「Tokyo Private Villa HIROO. Interiors by FENDI Casa」

　リストグループのリストデベロップメントは10月27日、渋谷区広尾の約300坪（997㎡）の邸宅をリノベーションし、「Fendi Casa（フェンディ カーサ）」のインテリアを備えたレジデンス「Tokyo Private Villa HIROO. Interiors by FENDI Casa」を2027年夏に完成させ、分譲すると発表した。販売時期・販売価格などの詳細は未定。

　現地は、広尾ガーデンヒルズ、広尾ガーデンフォレストなどの高級マンションや日本赤十字社医療センター、聖心女子大学、東京女学館、各国大使館、有栖川宮記念公園などと同じ広尾駅が最寄り駅で、恵比寿駅にも車で10分くらいの高級住宅街の一角。

　プロジェクトは、世界80以上の国と地域にアクセスできるグローバルネットワークを持つリスト サザビーズ インターナショナル リアルティとリストデベロップメント、イタリアの高級インテリアブランドFendi Casa、ブランデッドレジデンスのデザインに特化したThe One Atelierとの協業によるもの。

　建物は、中庭やプライベートテラスに面したリビング・ダイニングを設けています。居住エリアには、主寝室と2室のベッドルームを配置しています。地下のエンターテインメントフロアにはゲストスイート、サウナ、バー、ビリヤード・ゲームエリア、ゴルフシミュレーションルームなどの設置を計画。各フロアは専用エレベーターで結ばれ、居住者とは別のスタッフなどの利用者を想定した独立した出入口も設ける計画。邸宅の中心には中庭を配し、それを囲むように主要な居住空間を配置。内庭を中心に居住空間を構成する古代ローマの「ドムス（邸宅）」から着想を得て、建築と自然のつながりを意識した設計としている。

　インテリアには、イタリア産の大理石やシルクの壁紙などの素材を採用し、意匠性のある仕上げや天井のデザイン、アート作品を組み合わせ、FENDI Casaの特注家具や天然石を用いたモダンなキッチンを取り入れる。

　記者発表会に臨んだリストグループ代表・北見尚之氏は「、FENDI Casaのブランドと、当社グループの不動産開発の知見を融合させることで、これまでにない住まいの価値を創造する。今回のパートナーシップは今後の事業展開の重要な一歩と位置付けている」と語った。

　リストサザビーズ インターナショナル リアルティ常務取締役・福島麦氏は「本プロジェクトを通じて、これまで蓄積してきた知見を仲介にとどまらず、住まいそのものの企画・開発へとつなげていく。今後もグローバルネットワークとグループの総合力を活かし、国内外のお客様のニーズを捉えた不動産の提供に取り組んでいく」と語った。

　FENDI Casa CEO Andrea Gentilini氏は「このプロジェクトは、卓越性を追求し続ける私たちの姿勢と、強く際立ったアイデンティティを持つ空間を創り出すという私たちの取り組みの両方を反映している。私たちの伝統と日本の伝統を尊重しつつ現代的なライフスタイルへのアプローチを融合させ、唯一無二の住空間体験を生み出す」と語った。

　物件の所在地は渋谷区広尾、名称は「Tokyo Private Villa HIROO. Interiors by FENDI Casa（東京プライベートヴィラ広尾 インテリア バイ フェンディ カーサ） 」、敷地面積は453.93㎡、建物はRC造地下２階・地上２階建て（建築確認申請上。外観上は地下１階・地上３階に相当する４層構成）延床面積997.37㎡。竣工は2020年3月。デザインはFENDI Casa、The One Atelier。リノベーション竣工予定は2027夏。

左からThe One Atelier CEO・Michele Galli氏、FENDI Casa General Manager・Fabio Schiavello氏、リストグループ代表取締役社長・北見尚之氏、FENDI JAPAN Executive Manager&President・吉住直人氏、FENDI Casa Chief Brand Officer・Andrea Masiero氏、リストサザビーズインターナショナルリアルティ常務取締役・福島 麦氏

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　会見場はFENDIブランドで溢れかえっているのだろうという予測はついた。記者だって名前くらいは知ってはいるが、何一つFENDIブランドの商品を買ったことはない。かみさんはハンカチをいくつか持っているので、「貸してくれ」と頼んだが断られた。

　仕方がないので、絹谷幸二デザインのくたびれたネクタイを締めて会見に臨んだ。案の定、これまで経験したあらゆる会見場とはまるで雰囲気が異なった。北見氏が付けていたネクタイはFENDIだそうで、同社の女性広報担当者もFENDIのスカーフを首に巻いていた。

　しかし、そんなことに臆する記者じゃない。ウェルカムドリンクのシャンパンのお変わりはしたし、物件の値踏みはしっかり行った。2階リビングの床は本物のヘリーボーン仕上げだった。この床はそのまま生かすのだそうだ。

　販売価格などの質問には答えないということが事前に知らされていたので、価格などには触れなない。いったいいくらになるか。FENDIの価値が分からないので、予想のしようがない。

　参考までに一つ面白い話。大手デベロッパーのマンションブランドとファッションブランドは「ハ行」であることを皆さんはご存じか。三井不動産は「パークホームズ」「パークシティ」など、三菱地所は「（ザ・）パークハウス」、野村不動産は「プラウド」、東京建物は「ブリリア」、大和ハウス工業は「プレミスト」、住友不動産は「（シティ）ハウス」、東急不動産は「ブランズ」だ。今回の物件も「 HIROO.」だ。

　ファッションはフェンディ（FENDI）もそうだが、プラダ（PRADA）、ブルガリ（BVLGARI）、ヴ（バ）ァレンティノ（Valentino）、フェラガモ（Ferragamo）、バーバリー（Burberry）…。エルメス（Hermès）だって「ヘルメス」と読める。

リノベ前の会見場

ヘリンボーンの床

振舞われたシャンパン

女性広報担当が身に着けていたスカーフ

1戸25億円の分譲戸建て「元麻布」リストが分譲、契約済み（2025/7/10）

「グランディニティ春日部 憧憬の邸宅」完成予想図

　ポラスグループ中央住宅は10月19日、分譲戸建て「グランディニティ春日部 憧憬の邸宅」の記者見学会を行った。駅近の利便性に加え、防犯性能などを高めた商品企画が評価され、７月の第１期7戸と、９月の第２期7は全て申し込みが入り、１１月に分譲する残りの５戸も予約が入っているなど早期完売が確実となっている。

　見学会では、購入検討者向け説明会で行われたのと同じようにリンナイ、LIXIL、ナスタ、イクタの設備メーカー加わってそれぞれの特徴を説明。この販売手法も人気の要因の一つと思われる。

　物件は、東武スカイツリーライン・東武アーバンパークライン春日部駅から徒歩5分、春日部市中央一丁目の商業地域（建ぺい率80・90％、容積率400・360・240％）に位置する全19戸。第３期（５戸）の土地面積は100.80～116.07㎡、建物面積は97.08～104.58㎡、価格は5,880万～6,580万円。竣工予定は2026年12月。構造は2×4工法2階建て。施工はグローバルホーム。

　現地は、2024年に閉店したイトーヨーカドー春日部店と同駐車場跡地で東武鉄道などが計画している450戸超の大規模マンション計画地に隣接。従前敷地は駐車場。当初、分譲マンションを検討していたが、事業採算面で折り合わなかったため分譲戸建てに切り替えた。

　主な設備仕様は、同社グループの他の物件と同様、リビング天井高2700ミリ、ソフトクローズ機能付き引き戸・開き戸、階段ステップ15段、食洗器、調湿・脱臭効果のあるデザイン壁「エコカラットプラス」、無垢材アクセント壁パネル「木もれ美」などのほか、リンナイのガス衣類乾燥機「乾太くん」・ウルトラファインバブル・ハイブリッド給湯器「エコワン」、LIXILの防犯安全合わせガラス・スマートフォンで施錠履歴などを確認できるファミロック、イクタの抗菌・匂い消し機能付きの突板床材「エアー・ウォッシュ・フローリング」、ナスタの24時間監視機能付きインターホンなど。

　見学会で同社マインドスクェア事業部設計監理課設計部主任・間中滋氏は「７月の先行案内会では、各メーカーの担当者の方々に商品の特徴を話していただいた。本日はその再現。皆さんも体験していただきたい」と挨拶した。

　同部営業課課長代理・内倉潤氏は「従前敷地は駐車場。４月から広告を開始し、これまで問い合わせ・来場者は67組。うち36組が地元居住者。年代は20代から50代以上まで幅広く集客できている。残り５戸は10月23日から販売する。新築マンションは専有面積が縮小傾向にあるが、今回の戸建ては最低でも94㎡。駅から徒歩５分の希少な戸建てをアピールするとともに、防犯対策にも力を入れた」などと語った。

　リンナイ北関東支店埼玉東営業所所長・樋口政一氏は「春日部市もこの5年間でコインランドリーは倍増したように、共働きの増加でコインランドリーの利用者は増えている。『乾太くん』はそうしたニーズにこたえるもので、６キロの洗濯物を60分で乾かせるのが最大の特徴。認知度も高まっている。いまから実際に作動させるので仕上がり具合を体験していただきたい」と話した。

　LIXIL営業本部特需統括部開発第二支店主査・堀江智博氏は「泥棒は５分で侵入できないとあきらめるデータがある。この物件には穴が開かない防犯安全ガラスと、防犯性能の高い玄関ドアを採用している」と説明した。

　ナスタ営業統括本部広域営業本部ルートグループ主任・下元真奈氏は「当社のインタ－フォンはデザインをシンプルにして扱いやすくし、24時間監視機能付き」と話した。

　イクタ東日本営業部・加藤亮氏は「フローリング床材の70％以上はコストを下げるためにプリント・シート貼りだが、当社は６６％が天然木を採用した床材を製造している。最近の傾向として、てかてかしない、つやが出ない、木目などもある、ありのままのものが好まれている」と説明。抗ウイルス、抗菌効果、消臭効果についても説明した。

モデルハウス

モデルハウス

モデルハウス

　　
左から間中氏、内倉氏、樋口氏

　　
左から堀江氏、加藤氏、下元氏

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　パナソニックホームズも物件によっては標準装備するほどだから、「乾太くん」が人気なのは知ってはいるが、その性能の高さを体験したのは初めてだった。記者の自宅の洗濯乾燥機は「ナショナル」製で、何年も使っているバスタオルはごわごわして（これはこれで水滴が落ちやすいような気がして嫌いではない。かみさんはふかふかのを使っているはず）、体臭もしみついており匂う。

　しかし、「乾太くん」で乾かしたタオルなどは全く匂いがしなかった（樋口氏は洗濯物は「新品」でないと強調した）。もう一つ、どうして「乾太くん」はマンションにないのかの理由が分かった。湿気を排出する煙突が必要だからだ。マンションに煙突をつけるためには、壁に穴をあけるわけだから、管理組合に届け出・許可が必要だ。新築に採用したらヒットするはずだ。

　加藤氏の話も面白かった。突板フローリングは消臭効果があるようだが、課題もある。天然木のかぐわしい香りを消してしまったら、元も子もないのではないか。みんなが嫌がる匂いを消すのは結構だが、その匂いをバラの香りに転換する技術を開発すべきだと思う。

　なぜこのようなことを長々と書くかといえば、マンションや分譲戸建ての営業活動に生かせると思うからだ。営業スタッフが説明するより、直接メーカーが説明するほうがはるかに説得力がある。これまでの反響数・来場者67組で19戸の物件が売れるとしたら、歩留まりは３割近くに達する。

現地

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　取材しながらずっと考えていたのは、2015年にロビンソン百貨店（西武春日部店）が、2018年に大塚家具が、2024年にイトーヨーカドーがそれぞれ閉店し、地盤低下が著しい「春日部」のマンション市場についてだった。今回の物件も商業地域立地だ。土地の仕入れ値が安かったはずで、そうでなければこの価格で分譲できないはずだ。

　イトーヨーカドー春日部店跡地には東武鉄道、大和ハウス、東レ建設、相鉄不動産の4社による450戸のマンションが分譲されることになっている。坪単価は300万円を突破するのは間違いない。２０坪で6,000万円以上だ。

　一方で、春日部駅を起点にした東武アーバンパークライン野田線には坪単価200～250万円の完成済みマンションが相当数あるはずだ。ポラスも「ルピアコート春日部」（141戸）の分譲を開始した。この物件については今月末に取材するのでレポートする。

現地（左側がイトーヨーカ堂跡地、右側手前が同駐車場跡地、奥がポラスの物件）

右側が大塚家具跡地、右側奥がイトーヨーカ堂跡地に建つマンション予定地
 

「パークナードテラス国分寺」

パナソニック ホームズが分譲中の戸建て「パークナードテラス国分寺」を見学した。駅から徒歩13分の住宅街の一角に位置する全19区画で、植栽計画が見事。8月に分譲した第1期6戸は即日完売している。同社は国分寺エリアで2023年から5物件72区画を計画的に仕入れ、分譲しており、基本性能・設備仕様レベルを上げることで、他社との差別化を図り、顧客への訴求力が高いのが人気の要因。

物件は、中央線国分寺駅より徒歩13分（国分寺駅からと京王線府中駅からのバス便あり）、国分寺市東元町２丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40・50％、容積率80％）に位置する全19区画。10月に販売予定の第2期2次（4区画）の土地面積は120.10～124.39㎡、建物面積は95.21～98.67㎡、価格は全て１億円を超える予定。構造は軽量鉄骨2階建て（軸組工法）、施工はパナソニック ホームズ。建物は2026年9月に完成済み。

主な基本性能・設備仕様はZEH、家まるごと断熱・エコナビ搭載換気システムHEPA+（へパプラス）、クォーツストーンのキッチン天板、BOSCH社製フロントオープンタイプの食洗器、パナソニックのトイレ「アラウーノ」とスピーカー付きダウンライト、タカラスタンダードの回遊式システムキッチンなど。

販売開始にあたり今年6～7月に事前案内会を実施し、ほぼ満席の約50組が来場。8月に第1期として6戸を登録分譲した結果、1区画に最大4組が申し込むなど即日完売した。

　販売が好調な要因について同社東日本分譲開発支社 分譲第二支店支店長・梅垣吉正氏は、「広さを求める戸建て購入検討者にとって、23区は価格が高騰しており、購入しづらくなっている一部の地域を除き、価格は2億円を突破することも珍しくない＝記者注、以下同じ）。

　その点、国分寺は都心への通勤・通学にも便利でありながら、程よい距離（東京まで40分圏内）で第1種低層住居専用地域が多く、良好な住環境が保たれている。エリアを絞り計画的に用地を仕入れることで、様々なライフスタイルや価格帯に対応できるのが強み。都心志向の顧客も誘導できている。

　住宅設備は、すべてパナソニック製を採用することもあるが、物件によってはタカラスタンダードやリクシルを採用することで設備バリエーションを増やす（トイレはTOTOでなく「アラウーノ」のみ）のは、細部にまで物件のコンセプトや暮らし方へのメッセージを伝えたいためだ。また、植栽計画にもこだわり、まちづくりを重視しているので、建築条件付宅地分譲はほとんど行っていない。中央線以外でも当社の強みを活かしたまちづくりを積極的に展開していきたい」と語った。

LDK

ダイニングキッチン

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同社の分譲戸建ては昨年5月に全23区画の「パークナードテラス南荻窪 景邸（けいてい）」を取材している。エリアを絞り込み、計画的に仕入れを行い供給することで顧客への訴求力を高めるのが戦略だと読んだ。

国分寺エリアで過去4年間に72区画という、まとまった区画の販売を行うことで顧客のニーズを把握し、地域の市場を熟知しているから目利き力も高まっているのだろうと思う。今回の物件の従前は、オーナーの未利用所有地で、情報収集のスピードもエリア戦略が奏功していることと無関係ではないはずだ。

同社は、大手ハウスメーカー10社グループで組織する「優良ストック住宅推進協議会」（スムストック）の優秀販売士表彰式でも、毎年のように上位を独占している。小生の古びた〝明るいナショナル 光る東芝〟の固定観念は捨てなければならない。

外構

23区内・南荻窪で2013年以来の大規模分譲 パナソニック ホームズ（2025/5/27）

「大事なのはお客さまに寄り添うこと」スムストック住宅販売士・織田氏ら表彰者コメント（2026/8/31）

「リーズン 妙典」入居者向け寄せ植えワークショップ

　ポラスグループ中央住宅は9月19日、市川市妙典の分譲戸建て「リーズン 妙典」（全7棟）の入居者向け寄せ植えワークショップを開催。全居住者が集まり、atelier hanagusta オーナー玉井美枝氏の指導により数種類の鉢植えを楽しんだ。

　「リーズン 妙典」は、東西線妙典駅から徒歩9分、市川市妙典１丁目の第一種中高層住居専用地域に位置する長期優良住宅の全7戸。周辺は閑静な住宅地。「妙典2丁目」の従前は農家の田畑などで、妙典駅が開業した2000年を前後して区画整理事業などにより住宅地化が進んだ。江戸川へは徒歩6分。

　ワークショップは、居住者同士が緩やかにつながることでコミュニケーションを醸成し、防犯・防災に役立てようというもの。ワークショップ後は、隣接する近隣にある古民家を改装し、地域住民に開放している「オアシス妙典」に集まり、オーナーから「妙典」の歴史などを学んだ。

「お花には、皆さんの心の中と同じ、表と裏があるんです」玉井氏（記者は、心の中を見透かされているようでドキッとした）

「約1年間の産休中です。産休明けの来春には髪は黒になります。家事労働？　…」（パパ）「（とてもかわいい）女の子で、3か月です」（ママ）「お仕事中なんだから、話しかけないでよ」（3歳のお子さん）

記者が一番美しいと思った鉢植え（ご主人がほとんど奥さん向けに作業していた。もうすぐ子どもが産まれそうな奥さんは見ているだけ。男の子だそうだ（この日集まった入居者のお子さんはすべて女の子。この子は産まれたら引っ張りだこなるかも）

寄せ植えの花はケイトウ、カルーナ、ジュズサンゴ、グランベリー、マム、アルテナンタラ、アレクシア、アカバセンニチコウ（ワレモコウに似ている）

道路を挟んた対面の「オアシス妙典」

わが国に一人しかいない名工・嶋野浩司氏の国宝級組子細工「オアシス妙典」(2026/9/20)

「ファインコート弦巻 ザ マスターズ」

　三井不動産レジデンシャルは９月15日、分譲戸建て「ファインコート」のハイエンドモデルとなる「ファインコート弦巻 ザ マスターズ」のメディア向け内覧会を実施し、９月19日から事前案内を開始すると発表した。恵まれた立地条件を生かし、外観・外構に自然石を多用したデザインとし、全館空調など設備仕様を高めているのが特徴。価格は２億円を超える模様。

　物件は、東急田園都市線駒沢大学駅から徒歩9分、世田谷区弦巻２丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率60・70％、容積率100％）に位置する全４戸。土地面積は116.64～128.00㎡、建物面積は128.52～147.85㎡、価格は未定だが、2億円台の前半から２億円台の後半になる模様。構造・規模は木造（2×4）2階建て。施工は三井ホームエンジニアリング。販売開始は2026年10月上旬。エントリーは6月に開始してからこれまで250件超。

　現地は３方道路に接道。北側は「世田谷美術館分館 向井潤吉アトリエ館」、東側は世田谷区立駒沢中学校の敷地。外構デザインはMOL GARDEN（黒澤哲也氏）、内外装はSHARCHITECTS & DESIGN（原田周子氏）が監修。外構には自然石を採用、周辺の街並みと調和する外観・内装デザインとしている。

　主な基本性能・設備仕様はZEHニアリー、太陽光パネル＋1kWh相当の蓄電池、パナソニックの全館空調「with air」、ビルトインガレージ、リビング天井高最大3.8ｍ、フィオレストーンキッチン天板、BOSCH社製の深型食洗器、1620サイズの浴室「スパージュ」、メーターモジュール階段幅など。意匠面では永大産業「グランマジェスト」、Raiki製のガラススライドドアなどを採用。

　契約から入居後までのサポートとして、三井デザインテックの専属インテリアコーディネーターによる新居の家具提案とカーテンのオーダーサービス、整理収納のプロによる引越し前後の収納コンサルティングと代行サービスを行う。

モデルハウスリビング

オートロック門扉と大型宅配ボックス

「スパージュ」

外構

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　さて、Question.「女性が身に着けているもので、頭のてっぺんからつま先までほとんど本物なのに１つだけ安物・偽物だった場合と、その逆に、ほとんど安物・偽物なのに１つだけ本物だった場合、人はどのような評価を下すでしょう」

　なぜ、いきなりこのようなことを書くか。記者は「人」を外見では評価しない。目を見れば、二言三言会話を交わせば本質が見えるからだし、記者は自分の身なりが人にどのように映るか、全然興味がない。

　ところが、わがかみさんは〝みっともないからスーツを新調せよ、コートを買え、ズボンが擦り切れている、靴を買い替えよ〟などと外出するときに難癖をつけるのが日常だ（〝金もないのに、買うのは俺だ〟とは絶対言い返さない）。

　この質問の答えは人それぞれだろうが、ChatGPTに聞いてみた。次のように回答した。「① ほとんど本物で、1つだけ安物・偽物の場合、こちらは比較的、全体として高く評価されやすいでしょう」「『この人は良いものを選んでいる』という全体的な印象が先に形成されるため、1点だけ安物があっても、『全部ブランド物にするよりセンスがある』などと好意的に評価する」のだという。「ただし、ただし、非常に目立つ場所に偽物を置くと話は変わります。たとえば全身が明らかに高級品なのに、胸元の大きなロゴだけ偽物だった場合、『本物を買える人なのに、なぜそこだけ偽物？　』という違和感が生じ、場合によっては『偽物を本物として見せようとしている』という評価につながります」

　「②ほとんど安物・偽物で、1つだけ本物の場合、その1点の本物があまり評価されない可能性があります」「全体を見て『安っぽい』という印象を持った後で、たとえばバッグだけ本物の高級品だと分かっても、『バッグだけ頑張っているんだな』『一点豪華主義なんだな』というように、その一点の意味を強く解釈されることがあります」

　そして、「『本物か偽物か』だけでなく、『どこにその1点があるか』『その人がそれを本物だと主張しているか』『見る人がブランドに詳しいか』によって結果が大きく変わります」「もし質問の意図が、単なるファッション評価ではなく、『人間そのものの価値・人格・経済力・社会的地位まで、こうした一点によってどう推測されるのか』という心理についてでしたら、そこまで掘り下げるとかなり興味深い話になります」と締めくくっている。

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　同社の「ファインコート」を見学するのは2022年410以来、久々だった。前段は、例えは適当かどうかは分からないが、物件の価値を評価するうえでとても大事なことだと考えて書いた。

　現地に着いて建物を見た瞬間、「ファインコート」の特徴でもある外観・外構デザインが優れていると感じた。自然石がふんだんに用いられ、外壁も自然石かタイルかと見間違えるほどで、エントランスの床も自然石かと思ったほどだ。巧みな〝魅せる〟工夫は見事というほかない。

　一方で、屋内の床はシート張りで、「グランマジェスト」も本物の木ではなかった。飾られている観葉植物もフェイク。トイレもTOTOの普通のグレード－正直に言って、同業他社のハイグレード物件と比較して、全体としてよくわからず、価値判断に迷う物件だと感じた。ただ、価格はとてもリーズナブルで、多分、早期完売するはずだ。

　今後、デベロッパー間のハイエンド分譲戸建ての競争は激化するのは必至で、どこがヘゲモニーを握るか、とても興味深い。

 　
外壁（自然石調漆質タイル）

設計者とCイニシア建築・企画・販売担当の矜持を見た最高レベルの「二子玉川」（2026/9/1）

 「次世代ZEH＋」三井不レジ「新百合ヶ丘」1期1次10戸平均3.2倍で即日完売（2022/12/20）

「イニシアフォーラム二子玉川The Hill」

　コスモスイニシアが分譲中の戸建て「イニシアフォーラム二子玉川The Hill」を見学した。記者はこれまで50年近く分譲戸建てを取材してきたが、このような個性的な物件を初めて見た。価格は3億円前後だが、商品企画、設備仕様レベルは、前回見学した同社の「大森山王」より高く、同社がこれまで分譲してきた戸建ての中で最上級。設計者と同社の建築・商品企画・販売担当者の矜持を見た。

　物件は、田園都市線二子玉川駅西口から徒歩15分～16分、用賀駅から徒歩12分～13分、世田谷区瀬田四丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）に位置する全5区画(一般分譲対象外区画2区画)。敷地面積は119.25～167.72㎡、建物面積は122.43～172.73㎡、現現在分譲中の住戸（2戸）の価格は23,980万円・28,980万円。構造は木造（在来軸組工法）2階建て。建物は2026年2月竣工済(3棟)。施工は東京組。設計はatelier9建築研究所の建築家・呉屋彦四郎氏。

　現地は、二子玉川駅と比高差にして約24ｍあるヒルトップ。周辺は、随所に国分寺崖線の緑が点在し、敷地面積が100坪はありそうな、時価にしたら数億円はしそうな邸宅も珍しくない高級住宅街。

　主な基本性能・設備仕様は、断熱性能等級「5」、長期優良住宅認定、フィオレストーンキッチン天板、リビング天井高2800ミリ、メーターモジュール廊下幅、深型Miele食洗機、挽き板オーク材廊下・リビング床、TOTO「SYNLA」浴室、特製アイアン門扉など。

　建物の最大の特徴は、敷地形状や建ぺい率、容積率などの制約・規制に対応するため、南面は長さ11～15ｍの開口計画とし、連窓により光と風を取り込む一方で、北側には開口部を設けず、天窓・トップライトにより採光を確保していること。2階ホール・リビングはこの開口計画を生かし、やはり長さ11～15ｍの多目的カウンターを設置している。

　また、建物の上下のボリュームをずらし、光の入り方と視線の抜けを緻密に制御。閉じるべきところは閉じ、開くべきところは開く設計としている。

４号棟リビング

４号棟リビング

４号棟キッチン

４号棟イメージ

４号棟イメージ

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　冒頭で、「このような個性的な物件を初めて見た」「矜持をみた」と書いた。写真を見ていただきたい。皆さんも、長さが11ｍ以上あるカウンターなど見たことないはずだ。飾り棚にもワークスペースにも、親子の語らいの場にも、本棚にも収納にもなる。

　和洋折衷のデザイン・空間設計もいい。商品化にあたっては同社の建築、商品企画、販売担当が連携して作り上げたという。一般分譲対象外のモデルハウスを見たとき、同社の「イニシア京都御所南」を思い出した。個性的であるがゆえに、万人向きではないが、同社レジデンシャル本部分譲事業部販売部二課マネージャー・藤井氏は「他社の高額戸建てなどを意識は全然していない。意識しているのは注文住宅を検討している人」と語ったように、玄人好みする住宅だと思う。

　もう一つ、うれしかったのは、「私はモデルハウスにフェイクの観葉植物はおかない。お客様に正しい情報を伝えるのが私たちの役割。モデル提案会社からフェイクの提案がされますが、私はすべて断っています」と藤井氏が語ったことだ。同業の皆さんの中には耳が痛い人が多いのではないか。

アイアン門扉

南面の１階連窓

本物の花

外壁タイル

現地

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　前段で、「イニシア京都御所南」に似ていると書いたが、同社は今日（９月1日）、同物件はドイツデザイン評議会（German Design Council）主催の国際的なデザイン賞「ICONIC AWARDS 2026」の住宅部門（Architecture –Residential）で「Winner」を受賞したと発表した（「二子玉川」の記事を書いたのは８月30日）。同賞の記事は改めて書く予定。

 敷地条件生かしたプラン秀逸 設備仕様レベル高い コスモスイニシア「大森山王」(2026/8/23)

京都好きには堪らない自然素材ふんだんにコスモスイニシア50周年「京都御所南」（2025/9/13）

　旭化成ホームズ8月26日、30～79歳の既婚・配偶者同居者442名を対象に、高断熱戸建住宅（トリプルガラス仕様）と分譲マンションの「住まいの重視点・満足度・幸福度」を比較調査した結果をまとめ発表。住まいの総合満足度は、「大変満足」は高断熱戸建35.7％、分譲マンション13.5％で、高断熱戸建が約2.6倍の結果となった。

　高断熱戸建ては「夏涼しく冬温かい」「家の中の静かさ」「冷暖房費の削減」など、住宅性能・快適性を重視。分譲マンションは「買い物の便利さ」「駅・バス停への近さ」「防犯性」など、立地・利便性を重視しており、両者に共通して、「地震への強さ」「広さ・部屋数」「間取り」「日当たり」も重視・満足度が高いことが分かった。

　住まいに求める価値では、高断熱戸建では、「好奇心を満たしたい」「環境問題・社会に貢献したい」という意識がマンションより6～8ポイント程度高く、分譲マンションでは、「楽しみたい」「リセット・気分転換したい」という意識が約6ポイント高い結果となった。

　「自宅の空間にいるとき、とても幸せ」と答えた割合は、高断熱戸建て36.2％、マンション19.8％で、約2倍となり、高断熱戸建では、断熱性能による温度差の少なさや静かさなど、居住環境そのものへの満足が幸福度につながっている可能性があり、特に水回り・個室で差が大きい結果となった。

　調査の結果について、同社はマンション・戸建住宅とも価格や建築コストが上昇する中、住宅選びでは価格だけでなく、快適性、省エネ性能、居住性、満足度、幸福感など、購入後の生活価値が重要になっており、今回の調査は、こうした背景から、高断熱戸建と分譲マンションの居住者が何を重視して住宅を選び、実際の暮らしでどのような満足や幸福を感じているかを比較したとしている。

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　興味深い調査結果だ。ただ、一つだけ疑問もある。居住水準が全く異なる戸建てとマンションの満足度を比較することは果たして適当かということだ。トリプルガラス仕様の戸建てなら、断熱性能だけでなく、他の居住性能レベルも高い戸建てと推測される。

　一方で、マンションの断熱性能は調査結果からはわからないが、おそらく単板ガラスかせいぜい二重サッシだろうと思われる。ZEH水準のマンションは少ないはずだ。

　さらに言えば、調査では住宅の基本的な質である「広さ」はどうか。戸建ては30坪くらいあると思われるが、一方のマンションはせいぜい22～23坪くらいだろう。

　つまり、戸建て派とマンション派とでは、そもそも住宅選考の基準が異なる。個人的には、通勤・通学の利便性を犠牲にして、住環境、子育て環境を重視して戸建てを選択するユーザーの考え方を支持したい。

　あからさまに言えば、地獄の沙汰も金次第ということだ。

「イニシアフォーラム大森山王ヒルトップテラス」 

コスモスイニシアが9月18日に分譲開始する戸建て「イニシアフォーラム大森山王ヒルトップテラス」を見学した。大森駅からの比高差がかなりあり、フラットでも人の半分くらいの速さでしか歩けない記者は現地まで20分くらいかかったが、物件は最高に素晴らしい。「大森山王」のブランドからして価格もリーズナブルなものだと思う。

物件は、京浜東北線大森駅西口から徒歩10分、大田区山王三丁目の第1種低層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率100％）に位置する全9戸。土地面積は105.06～138.12㎡、建物面積は109.71～151.01㎡、予定価格は16,000万円台～2億円弱。9月下旬に販売予定の第1期1次（2戸）の土地面積は105.06・110.04㎡、建物面積は109.71・120.82㎡、価格は16,000万円台・18,000万円台。2戸追加販売される模様。構造・工法は木造（在来軸組工法）2階建て・3階建て。施工は大出産業。建物は2月と4月に竣工済。

5月21日二ホームページを開設、これまでの反響数は120件。商談ラウンジへの来場者は46件。対応に限界があるため現時点でストップしている。来場者の居住地は地元と地元以外が半々、8割はマンションからの買い替えのファミリー層。9月18日から第1期1次（2戸）の登録を開始するが、主な基本性能・設備仕様は、ZEH水準、長期優良住宅、フィオレストーンキッチン天板、挽き板フローリング、真鍮カラー把手、廊下タイル、メーターモジュール階段、深型BOSCH食洗機、『乾太くん』先行配管（4号棟のみ設置済み）など。

現地は、物件名に〝ヒルトップ〟が付いているように、大森駅からの比高差にして15mはありそうな丘の上。従前敷地は約1,000㎡の1戸の邸宅。敷地全体の高低差を利用し、1階にガレージ・居室、2階にリビング、3階に全戸「ＳOLA TERRACE」（２畳くらいか）などを設けているのが特徴。モデルハウスの家具は建築家・デザイナー山下泰樹氏が手掛ける家具・インテリアブランド「DAFT about DRAFT」。

同社分譲事業部販売部二課＜プロジェクトマネージャー＞三好貴也氏は「建ぺい率、容積率の法的規制をクリアし、敷地の高低さを生かし、『ビルトインガレージ』『ＳOLA TERRACE』や『SOLA LIVING』などのプランは戸建てしかできない設計」と、同課＜営業担当＞幸山千尋氏は「23畳大の圧倒的に広いリビングや、5m超調の吹き抜け空間（8号棟）などは、注文住宅を検討されている方もびっくりされています」とコメントしている。

モデルハウス

モデルハウス

モデルハウス

モデルハウス

モデルハウス

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同社の主な分譲戸建てはほとんど見学取材してきたが、設備仕様レベルは今回の物件がナンバーワンだ（近く見学する「二子玉川」のほうがレベルは高いと聞いているが）。最近は、大手デベロッパーの都市型戸建てをほとんど見学していないので比較は難しいが、多分、トップクラスだと思う。（世の中は、完全に逆三猿に進んでいる。つまり、見せざる、聞かせざる、言わせざる。同社には見学取材を断られたことがない。稀有な会社だ）

2億円を超えないという価格設定も納得だ。高値を追求することも可能だろうが、十分利益を確保しているはずで、残りの利益は購入者のためにとっておくべき。

取材の帰り。現地の近くにある大田区立山王会館内の「馬込文士村資料展示室」に寄った。閉館寸前だったので、資料は閲覧できなかったが、文学好きにはたまらないのが「大森山王」だ。資料展示室には50人くらいの文士資料があるはずだ。その名前を列挙する。小島政二郎、和辻哲郎、尾崎士郎、徳富蘇峰、牧野信一、室生犀星、藤浦渉、三好達治、山本周五郎、広津和郎、立原道造、宇野千代、萩原朔太郎、川端龍子、子母沢寛、川端康成、稲垣足穂、石坂洋二郎、倉田百三…。

「DAFT about DRAFT」の家具

現地

和田堀公園・善福寺川隣接＆風致地区 コスモスイニシア分譲戸建て「永福町」（2026/6/15）

「パーカーズ」とのコラボ リノベマンション コスモスイニシア「大森山王」（2019/5/27）

コスモスイニシア 分譲戸建て「成城学園前」2億円前後の4戸完売（2018/5/10）

馬込文士村の一角　モリモト「アールブラン大森山王」（2012/10/31）

東日本レインズデータから作成

  首都圏　中古戸建て成約に関する基本指標.pdf

　前回紹介した東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の2025年度の首都圏中古マンション成約基本データに続き、今回は中古戸建てを紹介する。

　成約件数は22,042戸（前年度比38.9％増）、成約価格は3,958万円（同0.5％増）、土地面積は148.17㎡（同3.4％増）、建物面積は103.60㎡（同0.4％減）、築年数は24.52年（前年は22.89年）。

　エリア別では、東京都は成約件数6,763戸（同28.5％増）、価格5,953万円（同5.4％増）、土地面積110.25㎡（同4.0％増）、建物面積99.66㎡（同0.2％減）、築年数23.57年（前年は21.84年）。

　都区部は成約件数3,999戸（同28.6％増）、価格7,326万円（同6.1％増）、土地面積87.91㎡（同2.9％増）、建物面積98.73㎡（同0.1％減）、築年数23.85年（同21.46年）。

　神奈川県は成約件数5,722戸（同42.9％増）、価格4,006万円（同0.7％減）、土地面積149.67㎡（同1.3％増）、建物面積105.44㎡（同1.5％減）、築年数24.22年（同22.00年）。

　埼玉県は成約件数5,075戸（同54.8％増）、価格2,459万円（同0.7％減）、土地面積152.90㎡（同1.4％増）、建物面積102.40㎡（同0.3％減）、築年数24.98年（同23.96年）。

　千葉県は成約件数4,482戸（同35.0％増）、価格2,582万円（同0.8％増）、土地面積198.09㎡（同4.4％増）、建物面積108.55㎡（同0.5％増）、築年数25.82年（同24.58年）。

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東日本レインズデータから作成

　中古マンションと中古戸建ての成約件数と成約価格の推移を表・グラフにしたものだ。成約件数は1992年度から2025年度まで、マンション2～3：戸建て1の割合で推移している。

　価格は、1992年から2004年あたりまで、戸建てのほうがマンションより1,000万円くらい高い値で推移していた。ところが、マンションは2001年の1,957万円を底値に上昇に転じ、2016年は3,078万円となり、戸建ての3,035万円を上回り、逆転した。2025年度マンションが5,322万円であるのに対し、戸建ては3,958万円と価格差は1,364万円に拡大した。

　戸建ては、バブル崩壊後の2006年に地価公示で住宅地の価格が上昇に転じたころから下げ止まり、2013年の2,920万円を底値に上昇に転じ、2025年度は1997年の3,999万円の水準まで戻している。

　さて、問題はここからだ。どうしてこの30年間の間に、中古マンションと戸建ての価格が逆転し、その差が1,000万円以上になったのか。流通量に大きな差があるのか。

　あらゆる商品は市場、つまり需要と供給で決まる。別表は、国土交通省の住宅着工統計から1997年以降の首都圏の分譲マンションと分譲戸建ての着工戸数の推移を表・グラフにしたものだ。

　マンションはバブル崩壊後の1992年に約45,000戸まで落ち込んだが、その後は盛り返し、10万戸超の時代が10年以上続いた。大手デベロッパー＝都心、中堅デベロッパー＝郊外の棲み分けが機能していた。ところが、2008年のリーマン・ショックを契機に業界の再編成が行われ、市場は激変。中堅デベロッパーは一部を除き、市場から消えた。このため、2025年度の着工戸数は36,706戸となり、2009年の34,506戸以来の低水準となった。しかし、大手デベロッパーの〝資産性＝駅近〟のプロパガンダは成果を上げている。売上高は2009年よりはるかに高いはずで、粗利益率は30％が当たり前になっている。

　分譲戸建てはバブル崩壊後も波はあるが、年間4～7万戸台で推移。2009年は45,024戸に落ち込んだが、マンションも34,506戸に激減したこともあり、逆転した。その後はマンションを上回る年のほうが多くなっている。

　新築マンションの着工戸数が少なくなったことが、中古市場の拡大につながったのは間違いないが、どうして中古戸建ては伸びないのか。分譲戸建てのほか、年間数万戸着工される持家も中古流通市場に流れるとすれば、ストックはマンションと変わらないはずだ。

　一つ考えられるのは、すそ野の広がりの違いだ。マンション市場の主な需要層は、子育てファミリーやDINKS、単身世帯が中心だろうが、このほかにも投資目的の富裕層、個人投資家、買取再販業者など多岐にわたる。

　一方、中古戸建ては、物件の個別性が高いため、売却に際する物件調査・保証に時間がかかり、需要層を読みづらいという課題もある。買取再販業者の戸建てへの参入が少ないのはこのためだと思われる。また、築古物件は、デベロッパーが買い取り、建売住宅として販売するケースもあるだろうし、市場性のない物件は空き家として放置されるのではないか。

　だが、しかし、〝資産性〟の高い〝駅近〟マンションもいいが、居住環境、居住性能を重視すれば駅から遠くても戸建てのほうがはるかに優れている。中古戸建ての流通促進策が求められている。

2025年度中古マンション成約件数は新築の2倍超坪単価は2017年の新築並み（2026/8/9）

都セ協理事長・照井康平氏（左）とリストホームズ代表取締役社長・杉本敦史氏

　リストグループのリストホームズと東京都セキュリティ促進協力会（東セ協）は7月31日、東セ協の「防犯優良戸建住宅制度」1号認定交付式を行った。同制度は令和7年9月1日に開始されたもので、強盗・侵入犯が侵入をあきらめる抵抗時間5分以上の性能を有する防犯ガラス・防犯ドアなど12項目の要件を満たしている物件に交付されるもの。対象となったのは同社の分譲戸建て「リストガーデン久が原5丁目Ⅱ」で、2026年7月16日に取得している。同制度は、東京都・都民安全総合対策本部および警視庁・生活安全部からの推奨を受けている。

　物件は、東急池上線千鳥町駅から徒歩9分、大田区久が原５丁目に位置する全3戸。6月8日から販売が開始され、1戸が成約済み。現在販売中の2戸の土地面積は117.01・117.16㎡、建物面積は109.82・116.61㎡、価格は13,490万円・13,990万円。竣工は2026年7月。

　これまでの現地案内参加者は33組、世帯年収は2,000万円前後。。

　主な基本性能・防犯仕様は、高い耐震性能を有する木造建築工法「SE構法」、防犯カメラ、録画機能付きインターホン、人感センサーライト、防犯砂利、CPガラス、防犯フィルム（一部）、侵入者が敬遠する5ルクスの明るさを保つ外構部、対面対応せずに宅配を受け取るための宅配ボックス設置など。

「リストガーデン久が原5丁目Ⅱ」外観

「リストガーデン久が原5丁目Ⅱ」内観

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　取材時間を間違えたため、会場に着いたとき交付式は終了しており、ほとんど取材にならなかった。ただ、住宅にどのような防犯機能が備わっているかは、添付した「リストガーデン武蔵新城セキュリティ・タウン」の記事を読んでいただきたい。

　警視庁のデータによると、侵入窃盗の認知件数は、平成15年から減少傾向にあるが、令和７年は前年比9.3％増の４万7,233件で、このうち住宅対象侵入窃盗は同7.2％増の１万7,152件となっている。侵入強盗に伴う身体犯の認知件数は128件。

警視庁ホームページから

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