〝タイパ〟重視する層に訴求 3駅10路線が利用可 三菱地所レジ賃貸「日本橋茅場町」
「ザ･パークハビオ日本橋茅場町」
三菱地所レジデンスは2月4日、賃貸マンション「ザ･パークハビオ日本橋茅場町」のメディア向け完成内覧会を行った。交通至便な立地条件にあることから、IoT 戸別宅配ボックスや同社が開発した総合スマートホームサービス「HOMETACT（ホームタクト）」、顔認証システム、バイオフィリックデザイン「COMORE BIZ（コモレ ビズ）」などを採用し、日々の手間を省き暮らしの“タイパ”を高める次世代型賃貸レジデンスとして開発したのが特徴。
指定配送業者の配達員がオートロックを解錠して入館できるシステム「Pabbit」、各住戸専用の宅配ボックス、DXYZの顔認証システム「FreeiD (フリード)」のほか、パソナグループが手がける約25㎡のバイオフィリックデザイン「COMORE BIZ（コモレ ビズ）」などを装備。
住戸プランは、洗面台とキッチンを一体化することで動線を楽にした「Roomot MIXINK（ミキシンク）」と、シャワーブースに小型のバスタブを備えた「Roomot BathMor（ルーモット バスモル）」を採用した「Roomot（ルーモット）住戸」（約28㎡）と、約4.2畳大の多目的に利用できるスペースを設けた「Doma住戸」（37㎡）などを用意。
物件は、東京メトロ茅場町駅から徒歩3分（このほか日本橋駅から徒歩6分、東京駅から徒歩13分など3駅10路線以上の利用が可能）、中央区日本橋茅場町2丁目に位置する10階建て全81戸。専用面積は28.56～51.14㎡、月額賃料は約2.2万円／坪。竣工は2026年2月9日。設計・施工は村中建設。
昨年12月から入居者募集を開始し、これまで約20％に申し込みが入っている。契約者は〝大丸有〟エリアに勤務する30代のオフィスワーカーが中心で、男女比は6：4、広めのタイプから申し込みが入っているという。
同社賃貸住宅開発部長・三瓶信英氏は、「2022年に賃貸シリーズをリブランディングし、〝こころ弾む瞬間をお届けする〟をスローガンに掲げ展開してきた。賃貸だから妥協するのではなく、賃貸だからこそできる〝モノづくりに〟徹してきた。専用部、共用部を県書きしていただき、〝こころ弾む瞬間〟を体験していただきたい」と語った。
「COMORE BIZ（コモレ ビズ）」
「Doma住戸」の土間スペース
「Roomot BathMor（ルーモット バスモル）」
戸別宅配ボックス
◇ ◆ ◇
同社の賃貸マンションブランド〝ザ･パークハビオ〟はリブランディングして以降10物件くらい見学しているのではないか。主だった記事を添付したので、そちらも参照していただきたい。
今回初めて見学したのは「Doma住戸」（37㎡）だ。もちろん好き嫌いはあるが、これはいい。分譲マンションにも『土間』スペースを設けた物件は少なくないが、4.2畳大もあるのはそうないはずだ。建築費が上昇する一方で、居住面積はどんどん縮小している。外間も廊下も洗面・キッチンも居室と一体的に利用できるプランをどんどん提案すべきだ。
「COMORE BIZ（コモレ ビズ）」はやや狭いのは難点だが（延床面積を考えたらやむを得ないか）、観葉植物は全て本物。昨日は、居室内もバルコニーも本物の観葉植物があふれかえっていたコスモスイニシア「「イニシア武蔵小杉御殿町」を見学取材したばかりだ。〝フェイクをやめろ〟と主張してきた甲斐はあったか。
「Roomot BathMor（ルーモット バスモル）」はとてもいいのだが、約60cmのまたぎ部分が高すぎる。全身をつかるためだけなら30cmでいいのではないか。記者はそれより携帯可能な〝足湯〟型浴槽を普及させるべきだし、首の下だけが洗える縦型省スペース型〝人間洗濯機〟を開発すべきだと思う。頭寒足熱だ。〝コスパ〟〝タイパ〟に完璧に対応できるではないか。
外観
溢れる観葉植物リビング－バルコニーフラット化コスモスイニシア「武蔵小杉」（2026/2/3）
進化する三菱地所「The Parkhabio SOHO」先進のスマートホーム第5弾「関内」（2025/3/12）
ハード・ソフトの価値高い三菱地所レジ家具・家電付きCo-Living「Hmlet 池袋」（2024/12/20）
家具付きマンション運営会社Blueground Japan社長は野球部の横手氏三菱地所（2024/10/1）
従来のHEMSと一線画す世界に通用する「HOMETACT」体験施設開設三菱地所（2023/12/23）
賃貸にも災害時の防災ツール設置三菱地所レジ「中野富士見町」竣工（2023/10/26）
「その瞬間に、心が弾む」見事に表現三菱地所レジ「The Parkhabio SOHO 祐天寺」（2023/5/23）
その瞬間、福井氏に惚れた三菱地所レジ SOHOタイプの賃貸第2弾「代々木公園」（2022/10/23）
サステナブルセットアップオフィス完成東京建物「東京スクエアガーデン」（2022/9/29）
自然と共生するワークスペース「コモレビズ」実装した「ザ・パークレックス天王洲」（2022/7/27）
大和地所レジデンス マンション建て替え事業に初参画 「綱島」98戸⇒195戸
「ニックハイム綱島第一」
大和地所レジデンスは2月4日、「ニックハイム綱島第一」の建て替えに同社として初めて参加組合員として参画すると発表した。同事業は2025年12月25日付で横浜市から権利変換計画の認可を受けた。
「ニックハイム綱島第一」は、新耐震基準が定められた1981年以前に設計された「旧耐震建物」で、2025年時点で竣工から45年を迎えており、建物を維持した場合の費用負担と、建て替えを行った場合の費用負担と価値向上などを比較検討した結果、2023年4月の建て替え決議を経て、2024年1月に建替組合が設立された。
物件は、東横線綱島駅から徒歩6分、横浜市港北区綱島西２丁目に位置する従前延床面積約7,108㎡、8階建て98戸。売主は日栄住宅資材（現：ナイス）。従後は延床面積約14,416㎡、10階建て195戸となる。着工予定は2026年11月、竣工予定は2028年10月。
溢れる観葉植物 リビング－バルコニーフラット化 コスモスイニシア「武蔵小杉」
「イニシア武蔵小杉御殿町」
コスモスイニシア・大和ハウス工業・共立エステートの3社JVマンション「イニシア武蔵小杉御殿町」のモデルルーム（三田ラウンジ）を見学した。プレス・リリースにあるリビングとバルコニーをフラットなウッドデッキでつなぐ「シーズナルリビングバルコニー」がどのようなものかを確認するのが取材の目的だったが、それより室内とバルコニー全体を様々な本物の観葉植物で埋め尽くした演出に感動した。多分、業界初だと思う。素晴らしい！
物件は、JR横須賀線・東急東横線武蔵小杉駅北口から徒歩13～14分、川崎市中原区小杉御殿町1丁目ら位置する14階建て79戸。専有面積は55.16～98.25㎡。坪単価は530万円。竣工予定は2027年1月。施工はライト工業。1月24日から第1期1次28戸の供給を開始している。
バルコニー
◇ ◆ ◇
このマンションについて3社は1月26日、ニュース・リリースを発表した。記者は即、取材を申し込んだ。リリースをコピペして記事化しても「か・ち・も・な・い」と判断したからだ。それから1週間が経過したが、モデルルーム（三田ラウンジ）を見学取材した甲斐があった。室内もバルコニーも観葉植物で溢れ返っていた。
まず、目に飛び込んできたのはバルコニーに面したリビング天井の緑だった。フェイクだろう思ったが、そうではなかった。このような演出を行ったのは多分、この物件が初めてではないか。名前を聞いたらエスキナンサスだった。水遣りは2週間に1回、肥料は月に1回くらいでいいというものだった。了解を得て、ちぎってもらって口に含んだ。おいしくはないがまずくはない。
外のバルコニーがまたすごい。花台とデッキ床には檸檬の味がするレモンマートル、ツピダンサス、フィカスロイ、オリズルラン、エレンダニカ、アスパラガスなどが設置されていた。このタイプは西向きAタイプ1スパン10戸に採用されているもので、ウッドデッキとプランターが標準装備となっている。
フラットサッシ・バルコニーはいいに決まっている。コスモスイニシアは今後、積極的にフラット化を進めるという。どんどんやるべきだ。同社はこれまで分譲戸建てでフラットバルコニーの提案を積極的に行ってきた。いま「コスモスイニシア」と「フラット」で検索したら「杉並高井戸」は約7,400件、「青葉台」は約5,400件、「石神井公園」は6,700件、「田園調布」は4,400件だ。バルコニーのフラット化を積極的に行っているのは同社と積水ハウスくらいだ。三井ホームも今後、注文住宅では標準化するそうだ。
記憶は定かではないが、全開口サッシを開発したのは三協アルミで、フラットサッシを開発したのは立山アルミ（現三協立山）だったと思う。30年くらい昔か。立山アルミには本社がある富山までわざわざ取材に出かけた。当時は、デベロッパー各社が積極的に採用したが、最近は極端に少なくなった。
記事を検索したら、2014年の日本綜合地所（現大和地所レジデンス）の「ヴェレーナ木場公園」がヒットした。次のようにある。
「17年くらい昔だ（1997年）。南武線中野島駅圏で同社は全開口サッシを採用するとともにバルコニー側にウッドデッキを敷くことでリビングとバルコニーを一体利用できる提案を行った。興味深かったのは値付けだ。一般的に中高層マンションの値付けは１階部分がいちばん安く、上階に行くにつれ数十万円から数百万円上げていくのが常識だ。ところが、同社は１階部分を中層階より高く設定したのだ。それがものの見事に成功し、１階住戸から売れていった。値付けの常識を同社が打ち破ったのだ。それが今日まで同社の商品企画として生かされている」
坪単価について。いつものように予想した。この物件の手前、駅に近い三菱地所の物件は坪650万円くらいで（どんぴしゃりのはず）、今回の物件はやや駅から離れているので、「坪500万円ははるかに突破するが、坪550万円をつける自信はない」と担当者に話したら、上段のように坪530万円だった。リーズナブルな値段だと思う。
バルコニーに面したリビングの天井
バルコニーの花台
モデルルーム
◇ ◆ ◇
リリースも紹介しないと失礼なので、以下に紹介する。
リリースには「『すっと、深く、呼吸する。』をコンセプトに、武蔵小杉エリアの都市利便性を享受しながら、落ち着いた住環境が広がる御殿町にふさわしい住まいを目指しました。低層住宅地ならではの穏やかな住環境に配慮し、日々の暮らしやすさを重視した住戸計画を採用しています。全79戸の住戸は、可変性のある間取りや、当社で初めての取り組みとなる『シーズナルリビングバルコニー』などを備え、多様な暮らし方のニーズに応える設計としました」
「周辺の街並みとの調和と住戸の独立性、プライバシー性に配慮し、2棟構成としました。敷地内には豊かな植栽を施したアプローチや、緑に包まれる共用空間を配置し、自然光や通風を効果的に取り入れる立体的な建築構成とし、共用部には植栽や水景を取り入れた空間を計画しました。外部から敷地内へと連続する緑のアプローチや、東棟1階には中庭的な共用スペースを設けることで、日常の動線の中で自然を身近に感じられる住環境を創出しています。
自然光や通風を効果的に取り入れる立体的な建築構成とし、共用部には植栽や水景を取り入れた空間を計画しました。外部から敷地内へと連続する緑のアプローチや、東棟1階には中庭的な共用スペースを設けることで、日常の動線の中で自然を身近に感じられる住環境を創出しています。また、外観デザインには木調や自然素材を想起させる色合いを採用し、御殿町の落ち着いた住宅地の街並みと調和する佇まいを形成。敷地内の植栽計画も含め、時間の経過とともに街に馴染んでいく建築・ランドスケープを目指しました」
デザインとランドスケープに力を入れているのが分かる。観葉植物は各フロアに設置されるようだ。
.商品企画の勝利即完の可能性もコスモスイニシア戸建て「グランフォーラム青葉台」（2019/2/15）
収納、家事・調理作業動線に工夫 坪310万円は安いはず 総合地所「海老名」
「ルネ海老名アーバンアリーナ」
総合地所が分譲中のマンション「ルネ海老名アーバンアリーナ」を見学した。JR海老名駅から徒歩5分、「ららぽーと海老名」にも近接する全99戸で、全住戸に可動収納ユニット「UGOCLO（ウゴクロ）」を採用し、家事・調理動線を考慮した「フレタスキッチン」を提案しているのが特徴。建物は完成済みで、昨年末から販売を開始し、これまで20戸を成約している。
物件は、JR模線海老名駅から徒歩５分、小田急小田原線海老名駅から徒歩８分、海老名市泉一丁目の工業地域に位置する13階建て全99戸。専有面積は58.59～87.80㎡、価格は4,600万円台～8,600万円台（最多価格帯は6,400万円台）、坪単価は310万円。建物は2025年9月に完成済み。設計・施工は長谷工コーポレーション。
昨年4月からエントリーを開始し、これまでの反響数は750件。建物内にモデルルームを開設したのは昨年11月で、来場者は250組。分譲開始は年末からで、これまで20戸を成約している。
現地の用途地域は工業地域だが、いわゆる嫌悪施設はほとんどない。タワーマンションや中高層マンションが建ち並ぶエリアの一角に立地。建物は西向きで、住戸プランは66㎡のファミリータイプが中心。
主な基本性能・設備仕様は、「ZEH-M Oriented」認証取得、環境配慮型コンクリート「H-BA コンクリート」採用、直床、リビング天井高2470～2500ミリ、食洗機、キッチンとリビングの一体感を高める新発想の「フレタスキッチン」の提案、全戸「UGOCLO（ウゴクロ）」採用など。
キッチン
エントランスアプローチ
◇ ◆ ◇
小田急線・相鉄線・JR線が乗り入れる「海老名駅」周辺は、JR線に隣接した三井不動産「三井ショッピングパークららぽーと海老名」が2015年に開業してから街並みが一変した。その後、再開発に拍車がかかり、数えたわけではないが、これまでに少なくとも3,000戸のマンションが分譲されているのではないか。
この10年間でこれほど街並みが激変した首都圏駅圏は、都心部を除けば別格の東急線・JR線武蔵小杉のほか西武線の石神井公園駅と所沢駅、JR京葉線南船橋駅、京浜東北線川口駅、京王線調布駅、小田急線下北沢駅、JR・有楽町線金町駅、東急目黒線武蔵小山駅、総武線小岩駅、相鉄線ゆめが丘駅くらいか。
これらの駅圏のマンション相場からして、坪単価310万円は割安感があると思うが、中古マンションとの競合は避けられないのではないか。中古は坪100万円台で買えるのではないか。
それだけに、単価・グロスの安さだけでなく、「フレタスキッチン」や「UGOCLO（ウゴクロ）」「smooth-e（スムージー）」などの特徴をアピールできるかどうかが早期完売のカギを握る。テレビ台が移動できるのは初めて見たし、調理作業が楽にできるキッチン収納、下着類が収納できる洗面収納の提案はいい。外観デザイン、外構もよくできている。
ファミリータイプは専有圧縮型が中心なのは、先日見学したポラス「朝霞台」と同じだ。各社とも単価を抑えるのは難しいので、グロスを抑えるのに懸命のようだ。
キッチン収納
現地
外観デザイン
小田急不・電鉄 全900戸の海老名「ViNA GARDENS」最終章304戸 分譲開始（2025/4/4）
「豊富な経験と知見を惜しみなく注ぎ込む」 マリモ・小田急不「厚木駅前」分譲（2021/10/28）
販売好調 小田急不他「海老名」第一弾完成 2棟約2,400㎡の駐車場屋上緑化（2020/1/16）
第1期167戸成約 小田急不ほか「海老名」のタワーマンション好調（2018/4/18）
満を持して登場 全３棟900戸の第一弾 小田急不の免震タワー「海老名」304戸（2017/12/6）
大激戦区 鹿島の免震構造の相鉄不他「グレーシアタワーズ海老名」 坪単価は240万円（2017/9/28）
海老名でマンション5物件2,000戸 先陣切るサンケイビル・名鉄不 約半分が供給済み（2017/6/6）
三井不動産「ららぽーと海老名」29日開業「EBICEN（エビセン）」が面白い（2015/10/28）
単身・DINKS・ファミリーの混交型 バルコニーに可動式ルーバー ポラス「朝霞台」
「ルピアコート朝霞台」ピアキッチン
ポラスグループの中央住宅は1月27日、「ルピアコート朝霞台」のメディア向け見学会を行った。朝霞台駅から徒歩4分の全74戸という立地条件を生かし、単身・DINKS・ファミリーの混交型。昨年5月から分譲を開始し、これまで39戸を成約するなど順調な売れ行きを見せている。
物件は、東武東上線朝霞台駅から徒歩4分（JR武蔵野線北朝霞駅から徒歩5分）、朝霞市西弁財一丁目の近隣商業地域に位置する7階建て全74戸。2026年2月下旬に分譲予定の第2期（戸数未定）の専有面積は32.02～70.31㎡。価格は5,700万円台～12,000万円台の予定。坪単価は400万円弱。竣工予定は2026年6月中旬。売主は同社のほか三信住建。施工はオープンハウス・アーキテクト。販売代理は東京中央建物。
昨年5月から販売を開始しており、これまで39戸を成約。問い合わせ件数は1,000件。来場者の約3割は単身者で、DINKSは約4割、残りはファミリー層。
敷地は東西軸が細長い長方形で、道路を挟んだ南東側は武蔵野線の線路。住戸プランは全戸南東向きで、30㎡台の1LDKが24戸、50～60㎡台の2LDK・3LDKが32戸、70㎡台の3LDKが18戸。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented、二重サッシ、リビング天井高2400ミリ、食洗機、ピアキッチン（1LDKと一部の2LDK3LDK除く）、床暖房、浴室タオル掛け2か所など。このほか同社の〝売り〟のマイギャラリー、変身クローク、かくれんBOX、ちょいおきレール、とどかない錠、おかえりクローク、おたすけバー、まもるんスペースなど。敷地南東側に線路が走っていることから、パルコニーに可動式ルーバー目隠し「ムーバー」を設置しているのも特徴。
1LDKモデルルーム(可動式ルーバーが付いている）
◇ ◆ ◇
この日は、午前中に三井ホームの取材が押上であり、終わったのは11時ころ。ポラスの取材は午後3時。4時間もあるので、駅前にあるTSUTAYAの「SHARE LOUNGE 押上」に寄り、必死で時計を測りビールとワインを飲み原稿を書いた（※question＝この助詞「で」は何に掛かるのでしょうか）。ジャスト2時間。移動時間を測り間違えてポラスの取材時間に間に合わなかった。関係者にお詫びいたします。
なので、取材不足。現地も見ていない。同社のマンションはこれまで数えきれないほど取材し、記事を書いているので商品企画などは「ポラス」と「RBA」または「こだわり記事」で検索していただきたい。今回も他の物件とほぼ同じ、設備仕様はフル装備だ。
特徴の可動式ルーバーについて。羽板が固定式のルーバーは目隠し用とか日除け用に用いられていたを取材したことがあるが、最近はほとんどない。女性には受けるか。ヨーロッパでは、バルコニーに断熱サッシを採用するケースもあると聞いたような気がする。そうすれば効果は大きいだろうが、容積に算入されるのだろう。しかし、バルコニーを有効的に利用するなら、様々な試みがあっていい。
坪単価は高いような気もするが、こんなものか。デベロッパー各社は郊外部のマンションの単価・価格抑制に取り組んでいるはずで、これからは、単価を抑えるのは難しいから専有面積を圧縮する動きが加速すると思う。今回の物件もそうだ。
もう一つ、おやっと思ったことがあった。建物の形状で、7階建ての建物だが、実際に7階建てとなっているのは東側の2スパンのみで、そのほかは4階建てだった。消化容積率を調べたら約233％だった。近商地域なので法定容積率はこんなに低くないはずだが…。しっかり取材すべきだった。
※questionの答え この文章は、「で」の位置を変え、読点「、」を付ければはっきり意味が伝わるはずだが、Chatの反応を知るためどのようにも取れるように意図的に書いた。Chatは「記事を書いたに掛ると」答えた。Chatは〝忖度〟することもあるということだ（その逆もあり得ないことではない）。
可動式ルーバー
〝瓢箪から駒〟驚異的な売れ行きタカラレーベンのコンパクト「ネベル鶴瀬」（2024/11/29）
大越氏のメールが書かせた持論 朝日の記事「外部管理者方式の落とし穴」について
わが敬愛してやまない大先輩記者・大越武氏（日本不動産ジャーナリスト会議幹事、上智大学マスコミ・ソフィア会会長、東大和市都市計画審議会委員）から1月22日朝、「本日の朝日新聞朝刊の経済面トップを読みましたか」と題するメールが届いた。
メールは、〝尊大〟な態度など取ったことなどない（と思っている）、徒党を組むのが大嫌いな小生に対して「牧田ご尊台さま」という〝教祖〟扱いのあて名書きに始まり、「その記事の題名は、『外部管理者方式の落とし穴 上』とあり、明日付け以降は『中』か『下』となりますね。この記事は、『外部管理者＝管理業者』としていて、ピンボケですね。キチンと『管理業者管理者方式の落とし穴』とすべきでしたね…外部管理者には、弁護士や、公認会計士・税理士、マンション管理士などの第三者の資格を持った専門家集団と、利益相反関係にある管理会社の管理業者の二つがあって、問題は、禁じ手の管理業者が管理者となる方式であって、専門家による第三者管理の外部管理に問題はないのであって、それを混同しておりますね…加えて、鎌野先生のコメントも、問題にメスを入れずに、合法化されるからいいのだというような捉え方をしていて、勉強不足かな…牧田さんの正月記事（大越論文＝記者）で、火をつけたみたいで、いよいよ年初から、この問題は燃え上がってきますね。牧田さんのこれからの記事が、ますます注目されてきますね。また、出番がきましたね。フレー！ フレー！ マキタ！」とあるではないか。
件の記事は、朝日新聞に掲載された「外部管理者方式の落とし穴」という見出しの1月23日「上」と24日付「下」記事で、上下で新聞紙全6段分の分量があり、記者の方（片田貴也）と思われる署名入りだ。
小生もこの記事は読んでいる。見方がやや表層的だが、問題提起はいいと思った。そのままスルーしようと考えていたが、大越氏にここまで言われたら書かざるを得ない。〝書かない〟という選択肢はない。〝書け！〟という命令型だ。最近は加齢によるものか、何かにつけ〝切れ〟〝落ち〟がなくなってきたのだが、暇にあかせて、この管理業者管理者方式とメディアのあり方について持論を披瀝する。
記事の詳細を紹介する余裕はないが、見出しに「外部管理者方式の落とし穴」とあり、「マンション管理組合の運営を外部に委託する『外部管理者（第三者管理）』方式を選んだばかりに、いいようにお金を取られるトラブルが多発している」（同紙）として、〝食い物〟にされた管理組合の事例を紹介しながら、日本マンション管理士会連合会（日管連）の瀬下義浩会長のコメント「管理組合が安心して利用できる取り組みを進める必要がある」を紹介し、警鐘を鳴らす内容だ。
以下、批判的なことも書くが、最初に断っておく。三重県出身の小生は10歳のころから西鉄－西武ファン＆アンチ巨人だ。新聞といえば伊勢新聞で、60年安保で樺美智子さんが死亡した黒ベタ白抜きの大見出しの記事はずっと記憶に残った。学生になってから日刊紙はもっぱら朝日新聞で、スポーツ紙も〝アンチ巨人〟の匂いがし、デザインが抜群の日刊スポーツもかつて購読していた。巨人＝報知＝読売新聞は読まない（マンションの窓ガラス拭きには読売が一番という話を大京アステージの方に聞いた）、日経新聞は仕事（記事）に大変役立つ。数行の記事からスクープ記事を書いたこともある。いま問題になっている産経グループの産経新聞は〝偏向〟しているので読まない（グループの儲けの大半を稼ぐサンケイビルのマンションはいい物件もある）。毎日新聞は1991年に〝腹切り〟してから読まなくなった。新聞はデザインも重視して読む。
なので、以下の記事は、職業柄、小生なりのメディアに対するエールだと受け取っていただきたい。
まず、片田氏（朝日新聞）には申し訳ないが、見出し「外部管理者方式の落とし穴」は大越氏も指摘するように適切ではない。どうして国土交通省は「第三者管理者方式」のほかに「管理業者管理者方式」などという文言を使っているか、読者に伝えるべきだった。
片田氏も朝日も「落とし穴」とは、「大きな失敗や不幸につながることでありながら、うっかり見逃している点」（広辞苑）の意味で使用しているのだろうが、一般的には「人や鳥獣をだまして落とすために地面に仕掛けた穴」（広辞苑）と理解されている。法律に〝抜け道〟〝抜け穴〟はある。だからこそ悪党はその抜け穴の間隙をついて悪事を働く。そうはさせじと、法律はまた〝囲い罠〟のように「等」を多用し、すべてを捕縛しにかかる。
この関係を陥穽（落とし穴）と受け取れなくもないが無謬主義に基づいた法律に〝落とし穴〟はまずない。本文を読んでもらうために大げさな見出しを付けるのは理解できるが…ならば、お前ならどのような見出しを付けるか問われれば、これまた難しい。第三者管理者方式と管理業者管理者方式の区別を説明するのは苦労するはずだ。
トラブルとなった事例だが、これは管理業者管理者方式と直接的には関係ない。区分所有者・管理組合の基本である「建物の管理・維持」と「区分所有者の共同の利益」「建物の価値向上」に取り組まないと、理事会方式だろうと第三者方式だろうとトラブルは防げない。利益相反取引を防止するため、ガイドラインには事前の説明などを業者に課しており、記事には、利益相反に当たる恐れがある事案について事前に説明会を開く必要があるとしながら、「区分所有者の『承認』までは求めていない」（上）とあるが、これは誤り。すべては総会の承認が必要だ。
また、管理業者管理者方式から〝脱出〟し、再生の道を歩み始めたマンションも紹介されている。理事長の奮闘とマンション管理士が第三者的な役割を果たしたのが大きかったようだ。理事長が「抜け出せぬ地獄」と語ったのもよく理解できる。戸数が10戸しかないのに脱出まで2年間もかかったというのは、合意形成がどれほど大変かを物語っている。規約に管理会社名が記載されていたら、規約変更には大変な時間と労力がかかることを事例は示している。
小生も、士業のマンション管理士が安定的な収入を得られる仕組みを構築すべきだとずっと考えているのだが、現状は極めて厳しい。国交省の令和5年のマンション総合調査によると、弁護士やマンション管理士を活用している管理組合はそれぞれ14.5％、13.8％あるが、専門家を「第三者管理者」としている管理組合はわずか3.7％で、専門家を第三者監事として活用している組合は1.1％しかない。
全国に弁護士は約47,000人、マンション管理士は約29,000人いるが、自らが理事として活動するケースはともかく、報酬を得て管理者や監事になっている人は微々たるものであることをこの数値は示している。
なぜかといえば、報酬とリスクを測る天秤が釣り合っていないからだと思う。専門家に報酬を支払える余裕のある組合は少なく、専門家もリスクを考えたら二の足を踏むからだ。管理業者管理者方式を採用する場合、監事に専門家を起用するようガイドラインは求めているが、これはかなり高いハードルになるはずだ。企業・団体の監事のチェック機能が働いていれば、不祥事は激減するはずなのにそうなっていないのと同じだ。
もうこれ以上書かない。小生も管理組合と管理会社はWin－Winの関係を構築できると信じる。小生と大越論文を再録する。読んでいただきたい。今年のマンション管理業協会の賀詞交歓会で、来賓の住宅金融支援機構理事長・毛利信二氏は「今年はマンション再生元年にしよう」と呼び掛けた。
おしまいにしようと思ったら、大越氏から23日、次のようなメールが届いた。
「『なり手不足』を餌にした『住民・市民自治の抹殺』『町内会、自治会の抹殺』につながる『反社会的行動』を業界のリーダー会社がしている…ボクは、『企業の、会社の、法人としての良心は、どこに行ってしまったのか』と、強く訴えたい」
――メディアの皆さん、この大越氏の叫びをどう受け止めるか。いま、国民の生活基盤の基本である衣・食・住の一つである「住」の分野はかつて経験したことがない新たなステージ（高位置か）に突入した。新築マンションは、都心では10坪でも億ションだ。一般的なファミリー層は手が届かなくなった。その一方で敷地規模が20坪未満の狭小住宅は隠花植物のようにじわじわと領域を拡大している。格差社会は拡大する一方だ。アンビシャス・安倍徹夫社長は「苛政の時代」と呼ぶ。
このだれもが経験したことがない社会の、その先導役を果たす住宅・不動産業をカバーする全国紙記者は小生の知る限りほとんどいない（かつて産経新聞の記者の方を取材現場でよく見かけたが、最近は姿を見なくなった）。このリアルの現場を取材しないでどうする。記者自身が情報の発信源にならないと早晩、職はAIに奪われる。
メディアに手厳しい共同通信記者出身の作家・ジャーナリストの辺見庸氏は最近、自身のホームページで、ウンベルト・エーコ「歴史が後ずさりするとき 熱い戦争とメディア」(岩波現代文庫)から引用し、「あるときウンベルト･エーコは言った。「歴史は〈発展〉の方向に進むとは限らない。〈後退〉の方向に〈進む〉ことも考えられる。だからこそ、〈新しい〉ことはすべて〈進歩〉なのだと固定観念的に考えないで、必ず批判的精神、文化的・社会的批判精神をわれわれは行使しなければならない。然り、今まさに歴史は退行している」と記している。
管理適正評価ちょうど1割たった1割達成普及・推進に欠かせない業界連携（2026/1/18）
マンション管理業者管理者方式記者の考えと真逆のジャーナリスト大越論文（2026/1/9）
大和ライフネクスト第三者管理者方式183件月1000円／戸検討に値する額ではないか（2025/１０/１５）
管理業者管理者方式大和ライフネクスト137件三井不レジサービス100件超（2025/9/11）
マンション再生メニュー 2つ⇒7つへ旭化成ホームズ区分所有法改正セミナー（2025/7/19）
改正マンション関連法に関する説明会に約480人国土交通省＆法務省（2025/7/8）
2つの老いへの対応管理業者管理方式など具体策示す国交省（2025/2/8） .
管理会社管理方式、自治体の体制強化など論議国交省・マンション政策小委員会（2024/12/20）
大和ライフネクスト第三者管理者方式既存中心に76組合受託 2026年に200組合へ（2024/5/22）
第三者管理者方式徴収額は月額1,000～2,000円／戸マンション管理協（2024/5/16）
マンション管理会社3割が投資用中心に第三者管理者方式（2023/12/26）
管理会社の「第三者管理者」への道開く国交省ワーキンググループ初会合（2023/10/26）
マンションコミュニティを否定するのか国交省マンション管理検討会（2015/4/4）
迷走する「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」コミュニティや議決権などめぐり激しい論議（2012/8/30）
国交省第4回マンションの新たな管理ルールに関する検討会的外れの安藤至大委員の主張（2012/4/10）
〝掃除は科学 床は朝日、窓は読売〟 マンション管理員のスゴ技を1日体験（2017/2/25）
中古マンション市場 都心を中心に区部が牽引 問われる郊外物件の付加価値化
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が先に発表した首都圏中古マンション暦年データは、成約件数、成約単価、成約価格とも大幅に伸びていることを示しているが、都県別に見ると、市場を牽引しているのは都心部を中心とする都区部で、郊外部は2016年比で成約単価・価格とも50％前後にとどまっている。新築価格は都心部・郊外部とも上昇が続いており、一般的な需要層の取得能力の限界を超えている。都心志向がさらに強まるのか、郊外が見直されるのか、中古市場の動向が注目される。
2025年の成約件数は49,114戸で前年比31.9％増と大幅に増加した。都県別にみると東京都は26,439戸（前年比31.6％増）、神奈川県は11,670戸（同37.1％増）、埼玉県は5,628戸（同36.1％増）、千葉県は5,377戸（同19.9％増）で、比率は東京都が53.8％を占め、神奈川県は23.8％、埼玉県は11.5％、千葉県は10.9％となっている。
比率を2016年比で見ると、東京都は3.2ポイント増、神奈川県は1.3ポイント減、埼玉県は0.5ポイント減、千葉県は1.4ポイント減となっており、都心志向が加速していることが分かる。
都心志向を牽引しているのは都区部で、2025年は首都圏全体の44.6％を占めており、2016年比で3.5ポイント増加している。一方、多摩エリアの比率は2016年比1.7ポイント減の17.1％となっている。
2025年の坪単価は前年比7.9％上昇の273.8万円。都県別に見ると、東京都は383.0万円（前年比12.2％上昇）、神奈川県は191.6万円（同0.4％下落）、埼玉県は142.5万円（同1.3％下落）、千葉県は131.5万円（同1.3％下落）。都区部は431.4万円（同13.2％上昇）となっており、東京都のみが上昇した。
坪単価上昇率を2016年比で見ると、首都圏全体では173.2％で、都県別では東京都が181.3％（都区部は184.2％）、神奈川県が144.6％、埼玉県が150.4％、千葉県が151.3となっている。
なかでも都心3区（千代田区・中央区・港区）の成約件数、坪単価の上昇が目立つ。2025年の都心3区の成約件数は3,283件となり、前年比28.8％増加した。坪単価を比較するデータはないが、レインズデータから類推すると、2024年の都心3区の坪単価は約640万円、2025年は約780万円で、20％以上上昇したと思われる。
2025年の成約価格は5,200万円（前年比106.3％）で、東京都が6,766万円（同110.1％）、神奈川県が3,832万円（同98.3％）、埼玉県が2,910万円（同97.7％）、千葉県が2,865万円（同98.4％）となった。
2016年比上昇率は全体では170.6％で、都県別では東京都が179.4％（都区部は183.2％）、神奈川県が143.6％、埼玉県が149.4％、千葉県が148.8となっている。
単価上昇率を価格上昇率が下回っているのは、面積縮小が続いていることと考え合わせると、市場には絶えず価格下げ圧力がかかっていることをうかがわせる。
今後、中古マンション市場がどう動くか分からないが、都心部ではバブル期のように、新築価格を中古価格がリードしており、この傾向はさらに強まると思われる。一方で、郊外部では単価・価格変動率は穏やかに推移しており、価格的優位性は高まっている。居住水準もここ数年間の新築より高い物件も少なくなく、リフォーム・リノベーションを通じ付加価値を高め、多様化する需要層のニーズに応える商品企画力が問われる。
◇ ◆ ◇
参考までに、東京都港区の課税標準額が1億円以上の高額納税者のこの10年間の推移と、高額納税者が収めた所得割額の推移を紹介する。これらの層の一人当たり年間所得は3～4億円と思われ、引き続き新築・中古マンション市場を牽引するものと思われる。
タカラレーベン「ミライ人間洗濯機」お披露目イベントに35社54人メディア殺到
「ミライ人間洗濯機」で実演する庄司さん（左）と藤本さん（レーベンサロン池袋で）
タカラレーベンがマンション業界全体で久々のセンター前クリーンヒットを放った。1月22日に行ったメディア向け「レーベンサロン池袋『ミライ人間洗濯機』お披露目イベント」だ。大阪万博で人気を博した「ミライ人間洗濯機」には、同社と出展したサイエンス社が共同開発した技術が導入されており、双方が協力して更なる普及・拡大を狙ったもの。イベントには同社代表取締役兼社長執行役員・秋澤昭一氏、サイエンスホールディングス代表取締役会長・青山恭明氏が出席し、お笑いタレントの庄司智春さんと奥さんの歌手・タレント藤本美貴さんの〝入浴ショー〟も行われ、テレビ局3社をはじめ35のメディア54人が駆けつけた。
イベントの冒頭、秋澤氏は、「大阪万博で非常な人気を呼んだ『ミライ人間洗濯機』は、2008年にサイエンスさんと当社が共同開発した『ルイックプロジェクト』の技術が採用されている。このプロジェクトは家中の水を浄活水化する『たからの水』、浴槽につかるだけで汚れが取れる『たからのミラバスビジョン』、浄化・潤い・温浴・節水作用を持つ『たからのミラブルシャワー』の3つの総称。すべてのマンションに標準装備している」と挨拶した。
青山会長は「この技術を2008年にタカラレーベンさんと共同開発して以来、これまで640棟、43,000戸以上に導入されている。大阪万博では約1,300人に入ってもらい、大変な人気となった。浴室は、体をごしごし洗う〝洗い場〟と呼ばれるが、この『ミライ人間洗濯機』はAI技術も採用し、未来型の生活を提案するもの。に心も体もきれいにする。大阪サロンにも採用を予定している」と話した。
同社は、一般体験先行予約を1月23日から2月6日まで申し込みを受け付け、4月から同サロンで体験できるようにしている。
一般向けに販売を検討しているといわれるヤマダ電機は「販売を検討しているのは事実だが、価格や予約状況は現段階では公表できない。決まったら公表する」（広報）としている。
レーベンサロン池袋に実装された「ミライ人間洗濯機」
「ミライ人間洗濯機」
「ミライ人間洗濯機」で実演する藤本さん（左）と庄司さん（レーベンサロン池袋で）
秋澤氏（左）と青山氏
◇ ◆ ◇
記者はこの日、いつもの糖尿病の定期検診があり、第一部のPRイベントには間に合わなかったが、結果的にはこれが正解だった。藤本美貴さんが入浴ショーを演じるなら病院をキャンセルして駆けつけるが、ご主人の庄司智春さんの裸など見たくもない。取材の目的は、第二部で「ミライ人間洗濯機」の実物を見るのと、マンションに実装するかどうかを聞きたかったからだ。目的は達成された。
記者はこれまで30社くらいのマンションパビリオンを見学取材している。それぞれ趣向を凝らしており、広さでは住友不動産の「新宿」、豪華さでは伊藤忠都市開発の「有楽町」、美しさでは積水ハウスの「新宿」、本物の緑の演出では野村不動産の「新宿」が印象に残っている。実際に一泊したモデルルーム・ハウスでは、明豊エンタープライズの「シェルゼ」、三菱地所ホームの「エアロテック」が出色だ。今回の「ミライ人間洗濯機」は、これらに勝るとも劣らない。
実物は予想した通り。車と同じくらいの大きさなので、マンションの専有部に導入するには6畳大くらいのスペースが必要だ。重さは1トンもある（今回のサロンにどのようにして搬入したのか）。
現状では、マンション専有部に採用するのはハードルが高いが、技術を採用したミラバス、たからの水などマンションの販促には大きな効果があると確信した。
記者は、これらが標準装備されたマンションを数えきれないほど見学している。どうしてもっと宣伝・アピールしないのか不思議に思っていた（2010年2月1日付記事参照）。2021年に見学取材したときは、実際に体験し、写真に撮って記事にもした。最大で60％削減できる節水効果もあるスグレモノだ。
体験イベントにどれだけ申し込みがあるか分からないが、同社広報担当者は500件くらい申し込みがあり、そのうちの1％5人くらいはマンション購入に結びつくのではないかと期待を寄せている。記者はもっと効果があると見ている。
ただ、注文もある。記者は小さいころから風呂が嫌いで、今でも浴槽にはほとんどつからない。頭からシャワーを浴びて、それでおしまい。5分で済む。タオルを使って全身をごしごし洗うのは週に一度くらいか。浴室全体を掃除する商品開発が必要だ。共用ランドリーが流行っているように、専有部の浴室をなくし、共用部に設置することも可能ではないか。
さらに、入浴そのものも考えた方がいい。この日、同社の女性広報担当、メディアの方に聞いたら入浴時間は30～1時間くらいかかるというではないか。髪を乾かすのも大変だそうだ。1日24時間しかないのに、どうしてそれほど入浴に時間を費消するのか。時間と金額に換算したら、記者がいつも利用する日高屋の2日分だ。
女性の長い髪が美しく、男性の坊主頭が雄々しいとみなす文化は昔からあったのだろうが、これは考えを改めたほうがいい。この日、糖尿の薬をもらうために調剤薬局に寄ったら、たまたまテレビに禿げ頭の男性コメンテイターのおじさんと、高市早苗首相と田中真紀子さんが映っていた。高市さんも田中さんも髪は短い。お二人の性格にぴったりだ。逆に長髪だったら気味が悪い。男性もそうだが、女性の方々は〝美しく生きる〟ことをもっと真剣に考えるべきだと思う。中身を磨くことだ。
写真左はミラバスを利用している同社担当者の手（左）と記者の汚い手。写真右は新卒女性記者のミラバスを利用していない左手と、ミラバスを利用した右手（ご本人は〝すべすべしている。ほしい〟と語った）
レーベンサロン池袋に設置されている体験コーナー
4月以降に分譲される「中野」「光が丘」のモデルルーム
あふれる本物の緑デジタル技術駆使した仕掛けも阪急阪神不新宿に常設モデル2025/4/17）
タカラレーベン 所在地が全て異なる「北戸田駅」3物件 立地よく（2021/6/29）.
タカラレーベン「たからの水」「マイクロバブル」の見える化を（2010/2/1）
効果てきめん三菱地所ホーム全館空調「エアロテック」記者も宿泊体験（2017/10/30）
億ション住人を実感 明豊「シェルゼ」体験宿泊（2006/6/19）
2025年の首都圏中古マンション成約件数49,114件 3年連続増加 東日本レインズ
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1月20日、2025年の首都圏不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は49,114件（前年比31.9％増）で3年連続して前年を上回り、坪単価は273.8万円（同7.9％上昇）で13年連続で上昇し、成約価格は5,200万円（同6.3％上昇）で13年連続の上昇となった。中古戸建住宅の成約件数は21,632件（同52.5％増）で2年連続で前年を上回り、成約価格は3,917万円（同0.8％下落）で5年ぶりに下落した。
2025年12月の中古マンション・戸建て成約件数が大幅増加 東日本レインズ（2026/1/13)
野村不「プラウドタワー相模大野クロス」入居開始 市と地域活性化の包括連携協定
「プラウドタワー相模大野クロス」（左）とエントランスホール
野村不動産は1月19日、小田急線最高層の「プラウドタワー相模大野クロス」が2025年10月に竣工し、2026年1月から入居を開始したと発表した。
物件は、小田急線相模大野駅から徒歩4分の伊勢丹相模原店跡地に完成した41階建て全687戸の万。入居開始に伴い、相模大野駅から続くコリドー街と相模大野中央公園の間をつなぐ、24時間通行可能な公共歩廊が開通するほか、低層階に位置する公共広場や店舗が一体となった複合施設「オーノクロス」も順次開業し、物件と駅をつなぐ賑わいの軸を形成する。
また、2024年11月には相模原市と野村不動産ホールディングス、同社の3者間で地域経済の活性化・防災・スポーツ・街づくりなどの事項について相模原市と連携して取り組んでいくことに合意し、包括連携協定を締結したことを公表した。
◇ ◆ ◇
記者は、この物件も、15年前に分譲し、圧倒的な人気を呼んだ「プラウドタワー相模大野」も見学取材している。双方の記事を添付する。この2つの物件が「相模大野」のイメージ゛を劇的に変えた。それが、今回の市との包括連携協定につながったはずだ。
立地、性能、地域共生など評価される野村不「相模大野クロス」坪単価400万円超か（2023/10/31）
野村不動産「プラウドタワー相模大野」1期220戸が即日完売（2011/9/6）
