大和ハウス工業は9月11日、同社恒例の「記者レクチャー会＜2024年基準地価＞」を開催し、マンション事業本部事業統括部部長・角田卓也氏がマンション市況について、同社住宅事業本部マーケティング室上席主任・小林高英氏が分譲住宅について、同社流通店舗事業本部事業統括部開発事業部事業部長・和田康紀氏が流通店舗事業について、同社建築事業本部営業統括部Ｄプロジェクト推進室担当次長・廣渡政和氏が物流施設についてそれぞれ説明し、記者団の質問に対して一つひとつ丁寧に答えた。

沖縄県の村の坪単価250万円の多目的型129戸も早期完売へ

角田氏

　マンション市況について角田氏は、地価、建築費の上昇により全国的に価格の上昇は継続しているが、首都圏、近畿圏、地方とも利便性が享受でき、資産性の高い再開発、タワーマンションなどがパワーカップル、富裕層、インバウンドなどに支持されており、市場をけん引していると話した。ただ、一部の商品力が弱い物件の売れ行きが鈍っているとし、地方も需給バランスが崩れているところも見られると語った。

　同社の物件では、那覇空港から車で40分、中頭郡北中城村の多用途型「モンドミオ沖縄リゾートライカムヒルズ」129戸は坪250万円で、価格の安いタイプは地元の人にも売れており、もうすぐ完売だという。

　全800戸の昭島プロジェクトの第一弾「プレミスト昭島」481戸は1年もかからずに完売し、駅から3分のひ第2弾「プレミスト昭島モリパークグラン」277戸は、第一弾の坪250万円から「多少高くして」販売するという。

　小田急線梅ヶ丘駅から徒歩9分の「プレミスト世田谷梅丘」29戸は坪600万円弱で、代々木上原駅から徒歩8分の「プレミスト代々木上原」40戸は「相場並み」（坪900万円前後か）と語った。

市場弱含みもマーケットプライス重視で積極展開

小林氏

　分譲住宅について小林氏は、分譲戸建ての着工戸数は2024年8月末で21か月連続して前年同月比でマイナスになっているように、建設費の高騰に加え、物価上昇による実質賃金の低下により、消費者の住宅購入マインドは高くないとしながらも、土地仕入れは6,000区画、建売住宅在庫は２,100棟（完成在庫１,500棟）確保しており、「いい物件は売れている」と販売に自信を見せた。

　一方で、「マーケットプライスを重視する」と、きめ細かな商品企画に力を入れていくとした。木造化にも注力し、比率は今期計上予定の2,650戸の33～34％くらいになる見通しであることを明かした。

商業開発は老朽化CSの再興、オフィスは地方に注力

和田氏

　　流通店舗事業について和田氏は、商業開発は十分な商圏と一定規模の土地を確保し、新たに商業を開発していくことが困難になりつつあり、老朽化ＳＣの再興が今後カギとなり、今後は「雇用」という観点からも開発エリアを検討していく必要があると語った。

オフィス分野については、同社は潜在的ニーズがある地方に注目しており、一定規模の人口がある地方において、利便性がありながら、新規オフィスの供給が数年間ないエリアなども注力していく予定とした。

　ホテル分野については、国内旅行市場は、物価上昇による宿泊料金の高騰などの影響はあるが、旅行ニーズは高く今後も堅調に推移すると予想。また、インバウンド市場では、外資系ホテルブランドによるホテル開発を推進していくとした。

物流は需給バランスの調整局面 投資は引き続き積極化

廣渡氏

　物流市場について廣渡氏は、新規需要が旺盛で、それにこたえる供給も増加していることから、空室率はここ1～2年は9％前後で推移しているが、今年度末から来年度にかけては需給調整が行われ、需給バランスは落ち着くのではないかと語った。

　同社の「第7次中期経営計画（2022年4月～2027年3月）」目標である投資額１兆1,660億円に対する投資は堅調に行っており、売却も順調に推移していると話した。

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　以下は、何の根拠もない記者のたわごと。予想が外れても責任は取らないことを承知の上で読んでいたただきたい。（これまでマンションの予想記事は意外と当たっているが…）

　この先のマンション価格についてだ。高額マンションのメルクマールになるのは、積水ハウスが主幹事の「うめきた2期」の46階建てマンション「グラングリーン大阪」全484戸だ。

　先に行われた同社の経営計画説明会で、同社・仲井嘉浩社長は、「坪1,000万円で、販売開始から1年もたたずに20倍の競争倍率で完売した」と語った。多分、募集対象外住戸248戸を含む戸数だと思う。記者も、販売開始前から坪単価は1,000万円だろうと予想したが、見事的中した。

　20倍もの倍率に達したのは驚いたが、敷地南側の約4.5haの「うめきた公園」が眼下に臨め、将来にわたって緑環境が保障されるのだから、人気になるのは当然か。これから分譲される公園の南側の駅に近い第2弾は坪1,500万円くらいではないかと予想する。（「うめきた公園」の用途地域は、従前は日影規制が掛った準工業地域だったが、市は用途規制がない商業地域に変更した。第2弾はその恩恵を受けるはず）

　大阪の一等地のマンションが坪1,500万円なら、首都・東京の一等地なら少なくとも倍の坪3,000万円はくだらないはずだ。「大・丸・有」エリアは坪5,000万円と記者は予想しているのだが、三菱地所レジデンス・宮島正治社長は「街づくりについて区分所有者から反対されるリスクを考えると難しい」と話した。ならば、ほかのデベロッパーが名乗りを上げても不思議でないと思う（森ビル「麻布台ヒルズ」ではいろいろなうわさが飛び交っているが…）。

　都心3区（千代田、中央、港）ばかりか都心5区、6区の渋谷、新宿、文京、目黒なども坪2,000万円以上となり、都心ターミナルに近い準都心も坪1,000万円になるのではないか。

　周辺の23区の利便性の高いエリアは500万円をはるかに突破する。都内で坪300万円以下は消えるかもしれない。

　神奈川、埼玉、千葉も引きずられて上昇するのは間違いない。いま記者がもっとも注目している、浦和駅前の野村不動産が主幹事の「URAWA THE TOWER」525戸（非分譲234戸含む）は坪530万円くらいではないかと予想していたのだが、関係者などの話からすると、とんでもない価格になる可能性が高い。「十条」が坪470万円、「大山」が550万円だから、県都・浦和の一等地なら坪600万円を超えても驚かないが…。質は、野村不動産の「プラウドタワー亀戸クロス」と同レベルのはずだ。

　心配なのは、郊外・地方だ。この日の記者レクチャー会で和田氏は、ホテルの用地は坪300万円以上と語ったのは当然だと思うが、物流担当の廣渡氏の「噂だが、相模原は坪180万円と聞いた」と語ったのにはびっくりした。容積率は300％だが、それでも1種60万円だ。

　土地代がただでもマンションの分譲坪単価は200万円以下はありえないが、廣渡氏によると、物流用地も1種25～30万円だから、マンション用地はもっと高くなる。高額物件のメルクマールは坪1,000万円と冒頭に書いたが、今後は郊外も地方も最低ラインは坪250万円になるのではないか。坪250万円の新築マンションを買える第一次取得層はどれだけいるのか。記者は、新築より中古のリフォーム・リノベーションマンションのほうがレベルははるかに高いと思うが、消費者の方はどう考えるだろうか。

実勢は公示地価の３～5倍が日常化建築費も上昇物流は調整局面大和ハウス説明会（2024/3/20）

「昭島」1期は262戸／建築費5割アップへ 2024年問題からみ深刻化大和ハウス（2023/9/15）

. マンションは1,000戸「昭島」戸建ては〝3点セット〟注目大和ハウスレクチャー会（2023/3/17）

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は9月10日、首都圏の2024 年8月の不動産流通市場動向をまとめ発表、中古マンション成約件数は2,299件（前年同月比2.9％減）、成約坪単価は246.7万円（同0.9％増）、成約価格は4,651万円（同1.1％減）、専有面積は62.21㎡（同2.0％減）となった。

　成約件数は2か月連続して前年比を下回り、成約単価は52か月連続して前年同月比で上回った。成約価格は、20年5月以来51か月ぶりに前年同月を下回った。

　中古戸建て住宅の成約件数は951件（同13.6％増）、成約価格は3,784万円（同1.6％増）、土地面積は148.75㎡（同7.5％増）、建物面積は103.87㎡（同1.2％増）となった。

「リテラス三軒茶屋ノース」

　リストグループのリストデベロップメントは9月10日、世田谷区三宿の賃貸マンション「リテラス三軒茶屋ノース」が7月に竣工したと発表した。

　商品化に当たって、同社は賃貸マンションについては1Rや1DKなどの単身者向けの供給はあるものの、2LDKや少し広めの1LDKの供給が少なく、ニーズも高く、世田谷区の収益不動産は、住環境の良さや利便性の高さから人気が高く、安定した賃料収入が見込めることから、投資家などからの購入需要が高いことが分かったため、分譲ではなく賃貸マンションにしたとしている。

　設備仕様も、ハンズフリーキー、内廊下、エントランスの造りこみ、宅配BOXなど分譲マンションに見劣りしない仕様を建物の随所に採用している。

　物件は、東急田園都市線三軒茶屋駅から徒歩8分、世田谷区三宿一丁目に位置する5階建て全66戸。専用面積は25.49～56.01㎡。

エントランスホール

須藤氏

　オープンハウスグループは9月9日、「家じまいと空き家予備軍の最新事情」をテーマにした記者レクチャー会を開催。2025年には団塊世代が75歳以上になり、「大相続時代」が到来し、「空き家予備軍」が増加していることから、同社開発事業部営業推進部長・須藤光輝氏が同社の「空き家」直接買取りなどについて説明した。

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　記者は時間を間違えたため、会場のGINZA6に着いたときにはレクチャー会は半分以上経過していた。空き家問題はテーマが大きすぎ、手に負えないので、これまで取材はほとんど行ってこなかったが、ある限りなく限界集落に近い街をレポートした時はアクセスが殺到した。数万件に達したはずだ。影響の大きさを考えて、街の名前を伏せたため、大マスコミからも「場所を教えて」と懇願されたが、すべて断った。

　同社とLIFULLとの共同調査「家じまいに関する意識調査」結果を待つまでもなく、記者も団塊世代なので空き家問題は自分自身の問題でもある。

　空き家売却経験者が苦労したこと－「思うような価格で売れなかった」（39％）、「依頼する不動産会社を複数しっかり比較しなかった」（27％）、「家の中にある残置物で売れそうなものがあったが、手間と時間で売ることができなかった」（21％）、「買い主が見つかるまで何度も内覧があり時間と手間がかかった」（19％）、「残置物の整理や取り壊し、修繕の発生など手間とお金がかかった」（16％）、「名義変更の手続きがよくわからず、手間取った」（16％）、「売却完了まで時間がかかり、無駄な支払いが発生した」（15％）、「相続人同士の意見が分かれ、なかなか売却できなかった」（6％）、「両親が病気や認知症になってしまい、売却が大変だった」（6％）－なんだか自分のことを言われているような気がした（絵画や書籍は高く売れそうなものを持っているが、身内でその価値をわかるものは皆無だろう）。

　また、空き家売却を検討する人が一番心配なのは、「希望の値段で売れるか」（38％）、「売却に掛る手間」（16％）、何もわからないのが不安」（15％）、売却や相続に関する税金関連の知識がなく不安」（14％）、「売却にどれくらい時間がかかるか」（9％）というのもよくわかる（こういうときに欲の皮が突っ張るのは余の常、人の常で、貧すれば鈍するにもつながる）。

　驚いたのは、そんなこんなの苦労、悩みを同社の直接買取は、24時間以内に査定し、仲介手数料なしで翌日買取も可能で、他社に断られた変形地（接道義務違反など既存不適格はかなりの数に達するはず）や取り壊しが必要な物件もOKで、残置物処理を含めて一気通貫・手間要らずのビジネスモデルを構築したというのだ。

　さらに驚嘆したのは、何とその数は、自らも群馬県の限界集落出身という須藤氏によると「直接買取は6年前から開始しており、現在は首都圏で年間3,500～4,000件（棟数にして6,000～7,000棟）、全国で1万棟」に達するというのだ。

　2023年9月期の同社グループの戸建て関連事業売上高は5,903億円（前期比114.3%）で、建売住宅販売棟数は１０,096棟（仲介含む）だ。直接買取物件は解体して建売住宅として販売するそうだから、同社の戸建て関連事業が好調な要因の一つに直接買取が奏功しているともいえそうだ。記者は、土地を仲介会社から取得していたとずっと思っていた。〝時は金なり〟〝機を見るに敏〟－いかにも荒井正昭社長が考えそうなことだ。すこし古いが、荒井社長の人となりがわかる記事を添付する。

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