2025年末の完成在庫率〝最悪〟の16％ マクロデータでは見えないマンション市場
2025年 東京の供給は着工の半分以下 千葉は着工上回る〝怪〟
野村不動産は先日（2月19日）、報道機関向け住宅事業スモールミーティング＆「プラウドギャラリー芝浦」見学会を行った。マンションギャラリーの記事は紹介したが、スモールミーティング関する記事を紹介する前に、業界関係者も意外と分かっていない基礎データについて書く。
まず、着工戸数と供給戸数の乖離について。この問題については、これまで何度も書いてきたので、そちらの記事を参照していただきたい。要は、不動産経済研究所が発表する供給戸数は着工戸数の半分に過ぎないということであり、残りの消えたマンションはどこに行ったを探る必要があるということだ。
2025年はどうか。着工戸数40,305に対し、供給戸数21,962戸で捕捉率（カバー率）は54.5％だ。都県別では、東京都の着工戸数24,238戸に対し供給戸数は10,316戸でカバー率は42.6％、神奈川県は着工9,070戸に対して供給は4,918戸でカバー率は54.2％、埼玉県は着工4,416戸に対して供給は3,153戸でカバー率は71.4％、千葉県は着工2,581戸に対して供給は3,078戸でカバー率は119.3％となっている。
千葉県のカバー率が100％超なのは、2025年前に着工された物件が供給されたためで、カバー率は東京、神奈川が高く、埼玉、千葉が低いのは、30㎡未満の動向、インナー販売、再開発・建て替えなど地権者住戸に割り当てられるマンションが多いか少ないかを示している。マクロデータだけでは正確な市場を把握できないということだ。
完成在庫率〝最悪〟の16.7％ それでも好調市場の〝謎〟
完成在庫について。2025年12月末の完成在庫は3,678戸で、供給戸数に対する完成在庫率は16.7％となっている。この数値をどう見るかだが、リーマン・ショック後の最悪市場だった2009年の完成在庫は約4,800戸（推計）で、完成在庫率は13.2％だった。それを上回っている。数値だけなら〝最悪〟の市場だ。
記者は適正在庫率（顧客の多様なニーズに応えられる）は年間供給量の1か月分（8.3％）と見ているので、10％超は危険ラインだ。銀行の貸出金利が低いからいいようなものの、販売が長期化すれば経費も掛かるし、管理・維持費も負担になる。間違いなく収益を圧迫する。
それでも、大手デベロッパーの直近の決算は軒並み絶好調で、粗利益率は20％どころか30％超えも少なくない。完成在庫は激減している。
この不可解な数値をどう読むかだが、前述したように、着工戸数と供給戸数の間にはかなり隔たりがあることに注目しなければならない。市場構造が激変しているのだ。完成在庫率は供給戸数に対してではなく、着工戸数に対する割合で見る必要もあるということだ。それで計算すると2025年の完成在庫率は9.1％だ。適正在庫率よりは高いが、2009年の12.0％を下回っている。
今後、完成在庫率がどうなるか読めない部分も多いが、金利動向、市場動向次第で収益に大きな影響を与えるので注視する必要がありそうだ。とくに郊外部は商品企画力が問われることになると見ている。
首都圏最大1,100坪マンションギャラリー 野村不「芝浦」「新宿」と同じ あふれる緑（2026/2/19）
新卒女性〝めっちゃ住みたい〟フージャースコーポ シニア向け「千葉蘇我」完成
「デュオセーヌ千葉蘇我」
フージャースコーポレーションは2月20日、分譲中のシニア向けマンション「デュオセーヌ千葉蘇我」が竣工したのに伴う関係者・メディア向けお披露目会を開催した。シリーズ15棟目となる物件で、すでに約6割強の成約があり、隣接する一体開発した同社のファミリー向けマンション「デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ」（263戸）も9割弱が成約している。
物件は、JR蘇我駅から徒歩12分、千葉市中央区宮崎一丁目の第一種住居専用地域に位置する敷地面積約4,955.21㎡、7階建て延床面積約11,374㎡の全144戸。現在分譲中の専有面積は50.37～63.73㎡、価格は3,490万～6,500万円。坪単価は250万円。レンタブル比率は約85％。竣工予定は2026年2月中旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。
1階にレストラン、プレイラウンジ、多目的室、カラオケルーム、温泉大浴場（人口）などを設けているほか、無料シャトルバス、見守りサポート、健康サポート、介護サポートなどのサービスが受けられる。建物内に介護事務所が併設される予定。
これまで約6割強が成約しており、入居予定者の年代は50歳代から90歳代まで（平均71歳）と幅広く、夫婦入居は約4割。約４割がリバースモーゲージを利用している。
同社はこの種のシニア向け所有権付きマンションの草分け的な存在。入居制限が40歳以上という制限はあるが、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）と異なり、所有権付きであるため住宅ローンが利用でき、売却も自由なのが特徴。
内観
ラウンジ
レストラン
◇ ◆ ◇
モデルルームを見学したとき、同社社員ではなさそうな若い女性2人がいたので声を掛けた。広告代理店に勤める新卒だった。そのうちの一人は「めっちゃ住みたくなった」と話した。何がいいかと尋ねたら「廊下が広い（メーターモジュール）。私は両手に荷物を抱えて横歩きしている。引き戸が多くて、使いやすさそう」と答えた。ご両親は50歳代で、十数年前に購入した川崎市内の戸建て（豪邸ではなさそう）に住んでいるのだそうだ。
みなさん、いかがか。記者は40年も昔からユニバーサルデザインを採用すべきと書いてきた。廊下・階段幅をメーターモジュール化しているハウスメーカー・デベロッパーは数えるほどしかない。年寄りだって若い人だって廊下幅が広いほうがいいに決まっている。〝コスバ〟だか〝タイパ〟だか〝メンパ〟だか知らないが、これからの住宅はメーターモジュールが当たり前になるはずだ。
同社の営業担当者からも面白い話を聞いた。話題は「デュオセーヌ東京ジャイアンツタウン」に及び、小生が「あれはジャイアンツファンにはたまらない」と話したら、「確かに。広めを希望される方が多いと聞いている。単価も300万円台半ばで価格も安い。すでに50戸くらいが売れているのではないか。顧客を『ジャイアンツタウン』に奪われている」と答えた。
単価について。記者は「ジャイアンツタウン」の坪単価を320～350万円と予想したが、そんなに外れていないようだ。今回の「蘇我」も共用部分の価値を考えあわせれば〝めっちゃ安い〟。土地を安く仕入れることができて、資材が暴騰する前に着工したからこれだけの単価に抑えられた。今なら坪300万円でも無理なはずだ。
同社に注文もある。〝シニア向け〟もいいが、今回のように親子が近居できる、あるいは臨居できる、さらには若いファミリー層向けと混在するマンションを開発すべきだと思う。小生は、じいさんばあさんだけの共同住宅には住みたくない。若い人も年寄りも、お金持ちも貧乏人もあらゆる階層・階級の人が住むのが街だ。記者は、これだけ価格が上昇しているのだから、専有圧縮を図って価格を抑え、その代わり共同利用できる設備を備えれば、Z世代に大うけすると考えている。
ものはついでだ。メディアに一言。記者は、お呼びがかかる現場取材をすべて受け入れている。得意分野だとか企業の大小で差別など一切しない。だから、公平にモノが見えていると思う。マンションのモデルルームを見て瞬時に坪単価をはじき出せるのはそのお陰だ。
しかし、小生のように楽しい取材をしている記者は圧倒的に少ないと断言できる。吉永小百合さんがゲストとして招かれた三井不動産の「パークウェルステイト西麻布」の発表会には約100人の報道陣が集まったのは別格としても、大手デベロッパー・ハウスメーカーの発表会・見学会に数十人が出席するのに、そうでないと激減する。要するに上っ面をなでることしかしない。現場取材より重視しなければならない仕事はあるのか。拝金主義、事大主義は感極まった。
外構
左が「デュオセーヌ千葉蘇我」、右が「デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ」
垂涎の的巨人2軍戦がタダで観戦可フージャースコーポ「東京ジャイアンツ」（2025/10/16）
フージャースシニア向け分譲 10年間で15棟約2800戸「さいたまサウス」見学会（2025/3/15）
. ファミリーとシニア向け一体開発フージャース「蘇我」「オハナ」と合わせ500戸超（2024/6/21）
他に比肩するものなし三井不レジシニア向け「パークウェルステイト西麻布」開業へ（2024/7/30）
ファミリーとシニア向け一体開発フージャース「蘇我」（2024/6/21）
フージャースHD シニア向け「デュオセーヌ豊田」竣工半分強が契約済み（2019/8/7）
フージャースシニア向け「ちはら台駅前」入居前に6割が契約・申し込み済み（2018/1/22）
高級住宅街の一角にシニア向けフージャース他「デュオセーヌ緑山」（2016/10/11）
根づくかシニア向け分譲マンション年間500戸の市場へ（2015/1/26）
首都圏最大1,100坪マンションギャラリー 野村不「芝浦」「新宿」と同じ あふれる緑
「プラウドギャラリー芝浦」エントランス（グリーンは本物）
野村不動産は2月19日、本社ビルのある「BLUE FRONT SHIBAURA TOWER S」8階に、同社最大の新築分譲マンション販売拠点「プラウドギャラリー芝浦」を開業すると発表。同日、メディア向けに公開した。
広さは約1,100坪（3,630㎡）の大規模販売拠点で、同社の「プラウドギャラリー新宿」の約1,320㎡はもちろん、これまでの首都圏最大級の住友不動産「総合マンションギャラリー新宿館」の約1,700㎡をはるかに上回る規模。フロアデザインはFLOOATが担当している。観葉植物をふんだんに設置し、リラックスできる空間演出を行っているのは「新宿」と同様。
分譲マンションのコンセプトルーム、各種デジタルコンテンツのほかインテリアの提案も可能な「インテリアサロン」を設置。グループ会社の野村不動産ソリューションズと連携し、物件の売却サポートもスムーズに行う体制を整えている。
ウェルカムラウンジでは、「Tourism」をコンセプトに４面LEDを活用し、同社の住宅事業以外の取り組みも紹介する。2027年までに累計10物件以上の新築分譲マンションを取り扱う予定。
ウェルカムラウンジの4面LED
接遇エントランス
おもてなしの生花
接客個室
接客個室
90㎡台のコンセプトルーム
「インテリアサロン」
◇ ◆ ◇
全フロア約1,100坪のうち約300坪は「OWNERS SALON」に当てられているのだが、約800坪の「GUEST SALON」が最高に素晴らしい。あれやこれや書かない。写真を観ていただきたい。
コンセプトルームは70㎡台と90㎡台の2タイプ。70㎡台は坪数百万円円から1,000万円以下の標準的な仕様で、一方の90㎡台は坪1,000万円から2,000万円くらいのレベルだと思った。明らかに仕様が異なる。天井高は前者が2470ミリ、後者が2600ミリ。天井高はマンションの質を測る分かりやすいものさしの一つだ。記者は必ず確認する。
ただ、今年分譲予定の同社の目玉物件の一つ「愛宕地区第一種市街地再開発事業」は坪2,500万円とはじいているのだが、コンセプトルームの仕様では物足りないと思ったので担当者に聞いたら、「愛宕」は別にモデルルームを設置するとのことだった。つまり、「愛宕」は今回公開する90㎡台のコンセプトルームよりさらにグレードを上げることが分かった－これで坪2,500万円予想は現実味を増したと記者は勝手に思っているのだが…皆さんの予想はどうか。
あふれる本物の緑デジタル技術駆使した仕掛けも阪急阪神不新宿に常設モデル（2025/4/17）
. 徒歩10圏内で9駅13路線が利用可能パークビュー売り積水ハウス「御徒町公園（2025/２／２２）
まるで植物園五感で体験できる野村不動産マンション総合ギャラリー「新宿」（2023/2/21）
令和の住まいトレンドは「癒し消費」「メンパ」オープンハウス＆Afternoon Tea調査
左から和泉氏、太田氏、榎戸氏（GINZA SIX オープンハウス「INNOVACIA（イノベシア）サロンで）
オープンハウスグループのオープンハウス・ディベロップメントは２月18日、Afternoon Tea LIVING（アフタヌーンティー・ラウンジ）」と共同で行った「ひとりの時間（ME TIME）」に関するアンケート調査結果を発表した。両社の「お客様の声を大切にする」共通理念に基づき、より快適で魅力的な住まいと暮らしのあり方を追求し、今後の商品開発や新たな価値創造につなげるのが目的。
調査は、2025年9月から11月末まで全国のアフタヌーンティーのメンバーズ会員と、オープンハウス・ディベロップメントのマンションを購入した世帯の男女5,008人（マンション購入者103人）が対象。メンバーズ会員は女性が87％を占め、40~50代が約60％。オープンハウスのマンション購入者は1~2人居住が74％で、年代は30~40代が約60％。
調査結果についてオープンハウスグループコミュニケーションデザイン本部広報PR G係長・和泉華乃子氏は次のように報告した。
「直近一週間で、ほっと一息する時間はありましたか？ 」の問いには、「ある」と「どちらかというとある」と答えた人は78.4％で、「直近一週間で、オンオフは切り替えられていましたか？ 」では74.5％が肯定的な回答をし、「ME TIMEを確保することは大切だと思いますか？ 」についてはほとんど「そう思う」と回答した。
ME TIMEを1日どれくらい確保できているかの問いでは、「30分未満」が15.7％、「30分～1時間」が30.6％、「1時間～2時間」が28.4％、「2時間以上」が45.2％だった。ME TIMEを1日にどれくらい確保したいかの質問には、「1時間～2時間」が33.0％、「2時間～3時間」が30.5％、「3時間以上」が27.0％だった。
ME TIMEの目的については。「リラックス」が40.4％、「リフレッシュ」が30.5％で、休息、創作活動、自己成長などが続いている。
ME TIMEを確保する際に困る要素としては、「家族や同居人がいることで物理的にひとりになれない」人は66.0％、「家事や残業など日々の作業で物理的に時間が取れない」人は79.1％だった。
家のどんな空間でME TIMEを過ごしているかの質問では、「リビング」がもっとも多く46.6％、「自分の部屋」が26.5％、「寝室」11.2％、「おふろ場」7.1％などと続いた。ME TIMEを過ごしたいと思う空間もME TIMEを過ごしている空間とほぼ同じだった。ME TIMEに利用している雑貨はマグカップ、紅茶、クッション、アロマや香りなど。
和泉氏は、総括として時間不足以上に「空間不足」の現状があり、令和の住まいトレンドは「癒し消費」「個室への回帰」「心のシェルター」だと語った。
続いてオープンハウス・ディベロップメントマンション開発事業部首都圏建築部オーダーシステムG課長代理・太田紗生氏は、同社のオーダーシステム、アップグレード対応、間取り変更などについて説明した。
Afternoon Tea LIVINGブランド戦略部コミュニケーション課・榎戸胡桃氏は、同社のマグカップやティーフォーワン、フレグランス、アロマ商品、お菓子などを紹介し、お土産としてプレゼントした。
紹介されたAfternoon Teaの商品
「INNOVACIA（イノベシア）サロン」エントランス
◇ ◆ ◇
同社の取材案内の冒頭には「令和は『タイパ』や『コスパ』に続く『メンパ』を重視した○○消費！？ 」とあった。タイパやコスパは、わが国でいえば、バブル崩壊後に生まれ育ったZ世代（〝失われた35年〟世代）が、時間や費用を重視して合理的に生きようとする考え方なのだろうが、〝メンパ〟はさっぱりわからなかった。「メンタルパフォーマンス」を重視する最近のトレンドのようだ。
会場で配布された資料には「ME TIMEアンケート調査」が大書きされていた。記者は担当者に「MY TIMEじゃないの」と聞いたら、「ME」に誤りはないと。つまり、「I my me」の「me」（目的格）に関するアンケート調査ということだった。
それからずっと「my」と「me」の違い、「個」と「孤」を考えながら、3氏の話を聞いた。調査対象者の詳しい属性は公表されなかったが、圧倒的多数は女性のはずだ（その後、提供された回答者データによると女性の回答者が9割くらいに達していそうだ）。
衝撃を受けたのは、「直近一週間で、ほっと一息する時間はありましたか？ 」の問いに、何と「どちらかというとない」と答えた人は860人（17.2％）で、「ない」の220人（4.4％）を合わせ21.6％もあったことだ（この前の衆院選の無所属を含めた全野党の議員占有率は24％）。そしてまた、「ME TIME」を確保できないのは「家事や残業など日々の作業で物理的に時間が取れない」と答えた人が約45％を占めたことだ。
あとの質問の答えは上段の通り。「個」とは、人間も自然もその独自性が尊重されるべきという意味が含まれており、「孤」とは、飲食店で〝おひとり様？ 〟と聞かれることもあるが、記者も読んだ上野千鶴子氏の著書「おひとりさまの老後」（文春文庫）の一人ぽっちの世界のことだと思っていた。
いずれにしろ、今回のアンケート調査は「個」と「弧」を考える貴重な資料になる。先に書いたパナソニックホームズのアンケート調査記事と一緒に読んでいただきたい。小生がこの記事を書いている傍で、かみさんは資料を見ながら「私と一緒」と嫌味な一言を発した。
返す言葉などない。悪いのは小生だ。だが、しかし、ものは考えようだ。人間も動植物も環境に適応して生きてきた。「ME TIME」の場所をリビングや自分の部屋と答えた人が大多数を占めてはいるが、「おふろ場」（３５８人）「寝室」（561人）「ダイニング」（174人）「キッチン」（77人）「トイレ」（30人）「その他」（63人）と多岐に分かれている。ここにヒントが隠されている。時間と場所より大事なのは心の居場所だ。とにかく自立することだ。小生などは、大げさに言えば365日、24時間「自由」だ。
「Afternoon Tea」といえば、デベロッパーでは三菱地所だ。30年くらい前か、アッパーミドルをターゲットにしたどこかのマンションでコラボし、モデルルームを設けた。女性を意識したおしゃれな設えだったのを覚えている。〝便立地、好立地〟のオープンハウスとの相性は分からないが、どんどんやるべきだ。
〝亀は万年〟（高円寺の中華料理店で。親子か夫婦か知らないが、冬季はこのようにして冬眠状態に入るのだそうだ。長生きの秘訣だ。ヒトも亀も地球環境を守らないと万年は生きられないだろう）
家事労働の見える化、専業主婦（主夫）の死語化を 面白いパナソニックホームズ調査（2026/2/18）
オープンハウス ラグジュアリーブランド「イノベイシア恵比寿」（2025/11/26)
「HARUMI FLAG」都と事業者で利益折半へ 利益増は1,000億円（双方500億円）か
「HARUMI FLAG」
東京都が事業者と平成28年4月から開発を進めてきた「晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業」（以下「HARUMI FLAG」）が令和７年10月に事業完了し、当初、譲渡計画に盛り込まれていた「著しく利益が上がった場合は、譲渡金額について協議する」条項に基づき、協議することが確定した。都は、協議の開始は2027年4月以降で、事業者からの報告を受けて、当初予定額の1％を上回った利益について折半することでスケジュール調整に入ったことを明らかにした。
現段階では、当初予定額からどれだけ利益が上回ったかは不明だ。以下は、記者の予想だ。外れたかと言って責任は取らない。当たるかどうかは半々だと見ている。
まず、当初の事業概要から。「HARUMI FLAG」の施行者は東京都（個人施行）で、施行地区は中央区晴海五丁目の一部、施行面積は約18ha。事業費は約540億円（土地売却価格は約130億円、１種当たり単価は約8万円）。三井不動産を筆頭とする特定建築者が24棟、5,632戸の分譲・賃貸マンションを建設した。マンションは2020年開催される予定だった東京オリンピック選手村として、都が一時的に事業者から賃借することになっていたが、コロナ禍で大会が1年伸びたことから、分譲も1年延期された。
都と事業者が交わした譲渡契約の内容は分からないが、記者は、土地代と当時の建築費などから分譲坪単価は250万円とはじき出した。この価格には絶対的な自信がある。週刊文藝春秋がその後、譲渡契約書を入手し記事にしているが、分譲予定単価は248万円になっていたはずだ。
さて、では、事業者はどれだけの利益を上げたか。2021年の第1期分譲の坪単価は300万円だった。この時点で記者は、利益折半になるのは間違いないと読んだ。2023年に最終分譲されたタワー棟の坪単価は420万円だった。これらから推測して、全分譲マンションの平均単価は坪350万円をくだらないとみた。つまり、当初予定坪単価250万円から最終的には100万円以上上回ったのではないかと思われる。
「HARUMI FLAG」は、分譲と賃貸を合わせて5,632戸のほか、商業施設、保育施設、介護住宅も整備しているので、総売上高が読めないし、販売延期による経費増、資材高騰、人材確保などのコスト増などからどのあたりに着地したのかよくわからない。
よくは分からないのだが、トータルでは当初予定の4,000億円くらいから5,000～6,000億円になったと予測する。粗利益率は25％くらいではないか。これらを勘案して、利益増は好きなく見積もって1,000億円ではないかと。つまり500億円ずつで山分けすると見た。
東京都の年間予算は9兆円超なので500億円は1％にも満たないが、約77万世帯数で割ると1世帯当たり6.4万円になる。小池都知事は批判をかわそうと、苑一部を全世帯に余剰金として配布することもありうると見た。
都とデベロッパーとの間に当初交わされた譲渡契約で「著しく利益が上がった場合は、譲渡金額について協議する」条項について、小池百合子都知事は2019年7月26日の記者会見で、記者団の質問に次のように答えている。
「この条項については、全ての住戸の引渡しが完了しまして、収益が確定した時点で分譲予定収入、1％を超える増収があった場合には、敷地譲渡金額の変更について協議することといたしておりまして、その増収分については、経費などを除いて折半するという確認書を今年の5月に事業者側と取り交わしたということで…」
つまり、全住戸の販売が完了・引き渡しが終了した時点で、当初提出された計画より売り上げ・利益が１％以上上回ったら、その利益を折半するとした。
◇ ◆ ◇
以下に、「HARUMI FLAG」に関する記事約30本を紹介する。いま読み返しても、それぞれの社会状況、マンション市場からして間違った記事を書いてこなかったと思う。
2016年に都が総額約130億円で事業者に用地を売却したのには驚き、「売却価格は公示地価の10分の1」と書いた。当時は日経のWEB・住宅サーチにも記事が転載されていたので、アクセス数は5～6万件に達したはずだ。記事は独り歩きし、何の断りもなしにあちこちに転載されたのにはうんざりした。
土地売却価格から分譲坪単価を250万円と予想したのはかなり勇気がいったが、住宅供給戸数5,632戸（分譲4,14戸、賃貸1,487戸）の多さからして妥当な値付けだと判断した。「地価公示の10分の1以下という安値で売買されたのであるから、デベロッパーはそれに見合う適正価格で分譲し、土地値が安い分だけ購入者に還元すべき」という考えは間違っていなかったはずだ。
裁判については記事を読んでいただきたい。何度か傍聴したが、罵詈雑言の応酬にうんざりした。原告は官製談合と批判するのであれば、証拠を示すべきだったし、被告もまた〝特殊ケース〟を繰り返すのみで、分かりやすい説明を行わなかった。記者なら「都民に買いやすい価格で分譲することのどこが悪い」と居直る。
コロナ禍で販売が1年延長になったときは、記者の基本である〝記事は足で書く〟ことができなかったので、とても苦しかった。オリンピック終了後に分譲された第1期の坪単価が約300万円になった時は、事業者は「利益折半」に舵を切ったと判断した。
引き渡しが伸びたことから、契約者から裁判提起されたが、「天変地異の免責特約」があり、原告が勝訴することはありえないと思った。
マンションの商品企画は最高に素晴らしい。デザイン監修した光井純氏に約1時間にわたってオンラインでインタビューした。光井氏は、「仮に一般的な都市開発として都があの土地を売却したとすれば、分割され、ばらばらに開発されていたかもしれません。選手村として使われるという運命が『HARUMI FLAG』を実現させた。このような街は今後出てくる可能性は極めて少ないと思います」「『浜田山』『「HARUMI』もそうですが、〝他にはない〟〝ずっと住み続けたい〟と思える未来の世代のために良質な住環境を残していきたい。その場所にしかない、美しい花を咲かせたい」と述べた。
また、記者との「美」についてのやり取りでは、「花はがけ地、水辺、森の中とか、それぞれの場所の制約の中で一生懸命咲いています。それぞれが美しく、どれが一番だと比べることはできません。建物も同様に、敷地の特性、気候、場所の文化や歴史などをしっかりと研究しながら建築家が様々な思考を巡らせ時間をかけて取り組んだら、それぞれの場所でその場所でしか咲かない美しい花になれるのだと思います」と語った、
この記事は今でも燦然と輝いている。読まれていない方は是非読んでいただきたいし、現地を見ていない方は是非見学していただきたい。50年近くマンションを取材してきたが、これほどランドスケープデザインが優れたマンションは他にない（「浜田山」も素晴らしいが）。今後も分譲されないだろう。神宮外苑の再開発に反対している方々にも現地に足を運んでいただきたい。プロジェクトを主導したのは三井不だ。いろいろ問題はあるが、三井不は、神宮外苑も「HARUMI FLAG」に負けない街づくりをすると記者は信じて疑わない。
「投資目的」について。記者は、公的資金が投入されている再開発事業などは分譲当初から契約事項に「専ら居住」を義務付け、合理的理由なしに売却することに制限を設けるべきだと思っていた。〝投資目的〟が問題になるのは当然だ。過去にもこのような事例はたくさんある。ただ、ことさらに〝外国人〟をやり玉に挙げるのは明らかな差別だ。外国人であろうと日本人であろうと、守るべきなのは法律・ルールだ。
「事業比率」について。事業者は各社の比率を公表していないが、「利益折半」は事業比率通りに按分されるのか。幹事の三井不も比率はそんなに高くないはずだ。事業貢献度からして、もっとインセンティブを与えてもいいのではないか。
50階建てツイン1,455戸の入居開始「HARUMI FLAG」全5,632戸完成（2025/9/21）
ランドスケープ＆デザイン、共用施設…最高に素晴らしい「HARUMI FLAG」板状棟（2023/12/11)
「HARUMI FLAG」タワー棟第1期573戸平均15.3倍で即日完売坪単価421万円（2023/7/18）
ランドスケープ秀逸坪賃料に納得「HARUMI FLAG」の賃貸「PORT VILLAGE」公開（2023/10/23）
「HARUMI FLAG」で美しい花を咲かせたい光井純氏建築美を語る（2023/1/30）
住民側は「官製談合」の証拠示すべき／都側弁護士「都の政治判断に瑕疵はない」のか（2022/10/12）
オリンピック選手村売却額の是非を問う住民訴訟控訴審第1回口頭意見陳述（2022/10/11)
オリンピック選手村裁判住民ら原告側の訴えを棄却「開発法」は適法東京地裁（2021/12/23）
「HARUMI FLAG」「SUN」1期465戸・「SEA」2期166戸平均8.7倍で即日完売（2021/12/2）
選手村裁判開発法による鑑定手法が適法なら当初の坪単価250万円は妥当（2021/9/19）
選手村裁判不可解な調査報告書は2つ＆掘削工事の事実ない原告の準備書面（2021/9/19）
選手村裁判が結審「HARUMI FLAG」利益は消費者（購入者）に還元すべき（2021/9/9）
またも平行線「早く結審を」(被告)「議事録開示を」(原告）第8回選手村裁判（2020/1/18）
「選手村マンション増収分折半」選手村裁判の原告団が声明文（2019/9/18）
黒白を付ける意味はあるのかオリンピック選手村裁判双方の舌戦にうんざり（2019/9/18）
オリンピック選手村裁判安値売却は都と事業者の筋書き通り原告側が意見陳述（2019/9/16）
オリンピック選手村裁判原告側桝本鑑定士の意見書は証拠価値なし被告側が意見陳述（2019/9/16）
和解、ノーサイドの道はないのかオリンピック選手村裁判第７回口頭弁論（2019/9/13）
「HARUMI FLAG」土地と建物の価格比率は調整区域並みの7：93 算定は妥当（2019/8/30）
「HARUMI FLAG」「著しく利益増」の「著しく」とは当初売上計画の1％（2019/7/30）
「官民癒着」と原告「誹謗中傷」と被告応酬第6回選手村住民訴訟口頭弁論（2019/5/18）
文句なしにいい街づくり・基本性能坪単価280万円か「HARUMI FLAG」（2019/4/24）
「HARUMI FLAG」土地代の安さ価格に反映を坪250万円が妥当と考えるが…（2019/４/21）
オリンピック選手村住民訴訟も佳境に原告、被告双方相手を「著しく」非難（2019/2/20）
東京2020オリ・パラ選手村敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟（2016/8/4）
2020東京オリンピック・パラリンピックの特定建築予定者に三井不レジなど11社（2016/7/30）
〝ALL IN ONE〟すべてが揃う 自然林も近接 新日本建物「多摩永山」販売好調
「エクセレントシティ多摩永山」
新日本建設が分譲中の「エクセレントシティ多摩永山」を見学した。駅から徒歩4分の高台立地で、〝ALL IN ONE〟を謳うように、駅前の商業施設にはあらゆる生活利便施設が揃っており、物件のすぐ近くには自然林に近い里山がある。しかも、製販一貫システムだからこそ可能な単価（価格）の安さもある。多様なニーズに応えられるマンションだ。
物件は、京王線・小田急線永山駅から徒歩4分、多摩市永山2丁目の近隣商業地域（建ぺい率57.80％、容積率267.11％）に位置する10階建て全159戸。2月5日から販売を開始した第1期2次（50戸）の専有面積は44.22～83.95㎡、価格は3,998万〜9,998万円（最多価格帯5,800万円台、6,400万円台、6,900万円台、7,300万円台、8,300万円台）、坪単価は330万円。竣工予定は2027年2月下旬。設計・監理・施工・販売は新日本建設。
エントリー開始は4か月前からで、これまでの反響数は約1,200件。モデルルームオープンは昨年11月からで、同時に販売開始。これまで全住戸の約3分の1を成約している。
現地は、損保会社の研修所跡地。敷地北側は、自然林に近い永山駅前緑地（さえずりの森）。建物は4棟構成で南東向きと南向きが中心。住戸プランは40㎡台の2LDKから80㎡台の4LDKまで55タイプ。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、ディスポーザー、食洗機、床暖房、ミストサウナ、フルオートタンクレストイレ、洗面タッチレス水栓など。
モデルルーム
◇ ◆ ◇
この記事を読まれる全ての方に、先日書いたセミナー記事「なぜ世界の都市は『木の量』を競い始めたのか 〜樹冠被覆率が示す都市の本当の実力〜」を読んでいただきたい。
セミナーでは、講演したSMiLE・増田義彦氏は、樹冠被覆率は景観だけでなく、健康・経済にとっても大きな効果を発揮するかを強調した。
紹介した物件の現地図を見ていただきたい。緑で溢れ返っている。これほど周辺に緑が揃っているマンションはまずない。
記者が多摩センターのマンションを選んだのは、何よりも歩車分離の安全な街づくりと、緑が豊富な子育て環境が優れていたからだ。駅前にはホテルもデパートも文化施設も揃っていた。都心までの約1時間の通勤時間は犠牲にした（今はホテルもデパートもなくなったが）。
永山はどうかというと、ホテルもデパートもないが、〝ALL IN ONE〟は嘘ではない。あらゆる公共施設、生活利便施設が揃っている（均質な街というなかれ）。多摩センターにあって永山にないものを探そうとしたが、見つからなかった。逆に永山にあって多摩センターにないものは、生物多様性の宝庫である自然林に近い里山が駅前にあることだ。
違いは景観だと思う。多摩センターには、駅とパルテノン多摩を直線でつなぐ幅員40m、全長約330mの歩道空間パルテノン大通りがあり、道路の左右には樹齢70年くらいのクスノキの巨木数十本が植わっている。この通りにあった京王プラザホテルは複合マンションが計画されている。着工は伸びているが、記者は坪単価は450万円以上と予想している。景観美はどこの街にも負けないからだ。
価格について。どこを起点にするかだが、ターミナル駅から40分くらいで坪330万円の住環境に恵まれた物件はまずない。いま人気の「昭島」くらいか。ここも住環境が素晴らしい。樹齢100年超のイチョウ並木がある。立飛企業（現立飛ホールディングス）が整備したからだ。
他はどうか。「川越」「大宮」「柏の葉」などは坪400万円をはるかに超えている。横浜から40分といえば、平塚あたりか。坪350万円なら売れるかもしれない。
デベロッパーは、物件の広告宣伝で交通利便性や資産性を強調するのも結構だが、景観美（住環境）や樹冠被覆率、緑被率（東京都はみどり率）も加えていただきたい。
現地案内図
現地
永山駅前緑地（さえずりの森）
駅前の商業施設と現地をつなぐデッキ
「樹冠被覆率」の導入に大賛成 SMiLE・増田氏とロッシェル・カップ氏がセミナー（2026/2/10）
坪270万円第1期1次100戸即完スタート新日本建設など5社JV「ザタワー」（2022/4/1）
駅近・大規模・日照＆眺望・緑環境…申し分ない 関電不動産開発「高井戸」
「シエリア杉並高井戸」（走っている電車は渋谷行き）
関電不動産開発が分譲中の「シエリア杉並高井戸」（110戸）を見学した。京王井の頭線高井戸駅から徒歩3分の大規模で、線路に隣接していることから日照・眺望が担保されており、周辺には広大な栗林など緑環境に恵まれているのが特徴。坪単価597万円も割安だ。
物件は、京王井の頭線高井戸駅から徒歩３分、杉並区高井戸西二丁目の第1種中高層住居専用地域に位置する8階建て全110戸。専有面積は54.91～105.97㎡。現在先着順で販売中（14戸）の住戸の専有面積は54.91～74.86㎡、価格は9,498万～13,598万円（最多価格帯9,900万円台）。坪単価は597万円。竣工予定は2026年2月下旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。
2024年10月からエントリーを開始し、これまでの反響数は2,642件。モデルルームオープンは2025年3月で、これまでの来場者数は418件。来場者は地元杉並区（約50％）をはじめ、世田谷区など広域にわたっており、共働きのファミリー層が中心。販売開始は2025年5月で、これまでに48戸を成約。
現地は、大手製粉会社の社宅跡地。長谷工コーポから取得した。道路を挟んだ敷地南側は京王線の線路（比高差は1層くらいか）。敷地は東西軸が長い長方形に近く、住戸はほとんど南向き。北側は自走式駐車場（35台収容）。敷地北側は約1.5haの栗林が広がり、周辺は中層マンションや戸建て住宅街。小学校にも近接。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented、オール電化（同社はガスは採用しない）、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ（販売済みの最上階は3000ｍｍ）、ディスポーザー、食洗機、御影石キッチン天板、タオル掛け2か所など。
同社販売担当者によると、周辺のマンション価格は軒並み坪単価600～700万円になっているマーケット、広めを志向する検討者に好評という。建物は竣工しているが、売り急ぎなどせず、じっくり販売していくという。
建物北側
完成予想図
モデルルーム
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昨年1月、同社の「シエリアタワー南麻布」を見学したとき、「シエリア杉並高井戸」（110戸）を分譲すると聞き、これは絶対見学すべきだと思った。高井戸駅圏の一等地で、線路に隣接しているからこそ日照・眺望が担保されているからだ。
坪単価は600万円を突破しているだろうと思ったが、若干下回っている。これほどの単価で供給できるのは、用地取得時期が3年前だったからだろう（当時の京王井の頭線・本線の相場は坪400万円台だった）。
これまで、井の頭線のマンションはかなり見学取材している。最高峰は三井不動産レジデンシャル「パークシティ浜田山」（開発面積8.4ha）だが、駅に近く大規模な物件は少なく、「浜田山タウンハウス」「ファミールグラン高井戸デュープレックス」（340戸）「プラウド駒場」（223戸）くらいしか思い浮かばない。
現地北側（左後方は栗林）
首都圏初「実質CO2ゼロ」タワーマンション 設計・施工は竹中 関電不開発「南麻布」（2025/1/28）
感動的なマンション 三井不動産レジデンシャル「浜田山」（2007/11/8）
1月の中古マンション・戸建て 成約件数増加し、価格も上昇 東日本レインズ
首都圏中古マンション成約状況
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は２月10日、首都圏の１月の不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は3,343件（前年同月比3.1％増）となり、24年11月から15か月連続で増加、成約坪単価は2870.0万円（同6.3％増）となり20年5月から69か月連続で上昇、成約価格は5,493万円（同6.7％増）となり24年11月から15か月連続で上昇、専有面積は63.15㎡（同0.5％増）となった。在庫件数は前年同月比1.5％減となり、6か月連続で減少した。
中古戸建の成約件数は1,496件（同17.0％増）となり、24年11月から15か月連続で増加、成約価格は4,056万円（同7.1％増）となり、2か月ぶりに上昇、土地面積は151.67㎡（同4.8％増）となり、5か月連続で拡大、建物面積は103.71㎡（同0.4％増）となり、ほぼ横ばいながら6か月ぶりに拡大、在庫件数は前年同月比0.4％増となり、22年9月から41か月連続で増加した。
首都圏中古戸建て成約状況
コスモスイニシア シェアレジデンス事業に拍車 第２弾「nears(ニアーズ)白楽」完成
「nears 横浜白楽」
コスモスイニシアは2月6日、新しい一人暮らしの選択肢を提案するシェアレジデンス「nears(ニアーズ)」第2弾「nears 横浜白楽」のメディア向け内覧会を行った。
物件は、東急東横線白楽駅から徒歩6分、横浜市神奈川区西神奈川三丁目の商業地域に位置する10階建て全63戸。住戸プランは、Aタイプ（12.2～13.1㎡）が59戸、ダブルベッド付きのBタイプ（18.8～19.0㎡）が2戸、サウナ・バス付のCタイプ（18.8～19.0㎡）が2戸。賃料は101,000円～。入居開始は2月21日。建物は2026年1月上旬に竣工済み。
主な基本性能・設備仕様は、居室天井高2500ミリ、二重床・二重天井、シェアキッチン、ラウンジ（93㎡）、スマートロック、宅配BOXなど。
同社賃貸事業部ビル運営部部長・高田忍氏は、「シェアレジデンス」は、賃貸マンションのプライバシー性とシェアハウスの〝人との関り〟の両立を目指す同社の造語であり、賃貸とシェアハウスにはないラウンジやワークスペースなどを設けているのが特徴で、検討者の約50％が賃貸からの転居だと話した。今後、今年新設する「五反田」をはじめ年間5～6棟を供給する意向であることを明かした。首都圏、関西圏で30棟の開業を目指し仕入れ活動を進めているという。
「nears」は初期費用が15万円程度と手頃な設定となるため、白楽駅から徒歩5分の新築/1K/25㎡の賃料約9.5万円の賃貸を2年間借りた場合、初期費用コスト差により2年間でトータルで約24万円「nears」のほうが安いと同社は試算している。
同社はまた、パナソニックの洗濯乾燥機シェアクラウドサービス「LAUNDROOM」を導入したと発表した。共用部にパナソニック製の最新ドラム式洗濯乾燥機とともに、遠隔管理システム、メンテナンスサポートなどを提供するもので、入居者はスマホで稼働状況や完了を確認できる。男女共用が3台、女性専用が2台（この他、普通の洗濯機が4台）。
第1弾の「nears 川崎」は、開業してから現在までの平均稼働率は約97％。入居者の平均年齢は35歳、（20～30代で73％）、男女比は半々、従前居住形態は賃貸・マンションが32％、持家・家族所有が29％、賃貸・アパートが17％。
シェアキッチン
ラウンジ
居室
「LAUNDROOM」
◇ ◆ ◇
この日、名刺交換したインテリア関係業界紙の方へ。いま、貴紙のホームページを見た。素晴らしいではないか。小生の独断と偏見の「こだわり記事」とは全然異なる。
貴殿は、「メジャー7からは（見学会などへの）声が掛らない」と話した。確かに、やってはならないことだが、一部の大手デベロッパーは（代理店も介在しているはずだが）、媒体・記者を選んでいる気配がある。
だが、しかし、どのメディア・記者を呼ぼうが呼ぶまいが、それは主催者の勝手だ。宣伝効果のない、あるいはネガティブ情報を流されかねない媒体・記者を避けるのは当然だ。貴殿が取るべきなのは、メジャー7を振り向かせるような、無視できない記事を発信することだ。記者は企業の大小によって手心を加えたり、差別したりしたことなど一度もないと断言できる（中小企業寄りかもしれないが）。
業界紙は、商品・サービスを提供する企業と、受け取る消費者をつなぐ架け橋的な役割を担っている。その姿勢を徹底することだ。記者は消費者の利益につながらない、不利益を与える可能性のある企業行動を徹底して批判したことがある。そのせいかどうか、倒産したり社会的評価を得られなくなったりした企業はいくつかある。
〝ペンは剣よりも強し〟－これは記者の基本だ。歴史的、文化的、社会的批判精神をなくしたらおしまいだ。記者には国家資格＝〝お墨付き〟がないのもそのためだ。業界全体に当てはまることだから、あえて書いた。
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坪600万円の大和ハウス他「船橋」(677戸）第1期1次251戸の意味するもの
「プレミストタワー船橋」
大和ハウス工業（事業比率75％）・東京建物（同12.5％）・京成電鉄８同12.5％）は2月5日、船橋駅前の51階建てタワーマンション「プレミストタワー船橋」（全677戸）の第1期1次251戸の販売を2月7日に開始すると発表した。
物件は、JR船橋駅から徒歩2分、船橋市本町一丁目の西武百貨店の跡地に位置する51階建て全677戸。第1期1次の専有面積は50.18～134.02㎡、価格は7,740万（最少面積で割った坪単価は507万円）～72,900万円（同1,795万円）、最多価格帯は11,500万円台･11,900万円台･12,100万円台･12,300万円台･12,500万円台･13,300万円台･19,900万円台、各4戸。坪単価は600万円。竣工予定は2028年3月。設計・監理は長谷工コーポレーション、久米設計。施工は長谷工コーポレーション。登録申し込みは2月7日～2月15日。
2025年6月か受け付けた資料請求数は8,774 件（2月1日現在）、2025年11月から開始したマンションギャラリー来場組数は1,885 組（同）。
来場者の属性は、年代は20代が約10％、30代が約29％、40代が約26％、50代以上が約35％、家族数は1～2人が約62％、3人以上が約38％、居住地は千葉県内が約66％（うち船橋市内が約35％）、千葉県外（主に首都圏）が約34％。
住戸は6階〜51階で、プランは1LDK（43.71 ㎡）〜3LDK（134.02㎡９まで全63タイプ。グレードを3つに分け、スーペリアフロア（6〜40階）は居室天井高約2,600mm、サッシ高約2,100mm、アッパースイートフロア（41〜48階）は居室天井高約2,900mm、サッシ高約2,400mm、トップスイートフロア（49〜51階）は居室天井高約3,200mm、サッシ高約2,700mm。
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このマンションについては、11月に行われたメディア向け見学会の記事を添付するので、そちらを参照していただきたい。
まず、坪単価について。同社が昨年9月に行った「マンション事業計画説明会」で、同社上席執行役員の富樫紀夫氏（62）は坪単価は当初予定していた坪320～330万円の2倍近い価格になると匂わした。記者は驚愕した。
なぜか。富樫氏も経験していないバブル期のマンション市場を知っているからだ。当時、都心部では坪2,000万円、3,000万円が秘かに売られていた（国土法監視区域制度をくぐり抜けて秘密裏に売られていた）。しかし、郊外部は坪百数十万円台から200～300万円台の物件も少なくなかった。千葉県内のバブル崩壊の前後のマンション単価を調べてみた（小生は全物件の販売状況を電話で聞き取り調査していた）。高い物件では「本八幡」の521万円、「京成大久保」の465万円、「鎌ヶ谷」の310万円、「千葉県庁前」の460万円、「東千葉」の438万円、「都賀」の498万円などがある。
記者は、坪単価をことごとく的中させてきたが、このように1物件1物件ごとに販売状況を聞き、〝目利き力〟を養ってきたからだと思う。最近では「三田ガーデンヒルズ」の坪1,300万円、「ザ･パークハウス武蔵小杉」の坪650万円、「パークタワー柏の葉キャンパス」の坪430万円などだ。
予想を大きく外したのは、今回も売主に名を連ねている東京建物の「Brillia Towers 目黒」の坪600万円、「Brillia Tower 堂島」の坪650万円などだ。この2つの物件は、その後の周辺マンション以上を劇的に変えた。
バブル崩壊後はどうか。これは富樫氏もよくご存じのはずだ。大和団地の物件の後処理をひょっとしたらしたのではないか。〝失われた30年〟の後遺症はあまりにも大きかった。千葉県内で坪単価が400万円を超えたのは確か5年くらい前のタワーマンション「本八幡」だったはずだ。2024年分譲の、三越百貨店跡地の千葉市の一等地で分譲された東京建物他「Brillia Tower千葉」も第1期は421万円だった。
それから2年が経過し、価格が暴騰しているとはいえ、バブル期を凌ぐ坪600万円とは…メディア向け見学会で〝単価に納得〟と書いたのは、一部のプレミアム住戸が単価を引き上げているからだろうと判断したからだ。
そして今回、第1期1次の販売戸数が全戸数の37％に当たることにも驚いた。来場者は千葉県外（主に首都圏）が約34％に達するという。船橋市や千葉県居住者にははなはだ失礼だが、坪600万円以下で買える駅前立地物件はほかにもたくさんあるはずだ。近く見学する新日本建物「エクセレントシティ多摩永山」（159戸）は坪320～330万円だ。
さて、今回、「船橋」が坪600万円でも〝売れる〟（まだ6割以上あるが）ことを証明したら、都心部はもちろん、準都心部や地方中核都市の価格設定に大きな影響を及ぼすと見た。船橋で坪600万円なら、同じくらいのポテンシャルがある街は数百か所はあるのではないか。わが多摩センターの京王プラザホテル跡地も負けないのでは…。
坪単価600万円に納得高い居住性能反響1万件へ大和ハウス「船橋」（2025/11/27）
第1期90戸は坪421万円高額住戸中心に人気東京建物他「Brillia Tower 千葉」（2024/4/17）
