「イニシア祖師ヶ谷大蔵」

　コスモスイニシアは3月18日、創業50周年（2024年）記念フラッグシップマンション「イニシア祖師ヶ谷大蔵」が完成したのに伴うメディア向け内覧会を行った。従前敷地が地域に親しまれた銭湯（温泉）だったことから、中庭にあった井戸を一つ保存し、ラウンジに引き込み、水音がする仕掛けを施し、歩道状空地を設けるなどして建基法55条2項の緩和措置を受けた意欲的な物件だ。

　物件は、小田急線祖師ヶ谷大蔵駅北口から徒歩5分、 世田谷区祖師谷三丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率70％、容積率150％）に位置する4階建て全34戸。専有面積は49.67～119.12㎡、価格は6,898万～28,858万円、坪単価は636万円。2026年3月に竣工。デザイン監修はコスモスイニシア一級建築士事務所／コスモスデザイン。施工はライト工業。

　2025年2月にホームページを開設、これまでの反響数は約900件。コンセプトルーム開設は4月、これまでの来場者は170件。契約開始は6月から、これまで22戸を成約。

　評価されているのは、駅に近い低層で、便利な商店街（ウルトラマン商店街）に近いこと、緑量の多い敷地、井戸水が利用できること、心地よい音色を奏でる水什器など。契約者の属性は、建設地周辺と世田谷区内居住者が半数以上、年齢層は30代までが約半分、40代が20％、60代も17％あり、一戸建てから選択するケースも見られるという。

　内覧会で同社建築本部建築第一部一課兼経営管理本部サステナビリティ推進室・向山直登氏は、「創業50周年の〝人生を変える〟ブランドタグラインや、永く地域に愛されてきた銭湯・温泉の想いを背負いながら企画した。水の神様と縁がある井戸を残し、手押しポンプを設置。ラウンジには水什器も設置した。建物はセットバックさせ、歩道状空地を設け緑化を図ることで、建基法第55条2項の緩和措置（1低層の高さ制限10ｍ⇒12m）を受け、壁式工法を採用することで柱や梁型を出ないようにした。専有部はコーナーサッシを多用し、緑を近くに感じる断面計画とした。施工は40周年記念と同じライト工業」などと語った。

歩道状空間を設け、植栽帯へ

アール状の外観デザイン

内観の窓にもアール形状を採用している

この部分は直線的デザイン

モデルルーム（天井までのサッシ）

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　この物件については昨年7月、コンセプトルームを見学取材しているので、そちらの記事と、40周年記念の「武蔵新城」と合わせ読んでいただきたい。完成した建物を見て、向山氏がいかにこの物件に心血を注いだかが理解できた。販売開始は創業50周年の2024年にしたかったそうだが、1年伸びたのは設計に時間がかかったからだ。

　設計に時間がかかった理由の一つ。温泉が閉館（2023年3月31日）した翌日、オーナー、従業員、関係者、利用者を呼んで「館謝の会」を開いたところ、400人近く集まったという。これだけたくさんの人の想いを背負い込んだら、いい加減に済ますことなどできないはずだ。

　その想いを形にしたのが井戸だ。大規模物件に井戸を掘った事例はいくつか取材しているが、井戸を保存し、手押しポンプだから維持管理も楽だ。樹木の水遣りやビニールプールにも利用できるはずだ。

　その井戸の水をラウンジに引き込み、設置した水什器から水音がしたのにびっくりした。水は再び土に返すというのがまたいい。観葉植物も本物だ。

　似たものでは、エントランスホールに水琴窟を設けた2016年分譲の三菱地所他「ザ・パークハウス 国分寺緑邸」（82戸）がある。世田谷区には「雨にわ」制度もある。小田急バス×ブルースタジオ「meedo」は最高に素晴らしい。「水」はマンションや戸建てのテーマになるはずだ。

　アール形状の外観・内観デザインにも驚いた。すべてアール形状にしているわけではなく、シャープな直線ラインにしているところもある。多分、朝と夕方では表情が異なるはずだ。こんなマンションもまた他にないはずだ。

中庭の手押しポンプ

ラウンジの水什器

向山氏

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　同社の広報担当者は、1974年にマンション事業を開始してから2025年12月末の累計供給戸数は109,389戸だと報告した。年間でもっとも多かったのは1999年の6,728戸で、2番目は1989年の5,898戸だ。

　今は供給戸数を争う時代ではないが、累計10万戸超とはどのような数値なのか知りたくて、ランキングにしたら何位か同社に尋ねたら、6～8位ではないかという答えだった。

　そこでネットで調べてみた。トップは大京で約47万戸。2位は三井不動産レジデンシャルの約23万戸、3位は三菱地所レジデンスの約20万戸（うち旧藤和不動産が10万戸くらいと記者は推計する）。このベスト3は間違っていないと思うが、後が分からない。住友不動産、大和地所レジデンス（ダイア建設含む）、コスモスイニシア、大和ハウス工業、野村不動産、東京建物、東急不動産あたりがベスト10入りするのではないか。

　市場がどんどん縮小する中で、どこが生き延びるのか、どこがここに割って入るのか。

駅5分の1低層新ブランドタグ具現化コスモスイニシア「祖師ヶ谷大蔵」（2025/7/2）

井戸・池・せせらぎの価値は1億円超／年小田急バス×ブルースタジオ「meedo」（2025/５/１７）

「雨にわ」の普及・実証事業グリーンインフラ大賞「国土交通大臣賞」受賞（2025/1/29）

コスモスイニシア創業40周年の「武蔵新城」30年前の「シカク」蘇る（2014/10/9）

20haの森が借景水琴窟も設置三菱地所レジ「ザ・パークハウス国分寺緑邸」（2016/1/29）

「プレミスト鶴見花月総持寺ステーションフロント」　

　 大和ハウス工業（事業比率50％）・東京建物（同45％）・三信住建（同5％）の3社JVマンション「プレミスト鶴見花月総持寺ステーションフロント」を見学した。大阪「うめきた公園」の約4.5haを上回る約4.7haの防災公園と住宅約700戸を整備する神奈川県初の公園・住宅一体開発の住宅の第一弾で、全279戸のうち第1期1次70戸をほとんど完売するなど好調なスタートを切った。立地、資産性が高いことから圧倒的な人気を呼ぶ可能性が高いと見た。

物件は、京急本線花月総持寺駅から徒歩2分、JR鶴見駅から徒歩12分、横浜市鶴見区岸谷4丁目の第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域に位置する敷地面積約15,295㎡、14階建て全279戸。専有面積は55.69～90.78㎡、現在分譲中の住戸（2戸）の価格は6,968万円（68.97㎡）・7,598万円（73.14㎡）、坪単価は未定だがトータルで370万円くらいになる模様。竣工予定は令和8年9月。デザインは日建設計。施工は大末建設。

現地は、「花月園遊園地」－「花月園競輪場」や社宅跡地など約10.5haのエリアに防災公園と約700戸の住宅を一体的に整備する地区計画の一角。従前敷地はJFEの社宅。　花月総持寺駅へはエントランスの前のエレベータに乗って徒歩2分、防災公園は徒歩5分。曹洞宗総持寺へは徒歩7分。

建物は、東西軸が約200ｍの細長い敷地を生かした全戸東南向き。ほぼ中央に公開空地のプロムナードが整備される。主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M　Oriented、低炭素建築物、ABINC認定、T-3等級サッシ、直床、リビング天井高2450ミリ、ディスポーザー、食洗機、トイレ〝アラウーノ〟、奥行き2ｍバルコニー、トイレを含めた開き戸壁面セットバック、浴室タオル掛け2か所など。共用施設はラウンジ、ゲストルーム、キッズルーム、ブックラウンジ、ガーデンデッキ、パーティルーム、ジムなど。

エントリー開始は昨年10月からで、これまでの反響数は約1,800件。モデルルーム来場者は約320件。第1期1次として70戸を2月28日から登録開始。現在は契約段階なので成約数はまとまっていないが、ほとんどの住戸に申し込みが入っている模様。

大和ハウス工業の販売事務所長・島田隆弘氏は、「それほど広告宣伝を行っていませんが、立地や将来の資産性などの価値が地元の方々中心に高い評価をいただいている。歩留まり率が20％に達しているのがその証拠。建物は今年9月に竣工するので、販売戦略上、第1期1次は価格（単価）が低めの住戸を中心に供給しましたが（坪単価345万円）、最終的な単価は370万円を予定しています。土地を仕入れたのが15年前、着工したのが2年前なのでこれだけの単価に抑えられた要因」と語った。

模型

模型（防災公園側からマンションを写す）

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まず、地区計画について。正式名称は「鶴見一丁目地区住宅市街地総合整備事業」で、「鶴見一丁目」は大正から昭和初期にかけて国内有数の「花月園遊園地」として親しまれ、昭和21年に閉園された跡地を神奈川県が取得。県はその後「花月園競輪場」として利用されたが、競輪場は平成22年に閉鎖。地域全体が遊休地となったため、県が主体となって検討会を行った結果、平成26年、全体面積約10.5haのうち約4.7haを市の防災公園として整備し、残りの宅地1～4までは都市再生機構（UR）が事業主体として全体で約700戸の住宅を整備する地区計画が決定された。

今回のマンションは「宅地1」に該当し、大和ハウスなどがマンションとして分譲する。「宅地2」と「宅地3」はURと大和ハウス、伊藤忠都市開発が土地を所有しており、伊藤忠は「クレヴィア鶴見花月園公園」（79戸）を分譲する。大和ハウスは、URが具体的な方針を現段階で示していないため未定としている。

　記者は、島田氏に話を聞くまでは単体のマンション開発だと思い込んでいた。神奈川県初（後述するように全国的にも珍しい事例ではないか）の「住宅一体開発×防災公園街区整備事業」であることを聞き、当初予想した坪単価330万～350万円を大幅に上方修正する。島田氏が「平均で370万円くらい」の単価も割安感があると思う。「東神奈川駅」エリアのマンションの坪単価は600万円くらいのはずだ。

　敷地南東側はJRと京急線の線路が走るが、前建の不安がほとんどなく眺望が開け、北側は住宅が建つのだろうが、その先は4.7haの防災公園だ。

　さて、では公園と住宅を一体開発する事例はどれだけあるか。大阪の旧梅田貨物駅跡地の「うめきた」再開発エリアは約24haで、2期の「グラングリーン大阪」は約9.1ha。ここに約4.5haの「うめきた公園」が整備され、マンション「グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE」484戸が分譲された。（このほかもう1棟が建設中）。

　これは別格として、他はどうか。Park-PFI制度を活用した事例は令和3年度末で全国102か所あるが、マンションが建設される事例では、大阪府堺市の公園面積約6.3haの水賀池公園の整備事業がある。事業主の1社フージャースコーポレーションは事業の一環としてマンション「デュオヒルズ水賀池公園ヴェリテ」323戸を建設し分譲する。

　また、東京都の民設公園制度を活用したマンションとして、2009年竣工の東京建物他「萩山 四季の森公園」があるが、その後は事例はないはずだ。

　以上のように、今回のマンションは極めて希少な事例ということができる。公園隣接・近接マンションが好調な売れ行きを見せた事例は数えきれないほど書いてきた。

開き戸の壁面セットバック（細かなことだが、記者はいつも必ずチェックする。このドアノブは小学3年生くらいの頭の高さと一緒。凶器にもなる）

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　今回の物件とは直接関係ないが、「宅地2」「宅地3」には大きな課題がある。現地を知っている人は分かるだろうが、駅前から防災公園まではものすごい坂がある。島田氏によると今回のマンションとの比高差は28mだという。マンションにしたら8～9階建てだ。

　「宅地2」「宅地3」へは、今回のマンションのプロムナードから階段を登る計画になっているが、階段ステップ1段を20cmとすると段数は140段。若い人はともかく、年寄りなどはこれを登るのは大変だ。東京建物「磯子」や積水ハウス「つおつ」のようにエレベータかエスカレーターを付けたらいいと思うが、設置費用はだれが払うのかについて、市とUR、事業者間で協議することになるとみたが…。

　不動産公取協の広告表示規約は階段や坂の傾斜分は考慮されず、平坦地として計算される。140段の階段を登るのに必要な時間をAIに聞いたら「約2分〜3分半です」と返ってきた。これはスポーツをやっている人でも難しいはずだ。この3倍はかかると小生は思う。

国交省 「都市公園等のあり方検討会」が中間とりまとめ（2020/8/25）

都の民設公園第１号「萩山 四季の森公園」開園祭り（2009/10/5）

「デュオセーヌ横濱二俣川」 

フージャースコーポレーションは3月16日、シニア向け所有権付きマンション「デュオセーヌ横濱二俣川」の関係者・報道陣向け竣工見学会を行った。準工地域だが緑環境に恵まれており、敷地内に豊富な緑を配した外構、二層吹抜けのラウンジとレストラン、中庭、大浴場など同社のこれまでの〝デュオセーヌ〟でもトップクラス。竣工時点で7割が成約するなど順調な進捗を見せている。入居条件が40歳以上であることから、成約者は70代の夫婦が多いというのも特徴だ。

物件は、相鉄本線鶴ヶ峰駅から徒歩22分（二俣川駅まで1日10便専用シャトルバス運行）、横浜市旭区今宿南町の準工業地域に位置する敷地面積約7,837㎡、7階建て全住戸213戸。第2期3次（30戸）の専有面積は50.35～65.45㎡、販売価格は3,498万～6,398万円（最多価格帯3,900万円台）、坪単価は290万円。入居条件は満40歳以上、自身で身の回りのことができ、共同生活が可能な人。竣工は2026年2月。売主は同社のほか相鉄不動産。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。

現地の用途地域は準工業地域だが、嫌悪施設はほとんどなく、道路を挟んだ敷地は帷子川、北側は帷子川緑道。建物は3棟構成で、南向き中心に東向きと西向き。内廊下方式を採用。主な基本性能・設備仕様は、内廊下方式、直床、リビング天井高2400ミリ、玄関ベンチ、メーターモジュール廊下など。共用施設は二層ラウンジ、二層レストラン、大浴場、マッサージラウンジ、多目的室、麻雀室、カラオケルーム、ビリヤードラウンジなど。他に介護事務所。

2024年12月から販売を開始し、これまで約7割が成約済み。同社は「購入者の前住居エリアは横浜市内からが60％、川崎市・平塚市・横須賀市を筆頭に県内広域からが25％、都内を含む県外からが15％と幅広く、年齢層も50代～90代を中心に、お一人暮らしやお二人暮らし、親子でのご入居など幅広い方々にお選びいただいています」としている。70代の夫婦が多く、孫と住む棟内近居世帯もあるという。

ラウンジ

レストラン

　
現地

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　同社の〝デュオセーヌ〟はこれまで10件くらい見学してきたが、今回の物件は間違いなくベスト5に入る。この単価で、これほど充実したファミリーマンションなどどこにもない。坪単価は超割安だ。記者は坪単価330万円とよんだ。間違っていないはずだ。

　年齢制限を40歳以上としたのも大正解。孫と棟内近居世帯もいるということが、年齢制限を引き下げたことが正解だったことを物語っている（かつてバブルの時、東急不動産が「磯子」で同居・隣居・近居タイプのマンションを分譲したことがある）。

　記者はむしろ年齢制限を取り払ってもいいと思う。管理費やその他の様々なサービス料金などは、利用するごとに課金するようにすればスムーズに運営できるのではないか。

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　同社の〝顔〟だと思っている広報担当の管理本部ブランド・組織開発不動産部長代理・友野珠江氏から「わたしより上」という女性を紹介された。神谷友子氏だ。入社22年目で、最初の10年間はファミリーマンションを、その後は〝デュオセーヌ〟の営業一筋。桁違いの営業成績を残していることから社員がみんな〝伝説の神〟と呼ぶそうだ。

　いつも明るく笑顔で対応し、様々な不安を抱えている購入検討者の人生相談にも応じていることから、歩留まり率がとても高いという。

　その神谷氏としばし歓談した。すぐ打ち解けることができた。真骨頂は謙虚さだと思う。みんなから〝神〟とあがめられても、本人は「成績？　覚えていない」とあっけらかん。驕りのかけらすらない。

神谷氏

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　取材を終えてから約1時間かけて、帷子川緑道（全長は約1.1キロ）を少し歩き、帷子川沿いに鶴ヶ峰駅まで歩いた。桜はまだで爛漫の春とはいいがたいが、至るところに中低木や雑草が花を咲かせていた。時間がゆっくりと流れた。写真に収めたので紹介する。

帷子川から現地を望む

ボケ

カワヅザクラ

モクレン

菜の花

ヒメオドリコソウ

摘んだハナニラなどを拾った紙コップに入れてカフェで一服（そのまま家に持ち帰った） 

新卒女性〝めっちゃ住みたい〟フージャースコーポ シニア向け「千葉蘇我」完成（2026/2/21）

垂涎の的巨人2軍戦がタダで観戦可フージャースコーポ「東京ジャイアンツ」（2025/10/16）

フージャースシニア向け分譲 10年間で15棟約2800戸「さいたまサウス」見学会（2025/3/15）

. ファミリーとシニア向け一体開発フージャース「蘇我」「オハナ」と合わせ500戸超（2024/6/21）

他に比肩するものなし三井不レジシニア向け「パークウェルステイト西麻布」開業へ（2024/7/30）

ファミリーとシニア向け一体開発フージャース「蘇我」（2024/6/21）

フージャースHD シニア向け「デュオセーヌ豊田」竣工半分強が契約済み（2019/8/7）

フージャースシニア向け「ちはら台駅前」入居前に6割が契約・申し込み済み（2018/1/22）

高級住宅街の一角にシニア向けフージャース他「デュオセーヌ緑山」（2016/10/11）

根づくかシニア向け分譲マンション年間500戸の市場へ（2015/1/26）

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は3月10日、首都圏の2月の中古住宅市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は4,241件（前年同月比2.1％増）で24年11月から16か月連続の増加、坪単価は282.5万円（同8.2％増）で20年5月から70か月連続の上昇。価格は5,458万円（同9.5％増）で24年11月から16か月連続の上昇、専有面積は63.75㎡（同1.2％増）となった。在庫件数は45,112 件（同0.2％減）で7か月連続の減少となった。

　中古戸建ての成約件数は1,910 件（同13.0％増）で24年11月から16か月連続の増加、成約価格は4,115万円（同5.0％増）、土地面積は146.11 ㎡（同0.2％増）、建物面積は103.50㎡(同0.8％減)となった。在庫件数は23,685 件（同0.1％減）でほぼ横ばいながら22年8月以来42か月ぶりに減少した。

「Brillia ist 洗足池の杜」

　東京建物と三井ホームは3月2日、東京建物初の木造賃貸マンション「Brillia ist 洗足池の杜」が完成したのに伴うメディア向け内覧会を実施した。東建グループが重要マテリアルティの一つとして掲げる「脱炭素社会の実現」に、三井ホームが推進する木造建築技術「MOCX」がマッチして実現したもの。規模がそれほど大きくないため、CO2削減量、木材使用量は三井ホームがこれまで手掛けてきた木造マンションなどには及ばないが、建物全体の木造・木質化率では互角かそれ以上と見た。

　内覧会で東京建物住宅賃貸事業部主任・佐々木亮将氏は、木造賃貸マンションを取り組むのは、同社グループが掲げる重要なマテリアルティの一つである「脱炭素社会の実現」に寄与するためで、構造材はもちろん共用部のアプローチ、フェンス、エントランスなどに天然木材をふんだんに用い、1階と3階住戸の一部の壁・天井、床、キッチン・洗面収納の面材に天然木建材を採用したと話した。

　また、三井ホーム施設・賃貸設計部グループ長・奈留隆善氏は、同社の木造マンション第一号の木造マンション第一号「MOCXION（モクシオン）稲城」をはじめこれまで手掛けてきた木造賃貸や学生マンションに採用した木造建築技術「MOCX」の知見が存分に発揮されていると語った。

　物件は、東急池上線洗足池駅から徒歩5分、石川台駅から徒歩4分、大田区東雪谷一丁目の商業系と住居系用途にまたがる敷地面積約1,117㎡、木造枠組壁工法、一部RC造・5階建て延床面積約2,073㎡、総戸数42戸。専用面積は28.26～50.14㎡、月額賃料は1DK（28㎡）が15.6万～16.3万円、1LDK（30～40㎡）が17.8万～18.5万円、2LDK（40～50㎡）が22.0万～25.6万円。木質化住戸の賃料は一般住戸より3,000～7,000円高く設定。事業主は東京建物。設計・監理・施工は三井ホーム。竣工予定は2026年3月10日。

　物件の構造材および内外装仕上げ材における木材使用量は503.02㎥で、同規模のRC造物件と比較したCO2削減量は309t-CO2、炭素固定量は538t-CO2。36～40年生のスギ約1,769本分の炭素貯蔵量に相当する。ZEH-M Orientedを取得している。

　2月27日からリーシングを開始し、2月末で10％に申し込みが入っている。

木質化住戸（床はクルミ）

木質化住戸（天井はオーク）

木質化住戸（収納扉はセン）

エントランス

ラウンジ（外のフェンスも木とか）

内廊下

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　この物件については、三井ホームが昨年8月に構造現場内覧会を実施したのを取材しているので、そちらの記事を参照していただきたい。竣工建物は、これまでと同様、木造「現し」は期待できないだろうと思っていたのだが、エントランスに入って目を疑った。一見して、壁や天井、床、造作材などはケミカル製品でないことが分かった。「稲城」以上かとも思った。

　耐火・防火基準（道路側の5階部分は2時間耐火、3階建て部分は1時間耐火）やコストを考えてだろう、すべての住戸ではなかったが、1階の木質化住戸の床はクルミ、キッチン・洗面収納扉はセン、天井はオーク、バルコニーの軒天はトドマツだった。このほか住戸サインなど細部にウォールナット、ブラックチェリーなどの木が採用されていた。木材使用量はともかく、賃貸マンションでここまで木造・木質化を図った物件は見たことがない。この前見学した福島市の「桜の聖母学院中学校新校舎」も美しかったが、やはり木は美しい。

現地（西側から写す）

エントランス

サイン

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　実は、この記事は昨夜までにほとんど書き上げていた。今朝（3月4日）、ホームページにアップしようと思ったら、保存するのを忘れたためか予定記事は消えていた。

　仕方がないので、午前中の旭化成ホームズの賃貸木造長屋「横浜青葉モデル」（これまた素晴らしい）の取材を終え、スマホを開いたら、頼みもしないのにだしぬけに「木造マンションは儲かるのか？　」の見出しの記事が目に飛び込んできた。この「洗足池の杜」に関する女性記者の署名入り記事だった。仕方なしにスクロールしてざっと読んだ。「？」が付いていることでも分かるように、メディアがよく使う常套手段の手垢のついた見出しだ。失礼だが、中身も〝素人〟が書いたものだとすぐ分かった。

　いちいち他人の記事にコメントするのもどうかと思うが、貴女がメディアで生きていこうとするなら、老婆（爺はないのか）心ながら、一言申し上げる。気を悪くしないで頂きたい。美しく生きてほしいからだ。

　ビジネスは〝儲かるかどうか〟はとても大事なことだが、記者はそれだけでは不十分で冷静な目でモノを見る目が必要だ。貴女だけでなく、メディアの多くは、木造と鉄やコンクリと比較して〝コスト〟を訪ねる。いい加減この種の問いはやめようではないか。〝損得〟以外に人間として考えないといけないことがある。

　この前も紹介したスーザン・ジョージ「これは誰の危機か、未来は誰のものか」（岩波書店）から少し引用する。「二酸化炭素は大規模な汚染源であり、現在のレベルでは人間も他の生き物も生命が脅かされる。温室効果ガスの排出には課税し、再生可能エネルギー源は非課税にし、むしろ補助金を出すことによって、温室効果ガスを削減する」ことは喫緊の課題だ。

　小生もそうだが、貴女もまた年間にして体重の数倍のCO2を吐き出している。われわれも自然の一部でしかない（そればかりか、小生などは毒を垂れ流しているという自覚はある）。

　罪の意識があるので、取材だろうが何だろうが、街を歩くときは街路樹や雑草と会話している。実に楽しい。もう一つ付け加えるなら、河馬かトドのような男には全く興味はないが、女性は若くてもお年寄りでもとても美しいと思う。今日も、街路樹の名前を知りたくて、あざみ野の住宅街で80歳くらいの女性に「お嬢さん？　この木の名前は何ですか」と声を掛けた。その女性の方も木の名前を知らなかったが、とても美しい方だった。

　先日は春一番が吹いたではないか。沈丁花は満開だ。今日あたりは啓蟄か。貴女も週末は山でも川でも海でもいい、散歩してはどうか。自然の素晴らしさが分かるし、いかに我々も自然も危機的な状況にあることも知ることができる。

　スーザン・ジョージ氏の結びの言葉を紹介する。

　「私は理性、分別、可能性の世界の方がいい。自分が何かを書いたり、考えを伝えてだれかに届けられると考えたい。自分にも何かができ、他の人に行動を促す契機になれるかもしれない。取るに足りなくても決定的に重要な一粒の砂になり、より安全で環境に優しくて公正で、人間的で文化的な形に、システムをリセットさせられるかもしれない。

　その一粒の砂はあなたかもしれない」

木造「現し」を多用三井ホームが設計・施工「桜の聖母学院中学校新校舎落成式」（2026/2/22）

木造賃貸＆ZEH-M 満足度は98％三井ホーム「稲城」入居者アンケート（2022/12/3）

三井ホーム＆東京建物木造マンション「（仮称）洗足池」構造現場内覧会に800人（2025/8/30）

「ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス」

　三菱地所レジデンスは3月3日、東京都北区と都市再生機構（UR）による「赤羽台ゲートウェイ計画」に基づく公募により選定された「ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス」のメディア向けモデルルーム内覧会を開催した。標高20ｍ（駅からの比高差約10m）の高台に立地することから、エントランス部分にエスカレータを設け、敷地内に予定されている店舗利用を含め、街に開かれた駅西口のランドマークを目指す。坪単価は750万円と予想した。

　物件は、JR赤羽駅西口から徒歩4分、北区赤羽台1丁目の第一種住居地域・第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域・商業地域（建ぺい率60％、容積率300％に位置する敷地面積約13,759㎡、29階建て全550戸（他に生活利便施設5区画、公共自転車置場1区画）。専有面積は31.33～137.83㎡、価格は未定だが、タワー棟の58㎡で11,000万円台（坪526万円）～、69㎡で15,000万円台（坪717万円）～、坪単価は非公表（記者は750万円と予想）。竣工予定は2028年10月中旬。売主は同社（事業比率50％）のほか住友商事（非公表）、近鉄不動産（非公表）。設計・施工は前田建設工業。第1期の販売開始は2026年5月中旬。

　現地は、区立小学校やURの賃貸住宅が建っていた高台で、区とURの事業コンペに選ばれて建設するもの。比高差が約10mあるため、29階建てタワー棟（430戸）と5階建てレジデンス棟（120戸）の間のアプローチ・エントランス部分にエスカレータを設置し、敷地内に予定されている5区画の店舗、駐輪場（400台収容）も含めて第三者の利用を可能にする。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M　Oriented認定、リビング天井高2450～2700ミリ、深型食洗機（一部）、シーザーストーンキッチン天板、ソフトクローズ機能付き開き戸（トイレ・洗面除く）など。共用施設として宅配ロッカー、ゲストルーム（2室）、スカイラウンジ、ランドリージなど。

　内覧会で同社常務執行役員・岡橋志郎氏は、「当社は『一生ものに、住む。』を理念に掲げており、長期的な目線で判断していただくよう計画した。駅近の立地、利便性、商品企画に満足いただけるはず」と語った。

　同社第一開発部グループマネージャー・堀池悟氏は「利便施設として5区画約1,500㎡と収約400台収容できる自転車置き場を設置し、地域に開かれた街づくりを目指す。プランバリエーションも95タイプ用意し、多様なニーズに応える」と話した。

　また、同社販売一部統括・森俊輔氏は「エントリーを開始してから4か月で反響は約7,000件。1月から開始した先行モデルルーム来場者は1,000件。予約が取れない状況。30～40代の買い替え層が中心で、北区居住者が約20％でもっとも多いが、中央区民も10％に達している。湾岸エリアを回遊している人が目立つ。このほか都内、埼玉、千葉、神奈川など広域的に集客できている。モデルルームは今週末にオープンする。第1期販売は5月中旬、タワー棟から開始する。レジデンス棟は未定」と語った。

スカイラウンジ（左）とコミュニティ棟

外観（左）とエントランスホール

左から森氏、堀池氏、岡橋氏

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　記者は独身の頃、赤羽に住んでいた。東口の〝せんべろ〟はよく利用した。西口には当時、映画館や古本屋くらいしかなかったが、その後再開発により駅前の商業施設が整備され、東口とそん色ない街になった。

　いま、東口では野村不動産の床空調システム「床快full」を装備した32階建て複合「プラウドタワー赤羽」325戸のエントリーも始まった。単価は〝プラウド〟のほうが高くなると思う。〝一生ものに、住む〟（三菱地所レジデンス）か〝一生に三度〟（野村不動産）か、検討者にとって悩ましい選択だ。賑わいは東口だが、住むなら西口だと記者は思うが…。

　これは不確かなのだが、同社担当者と同業の記者が話し合っていたのを小耳にはさんだ。137㎡の最高に素晴らしいモデルルームは5億円台（坪1,200万円台）とか。これが事実なら、ものすごく安い（小生は8億円と予想した）。大和ハウス「船橋」の134㎡の価格は72,900万円（坪1,795万円、キャンセルとなった模様）だ。皆さん、比較していただきたい。

　それにしても、2010年に分譲された野村不動産「プラウドシティ」の坪単価は265万円で、当時としては高かったが圧倒的な人気を呼んだ。あれから16年、単価は3倍近くに跳ね上がっている。三菱地所レジデンスが2021年に分譲した「ザ・パークハウス 赤羽フロント」（70戸）と比べても2倍近い。

　
模型 南側タワー棟（左）と東側レジデンス棟

137㎡モデルルーム（リビング天井高は2700ミリ）

タワー棟標準階のモデルルーム（リビング天井高2600ミリ）

接客ブース

エリアの最高値更新へ三菱地所レジコンパクト＆ファミリー「赤羽」（2021/9/17）

赤羽の一等地　野村不動産「プラウドシティ赤羽」（2010/10/14）

「K HOUSE 大宮」 

ケイアイスター不動産は3月2日、マンション「K HOUSE 大宮」のメディア向け見学会を行った。リクルートの「住みたい街（駅）ランキング」で14年連続埼玉県1位（2025年2位）の大宮駅東口から徒歩8分、全住戸角住戸で敷地北側は小学校に隣接。専有面積を圧縮し、単身・DINKSにターゲットを絞り込んでいるのが特徴。

物件は、大宮駅から徒歩8分、さいたま市大宮区仲町三丁目の商業地域（建ぺい率80%、容積率400％）に位置する敷地面積約619㎡、13階建て全45戸。専有面積は43.01～55.89㎡、価格は未定だが5,400万円台から、坪単価は540万円を予定。竣工予定は2027年8月31日。設計・監理は西尾建築設計。施工は新日本建設。管理は新日本コミュニティー。販売代理はシティインデックス。販売開始は3月中旬。

現地は、商住混在エリアの一角で、敷地北側は小学校。氷川参道に近接（徒歩2分）。建物は内廊下方式を採用し、1フロア4戸構成、全戸角住戸タイプで、40㎡台が43戸、55㎡台が2戸。主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、食洗機、ウルトラファインバブルなど。

同社グループのケイアイスタービルド営業部マンション課参事・福田伸矢氏は「グロスを抑えた。坪単価700万円の『浦和』には負けない。2年前、マンション課を設置した。3年後には売上高300億円を目指す」と、同社広報部部長・堀込勇介氏は「（RBA野球の同社エースで取締役常務執行役員Co-CSO・浅見匡紀氏）浅見？　元気。毎日10キロ走って出社している」とそれぞれ語った。

モデルルーム

現地（敷地南側から写す）

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　人それぞれで、何を重視するかで街の評価は異なるが、街の賑わいを重視すれば、「住みたい街（駅）ランキング」で「横浜」に次ぎ首都圏2位に「大宮」がランクインしているのは納得する。都心部の主要ターミナル駅と横浜には負けるが、他には負けない。大宮駅グランドセントラルステーション化構想など再開発計画がいくつもあり、今後の発展がさらに期待される。

　取材の帰り、駅に近い飲食店でビールとわが三重県の瀧自慢、ザ・マッカラン12年ものを飲んだ。雑多な街も魅力の一つだ。

　同社がマンション事業に本格参入するのは大賛成。市場縮小が続く中で、後発が消費者の評価を受けるためには徹底した差別化が必要だと思う。浅見さんも頑張れ。

申し分ない住環境 平均専有面積85㎡ ケイアイスター不動産「仲町台」（2025/10/24）

タウン快勝 投げて打って松原 サイクル安打5打点 ケイアイスター浅見の1打点のみ（2025/10/9）

〝不惑超え〟エース 本業も率先垂範 好調ケイアイスター・浅見匡紀氏（41）に聞く（2020/7/7）

「LUXENA+ PAWS藤沢（パウズフジサワ）」 

　タカラレーベンは2月25日、同社のコンセプトに特化した賃貸マンションシリーズ「LUXENA+(ラグゼナプラス）」の第二弾「LUXENA+ PAWS藤沢（パウズフジサワ）」のメデイア向け見学会を行った。全41戸の大半を60㎡以上とし、ドッグラン、トリミングルームを共用部に設置するなど、大型犬の飼育も可能な商品企画に特化しているのが特徴。賃料設定は高めだが、約4割が契約済み。

　「LUXENA+ PAWS藤沢」は、一般的な「ペット飼育可」の賃貸ではなく、良質な暮らしを提供する「LUXENA」で、「高級賃貸×ペットフレンドリー」をテーマにしたコンセプト型賃貸マンション。

共用施設には天然芝の100㎡超の天然芝ドッグランやウルトラナノバブルのシャワー付きドッグバス、箱型乾燥機も装備したトリミングルームを備え、各住戸にはペットに配慮したフローリングや腰壁クロス、ナノイー発生器を採用しており、獣医師などの専門家による24時間電話相談（アニコム24）サービスにも対応している。ファミリータイプでは大型犬を含め最大4匹まで飼育可。

主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、食洗機（ファミリータイプのみ）、バックカウンター・収納、二重サッシ（敷地南側はJRの線路）、バリアフリー玄関（框の小上がりなし）、ワイドスパンなど。

坪賃料は、周辺相場より2割くらい高い11,700円だが、30～40代のファミリーを中心に約4割が契約済み。ペット飼育者は約半分。

物件は、JR・小田急線藤沢駅から徒歩12分、藤沢市弥勒寺一丁目の第一種住居地域に位置する7階建て全41戸。専用面積は35.18～66.04㎡。坪賃料は11,000円。設計・監理はDAN都市デザイン。施工は新都市建設。竣工は2026年1月27日。

4.8]畳大の「Multi Room」

玄関もバリアフリー

トリミングルーム

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　約62㎡のモデルルームを見学して驚いた。玄関を入ってすぐ隣にタイル張りの約4.8畳大のMulti Roomが目に飛び込んできた。大型犬の〝個室〟利用を想定したものだった。2つの居室の広さは4.5畳大と4.0畳大だから、それより広い。

　この住戸だけでなく、他の住戸とも玄関と上がり框はバリアフリーになっていた。理由を聞いたら、小型犬などは框につまずいて怪我をすることもあるそうだ（本当だろうか）。

　間口の広さは分からないが、Cタイプは7200ミリある。床暖房や「たからの水」などは装備されていないが、居住性能は高い。家賃は高いような気もするが、仮に、これが分譲マンションだったら坪300万円以上はする。利回り6％として坪18万円だ。分譲も賃貸もどんどん高くなっている。

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　取材後、以前にも紹介したことがあるが、写真が抜群に美しく、記事もとても面白い、小生より一つ年上の写真家で「ココログ」のブロガー「融通無碍」氏と藤沢駅の超人気店という「古久家」で歓談した。URLを添付する。〝お気に入り〟に登録することをお勧めする。 

融通無碍 

タカラレーベン「ミライ人間洗濯機」お披露目イベントに35社54人メディア殺到（2026/1/22）

時は春、すべて〝外〟は音もなし 全戸防音ルーム付き タカラレーベン「南千住」（2025/4/8）

「イノバス不動前」

　オープンハウス・ディベロップメントが分譲中の「イノバス不動前」（建設中）を見学した。同社が謳う〝便利地、好立地〟を生かした1LDK～3LDK+SRまで多彩なプランが特徴で、マンションブランドを〝イノバス〟にリブランディングした第1号物件。不動産情報サイト「LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）」の「2025年度 新築マンション人気ランキング」で全国1位に選出されたという。

　物件は、東急目黒線不動前駅から徒歩3分、品川区西五反田四丁目の近隣商業地域（建ぺい率80％、容積率300％）・第一種住居地域（同60％、同200％）・商業地域（同80％、同500％）に位置する敷地面積約3,331㎡、9階建て延床面積約12,160㎡。先着順で分譲中の住戸（3戸）の価格は12,998万～34,798万円、専有面積は64.35～105.43㎡。竣工予定は2026年8月下旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。

　現地は、桜並木が美しいかむろ坂沿い。従前は駐車場。住戸プランは神室通りに面した南東向きと、北西向きが半々。全体では、専有面積は約35㎡から150㎡台、間取りは1LDKからファミリータイプの3LDK+SRまで64タイプの多彩なプランを揃えているのが特徴。2024年11月から販売を開始しており、これまで7割を成約済み。モデルルーム来場は約1700組超。

モデルルーム（コンセプトルーム）

現地

　
中村氏（左）と吉村氏（BLUE FRONT SHIBAURAで）

　野村不動産は2月19日、報道機関向け住宅事業スモールミーティングを開催し、同社取締役専務執行役員住宅事業本部長・中村治彦氏と、同社取締役専務執行役員住宅事業副本部長・吉村哲己氏が分譲マンション市場を中心に、分譲戸建て、リノベーションマンション、賃貸住宅、サービス付き高齢者向け住宅など、顧客ニーズを取り込み、住宅事業の〝深化〟と〝進化〟を進めると語った。

　まず、同社は2024年のマンション供給戸数は3,584戸と全国1位の供給実績（不動産経済研究所調べ）があり、過去10年間においても、継続的にTOP３以内を維持し続けていると説明。マンション業界を取り巻く環境としては、建築費指数（工事価格）は2015年基準に対して38％上昇、労務単価は働き方改革や労働者不足の影響を受け、今後も上昇基調見込み（2015年比で49％上昇）、用地の仕入れ環境においても、各社厳しい状況が継続しているとした。

　東京都の人口・世帯数は予想を上回り、厚い需要基盤を形成しており、2023年以降、東京都の賃上げ率は大幅に上昇。勤労者世帯の世帯年収は増加傾向にあり、住宅ローン金利は利上げの動きが見られるものの、依然低金利である状況は変わらず、「消費者の住宅取得意識の旺盛さ」が継続すると見ている。

　マーケットのトレンドとしては、2013年をピークに供給戸数は減少、2025年は21,962戸となり、首都圏平均価格は9,182万円、坪単価460万円と上昇が継続。価格高騰が継続するマーケット下ではあるものの、供給戸数減少により需要が維持されている状態にある一方で、初月契約率は直近では好調ラインである70％を下回っており、エリアや物件ごとに好不調が出始めており、濃淡がより鮮明になっていると指摘した。

　エリア別では、23区の平均価格は1.3億円台、都心６区は1.9億円台と首都圏平均を大きく上回っており、千代田区・港区・渋谷区では2億円超が3割以上を占め、異なる価格感のマーケットを形成。新築マンション価格の上昇に伴い、リノベーションや間数・広さが確保できる都市型戸建のニーズの高まりも見られるとしている。

　定借マーケットについては、取得の難化、価格高騰を背景に都市部を中心に定期借地権物件の増加が見込まれ、2025年は供給戸数1,500戸と前年の2.7倍になると予想。

　中古マーケットについては、新築マンションの価格高騰から中古ニーズも拡大、成約数・価格ともに伸びており、都心部は売出価格が成約価格を大きく上回り、強気の売り出しが続く売り手市場を形成。成約価格は首都圏平均で164％・23区では181％と高いリセールバリュー、売却・購入の両面で活発な状況を呈していると説明した。

　賃貸マーケットは、成約件数は年々増加傾向で、平均賃料も全タイプで上昇と好調なマーケットを形成、ストック全体の入れ替え時賃料（賃料変動率）も上昇が継続しており、広めの間取りほど変動率は高いとしている。

　顧客動向については、同社が行った首都圏居住者2,982件を対象にしたアンケート調査結果を報告。年収は、単身者は1,000万円以上が62.1％、世帯は1,200万円以上が68.8％、83.3％が共働き世帯で、テレワーク実施率は51.7％。

　顧客の趣向サマリとして、①8割弱の人は住宅購入マインドが高いと回答（昨対比2.5pt低下）、特に予算１億円以上顧客の意欲が高く、全体の数字を大きく押し上げている②都心志向が継続しており、現在のエリアよりも都市の内側に入ろうとする動きが強い。一方、都心6区居住者は城西エリアへの流出もみられる③面積帯では70～80㎡希望が継続してボリュームゾーンで、昨年同様の傾向。駅近ニーズが前年よりもやや強まっている④予算を上げてでも得たい間取りや生活動線の良さ、日当たり・方位など条件上位は継続。「共用部の充実・仕様」を求める層は6割が1,000万円以上かけてもいいと回答⑤収納スペースや水回り設備（食洗機・浴室乾燥機等）は継続してニーズが高い⑥世帯年収1,500万円以上の割合が約半数と過去最多。予算も1億円以上で3割強。金利は上昇すると考える層が約8割だが、購入時期に影響がないとの回答も約8割となっている。

　また、昨年の傾向同様に「都心6区」に対する流入が多く、特に城東エリアは流出者の半数を占めており最大となっており、都心6区内の居住者においても8割近くが同エリア内で検討しており、需要の底堅さがうかがえるとしている。

　顧客動向トピックス・マイホームの概念変化として、購入目的は自己居住用の実需が中心であるが、永住予定は2割程度にとどまり、1次取得、2次取得層の共に購入前から将来の住み替えを前提に家探しをしているなど 「一生に一度の買い物」から「一生に三度の買い物」を志向する人が多いとしている。

　購入意欲に影響を与える要素としてライフイベントなどの実需に加え、「資産性」「値上がり期待」などが年々増加しており、給与以外に副収入がある人は5割に上り、日ごろから資産形成や投資的志向も強く、「住むためのマイホーム」から「住みながら資産となるマイホーム」という認識に推移しているとしている。

　同社物件への反応者は、2次取得層は過半を超え53％と年々増加にあり、売却意向は6割、うち売却益の見込みがあると回答した人は９割に上っている。同社物件の購入を検討している人のうち、3,000万円以上の利益予定の人が約5割、都心6区居住者、予算～2億円未満では5,000万円以上の利益予定の人が約5割を占めている。

　今後の首都圏マンション市場は、人口・世帯数の厚い需要基盤に支えられ、堅調を維持し、物件価格の上昇に対し、年収倍率は微増で維持し、持家志向・資金計画ともに底堅く、また優良なストックも多く存在する年、今後も安定的な供給を目指していくと締めくくった。

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　昨年の12月3日、三菱地所レジデンスはメディア向け懇談会を開催し、同社代表取締役社長・宮島正治氏（2026年4月1日付で三菱地所代表執行役執行役専務に就任予定）が約40分間、マンション事業について熱弁をふるったが、この日の中村氏と吉村氏の話も、予想はしていたがすさまじかった。

　高額分譲マンションの用地ストックは6,000億円を超えているという、その代表的物件である「愛宕地区第一種市街地再開発事業F地区」「西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業A街区」について具体的な話が出るのではないかと思ったが、出なかったのは残念だった。

　「一生に一度の買い物」から「一生に三度の買い物」志向が強まっているのは分からないでもないが、宮島氏は今年の年頭所感で「2026年は、マンションの付加価値がより一層重視されると考えている。『ザ・パークハウス』のコアバリューは『一生ものに、住む。』」としていた。どちらも正解なのだろうが、微妙な差があるのが面白い。両社に亀裂は入らないだろう。

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