MIRARTHホールディングスグループのタカラレーベンは2月2日、2023年に東北エリアで供給したマンションは全12棟464戸で、建設新聞社調べによると、供給瀬ンキングは2015年～2017年、2019年～2022年に次いで8度目の第1位となり、市場占有率は26.4％（※）となったと発表した。

　※建設新聞社は、2023３年（１月～12月）の東北地区分譲マンション新規供給戸数は前年比23.6％減の1,756戸で、うち仙台圏は同20.1％減の1,180戸と発表している。

　国土交通省は1月31日、マンション標準管理規約の見直しについて検討する第４回「標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ」（座長：齊藤広子・横浜市立大学国際教養学部教授）を開催した。

　改正「マンション標準管理規約」について、第19条に追加される専有部分の貸与について委員の方が、「『区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない』とあるが、反社勢力などへの譲渡を防ぐためにも、譲渡も含めるべきではないかと」質問した。

　これに対して別の委員は「業者との売買契約には反社を排除する項目があるから必要ないのではないか」とする旨の発言があった。

　確かに不動産業者を介した売買契約なら反社勢力は排除できるだろうが、反社勢力に譲渡しようと考える人は、果たして不動産業者を介するだろうか。

　記者は、この19条には「不動産会社を介さないで直接第三者に譲渡する場合」などを加えるべきだと思う。

　この点については、同法第67条（理事長の勧告及び指示等）には「区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる」とある。

　これはこれで結構だが、意図的に反社勢力に譲渡とした人の罪は問われない。いかがなものか。

　「管理計画認定制度」については議論百出した。

　同制度は、令和４年４月からスタートしたもので、マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体が一定の基準を満たすマンションを認定するもの。令和5年12月末現在、認定実績は378件（国土交通省が把握しているもの）となっている。地方自治体別の認定実績は神奈川県が90件、東京都が82件のほかは、埼玉県、愛知県、大阪府、兵庫県が20件台で続き、認定実績がない自治体は8割に達している。記者はこの「管理計画認定制度」をよく知らないし、多いか少ないか判断もできないが、多くの委員からは「認定基準のハードルが高すぎる」「管理組合、居住者にとってインセンティブがない」「行政のマンパワー不足」などの声が聞かれた。

　ここに割って入り、快刀、乱麻を断ったのが、戎正晴委員（弁護士）だった。戎氏は「自治体が推進計画を作成するのは義務付けるべき。マンションの実態を把握するのは義務ではないか。全てのマンションに管理の実態を届けるようにし、一定水準以上を認定すればいい」と話した。この意見に賛成なのか反対なのか分からなかったが、齊藤座長は「届け出制にしろということですか」と答えた。

　記者も、戸建て居住者との公平性をどう担保するかだが、基本的には戎氏の意見に賛成だ。どこにどのようなマンションを含む共同・集合住宅が建っているのか実態を把握できていなかったら、災害時の対応などできないではないか。（登録が伸びないのは、災害時に公助など受けられないとみんな思っているからではないか）

　今後どうするかだが、マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」と連携すべきだと思う。同管理協の登録件数は2千件を突破した模様で、今年度中に1万件登録を目指している。★5つの〝優等生〟だけでなく、★一つや二つの〝劣等生〟にも「ここをこうすればランクが上がる」などと希望を持たせているのが味噌だ。こんなことは言いたくないが、行政主導で物事がうまくいったためしがない。新築を対象とした予備認定制度も組み合わせるべきという意見には大賛成だ。

　ワーキンググループではこのほか、修繕積立金の3つの「段階増額積立方式」について論議された。記者は「適正な修繕積立金」がいくらなのかさっぱりわからない。

マンション管理適正評価制度の〝見える化〟へ 個社データの公表にも期待（2023/9/15）

廃食油回収

　東京建物と東京建物アメニティサポートは1月24日、循環型社会推進に貢献するため、分譲マンションの廃食油回収や衣類・雑貨回収など廃棄物削減の取り組み「すてないくらしプロジェクト」を2024年1月から開始したと発表した。

　東京建物が供給した、また今後供給する分譲マンションが対象で、親しみやすいゴミ置き場のデザインなどを採用することで、従来、物件ごとに管理組合主体で行われていた集団回収などの取り組みに加え、物件規模や特性を踏まえ、導入を推進していく。

　「Brillia多摩センター」（530戸）で2023年に行ったトライアル廃油回収では、1か月間で約45㎏の廃食油を回収した。毎月同量の回収が見込めた場合、削減できるCO2は約1.5tに相当し、これは約100本分の樹木が1年間光合成することにより吸収するCO2量にあたる。今後、導入物件を増加させ、効率的な回収ルートを構築し、可燃ごみの削減、CO2排出量の削減に貢献していくとしている。

　衣類・雑貨回収では、ECOMMIT（本社：鹿児島県薩摩川内市）が提供する不要品の回収・選別・再流通を一気通貫で行うサービス「PASSTO（パスト）」を導入。回収した不要品は国内外でリユース品として再流通させるほか、劣化などによりリユースが困難なものに関してはリサイクルパートナーを通じて再資源化を行う。

　ゴミ置き場は、「ゴミ置き場が変われば、意識も変わるのではないか」と視点を変え、空間デザインでの課題解決にチャレンジし、2020年から通いたくなるゴミ置き場「GOMMY」の採用を進めている。照明を居室と同じ温かみのある色みにしているほか、ピクトグラムを多用し、英語も表記することで幅広い年齢、多様な背景を持つ人もゴミを出しやすくなる工夫をしているという。

衣類・雑貨回収

「GOMMY」

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　いい取り組みだ。どこのマンション管理組合でも新聞、雑誌、ダンボールなどの定期的回収、分別ゴミ収集を行っているはずだが、廃食油の回収は聞いたことがない。衣類・雑貨回収もなるほどと思う。「通いたくなるゴミ置き場『GOMMY』」は信じられない。

　業界全体で取り組めば大きなビジネスになるのではないか。

　小田急不動産と小田急ハウジングは1月22日、東京都「令和５年度既存住宅流通促進民間支援事業」の事業者に、2023年12月27日付で選定されたと発表した。

　同事業は、既存住宅を良質な住宅に改修して適正な評価の下で流通させる取り組みや、建物状況調査や既存住宅売買瑕疵保険制度等の普及に取り組む民間事業者等を支援するもので、令和５年度から開始された。補助率は3分の2で、仕組みの構築検討経費として上限500万円／1件、リフォーム工事費などに上限100万円／戸（１事業者あたり３戸まで）が補助される。

　両社は、マンションの買取再販事業で断熱・省エネリフォームの実施を契機として、居住者・管理組合に対し、窓ガラスなどの改良に関する管理規約改定なと゜の合意形成支援や、リフォーム完成現場見学会を実施することで、マンション全体における断熱・省エネ性能向上の需要を喚起し、適切な維持管理計画の周知・啓発を進めていく。

「ルピアコート本川越ステーションビュー」模型

　ポラスグループ中央住宅が分譲中のマンション「ルピアコート本川越ステーションビュー」を見学した。駅前の商業地域に立地するコンパクトタイプ中心の全113戸で、昨年8月から分譲されており、これまで約50戸が成約済み。多様な需要層のニーズを取り込んでいる。

　物件は、西武新宿線本川越駅から徒歩2分（東武東上線川越市駅から徒歩7分）、川越市新富町２丁目の商業地域（建ぺい率80％、容積率400％）に位置する12階建て全113戸。専有面積は33.86㎡～59.49㎡、価格は2,600万円台～6,100万円台（最多価格帯4,500万円台）、坪単価は330万円弱。施工は川村工営。竣工予定は2025年2月中旬。売主は同社（事業比率95％）のほか三信住建（同5％）。販売代理は東京中央建物。

　昨年8月から分譲されており、これまで来場者は約200組、約50戸が成約済み。約4割が地元需要で、都内23区からの反響も15％。単身者、DINKS、シニア、セカンド・投資需要など多様なニーズを取り込んでいるのが特徴。

　現地は、駅前の金融機関所有地跡地。約260の店舗が立ち並ぶ「蔵造りの町並み」へ続くクレアモールに面しており、丸広百貨店、西武本川越ぺぺ、イトーヨーカ堂などに近接。

　敷地は、東西軸が約100ｍ、南北実が約5.6ｍの細長い形状で、住戸は全て南向き。南側敷地は丸広百貨店の4階建て駐車場。住戸プランは1スパンの33.86㎡の1LDK以外は40㎡台以上のワイドスパンの2LDKが中心。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ、床暖房、ハックカウンター・食器棚、Low－Eガラス、ガス衣類乾燥機「乾太くん」、物干しポール、タオル掛け2か所、オリジナル抗ウイルス・抗菌床材など。

モデルルーム

　
物干しポール（左）と「乾太くん」

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　城下町によくある「町家造り」の立地・敷地形状の特性を考慮したプランであるのが味噌だ。駅に近く、生活利便施設に事欠かないのでファミリー層の需要もありそうだが、敷地は〝ウナギの寝床〟のような形状で、南側には4階建ての駐車場が迫っている。商業地立地なので、同等の建物が建てば日照・採光は遮られるリスクもある。購入に二の足を踏む人もいそうだ。　そのため、住環境より利便性を重視する単身者やDINKS、シニアなどにターゲットを絞り込み、南側に高い建物が建っても賃貸に回せそうなプランにしたのだろうと思う。

　設備仕様レベルが高いのも特徴だ。歩留まり率の高さ（44.2％）にそれが現れている。同社マインドスクエア事業部マンションディビジョンDv営業企画課課長・湯村元昭氏は「他の物件と比較されるお客さまが『ここが一番いい』と戻ってこられる」と話した通りだ。細かいことだが、「乾太くん」や食器棚、物干しポールを標準装備とし、タオル掛けをきちんと2か所設けている郊外マンションなどないはずだ。

　
クレアモールに面した現地東側（左）と西側

東上線初のZEH－M「本川越コエドテラス」など3物件181戸販売順調日本エスコン（2022/10/18）

会員限定インテリアEC サイト「野村不動産インテリアオンラインサロン」URL：https://interior.nomura-re-cc.jp/shop/

　野村不動産は1月16日、同社グループカスタマークラブ会員向け新サービスとしてインテリアECサイト「野村不動産インテリアオンラインサロン」をオープンしたと発表した。

　カスタマーズクラブは、野村不動産グループ3社（野村不動産、野村不動産ソリューションズ、野村不動産パートナーズ）で取引した顧客会員組織で、会員数は15.7万人。「プラウド」マンションモデルルームや契約者の自宅に届けた納品事例写真から家具を探し購入できるようにしたもの。

　サイトには首都圏を中心としたモデルルーム約40件の事例を掲載し、モデルルームに採用しているインテリアブランドを中心に約80ブランドの商品を取り扱う。会員様限定の優待価格で家具を購入することも可能となる。

　同社は、サイトを通じいつでも好きな時に家具を探し、家具メーカーへの注文までを行うことができるようにすることで、場所や時間に縛られないDXの取り組みを推進していくとしている。

5社ブランドとの連携がいい 野村不の常設「プラウドギャラリー武蔵小杉」（2022/6/25）

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1月12日、2023年12月の首都圏不動産流通市場動向をまと発表。中古マンション成約件数は2,941件（前年同月比3.7％増）となり7か月連続、坪単価は246.9万円（同7.0％増）となり44か月連続、成約価格は4,784万円（同9.4％増）となり43か月連続、それぞれ増加した。専有面積は63.94㎡（同2.3％増）となった。

　在庫件数は46,528件（同11.7％増）となり、23か月連続で前年同月を上回った。在庫坪単価は238.6万円（同1.5％減）となり、5 か月連続で前年同月を下回った。

　中古戸建ての成約件数は1,082件（同4.4％増）、成約価格は3,926万円（同1.4％増）、土地面積は146.11㎡（同0.5％増）、建物面積は106.07㎡（同1.4％増）となった。

　毎年年末になると発表されていたSBIアルヒの「本当に住みやすい街大賞」が年を越した現時点で2024年版が発表されていない。記者は、どうして発表しないのか昨年末にメールで質問しているのだが、いまだに回答がないので記事化することにした。

　どこが何を企画しようが勝手だが、れっきとしたプライム市場上場会社の、しかも国民生活の基本である住宅ローンを扱う金融会社が、ローン利用者のビッグデータの存在を匂わせ、著名な住宅評論家やタレントを起用し、メディアを招いて大々的な発表会まで開いてきたのに、だんまりを決めているのはいかがなものか。釈然としない。客観的な裏付けなどないのに、面白半分に取り上げてきたメディアの責任も問いたい。

　「大賞」を発表しないのは、同社は一昨年末にSBIホールディングスの子会社になり、親会社の意向もあるからだと思うが、それならそれできちんと説明すべきだ。〝価格の暴騰でどこも住みにくい〟とでも発表したら圧倒的な反響を呼ぶが、そんなはずはない。

　記者は、マンション購入検討者をミスリードするものだと、この「大賞」をこれまで何度も批判してきた。「本当に住みやすい街」などどこにもないし〝住めば都〟だ。マンション購入検討者が〝ここが一番〟と決めたことが正解となることを祈りたい。

　固定金利のフラット35の市場占有率がトップクラスの同社は、固定金利と変動金利の金利差拡大の影響を受け厳しい経営環境が続いており、今年1月には社名をアルヒから現社名のSBIアルヒに変更した。今後はSBI傘下の新生銀行グループや住信SBIネット銀行などと連携を強化し、変動金利商品の拡大を目指している。

　同社の2024年3月期の通期予想は営業収益210億円（前期比7.1％減）、当期利益20.5億円（同26.8％減）。

住宅取得環境の厳しさ反映 アルヒ「本当に住みやすい街大賞」（2022/12/21）

「リジェ代々木上原テラス」

大京は1月11日、最上位ブランド「リジェ」を冠した首都圏では21年ぶりのマンション「リジェ代々木上原テラス」のエントリーの受付を開始した。同日、メディア向けモデルルーム見学会を行った。

物件は、小田急小田原線・東京メトロ千代田線代々木上原駅から徒歩5分、渋谷区西原3丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率150％）に位置する敷地面積約1,126㎡、地上3階、地下2階建て全12戸。専有面積は85.85～214.37㎡（平均141㎡）。価格は非公表。竣工予定は2025年3月27日。設計はアーキサイトメビウス（長島芳弘氏）。施工は佐藤工業。

昨年9月から非公開で分譲を開始しており、価格は北向き住戸が2億円台（85㎡、坪単価776万円～）で、全12戸のうち10戸が販売済み。一般分譲対象は専有面積177.80㎡と214.37㎡の2戸で、2月に分譲する予定。首都圏〝リジェ〟シリーズとしては「リジェ御殿山」30戸（2003年竣工）以来21年ぶり。

現地は、代々木上原駅から比高差約10ｍの標高約40ｍのヒルトップに位置。明治時代の初期に木戸孝允が開発し、その後、徳川家が所有していたことから一帯は「徳川山」と呼ばれ、戦後の1931年、西武グループの創業者・堤康次郎によって「徳川山分譲地」として分譲された低層住宅街の一角。区の土地利用調整条例により最低敷地面積は200㎡、建物の絶対高さは10ｍと定められている。

敷地は、幅員約5.4ｍの東側道路に接道。形状は東西軸が長いL字型で、東側から西側にかけて約1層分下る傾斜地。西側隣地とは8～9ｍ高く、敷地南側はマンション、北側は邸宅地。

主な基本性能・設備仕様は、「ZEH-M Oriented」、「BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）」認証取得、リビングなど居室天井高2.65m超、サッシ高約2.18m、廊下幅約1.1m、駐車場設置率150％（18台）、フローリングはホワイトアッシュ突板＆600×1200ミリタイル、アッシュ柾目ドア、Miele製食洗機など。

模型（写真提供　撮影・ジャーナリスト長谷田一平氏）

モデルルーム（写真提供　撮影・ジャーナリスト長谷田一平氏）

モデルルーム（写真提供　撮影・ジャーナリスト長谷田一平氏）

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　代々木上原駅圏のマンションは、駅前の「ペアシティ代々木上原」をはじめ10物件は見学している。これらの物件と比較して、今回の物件の立地は互角以上であるのは間違いない（規模などを総合評価すると「プラウド上原」がトップか）。

　モデルルーム（130㎡）もよくできている。ソファや椅子が80万円とか40万円とかで、冷蔵庫はドイツLIEBHERR（リープヘル）社製、ソープはフランスFER A CHEVAL（フェール シュヴァル）製。ワイングラスは小生の顔くらい大きかった（ちょっと大げさか）。その他の備品も一見して高価そうなものばかりだったが、奇を衒ったものは一つもない正統的な億ションだ。人気になるのもよく分かる。同社は価格を公表していないが、最低価格とモデルルームの設備仕様レベルから判断して安いと思う。現時点で同駅圏の最高単価かどうかは微妙。

　同社のこれまでの物件との価格、単価比較について。記者は「リジェ」シリーズを知らないし、2003年竣工の「リジェ御殿山」はいくらだったのかも分からないので何とも言えないが、単独事業としては今回の物件が単価、販売価格とも同社のバブル後の最高値になるのではないか。

共同事業では、2017年分譲の同社（事業比率30％）とオリックス不動産（同30％）・東急不動産（同40％）の３社JV「ブランズ六本木 ザ・レジデンス」は坪単価950万円だった。これとどうかではないか。

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昨年末にお会いし、今回の写真の提供を提供していただいたジャーナリスト・長谷田一平氏の記事も添付する。最高に面白い。URLは以下。

http://kamakura-photo-press.cocolog-nifty.com/blog/

記者とは無縁の「融通無碍」ブログ発信者 長谷田一平氏（76）とバッタリ（2023/12/26)

現地（北東側から写す）

現地（南東側から写す）

これぞ本物の億ション 坪950万円はむしろ安い 東急不動産ほか「六本木」（2017/12/11）

坪800万円をはるかに突破？ 三菱地所レジ フラッグシップの「代々木大山」（2023/9/9）

代々木上原の1低層 デザイン性高く借景見事 小田急不・大和ハ・地所レジ「上原」（2021/3/11）

駅4分の１低層 息をのむほど美しいサペリの建具 三菱地所レジ「代々木上原」（2018/12/14）

三井レジ他「パークコート渋谷大山町」 低層住宅街の大規模 単価は470万円（2014/12/3）

積水ハウス「グランドメゾン上原」 坪単価480万円でも億ション人気（2014/5/19）

野村不動産「プラウド上原」 垂涎の的の低層3階建て（2011/4/25）

　国土交通省は12月26日、マンション管理に関する「外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）」（座長：鎌野邦樹・早稲田大学法学学術院法務研究科教授）を開催。同省が令和5年12月に実施したマンション管理業協会会員（351社）を対象とした「管理業者が管理組合の管理者に選任されるケース」に関するアンケート調査を公表した。有効回答は152件（回収率43.3％）。

　第三者管理者方式を導入しているマンションを受託していると回答したのは約3割の48社で、導入している管理組合数は1,991件となった。分類別では「投資用マンション」1,055件。「自己居住用」が306件となっている。

　新築マンションにおいて、第三者管理者方式を「導入している」又は「導入予定」と回答した割合は約半数、「管理者業務の報酬報酬を設定している」と回答した割合は4割。

　「報酬を設定していない」理由は、「管理会社として事務管理業務で報酬を受領しているため」「通常の管理と同様と考えているので一般的な管理手数料のみ設定しており、第三者管理用での報酬は考えていない」「分譲当初から規約に定められており、報酬を請求していない（できない）物件がある」「報酬の基準等が決まっていないため設定できていなかったが、現在報酬基準を検討中」「報酬を得られる理解をしていなかったため。今後は報酬を提案する予定」「投資用ワンルームマンションの管理につき無報酬（無報酬で行える規模なので）」などの回答があった。

　管理委託契約を締結又は更新する場合における集会の決議は、すべての管理業者が「普通決議」と回答。通常総会において議長を務めるのは、「管理者業務の担当者」と回答した割合は約８割だった。

　第2回のワーキンググループでは、「区分所有者による管理の機会を失ってしまうとして、新築時点からの第三者管理者方式の導入自体を懸念する意見もあった」とし、「第三者管理者方式においても、区分所有者自身が管理の主体となり、適切にマンションの管理を進めていくこともあり得るため、新築からの第三者管理者方式が一律に制限されるべきではない」「区分所有者が適切に管理を進めていくためにも購入前、購入後における十分な説明が必要と考えられる」などの意見があったことも報告された。

　同省は、今後2回の会合を経て、来年3月下旬までに管理業者が管理者となる第三者管理者方式については、現行ガイドラインとは別の「新ガイドライン」を整備する方向で検討を進めるとしている。