の分譲予定価格を想像していただきたい。同社が4年前に分譲した駅から徒歩9分の「プラウド所沢寿町」（107戸）は坪210万円だったのがヒントになる。

　区画整理事業が息を吹き返すかどうかにも注目したい。かつて土地区画整理事業は「都市計画の母」と称された。都市居住者の住宅需要の受け皿となっていた。国土交通省のデータによると、2022年度末までの土地区画整理事業の着工面積は12,411地区、約37万haが着工された。これは、国土面積3,780万haの1％近く、全国の市街地の約３割に相当する。

　しかし、この事業は土地価格、住宅地価格が上昇し続けることが前提であったため、バブル崩壊後は激減した。記者は減歩率が97％、つまり地権者にはほとんど土地が残らなかった広島県福山市郊外の「佐賀田土地区画整理事業（あしな台）」（19.5ha、342区画）団地を取材したことがある。この制度には、解散＝自己破産は認められておらず、どこまでも施行者（組合）の責任が問われるという問題もある。

　このため、現在施工中の土地区画整理事業は約670地区（約2.1万ha）、うち組合施行は約320地区（約0.7万ha）にとどまっている。

　ゼネコンもデベロッパーもバブルが崩壊して以降、土地区画整理事業からほとんど撤退した。記者の知る限り、デベロッパーが参画した最近の土地区画整理事業は2011年着工の三井不動産「ビスタシティ守谷」と、2014年着工の相鉄不動産「泉ゆめが丘土地区画整理事業」しかない。

　しかし、野村不動産だけは継続して土地区画整理事業に参画してきた。現在分譲中の「プラウドシーズン稲城南山」をはじめ稲城市の「栗平」「稲城上平尾」や「鶴川緑山」「千都の杜」「八千代緑ヶ丘」「船橋小室」「稲毛」「木下」…この40～50年間で30か所くらいに参画しているのではないか。〝独り勝ち〟だ。「ガンガンやる」は張ったりではないような気がする。

見事な茶畑もあった

　
公園・緑地

県都・浦和を抜く埼玉県最高単価マンション住友不・住商「所沢」（2018/12/28）

野村不戸建て「プラウドシーズン稲城南山」全87戸が早期完売へ（2018/7/25）

市街化区域編入から44年稲城・南山の区画整理で分譲開始（2014/9/25）

坪300万円超か駅前＆すべて完結する「ゆめが丘ソラスト」近接相鉄不「ゆめが丘」（2024/7/22）

野村不動産 稲城の3つの区画整理事業地で千数百戸の戸建て・マンション（2014/8/2）

半年で57戸供給 大健闘の三井不レジ「ファインコート守谷ビスタシティ」だが…（2014/4/14）

「区画整理の限界を超える」か 全900区画の日本初のスマートシティ「守谷」（2013/2/22）

「アイムスひばりケ丘 –東久留米・学園町－繋ぎ庭」

ポラスグループ中央住宅は2月6日、緑地率30％を確保した分譲戸建て「アイムスひばりケ丘 –東久留米・学園町－繋ぎ庭」のメディア向け見学会を行い、2月8日から販売を開始すると発表した。

物件は、西武池袋線ひばりケ丘駅から徒歩16～17分、東久留米市学園町2丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、50％、容積率80％）に位置する全8戸。土地面積は116.03～118.09㎡、建物面積は91.08～94.45㎡、価格は6,490～7,990万円（7,300万円台中心）。建物構造は2×４工法2階建て、ほぼ完成済み。

現地は、「婦人之友」を創刊した思想家・羽仁吉一・羽仁もと子と夫妻によって1921年に開校され、1934年に現在地（学園町）移転された自由学園とその分譲地「南澤學園町」に近接（現地が分譲地だったかどうかは不明だが、従前は麦畑）。

市の条例により、開発行為の最低敷地は110㎡以上とされているが、土地と建物をそれぞれ6㎡、4㎡広くし、緑地率を30％確保し、地元・学園町に住んでいる造園学博士・神藤正人氏の監修のもと周辺の緑豊かな街と人と家を「繋ぎ庭」として提案しているのが特徴。

主な基本性能・設備仕様は、太陽光パネル搭載、低炭素住宅認定、リビング天井高2700ミリ、シダーパネル、出窓デザイン、DENなど。見通しをよくするため、道路境界線部分にはフェンスなども設けていない。

同社マインドスクェア事業部設計部 企画設計課主任・間中滋氏は「街と人をつなぐのがコンセプト。学園町自治会が掲げる憲章に沿うよう敷地内には在来種の中高木を植え、緑地率を30％確保。じゃかごなど自然素材も多用した。居住者の方々とは緑の協定を結び、ワークショップなども行っていく」と説明。

神藤氏は「100年の歴史を持つ学園町のミニ開発を防止するのは難しいが、デザインで補うことは可能。憲章は90％の方々の賛成を得て2008年に策定した。家も庭も街も大事。憲章を地区計画に〝格上げ〟するため市とも話し合っている」と語った。

販売概要について同社同事業部東京西事業所事業所長・金井秀徳氏は「昨年7月に広告を開始してから6か月半の反響は90件。ほとんどは西東京市、東久留米市、練馬区など西武線沿線居住者。3月にはイオンモール近接地で20棟、4月には駅から徒歩6分で2棟の分譲も予定している」と話した。

　　
左から間中氏、神藤氏、金井氏

「アイムスひばりケ丘 –東久留米・学園町－繋ぎ庭」（影は隣の街路樹・ケヤキの巨木によるもの）

　
「繋ぎ庭」

モデルハウス

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　見学会では、造園学博士・神藤正人氏（53）の話がとても興味深かった。神藤は自由学園を卒業後、東京農大に進学。造園学が専門で、同大学卒業者の進士五十八氏、涌井史郎氏の後輩。父から敷地を半分譲り受けて建築した住宅に住んでいるとも話した。

　神藤氏は、エベネザー・ハワードの「田園都市・ガーデンシティ」構想に触れ、庭園⇒公園⇒景園・共園⇒貸園、民園⇒公園⇒共縁など持論を展開したほか、1925年に分譲開始された「学園町」についてもかなりの時間を割いた。当時のパンフレットには敷地面積は250坪で、1927年（昭和2年）の最終分譲（20区画）の販売価格は1,200圓（ネットで検索したら、AIは昭和2年の1,200円は、現在の約76万円と答えた。本当だろうか）だとか、早期契約者には五歩引きともあった。また、購入者約200人の職業・名前も映し出されたが、読めなった（購入者の名前を公開することなど現在なら絶対あり得ない）。

同学園の主な出身者は石垣綾子、オノ・ヨーコ、岸田今日子、日下公人、坂本龍一、羽仁進、村山美知子、山本直純ら。

　進士さん、涌井さん、神藤さんの話は面白い。後継者に指名してはいかがか。

　
分譲時のパンフレット

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　価格は6,000～7,000万円台と予想したが、ぴったりだった。ひばりケ丘駅県の分譲戸建ては15年前に見学した野村不動産「プラウドシーズンひばりが丘ガーデンテラス」（11５区画）が最高に素晴らしかったが、今回の同社の物件は、緑地率の高さが特筆できる。最近首都圏で分譲されている分譲戸建てでこれほど緑が確保されている物件はまずない。あるとすれば同社の「NOEN KASHIWA SAKASAI－ノエン柏 逆井－」くらいではないか。

　この日は真冬だったので緑はそれほど多く感じなかったが、数年すれば素晴らしい戸建てになるはずだ。積水ハウスに遠慮したのか、購入者には5本でなく4本の中高木を植えることを提案するそうだ。記念樹の植樹を予定しているとか。従前は麦畑だったのにも驚いた。小麦か大麦か。ライ麦ではなかったはずだが、100年間も畑だったのか…。

UA値0.46 ポラス初「東京ゼロエミ住宅」最上位認証（旧基準）の「東久留米」（2024/12/26）

初めて見た30％・50％×200㎡の分譲戸建て まるで別荘 ポラス「柏 逆井」（2023/5/2）

都内に比肩するものなし 野村不動産の戸建「プラウドシーズンひばりが丘」（2012/9/25）

「育実の丘 上尾」モデルハウス

ポラスグループのポラスマイホームプラザは2月3日、人と人、内と外・街をつなぐことをテーマにした分譲戸建て「育実の丘 上尾」のメディア向け見学会を行った。物件は、長期優良住宅、埼玉県子育て応援分譲住宅認定を取得している駅から徒歩18分の全22戸で、昨年12月から販売を開始し、これまでに14戸を契約済み。好スタートを切った。14戸のうち8戸は県内（市内は2戸）で、都内の4戸を含む6戸が県外居住者。

物件は、JR高崎線上尾駅から徒歩18分、埼玉県上尾市東町1丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率160％）に位置する全22戸。土地面積は109.80～130.03㎡、建物面積は90.78m2～106.02㎡、価格は3,780万～5,180万円（4,000万円半ばが中心）。竣工予定は2025年5月中旬。構造は木造2階建(在来工法)。施工はポラテック。

全体敷地の従前は畑。三方接道（それぞれ幅員4ｍ）。開発道路は幅員４．５ｍとし、各住戸に地役権を設定して全居住者が利用できる遊歩道と広場を設け、隣近所が緩やかにつながるよう容積不算入の自動点灯照明付き出窓（奥行き350ミリ）を全住戸に設けているのが特徴。

主な基本性能・設備仕様は、長期優良住宅認定、1階リビング天井高は2700ミリ、食洗機、床暖房、床は突き板フローリング、階段ステップは15段、引き戸はトイレを含めてソフトクローズ機能付き、侵入の恐れのある窓は防犯ガラス、樹脂サッシなど。

昨年12月から販売開始。これまで最高価格の5,180万円の住戸を含む14戸が契約済み。契約者の属性は、市内2件を含み県内居住者が8件、都内4件を含み県外居住者が6件。世帯年収は500～800万円。20～30代の共働きファミリーが中心で、勤務先は都内が多いとか。

同社営業企画設計課2係係長・髙橋健太郎氏は「広域から集客ができており、価格の高低にかかわらずまんべんなく売れている。当社グループの『灯りのいえなみ協定』と連動させ、遊歩道や広場に面した各住戸に出窓を設けたのが特徴」などと話した。

イメージ図

モデルハウス

高橋氏

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今は昔。記者の記憶に誤りがなければ、1980年頃までの歌舞伎町の路地裏には、「飾り窓」がごく普通にあった。ぞっとしない美女と手を振りながら会話を交わしたものだ。出窓は1990年ころまで、つまりバブルがはじけるまでは分譲マンションや戸建てには当たり前のように採用されていた。住戸内への通風・採光が主目的ではあったが、出窓部分に思い思いの観葉植物や手作りの人形などを飾り、淡い色のカーテンで遮ることで内と外を緩やかにつなぎ、人と街とのコミュにケーションを醸成する効果も大きかった。その置物などからそこに住まう家族のありようをうかがい知ることができた。

ところが、バブルがはじけて以降は出窓を採用するデベロッパーはほとんどなくなった。住宅を人や街と緩やかにつなげるという発想はどこかへ吹っ飛んだ。価格を抑えるため敷地面積はそれまでの50坪から30坪に縮小し、いかに外と遮断するかがテーマになった。

今回、同社が採用した出窓は自動点灯し、室内を見せたくなければブラインドを下すこともできるのがいい。その効果のほどをしっかり調査して、報告してほしい。

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　価格について。4,000万円台の半ばの価格が高いか安いか。これは購入検討者が考えることだが、基本性能・設備仕様レベルからいって、ものすごく安いと記者は思った。これまで上尾駅圏で分譲されたマンションの記事も添付するので読んでいただきたい。いまマンションが分譲されたら、坪単価は最低でも250万円はするはずだ。土地代がただでも30坪なら7,000万円以上だ。

　とはいえ、5,000万円は一般的なファミリー層の取得限界のような気もする。

　
出窓

遊歩道

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　埼玉県子育て応援分譲住宅認定制度は今年度末で終了することを聞いた。同県のホームページによると認定を受けたマンションは54件。分譲戸建ては全90件で、戸建てはポラスグループが70件を占めている。

　この制度がスタートしたのは2010年。第一号マンションは有楽土地他「グランシンフォニア」（923戸）、分譲戸建てはポラス「育実の丘」だった。制度の批判などしたくないが、当初から成功するとは思わなかった。

　県のマスコット「コパトン」も、最初のバッジは夫婦と子ども2匹（２人）だけだったのに違和を覚えた。いつの間にか3匹（3人）になったが、それほど高くない（失礼）認定基準を満たしたマンションや分譲戸建てに県のお墨付きを与えても、購入者にはメリットがないからだ（固定資産税や都市計画税の減免措置などを行えば別だが）。

　今後どうするか。子育てはもちろん、レベルの高い住宅は高さ規制を緩和し、容積率を割り増しするのが一番効果的だと思う。

　
近くの畑（手前は菜の花だが、奥の葉っぱが三葉に分かれた野菜は初めて見た。三つ葉ではないはず）

埼玉県初のZEHマンション 総合地所「ルネ上尾」 第1期45戸が即日完売（2021/6/29）

ポラス子育て応援分譲第1号「育実の丘」入居イベント（2013/4/30）  

埼玉県「子育て応援認定制度」中身ある制度に改善を(2012/9/11)

ポラス 「埼玉県子育て応援分譲住宅」認定1号 浦和で分譲(2012/9/7)

有楽土地他「グランシンフォニア」はたらくママを支援する　「ママサポ」がテーマ（2010/6/25）

首都圏分譲戸建て着工戸数推移.pdf

　国土交通省の住宅着工統計によると、令和6年（1～12月）の首都圏分譲戸建て着工戸数は前年比10.2％減の53,339戸となった。直近では、最多だった令和元年より15.8％減少し、過去11年間で最少となった。

　都県別では、東京都16,744戸（前年比7.3％減）、神奈川県14,015戸（同7.3％減）、埼玉県13,250戸（同13.5％減）、千葉県9,330戸（同14.5％減）。

　首都圏分譲戸建て市場は、新型コロナが発生した令和元年初では売れ行き悪化が懸念されたが、リモートワークなどが進んだことなどから売れ行きは逆に好転。各社が用地手当てに注力した結果、令和元年の着工戸数は63,360戸（前年比2.0％増）に伸びた。しかし、〝コロナ特需〟は長続きせず、令和4年以降は売れ行きは鈍化、調整局面に入っている。

　全国の令和6年の着工戸数も前年比11.7％減の121,191戸となり、2年連続で減少している。

令和６年の住宅着工79万戸 2年連続減／供給÷着工＝カバー率45％（2025/1/31）

「フォレストビルダーズ」総会（ホテル インターコンチ東京ベイで）

宮沢氏

　AQ Groupが主導して昨年10月に発足した建築集団「フォレストビルダーズ」は1月23日、都内で総会を開催し、初期会員26社が「木造建築都市（まち）の復興」と「脱炭素社会の実現」をミッションに掲げ、早期に加盟企業を100社体制にすることを確認した。

　AQ Groupが開発した一般流通材を組み合わせて高倍率耐力壁や高倍率水平構面を実現させた3階建て以下の低層木造建築に適用する「AQダイナミック構法」と、4階建て以上の中層木造建築を対象とした技術「木のみ構法」を武器に「フォレストビルダーズ」の拡大を図り、2030年には受注戸数20,000戸を実現させ、日本一の木造建築集団を目指していくとしている。

AQ Group 中規模木造建築物普及へ「フォレストビルダー」組織化（2024/5/25)

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1月22日、首都圏の2024年の不動産流通市場の動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は37,222件（前年比3.4％増）で、２年連続で前年を上回った。都県・地域別では、神奈川県他地域（横浜川崎以外）を除く都県・地域で前年を上回った。成約物件の１㎡当たり単価は首都圏平均で76.88万円（同6.9％上昇、坪単価253.7万円）で、12年連続の上昇。この12年で101.3％と２倍を超える上昇となった。成約価格は4,890万円（同6.9％上昇）で、12年連続で上昇。成約物件の平均専有面積は63.60㎡（同0.05％縮小）とほぼ横ばい。平均築年数は24.53年（前年23.83年）で、経年化が進んでいる。

　中古戸建住宅の成約件数は14,182件（同10.2％増）と３年ぶりに前年を上回った。成約価格は首都圏平均で3,948万円（同2.6％上昇）と４年連続で前年を上回った。成約物件の平均土地面積は142.25㎡（同1.1％縮小）、建物面積は103.91㎡（同0.05％縮小）。平均築年数は22.22年（前年21.82年）で、経年化が進んでいる。