みなとみらい一望 リスト分譲戸建て「横濱桜木町」14戸 かつては三菱重工の迎賓館
「LIST GARDEN 横濱桜木町」
リストグループのリストホームズは7月13日、近く分譲開始する分譲戸建て「LIST GARDEN 横濱桜木町」のメディア向け見学会を行った。従前はみなとみらいが一望できる三菱重工の迎賓館だった高台に位置し、全住戸とも敷地は100㎡以上確保し、ZEH仕様（長期優良住宅認定）とするなど基本性能・設備仕様レベルを上げているのが特徴。価格は1.3～1.6億円だが、同社は販売に自信を見せている。
物件は、JR・横浜市営地下鉄桜木町駅から徒歩12分、京浜急行戸部駅から徒歩 8分、横浜市営地下鉄高島町駅から徒歩7分、横浜市西区御所山の第一種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する全14区画。土地面積は100.09～103.26㎡、建物面積は109.61～116.58㎡、近く分譲する全9戸中4戸の予定価格は1億 3,000万円台～1億6,000万円台。構造は木造在来工法2階建て（SE工法）。建物は6月末に完成済み。販売はリストインターナショナルリアルティ。
現地は、かつて三菱重工の迎賓館だったところで、フラットな国道・市道から比高差にして5m以上ありそうな高台立地。同社が昨年7月に用地を取得。
建物は長期優良住宅認定（ZEH仕様）、外部音声の確認や夜間暗視、動体検知時の自動録画の機能をもつ高機能屋外カメラを配置し、来客時はスマートフォンやタブレットのみで対応するため子どもによる誤操作を防ぐことができ、スマートフォンなどからLDKの照明や電動シャッターを操作できるなど次世代IoTシステムを導入。「神奈川県セキュリティ・ホーム認定」も取得予定。リビング天井高は2700ミリ以上、フィオレストーンキッチン天板、食洗機、1.25坪浴室（一部）、ルーフバルコニー（8～17.9畳大）など。
全14棟のうち5棟は先行販売済みで、残り9棟のうち完成済みの4棟が今回の販売対象。
リストホームズ販売推進部主任・山口広貴氏は「近隣の分譲戸建ては3階建てがほとんどで価格は1億円くらい。当社は敷地を100㎡以上確保し、設備仕様レベルを上げている。注文住宅に負けないのが、みなとみらい居住者を中心に評価されている。8月末までには完売したい。当社の戸建て分譲は好調に推移しており、直近の完成在庫は8棟のみ（販売対象は約40棟）」と語った。
リスト野球部の主砲で、販売担当のリストインターナショナルリアルティ販売営業部係長・岩島誠氏は「怪我？ （この2年間は肝心なところで肉離れで戦線離脱し、優勝を逸している）大丈夫。（物件の）安心材料が盛りだくさん。早期完売する」と語った。
玄関
リビング
リビング
山口氏（左）と岩島氏
◇ ◆ ◇
こんなことを書くから同業の記者に嫌われるのだが、それでも敢えて書く。何よりもまだ若くて将来性がありそうな記者の皆さんが、一人前の分譲戸建て記者になってほしいと願うからだ。とはいえ、小生のこの記事を読む人はほとんどいないだろうが…一度は読んでいただきたい。逆に、他の記者の方々は紙媒体のはずで、小生は読みたくても読んだことがないのは残念。どんなに素晴らしい記事なのだろうか。
今回の取材で何が問題かといえば、今回に限ったことではないが、質疑応答で質問せず、いざこれから建物の見学に移ろうかという段階で、担当者を独り占めし10分、20分質問攻めにしていたことだ。途中で割り込もうものなら、キッと睨まれる。
現地見学会なのだから現地を見て、完成した建物を見て、配布された資料を読んで、担当者から説明を聞いて、それでも理解できないようであれば記者をやめるか、同業他社—少なくとも10社の物件を見学し、ナンバーワン記者を目指すべき。
ちなみに、小生は質問時間を1分間と決めている。回答も1分で済むはずだ。この日は、配布資料にも説明にもなかった3点－①建築物の全てを決める用途地域（建ぺい率、容積率）②フラットな道路からの現地の比高差（5m以上はあつたかもしれない。坂の有無は物件価値を左右する。横浜の人は坂を気にする人は少ないようだが）③山口氏が「完成在庫は8棟しかない」と語った分母、つまり期中の販売戸数）だった。
価格は納得だ。みなとみらいの中古マンションの坪単価は500～600万円台のはずで、20坪で1億円以上だ。積水ハウス「グランドメゾン伊勢山」の中古価格調べたら坪700万円を突破していた（新築時は坪270万円）。今回の物件の建物面積は30坪以上（みなとみらいが一望できる住戸は限られるはずだが）。ZEH仕様だが窓面もしっかり確保しており、設備仕様レベルは高い。
現地
南ひな壇の全172区画 ランドスケープ生かすブラン秀逸 リスト＆リバブル「新横浜」（2025/6/16）
全戸にCPガラス IoT駆使し快適性も 県初のリスト「防犯セキュリティ・ホーム認定」（2024/11/28）
億ションの歴史を変える積水ハウス「グランドメゾン伊勢山」（2011/5/13）
公園のあり方に一石 ポラス「清瀬」47戸 1宅地分を住民管理の「つむぎテラス」
「プリスト清瀬 東京フェーズ47」（手前が「つむぎテラス」）
ポラスグループの中央グリーン開発は7月2日、東京都清瀬市の大規模分譲戸建て「プリスト清瀬 東京フェーズ47」の記者見学会を開催。清瀬駅からバス便の全47区画で、提供公園に隣接する1宅地分を居住者の共有地「つむぎテラス」として太陽光パネル・蓄電池付き東屋のほか防災備蓄庫、シェアサイクルスペースなどとしているのが特徴。
物件は、西武池袋線清瀬駅からバス14分徒歩5分、清瀬市下清戸5丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）に位置する開発面積約9,625㎡の全47区画。土地面積は120.02～138.74㎡、建物面積は95.15～107.85㎡、価格は3,980万～5,88万円。構造は木造在来工法2階建て。昨年5月から引き渡しが順次行われており、残りはモデルハウスの1棟のみ。
現地の従前は畑。2021年11月に同社が取得した。
2024年9月にホームページを開設し、これまでの反響数は320件、見学者は110件。都内西部居住者が6～7割で、評価ポイントは①都内物件（新座市との都県境に近い）②公園・共有地③コミュニティ醸成の取り組み④高い基本性能・設備仕様レベル（Nearly ZEH、乾太くん標準装備）など。残り1戸（4,280万円）は8月までの完売を目指す。
見学会で同社設計部企画設計課参事・諸橋健二氏は「立地条件は必ずしもいいとは言えないが、4年前から検討を始め、自然環境の良さを生かしアクティブライフにもスローライフにも対応する街づくりを目指した。公園のほかに隣接の1宅地をコミュニティ拠点『つむぎテラス』として整備したのも特徴の一つ」と語った。
提供公園（手前のステップは自然石が採用されている
「つむぎテラス」
「つむぎテラス」
「つむぎテラス」
◇ ◆ ◇
記者見学会で同社担当者5人の方がそれぞれの立場から物件の特徴などについて説明した。その中でビビッときたのは、諸橋氏が「1宅地をコミュニティ拠点『つむぎテラス』とし、（提供）公園ではできないものを設けた」と、また、同課担当課長・相内さやか氏も「過去の経験でもそうでしたが、フェンスで囲むなどの公園設置の規制は厳しく、『つむぎテラス』には公園内では認められないもの作りたかった」と語ったことだ。
同市に限らず、どこの自治体でも大規模宅地開発に関する条例や指導要綱で様々な規制を設けている。同市の場合「開発区域の面積3,000平方メートル以上にあっては、開発区域の面積の６パーセントの公園等とする」と定めている。
今回の開発面積は9,625㎡だから、577.5㎡を公園などとしなければならない。これに対して、同社は約770㎡を公園に当てている。そして、公園に隣接する約126㎡（1戸当たり約2.7㎡）を居住者の共有地「つむぎテラス」とし、太陽光パネル・蓄電池付きの東屋、ベンチ、シェアサイクルスペース、共有駐車場、防災備蓄庫、災害支援型自動販売機などを設置。運営は、居住者で組織する管理組合が行うことにしている。年間管理組合費は3万円を予定している。
記者は40余年間、分譲戸建てを取材してきたが、提供公園に隣接して、本来は公園の機能であるはずの東屋、防災備蓄庫などを有す共有地を設けた事例はほとんどないような気がする（似たような取り組みを同社はいくつか行っている）。公園のあり方に一石を投じる物件だ。
そこで、自治体と住民に提案だ。ほとんどの公園は出入り口に柵を設けたり、周囲をフェンスなどで囲んだりしている。大声を出すな、タバコを吸うな、キャッチボールをするな…禁止事項は数えきれないほどある。女性にもっとも嫌われているのは公園のトイレだ。母親の子どもに対するダメ出しは〝危ないから、公園で遊んじゃダメ〟とも聞いた。その一方で、公園利用に関する実態調査などはほとんど行っていない。
公園はみんなのものだ。自治体は住民参加を呼び掛け、自治体と住民が共同して運営するようにすべき。日常的に屋台として開放するとか、様々なイベントを行い、にぎやかなものにすべきだ。
それにしても、清瀬駅から車で8分の全47区画を1年強で完売するとは…。取材の帰り、いつものように日高屋で遅い昼食（16時ころか）を撮ろうとしたら駅前に手書きの「ようこそ清瀬市へ 中森明菜」の看板が目に飛び込んできた。通行人に聞いたら、清瀬市は中森さんの出身地とのことだった。（清瀬駅から現場まで続く志木街道の街路樹氏ケヤキだが、強剪定されているため、美しい樹形を描いておらず、卵型に近かったのは残念）
中森明菜さんの〝歓迎〟の看板
入居者交流会・防災イベントに7割超が参加ポラス「ONE for 30＠清瀬」30棟（2022/8/2）
食・農・緑…地域共生テーマに専門家とコラボポラス全70戸「yoridokoro上尾」（2023/10/28）
可視化難しい「防災」「コミュニティ」「環境」に挑戦ポラス「東武動物公園」（2023/6/16）
激減する利用者 激増する1人当たり占有面積 公園のあり方考える（2020/8/3)
中古価格1,700万円台 利根川決戦必至 「歴史を変える」ケイアイスター堀口氏
堀口氏
ケイアイスター不動産は6月18日、「中古住宅再生事業」メディア説明会を開催し、主力の新築戸建て分譲と、昨年に本格市場参入した「中古住宅再生」事業との「二流戦略」で全国シェアの拡大を図ると発表した。中古住宅の販売価格は1,700円台で、トップシェアを狙う。説明会に臨んだ同社上席執行役員・堀口幸昌氏は「世の中を、世界を、歴史を変える」と語った。
同社は2025年、買取再販事業に本格参入。新築事業で培った店舗網や物件仕入れのノウハウを活用。中古住宅の買い取りからリフォーム－販売－アフターサービスまで製販一貫体制を敷き、コストを抑えながら品質を確保する。約1年で23店舗を展開し、約500棟の物件を仕入れ済み。今後は独自の仕入れネットワークを強化し、最短で100店舗体制を目指し、中古住宅再生分野でのシェアNo.1獲得を狙う。
同社は、首都圏を中心に全国各地で戸建分譲事業を展開しており、2026 年3月期の売上高は3,939億円、年間9,489 (土地含む)を販売している。
説明会で堀口氏は「当社が掲げるミッションは〝すべての人に持ち家を〟。現状はどうかというと、買いたい人が買えない時代。中古住宅市場も残酷な世界で、リフォームも新築より高くなるリスクもある。八方塞がりだ。当社がこの市場に参入するのは、年間供給量が1万戸という圧倒的な新築サプライチェーン、全国ネットワークを活用し、アフォーダブル市場を拡大するため。1,700万円台という価格帯は〝安かろう、悪かろう〟ではない。強みである製販一貫体制を敷くことで粗利益20％を確保する。店舗数は近い将来100店舗に拡大し、この分野のトップシェアを獲得する。空き家問題にも挑戦し、世の中を、世界を、歴史を変える」と語った。
また、同社執行役員・小沼佳久氏は、仕入れ－設計－施工－販売－暮らしサポートまでリアル×テクノロジーのKEIAIプラットホームを構築し、わが国の〝優勝劣敗〟の市場を変革し、唯一無二の住宅供給企業を目指すと語った。
小沼氏
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配布されたリリースの「平均販売価格1,700万円台のアフォーダブル住宅（手が届きやすい価格の住宅）を供給する」との文言に驚愕した。ありえない価格だと(国土交通省のデータによると、全国の戸建て中古住宅の平均価格は2,917万円。東日本レインズデータでは、首都圏の今年5月の中古戸建の平均成約価格は4,215万円)。すぐ算盤をはじいた。住宅地の価格は、同社が本拠を構える埼玉県本庄市でも坪単価は10万円以上（家に帰ってから調べたら同市の住宅地の平均価格は14.4万円）だが、地方都市なら坪10万円として30～40坪の土地代は300～400万円。ここに家を建てたら、最低でも坪50～60万円だろうから1,500～1,800万円、総額では最低でも1,800万円だ。
〝古屋〟を右から左へ仲介するだけなら、古い建物の価格はゼロに査定されるから、二束三文で取引できるかもしれないが、住むための商品にするには、水回りの更新はもちろん、1981年（昭和56年）以前の旧耐震は耐震補強をしなければならないし、省エネ改修、間取り変更などの快適性を確保しなければならない。そのリフォーム費用は、数年前までは坪30万円くらいだったが、いまは坪50～60万円が相場だ。総額では2,000万円を突破する。
記者のこの試算は間違っていないはずだ。質疑応答で、この疑問をストレートにぶつけようと思ったら、時間切れで指名されなかった。そのまま帰ったら、疑問は膨らみ爆発するのは必至だから、取材後の他の記者の〝囲み取材〟の一部始終を傍から聞いた。謎は氷塊とはいかないが、半ば解けた。以下が、その答えだ。
⓵省エネリフォームなども最小限にとどめる
②地元業者とのネットワークを生かし、同社営業マンが足を運んで物件を仕入れることはしない
③仕入れ対象の大半は空き家（所有者は売却できたらいくらでもいいという人は多いはず）
④買い手は、セカンドユース、別荘利用のニーズがあることを確認している
⑤当面の競争相手は、全国130店舗以上で、年間5,000戸以上を販売しているカチタスと思われる
ケイアイスター不動産の戦略が成功するかどうか、堀口氏が豪語した「歴史を変える」が実現するかどうか、単なる法螺に終わるか、現段階では記者は分からない。分からないが、利根川を挟んで武蔵（本庄）と上州（桐生）との隣り合わせの激戦が展開されるのは間違いない。小生の唯一の持ち歌は三波春夫の「大利根無情」だ。
５月の首都圏中古マンション 成約坪単価267万円 73か月ぶりに下落（2026/6/10)
ケイアイスター マンション市場本格参入 3年後300億円 「大宮」はグロス圧縮（2026/3/3）
タウン快勝 投げて打って松原 サイクル安打5打点 ケイアイスター浅見の1打点のみ（2025/10/9）.
ケイアイスター不動産 買取再販事業を強化（2025/7/25）
ケイアイスター不 生成AI活用に向けた実証実験開始 リリースもAIが作成（2023/8/29）
コロナで減った住宅選好の幅 オーダー志向層を蚕食する〝建売り御三家〟（2023/5/23）
ケイアイスター不動産 リースバック事業に参入 セゾンファンデックスと提携（2020/5/19）
ケイアイスター不 全98戸の分譲戸建て「川越」街びらき（2015/11/22）
ナツツバキは一日花 カツラの葉っぱは甘い香り ポラス「市川森都」街びらきイベント
「リーズン市川森都 街びらきワークショップ」
ポラスグループ中央住宅は6月13日、5月に入居が完了した分譲戸建て「リーズン市川森都 街びらきワークショップ」をメディアにも公開した。市川駅から徒歩19～20分（バス便あり）の風致地区内に位置する全13戸で、市川市自然環境課と市川災害ボランティアネットワークが協力して、生物多様性が果たす役割や、非常食や防災トイレの使い方などを学んだ。
「市川森都」は、①Lendscape（配景の循環）②Biodiversity（生物多様性の循環）③Resilience（耐災設計の循環）の3つの循環をコンセプトに、持続可能な街づくりを目指している。
ランドスケープデザインでは、建ぺい率40％、容積率80％、緑化率10％、壁面後退（道路側2m/隣地側1m）などの規制があるため、道路を新設するとともに私道を新設、地役権設定による敷地の共同利用などの工夫を凝らしている。
植栽計画では、市の鳥類モニタリング調査結果に基づきソヨゴ、ヤマボウシ、ナツツバキ、カツラ、エゴノキ、ブルーベリー、フェイジョアなど高中低木などを配することで、四季折々の景観が楽しめ、年間を通じて周辺に生息する生き物へ配慮している。
路地空間には地役権が設定されている
敷地境界線
◇ ◆ ◇
記者は道に迷ったために途中からの参加で、その次の取材もあったので途中で退場したのだが、市の自然環境課の松本さんの話がとても面白かった。
松本さんは、軒先のナツツバキ（沙羅の木）の花を手に、「朝に開花し、夕に落花する」とか、小さなチャック付きパックから茶色に変色した葉っぱを取り出し、「これはカツラ。私の好きな木。葉っぱはハート形で、枯れ葉はとてもいい匂いがする」などと蘊蓄を傾けた。
（ナツツバキが、朝に処女のごとく純白の花を咲かせ、夕方には酔ったようにピンク色に染まり、ぽとりと音もなく落花する酔芙蓉と同じ一日花だとは全然知らなかった。わが家の庭の酔芙蓉は樹齢30年にして枯死してしまった。美人薄命とはこのことを指す。埼玉県越谷市出身の作家には沙羅双樹がいる。同社は「パレットコート六町」でカツラノキを街路樹としてたくさん植えた。あれから10年以上経過する。素晴らしい木に成長しているに違いない。カツラの葉っぱの匂いは嗅いだことはないが、どんな匂いがするのか。甘い香りのようだ。記者はこの日も、道端の大好きな鎮静剤の役割も果たしてくれるドクダミの花を摘んで家に持ち帰ったら、かみさんに捨てられた）
市川災害ボランティアネットワークの皆さんは、段ボールトイレなどの使い方を披露した。同じような非常用トイレはたくさん商品化されているが、段ボールトイレは、段ボールでなくてもなんでも利用できそうだ。
入居者の方々がみんな若いのにびっくりした。20代後半から30代の半ばだろう。市川駅からは少し距離があるが（バス便だと10分くらいか）、前日に見学した、やはり風致地区内のコスモスイニシア「永福町」と同じ、建ぺい率40％、容積率80％の居住環境が担保されている価値はとても大きいはずだ。
市川市自然環境課の松本さん
ナツツバキ
非常用の段ボールトイレ
和田堀公園・善福寺川隣接＆風致地区 コスモスイニシア分譲戸建て「永福町」
「イニシアフォーラム永福町パークサイドステージ」
コスモスイニシアの分譲戸建て「イニシアフォーラム永福町パークサイドステージ」を見学した。総面積が約270,092㎡の都立和田堀公園・善福寺川隣接の風致地区内というのが特徴。同社の分譲戸建てはかなり見学しているが、今回の物件はトップクラス、記念碑的な物件の一つになるのではないか。
物件は、京王井の頭線永福町駅から徒歩14分～15分、丸ノ内線方南町駅から徒歩15分～16分、杉並区大宮1丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する総区画12区画。先着順で分譲中の住戸（4戸）の土地面積は119.99～150.83㎡、建物面積は95.96～108.22㎡、価格は12,980万～15,880万円。建物は2025年11月～2026年1月に竣工済み。構造規模は枠組み工法2階建て。施工は西武建設。
5月30日に第1期1次9戸を分譲し、これまで4戸が成約済み。成約者のうち3組が一次取得、残りは買い替え。風致地区と無電柱化（地下化）の評価が高いという。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH水準省エネ住宅認定、リビング天井高3100ミリ（モデルハウス）、小上がりスキップフロア、フィオレストーンキッチン・玄関カウンター天板、1.25坪浴室、階段ステップ15段など。
モデルハウス
外構
外構（石は気良石）
モデルハウスから善福寺川を望む
現地
◇ ◆ ◇
永福町駅から現地までゆっくり歩いた。ルートによるだろうが、信号は2か所くらいしかなく、ほとんどは閑静な住宅街と和田堀公園・善福寺川沿いに歩くことができる。車と出会うこともほとんどなかった。
この立地条件が最大の特徴だ。しかも、全12棟のうち4棟は眼前が善福寺川と公園内の桜などの中高木の樹林帯。この日（6月12日）は、見学の直前にかなりの雨が降ったようで、川は濁っており、かなり早い流れだったが、普段は川底が見えるほど澄んでいるという。川の流れも聞こえるのではないか。
さらにまた、現地は風致地区に指定されており、道路を挟んだ北側もまた公園予定地とか。物件の基本性能・設備仕様も、同社の分譲戸建てのトップレベルのはずだ。
建物のカラーリングはグレーが基調。落ち着いた雰囲気を演出している。敷地内の道路（私道）の幅員は4.5mくらいだが、建物はセットバックされて建設されているため、とても広く感じられた。
同社の公園近接・隣接、風致地区内の物件といえば、「青葉台」「尾山台」「井の頭公園」などを思い出すが、〝リバーサイド〟というのは同業他社物件も含め数えるほどしかないはずだ。
価格が安いか高いかは検討者が判断することだが、仮に駅近でマンションが分譲されたら坪単価は700万円近くになるはずだ。20坪で14,000万円だ。
和田堀公園・善福寺川から現地を望む
和田堀公園
井の頭公園に2分 隣接地も公園 リビング天井高4ｍ超 コスモスイニシアの戸建て（2024/10/3）
見事な擁壁緑化 建ぺい40％ 容積80％ 全18棟のコスモスイニシア「尾山台」完成（2022/10/4）
商品企画の勝利 即完の可能性も コスモスイニシア戸建て「グランフォーラム青葉台」（2019/2/15）
住友不 分譲戸建てに再挑戦 年間300～500戸目指す 三井・野村との三つ巴戦になるか
和田氏
住友不動産が分譲戸建て事業に再挑戦することが分かった。6月11日に行われた日本ツーバイフォー建築協会記者発表会で、同協会副会長に就任した住友不動産常務執行役員・和田一朗氏が明かしたもので、年間300～500戸（停止条件付き土地分譲含む）の供給を目指す。現在は用地取得に力を入れている段階で、供給されるのは2年後以降になる。
バブル崩壊までは大手も含め多くのデベロッパーは、郊外部を中心に数百戸から数千戸規模の分譲戸建て事業を展開していた。しかし、同事業は、用地仕入れから造成-分譲まで時間がかかり、旺盛な需要と地価上昇を前提にしていた。地価・価格下落局面では金利負担分を価格に転嫁できないことから、同事業は成り立たなくなった。
そこで、三井不動産は平成6年、立地を準都心部に絞った都市型戸建てブランド〝ファインコート〟（土地面積は30坪以上）を立ち上げ、市場を独占した。2011年3月期には売上高502億円（925戸）を計上した。
また、野村不動産はバブル崩壊後も土地区画整理事業に参画しており、都市型戸建てにも参入し、一時期は三井不に迫るほど供給を伸ばした。
最近は両社とも供給を減らしており、2026年3月期は三井不は売上高385億円（407戸）、野村不は379億円（317戸）を計上している。両社に迫るハウスメーカー・デベロッパーはいない。土地面積を30坪以上に限定すれば、3位グループは100戸に届くかどうかではないか。
住友不動産も2015年1月に「戸建分譲事業部」を立ち上げたが、近年の供給戸数はほとんどゼロに近いはずだ。同社の参戦によって三井－野村－住友の三つ巴戦が展開されるのかどうか。
◇ ◆ ◇
無知は力なり－上段の記事を変更しなければならないとは思わないが、事実を正確に伝えていない可能性があることを読者の皆さんに伝えなければならない。
記事をアップしてから間もなく、同業の記者の方から「住友不動産は停止条件付分譲を積極的に展開することをすでに発表しており、その記事は旧聞ですよ」とのメールが入った。
すぐ記事を訂正する時間はなかったが、指摘された通りだと思った。しっかり確認することを怠った記者のミスだ。記者は知らなかったが、同社は今年2月、建築条件付き土地分譲の新ブランド「シティガーデン」を立ち上げたことを発表している。
なので、見出しに書いた〝三井・野村との三つ巴戦になるか〟の〝三つ巴戦〟の可能性は限りなくゼロに近いと言わざるを得ない。旧聞の〝事実〟を見落とすとどのような記事になるかの見本だと思うので、そのままにする。読者の皆さんにはお詫びいたします。
三井・野村の二強に待った住友不動産が分譲戸建てに参戦（2015/1/22）
三井不動産 今期戸建て分譲 過去14年間で最多の950戸（2013/5/13）
三井ホーム 耐力壁「MOCX WALL」初採用したモデルハウス 駒沢住宅展示場に開設
「駒沢公園第３モデルハウス（MITSUI HOME KOMAZAWA）」
三井ホームは5月19日、同社の最新の「MOCX WALL（モクスウォール）工法」をモデルハウスに初採用した「駒沢公園第３モデルハウス（MITSUI HOME KOMAZAWA）」をメディアに公開した。壁倍率30倍超のオリジナル高強度耐力壁「MOCX WALL」を採用することで下がり壁や耐力壁を削減し、大開口・大空間を実現するとともに、ライフスタイルの変化にも対応する自由度の高いデザイン・可変性を可能にした。モデルハウス仕様で坪単価は270万円で、本物志向の富裕層がターゲット。
特徴は、第一に木造マンション「MOCXION」で培った高強度耐力壁技術を戸建て向けに最適化して導入したことで、「下がり壁」や「耐力壁」を大幅に削減したこと。第二に都市部の限られた敷地でも、光と風を最大限に取り込む「高さ3mの大開口」（２階リビングの最大天井高は4.38m）を実現したこと。第三にプランニングでは持続的な幸福感（ウェルビーイング）を提案し、ライフスタイルの変化に対応する自由度の高い居住空間を体感できること。
見学会で同社技術研究所研究開発グループ長・上迫弘幸氏は、「部材を一から見直し、オリジナル耐力壁を採用したことで圧倒的な開放感と自由空間を実現した。ノイズレス、シームレスな空間は、家族構成やライフスタイルの変化に対応できる。リフォームが容易で、間仕切りをなくしたり別用途に再構成したりすることも可能。当社グループが掲げる『経年優化』の思想を具現化するもの」と話した。
また、同社注文住宅事業推進室開発グループ長・小田康太氏は「外観デザインは、上質なベージュトーンを採用し、緩い勾配金属屋根を採用することで視認性を高めた。植栽計画では三重県鈴鹿市の圃場の何万本の中から百日紅やカツラ、サザンカなどを選んだ。インテリアはクワイエットラグジュアリーを多用することで、ターゲットとする本物志向の富裕層に訴求するようにした」と語った。
「駒沢公園第３モデルハウス（MITSUI HOME KOMAZAWA）」は、世田谷区・駒沢公園ハウジングギャラリー内にオープンしたもので、MOCX WALL工法（2階建て）、延床面積243.02㎡（73.51坪）。モデルハウス仕様で、外構などを含めた価格は3.5億円。建物坪単価は270万円。
外観
LD
Powder&Fitnese（ファニチャーはDEDON）
ハイシーリング天井
上迫氏（左）と小田氏
◇ ◆ ◇
今回のモデルハウス見学会は、昨年11月に行われた構造見学会も取材しているので、どのようなものになるか楽しみにしていた。「MOCX WALL」の特徴はハイシーリングや二方向持ち出しバルコニー、フラット掃きだし窓などによく表れていた。デザインはオーソドックスな和洋折衷で、奇を衒っていないのがいい。
とてもいいと思ったのは2階のLD（28.9畳大）もそうだが、Kichen（10.3畳大）、Garden Lanai、Powder&Fitnese（10.3畳大）、Lounge（12.5畳大）などだ。
Kichenはドイツ・ポーゲンポール製、天板はマラッツィ社のシルバールート。Garden Lanai には大きな水盤が設けられている。Powder&Fitnese はサウナとDEDON（デドン）のファニチャーが採用されている。
嬉しかったのは、わが三重県の鈴鹿市が全国有数の植木産地なのは初めて知ったことと、見学しながら予想した坪単価250万円がほぼほぼ的中したことだった。駒沢住宅展示場は大激戦を展開することになるはずだ。
掃き出し窓
Garden Lanai
マラッツィ社のシルバールートが採用されているキッチン天板
外観
三井ホーム新工法「MOCX WALL」初採用した「駒沢第三モデルハウス」見学会（2025/11/20）
外観・内装とも黒・グレーが基調玄人の虜になるか旭化成ホームズ「FREX asgard」（2025/3/4）
〝生活を紡ぐ（life knit）〟積水ハウスの新提案モデルハウス「HUE（ヒュー）」（2023/7/27）
「希」に見る設計依頼 1か月で来場100組超大和ハウス富裕層向け「MARE」（2021/6/2）
モビリティ、収納棚で差別化 グループ激戦地・立地難克服 ポラス「BASE88＠越谷」
「BASE88＠越谷」
ポラスグループ中央グリーン開発は4月20日、分譲戸建て「BASE88＠越谷」（6戸）の記者見学会を行った。「越谷」は同社グループの本拠地で、グループによる供給が多い〝激戦地〟だが、自動車、自転車、ベビーカーなどのモビリティ空間を最優先して企画し、アプローチ・玄関を「保管」から「収納」するスペースにし、全居室に多目的に利用できる本棚「ミセラック」を設置するなどの徹底した差別化が奏功。反響数は周辺現場の3倍に達している。画期的な物件だ。
物件は、東武スカイツリーライン越谷駅から徒歩18分（バス8分バス停から徒歩5分）、越谷市宮本町5丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率100％）に位置する全6棟。土地面積123.54～155.86㎡、建物面積96.67～103.50㎡、価格4,890万～5,790万円。建物は2026年2月に完成済。構造は木造2階建て(在来工法)。施工はポラテック。
企画に当たっては、通常は区画割⇒駐車位置⇒コンセプト設定⇒間取り決定⇒外構⇒自転車置き場となるのを、今回はモビリティの「保管」から「収納」のコンセプトを最優先し、それから区画割⇒外構⇒間取り決定へ変更。「BASE88＠」にはモビリティのタイヤをイメージするとともに、数字の「88」には末広がりと「無限大（∞）」の意味が込められている。
車や自転車などの出入りを楽にするため北道路とし、アウトドア収納、外部コンセントを設置し、アプローチ・玄関回りに様々な工夫を凝らしている。全棟の全居室に本棚など多目的に利用できる収納空間「ミセラック」を標準装備しているのも特徴。
エリアは、同社グループによる分譲戸建てが年間約50棟が供給されている激戦地。同社物件と差別化するため、土地面積は周辺現場の平均108㎡から平均133㎡に増やし、建物面積も平均97.54㎡から平均100.29㎡にしている。
昨年10月31日から販売を開始し、全6戸のうち5戸を成約。残りの5,790万円の住戸については5月中に完売を目指すという。来場者は約70組で、約4割が越谷市民。都民は約2割。
同社グループHPサイト閲覧数は周辺物件の約3倍。同業他社が視察に訪れるほどで、VRウォークスルー動画は45,000回以上、注文住宅検討者がデザインや仕様の参考にするため問い合わせるケースが散見されるという。
同社ブランディング課マネージャー・杉山秀明氏は、「『BASE＠』シリーズは2020年の第一弾『練馬光が丘』以来、今回が7現場目。これまでのお客さまからの声を反映しブラッシュアップした。モビリティは、通行の利便性、収納機能の適正化、管理設備の充実などのほか、全棟全居室に多目的に利用できる『ミセラック』を標準装備した」と語った。
同社設計部企画設計課参事・諸橋健二氏は「アプローチ、モビリティ空間を最優先するため、配棟計画は敢えて北道路（4ｍ）にした。駐車場は並列駐車とし、自転車は雨ざらしではなく、軒天の下に置けるようにし、出し入れに便利なスロープはこれまでの幅0.6mから1mに広げたほか、玄関は道具を収納する場所にするため様々な工夫を凝らした」と話した。
モデルハウス
エントランス・玄関
自転車置き場（左）とスロープ
「ミセラック」
杉山氏（左）と諸橋氏
◇ ◆ ◇
同社グループの〝牙城〟であり、社内競合が激しく、しかも「駅から徒歩18分」のハンディを商品企画によって克服した好物件だ。商品特性は上段で紹介したので詳細は省くが、記者が注目したのはモビリティ空間と「ミセラック」の演出だ。
これまで50年近く、分譲戸建てを見学取材してきた。敷地が50坪、60坪が当たり前のバブル前は、わざわざ自転車置き場を設けなくとも問題はなかったが、いまは30坪どころか20坪、15坪の時代だ。駐車スペースを確保するのがやっとで、自転車が敷地からはみ出して置かれているのをよく見かける。
今回の物件は、その問題を解消している。画期的なことかもしれない。
「ミセラック」について。文庫本の想定収納冊数について聞いたところ、同社広報から次のような回答があった。
■棚のサイズ: 高さ2300mm /幅780mm /奥行240mm
■棚板の厚み: 20mm
■1段あたりの高さ: 170mm（文庫本150mm +遊び20mm）
■文庫本のサイズ: 高さ150mm /厚み15mm /奥行105mm 52冊（横）✕2列（奥）✕12段（高）＝1,248冊⇒ミセラック1か所で文庫本を最大約1,200冊収納（棚板を増設）⇒3号棟では、ミセラック5か所があるため、約6,000冊が収容可能と想定
皆さん、いかがか。記者も取材後考えた。棚の幅と数、居室数をトータルすると総延長は20ｍ超になり、収納冊数は文庫本にすれば数千冊になるのではないかと。
結果は予想した通りだ。多分、分譲戸建てでこのよう提案を行った物件は同社グループを含めて初めてかもしれない（かつてコスモスイニシアの物件で見たことがあるが、これほど多くはなかった）。
以下は参考。いったい、一般の人は生涯でどれくらいの書籍（雑誌を省く）を読むか。AIに聞いたら、10～80歳で1,900～2,000冊ということだから、今回の「BASE88＠越谷」は、平均的な人の蔵書が収納できる計算だ（本を読まない人は趣味の人形やら置物、飲んだウイスキーの空き瓶でも並べられる）。
記者はどうかといえば、若い頃は週に2～3冊は読んだ。今は1週間に1冊がやっと（飲むのが忙しいし、夜はすぐ眠くなる。そもそも本を買うお金がない）。均すと年間100冊はどうかだが、今回の「BASE88」と同じ88冊くらいではないか。18歳から今年喜寿（77歳）まで約60年間で88×60＝5,280冊だ（捨てたものは少ない。ほとんど全てが押し入れの段ボール）。
いま読んでいるカルロ・ロヴェッリ「世界は『関係』でできている 美しくも過激な量子論」（NHK出版）は、原注を含め218ページしかないが、1週間近くかかってもチンプンカンプン。
ただ、ダーウィンの「（見る、食べる、息をする、消化する…生きることに貢献する、といった）機能は、それらの構造の目的ではない。話は全くその逆で、それらの構造が存在するからこそ、生命体が生き延びられる。生きるために愛するのではなく、愛するから生きているのだ」という説には生きる意味を再確認できたし、東洋思想の「色即是空」と西洋を中心とした現代物理学は共通点が多いことや、ボグダーノフとレーニンの対立・論争に関する論述はとても興味深い。皆さんにもお勧めだ。
エントランス・玄関
現地（左は敷地北側から。隣接住戸は日照・開放感が確保されている。右は敷地南側から。手前の2党の南側は幅員7mの道路）
トーセイ 無限の可能性秘める賃貸アパート新ブランド／業態似るサンフロンティア（2026/3/24)
ポラス「NOEN（ノエン）柏・逆井」 食・住の世界的デザインアワード受賞
「NOEN（ノエン）柏・逆井」
ポラスグループのポラスガーデンヒルズは3月17日、同社が2023年に分譲した戸建て住宅地「NOEN（ノエン）柏・逆井」が、「LIV HOSPITALITY DESIGN AWARDS 2025」で《Honorable Mention》に選出されたと発表。同分譲地は、過去にも「グッドデザイン賞」や「iF DESIGN AWARD」など国内外のデザイン賞を多数受賞しており、今回の受賞により、そのデザイン性とコミュニティ形成の取り組みについて改めて高い評価をいただいたとしている。
「LIV HOSPITALITY DESIGN AWARDS」は、3C Awardsが主催するもので、2020 年に設立され、住・食の空間における優れた建築・インテリアデザインを世界中から募り、表彰しているもの。「INTERNATIONAL DESIGN AWARDS (IDA)」や「ARCHITECTURE MASTER PRIZE (AMP)」の姉妹賞として位置付けられている。
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《Honorable Mention》は「優秀賞」か「佳作」とでも訳すのか、最優秀賞はどのようなレベルなのか、わが国の他の作品はどうだったのかなどが分かれば記事の書きようがあるのだが、英語を全く解さないので分からない。
ただ、この物件を見学取材して、建ぺい率30％、容積率50％の第一種低層住居専用地域が首都圏に存在することを初めて知った。記事にも「初めて見た」「まるで別荘」と見出しにした。ポラスのこれまでの分譲地の中でもトップクラスだと思う。
「グッドデザイン賞」の審査委員は「８棟の住宅を巡るU字状の園路を計画し2つのポケットパークをうまく絡めることで、小さな街区に回遊性と広場性を巧みに計画している」「住宅の内部と外部とがさらに効果的に連続するような空間言語の開発にも今後は期待をしたい」としているが、このような建ぺい率30％、容積率50％の用途地域だからこそ実現した。これから人口がどんどん減少する。自治体も住民も事業者もこのような住宅地を可能にする地区計画を定めれば、素晴らしいリゾート風の街が生まれる。
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この記事を書こうとネットで検索したら、南の外れの某県の地方紙がプレス・リリースをそのままコピペして記事にしていた。おそらく書いた本人も、県民の誰一人として「NOEN（ノエン）柏・逆井」がどのような住宅地で、「LIV HOSPITALITY DESIGN AWARDS 2025」がどのような賞であるかを知らないはずだ。この県の第一種低層住居専用地域を調べたら最低の建ぺい率は40％だった。
最近、「メディアは死んだ」と書いた。いったい、いつからこのような現象が起きているのか。情報リテラシーはどこに行ったのか。日々垂れ流される情報の意味をきちんと伝えないと、みんな情報の海の中でおぼれ死ぬ。小生の記事を読んでいただきたい。絶対、おぼれ死になどしないはずだ。
初めて見た30％・50％×200㎡の分譲戸建てまるで別荘ポラス「柏逆井」（2023/5/2）
桜並木が美しい運河に近接 4,000万円前後の価格が訴求 ポラス「流山」
「ミライネス流山サード」
ポラスグループのポラスガーデンヒルズは3月13日、分譲戸建て「ミライネス流山サード」（全41戸）の現地見学会を開催。最寄り駅の運河駅からは徒歩17分とややあるが、桜並木が美しい利根運河に近接する立地、4,000万円前後という価格帯が訴求して、これまで23戸を成約。全戸が完成する夏までの完売に自信を見せていた。
物件は、東武アーバンパークライン運河駅から徒歩15～17分（自転車6分）、流山市東深井字大橋の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％・150％）に位置する開発面積約8,700㎡の全41戸。土地面積は135.00～160.15㎡、建物面積は98.95～105.53㎡、価格は2,980万（路地上敷地55㎡含む）～4,480万円。施工はポラテック。構造は木造在来工法2階建て。入居予定は2025年12月から2026年8月。
現地の従前は森。2023年11月に用地を取得。特徴は、全戸敷地面積が135㎡（40坪）)以上、断熱等級5、UA値0.54、階段とリビングの温度差を軽減するPASシステム、ウルトラファインバブル、突板フローリングなど。「WOOD」街区の8戸は利根運河の眺望が望める。
2025年8月から分譲開始し、来場者は約50組。これまで23戸を成約。契約者の属性は松戸・流山・柏エリア居住、年齢30歳前後。家族数2～3人、地域に地縁ある人が中心で、つくばエクスプレス沿線で検討していた人が最終的に価格的に折り合ったというのか訴求ポイント。
同社設計部企画設計課係長・水野貴裕氏は、「『ミライネス』は2020年の『市川』を皮切りに、今回が第5弾目。流山市内では3現場目。住宅性能を上げ、なおかつ外部環境も整えて、一歩先を目指すのがコンセプト。街区は、1街区の『CONNECT』（14戸）、第2街区の『MODERN』（8戸）、3街区の『WOOD』（14戸）、4街区の『YUTORI』（5戸）の4街区構成。市内ではこれほどの規模の開発は少なく、駅からの距離はあるが値ごろ感が評価されている。売れ行きは順調。全体建物が完成するころまでに完売を目指す」と語った。
同社設計部街並みデザイン室プロダクトコントロール係係長・小山慶氏は、「従前は森そのものだったことから、市の『流山グリーンチェーン戦略』に基づき、既存樹を残そうと10回くらい現地に通い、近隣の方たちとも話し合い、5本を残そうと準備を整えたが、市と協議した結果、残ったのはシロモジの1本のみ」と、悔しさをにじませた。
モデルハウス
モデルハウス
「WOOD」街区モデルハウス
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「ミライネス」シリーズは昨年に「柏の葉キャンパス」を見学している。今回は、駅からの距離が課題ではあるが、レベルは高い。駅前にはマンションが分譲されているが、坪単価は230万円くらいだろうから、20坪で4,600万円だ。マンションと比較検討している人はいないようだ…悩ましい選択だ。
現地をみで、驚いたことが1つある。街区は4構成であることは前段で紹介したが、1～3街区と、4街区・街区公園の間には南北に走る幅員16mの都市計道路がある。北側には民家が建っており、その先は運河。南側は長さ約300m。車はほとんど走っていない。いっそ廃道にして、公園広場などにしたらどうか。テニスコート場にしたら何面も取れる。
「流山グリーンチェーン戦略」について。同制度は、開発指導等要綱で規定している「緑の価値」づくりの取り組みで、2006年から2024年度まで認定件数は戸建て住宅、マンションなど399件、9,576戸、敷地面積は約1,928,017㎡、緑化面積は約317,951㎡（緑化率16.5％）、一人当たり緑化面積は約66.4㎡だ（全国の都市公園1人当たり面積は10.9㎡）。この数値が高いのか低いのか分からないが、緑化率16.5％は決して高くない。井崎義治市長、緑化率30％を目指し舵取りされてはいかがか。ポラスが5本の木を残したいと言ったのに、1本しか認めなかった理由を聞きたい。積水ハウスの「5本の樹計画」を見習ってほしい－他を圧するから〝母になるなら流山市、父になるなら流山市〟が支持されるのだと思う。
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利根運河の桜並木
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