「イニシアフォーラム尾山台」　

　コスモスイニシアが分譲を開始した邸宅街の分譲戸建て「イニシアフォーラム尾山台」（全18区画）を見学した。第1工区の第1期1次5区画は12月18日抽選の結果、最高価格の1億6,980万円の住戸に2倍の倍率が付くなど11組の登録、4戸に申し込みが入った。来場者からは「こんなに広い玄関・ホールのある分譲住宅は見たことがない」などと感嘆の声が上がったという。

　物件は、東急大井町線尾山台駅から徒歩13分・九品仏駅から徒歩11分、世田谷区尾山台一丁目の第一種低層住居専用地域・風致地区（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する全18区画（総開発面積約2,900㎡）。第1期1次の敷地面積は119.04～202.4㎡、建物面積は94.63～119.52㎡、価格は1億2,480万～1億6,980万円。構造・工法は木造(枠組壁)・2階建て、木造（在来）・2階建て。施工は西武建設。建物は2021年10月中旬に竣工済。

　12月17日～18日に登録申し込みを受け付け、4棟に対して5倍、2倍、2倍、2倍の申し込みがあった。問い合わせ件数は280件。

　現地は、尾山台駅、九品仏駅からそれぞれ商店街を通り、環八道路から一歩入った敷地が100坪、200坪もありそうな邸宅が建ち並ぶ国分寺崖線の高台の一角。総開発面積約2,900㎡の従前は1軒の邸宅。同社は2019年に取得している。

　建物外構は周囲の邸宅街に調和する外構に緑をふんだんに配し、外観は水平のラインを強調するよう石を積み重ね、要所に既存の石や門柱、アイアンオーナメントをあしらって重厚感を演出し、建物の窓が正面交錯しないよう建物を配置している。

　住戸プランでは、階段室の天井に天窓を配するなど自然の光や風を住戸内に取り込むパッシブデザインを採用しているのが特徴。2階にリビングを配する「SOLAリビング」では、最高天井高約4.3mの勾配天井を実現している。

　同社分譲事業部分譲一部プロジェクトマネージャー・藤田裕子氏は、「商品企画の段階で地元の不動産会社さんから聞き取り調査をしました。大井町線の価格のアッパーは1億3,000万円と言われましたので、チャレンジではあったのですが、来場者の方には納得していただいています。見学された方の中には『これほど広い玄関・ホール付きの分譲住宅は見たことない』と仰っていただいています」と話した。

工事中の第二工区

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　第一種低層住居専用地域の開発面積としては、約3,619㎡の三菱地所レジデンス・モリモトのマンション「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」（44戸）には及ばないが、都心部・準都心部では屈指の規模だ。よくぞ土地を仕入れられたものだ。

　建ぺい率40％、容積率80％の分譲戸建ても少ないはずで、同社の物件で調べたら2018年分譲の「グランフォーラム成城学園前」（4戸）がそうだった。

　現地取材するまで知らなかったのだが、案内図を見たら何と田園調布雙葉学園の幼稚園・小学校・中学高等学校が近接しているではないか。お嬢さんを雙葉に入学させたいと考える人の関心を呼ぶのではないかと見当をつけた。

　「広い玄関・ホール」は、2019年分譲の三井不動産レジデンシャル「ファインコート茗荷谷」を見学したとき、1億5,800万円の玄関の広さと親子ドアを開くと立派なリビングが広がる空間にお客さんが驚いたという話は聞いているが、今回は玄関・ホールのみで4畳大くらいあった。階段室の手摺部分をガラス張りにして一層広く見せる工夫を凝らしていた。同社はここ数年、マンションも含めて〝魅せる玄関〟に力を入れているが、今回もそれが成功した。

　残りの第2工区13区画はまだ基礎の段階の住戸も多く分譲はずっと先になりそうだが、敷地南側は開けており、擁壁には緑化も施されていた。今回分譲より価格は高くなるかもしれない。施工は細田工務店と西武建設。

モデルハウス

　
玄関・ホール

天窓

価格に見合う価値あり コスモスイニシア「グランフォーラム石神井公園」（2018/12/3）

一頭地を抜く コスモスイニシアの都市型戸建て「田園調布 桜坂」「成城」（2018/4/20）

三井不レジ 山手線の内側初の都市型戸建て「茗荷谷」「新大塚」早期完売へ（2019/2/5）

「ライオンズミレス新中野」

　大京は12月19日、コンパクトマンション「ライオンズミレス新中野」の竣工販売を開始した。20日、メデイア向けにモデルルームを公開した。

　物件は、東京メトロ丸ノ内線新中野駅から徒歩4分、JR中野駅から徒歩12分、中野区本町６丁目の商業地域に位置する10階建て35戸（特定分譲住戸10戸、一般分譲対象外住戸5戸含む）。第1期1次の専有面積は34.31～40.89㎡、価格は4,690万～5,540万円。坪単価は450万円。竣工予定は2022年1月13日。設計はＳＤ建築企画研究所。施工は斎藤工業。デザイン監修は船田徹夫氏。

　現地は、二方道路に接道。歩道を挟んだ北側は青梅街道。建物は内廊下方式を採用、1階エントランスにアートと各住戸専用の宅配ボックスを設置。住戸は2階からで、標準階は1フロア4タイプ4戸構成。うち3戸が角住戸（全35戸中26戸）。

　主な基本性能・設備仕様は二重床・二重天井、二重サッシ・樹脂サッシ、リビング天井高2400ミリ、食洗機（25㎡の1DK除く）。

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　価格はこんなもんだろうと思った。23区内のコンパクトは軒並み坪400万円を突破し、500万円以上というのも珍しくなくなってきた。今春分譲開始された、敷地北側が甲州街道に面している坪430万円の同じような条件の旭化成不動産レジデンス「アトラス笹塚駅前」（45戸）も残りはわずかだ。大京の物件は丸の内線で都心に繋がっているというのも強みなのだろう。対面にはスーパー三徳がある。

　モデルルームは全4タイプ、コンパクトではあるが、間取りはよくできている。間口を4200ミリ確保することで居室を1～2室設けることができるようにしている。中野駅方面が見渡せる北西角住戸の専有面積は25.30㎡だが、バルコニーの幅は4ｍ以上あった。

　それより驚いたのは、道路側に面した窓は全戸二重サッシで、しかも居室側は樹脂サッシが採用されていることだった。同じような二重サッシ・樹脂サッシはコスモスイニシアの「大森町」で見学しているが、コンパクトでは極めて珍しいはずだ。

　樹脂サッシのよさは実際に経験しないと理解できないかもしれないが、熱伝導率はアルミとは天地ほどの差がある。アルミは熱さも冷たさもストレートに伝わるが、樹脂は外気温をほとんど遮断できる。結露も生じない。同社はプレス・リリースにそのことを一切記載していない。ZEHマンションの供給実績が多く、当たり前と思っているからだろうか。記者などはこれが最大の売りだと思う。

1階エントランス

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　見学会の席に案内された途端、記者が60年以上の西鉄・西武ライオンズファンであることを知ってか知らずか、知っていたとしても傷口に塩をすり込むような悪意は込められていないとは思うが、同社の女性広報担当者が「マンションの資料のほかオリックス・バファローズの来年のカレンダーも入っております」としらっと話したではないか。

　とっくに忘れていたのに一挙に悪夢がよみがえった。わが西武は今季42年ぶりに最下位に転落した。オリックスにはコテンパンにやっつけられた。宮城には１つも勝てず6連敗、山本には5敗（1勝）し、通算8勝15敗（2分け）と惨敗。

　あろうことか来季の西武は、前半戦の3連戦×3度＝9戦の表ロードでオリックスと対戦することが決まった。山本と宮城が登板するのは間違いない。

　家に帰って、もらった月めくり卓上カレンダーを見てみた。12人とも顔を見るのも嫌な選手ばかりだ。どうすればいいのか。２つもある。ほしい人がいたらくれてやるのに…。　

現地