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2018/12/26(水) 13:05

2018年 記者が選んだ「首都圏 話題のマンション」

投稿者:  牧田司

甲乙つけがたい「渋谷」「所沢」「東雲」「南平台」

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2018年 記者が選んだ「ベスト3マンション」(2018/12/20)

 記者が選んだ2018年「話題のマンション」を選んだ。今年は首都圏34物件に地方の物件7物件を追加した。首都圏の見学物件は86物件。見逃した物件もかなりあり、いささか恥ずかしいのだがやむを得ない。

 まず、「ベスト3」に入れるかどうか迷った物件から。その筆頭は年末に分譲開始となった住友不動産・住友商事の「シティタワー所沢クラッシィ」。個人的には選定したかったのだが、西武ファンの記者の私情が入っていると批判されるのも嫌なのでベスト3には入れなかった。

 しかし、バブル崩壊後では県都・浦和を上回る埼玉県下最高高値の坪単価350万円(第1期31戸は条件のいい価格が高い住戸が中心だったので360~370万円くらい)に設定したのがうれしかった。浦和で坪単価350万円を突破しそうな再開発マンションが予定されているので、トップの座は短命かもしれないが、西武ライオンズが10年ぶりに優勝したその年に最高値とは所沢市民も喜んでいるのではないか。選手をはじめライオンズ関係者が殺到しないか。少なくとも10戸は売れるはずだ。

 もうずいぶん昔だが、石毛選手が都内の億ションを買ったのを知り、球団を通じて了解も得てスクープ記事を書いたことがある。離婚の前だった。その後どうなったか。吉永小百合さんが買ったマンションも知っているが、これは書かなかった。

 野村不動産「プラウドシティ東雲キャナルマークス」もベスト3に入れようかどうかで迷った。オーバル状の建築物は商業ビルでは結構あり、マンションでも一昨年、三井不動産レジデンシャル「青山」がアール形状だったが、「東雲」は建物全体をオーバル状にし、その中に代々木第一体育館のアリーナ面積とほぼ同じ長辺約90m、面積約4,000㎡の中庭を設置した商品企画がいい。

 記事にも書いたが、かつて見た「くまもとアートポリス」(KAP)の建築家・山本理顕氏が設計した熊本県営保田窪第一団地とよく似ている。中庭でコンサートなど開いたら感動的なイベントになるのではないか。

 この物件のいいところはもう一つある。最近の子どもたちは公園で遊ばないのだという。我々の世代はすぐ「外で遊んで来い」などと怒られたものだが、今の親は外で遊ばせると怖いから塾などに通わせるのだそうだ。しかし「東雲」なら大丈夫。城郭都市のようだから。

 もう一つの候補は三菱地所ほか「ザ・パークハウス 渋谷南平台」だ。再開発ラッシュでマンション相場も天井知らずの様相を呈してきた「渋谷」の南平台で、坪単価850万円という同社のバブル後の最高値を更新した。追い抜かれたのが「千鳥ヶ淵」というのは複雑な気持ちがするがやむを得ないか。

 設備仕様レベルは最上級の〝ザ・パークハウス グラン〟そのものだ。そうしなかったのは、売主に大林新星和不動産、東急不動産が名を連ねているためだ。

 この物件と三井不動産レジデンシャルの「渋谷」が高値を付けたことで注目されるのは、旭化成ホームズは「宮益坂」でいくらの値を付けるかだ。同社は「一般分譲するかどうかも未定」としている。縁故販売でこっそり売るつもりか。住むにはどうかと思うが、坪単価は1,000万円でどうか。

 三菱地所レジデンスといえば、「ザ・パークハウス代々木上原」もいい物件だ。坪647万円は高いような気がしたが、記者はあのサペリの美しい建具・家具に圧倒された。似たものでは昔、住友商事があれは方南町だったか富士見台だったか、突板のカバザク(またはカリンか)を全面に貼ったモデルルームを思い出した。そんな思い切った提案をするマンションが少なくなったのは残念。

 さて、皆さん。以上の3~4物件のうち「ベスト3」にふさわしい物件を選べと言われたらどれを選ぶか。甲乙つけがたく迷うだろう。だから「渋谷」も含めて「ベスト3」の一つは「該当なし」にした。

県都・浦和を抜く 埼玉県最高単価マンション 住友不・住商「所沢」(2018/12/22)

分譲では初か オーバル型の中庭がいい20数年前の〝アート〟蘇る 野村不「東雲」(2018/11/13)

三菱地所レジデンス 最高値更新の坪850万円 「ザ・パークハウス渋谷南平台」(2018/10/4)

駅4分の1低層 息をのむほど美しいサペリの建具 三菱地所レジ「代々木上原」(2018/12/14)

「千葉NT」「川越南台」「守谷」 価格の安さだけでない

 都心の富裕層マンションもそうだが、何より嬉しいのは郊外マンションが売れることだ。「ベスト3」に入れたポラス「浦和美園」以外にも大健闘した郊外物件がある。大和地所レジデンス「ヴェレーナシティ千葉NT中央 ザ・フロント」、タカラレーベン「レーベン川越南台The Arena」、同「レーベン守谷THE SQUARE(イーストコート)」だ。

 「千葉NT」は読者の皆さんもご存じだろうが、総じて売れ行きは芳しくない。どうして同社の物件がよく売れるのか。

同社は前期、引き渡し929戸を期末までに売り切った。しかも、郊外中心だから価値がある。完成在庫ゼロというのは関西のプレザンスコーポくらいだろう。

 「千葉NT」は、坪単価が140万円と土地代がただでも建たないような安さでありながら設備仕様はまずまずで、駅近、8mワイドスパン、100㎡、玄関幅1.4m、メーターモジュール廊下幅、ディスポーザー、食洗機、床暖房、主寝室8畳大、1620浴室、平置無料駐車場100%確保、奥行き4mのオープンエアバルコニー付きプランも100戸以上-などの商品企画が優れているからだ。

 「川越南台」の売れ行きにも驚いた。見学したのは三井不動産のロジスティクス見学のついでだった。30戸くらい売れているだろうかと思ったが、逆で残りが30戸だった。

 「守谷」も同様だ。こちらは大規模商業施設「YORK TOWN MORIYA」に隣接しているのも好調な要因の一つだが、驚異的な売れ行きだ。

 いまの消費者はお金がないから買えないのではない(もちろんそうした層もいるが)。住宅購入は多くある選択肢の一つで、住宅そのものもマンション、戸建て、中古、賃貸などと比較し、どれが合理的であるかを優先して選ぶ。

 大和地所レジデンスもタカラレーベンもポラスもそんな売り方をしていない。誰だって〝2,980〟〝3,980〟などとどこかの安売りTVCMと同じように価格の安さだけを全面に出された二の足を踏むのではないか。

 住友不動産「シティテラス八千代緑が丘」も売れ行き好調。

 あっ、そうだ。この前、ある人が「ユニクロは2年寝かすのが常識」と話した。みなさんはこの意味をご存じか。マンションはそういうわけにはいかないが…。

駅近100㎡ 商業隣接 驚愕の坪140万円 大和地所レジ「千葉NT中央ザ・フロント」(2018/10/30)

〝タカラの奇跡〟 関係者も驚く売れ行き 残りわずか30戸 「レーベン川越南台」(2018/11/7)

郊外苦戦〟跳ね返す 売れ行き好調 タカラレーベン「守谷」554戸(2018/11/26)

郊外不振〟吹っ飛ばす 全1,006戸 販売順調 住友不「八千代緑が丘」(2018/6/23)

フランスのファッションと同じ マンションも「美」だ

 デザインについて。話は横道にそれるが、年末、高崎経済大非常勤講師の権代美重子氏から「パリのファッション」と題する講義を受けた。聴講者は記者のような、というよりはまだ記者は若いほうで、後期高齢者のほうが多いくらいのOSI研究会のメンバー。

 記者も含めてファッションには無縁の方が圧倒的多数派を形成していたと思うが、権代先生の話はとても参考になった。必至でメモも取ったので機会があったら記事にしたい。

 何を学んだかといえば、もともとパリのファッションは宮廷ファッションが源流で、なぜブランドとして今も世界をリードしているかといえば、それは機能的価値・情緒的価値・自己表現価値という3つの価値を守り続けてきたということに他ならないと先生は仰った。

 マンションも基本的には同様だと記者は思う。あの丹下健三は「機能的なものが美しいのではない。美しいもののみが機能的なのだ」という言葉を残した。

 機能的に優れているのは当たり前だ。これが劣るものは論外。消費者に感動を与える美しさを備えていないといいマンションとはいえない。記者がしつこく〝フェイクをやめよ〟と書くのもそのためだ。

 自己表現価値とは、そのマンションに住めばどのような新しい生活ができるかを具体的に示すことではないか。

 さて、今年も美しいデザイン(いうまでもないが、単に意匠デザインが美しいという意味で用いているのではない)のマンションがたくさん供給された。「話題のマンション」として選んだ36物件のうち、外観やモデルルームがとくに美しかったのはモリモト「ディアナコート用賀」、伊藤忠都市開発他「クレヴィア文京関口」、大和ハウス工業「プレミスト赤坂翠嶺」「プレミスト山吹神楽坂」、先に紹介した三菱地所「代々木上原」、住友不動産「所沢」などだ。

 モリモトの物件は8割方観ているが、当たり外れがない。見直したのは大和ハウスだ。「赤坂翠嶺」「山吹神楽坂」もしっかり造りこんでいる。

プラン・デザイン秀逸 地所レジ、住友に勝てるか モリモト「ディアナコート用賀」(2018/3/6)

デザイン秀逸 第1期1次43戸が即日完売 伊藤忠都市・東急不「文京関口」(2018/4/7)

〝赤坂の隠れ家〟 本物志向の大和ハウス「プレミスト赤坂翠嶺」(2018/10/19)

ワイドスパン、フラットバルコニーなど企画秀 大和ハウス「山吹神楽坂」(2018/12/10)

宣伝コピーやシアターにはっとし、ニヤリとし感動もした

 いつも思うのだが、マンションを探している人はいったい何を基準に選ぶのか。今も昔も、それは交通便であり価格であり環境だ。いわゆる「3K」だ。検索サイトもエリア、価格、面積、間取り、駅距離を選択して選べるようになっている。

 これはこれで結構だ。必要条件だ。デベロッパー各社もいかに検索サイトの条件にヒットするかに腐心しているようだ。

 試しにあるサイトで探してみた。ところが「エリア」は区市単位になっていた。条件を「子育てファミリーに嬉しいマンション」で検索したら66件もヒットした。並び替え条件は価格、間取り、戸数くらいしかない。欲しいのは勤務先までの通勤時間や保育園・幼稚園、学校までの距離、買い物の便、住環境、治安、売主が信頼できるデベロッパーであるかとうかだと思うが、残念ながらこのサイトでは、それを探り当てるのは不可能ではないか。「ハイグレード」でも検索したら37件ヒットした。しかし、これも何をもってハイグレードなのか示してくれない。どうみてもそう思えない物件もあるし、〝住宅評論家〟がコミットしているのにも驚いた。

 自分が希望する条件を全て打ち込んでそれこそワンストップで条件にマッチする物件を探してくれるサイトはないのか。いまの検索サイトは便利なようで不便だ。

 記者などは自分の目しか信じないので、検索サイトで見学する物件を探すことは全くない。手垢にまみれた宣伝コピーも信じない。しかし、大成有楽不動産「オーベル住吉マスターテラス」、野村不動産「プラウド川口タワー」、新日鉄興和不動産他「リビオシティ・ルネ葛西(TOKYO ALOHA PROJECT)」、京阪電鉄不動産他「DISCOVER ★TERRACE★ ファインシティ武蔵野富士見」、近鉄不動産他「ローレルタワー ルネ浜松町」などの宣伝コピーやシアターにははっとし、あるいはにやりとさせられ感動もした。

 「住吉」は何と〝東京駅から青山一丁目と同じ距離〟と謳った。「川口」は〝もう二者択一はやめよう〟(同社は駅東口の予定物件もあるが)迫った。「葛西」は〝TOKYO ALOHA〟が面白い。「武蔵野富士見」は〝DISCOVER〟と意表を突いた。「浜松町」は最寄り駅は日の出だが、質は極めて高い。シアターもよくできていた。

東京駅から青山1丁目と同じ距離 公園隣接 大成有楽「オーベル住吉マスターテラス」(2018/9/27)

〝二者択一は終わりにしよう〟 川口初の免震×長期優良 絶好調 野村不動産「川口」(2018/5/14)

アロハ! 商業・価格・平置き 3点セット奏功 1期162戸即完 新日鉄興和「葛西」(2018/4/10)

敵か味方か 京阪電鉄不 見たことない「コト」企画で勝負「武蔵野富士見」(2018/2/24)

近鉄不の矜持を見た 天井高2700ミリ 「港区」「タワー」「海」前面に「浜松町」(2018/4/23)

第一種低層住居専用地域立地・公園隣接

 第一種低層住居専用地域の物件は、先に紹介した「代々木上原」がそうだが、大和地所レジデンス「ヴェレーナグラン浜田山」、三井不動産レジデンシャル「パークホームズ荻窪 ザ レジデンス」もいい物件だ。

 「浜田山」は桜並木が美しい神田川遊歩道に面している。「荻窪」は〝パークホームズ〟シリーズでは久々の1低層に位置する物件で、隣は公園。

 公園隣接といえば、三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス早稲田」は戸山公園が敷地南側。これもいい物件だ。

 

サクラ満開 神田川遊歩道に隣接 清張も徒歩2分 大和地所レジ「浜田山」(2018/3/27

久々に1低層の〝パークホームズ〟 三井不レジ「荻窪」売れ行き好調(2018/12/9)

戸山公園に面する立地とデザインが素晴らしい 三菱地所レジの建て替え「早稲田」(2018/10/11)

「マンションは『駅7分以内』しか買うな!」を批判したが…

 〝駅近〟が人気になった要因と記事にしてきた記者にも責任の一端はあるが、あろうことか「マンションは『駅7分以内』しか買うな!」という本が出版された。いかにも売らんがためのタイトルであるのを承知で記者はこれを痛烈に批判した。ある方から「却ってその本を買わせることになりかねない」と親切な忠告も頂いた。〝駅近〟が今年もまたよく売れた。

 相鉄不動産他「グレーシアタワー三鷹」、モリモト「ピアース赤坂」、東京建物「Brillia 浦和仲町」、三菱地所レジデンス他「津田沼 ザ・タワー」などだ。

 「三鷹」は、中央線沿線のマンションは軒並み坪400万円以上となる相場を形成した。「赤坂」は瞬く間に売れたが、確か単価は600万円以下で安くしすぎたのではないか。後続物件の値付けにも影響を与えた。「浦和仲町」は坪330万円でも売れた。「津田沼」は価格が安かった。千葉県下で坪300万円の大台に乗るのはいつか。

また怒り沸騰 「マンションは『駅7分以内』しか買うな!」の本は買うな!(下)(2018/2/1)

早期完売間違いなし 三鷹駅直結の相鉄不・三菱地所レジ「グレーシアタワー三鷹」(2017/12/21)

赤坂3分 多様なニーズ取り込むか モリモト「ピアース赤坂」(2017/12/9)

三菱地所レジ他「津田沼 ザ・タワー」 第1期は半数以上の340戸 絶妙の値付け(2018/3/23)

「Bloomoi(ブルーモア)」の提案前面 坪330万円弱で好調 東建「Brillia 浦和仲町」(2018/10/16)

大規模・再開発 「十日市場」「月島」「武蔵小杉」「日吉」 

 大規模・再開発は、東急電鉄・東急不動産・NTT都市開発の3社JVマンション「ドレッセ横浜十日市場」、三井不動産レジデンシャル他「MID TOWER GRAND(月島)」、三井不動産レジデンシャル・東急不動産「Kosugi 3rd Avenue(コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス)」、野村不動産・関電不動産開発・パナソニックホームズ「プラウドシティ日吉」を選んだ。

 「横浜十日市場」はレベルが高い。「MID TOWER GRAND」は早期完売を狙った値付けだが、困るのは周辺物件。言葉は悪いが頭を押さえつけられた状態。「コスギ サード アヴェニュー」は設備仕様レベルのダウンがない。三井デザインテックの黒須理枝氏が担当したモデルルームもよかった。黒須氏デザインはこのほか大和ハウス「赤坂翠嶺」でも見た。もう1物件見たような気がするが思い出せない。「日吉」では、野村の新提案「街の共用部」が設置される。

レベルが高い 長期優良住宅認定 東急電鉄他「十日市場」 順調なスタート(2018/4/9)

三井レジ 「月島」再開発タワー「MID TOWER GRAND」第1期189戸 坪単価434万円(2018/7/17)

第1期174戸が即日完売 三井レジ・東急不「コスギ サード アヴェニュー」(2018/12/4)

1,320戸の多機能型街づくり「日吉」始動 「街の共用部」設置 野村不動産ほか(2018/10/10)

「元赤坂」「鷺沼」「日吉」「西麻布」「虎ノ門」「四谷」など

 

 その他、話題性・人気・商品企画などで以下の物件を選んだ。阪急阪神不動産「ジオ元赤坂」は元赤坂アドレスで35年ぶりのマンション。1フロア2戸。単価は安い。大成有楽不動産「鷺沼」は最高の立地で、「オレンジラボ」の提案もよかった。JR西日本プロパティーズ(略称:Jプロ、旧菱重プロパティーズ)の「ジェイグランディア日吉」は近隣のどこの物件にも負けないレベルの高さだった。

 野村不動産「虎ノ門」は、全国区の人気とか。末長組「西麻布」は同社だからこそ実現したプラン。旭化成不動産レジデンス「アトラス四谷本塩町」は民間マンション第一号の建て替え。伊藤忠都市開発「クレヴィア池袋West」は「HITO-TUBO(ヒトツボ)」提案がいい。

元赤坂アドレスで35年振り 1フロア2戸 阪急阪神不「ジオ元赤坂」完成販売(2018/10/30)
ヒルトップの社宅跡地 「オレンジラボ」がいい 大成有楽不「鷺沼」(2018/5/8)
 圧倒的人気呼ぶか Jプロ「日吉」 事前内覧会は満席 キャンセル待ち50組超(2018/8/7)

「虎ノ門」アドレス 人気も全国区 野村不動産「プラウド虎ノ門」(2018/8/22) 

末長組の矜持を見た 傾斜地だからこそ生きる技術力 「ロイヤルシーズン西麻布」(2018/10/5)

民間マンション第一号建て替え 旭化成不レジ「アトラス四谷本塩町」完売(2018/11/13) 

高単価エリアだからこそ生きる「HITO-TUBO(ヒトツボ)」 伊藤忠都市開発「池袋」(2018/12/5)

呼びかけに「NO」と言わない 地方も10回取材 大きな成果

 今年から地方への取材を増やした。もうあとはないし、呼んでいただいたらきちんと応えるのが記者の役割だ。「NO」と言わないのが基本姿勢だ。10回近く取材した。

 その成果はあった。地方が元気を取り戻しつつあることが分かったし、一方で東京都との「格差」もまだまだ大きいことも見えてきた。

 三菱地所レジデンス他「hitoto 広島The Tower」では、主催者の挨拶に拍手を送った記者団に驚いたし、「マンションは愛だ」と挨拶した主催者にもまた感動を覚えた。記者のモットーは〝記事はラブレター〟だ。

 やはり三菱地所レジデンス他「ザ・ パークハウス 神戸タワー」は坪266万円で市内最高峰であることを知った。歴史的建造物を残そうという姿勢にも感動した。

 そして東急不動産「ブランズ芦屋 ザ・レジデンス」では、関西圏最高峰の坪610万円であることを取材できた。首都圏から取材にきていたメディアはなかったはずだ。

 大京の「ライオンズ芦屋グランフォート」は、わが国初の「NearlyZEH-M(ニアリーゼッチマンション)」だったが、単価は東急の「芦屋」の3分の1だった。

 野村不動産・大林新星和不動産「プラウドタワー北浜」は、昨年見た三井不動産レジデンシャルの「北浜」と同様、ものすごい売れ行きだった。

 住友不動産「シティテラス千里桃山台」は坪270万円で、基本性能・設備仕様レベルの高さに驚いた。

 大和ハウス工業「プレミスト梅田」は、「芦屋」にはかなわないが、大阪府ナンバーワンの単価になった。

 このほか現地は見ていないが、積水ハウス他「上町台」、旭化成不動産レジデンス「草津」、大京「金沢」も人気を呼んだ。

 余計なことかもしれないが、大阪市には第一種低層住居専用地域がひとつもないことを知った。守るべき良好な低層住宅地がないということか。都構想も結構だが、街づくりについて議論すべきではないか。

マンションは愛だ 中四国・九州 最高階数の地所レジ他「hitoto 広島The Tower」始動(2018/2/22)

驚嘆 〝世界初〟積水ハウス&大阪ガス 燃料電池・SHE搭載「上町台」半数以上成約(2018/2/27)

さすが三菱 神戸の歴史的建物保存・復元「神戸タワー」 過去最高峰の坪単価266万円(2018/3/15)

首都圏の億ションに負けない 関西最高峰の坪610万円 東急不「芦屋」(2018/7/23)

わが国初の大京NearlyZEHマンション 坪単価は東急「芦屋」の3分の1(2018/7/29)

首都圏に負けない〟レベル 販売好調 野村不・大林新星和不「プラウドタワー北浜」(2018/9/1)

坪単価270万円に納得 梅田に16分の近さ 住友不動産「シティテラス千里桃山台」(2018/10/9)

坪400万円の大台に乗るか 全戸角住戸 大和ハウス「プレミスト梅田」(2018/10/9)

駅前の一等地 大京「金沢」第1期1次70戸が即日完売 4割は地元以外(2018/11/2)

 

 

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