価格は超割安だと思うが…公園・スーパー隣接 三菱地所レジの戸建て「稲毛海岸」
「ザ･パークハウス ステージ稲毛海岸ヴィラ」モデルハウス
三菱地所レジデンスが来年１月に販売開始する戸建て「ザ･パークハウス ステージ稲毛海岸ヴィラ」を見学した。今回分譲する第1期工区は16区画で、販売棟数はモデルハウス2棟を除く14区画。価格は5,000万円台の後半からで、もっとも高いものでも7,000万円に届くかどうか。超割安と見た。
現地は、三井不動産レジデンシャルと1960年代から開発を進めている一戸建て街区「美浜の杜シティ」と分譲マンション「ザ・ガーデンズ稲毛海岸」の最終章となる全157区画の「美浜の杜シティⅡ」内に位置しており、同社の販売区画は90区画。
物件は、JR京葉線稲毛海岸駅から徒歩13～15分（JR稲毛駅、京成線京成稲毛駅のバス便あり）、千葉市美浜区稲毛海岸2丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する全90区画。第１期工区16区画の土地面積は115.04～125.04㎡、建物面積は101.72～111.99㎡、価格は未定だが、5,000万円台後半から6,000万円台の半ばになる模様。建物は2024年11月中旬に完成する予定。構造は木造枠組壁工法（2×4工法）2階建て、施工は三菱地所ホーム（人気商品の全館空調「エアロテック」は1～3工区は採用されていない）。管理組合を設け、月額2,000円で共用持ち分の広場の管理などを行う。
主な基本性能・設備仕様は、「戸建てZEH」（Ua値0.6以下）、Low-E複層ガラス、１階リビング天井高2550ミリ、ハイブリッド給湯器「ECO ONE」、東ガスと共同のIGNIYUREソーラー、ガス衣類乾燥機「乾太くん」など。
来場者の評価ポイントが高いのは、販売所長で同社販売一部販売グループ主幹・瀬戸太一氏によると、①3～4色のタイルを用いた外観や屋根形状などのデザインと街並み②木目調キッチン天井裏パネル③深型食洗機④タッチレス水栓⑤間口７５センチの３つ口コンロ⑥1階の立水栓に加え２階のスロップシンク⑦玄関カウンター収納とシューズインクローゼットのダブル設置⑧浴室の取り外し可能な折り畳みカウンター⑨幅1.2ｍの洗面カウンターなど。
５月から受け付けたエントリー数は464件、１０月26日からのモデルハウス来場者は２週間で44件。来場者の過半は地元美浜区中心に千葉市内居住者。年代は30代から５０代まで幅広く、二次取得希望者の割合は約半数（戸建て9％、マンション41％）。
購入者が共同で所有・管理する「公開広場」
今回の分譲対象工区
キッチンの木目調パネル・深型食洗機（左）と2階スロップシンク
着脱可能な浴室の折り畳みカウンター
◇ ◆ ◇
価格が高いか安いかは検討者が考えることなので深入りしないが、マンションと比べればとても安い。仮に稲毛海岸駅前でマンションが分譲されれば坪単価は300万前後になるはずで、20坪で6,000万円だ。ここはスーパー「ヤオコー」と稲毛海岸公園に隣接しており、「サイゼリア」などの飲食店もあり、小・中学校も近い。駅からのアプローチも緑道（一部）を通っていける。住宅地としての環境は整っている。
◇ ◆ ◇
取材に満足し、「サイゼリア」で昼食をとった。500ｍｌの白ワインとチョリソーで税込み合計800円。記者の定番になっているビール2杯とイワシフライで税込み980円の「日高屋」より安かった（容器とグラスはガラスではなく味気ない樹脂製だったのにはがっかりしたが）。客層も全然違う。
税込み800円の昼食
それから、アプローチ道路とは別の市道を通って稲毛海岸駅まで歩いた。途中、街路樹など1本も植わっていなかった。〝これではマンションも戸建ても高い値段で売れるはずはない〟と納得もした。
街路樹など1本もない市道
ところが、駅に近い豊富な緑にあふれたURの団地で足が止まった。しばし見とれた。住み心地を聞こうと、「素晴らしい住宅ですね。こんな住宅に私も住みたい」と居住者らしき女性に声を掛けた。記者が聞きもしないのに、年齢が91歳で、毎日スクワットを30回行っており、家賃は7万円で（市に）申請をすれば5万円にも3万円にもなるとのことで、「（募集センターか管理事務所かに）案内しましょうか」と誘われた。
URの団地
丁重に断り、握手して別れようと手を差し出したら、その女性のむ方は、もち肌ではなく役割を終えたモミジのような小さい手を見せながら、「私の手は敏感でね（あなたのような汚いみだらな、何人もの女性をたぶらかし撫でまわした）、感染したくないのよ」とやんわり拒否された。
仕方なく稲毛海岸駅に着き、電車に乗り乗り過ごし、自宅のある駅に着いたら、午後5時きっかりだった。いつもの「夕焼けチャイム」が鳴った。
♯おててつないで みなかえろ からすといっしょに かえりましょ♯
好きな彼女と手を握れるのはあと何周か、しっかり握り返してくれるかばかり考えていたフォークダンスの体育の授業はもう60余年も昔だ。
地所レジが勝つか、それより格が安くなりそうな三井レジが勝つかよくわからないが、今回の共同開発を会見場に見立てれば、同学年の三菱地所レジ・宮島社長と三井レジ・嘉村社長は笑顔で手を結びながら、クロスの陰では脛をけり合っている図式がぴったりだ－これも今日の取材の大きな収穫の一つだ。
井の頭公園に2分 隣接地も公園 リビング天井高4ｍ超 コスモスイニシアの戸建て
「イニシアフォーラム井の頭恩賜公園」（完成予想図）
コスモスイニシアが分譲中の戸建て「イニシアフォーラム井の頭恩賜公園」を見学した。駅からはややあるが、井の頭公園へ徒歩2分（90ｍ）、敷地西側はサクラの巨木が植わっている児童公園、周囲は建ぺい率40％、容積率80％の1低層、プランはリビング天井高4ｍなど－素晴らしい戸建てだ。
物件は、中央線吉祥寺駅南口から徒歩19分～20分（バス8分・徒歩5～6分）、三鷹市下連雀1丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％＝角地により緩和あり、容積率80％）に位置する全10区画。敷地面積は120.01～143.20㎡、建物面積95.96～108.35㎡、価格は12,000万円台～16,000万円台。建物は竣工済み。構造・規模は木造（在来）・2階建て。施工はタカマツビルド。
9月下旬から分譲を開始しており、これまで第1期1次4戸は分譲済み。
従前敷地は資材置き場。相対取引で取得。主な特徴は、敷地内無電柱化、インターロッキング舗装、2階リビングの天井高は4m超、高窓（ハイサイドライト、1・6号棟除く）。通風窓付き玄関ドア、2台カースペース（4区画）、フィオレストーンキッチン天板、Low－E複合サッシ、珪藻土壁、浴室タオル掛け2か所など。
担当者によると、吉祥寺・三鷹駅圏では同社のほか3社の分譲戸建てが1億円台半ばで今日杞憂されており、来場者のうちこの価格帯に手が届く人は少ないということだった。
リビング
玄関・ホール
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何に価値を見出すかだが、記者は三鷹市に住んでいた時から井の頭公園はしょっちゅう利用していた。動物園にも子どもを連れて行ったし、今でも花見はここが一番だと思う。この公園まで徒歩2分（90ｍ）というのが素晴らしい。10年前、野村不動産が「プラウドシーズン井の頭公園」（20戸）を分譲したが、公園近接戸建ては10年ぶりの供給だ。
三方道路の角地で敷地西側は「下連雀さくら児童公園」と名がついているように、さくらの巨木が数本植わっており、そのほかイチョウ、サルスベリ、ナツメなどの高木もある。この借景もまた素晴らしい。周囲は1低層なので住環境も担保されている。
同社の最近の分譲戸建てでよく採用しているリビング天井高4ｍ、〝魅せる〟玄関などプランもいい。
これらから総合的に判断して、南側道路に面した4戸の価格は2億円で、その他の住戸も1億円の半ばと読んだが外れた。外れはしたが、記者の評価は間違っていないと思う。通勤に井の頭公園を利用するのはきついが、休みの時などは散歩に絶好だ。
通勤はバス利用だろうが、最寄り駅の「明星学園入口」から吉祥寺駅までは山手線と同じくらい数分置きに運行されているので苦にならないはずだ。物件力があるのだから、この特性をしっかり伝えられるかどうかだろう。吉祥寺・三鷹駅圏でマンションが分譲されたら坪単価は600万円をくだらない。20坪で12,000万円、30坪だと2億円近いはずだ。
現地
現地
現地
植栽
「下連雀さくら児童公園」
見事な擁壁緑化建ぺい40％容積80％全18棟のコスモスイニシア「尾山台」完成（2022/10/4）
半年で330～340戸成約驚嘆すべき売れ行き全678戸の野村不「吉祥寺」（2019/5/21）
一頭地を抜くコスモスイニシアの都市型戸建て「田園調布桜坂」「成城」（2018/4/20）
商品企画の勝利即完の可能性もコスモスイニシア戸建て「グランフォーラム青葉台」（2019/2/15）
三菱地所レジ 全157区画「美浜の杜シティⅡ」内の90区画分譲へ
「ザ・パークハウス ステージ 稲毛海岸ヴィラ」
三菱地所レジデンスは10月21日、大規模一戸建て街区「美浜の杜シティⅡ」内に位置する「ザ・パークハウス ステージ 稲毛海岸ヴィラ」の事前案内会を10月26日から開始すると発表した。
同社の戸建てで初めて「ZEH』を導入。ハイブリッド給湯・暖房システム「TESハイブリッド暖給（リンナイ製）」を設置するほか、創エネのためにIGNITURE ソーラー（フラットプラン）導入による太陽光発電システムを設置する。また、生物多様性保全への取り組み「BIO NETINITIATIVE（ビオ ネット イニシアチブ）」の戸建て版を採用している。
稲毛海岸では、1960年代より、三菱地所レジデンスと三井不動産レジデンシャルが共同で街づくりを推進しており、一戸建て街区「美浜の杜シティ」と分譲マンション「ザ・ガーデンズ稲毛海岸」の完成を経て、今回が最終章となる「美浜の杜シティⅡ」では、全157区画のうち同社が90区画を分譲するもの。
物件は、JR総武線稲毛駅から徒歩18分～19分（バス6分・徒歩4～5分）、千葉市美浜区稲毛海岸2丁目に位置する全90区画。建物面積は101.72～111.99 ㎡、価格は未定。販売開始は2025年1月上旬。建物完成予定は2024年11月中旬。構造・規模は木造枠組壁工法（2×4工法）・2階建て。施工は三菱地所ホーム。
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2019年に分譲開始された全253区画の「稲毛海岸 美浜の杜シティ」は見学取材している。素晴らしい物件だった。問題の価格がいくらになるかだが、マンションほど自信がないので予想はやめておく。ヒントになるのは、前回は5,000万円前後が中心で、先日見学取材した野村不動産のマンション「プラウド新浦安パークマリーナ」は坪単価320万円で絶好調だ。2022年竣工した三菱地所レジデンスの新浦安のマンション「ザ･パークハウス新浦安マリンヴィラ」は坪222万円だった。
街並み（完成予想図）
調整区域開発 「ガチャの不安」に対応 ポラス 国内外アワード総なめした分譲戸建て
右からAさん、Cさん、Bさんご家族
ポラスグループのポラスガーデンヒルズは10月20日、市街化調整区域内での開発要件を満たした3戸全ての敷地面積が165㎡以上の広い庭とデッキ、中高木を配した松戸市の分譲戸建て見学会を実施した。分譲地は、2023年グッドデザイン賞、2023年キッズデザイン賞、子育て支援大賞2024の国内アワードと、LICC2023（The London International Creative Competition）とAMP2024（The annual Architecture MasterPrize）の海外アワードを受賞している。
分譲地は、松戸市内の市街化調整区域内に立地する全3戸。2022年9月に分譲し、2戸は2か月で完売し、残りの1戸も翌春に完売している。価格は5,000万円台前半から中盤。
敷地面積は開発要件である全戸165㎡以上を確保し、住戸の中央部には3戸が共同利用できるセントラルデッキを配置することで、井戸端会議やバーベキューなど多目的に楽しめるスペースとしている。
各住戸のプライベートゾーンも他の家族にも開放し、コミュニティゾーンとプライベートゾーンを緩やかにつなぐことでコミュニティが醸成されるよう工夫している。紳士協定による「土地利用協定部分」を設け、デッキや樹木の維持管理も分担して行うことになっている。
福岡県の田主丸緑地建設が監修した豊富な樹木を配しているのも特徴の一つで、シンボルツリーのサルスベリのほか、ハナミズキ、シマトネリコ、カツラ、モミジなどの中高木がたくさん植えられている。
見学会には3家族のご夫婦と0歳～5歳のお子さん6人が参加。Aさん宅のご主人（37）は「ガチャ的なところがあったが、大丈夫だろうと。田舎育ちなので庭とデザイン、それと私は身長が185センチあるので、1階のリビング天井高が2700ミリ確保されていた空間が購入の決め手。いいご家族と巡り会えた」と語った。
Bさん宅のご主人（35）は、「都内の社宅に住んでいたが、こういうのもいいのではないかと。人間関係がうまくいくか不安もあったが、とてもよかった」と話した。
Cさん宅のご主人（27）は「子どもが走り回れるのがとてもいい。飲み会やバーベキューをやったりして楽しんでいる。道具の貸し借りなどもやっている」と語った。
同社プレスリリース
同社プレスリリース
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調整区域での開発規制、ランドスケープデザイン、子育て、相隣関係（コミュニティ）…あらゆる視点からアプローチが可能な見学会だったが（ポラスは国内外のアワードに受賞した商品企画力をアピールしたかったのだろうが）、記者は、3家族のうちのAさん宅のご主人（37）がいきなり語った「ガチャ」に鋭く反応した。
「ガチャ」とは、Weblio辞書によると「景品が入ったカプセルを購入する形式であり、株式会社タカラトミーアーツの登録商標。ガチャガチャなどともいう。カプセルの中身を選択することはできず、何が入っているかは取り出すまで分からない、という点が主な特徴となっている」とある。
記者は一度も試したことはないが、昔の駄菓子屋のくじ、グリコのおまけみたいなものだろう。Ａさんとほぼ同年代の二男にせがまれて何度も買わされたことがある。大きな段ボール箱いっぱいになったのではないか。
そのガチャを住宅購入に例えたAさんの感性に驚いたのだ。考えてみればその通りだ。マンションも分譲戸建ても〝向こう三軒両隣〟に誰が住むか、住んでみないとわからないし、それぞれが退去するまでわからないケースも少なくないはずだ。分譲住宅の利点でもあるし難点だ。
ポラスは、分譲時にコンセプトを示し、庭やデッキの管理を紳士協定によって維持することを条件にすることで、この「ガチャの不安」の解消を企図した。すべてのデベロッパーはこの住宅購入検討者の「ガチャの不安」に向き合わないといけない。くじ引きで人の人生が左右されてはならない。Aさんの言葉を肝に銘じたい。
現地
プライベートガーデン
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市街化調整区域での分譲戸建て住宅の取材は、最近では4件目（うちポラスが3件）だ。市街化調整区域内で分譲戸建てが許可されたのは、都市計画法法第34条第11号の規定と「松戸市における宅地開発事業等に関する条例」に適合させたためで、1戸当たり敷地面積が165㎡以上となっているのもそのためだ。
3家族ともご主人が地方出身（奥さんはどうかはわからない）というのにも納得だ。小さいときから街のコミュニティが機能していた恵まれた環境で育ったに違いない。薪炭時代に生まれ育った記者の田舎は、臨家との垣根などなく、数十メートルも離れているのに夫婦喧嘩、親子喧嘩などは筒抜けで、味噌や醤油の貸し借り、土産物のおすそ分けなども日常だった。酒乱の男などは長老の一喝でナメクジみたいに縮み上がったものだ。大人が道路端で囲む焚火で経済を学んだものだ。
この3家族のお子さんがどんな大人に育つか。とても楽しみだ。ポラスを含めたすべてのハウスメーカー・デベロッパーにはアワードの受賞ニュースも結構だが、優れた住宅の商品企画によって人の暮らしはどうなったかの報告もしてほしい。
セントラルデッキ
駅距離と調整区域開発要件（165㎡）逆手に取った企画秀逸ポラス「八千代緑が丘」（2024/6/15）
小田急不「リーフィア狛江 蒼翠の街」 キッズデザイン協議会会長賞受賞
「リーフィア狛江〈蒼翠の街〉」
キッズデザイン協議会「第１８回キッズデザイン賞 子どもを産み育てやすいデザイン部門」の奨励賞「キッズデザイン協議会会長賞」を受賞した小田急不動産の分譲戸建て「リーフィア狛江〈蒼翠の街〉」を見学した。全8戸をZEH仕様（ZEH5戸、Nearly ZEH3戸）とし、開発地の中央にクルドサックを設け、各住戸が向き合うよう安全性にも配慮した企画が評価された。表彰式は9月25日に行われる。
物件は、小田急線「狛江駅から徒歩9分、狛江市中和泉三丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）位置する全8戸。全区画に地役権（4.36～8.50㎡）が設定されており、分譲中の住戸（１戸）の土地面積は106.36㎡(約32.17坪)、建物面積は84.96㎡(約25.70坪)、価格は7,950万円。構造は2×4工法2階建て、建物は2023年8月下旬に完成済み。施工は三井ホームエンジニアリング。
◇ ◆ ◇
同社は、受賞が決まった時点でプレス・リリースを発表したが、コピペ記事を書きたくなく、自分の目で確認したかったので同社にお願いして、見学が実現した。物件を見て、各住戸に地役権を設定してクルドサックを設ける開発手法は珍しくないが、開発道路とクルドサックを居住者の交流の場にしようという企画意図がストレートに伝わってきた。残り1戸の価格は安いと思う。敷地面積は30坪強だが、クルドサックを含めれば50坪にも見える。
23区で市域面積がもっとも小さい狛江市は、以前住んでいた調布市に隣接し、好きな作家・宮尾登美子さんが住んでいたところなので、とても好きな街の一つだ。今回の受賞物件がある駅北口は、すぐ緑が豊富な住宅地が広がるのもいい。
あらゆる賞もそうだが、キッズデザイン協議会にはお願いが一つある。記者はこれまで同賞の受賞表彰式をリアルで取材してきたが、約2時間、黙って式の模様を眺めるのは苦痛だ（今年はオンライン参加にした）。
コピペ記事も書きたくないので、受賞したハウスメーカーやデベロッパーにお願いして取材したことはあるが、建築物などの受賞作はほとんど完成済みで、供用開始されているものばかりだ。結構気も使う。
発表から表彰式の間に、メディアや一般の人も参加できる審査員も参加した見学会を開催したら、同賞の意義や認知度が高まるのではないか。
現地
現地
残り1戸すこぶる好調小田急不動産の戸建て「世田谷喜多見」全10棟（2020/11/9）
建ぺい40％、容積80％の邸宅跡地に21区画売れ行き好調の小田急不「狛江」（2020/2/11）
シンプル・イズ・ベスト 記者の一押しは「静」 積水ハウス「6 HOUSES」
「6 HOUSES」
〝百聞は一見に如かず〟－積水ハウスは8月28日、顧客の“感性”を住まいに映し出すデザイン提案システム「life knit design」を体感できるリアルサイズの6棟からなる「6 HOUSES」のメディア向け見学会を「コモンステージみどりのⅡ」（茨城県つくば市）で行った。この良さは体感しないとわからない。「コモンステージみどりのⅡ」は8月24日にオープン、10月7日までの期間限定。すべての関係者に見ていただきたい。持家も賃貸も分譲も目指すべき方向性が見えてくるはずだ。
「Life knit design」は、2023年6月に発売したもので、従来の「テイスト」によるデザイン提案から、空間における色や素材、カタチなどから受ける印象を言語化し導き出した独自の「６つの感性フィールド」（「静peaceful」「優tender」「凛spirit」「暖cozy」「艶luxe」「奏playful」）に基づき、顧客の感性に寄り添った住宅・暮らしを提案するもの。現在、感性に響くこだわりの住まいがデザインされる場として「life knit atelier」を全国84か所で展開している。顧客からは「家族間で異なる感性を、写真やコメントで共有しコミュニケーションをとりながら家づくりができる」「潜在的な感性を引き出してくれる」などの声が寄せられている。
「6 HOUSES」は、これまで培ってきた同社のノウハウを注ぎ込み、リアルサイズ（約100㎡）の「６つの感性フィールド」すべてを同じ間取りで設計し、営業担当と顧客が最適解を導き出そうという試み。
外観・外構は、同社の「5本の樹」計画に基づき、在来種を中心とした低木・中高木を配することで、四季の移ろいを感じることができるようにしているのが特徴。建物の構造は鉄骨と木造のシャーウッドが半々。
静
暖
優
凛
奏
艶
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「life knit design」については昨年6月の記事を読んでいただきたい。この日（8月28日）は、ほぼ同じ間取りのリアルサイズ（約100㎡）の「6つの陥穽（わがパソコンはどうしてこのような意地悪をするのか。もちろん感性）」を比較体感できるというのでワクワクしながら見学会に臨んだ。
1棟当たり見学時間は15分という制限が設けられていた。記者一人なら十分だが、同時に数人の記者が見学するのだから、こまごまとしたことは聞けず、自分が興味あるものに絞り、自分の〝見る目〟を信じて評価することにした。
最初に見たのは「静」だった。ネーミングからは嫌な予感がした。お医者さんごっこまでした幼馴染の「静子」さんが思い出されたのだ。静子さんは名前とは真逆のお転婆だったので大人になるまで好きになれなかった…。
そんな嫌な思い出を振り払い、ままよと玄関を開けた、そのとたん、「白」の世界が飛び込んできた。カラーリングはほとんど白だ。収納は天井まであり、地窓からは庭が眺められ、リビングサッシ窓の向こうからは同社の「5本の樹」計画の樹木が優しく迎え入れてくれた。
この段階で、記者は「6 HOUSES」の中でこれが一番好きだろうと確信した。〝シンプル・イズ・ベスト〟－17年も昔の「加賀レジデンス」がよみがえった。何といっても美しいのは「白」だし、さらに言えば、白はどのような感性も受け入れ、その感性を際立てる役割を果たす。白鳥は悲しいのではない。空の青にも海の青にも染まず悠然と泳ぐ姿は実に凛々しく清々しい。
ほれ込んだのはデザインだけではない。住宅の基本性能・設備仕様レベルも高い。1階リビング天井高もサッシ窓も収納扉も2700ミリ、階段はメーターモジュール、引き戸はソフトクローズ機能付き、建具・家具などは角をアール状にしたユニバーサルデザインが施されていた。床はメープル材で、フェンスも庭のデッキも本物の木が使われている。
「静」を見終わってから、「暖」「奏」「凛」「優」「艶」の順に見学した。企画意図はそれぞれ伝わってきた。
「暖」の床はウォルナットで、天井にも同じ素材の木を張るなど木の豊かさや素材感を演出している。
「奏」は字のごとく、楽しくなりそうな家具などの配置で、子育て世代にぴったりだと思った。
「凛」は「緊張感のある空気感」がテーマで、家具の面取りがシャープだったり、床材のセンはアトランダムに配されていたり、主寝室は触れればただでは済まなさそうなツインベッド（ほかはダブルベッドが多かった）。「凛」の字はとても好きだが、小生の性格にはあわない。
「優」はよくある重厚感のある建具・家具が配されており、床はオーク材。小生より誕生日が2日か3日早い同学年の〝優秀〟な住宅評論家・H氏が「これが一番」と話した。そうだろうと思った。好みには性格が反映する。
「艶」はなまめかしい艶子さんを連想したのだが、肩透かし。床材は濃い目のウォルナットで、これまた軽佻浮薄そのものの記者にはあわないと選外。結局、「静」が最後まで残った。
見学の事前も事後も気になったのは、夫婦の好みが一致するのはまれだろうから、夫婦喧嘩に発展しないかということだ。結局は腕力か金力がものをいうのだろうか。担当者に聞いたら「それがいいんです」と全然気にしていないようだった。
エントランス
静
窓からの庭
静のドア
H氏（艶の庭のデッキで）
凛の床（見づらいが床材は幅も長さもいろいろ)
◇ ◆ ◇
とてもうれしかったのは、やはり「5本の樹」計画が徹底されていたことだ。各住棟の敷地面積は54坪（180㎡）で、建築面積は20坪（66㎡）くらいだろう。敷地北側の道路を川に見立て、エントランス部分は入江＝里山だ。2台駐車のガレージにはさざ波が打ち寄せる入り江をイメージしたデザインが施されており、地産地消の景石も配されている。敷地南側の庭は「山」をイメージし、起伏を設けて自然の山のように中高木をふんだんに配し、ウッドデッキで本を読んだり家族で楽しんだりできるよう演出されている。
数えたわけではないが、敷地内には20本くらいの中高木が植えられていた。昭和の時代の建売住宅の敷地面積は40～60坪が普通で、外構をしっかり造り込んだものも少なくはなかったが、20本もの中高木を植えたデベロッパーはほとんどいなかった（皆無ではなかった）。
担当者に中高木・低木の主な樹種を聞いた。アオダモ、モミジ、ヤマボウシ、シラカシ、ナナミノキ、フェイジョア、オリーブ、ユズリハ、ヤマツツジ、ハクサンボク、セイヨウシャクナゲ、ナツハゼ、クロガネモチ、イヌシデ、ヒサカキ…。これらを植栽デザインの樹本である不等辺三角形の形で植えるのだそうだ。
いま、地球温暖化防止対策として街路樹を含めた緑被率（樹冠被覆率）を高めるのが有効とされているが、この日見学した「6 HOUSES」の緑被率は50％近くあるのではないか。
優のウッドデッキ
顧客の“感性”を住まいに映し出す新デザイン「life knit design」始動 積水ハウス(2023/6/20)
これほど〝美しい〟マンション見たことない 鹿島建設「加賀レジデンス」（2007/5/18）
首都圏中古マンション 坪単価 10年間でほぼ倍増 東日本レインズ調査
別表1
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は8月8日、2024年度の首都圏の不動産流通市場動向をまとめ発表した。
中古マンション成約件数は36,595件（前年度比3.4％増）、成約坪単価は243.1万円（同7.5％増）、成約価格は4,700万円（同8.2％増）、専有面積は63.80㎡（同0.7％増）、築年数は23.83年（同0.23年増）となった。坪単価は2013年度から10年連続して上昇しており、築年数は1992年の11.19年から約10年増加している。
中古戸建ての成約件数は18,109件（同3.5％増）、成約価格は3,928万円（同1.1％増）、土地面積は137.61㎡（同1.3％減）、建物面積は102.51㎡（同0.2％減）、築年数は21.74年（同0.22年増）となった。築年数は1992年の12.65年からほぼ一貫して増加している。
別表1は、中古マンションの成約件数と成約価格の推移を見たものだ。件数は1992年の20,580件から2024年度は77.8％の増加。ただ、2019年の37,912件からここ5年間は頭打ちとなっている。坪単価は2012年の126.7万円を底に12年連続上昇、ほぼ倍増している。
別表２は、中古マンションの坪単価と専有面積の関係を見たものだ。坪単価が上昇すると専有面積は減少しており、相関関係があることがわかる。
別表2
別表３は、中古マンションの駅からの交通別成約件数の推移を見たものだ。居住性能より通勤・通学・通院などの利便性や資産性を重視する消費者の物件選好の変化、デベロッパーの〝駅近〟戦略が奏功しているのか、駅から徒歩10分以内が60％台の後半で推移している。2023年度の成約件数24,741件のうち68.9％を占め、坪単価は284.2万円、成約価格は5,315万円、専有面積は61.86㎡となっている。
別表3
別表４は、中古戸建ての駅からの交通別成約件数の推移を見たものだ。マンションとは対照的に、駅から徒歩10分以内は30％を割っており、徒歩10分以内の成約物件の価格は全体の成約価格より約1,000万円高く、土地面積は117.31㎡で、全体の134.70㎡より、約17㎡（5.3坪）狭くなっている。
別表4
別表５は、中古のマンションと戸建てを合計した中古住宅の成約件数の推移を見たものだ。着工戸数はマンションと戸建てはほとんど変わらないか、むしろ戸建てのほうが多いのに、中古市場ではマンションが圧倒的多数派を占める。2023年度では、全体の成約件数53,447件のうちマンションは35,907件（67.18％）で、戸建ては17,540件（32.82%）だ。
これほどの差が出るのは、分譲マンションはそもそも二世帯同居を想定していないことと、戸建て居住の子世代が世帯分離によりマンションを購入し、親世代は引き続き戸建てに住み続けるからだと考えられる。一方で、ファミリー向け賃貸の質は低いままで、住宅総数は6,502万戸（2023年10月１日現在）で、うち空き家は900万戸に達している－このいびつな構造をどう理解すればいいのか。
別表5
アプローチ最高 長期優良住宅認定の戸建て 大和地所レジデンス「浜田山」
「ヴェレーナガーデン浜田山」
大和地所レジデンスは8月6日、分譲中の戸建て「ヴェレーナガーデン浜田山」をメディアに公開した。約4.3haの「柏の宮公園」と神田川に近接する第一種低層住居専用地域に位置する全8戸で、長期優良住宅認定を取得、価格は1億4,000万円台～1億7,000万円台。
物件は、京王井の頭線浜田山駅から徒歩10分（1～7号棟）～11分（8号棟）、杉並区浜田山二丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する在来工法2階建て全8戸。敷地面積は127.65～137.80㎡、建物面積は94.51～102.10㎡、第1期6戸の価格は14,990万～17,490万円。竣工は2024年6月～7月。施工は東栄住宅。
これまでのエントリー数は370件、7月2日からオープンしたモデルハウス来場者は45組。第1期6戸を8月4日に分譲し、2戸に申し込みが入った。来場者の約3割が杉並区居住者で、年代は30～40代のパワーカップルが中心。
全戸とも長期優良住宅認定を取得しており、太陽光発電システムを搭載し、TESハイブリッド暖給により一次消費エネルギー削減率は22％で、ZEH水準をクリア、ウルトラファインバブル熱源機を採用している。1階の天井高は2600ミリ。
リビング
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物件の特徴の一つは、建ぺい率40％、容積率80％1低層で、約4.3haの「柏の宮公園」に近接し、8号棟は神田川に隣接しているなど緑豊かな閑静な住宅街に位置していることだ。駅からの徒歩時間約10分の大半は公園と、「パークシティ浜田山」に沿ったケヤキの街路樹が見事な通りを利用できる。「三井の森公園」にも近い。参考までに、「パークシティ浜田山」について触れた、光井純氏のインタビュー記事を添付する。
このアプローチの良さを加味したら、価格は2億円超もあるかと思ったが、安全策を選択したようだ。
施工が東栄住宅というのにも注目したい。東栄住宅は飯田グループの中ではもっとも早くから長期優良住宅取得に取り組んできた。大和地所レジデンスが11月に分譲する「ヴェレーナガーデン横浜鴨居」（33区画）の施工も東栄住宅だ。
飯田グループでは、一建設はこれから引き渡す自社分譲戸建ての8～9割を長期優良住宅認定とし、飯田産業は大和ハウス工業の分譲戸建ての設計・施工を埼玉の物件で担当する。飯田グループの動きから目が離せない。
「HARUMI FLAG」で美しい花を咲かせたい光井純氏建築美を語る（2023/1/30）
オープンハウス 「これから家を買うなら…」新築戸建て一都三県駅圏ランキング
オープンハウスグループは8月1日、「これから家を買うなら注目しておきたい駅ランキング～共働き子育て世帯編～」を発表した。LIFULL（ライフル）の「『理想の住宅立地』に関する調査」と同社の独自データを掛け合わせ、通勤1時間以内、乗り換え1回+徒歩15分以内、家賃との差額は＋3万以内などを条件に、夫婦と子ども1人の3人家族で75㎡の新築戸建てを購入するならどこがいいかをあぶりだしたもの。首都圏の東京、神奈川、埼玉、千葉のそれぞれのベスト３は、マンション価格が〝暴騰〟している〝コスパ＆タイパの両立する穴場〟駅圏がランクインした。
LIFULLの最新調査で判明した重視する（妥協できない）３大条件は、①通勤距離より駅からの近さ②理想の（許容できる）通勤電車時間は30分以上1時間未満③乗り換えの許容回数は1回－であることに着目し、同社の顧客が求める条件（2021年購入契約者9,516組アンケート調査）をかけ合わせ、共働き子育て世帯の求める住まい選びの3大条件は①通勤は1時間未満、乗り換え1回以内＋徒歩15分未満（駅チカ）②現在の住まいから2㎞圏内③家賃との差額は＋3万以内－とし独自ランキングを作成した。各都県の上位３駅は次の通り。75㎡換算で、住宅ローンは変動金利35年（金利：0.32%）、フルローン、ボーナス払いなし。
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記者はこの種のランキングをあまり信用しない。住宅購入検討購入者のことなど全然考えていないと思えるからだ。SBIアルヒの「本当に住みやすい街大賞」がその典型だ。毎年のようにお笑いタレントを起用し、面白おかしく発表していたのに、昨年は何の説明もなしにやめてしまった。無責任そのものだ。
さて、今回の同社ランキングはどうか。他のランキングと異なるのは、実際に同社が扱っている新築戸建てとローン支払い額、家賃相場を紹介しながら、駅圏を選んでいることだ。
東京都の3駅については次のようにコメントしている。「1位は今大人気の綾瀬駅の隣駅、北綾瀬駅。駅周辺は、2025年に向けて再開発が完成し始め、高級タワマンも建築中と、ますます魅力があふれる街として人気になりそうです。始発駅なので出勤時に座れるのも大きなポイントです。2位の武蔵小金井、3位の東小金井は、乗り換えなしで東京駅に出られるという都心部への出やすさと教育施設や公園なども多く、暮らしやすさですでに人気が出ているものの、2027年完成に向けて再開発が進んでおり、今後も人気が上がり続けそうです。特に武蔵小金井は数が少ないものの、始発電車があるため通勤時に座れる可能性もあります」
須藤氏
一つ一つの駅圏について記者はコメントする立場にないが、記者発表会に登壇した同社開発事業部営業推進部長・須藤光輝氏の自分のケースを交えた説明がとても面白かった。記事化することの了解を得たので紹介する。
須藤氏は2020年、西大井駅圏の同社の分譲マンションを坪単価420万円かで購入した。「（同社本社がある東京駅1分のJPタワーまで）ドア・ツー・ドアで35分。妻も働いており、神奈川県の馬車道まで1時間」と話した。また埼玉の「穴場」として紹介した「三郷中央」について、「千葉県トップの流山おおたかの森より都心に近い。街も美しい。私の部下が住んでおり、部下は『今の（静かな）環境がいいからあまり知られたくない』と話しています」と語った。
〝いじわる爺さん〟そのものの記者はチクリと批判した。「『西大井』を選択したのは夫の須藤さんの希望を優先したということか。住むなら『馬車道』のほうが絶対いい。『三郷中央』を穴場とおっしゃったが、私は約30年、毎年RBA野球大会の取材で駅を利用しているが、飲食店など生活利便施設が貧弱」と。
－まあ、しかし、住宅選好は何を重視するかで異なってくる。住めば都だ。この種のランキングは参考にとどめ、家族のライフスタイルしっかり見定め考えてほしい。
〝めっちゃ〟10連発井上咲楽さん LIFULL HOME'S「住みたい街ランキング」発表（2024/1/31）
越年しても発表されないSBIアルヒ「本当に住みやすい街大賞」なぜか（2024/1/13）
城東エリアも坪単価400万円超へ駅1分×沿線最大住友不「シティタワー綾瀬」（2023/11/14）
幸福とは何か人口0.6％のモニタにバイアスはないか「幸福度」1位の鳩山町（2022/9/8）
頂門の一針、蜂の一刺しにならないがアルヒ「本当に住みやすい街大賞」批判（2021/12/12）
三井不レジ馬車道駅直結の商業・文化施設「横浜北仲ノット」完成（2020/6/18）
全国5,000人の女性の声反映東武鉄道「ソライエ流山おおたかの森」大健闘（2018/8/9）
飯田グループHD中核企業の一建設 分譲戸建ての長期優良住宅認定を標準仕様に
鈴木氏（左）と茂庭氏
飯田グループホールディングスの中核企業である一建設は8月1日、記者説明会を開催し、長期優良住宅認定制度に対応した分譲戸建住宅の供給（引渡し）を2024年8月から全国の営業エリアで順次開始すると発表した。対象となるのは、今年度供給目標戸数10,500棟の8～9割になる模様。飯田グループ全体で同様の対応をするかどうかは未定だが、標準仕様となるのは間違いなさそうだ。
長期優良住宅認定制度は、2009年6月からスタートした「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき認定するもので、令和5年度末までの一戸建ての累計認定実績は約156万件。「長期優良住宅」として認定を受けるためには、8つの認定基準にクリアする必要がある。認定物件は地震保険料の割引、住宅ローン金利の優遇、不動産取得税、固定資産税などの特例措置が受けられる。
同社は、2022年4月以降の「住宅性能評価」の5分野のうち「劣化対策等級3」「耐震等級3」「断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6」など7項目で最高等級を取得しており、長期優良住宅認定を受けるための条件をクリアしている。
分譲戸建ての供給（引渡し）を行うのは、2024年4月1日以降の確認申請分で、群馬を中心とする北関東や埼玉県の物件が先行し、順次全国で開始する。対象となる住宅は、2025年3月期の供給目標10,500棟の8～9割になる模様。
記者説明会に臨んだ同社執行役員東日本第3戸建事業本部本部長・鈴木里司氏は「2025年から施行される東京都の『太陽光パネル設置義務化条例』をにらんで検討を進めてきたもので、体制が整った。一部、3階建てや土砂災害警戒区域に指定されているエリアを除き、当社が供給する物件の8～9割が対象となる。物件を仲介する会社からは『売り』になると評価していただいている。トータルで供給増につなげたい」と語った。
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長期優良住宅認定は間違いなく販売促進に結びつくと思う。飯田グループ全体で取り組むかどうかだが、同社経営企画部部長・江角大樹氏は「他社のことは現段階で何とも言えないが、TCFDレポートも発表しているのでグループ全体に広がるのではないか」と話した。同社グループでは東栄住宅は早くから長期優良住宅に取り組んでいる。
もう一つ、ZEHについて。飯田グループHDが2023年7に公表したTCFDレポートでは「2025年の『ZEH水準比率100%』等の検討を始めております」としているように、現段階で同社グループの分譲戸建ては「ZEH水準」をほぼ満たしていると思われる。
記者は「ZEH水準をZEHに引き上げる計画はないか」と質問した。一建設設計部次長・茂庭光広氏は「太陽光パネルを搭載して創エネに対応することは現段階では考えていない」と答えた。
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皆さんは、全国47都道府県でただ一つ島根県には飯田グループHDの営業拠点がないことをご存じか。江角氏が明らかにした。理由を尋ねたら「島根県は私の出身ですが、注文住宅が中心でして…」と話した。ネットで調べた。大和ハウス工業は山形県には一つも事業所がなく、滋賀県は全国唯一の「ドトールコーヒーなし県」のようだ。
全住戸に7本の中高木設備はほとんど自前製品一建設の分譲戸建て「大泉学園」（2024/7/27）
